ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
BESCHLUSS DER KOMMISSION
vom 20. April 2011
über die Maßnahme C 37/04 (ex NN 51/04), die Finnland zugunsten von Componenta Oyj durchgeführt hat
(Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2011) 2559)
(Nur der finnische und der schwedische Text sind verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
(2011/529/EU)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 erster Unterabsatz,
gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß den genannten Artikeln (1),
in Erwägung nachstehender Gründe:
I. DAS VERFAHREN
(1)
Die Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB hat der Kommission am 10. März 2004 eine Beschwerde übermittelt, in der sie den Verdacht äußerte, dass die Stadt Karkkila (nachstehend „Karkkila“ genannt) dem Unternehmen Componenta Oyj (nachstehend „Componenta“ genannt) Beihilfen gewährt hat. Die Kommission teilte Finnland mit Schreiben vom 19. November 2004 ihre Entscheidung mit, zu der fraglichen Beihilfe ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag (jetzt Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union) einzuleiten. Die Entscheidung der Kommission wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Die Kommission hat die Beteiligten aufgefordert, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen; bislang sind keine Stellungnahmen bei der Kommission eingegangen.
(2)
Die Kommission traf am 20. Oktober 2005 eine abschließende Negativentscheidung (nachstehend „Entscheidung 2005“ genannt), wonach Finnland die Beihilfe von Componenta zurückfordern muss. Die Entscheidung 2005 über den formalen Abschluss des Untersuchungsverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Componenta legte Beschwerde gegen die Entscheidung ein, die durch ein Urteil vom 18. Dezember 2008 (nachstehend „Urteil“ genannt) aufgehoben wurde, da die Begründungen für die Entscheidung als fehlerhaft angesehen wurden (4).
(3)
Finnland nahm mit Schreiben vom 5. und 10. Januar 2010, die auch zwei Gutachten zur Wertermittlung für das fragliche Immobilieneigentum enthielten, Stellung. Die Kommission hat Finnland mit drei Schreiben vom 9. Januar 2009, 23. Juli 2009 und 8. Januar 2010 um weitere Auskünfte gebeten. Diese wurden mit den am 9. März 2009, 15. Oktober 2009 und 5. März 2010 eingegangenen Schreiben erteilt. Vertreter der Kommission, der Regierung Finnlands und der Begünstigten kamen am 23. November 2009 in Brüssel zusammen.
II. BESCHREIBUNG
1. Kaufabschluss
(4)
Componenta ist ein Metallunternehmen mit Hauptsitz in Karkkila. Es betreibt Produktionsstätten in Finnland, in den Niederlanden und Schweden. Der größte Teil des Jahresumsatzes 2004 in Höhe von 316 Mio. EUR wurde in Nord- und Mitteleuropa erwirtschaftet. Der Konzern hatte im Jahr 2004 etwa 2 200 Beschäftigte.
(5)
Das zu prüfende Geschäft betrifft die Immobilieninvestmentgesellschaft Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj (nachstehend „KK“ genannt). Sie besitzt Grundstücke in Karkkila, das ca. 65 km nordwestlich von Helsinki liegt. Componenta und Karkkila sind mit jeweils 50 % an KK beteiligt. Beide Partner des Gemeinschaftsunternehmens gewährten KK im Jahr 1996 ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils 1 670 184 EUR.
(6)
In dem am 16. Dezember 2003 unterzeichneten Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Stadt durch Kauf der im Besitz von Componenta befindlichen Anteile zu einem Preis von 2 383 276,50 EUR alleinige Eigentümerin von KK wird. Das Geschäft wurde in zwei Teilen abgewickelt:
-
Componenta erhielt 713 092,50 EUR für die 50 %ige Beteiligung, die an Karkkila verkauft wurde.
-
KK zahlte das Gesellschafterdarlehen aus dem Jahr 1996 in Höhe von 1 670 184 EUR an Componenta zurück. Für diese Zwecke gewährte Karkkila KK ein zusätzliches zinsloses Darlehen in gleicher Höhe. Damit gingen die Schulden von Componenta an die Stadt Karkkila über.
(7)
Somit hat Karkkila für das vorstehend beschriebene Geschäft 2 383 276,50 EUR aufgewendet: Der Anteil in Höhe von 713 092,50 EUR deckte die Zahlung für die KK-Aktien und der Anteil in Höhe von 1 670 184 EUR das KK gewährte zinslose Darlehen.
(8)
Der Kaufpreis der Anteile wurde anhand von Standardpreisen ermittelt, die Karkkila 2003 für Immobilien verlangt hatte.
Tabelle 1
Quadratmeterpreise für Grundstücke von KK
(in EUR)
1. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
11,11
Reihenhausgrundstücke
88,81
Appartementhausgrundstücke
79,56
2. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
10,19
Reihenhausgrundstücke
74,02
Appartementhausgrundstücke
64,76
Sonstige
Nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände
1,18
Im Bebauungsplan als Parkfläche ausgewiesen
1,18
(9)
Diese Standardpreise fanden auf alle Immobilien Anwendung, die sich zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses im Besitz von KK befanden. Die ermittelte Summe wurde halbiert. Der Aktienpreis wurde auf 713 092,50 EUR festgesetzt.
(10)
Im Kaufvertrag zwischen Karkkila und Componenta wurden zudem folgende Festlegungen getroffen:
a)
Der Verkäufer verpflichtet sich, in die in Anlage 1 des Vertrags festgelegte Erweiterungsinvestition der Produktionsanlagen der Componenta Karkkila Oyj in der Stadt Karkkila zu investieren. Damit sollten 2004 schätzungsweise 50 bis 70 neue Vollzeitarbeitsplätze in Karkkila geschaffen werden (Anzahl der Arbeitsplätze im Jahr 2003: ca. 130).
b)
Wird 2004 nicht, wie im vorangegangenen Absatz festlegt, mit der Erweiterung der Anlagen des Verkäufers begonnen, so kann der Käufer nach eigenem Ermessen das vereinbarte Geschäft widerrufen.
