ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
KOMISJONI OTSUS (EL) 2015/507,
16. september 2014,
Saksamaa võetud meetme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) kohta
(teatavaks tehtud numbri C(2014) 6411 all)
(Ainult saksakeelne tekst on autentne)
(EMPs kohaldatav tekst)
EUROOPA KOMISJON,
võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut, eriti selle artikli 108 lõike 2 esimest lõiku,
olles kutsunud huvitatud isikuid üles esitama märkusi vastavalt osutatud artiklile (1) ja võttes neid märkusi arvesse
ning arvestades järgmist:
1. MENETLUS
(1)
30. märtsil 2007 esitas Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (edaspidi „NEUWOGES”) nõukogu määruse (EÜ) nr 659/1999 artikli 20 lõike 2 alusel komisjonile kaebuse, (2) mille kohaselt on ettevõtjatele Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (edaspidi „BAVARIA 1” ja „BAVARIA 2”; koos „BAVARIA”) antud hoonestusõiguse lepingu (Erbbaurechtsvertrag, edaspidi „EBV”) ja halduslepingu (Generalverwaltervertrag, edaspidi „GVV”) kaudu ebaseaduslikku riigiabi. NEUWOGES taotles ametliku uurimismenetluse algatamist vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõikele 2.
(2)
6. augustil 2007, 14. mail 2008, 6. aprillil 2009 ja 3. veebruaril 2012 palus komisjon Saksamaalt lisateavet. Saksamaa vastas 4. septembril 2007, 12. oktoobril 2007, 17. oktoobril 2007, 11. juulil 2008, 14. juulil 2008, 12. detsembril 2008, 30. juunil 2009 ja 28. veebruaril 2012. NEUWOGES edastas märkused 30. mail 2007, 5. novembril 2007, 26. veebruaril 2008, 15. juulil 2008, 30. septembril 2008, 18. detsembril 2008, 6. märtsil 2009, 4. juunil 2009, 15. juulil 2009, 26. augustil 2009, 22. septembril 2009 ja 19. jaanuaril 2012. BAVARIA esitas märkused 13. mail 2008.
(3)
28. novembril 2008 tegi Rostocki madalama astme piirkonnakohus (edaspidi „LG Rostock”) BAVARIA/NEUWOGESi menetluses teatavaks oma otsuse. BAVARIA oli esitanud NEUWOGESi vastu hagi nende vahel sõlmitud lepingu täitmata jätmise tõttu. NEUWOGES väitis seejärel, et leping sisaldab õigusvastast ja siseturuga kokkusobimatut riigiabi ja on seetõttu tühine. LG Rostock jõudis järeldusele, et BAVARIA-le ei ole antud eelist ja seetõttu ei ole tegemist ka riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. NEUWOGES esitas otsuse kohta apellatsioonkaebuse. Menetlus on Rostocki kõrgema astme piirkonnakohtus (edaspidi „OLG Rostock”) veel pooleli. Lisaks algatas BAVARIA menetluse Greifswaldi halduskohtus (edaspidi „VG Greifswald”), et saada kohtult õigus tutvuda kõikide kõnealuseid lepinguid puudutavate NEUWOGESi või Neubrandenburgi linna toimikutega. Menetlus on veel pooleli.
(4)
4. juuni 2009. aasta kirjaga nõudis NEUWOGES kooskõlas Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 265 lõikega 2 komisjonilt kahe kuu jooksul ametliku uurimismenetluse algatamist.
(5)
29. juuli 2009. aasta kirjaga edastas komisjon NEUWOGESile oma esialgse hinnangu, et EBV ega GVV ei sisalda riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
(6)
26. augusti 2009. aasta kirjaga vaidlustas kaebuse esitaja eelnimetatud esialgse hinnangu ja nõudis komisjonilt kahe nädala jooksul ametliku uurimismenetluse algatamist.
(7)
Komisjoni talitused teatasid NEUWOGESile 15. septembri 2009. aasta kirjaga, et edastavad talle veel ühe kirja koos NEUWOGESi viimastele märkustele antud hinnanguga. 22. septembri 2009. aasta kirjaga teavitas NEUWOGES komisjoni, et ta ei ole komisjoni ettepanekuga nõus.
(8)
9. oktoobril 2009 esitas NEUWOGES hagi Üldkohtule ja taotles komisjoni 29. juuli 2009. aasta kirjas sisaldunud otsuse tühistamist või teise võimalusena tuvastamist, et komisjon on toimingu tegemata jätnud, sest keeldus ametliku uurimismenetluse algatamisest Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõike 2 kohaselt. 9. jaanuaril 2012 lükkas kohus tühistamishagi vastuvõetamatuna ja tegevusetushagi põhjendamatuna tagasi (3).
(9)
19. jaanuari 2012. aasta kirjaga nõudis NEUWOGES komisjonilt uuesti ametliku uurimismenetluse algatamist kooskõlas Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõikega 2.
(10)
21. märtsi 2012. aasta kirjaga teavitas komisjon Saksamaad oma otsusest algatada ametlik uurimismenetlus. Komisjoni otsus menetluse algatamise kohta (edaspidi „algatamisotsus”) avaldati Euroopa Liidu Teatajas (4). Komisjon palus huvitatud isikutel esitada meetme kohta oma märkused. 22. märtsil 2012 esitas NEUWOGES Üldkohtu 9. jaanuari 2012. aasta määruse suhtes apellatsioonkaebuse. Kohus lükkas selle 15. novembril 2012 alusetuna tagasi (5).
(11)
Komisjon sai 17. juulil 2012, 2. oktoobril 2012, 4. aprillil 2013 ja 15. aprillil 2014 NEUWOGESi märkused ning 18. juunil 2012 ja 22. aprillil 2013 BAVARIA märkused. Märkused edastati Saksamaale 7. augustil 2012 ja 16. septembril 2013. Liiduvalitsuse ülesandel esitas Neubrandenburgi linn märkused 23. juulil 2012 ja 28. septembril 2012; Berliini liidumaa edastas oma märkused 16. mail 2012, 28. septembril 2012 ja 30. septembril 2013.
