أعد كتابة المقالة التالية وتحسينها وتوسيعها:
عندما أسمع أحد العملاء المحتملين يذكر أنه مهتم بـ "الدخل السلبي" عبر تأجير العقارات، فإن رد فعلي الفوري هو محاولة معرفة مدى عمق خداعهم بالفعل من خلال هذا الحلم الرومانسي، وإذا كانوا كذلك لم يذهب بعيدا جدا ليتم حفظها.

ومن واقع الخبرة، فإن هذا الأمر ليس ممكنًا أو مناسبًا لمعظم الأشخاص الذين طرحوه عليّ في الاجتماع الأول باعتباره شيئًا يرغبون في "الدخول فيه". (هذا ليس ضروريًا أيضًا....ولكننا سنحتفظ بذلك حتى النهاية.)

دعونا نحلل السبب وراء استخدام مثال واقعي.

لنفترض أنك تريد شراء عقار بقيمة 500 ألف دولار لتحويله إلى إيجار وتحقيق الدخل.

سوف تقوم بدفع 20% وتمويل المبلغ المتبقي وهو 400,000 دولار. لذلك، سنأخذ 100 ألف دولار من صافي ثروتك السائلة/القابلة للاستثمار وننقلها إلى وسيلة أقل سيولة/غير متاحة. (سنعود إلى هذا.)

(بالطبع، من المحتمل أن تكون هناك تكاليف الإغلاق، وتكاليف الإعلان، وبعض أعمال الصيانة والإصلاح المطلوبة، وتجديد الأثاث وما إلى ذلك قبل أن تتمكن فعليًا من عرضه للإيجار ولكن دعنا نفترض، لتبسيط الأمر، أن هذا هو الأمر بأكمله التكلفة الأمامية.)

الآن أنت بحاجة إلى العثور على المستأجرين. لنفترض أنك محظوظ مرة أخرى وعثرت على مستأجرين على الفور، بحيث يكون لديك القليل من الوقت لدفع الرهن العقاري دون استرداد الإيجار...رائع!

الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بقيمة 400000 دولار بمعدلات 7٪ الحالية سيكلفك ما يقرب من 2660 دولارًا شهريًا. لذلك، بطبيعة الحال، سوف تحتاج إلى فرض رسوم أكثر من ذلك للضغط على هذا التدفق النقدي الإضافي. لكن انتظر. يجب عليك أن تأخذ في الاعتبار الضرائب العقارية، وأن تأخذ في الاعتبار معدلات الشواغر المستقبلية، وتكاليف أعمال الصيانة/الإصلاح التي سترتفع بمرور الوقت. كل هذا، بشكل متحفظ، يعني أنك بحاجة إلى تحصيل حوالي 30٪ أكثر من الإيجار من أجل تحقيق التعادل و"تشغيل" الإيجار.

والآن، لتحقيق التعادل كل شهر، لم تعد بحاجة إلى تحصيل 2660 دولارًا، بل تحتاج فعليًا إلى تحصيل 3459 دولارًا قبل أن تبدأ في الشعور بأن لديك بالفعل دخلًا "إضافيًا" يمكن لعائلتك الاستفادة منه. (نعم، يصبح توليد دخل إيجار مناسب أمرًا أكثر صعوبة في أوقات ارتفاع معدلات الرهن العقاري!)

الآن دعونا نتحدث عن الجزء "السلبي". هل أنت ملتزم بالقيام بكل العمل بنفسك؟ هل تقوم بتشغيل العقار، والإعلان للعثور على المستأجرين، وعرض العقار، وفحص المتقدمين، والاستجابة لطلبات الصيانة، وتنسيق الإصلاحات، والتنظيف والتجهيز قبل كل ضيف جديد، والرد على رسائل البريد الإلكتروني للمستأجرين المحتملين، وجمع ومتابعة المدفوعات، والتعامل مع القانونية إذا كانت هناك مشاكل وما إلى ذلك؟

يمكنك أن تفعل كل شيء...ولكن لا تخطئ، فالأمر لم يعد "سلبيًا". إنه عمل تجاري. هل هذا ما تريد أن تفعله؟ هل هذا هو أفضل استخدام لوقتك/طاقتك لتعظيم حياتك وثروتك؟ أم أنك تستأجر شركة إدارة؟ لأنه الآن أصبح هناك طرف ثالث يقتطع الهوامش وتبلغ رسوم إدارة الممتلكات القياسية 10% من إيجارك الشهري...