(11)
Laut Anlage 1 zum Kaufvertrag legt Componenta die beiden Produktionsstätten des Konzerns, d. h. die Gießerei in Alvesta in Schweden und die Gießerei in Karkkila, zusammen. Über den künftigen Standort der Gießerei wird nach Erstellung entsprechender Analysen entschieden. Im Jahr 2005 wurde die Gießerei in Alvesta geschlossen und die Fertigung nach Karkkila verlegt.
(12)
Nach Übernahme der KK-Anteile, die sich im Besitz von Componenta befanden, beschloss Karkkila, die Geschäftstätigkeit von KK einzustellen und die Grundstücke der Stadt zu übertragen.
2. Vermögen von KK
(13)
Karkkila liegt in Uusimaa, ca. 65 km nordwestlich von Helsinki an der Nationalstraße 2 im Nordosten der Region Uusimaa. Die Stadt hatte im Jahr 2003 etwa 8 500 Einwohner. Die Stadt entstand um den im 19. Jahrhundert erbauten Hochofen Högfors und breitete sich bis an die Ufer des nördlich davon gelegenen Sees aus.
(14)
Das Immobilienvermögen von KK umfasste Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 730 000 m2 in Karkkila und seiner unmittelbaren Umgebung bis max. 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Im Dezember 2003 stellte sich die Situation wie folgt dar:
-
Als wertvollste Vermögensteile gelten die Grundstücke im Gebiet Asemanranta (Zone 1), für die ein Bebauungsplan für Appartementhäuser besteht. Dieses Gebiet macht die Hälfte des Wertes des Vermögens von KK aus.
-
Der Hauptteil der Grundstücke liegt im Gebiet Haapala/Uusitalo (Zone 2). Für dieses Gebiet, das ca. ein Viertel des Vermögenswertes ausmacht, besteht ein Bebauungsplan für Einfamilienhäuser.
-
Das Vermögen umfasst außerdem einige Grundstücke für Einfamilienhäuser in anderen Wohngebieten, das für Appartementhäuser vorgesehene Gebiet Takko I sowie einige Grundstücke für Reihenhäuser.
-
Ein Teil der Grundstücke ist als Parkgelände ausgewiesen.
-
Das Vermögen umfasst ebenfalls nicht im Bebauungsplan erfasstes Rohbauland.
(15)
Insgesamt umfasst das Immobilieneigentum 160 Grundstücke. Karkkila hatte jedoch die Absicht, einen Teil der Grundstücke zu modernisieren und in kleinere Grundstücke aufzuteilen. KK war zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses zweifellos der größte Immobilieneigentümer in Karkkila.
(16)
Nach Erwerb der vollen Eigentumsrechte plante Karkkila, einen Teil der Grundstücke zur Deckung der Betriebskosten zu verpachten. Die Betriebskosten von KK (Löhne und Gehälter, Miete und Darlehenszinsen) beliefen sich in den Jahren 2000-2003 auf höchstens 40 000 EUR.
3. Andere sachdienliche Informationen
(17)
Karkkila liegt in Pendlerentfernung von Helsinki. In Helsinki und den nahe gelegenen Städten sind Immobilien sehr teuer geworden, und die Preise steigen weiter. Dieser Preisdruck veranlasst die Einwohner, in die umliegenden Gemeinden zu ziehen, so dass auch dort die Immobilienpreise steigen. Karkkila und andere Gemeinden wie Vihti, Lohja und Hyvinkää sind deshalb eine Alternative. Sie liegen in folgender Entfernung von Helsinki:
Tabelle 2
Entfernung von Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Diese Gemeinden ziehen in erheblichem Maße neue Einwohner an. Infolgedessen sind die Immobilienpreise vor dem Kaufabschluss (und auch danach) spürbar gestiegen. In Karkkila haben sich die Preise verdoppelt, in einigen Fällen sogar versechsfacht.
(19)
Nach einer im Jahr 2000 veröffentlichten Prognose sollte die Zahl der Einwohner in Karkkila bis 2025 auf 9 600 steigen, was den Bau von 600 neuen Wohnungen bedeuten würde. Wie sich jedoch bald herausstellte, sollte die Prognose deutlich hinter dem tatsächlichen Einwohnerzuwachs zurückbleiben. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses, d. h. drei Jahre später, prognostizierte Karkkila einen Wohnungsbedarf von 70 neuen Wohnungen jährlich. Diese Auffassung wurde wenig später in einer Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa bestätigt, die sich mit dem Zeitraum bis 2025 befasst. (2005 wurden letztendlich 63 Wohnungen, 2006 insgesamt 137 Wohnungen und 2007 nochmals 95 neue Wohnungen gebaut).
(20)
In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss sind die Preise in Karkkila um durchschnittlich 30 % gestiegen.
III. STELLUNGNAHME FINNLANDS
(21)
Finnland legte drei nachträglich erstellte Gutachten zur Wertermittlung der Grundstücke vor, und kam zu dem Schluss, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entsprach. Die Kommission lehnte das im Rahmen des ersten Untersuchungsverfahrens gelieferte Gutachten in ihrer vorläufigen Entscheidung von 2005 (Gutachten A) im Kern ab (5). Nach der Entscheidung von 2005 ließ Finnland zwei weitere Gutachten anfertigen. Im ersten Gutachten (Gutachten B) wird nur allgemein erklärt, dass die Grundstücke sachgerecht bewertet wurden, jedoch keine detaillierte Begründung dazu geliefert. Im zweiten Gutachten (Gutachten C, nachstehend „Gutachten KP&P“ genannt) wird die Immobiliensituation in Karkkila und Umgebung detaillierter analysiert.
(22)
Finnland führt aus, dass Karkkila die vollen Eigentumsrechte an den Anteilen erworben hat, da es sich hier um eine mittel- und langfristige Anlage handelte, bei der ein geringes Risiko besteht. Angesichts der kontinuierlich steigenden Immobilienpreise in den Nachbargemeinden, der von Karkkila prognostizierten Bevölkerungsentwicklung, der bereits genutzten bebauten Wohngebiete und des Bedarfs an der Erschließung weiterer Wohngebiete ist der Kauf des gesamten Anteilkapitals nach Auffassung der Stadtverwaltung Karkkila rentabel.