2. MEETMETE KIRJELDUS
(12)
NEUWOGES on Saksa õiguse kohaselt osaühing. Neubrandenburgi linnale kuulub 100 % selle osadest. NEUWOGESi eesmärk on varustada suurt osa Neubrandenburgi linna ja ümbritsevate piirkondade elanikest taskukohaste korteritega. Osaühingule kuulub praegu 33 % kõikidest Neubrandenburgi linna korteritest. BAVARIA 1 ja BAVARIA 2 on sihtotstarbelised ühingud, mis asutati spetsiaalselt NEUWOGESiga tehingute tegemiseks ja mille enamusosalus kuulub suletud kinnisvarafondidele. BAVARIA 1 kuulub BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG-le (94 %) ja BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I-le (6 %), BAVARIA 2 kuulub 100 % ulatuses äriühingule Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ning Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehni osalused on erainvestorite omanduses. Mõlema fondi asutaja ja turustaja oli Berliner Immobilien-Holding GmbH, mis kuulus 1. jaanuarini 2006 Bankgesellschaft Berlinile ja on sellest ajast saadik otseselt 100 % Berliini liidumaa omandis.
(13)
NEUWOGESile kuulub muu hulgas mitu Neubrandenburgis asuvat kinnistut, millel paikneb kaksteist elamut kokku 557 korteri ja mitme äripinnaga. 21. jaanuaril 1998 sõlmisid NEUWOGES ja BAVARIA hoonestusõiguse lepingu (EBV) ja halduslepingu (GVV) (edaspidi „kõnealused lepingud” või koos „müügi- ja tagasirenditehing”).
2.1. HOONESTUSÕIGUSE LEPING
(14)
21. jaanuaril 1998 sõlmisid NEUWOGES ja BAVARIA kaheteistkümne hoone (kokku 557 korteri) kohta kinnistu rentimise ja hoone müümise lepingu. Selle lepinguga sai BAVARIA 75 aastaks nende kinnistute hoonestusõiguse ja omandas hooned.
(15)
EBV jaguneb kaheks põhiosaks:
a)
esiteks kohustus BAVARIA maksma NEUWOGESile kokku […] (6) eurot: (7) […] eurot kapitaliseeritud renti hoonetealuse maa kasutuse eest kuni 31. detsembrini 2028 ja […] eurot hoonete ostuhinnana;
b)
teiseks peab BAVARIA maksma alates 1. jaanuarist 2029 kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri eest või […] eurot aastas. EBV ülejäänud kestuse jooksul on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra.
(16)
1997. aastal lasi NEUWOGES oma ekspertidel enne EBV sõlmimist BAVARIAga hinnata objektide (hooned ja kinnistud) väärtust. Selle eksperdiarvamuse kohaselt oli objektide väärtus […] eurot. 2007. aastal tellis NEUWOGES ettevõtteväliselt eksperdilt tagasiulatuvalt veel ühe eksperdiarvamuse objektide 1997. aasta turuväärtuse kohta. 2007. aasta eksperdiarvamuse kohaselt oli objektide väärtus 1997. aastal hinnanguliselt […] eurot.
Võlakergenduse seadus
(17)
EBV sõlmiti võlakergenduse seaduse (8) (Altschuldenhilfegesetz, edaspidi „AHG”) taustal. Pärast Saksamaa taasühinemist 1990. aastal muudeti Ida-Saksamaa varasemad riiklikud elamumajandusettevõtted õiguslikult iseseisvateks kommunaalelamuettevõteteks. Eelkäijate varad ja kohustused anti üle nendele uutele ettevõtetele, mis tähendas nende jaoks rasket koormat. Et anda elamuettevõtetele võimalus pikaajaliselt püsima jääda, võttis riigi seadusandja vastu võlakergenduse seaduse, mis jõustus 27. juunil 1993.
(18)
AHG kohaselt võisid Ida-Saksamaa kommunaalelamuettevõtted taotluse alusel võlakergendust saada. AHG paragrahvi 4 lõigete 1 ja 2 alusel oli võimalik osaliselt vabaneda vanadest võlgadest, mille summa ületas 76,69 eurot ruutmeetri kohta, kusjuures arvesse oli lubatud võtta siiski kuni 434,60 eurot ruutmeetri kohta. Vastutasuks pidi elamuettevõte nõustuma teatud kohustustega. Näiteks tuli tal teha aktiivselt jõupingutusi, et erastada korteritest 15 % (paragrahvi 4 lõike 5 esimene lause koostoimes paragrahviga 5), tal pidi olema äriplaan oma elamispindade kiireks erastamiseks, moderniseerimiseks ja remondiks (paragrahvi 4 lõike 5 teine lause) ning ta pidi andma aru oma investeerimiskava seisu ja erastamistulemuste kohta (paragrahvi 4 lõiked 5-7). Tol ajal (1997/1998) kehtinud seaduse versiooni kohaselt oli elamuettevõtetel võimalik täita erastamiskohustust 31. detsembrini 2003. Kui elamuettevõte jättis selle täitmata (st ei teinud erastamise nimel aktiivselt jõupingutusi), tuli juba saadud võlakergendus tagasi maksta.
(19)
Elamuettevõtted olid kohustatud kandma teatud protsendi 76,69 eurot ruutmeetri kohta ületavast erastamistulust üle võlgade kustutamise fondile (Erblastentilgungsfonds, edaspidi „ETF”). Tol ajal (1997/1998) oli AHG paragrahvi 5 lõikes 2 ette nähtud, et kõikide 31. detsembriks 1998 toimunud erastamiste puhul tuli üle kanda 45 % võõrandamistulust. 31. detsembriks 2000 või 31. detsembriks 2003 tehtud erastamise suhtes kehtestati tulumääraks vastavalt 50 % ja 55 %. Kui erastamine toimus hoonestusõiguse seadmisena (st hoonete ja kinnistute otsemüügi asemel müüdi ainult hooned ning kinnistutele seati hoonestusõigus), tugines ülekandmiskohustuste arvutamisel aluseks võetud võõrandamistulu hoonete hinnale ja kokkulepitud rendi nüüdisväärtusele (paragrahvi 5 lõige 2).