لذا، بعد كل ذلك، وحتى بافتراض أن كل شيء يسير على ما يرام، ما هو مقدار "الدخل" الإضافي الذي تجنيه هنا كل شهر والذي يتجاوز تكاليفك؟ 200 دولار؟ 300 دولار؟ 500 دولار؟ لقد قمنا بحجز 100 ألف دولار من رأس المال الحقيقي، وهو غير متاح الآن لاستخدامه في الأهداف المالية الأخرى قصيرة المدى لعائلتك وقمنا بتخصيص اسمك لعقار ربما بهذا المبلغ من التدفق النقدي؟!

(تحذير ضروري: بالطبع، من الممكن أن تكون مربحًا في تأجير العقارات وأن ينجح كل هذا بشكل جميل... أنا لا أقول على الإطلاق أنه لا يمكن أن ينجح. لكن تجربتي الخاصة مع العملاء تخبرني أن أولئك الذين يفعلون ذلك يمتلك الأشخاص الناجحون في مجال تأجير العقارات بعض الأشياء المشتركة. 1. يتعاملون مع الأمر على أنه عمل تجاري ووظيفة في نفس الوقت. 2. لديهم ثروة نقدية واستثمارية صافية كبيرة (على الأقل مليون دولار أمريكي) قبل أن يتطلعوا إلى شارك في أي مشاريع عقارية كثيفة رأس المال!) 3. لقد ورثوا العقارات وهي تعمل بالفعل كآلة جيدة التجهيز نتيجة لذلك.)

حسنًا، قد تقول: "حسنًا، حسنًا، ربما لا أقوم بتوليد الكثير من الأموال المجانية الآن... ولكن ماذا في ذلك! أنا أقوم أساسًا ببناء رأس المال في المنزل ولا أدفع أي شيء من جيبي للقيام بذلك... المستأجرون يقومون بذلك من أجلي... وهذا يعد فوزًا. أنا فقط أملك المنزل!

لذلك، يأخذنا هذا إلى السبب الثاني وهو أن الاستثمار العقاري السلبي ليس عادةً رائعًا كما هو متوقع.

إن بناء تلك الأسهم في منزلك لا يكلفك شيئًا. إنه يكلفك تكلفة الفرصة البديلة لعدم القيام بشيء آخر... مع هذه الدفعة الأولية الأولية البالغة 100000 دولار ومبلغ 2660 دولارًا (بالإضافة إلى ضرائب الممتلكات والصيانة ورسوم الشواغر وما إلى ذلك) كل شهر! ما الذي يمكن أن تفعله هذه الأموال بدلاً من الجلوس في مشروعك العقاري الجديد؟ وبعبارة أكثر مباشرة، هل سترتفع النفقات الرأسمالية في نهاية المطاف بمعدل أفضل مما لو كنت قد استثمرت نفس المبلغ في مكان آخر؟

دعونا نرى: حقق مؤشر ستاندرد آند بورز 500، الذي يمثل سوق الأوراق المالية كفئة أصول، متوسط ​​معدل عائد سنوي قدره 10٪ على مدى الخمسين عاما الماضية. وارتفع سعر الإسكان بنحو 3.5% بالمقارنة. عند هذين المعدلين التاريخيين، فإن مبلغ 100000 دولار أمريكي الذي تم استثماره في أسواق رأس المال سيعادل حوالي 1.8 مليون دولار أمريكي خلال 30 عامًا، في حين أن نفس المبلغ الذي تم استثماره في المنزل بقيمة 100000 دولار أمريكي في اليوم الأول سيبلغ حوالي 324 ألف دولار أمريكي عندما تكون مستعدًا للبيع خلال 30 عامًا. (الفرق في معدل العائد على سعر الشراء الكامل وتكلفة الفرصة البديلة أكثر دراماتيكية.) وهذا لا يأخذ في الاعتبار أنه على طول الطريق، كنت قد دفعت ضرائب الممتلكات، ورسوم الصيانة، والتأمين على السكن، والتأمين ضد المسؤولية، والتأمين العادي. تكاليف الصيانة، وتحسينات المنزل وما إلى ذلك... وكلها تؤدي إلى انخفاض كبير بنسبة 3.5% ولكنها لا تظهر في السعر عندما يحين وقت البيع.

من خلال "الاستثمار" في العقارات، فإنك تتخلى عن بعض الزيادة الكبيرة في رأس المال على أمل أن يعوض التدفق النقدي الإيجابي الذي تولده في الدخل النقص؟ (أعتقد هنا، مرة أخرى، أن هذا ليس شيئًا سأفعله على الإطلاق.) هناك سبب وراء إخبار العملاء (فيما يتعلق بمنزلك الأساسي) أن منزلك ليس استثمارًا ... إنه مكان للعيش فيه!

إليكم ما يتلخص في الأمر بالنسبة لي، أكثر من الأرقام أو تكلفة الفرصة البديلة أو أي شيء آخر.

احتمال حدوث متاعب و"أسوأ سيناريو".