(23)
Nach Aussage Finnlands war zudem die Möglichkeit, die Abläufe zu beschleunigen, ein weiterer praktischer Grund für den Erwerb sämtlicher Eigentumsrechte. Finnland hat mehrfach ausgeführt, dass die Zusammenarbeit von Karkkila und Componenta wegen der sehr stark voneinander abweichenden kommerziellen Interessen nicht besonders gut verlief. Beide Partner vereinbarten die Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens, um Entscheidungsblockaden zu vermeiden. Insbesondere für das Gebiet Haapala/Uusitalo mussten mehrere Entscheidungen bezüglich der Neuaufteilung von Grundstücken vereinbart werden, um die Erschließung der Grundstücke zu fördern. Da Immobilienanlagen nicht zum Kerngeschäft der Componenta zählten, lag es in ihrem Interesse, diese Tätigkeit einzustellen. Karkkila wiederum war daran interessiert, die Erschließung der Grundstücke vollkommen selbständig betreiben zu können.
(24)
Finnland erklärte, warum ein Vergleich mit Vihti, Lohja und Hyvinkää von Bedeutung war. Unter anderem wurde hervorgehoben, dass es nach Vihti und Lohja keinen Personenzugverkehr gebe, so dass die Verbindungen zwischen den genannten Gemeinden und Helsinki besser wären.
(25)
Nach Ansicht Finnlands hat sich die Tatsache, dass das Gesellschafterdarlehen in der Entscheidung der Kommission zweimal Berücksichtigung fand, verzerrend auf die Berechnung der Höhe der Beihilfen durch die Kommission ausgewirkt. Bei Festlegung des Werts von 50 % der Anteile wurde das Gesellschafterdarlehen vom Unternehmenswert abgezogen und als Rückzahlung des Darlehens an die Componenta berücksichtigt. Aus diesem Grund ist Finnland der Auffassung, dass der Preis der Anteile (713 092,50 EUR) bereits einen Darlehensanteil enthält, da die Summe auf der Grundlage des Nettowerts von KK berechnet wurde.
IV. WETTBEWERBSRECHTLICHE WÜRDIGUNG
(26)
Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Union handelt es sich um eine Beeinträchtigung des Handels zwischen den Mitgliedstaaten, wenn ein Unternehmen, das Beihilfen erhält, eine Wirtschaftstätigkeit ausübt, die Handel zwischen Mitgliedstaaten einschließt.
(27)
Branchenprodukte von Componenta werden auf dem Binnenmarkt auch von anderen Unternehmen hergestellt, und mit ihnen wird zwischen den Mitgliedstaaten lebhafter Handel getrieben. Staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV umfassen auch Mittel von kommunalen Behörden (6). Somit werden in dem von Karkkila finanzierten, hier beschriebenen Geschäft auch staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 aufgewendet. Der damit für Componenta möglicherweise im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Vorteil, den Componenta unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte, fällt somit unter Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag. Die zentrale Frage ist also, ob Componenta einen Preis erhalten hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.
(28)
Die Kommission stellt fest, dass die Klausel zum Vorverkaufsrecht im Kaufvertrag zwischen Componenta und Karkkila als Beweis dafür gelten kann, dass die von Karkkila angebotenen Kaufbedingungen zum Ziel hatten, Componenta zur Weiterführung ihres Produktionsbetriebs in Karkkila und zur Schließung ihres Hochofens in Alvesta zu bewegen.
(29)
In dem Urteil des Gerichts erster Instanz (7) wurde der Kauf als mit Auflagen versehen bezeichnet, auch wenn keine Konsequenzen festgelegt waren. Obgleich eine Konditionalität darauf hinweist, dass der Kauf so angelegt war, dass er für Componenta günstige Bedingungen bot, ist für Componenta kein aus diesen Klauseln abzuleitender eindeutiger Vorteil entstanden. Wie nachstehend ausgeführt wird, lag der Preis, der Componenta für seine KK-Beteiligung gezahlt wurde, nicht über dem Marktpreis; ebenso fand die Kommission keine Belege für sonstige Vorteile, die Componenta auf der Grundlage der fraglichen Klauseln hätte erzielen können. Deshalb prüfte die Kommission, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Investor mit 50 %iger Beteiligung unter den fraglichen Bedingungen die gesamten Eigentumsrechte ebenfalls erworben hätte.
(30)
Nach ständiger Rechtsprechung muss „das Verhalten des privaten Investors, mit dem die Intervention des öffentlichen Investors, der wirtschaftspolitische Ziele verfolgt, verglichen werden muss, nicht zwangsläufig das eines gewöhnlichen Investors sein, der Kapital zum Zweck seiner mehr oder weniger kurzfristigen Rentabilisierung anlegt, es doch wenigstens das einer privaten Holding oder einer privaten Unternehmensgruppe zu sein hat, die eine globale oder sektorale Strukturpolitik verfolgt und sich von längerfristigen Rentabilitätsaussichten leiten lässt“ (8).
1. Allgemeine Erwägungen zum Wert der Anteile
(31)
Die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (9) (nachstehend „Mitteilung“ genannt) kann nicht direkt angewendet werden, da es im vorliegenden Fall nicht um den eigentlichen Verkauf von Grundstücken, sondern um den Erwerb von Anteilen einer Immobilienanlagegesellschaft geht. Die Grundsätze der Mitteilung können jedoch herangezogen werden, da sich der Wert der Anteile von KK hauptsächlich durch den Marktwert der im Besitz von KK befindlichen Grundstücke bestimmt. Aus diesem Grund ist die Ermittlung des Werts der KK-Grundstücke von zentraler Bedeutung, um bestimmen zu können, ob es sich um eine staatliche Beihilfe handelt.
(32)
Ansatz der Mitteilung ist der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers, d. h. der Kauf eines Grundstücks durch eine staatliche Behörde ist beihilfefrei, wenn das Grundstück zu einem Preis verkauft wird, den ein privater Investor unter den üblichen Marktbedingungen hätte erzielen können.