(20)
1995. aasta jooksul selgus, et algul kavandatud erastamisvorm - st üürnikele müümine - ei vii tõenäoliselt nõutud 15 % suuruse erastamismäärani. Seetõttu hakkas võlakergendust haldav krediidiasutus Kreditanstalt für Wiederaufbau (edaspidi „KfW”) lubama ka niinimetatud erastamist vahendajast ostjatele (9). Selle mudeli kasutamine oli ette nähtud üksnes juhul, kui 15 % määra ei olnud otsese erastamise teel eeldatavasti võimalik saavutada, ja selle kohaselt võis elamuettevõte võõrandada hooned en bloc ettevõtjast ostjale. Et seda elamuettevõtte 15 % suurust erastamismäära arvesse võetaks, pidi ettevõtjast ostja võtma kohustuse hooned renoveerida ja võimalikult palju (ent vähemalt kolmandiku) kortereid üürnikele edasi võõrandada (10). Kui pärast konkreetsete müügipakkumiste esitamist oli ostust huvitatud tunduvalt vähem kui kolmandik üürnikest, võis ettevõtjast ostja 60 % korteritest erastamiskohustuse alt välja jätta ja vähendada seeläbi seda kohustust järelejäänud 40 %-le korteritest, millest tuli erastada üks kolmandik (11).
NEUWOGES ja AHG
(21)
Lõpuks tunnustas KfW EBVd vastavalt AHG-le asjaomase vahendajast ostjale võõrandamisena. Müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimine hõlbustas NEUWOGESil seega tema AHGst tuleneva erastamiskohustuse täitmist. Ebaselgeks ja vaieldavaks jääb siiski see, mil määral mõjutas AHG ärilisi kaalutlusi, millele NEUWOGES lepingute sõlmimise otsuse tegemisel tugines, ja kas NEUWOGESile AHG alusel antud võlakergendust tuleb arvesse võtta selle küsimuse uurimisel, kas müügi- ja tagasirenditehing kujutab endast BAVARIA-le antud abi.
(22)
NEUWOGESi andmetel sai ta võlakergendust kokku […] eurot (12). NEUWOGES selgitas, et müügi- ja tagasirenditehingu puhul on saadud võlakergenduse osaline proportsionaalne arvessevõtmine keeruline, sest AHG kohaselt on võlakergendus võimalik vaid juhul, kui elamuettevõte on oma erastamiskohustuse täielikult täitnud. Kui aga teatud erastamismeetme puhul tuleb selle meetme osakaalu tõttu NEUWOGESi üldises erastamiskohustuses arvestada ühte osa saadud võlakergenduse kogusummast, võiks müügi- ja tagasirenditehingu juures arvutuslikult arvesse võtta kogu saadud võlakergenduse […] euro suurust brutosummat. BAVARIA tehingust teenitud tulust tuli […] eurot ETFile üle kanda, nii et NEUWOGESi võlakergenduse arvutuslik netosumma oli […] eurot (13).
2.2. HALDUSLEPING
(23)
21. jaanuaril 1998 allkirjastasid BAVARIA ja NEUWOGES ka GVV, mille alusel renditi hooned NEUWOGESile tagasi. GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise ja ärilise kasutamise eest 30 aastat. Kogu hoonete üürileandmise eest saadav tulu jääb NEUWOGESile. Vastutasuna nende kasutusõiguste eest kohustus NEUWOGES tasuma igakuist kindlat rendimakset summas […] eurot ([…] eurot aastas) kuni renoveerimistööde lõpuni ja pärast seda […] eurot ([…] eurot aastas). Alates 1. jaanuarist 2000 tõusis rendimäär […] % võrra aastas.
2.3. FIKSEERITUD SUMMAGA ÜLDLEPING
(24)
BAVARIA kohustus kõnealused hooned renoveerima ja sõlmis sel eesmärgil ettevõtjaga BRG Bau-Regie GmbH (edaspidi „BRG”), kes on 100 % NEUWOGESi tütarettevõtja, fikseeritud summaga üldlepingu (Globalpauschalvertrag, edaspidi „GPV”). GPV kohaselt tegi BAVARIA BRG-le kokkulepitud renoveerimistööde eest […] euro suuruse ühekordse makse.
3. SAKSAMAA MÄRKUSED
(25)
Saksamaa piirdus algatamisotsusele saadetud vastuses selgitusega, et käesoleval juhul ta otsuse kohta märkusi ei esita ja jätab selle asjaomaste kohalike omavalitsuste, Neubrandenburgi linna ja Berliini liidumaa teha.
4. HUVITATUD ISIKUTE MÄRKUSED
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES väidab, et kõnealuste lepingute sõlmimisel ei tegutsenud ta turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana ega andnud seega BAVARIA-le majanduslikku eelist, mis kujutab endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. NEUWOGESi hinnangute kohaselt toovad kõnealused lepingud kahjumit summas […] eurot (nominaalsumma) või […] eurot (diskonteeritud summa). NEUWOGES käsitleb nimetatud kahjumit BAVARIA-le antud, siseturuga kokkusobimatu riigiabina.
(27)
NEUWOGES leiab, et kõnealuste lepingute tavapärastele turutingimustele vastavuse hindamisel tuleb EBVd ja GVVd uurida üksteisest eraldi (punkt 4.1.1). Lepinguid ükshaaval vaadeldes väidab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks sõlminud ei EBVd (punkt 4.1.2) ega GVVd (punkt 4.1.3). Lisaks selgitab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks valinud mõne alternatiivse viisi (punkt 4.1.4). Lõpuks nendib NEUWOGES, et BAVARIA-le antud eelis kujutab endast riigi ressursside üleandmist, mis on seostatav Neubrandenburgi linnaga (punkt 4.1.5).