سواء أعجبك ذلك أم لا، عند شراء منزل ورهنه، سواء كان منزلًا أساسيًا أو مستأجرًا أو منزلًا لقضاء العطلات - فإنك تضيف التزامًا إلى صافي ثروتك. أنت تأمل (وتفترض) أنك ستولد إيجارًا كافيًا لتعويض هذه المسؤولية.... لكن فاتورة الرهن العقاري هذه تأتي كل شهر. أنت مسؤول عن سداد قرض الرهن العقاري بقيمة 400000 دولار سواء كان لديك مستأجرين ثابتين أم لا... إنها مسؤوليتك وحدك.

أنت أيضًا مسؤول عن تسرب السقف، أو عندما تكون هناك مشكلة في المياه، أو عندما يريد المستأجر الخروج من عقد الإيجار مبكرًا، أو عندما تظهر 3 شقق Airbnb أجمل بجوارك، وما إلى ذلك.

هناك الكثير مما يمكن أن يحدث من أخطاء خارجة عن سيطرتك والتي يمكن أن تدمر حتى العوائد المتواضعة التي تأمل في تحقيقها.

أنا ببساطة لا أستطيع أن أفهم تحمل كل الصداع والمتاعب التي يمكن أن تسببها لك العقارات مقابل هذا النوع من العوائد التي نناقشها.

وبدلاً من ذلك، يمكنني أن آخذ مبلغ 100 ألف دولار وأضيفه إلى محفظتي الاستثمارية المتنوعة على نطاق واسع والتي تضم أكبر الشركات في أمريكا والعالم، والتي كانت تنمو باستمرار بمعدل 10٪.

ليس هناك صيانة أو عمالة للحديث عنها. لا توجد ضرائب على الممتلكات أو المستأجرين مزعج. لا يوجد سيناريو "كابوس" أخسر فيه كل استثماراتي (حيث ثبت أن انخفاضات سوق الأسهم كانت مؤقتة فقط - أي خسائر أتكبدها مع مرور الوقت ستكون نتيجة لسلوكي/قراري بالبيع). في حد ذاته لا يمكن أن يخلق هذه الخسارة بالنسبة لي… على عكس المعاملات العقارية والالتزامات العقارية).

وبعد ذلك، عندما أقترب من التقاعد، وأبدأ في التركيز أكثر على حاجتي إلى استبدال دخلي المكتسب بدخل "سلبي"، أستطيع أن أفعل الكثير من الأشياء.

سأبدأ في السحب أولاً من الأرباح التي أعادت محفظتي استثمارها على مدار العشرين عامًا الماضية. بعد ذلك، سأبدأ في سحب رأس المال (والذي سيتم تعويضه عن حقيقة أن محفظتي لا تزال تنمو وبالتالي استبدال عمليات السحب)، وبعد ذلك، سأستخدم أدوات الدخل المحمية مثل المعاشات التقاعدية للمعيشة، وتأمين القيمة النقدية، وأرباح الأسهم محافظ سوق الأوراق المالية المركزة لتعزيز الجزء المضمون من دخلي وحماية نفسي في أوقات انخفاض الأسواق.

أعتقد أن الكثير من الناس يتخلفون عن الرغبة في الحصول على "دخل سلبي" من خلال تأجير العقارات لأنه يبدو "سهلًا". نحن جميعا نذهب في إجازة. نحن جميعًا نفهم كيف سيتم تحصيل شيك شهري. على الجانب الآخر، لا أحد يفهم آليات توزيع الدخل من محافظ الاستثمار والتقاعد. إنه ليس شيئًا نتعلمه.

المفارقة هي أن هذه هي الطريقة السهلة لتنمية ثروتك الصافية وإنشاء مصدر دخل مستقبلي لا يعتمد على عرق جبينك. هذه هي الطريقة لبناء ثروة صافية كبيرة بما يكفي بحيث يمكنك العيش فعليًا من مدخراتك وعوائد استثمارك في المستقبل.

ويسمى استثمار رأس المال.

يسمح لك الرؤساء التنفيذيون لأكبر الشركات في أمريكا والعالم بالمشاركة بشكل متناسب في نمو شركاتهم دون الحاجة إلى تبرير عوائدك ودون الاضطرار إلى مشاركة أي من جهدك أو وقتك أو طاقتك للقيام بذلك. يمكنك المشاركة في نمو الشركات التي تدفع الاقتصاد إلى الأمام بمجرد كونك مساهمًا مشتركًا.

هذا هو الدخل السلبي. لكن الأمر يتطلب الصبر والانضباط والثبات السلوكي لتفضيل الثروة طويلة المدى على تحقيق ربح سريع
{"source": "ewof/sharegpt-instruct-unfiltered-deduped", "kind": "human", "evolved_from": null}