(33)
Die Kommission ist der Auffassung, dass eine sachgerechte Bewertungsgrundlage durch den Preis gegeben ist, den ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber mit 50 %iger Beteiligung an KK für den Erwerb der gesamten Eigentumsrechte zu zahlen bereit wäre. Ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber würde bei seiner Preiskalkulation von einem Preis ausgehen, den er unter Berücksichtigung des zu erzielenden Gewinns für die Anlage gezahlt hätte.
(34)
Im vorliegenden Fall hat Componenta nicht einmal den Versuch unternommen, einen anderen Käufer zu finden. Es lag in Interesse des Unternehmens, die Anteile an den anderen Anteilseigner zu verkaufen. Nach der Gesellschaftervereinbarung (10) und der Satzung von KK (11) hatte Karkkila das Vorkaufsrecht auf die Anteile und das Ablösungsrecht für die KK-Anteile von Componenta, wenn Componenta versucht hätte, die Anteile an einen Dritten zu verkaufen. Deshalb bestand für Componenta kein Anreiz, andere Käufer zu finden. Darüber hinaus hätten andere private Anleger kein Interesse gehabt, 50 % der KK-Anteile zu erwerben, wenn sie damit nicht gleichzeitig auch die Entscheidungsgewalt innerhalb der KK erhielten. In jedem Fall hätte die Satzung von KK (12) einen neuen Partner gebunden, ohne dass dieser Entscheidungsgewalt hätte. Nach der Satzung verfolgt KK das Ziel, den Preisanstieg für Grundstücke und Wohnungen in Karkkila zum Nutzen der Einwohner in Grenzen zu halten.
(35)
Die Kommission ist außerdem der Ansicht, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, der volle Eigentumsrechte erwirbt, überlegen müsste, wie die gesamte Kapitalanlage (insgesamt 2,37 Mio. EUR für Anteile und Darlehen) zu finanzieren ist.
(36)
Unter Berücksichtigung der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens wurde der Kommission zufolge der Wert des KK-Vermögens auf 4,9 Mio. EUR geschätzt. Dieser Wert deckt weitgehend das verbleibende Darlehen in Höhe von 3,34 Mio. EUR, so dass die Rückzahlung des Darlehens an sich kein Problem darstellte.
(37)
Nach Aussage Finnlands hatte Karkkila die Absicht, nach dem Kaufabschluss seine Mieteinnahmen zu erhöhen, um die Finanzierungs- und Betriebskosten von KK (vor dem Kauf weniger als 40 000 EUR jährlich) zu decken. Wäre die Stadt der einzige Anteilseigner, könnte sie die Satzung von KK ändern, der ihre Freiheit bei der Preisbildung einschränkt. Rechtlich gesehen könnte die Stadt dann ihre Mieteinnahmen ungehindert erhöhen, da sie die vollen Eigentumsrechte an KK hätte.
(38)
Die Kommission stellt fest, dass die spätere Entwicklung bestätigt, dass die Deckung der Kosten durch Mieteinnahmen ein realistischer Ansatz war. Karkkila schloss 28 langfristige Mietverträge ab, mit denen sie die folgenden Einnahmen erwirtschaftete:
Tabelle 3
Mieteinnahmen nach Kaufabschluss
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Zudem hätte ein privater Investor erwartet, dass der Wert seines Anteils im Gegenzug zur Gewährung eines zinslosen Darlehens steigt. Im vorliegenden Fall realisierte sich der Gewinn aus der Anlage in Form einer Wertsteigerung der Immobilien von KK, da der Wert der Grundstücke im Besitz von KK in den Jahren 1996-2003 deutlich gestiegen ist. In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss waren die Immobilienpreise durchschnittlich um 30 % und in den Jahren 2005-2008 um 10 % gestiegen.
(40)
Prognosen zufolge würde die Einwohnerzahl von Karkkila bis zum Jahr 2025 um jährlich 100 Einwohner steigen, so dass nach vorsichtigen Schätzungen jährlich mindestens 70 neue Wohnungen in der Stadt gebaut werden müssten (13).
(41)
Deshalb könnte ein privater Investor erwarten, dass der Wert seiner Anteile an KK deutlich steigt.
2. Grundstückspreise
(42)
Die Kommission hat zunächst geprüft, ob der Preis, den Karkkila für die Componenta-Anteile gezahlt hat, dem Unternehmen einen Vorteil erbrachte, da der Verkäufer unter den üblichen Marktbedingungen einen deutlich schlechteren Preis erzielt hätte.
(43)
Finnland hat den Wert der KK-Vermögenswerte wie folgt dargestellt (14):
Tabelle 4
Von Finnland kalkulierter Wert der KK-Vermögenswerte
Marktwert der Grundstücke
5 067 988
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
5 096 244
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 755 769
50 % des Nettowerts von KK
877 885
(44)
Der Wert der Grundstücke wurde im Jahr 2003 auf der Grundlage der von Karkkila angelegten allgemeinen Grundstückspreise ermittelt. Im gesamten Gebiet von Karkkila wurden die gleichen Preise verwendet, die einzigen Abweichungen waren den Unterschieden zwischen den beiden Zonen geschuldet. Aus den von Finnland mitgeteilten Angaben geht jedoch hervor, dass die Marktpreise in der Praxis in den einzelnen Stadtteilen und Wohngebieten deutlich voneinander abweichen. Deshalb hat die Kommission vor allem die fraglichen Gebiete bewertet.
(45)
Die Kommission stellt fest, dass Karkkila mittel- bis langfristig den Erwerb der vollen Eigentumsrechte geplant hatte. Bei Immobilienanlagen wird üblicherweise mittel- oder langfristig von einer Wertsteigerung ausgegangen, wenn die Gegebenheiten dies rechtfertigen. Karkkila verfolgte eine langfristige Anlagestrategie und strebte nach Gewinn durch zunehmende künftige Verkäufe.