4.1.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos uurimine
(28)
NEUWOGESi väitel tuleb seoses küsimusega, kas kõnealused lepingud sõlmiti turutingimustel, uurida EBVd ja GVVd rangelt üksteisest eraldi. NEUWOGESi sõnul on EBV ja GVV õiguslikult iseseisvad lepingud, mis peaksid kehtima eraldi. Kui mõlemad lepingud oleksid tõepoolest kavandatud ühe üksusena, oleks NEUWOGESi väitel tulnud mõlemad notariaalselt tõestada; notariaalselt on aga tõestatud ainult EBV.
(29)
Seetõttu käsitleb NEUWOGES tavapärastele turutingimustele vastavuse uurimisel kumbagi lepingut eraldi.
4.1.2. Hoonestusõiguse leping (EBV)
(30)
NEUWOGES on seisukohal, et kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) kohta 1997. aastal ja 2007. aastal koostatud eksperdiarvamusi silmas pidades ei oleks ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja sõlminud BAVARIAga EBVd kokkulepitud hinnaga. Ei rendimakse, AHGst tulenev võlakergendus EBV alusel, renoveerimiskohustus ega piiratud pakkumismenetlus ei muuda selle järelduse juures midagi.
4.1.2.1. Ostuhind
(31)
NEUWOGES tuletab meelde, et BAVARIA maksis hoonete eest […] euro suuruse rahasumma ning lisaks […] eurot kapitaliseeritud rendina hoonetealuse maa kasutuse eest. 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta hinnati objektide väärtuseks kokku (kinnistute ja hoonete väärtus) vastavalt […] eurot ja […] eurot. Lisaks ei arvutatud mõlemas eksperdiarvamuses välja mitte üksnes objektide koguväärtust, vaid ka eraldi kinnistute väärtus (1997. aasta eksperdiarvamuses […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses […] eurot) ja hoonete väärtus (1997. aasta eksperdiarvamuses […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses […] eurot).
(32)
NEUWOGES on seisukohal, et 1997. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta kujutab endast objekti tolleaegse (1997/1998) väärtuse realistlikku hinnangut ja võrdluse eesmärgil tuleb arvesse võtta ainult BAVARIA poolt tegelikult hoonete eest makstud hinda (mitte hoonete hinda koos kapitaliseeritud rendiga hoonetealuse maa kasutuse eest). Sellele vastavalt sai NEUWOGES enda arvates summa, mis on tolle aja (1997/1998) turuhinnast […] euro võrra väiksem. Isegi AHG võlakergendust arvesse võttes jääks BAVARIA tasutud hind ikka veel 16 % võrra 2007. aasta eksperdiarvamuse madalamast väärtusest väiksemaks. BAVARIA tasutud hind oli NEUWOGESi väitel turuhinnast palju madalam, nii et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks nõustunud selle hinnaga müüma.
(33)
Sellega seoses tuletab NEUWOGES meelde, et vastavalt komisjoni teatisele ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (14) on teatud tingimustel võimalik aktsepteerida turuhinnana ostuhinda, mis on kuni 5 % väiksem sõltumatus eksperdiarvamuses kindlaks tehtud turuväärtusest. Seevastu ei ole turuhinnana võimalik aktsepteerida hinda, mis on ka kõige soodsamatel eeltingimustel vähemalt 16 % kõige madalamast hinnangust väiksem.
4.1.2.2. Kapitaliseeritud rent hoonetealuse maa kasutuse eest
(34)
NEUWOGES väidab, et BAVARIA makstud hinna võrdlemisel turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamustes (milles määrati hoonete ja kinnistute omandiõiguse koguväärtus) kindlaks tehtud hindadega ei tohi kapitaliseeritud renti esimese 30 aasta eest arvesse võtta. Kuna renti makstakse hoonestusõiguse seadmise ja üleandmise eest 75aastase perioodi jooksul, mitte kinnistute omandiõiguse eest, ei ole seda võimalik BAVARIA poolt hoonete eest makstud hinna ja eksperdiarvamustes kindlaks tehtud hinna võrdlemisel kasutada.
4.1.2.3. AHG kohane võlakergendus
(35)
NEUWOGES selgitab, et BAVARIA makstud hinna võrdlemisel mõlemas turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses kindlaks tehtud hinnaga ei tohi kõnealustest lepingutest tulenevat AHG kohast võlakergendust summas […] eurot arvesse võtta. Sellel on järgmised põhjused.
-
AHG võlakergendus on eelis, mille andis NEUWOGESile kolmas isik (KfW), kellel puudub seos ostjaga. Ei ole põhjust, miks müüja peaks nõustuma turuhinnast väiksema hinnaga ainult seetõttu, et tehingu tulemusena saab ta kolmandalt isikult mõningad lisaeelised.
-
BAVARIA ei võtnud AHG alusel üle kohustusi, mida varem pidi täitma NEUWOGES ja mille eest peaks saama hüvitist ostuhinna vähendamisena. BAVARIA kohustus küll „paberil” üritama müüa mõningaid kortereid üürnikele, kuid tegi erastamise konkreetse elluviimise NEUWOGESi kulul ülesandeks NEUWOGESile; seega ei võtnud BAVARIA tegelikku vastutust ega kandnud ka vastutusriski erastamispingutuste ebaõnnestumise korral.
-
Kuna võlakergendus oli seotud NEUWOGESi täidetava kohustusega erastada 15 % oma korteritest ja tehing BAVARIAga kattis ainult 20 % kõikidest erastamiskohustustest, ei ole BAVARIAga sõlmitud tehingu kaudu saadud AHG kohase võlakergenduse proportsionaalne arvessevõtmine reaalselt (vastupidiselt arvutuslikule) võimalik. Teisisõnu, kui NEUWOGES ei oleks oma erastamiskohustust täielikult täitnud, ei oleks äriühing saanud BAVARIAga sõlmitud tehingu kaudu AHG alusel mingit eelist.