(46)
Für Karkkila hatte Finnland aufgezeigt, dass die Stadt begründet mittelfristig von einem erheblichen Bevölkerungswachstum ausgehen konnte, das zu einem deutlich höheren Wohnungsbedarf führen würde. Wichtigster Grund war, dass drei nördlich und westlich von Helsinki gelegene Gemeinden - Vihti, Lohja und Hyvinkää - viele Einwohner angezogen hatten, von denen etliche in einer anderen Gemeinde arbeiten. So kam es zu einem raschen und kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, der Prognosen zufolge auch künftig anhalten wird. Das Preisniveau in diesen Nachbargemeinden lag 2003 durchschnittlich 2,5mal höher als in Karkkila. Deshalb erwartete Karkkila, dass der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise neue Einwohner nach Karkkila bringen würde, die die Stadt als nächste logische Wohnalternative sehen würden, obwohl die Preise auch hier deutlich anzogen. Eine Verdopplung der Immobilienpreise in Karkkila schien sehr wahrscheinlich.
(47)
Obgleich die spätere Entwicklung an sich für die Vorabanalyse zu dem Kaufabschluss nicht relevant war, bestätigte die Entwicklung der Immobilienpreise in den drei Nachbargemeinden in den folgenden Jahren, dass die Prognose realistisch war. In einigen Fällen überstiegen die Preise jene in Karkkila um mehr als das Vierfache.
(48)
Ein weiterer Grund für den Anstieg der Einwohnerzahl in Karkkila war der Ausbau der Nationalstraße nach Karkkila, der zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses bereits in Planung war (und später realisiert wurde).
(49)
Ein starker Anreiz für den Erwerb der vollen Eigentumsrechte waren auch die offiziellen Prognosen zum Anstieg der Einwohnerzahl. In einer ersten im Jahr 2000 veröffentlichten Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa wurde geschätzt, dass die Einwohnerzahl in Karkkila bis 2025 auf 9 600 (also um etwa 10 %) steigen und damit ein Bedarf an 600 neuen Wohnungen bestehen würde. Diese Voraussage erwies sich bald als zu vorsichtig. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses erwartete Karkkila einen weitaus größeren Anstieg der Einwohnerzahl und damit einen höheren Bedarf von 70 neuen Wohnungen pro Jahr.
(50)
Diese positive Prognose wurde später durch eine weitere vom Gemeindeverband Uusimaa am 18. August 2009 vorgelegte Untersuchung bestätigt, in der davon ausgegangen wurde, dass die Einwohnerzahl von Karkkila bis 2030 um jährlich 100 zunehmen würde. Damit würden jedes Jahr 70 neue Wohnungen benötigt. Auch diese Prognose wurde von der Realität übertroffen, denn im Jahr 2006 wurden 137 und 2007 insgesamt 95 neue Wohnungen gebaut.
(51)
KK war offensichtlich der größte Grundstückseigentümer in Karkkila. Um wie viele Immobilien es sich konkret handelte, war nicht klar, da Karkkila die Teilung und Neugliederung eines Teils der Grundstücke besonders im Gebiet von Haapala/Uusitalo beabsichtigte. Außerdem wurden mehr Wohnimmobilien pro Grundstück gebaut, wenn der Bebauungsplan für ein Grundstück Reihenhäuser und Appartementhäuser auswies. Dem von Finnland vorgelegten Verzeichnis über das Vermögen von KK zufolge umfasste dieses weniger als 140 für den Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke (die übrigen Grundstücke waren als Parkflächen geplant). Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses sollten 70 neue Wohnungen pro Jahr entstehen, so dass in den nächsten 10 Jahren 700 neue Wohnungen und im Verlauf der nächsten 20 Jahre 1 400 neue Wohnungen benötigt würden. Da KK keine nennenswerte Konkurrenz in Karkkila hatte, konnte Karkkila mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Gemeinde alle oder zumindest den größten Teil der in ihrem Besitz befindlichen Vermögensteile verkaufen konnte.
(52)
Nach Aussage Finnlands bestand die Strategie Karkkilas zunächst darin, den Wert ihrer Grundstücke durch Teilung und Erschließung zu erhöhen, die Auswirkungen des allgemeinen Preisanstiegs für das Gebiet abzuwarten und die Grundstücke erst später zu verkaufen. Diese Strategie, sich bei frühen Verkäufen zurückzuhalten, hatte KK auch schon in früheren Jahren verfolgt, was die geringen Verkaufszahlen in den Jahren vor dem Verkaufsabschluss erklärt.
(53)
Die Kommission führt an, dass der Wert der Grundstücke im Besitz von KK nach dem Grundstückstyp bestimmt wurde, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Appartementhäuser sowie Parks und Flächen für den Gemeinbedarf also einen unterschiedlichen Wert hatten. Im Folgenden werden die Besonderheiten jedes Gebiets einzeln beschrieben und analysiert.
(54)
Für die im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke im Gebiet Asemanranta ist ein Wert von 2 358 158 EUR ermittelt worden, der der Hälfte des KK-Vermögens entspricht. Für den Kaufabschluss wurde ein Grundstückswert von 79,56 EUR/m2 angesetzt.
(55)
Die Untersuchungen sind diesbezüglich nur begrenzt aussagekräftig, da in Karkkila keine Vergleichspreise vorliegen. Vor dem Verkaufsabschluss wurden in Karkkila keine im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke zum Marktpreis verkauft. Im Sachverständigengutachten im Zusammenhang mit der ersten Untersuchung (Gutachten A) wurde ein Preis von 50 EUR/m2 genannt. Nun erklärt Finnland, dass diese Zahl offensichtlich auf Angaben aus dem staatlich finanzierten Wohnungsbau beruhe, die deutlich unter dem Marktpreis lagen. In der ursprünglichen Untersuchung für Appartementhausgrundstücke wurde ferner ein Wert von 60-75 EUR/m2 angegeben. Der zweiten Untersuchung (Gutachten B) zufolge entspricht der gezahlte Preis dem Marktpreis; nähere Angaben wurden jedoch nicht gemacht. In dem Gutachten von KP&P (Gutachten C) wird geschlussfolgert, dass ein Preis von 79,56 EUR/m2 dem Marktpreis entspricht, da er deutlich unter den Preisen in den drei Nachbargemeinden liegt. Mangels näherer Vergleichsdaten geben diese Aussagen einen Hinweis auf die Immobilienpreise, die zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses in der Umgebung von Helsinki erzielt wurden. Deshalb hat die Kommission die Angaben in den Gutachten geprüft und durch eigene Bewertungen ergänzt.
(56)
Das Gebiet Asemanranta befindet sich in besonderer Lage an einem Seeufer und 200 m vom Stadtzentrum entfernt. Nach Aussage Finnlands ist der Wert der Grundstücke aufgrund des Seeblicks und des direkten Zugangs zum Sees sehr hoch. Ein solches Grundstück wurde 2006 zu einem Preis von 92,35 EUR/m2 verkauft. Karkkila sah die Immobilie als ausreichend hochwertig an, um den Kaufpreis im Januar 2008 auf 105 EUR/m2 zu erhöhen.
(57)
Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Bestimmung des Werts dieses Gebiets war die Fläche, für die dieser Preis galt. Der Verkaufswert wurde vorsichtig auf der Grundlage der Vergabe von Baurechten für mindestens 29 640 m2, möglicherweise aber auch für maximal 39 590 m2 festgelegt. Wegen des prognostizierten Anstiegs der Einwohnerzahl ging Karkkila davon aus, dass langfristig gesehen die maximale Zahl der Baurechte als Grundlage des Verkaufswerts herangezogen werden konnte.
(58)
Trotz der Tatsache, dass in Karkkila vor dem Verkaufsabschluss keine Grundstücke für Appartementhäuser verkauft worden waren, sah es die Stadt als begründet an, dass sich der Markt für diese Bautätigkeit entwickeln würde. Im Jahr 2003 wurden für Appartementhäuser vier Baugenehmigungen erteilt. Die Entwicklung nach dem Kaufabschluss bestätigt, dass die Prognose realistisch war, denn bis 2007 wurden sechs neue Anträge eingereicht und Genehmigungen erteilt, und zwischen 2007 und Mitte 2010 wurden sieben Appartementhäuser gebaut.
(59)
Die Preise in den Nachbargemeinden zogen dermaßen an, dass der Quadratmeterpreis in Hyvinkää im Jahr 2003 bei 133,60 EUR/m2 lag. 2004 betrug der Höchstpreis in Vihti 312,60 EUR/m2.
(60)
Die Kommission stellt fest, dass die in den betreffenden drei Gutachten angeführten Werte einander grundsätzlich entsprechen und auch keine Fehler aufzuweisen scheinen, wenn man sie mit den zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses für ähnliche Grundstücke gezahlten Preisen vergleicht. Es ist nicht erforderlich zu prüfen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist, lag doch der Preis für die Anteile sogar bei einer sehr vorsichtigen Wertermittlung unter dem Marktpreisniveau (siehe allgemeine Marktwertermittlung in Punkt 84 ff.). Die Kommission hat den geringstmöglichen Wert wie folgt berechnet: In Anbetracht der attraktiven Lage der Grundstücke in Asemanranta lag der Marktpreis mit 75 EUR/m2 in den vorsichtigen Expertenschätzungen auf jeden Fall im oberen Preisspektrum. Ausgehend von der vorsichtigen Annahme, dass die Grundstücke, für die für die Mindestfläche Baurechte erteilt wurden, verkauft werden, hätte das Gebiet einen Marktwert von mindestens 2 223 000 EUR.
(61)
Eine - wenn überhaupt erfolgte - Überbewertung beliefe sich somit höchstens auf 135 158,40 EUR, 50 % davon wären 67 579,20 EUR.
(62)
Die Kommission stellt fest, dass dieser Wert auch für Teile des Gebiets Asemanranta mit einer Fläche von 8-9 ha gilt, die unter anderem als Straßen und Parkflächen verbleiben. Ein Teil des Bebauungsplans ist beispielsweise als Erholungs- und Naturschutzgebiet vorgesehen. Deshalb wirken sich diese 8-9 ha auf den hohen Preis für das Wohngebiet aus, auch wenn ihr Preis nicht gesondert festgelegt wurde.
(63)
Die Grundstücke im Besitz von KK liegen größtenteils im Gebiet Haapala/Uusitalo, vom Zentrum aus etwa 2,5 km nach Südwesten. Für diese beiden nebeneinander liegenden Gebiete waren im Bebauungsplan Einfamilienhäuser und Reihenhäuser vorgesehen. Da jedoch mit der Erschließung des Gebiets noch nicht begonnen worden war, waren die Preise niedrig und die Verkaufszahlen gering. Fast das gesamte Gebiet war im Besitz von KK.
(64)
Der Wert des Gebiets wurde für den Verkaufsabschluss mit 1 612 059 EUR für alle Grundstücksarten angegeben. Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser wurde nach den üblichen Preisen der Stadt auf 10,19 EUR und für Reihenhäuser auf 74,02 EUR festgelegt. Der Gesamtwert der Grundstücke für Einfamilienhäuser betrug 973 268 EUR und für Reihenhäuser 811 209 EUR.
(65)
In allen drei Gutachten wird ausgeführt, dass die Preise für Einfamilienhäuser den Marktpreisen entsprachen. Dem Gutachten der KP&P (Gutachten C) zufolge lagen die Marktpreise 15-20 % über den von Karkkila angesetzten Preisen. Nach den von Finnland vorgelegten Daten betrug der Durchschnittspreis im Jahr 2003 ca. 14,40 EUR/m2. Der erste Gutachter (Gutachten A) gab für Karkkila Marktpreise von 9,43 EUR bis 14,76 EUR an.