-
Müügi- ja tagasirenditehing oleks parimal juhul viinud selleni, et NEUWOGES oleks pidanud ETFile üle kandma ainult võrdlemisi väikese protsentuaalse osa (50 % või 55 % asemel 45 %) tuludest, samal ajal kui lepingu sõlmimata jätmine ja teise ostja otsimine oleksid olnud seotud riskiga, et fondile tuleb üle kanda suurem osa võõrandamistulust.
-
NEUWOGES väidab igal juhul, et lõpuks täitis ta oma erastamiskohustused 165 % ulatuses, nii et juba antud võlakergendus oleks kinnitatud ka ilma BAVARIAga sõlmitud tehinguta.
4.1.2.4. Renoveerimine
(36)
NEUWOGES väidab veel, et ta ei saanud BAVARIA teostatud renoveerimisest kasu, sest BAVARIA oli hoonete omanik ja seega ainuke renoveerimisest kasu saaja.
4.1.2.5. Pakkumismenetlus
(37)
NEUWOGES kinnitab, et 1997. aasta piiratud pakkumismenetlust ei saa võtta näitajana selle kohta, et BAVARIA makstud hind oli tõepoolest turuhind. Pakkumismenetlus ei olnud avatud, läbipaistev, tingimusteta ja diskrimineerimiseta ja sellest ei piisa seetõttu turuväärtuse kindlakstegemiseks.
4.1.3. Haldusleping (GVV)
(38)
NEUWOGES selgitab, et ükski võrreldava suurusega ja võrreldavas olukorras turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks GVVd sõlminud, sest algusest peale oli selge, et leping toob suurt kahjumit. NEUWOGES leiab eelkõige, et kahjum oli algusest peale prognoositav, kuna arvutused, millele leping tugines, lähtusid Neubrandenburgi üürikorterite turu tulevase arengu eeldustest, mis olid selgelt liiga optimistlikud. NEUWOGES leiab ka, et erinevad väidetavalt sarnased lepingud, mille BAVARIA võrdluseesmärgil esitas, ei tõenda GVV vastavust tavapärastele turutingimustele ja et NEUWOGES nõustus selle selgelt ebasoodsa lepinguga ainult poliitilistel põhjustel, mis on turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamise seisukohast tähtsusetud.
4.1.3.1. GVV turu ootusi arvestades
(39)
NEUWOGES väidab, et GVV kesksed sätted - kindel igakuine rent, mida suurendatakse igal aastal […] % võrra, indekseerimata kulude mahaarvamine esialgu ligikaudu […] % ulatuses (kaasa arvatud […] % üüri saamata jäämise risk) ja 30aastane lepinguperiood - ei vasta tingimustele, millega turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks nõustunud. NEUWOGES põhjendab seda järgmiselt.
-
Kuna üüri saamata jäämise risk on väikeseks hinnatud ja moodustab ainult […] % üüritulu netosummast, kannab NEUWOGES finantsriski vähemalt […] % suuruse täituvusmäära saavutamise eest.
-
Kindla rendi indekseerimine […] %ga aastas tähendab, et NEUWOGES kannab finantsriski, et ei suuda saavutada vähemalt sellele määrale vastavat iga-aastast üüri tõstmist.
-
Kuna kulud on indekseerimata, kannab NEUWOGES haldus- ja hoolduskulude suurenemisega seotud finantsriski ning kulude kasvu suudaks korvata võib-olla ainult üüri tõstmine üle […] % aastas.
-
Pikka, 30aastast lepinguperioodi arvestades on need finantsriskid märkimisväärsed.
(40)
NEUWOGESi väitel oli algusest peale selge, et need riskid tekivad ja toovad kaasa suure kahjumi ning järelikult ei oleks ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lepingut sõlminud. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja sõlmiks ainult sellise lepingu, mis on kasumlik või ei too vähemalt kahjumit. NEUWOGES selgitab, et GVV oleks teeninud kasumit ainult juhul, kui oleks olnud võimalik mõistlikul viisil eeldada, et kõrget täituvusmäära, üüri iga-aastast tõstmist […] % võrra ja stabiilseid kulusid on tegelikult võimalik saavutada. Juba lepingu sõlmimisel võis siiski aru saada, et keskmiselt […] % suurust täituvusmäära ei ole võimalik saavutada, üüri tõstmine vähemalt […] % aastas on võimatu ja et haldus- ja hoolduskulud kasvavad lepinguperioodi jooksul vältimatult. Nende väidete tõendamiseks viitab NEUWOGES nii elanike arvu prognoositud vähenemisele kui ka Neubrandenburgi kinnisvaraturule ja kinnitab, et selle teabe alusel tuli arvestada kahjumiga. Kuna Neubrandenburgi elanike arv oli juba enne kõnealuste lepingute sõlmimist kahanemas, esines vähemalt alates 1995. aastast märkimisväärne korterite ülepakkumine, kusjuures just lepingu esemeks olevad vähe ligitõmbavad paneelelamud seisid tühjalt ja olid madala üüriga.
(41)
NEUWOGESi väitel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja tuginenud oma arvutustes pessimistlikumatele ootustele, näiteks prognoositud üüri tõstmine […] %-lt […] %ni, üüri saamata jäämise risk […] % ja kulude indekseerimine […] %ga. NEUWOGESi esitatud hilisem rahavoogude analüüs 2012. aastast tõendab, et nende eelduste alusel tuli GVV puhul arvestada negatiivse rahavooga […] eurot (nominaalsumma) või […] eurot (diskonteeritud summa) (15). NEUWOGES väidab, et see summa kujutab endast BAVARIA saadud riigiabi. Lisaks esitatakse kõnealusest rahavoogude analüüsist hulk variante, millest nähtub, et isegi kui optimistlikumad eeldused oleksid olnud põhjendatud (näiteks keskmine tühjalt seismise määr […] %, üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra ja kulude […] %line kasv), oleksid prognoositud rahavood kokku samuti negatiivsed olnud. GVVga oleks olnud võimalik kasumit teenida ainult väidetavalt täiesti ebarealistlikke eeldusi aluseks võttes ([…] % suurune tühjalt seismise määr, iga-aastane üüri tõstmine […] % võrra, kulude kasv […] % võrra).