(66)
In allen drei Gutachten wurde auf durchschnittliche Verkaufspreise verwiesen; die von Finnland vorgelegten Daten zeigten jedoch erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Wohngebieten. Das Gebiet Haapala/Uusitalo lag eindeutig an der Spitze der Preiskurve. Im Jahr 2003 wurden in Haapala zwei Grundstücke verkauft (von einer privaten Gesellschaft an eine Privatperson): Der Quadratmeterpreis für das im April 2003 verkaufte Grundstück betrug 9,25 EUR und für das im August verkaufte Grundstück 10,06 EUR. Das entspricht einem Preisanstieg von 8,8 % innerhalb von vier Monaten. Berücksichtigt man die allgemeine Preisentwicklung in Karkkila, wo die Preise in den Jahren 2001-2002 um 12,6 % und in den Jahren 2002-2003 um 42,7 % gestiegen sind, entspricht ein Preisanstieg von 1,3 % in den vier letzten Monaten des Jahres 2003 durchaus dem allgemeinen Trend. Daher ist die Kommission der Auffassung, dass ein Preis von 10,19 EUR/m2 (Dezember 2003) als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(67)
In dem Gebiet wurden keine Kaufabschlüsse getätigt, die in Bezug auf die Preise für Reihenhausgrundstücke für einen direkten Vergleich herangezogen werden könnten. Wie der erste Gutachter ausführte, lag der Marktwert bei 70-80 EUR/m2. Im Gutachten der KP&P (Gutachten C) wird lediglich auf die weitaus höheren Preise für Reihenhausgrundstücke verwiesen. Da alle drei Gutachten zu der Schlussfolgerung gelangen, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entspricht und es keinen Grund gibt, diese Schlussfolgerung für das Gebiet Haapala/Uusitalo in Frage zu stellen, akzeptiert die Kommission, dass der Quadratmeterpreis von 74,20 EUR dem Marktpreis entsprach.
(68)
Die Kommission ersuchte Finnland zu erläutern, warum es für Karkkila lohnend war, das gesamte Gebiet in städtischen Besitz zu bringen, da, wie die Verkaufszahlen der vorangegangenen Jahre belegen, Käufer an diesem Wohngebiet nicht interessiert waren und andere Stadtteile trotz der höheren Preise vorzogen. Finnland erklärte dazu, dass KK schon in früheren Jahren eine sehr gezielte Anlagestrategie verfolgt hätte und das Gebiet Haapala/Uusitalo zu einem künftigen Wohngebiet in Karkkila entwickeln wollte. Die anderen Wohngebiete der Stadt stießen langsam an die Grenzen ihrer Aufnahmekapazität, und mit dem prognostizieren Anstieg der Einwohnerzahl würde künftig ein Bedarf für die Erschließung neuer Gebiete bestehen.
(69)
Ein Bebauungsplan für das Gebiet Haapala/Uusitalo bestand bereits, doch war mit den Erschließungsarbeiten noch nicht begonnen worden. Die Erschließung umfasste die Teilung der Grundstücke in stärker individuell zugeschnittene und zweckmäßigere Grundstücke, den Anschluss der Grundstücke an die kommunalen Versorgungsnetze und den Bau neuer Dienstleistungseinrichtungen.
(70)
Karkkila hatte diese Strategie bereits in anderen Wohngebieten erfolgreich verfolgt: Die Stadt hatte ihr Versorgungsnetz auf die Gebiete Tuorila, Nikkimäki und Pumminmäki ausgedehnt. Im Jahr 2003 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gebiet Pumminmäki bereits 14,28 EUR. Karkkila verkaufte 2004 Grundstücke zum neuen Standardpreis von 14 EUR. Die Preise sind in den folgenden Jahren weiter gestiegen (18,5 EUR/m2 im Jahr 2005).
(71)
Es wurde davon ausgegangen, dass der Wert der Immobilien im Gebiet Haapala/Uusitalo das Preisniveau der bereits erschlossenen Wohngebiete erreichen und darüber hinaus dem allgemeinen Trend des Preisanstiegs folgen würde. Ein Wertzuwachs von mindestens 40 % bis 50 % nach der Erschließung (also im Verlauf von 3 bis 4 Jahren) schien begründet zu sein; zudem erfolgte der Wertzuwachs mittel- und langfristig.
(72)
Es lag im Interesse Karkkilas, das gesamte Gebiet im Rahmen eines umfassenden Infrastrukturvorhabens zu erschließen. Die Erschließung großer Areale wäre deutlich kostengünstiger, als Leistungen für jedes einzelne Grundstück bereitzustellen (die Gemeinde ist gesetzlich verpflichtet, eine Immobilie an das kommunale Netz anzuschließen, was üblicherweise auf Antrag der Eigentümer erfolgt, die einen Neubau planen). Karkkila unterstrich, dass dies einfacher zu bewerkstelligen ist, wenn die Stadt der einzige Eigentümer ist und die Entscheidungsgewalt besitzt. Für den Anschluss jedes einzelnen Grundstücks an die kommunale Versorgung wäre eine große Zahl von Einzelentscheidungen erforderlich. Da die Erschließung von Grundstücken nicht zum Kerngeschäft des in der Metallbranche tätigen Unternehmens Componenta gehört, hatte sich schon früh herausgestellt, dass eine Erschließung für das Unternehmen schwieriger gewesen wäre.
(73)
Angesichts der langfristigen Erschließungsstrategie von Karkkila und ihres Vorhabens, sämtliche Infrastrukturprojekte auf einmal zu realisieren, war die Stadt nicht daran interessiert, das Land vor seiner Erschließung zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden vor Kaufabschluss praktische keine Grundstücke verkauft.
(74)
Die Kommission kann akzeptieren, dass angesichts dieser langfristigen Strategie für das Gebiet Haapala/Uusitalo es ein marktwirtschaftlich handelnder Investor, der bereits über 50 % der Anteile an dem fraglichen Gebiet verfügt, als wirtschaftlich rentabel ansieht, auch die restlichen 50 % der Anteile zu erwerben. Die Möglichkeit, das gesamte zu bebauende neue Wohngebiet zu besitzen, ein geringes Preisrisiko und gute Chancen, den Großteil der Grundstücke innerhalb der nächsten 10 Jahre und die restlichen Grundstücke in den darauf folgenden 10 Jahren zu verkaufen, kann als Geschäftsstrategie angesehen werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Investor verfolgt hätte.