4.1.3.2. Näidislepingud
(42)
NEUWOGES eitab, et teatud võrreldavatel tehingutel põhinevate lepingutega ([…] (16)-, […] (17)- ja […] (18)-lepingud) on võimalik tõendada GVV vastavust tavapärastele turutingimustele. NEUWOGES ei nõustu seisukohaga, et lepingud on võrreldavad, ja selgitab, et need erinevad GVVst järgmistes olulistes punktides.
-
Kuna ei esitatud tõendeid selle kohta, et valitseb piisav sarnasus nende linnade majandusliku olukorra ja tulevikuväljavaadete vahel, kus asub näidislepingutes hõlmatud kinnisvara, ning Neubrandenburgi olukorra ja väljavaadete vahel, ei ole võimalik lähtuda sellest, et lepingud on kokkuvõttes võrreldavad.
-
Rendi indekseerimine võrdluslepingutes erineb suurel määral GVVs ette nähtud indekseerimisest (st 1,0-1,5 %).
-
Kõik kasutatud näidislepingud on võrdluseks sobimatud, sest asjaolud on igal juhul erinevad ([…]: vähem kulukad hoolduskohustused, […]: korterite asemel ärikinnisvara, mille tühjalt seismise määr on lepingu sõlmimisel 0 %, […]: kinnisvara majanduskasvuga piirkonnas).
(43)
NEUWOGESi arvates ei suuda näidislepingud kinnitada GVV vastavust tavapärastele turutingimustele, vaid tõendavad vastupidiselt pigem just selle mittevastavust tavapärastele turutingimustele, sest sisaldavad vähem koormavaid sätteid, kuigi asjaomaste objektide majandusväljavaated olid paremad.
4.1.3.3. Poliitilised põhjused
(44)
NEUWOGES väidab, et GVV sõlmiti selgele majanduslikule halvemusele vaatamata poliitilistel põhjustel. NEUWOGES tuletab meelde, et riigiabi andmise põhjused ei ole õigusliku hinnangu andmisel olulised, ja väidab, et just osutatud poliitilised põhjused tõendavad, et majanduslikud kaalutlused ei etendanud otsustavat osa. NEUWOGES selgitab, et GVV sõlmiti järgmistel põhjustel.
-
Valitses suur poliitiline surve uutes liidumaades asuvate elamispindade renoveerimiseks ja erastamiseks.
-
Neubrandenburgi linn lootis elanikkonna pidevat kahanemist korterite renoveerimise ja erastamisega tõkestada.
-
GVV sõlmimise ja GPV kaudu hoiti investeerimistaset Neubrandenburgis kõrgel, samal ajal kui investeeringute vähenemine oleks avaldanud suurt mõju kohapealsele töötuse määrale.
4.1.4. Alternatiivid
(45)
Lõpuks väidab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks eelistanud kõnealuste lepingute asemel alternatiive.
(46)
NEUWOGES selgitab esmalt, et eelistada oleks tulnud otsemüüki, sest see oleks toonud kasumit, ent GVV puhul võis algusest peale lähtuda kahjumist. Objektid (hooned ja kinnistud) oleks olnud võimalik võõrandada turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamustes kindlaks tehtud või sellest kõrgema hinnaga. Isegi kui ostja oleks ostnud vaid kinnistud ja lammutanud hooned maha, oleks selline müük olnud kasumlikum. NEUWOGES jääb selle hinnangu juurde ka AHG võlakergenduse arvessevõtmise korral, sest NEUWOGES oleks saanud üritada täita oma kohustusi teiste hoonete erastamise kaudu ja müük oleks olnud ka ilma AHG võlakergenduseta müügi- ja tagasirenditehingust kasumlikum. Kõnealustest alternatiividest loobumise põhjusi tuleb näha NEUWOGESi poliitilistes kohustustes.
(47)
Lisaks on NEUWOGES seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks meelsamini väiksemamahulist renoveerimist ise rahastanud, ilma renoveerimiseta edasi üürinud või hooned lammutanud. Nendest alternatiividest loobumist põhjendatakse jällegi NEUWOGESi poliitiliste kohustustega.
(48)
Lõpuks kinnitab NEUWOGES, et renoveerimisotsuse korral oleks olnud NEUWOGESi jaoks igal juhul kasumlikum kõnealuseid töid teisiti rahastada. Näiteks oleks võinud võtta laenu, millele Neubrandenburgi linn oleks tagatise andnud, nii et laenutingimused oleksid kujunenud soodsamaks kui BAVARIAga sõlmitud tehingu puhul.
4.1.5. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(49)
NEUWOGES on arvamusel, et väidetav eelis anti riigi vahenditest ja on seostatav riigiga.
(50)
Esiteks väidab NEUWOGES, et Neubrandenburgi linnal oli ainuosanikuna ja valitseva mõju tõttu nõukogule ka NEUWOGESi üle valitsev mõju. Seda kontrollivat suhet silmas pidades kujutab müügi- ja tagasirenditehingust saadud väidetav kahjum endast riigi saamata jäänud vahendeid.
(51)
Edasi väidab NEUWOGES, et käesoleval juhul on olemas peaaegu kõik riigiga seostatavuse näitajad: Neubrandenburgi linnal on NEUWOGESi üle ulatuslik kontroll; NEUWOGESi jaoks on linna huvide teenimine suurima tähtsusega; kõnealune tehing sõlmiti poliitilistel põhjustel ja on tõendatud, et Neubrandenburgi linnal oli müügi- ja tagasirenditehingu juures viimane sõna.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA lükkab NEUWOGESi esitatud argumendid tagasi ja selgitab, et kõnealused lepingud kujutasid endast tavalisi turutehinguid ega andnud talle eelist. Järelikult ei olnud need ka riigiabi. BAVARIA selgitab esmalt, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda ühtse majandusüksusena (punkt 4.2.1). Teiseks ei ole lepingud kokkuvõttes sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks neid allkirjastanud (punkt 4.2.2). Kolmandaks ei olnud NEUWOGESi loetletud alternatiivid NEUWOGESi jaoks soodsamad (punkt 4.2.3). Viimasena selgitab BAVARIA, et riigiga seostatavaid vahendeid üle ei kantud (punkt 4.2.4).