(75)
Einige Grundstücke für Einfamilienhäuser liegen in anderen Gebieten. Die Wertbestimmung (43 000 EUR) basierte auf dem von Karkkila für ein solches Grundstück festgesetzten offiziellen Quadratmeterpreis von 10,19 EUR. Aus den vorgenannten Gründen (Erwägungsgründe 65 und 66) ist die Kommission der Ansicht, dass der im Dezember 2003 festgelegte Preis als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(76)
KK besitzt auch zwei Grundstücke für Appartementhäuser im Gebiet Takko I. Der Gesamtwert dieser Immobilie beträgt 110 191 EUR. Takko I liegt ebenfalls im Stadtzentrum. Dem Gutachten A zufolge beträgt der Marktpreis hier 60-75 EUR/m2. In ihrem Gutachten gelangt die KP&P (Gutachten C) in Bezug auf den Preis für die Appartementhausgrundstücke ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Preis im Vergleich zu in Nachbargemeinden erzielten Verkaufspreisen dem Marktpreis entspreche.
(77)
Nach Auffassung der Kommission ist es nicht erforderlich festzustellen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist. Auch wenn bei dem Kaufabschluss der geringstmögliche Marktpreis von 60 EUR/m2 angesetzt werden würde, überstiege der berichtigte Gesamtwert für die Anteile dennoch den von Karkkila gezahlten Preis (siehe nachstehende Berechnung des Mindestpreises der Anteile). Bei Annahme dieses geringstmöglichen Marktwerts wären die Grundstücke im Gebiet Takko I um 19,65 EUR/m2 zu hoch angesetzt. Dies entspräche insgesamt 27 212 EUR bzw. 13 606 EUR für 50 % der Anteile.
(78)
Der Wert der als Parkflächen ausgewiesenen Areale wurde mit 456 601 EUR angesetzt. Zugrunde gelegt wurde ein Quadratmeterpreis von 1,18 EUR, wie ihn Karkkila nach den gesetzlichen Vorgaben für derartige Grundstücke zahlt. Dabei geht es um Flächen, die die Stadt zum aktuellen Preis veräußern kann (15). Da die Grundstücke dem Bebauungsplan zufolge nicht bebaut werden sollen, wird als Preisgrundlage der reguläre Preis für nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände angesetzt (siehe Erwägungsgrund 79). Daher ist die Kommission der Ansicht, dass dieser Teil der Grundstücke nicht überbewertet wurde.
(79)
Das KK-Vermögen umfasste auch Rohbauland, das nicht im Bebauungsplan enthalten war und dessen Gesamtwert bei einem Quadratmeterpreis von 1,18 EUR mit 49 678 EUR angesetzt wurde. In den Gutachten wird nicht erklärt, inwieweit der Wert Rohbaulands sachgerecht bewertet wurde. Darüber hinaus legte Finnland ein Verzeichnis der Kaufabschlüsse für nicht erschlossenes Bauland in dünn besiedelten Teilen von Karkkila vor, für das ein Quadratmeterpreis von 1,86 EUR gezahlt wurde. Aus diesem Grund kann die Kommission akzeptieren, dass der Preis von 1,18 EUR nicht über dem Marktpreis liegt.
(80)
Der von Finnland auf der Grundlage der Verkaufspreise für die Vermögensteile von KK ermittelte Wert des KK-Immobilienvermögens betrug 5 067 988 EUR. Bei Abzug der Beträge einer etwaigen Überbewertung der Appartementhausgrundstücke in den Gebieten Asemanranta (135 158 EUR) und Takko I (27 212 EUR) ergibt sich für die Grundstücke ein Mindestwert von 4 905 618 EUR.
3. Rückzahlung des Darlehens
(81)
Im Jahr 1996 hatten Componenta und Karkkila KK pari passu ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von 1 670 184 EUR gewährt. Der Rückzug von Componenta aus KK erfolgte mit gleichzeitiger Rückzahlung des Darlehens durch KK. Da KK einen wesentlichen Teil ihres Vermögens zur Beschaffung dieser Mittel hätte verkaufen müssen und dies - wie bereits dargelegt - ihre mittel- und langfristige Geschäftsstrategie gefährdet hätte, entschied Karkkila, KK ein zweites zinsloses Darlehen in gleicher Höhe zu gewähren, dass KK zur Rückzahlung des Darlehens verwendete. Damit belaufen sich die Verbindlichkeiten von KK gegenüber Karkkila auf insgesamt 3,34 Mio. EUR.
(82)
Die Kommission stimmt mit Finnland darin überein, dass die Darlehen bereits bei der Ermittlung des Wertes der Gesellschaft berücksichtigt wurden, d. h. der Wert der Anteile war bereits um die Schuldensumme reduziert worden. Die Würdigung der Darlehensrückzahlung als gesonderte Maßnahme käme somit einer nochmaligen Berücksichtigung gleich.
4. Wert der Anteile
(83)
Nach Abzug des als potenzielle Überbewertung ermittelten Betrags kann der Wert der 50 %igen Beteiligung an KK wie folgt beziffert werden:
Tabelle 5
Wert von KK
Marktwert der Grundstücke
4 905 618
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
4 933 874
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 593 399
50 % des Nettowerts von KK
796 699,5
(84)
Der Kaufpreis von 713 092,50 EUR, den Karkkila für seinen 50 %igen Anteil bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis.
V. SCHLUSSFOLGERUNG
(85)
Der Kaufpreis, den Karkkila an Componenta für die 50 %ige Beteiligung an KK bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis. Deshalb handelt es sich nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Der Kaufpreis, den die Stadt Karkkila an die Componenta Oyj für die Anteile der Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj nach Maßgabe des zwischen den Parteien am 16. Dezember 2003 geschlossenen Vertrags gezahlt hat, ist keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union.
Artikel 2
Dieser Beschluss ist an die Republik Finnland gerichtet.
Brüssel, den 20. April 2011