4.2.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos hindamine
(53)
BAVARIA leiab, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda ühe üksusena ja neid ei saa hinnata üksteisest eraldiseisvana. Hoonete müük ja järgnev tagasirentimine on üheainsa tehingu kaks omavahel seotud osa. BAVARIA rõhutab, et tehingut pakuti paketina ja NEUWOGES seda sellisena ka käsitles, nagu nähtub ettevõttesisesest protokollist, milles on dokumenteeritud NEUWOGESi otsustusprotsess.
(54)
Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi tuleb BAVARIA väitel järelikult kohaldada tehingule tervikuna, mitte kummalegi üksiklepingule.
4.2.2. Tehing ei andnud BAVARIA-le eelist
(55)
BAVARIA väitel on eelise võimalik esinemine välistatud juba asjaoluga, et NEUWOGES korraldas turu uurimiseks pakkumismenetluse (ehkki piiratud ulatuses). Ei ole põhjust kahelda selles, et NEUWOGES valis välja majanduslikult soodsaima pakkumuse.
(56)
Et kindlaks teha, kas turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks tehingu pakkumismenetlusest sõltumata sõlminud, tuleb arvesse võtta NEUWOGESi eriolukorda. NEUWOGES pidi kaasama kapitali ja korterid renoveerima, et need (jätkuvalt soodsate üürihindadega) erastada ja saada AHG kohast võlakergendust. BAVARIA väitel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja seetõttu samasuguses olukorras samuti tehingu sõlminud.
(57)
Mis puudutab GVV tingimusi ja Neubrandenburgi kinnisvaraturu oodatust aeglasema arenguga (näiteks prognoositust kõrgem tühjalt seismise määr jne) kaasnevaid riske, siis leiab BAVARIA, et soovitud üüri ja täituvusmäära saavutamata jätmise riski ei surutud NEUWOGESile peale, vaid see pigem jäi NEUWOGESile. NEUWOGES oleks pidanud kandma turu oodatust aeglasema arengu tagajärgi ka juhul, kui tehingut BAVARIAga ei oleks toimunud.
(58)
GVV üksikute tingimustega seoses väidab BAVARIA, et rendimäära arvutamisel aluseks võetud keskmine üür ruutmeetri kohta jäi veidi alla näitajatele, mida oleks võinud Neubrandenburgi sellekohase üüritasude ülevaate alusel oodata. Lisaks rõhutab BAVARIA, et samas üüritasude ülevaates lähtuti üüritasude kasvust 1. jaanuarile 2000 järgneval perioodil, nii et üüri tõstmine […] % võrra aastas ei olnud ebarealistlik.
(59)
EBVga seoses toonitab BAVARIA, et 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamusi turuväärtuse kohta ei ole võimalik otseselt EBVga võrrelda, sest eksperdiarvamused puudutasid otsemüüki, samal ajal kui EBV sisaldas küll hoonete müüki, kuid üksnes läbi hoonestusõiguse seadmise kinnistutele. Kuna NEUWOGES jäi kinnistute omanikuks, ei olnud võimalik eksperdiarvamustes kindlaks tehtud kinnistute väärtust arvesse võtta. Turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei ole BAVARIA arvates igal juhul olulised, sest nendes selgitati välja ainult objektide teoreetiline väärtus, mitte nende realiseerimisväärtus.
(60)
BAVARIA väidab ka, et arvesse tuleb võtta tehingu alusel saadud võlakergendust. Üks NEUWOGESi eesmärkidest kõnealuse tehingu sõlmimisel seisnes AHG kohase võlakergenduse saavutamises.
(61)
EBV ja GVV täpseid tingimusi kõrvale jättes tuleb BAVARIA väitel arvesse võtta ka eeliseid, mille NEUWOGES GPV kaudu sai. BAVARIA kinnitab, et NEUWOGES nõudis korterite renoveerimise tellimist oma tütarettevõtjalt BRG-lt, teades hästi, et NEUWOGES saab endale kogu BRG teenitava kasumi (kuid vastutab sealjuures ka võimaliku kahjumi katmise eest). Sellel taustal tuleb BRGga sõlmitud lepingu alusel teenitud kasumit, mille maht oli […] eurot, käsitleda NEUWOGESi olulise eelisena.
(62)
Lõpuks väidab BAVARIA müügi- ja tagasirendimudeli üldise loogika kohta, et NEUWOGES peab iseenesestmõistetavalt tagasi maksma BAVARIA esialgse investeeringu koos intressidega. BAVARIA viitab NEUWOGESi ettevõttesisese otsustusprotsessi protokollile näitamaks, et NEUWOGES oli täiesti teadlik asjaolust, et rendimääraga tuli BAVARIA esialgne investeering amortiseerida.
4.2.3. Alternatiivid
(63)
Kui vaadelda NEUWOGESi esitatud alternatiive, mis oleksid tema arvates olnud majanduslikult soodsamad, siis väidab BAVARIA, et need alternatiivid ei olnud kättesaadavad või ei oleks olnud soodsamad. Esiteks peab BAVARIA seoses väidetava üürnikele otsemüügi võimalusega väga ebatõenäoliseks, et NEUWOGES oleks saanud müüa renoveerimata kortereid, kui tal ei olnud samal ajal isegi vahendeid vajaliku renoveerimise rahastamiseks. Teiseks selgitab BAVARIA, et NEUWOGESil oleks renoveerimise rahastamisel laenu abil tulnud kanda samu riske ja kulusid nagu tehingu puhul BAVARIAga. Lisaks ei oleks renoveeritud korterite otsemüük üürnikele või ettevõtjast ostjale olnud atraktiivne, sest NEUWOGES oleks pidanud suure protsentuaalse osa kõrgemast hinnast ETFile üle kandma.
4.2.4. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(64)
Viimaks väidab BAVARIA, et tehing ei hõlma riigi vahendeid ega ole seostatav riigiga. NEUWOGES on tavaline eraõiguslik ettevõtja, kes ei saa otseselt ega kaudselt riigi vahendeid. Enamjaolt kohaliku omavalitsuse esindajatest koosneva nõukogu teostatavast üldisest kontrollist ei piisa tehingu seostamiseks riigiga. NEUWOGESi väide, et Neubrandenburgi linn sundis NEUWOGESi poliitilistel põhjustel tehingut sõlmima, ei ole usutav.
4.3. NEUBRANDENBURGI LINN
(65)
Neubrandenburgi linn, kes on NEUWOGESi omanik, väidab, et kõnealused lepingud hõlmavad riigiabi. Linn ühineb NEUWOGESi esitatud väidetega ja esitab hulga punktide kohta enda märkused.
4.3.1. Eelis
(66)
Neubrandenburg on esiteks seisukohal, et EBVd ja GVVd tuleb hinnata eraldi, sest lepingupooled eraldasid need hoolikalt nii õiguslikus kui ka majanduslikus tähenduses. Teiseks viitab Neubrandenburg NEUWOGESi esitatud argumentidele elanike arvu prognoositud kahanemise kohta, millega turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks arvestanud. Neubrandenburg rõhutab, et kõrge tühjalt seismise määr oli turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja jaoks selgelt ettenähtav. Kolmandaks on Neubrandenburg seisukohal, et BAVARIA tellitud renoveerimine oli nii lihtsat laadi, et kõrget täituvusmäära ja üüri märkimisväärset tõstmist ei olnud oodata.
(67)
Neubrandenburg lükkab BAVARIA edasised argumendid tagasi. Neubrandenburg on eelkõige seisukohal, et pakkumismenetlust ei saa võtta kaudse tõendina selle kohta, et BAVARIA pakkumus oli kõige soodsam turul olemasolev pakkumus. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks BAVARIA pakkumusega mingil juhul nõustunud, isegi kui see oleks tõepoolest olnud kõige soodsam pakkumus turul. Mis puudutab väidetavaid alternatiive, siis toetub Neubrandenburg põhiliselt NEUWOGESi argumentidele. Seoses turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuste ja BAVARIA väitega, et kindlaks tehtud hindu ei oleks olnud võimalik saavutada, selgitab Neubrandenburg, et turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamus tuleb võtta aluseks tolleaegse turuhinna parameetrina, sest seda, millise hinna oleks NEUWOGES 1998. aastal turul tegelikult võinud saada, ei ole enam võimalik kindlaks teha.
4.3.2. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(68)
Neubrandenburgi linn on seisukohal, et õigustoiming on temaga seostatav, sest ta kontrollis NEUWOGESi piisaval määral üldiselt ja eriti seoses müügi- ja tagasirenditehinguga.
(69)
Linnal oli ainuosanikuna enda andmetel NEUWOGESi üle täielik kontroll. NEUWOGESi juhtimine oli seetõttu seotud linna korraldustega. Lisaks on NEUWOGESi nõukogu kümnest liikmest kaheksa linna esindajad, nii et linnal on kasutada täiendav kontrollimehhanism. Neubrandenburgi linn oli kohaliku omavalitsuse õigusaktide alusel kohustatud tagama, et tal on võimalik NEUWOGESi mõistlikult mõjutada.
(70)
Kõnealuse tehinguga seoses selgitab Neubrandenburgi linn, et tal ei olnud mitte ainult võimalus kontrollida, vaid et ta tegigi seda tegelikult selle tehingu puhul. Neubrandenburg on seisukohal, et linna esindajate aktiivne kaasamine nähtub muu hulgas nõukogu protokollidest ja et enne tehingu sõlmimist oli vajalik nõukogu otsus. Tehingu tingimustega seoses täpsustab Neubrandenburg, et linn nõudis kohaliku omavalitsuse poliitiliste huvide järgimist.
(71)
Kokkuvõttes märgib Neubrandenburgi linn, et linna kontroll müügi- ja tagasirenditehingu üle ning tema vastutus selle eest on tõendatud faktidega, nii et tehing on temaga seostatav.
4.4. BERLIINI LIIDUMAA
(72)
Berliini liidumaa, kes on tihedalt BAVARIAga (19) seotud, väidab, et kõnealused lepingud ei sisalda abi elementi, kuna BAVARIA-le ei antud eelist.
4.4.1. Eelis
(73)
Berliin väidab esmalt, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda üheainsa tehinguna, sest need on müügi- ja tagasirenditehingu üksteist täiendavad osad. NEUWOGES neid sellisena ka käsitles.
(74)
Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumiga seoses viitab Berliini liidumaa sellele, et pidades silmas NEUWOGESi tolleaegset (1997/1998) majanduslikku olukorda ja eesmärgiks olnud tehingu liiki (erastamine kooskõlas AHG kohase võlakergenduse tingimustega, elamispindade renoveerimine, objektide haldamise jätkamine, sotsiaalselt vastutustundlike üüritasude säilitamine), pakkus BAVARIA tasakaalustatud lahendust.
(75)
Eelkõige seoses EBVga selgitab Berliini liidumaa esiteks, et NEUWOGESi pakkumismenetlus näitab, et NEUWOGES pidas BAVARIA pakkumust tol ajal (1997/1998) kõige soodsamaks turul kättesaadavaks rahastamispakkumiseks. Teiseks väidab Berliin, et arvesse tuleb võtta AHG kohast võlakergendust, sest erastamiskohustuse täitmine vastavalt AHG-le oli NEUWOGESi oluline eesmärk. Kolmandaks rõhutab Berliin, et suhteliselt madala hinnaga müük (valides renoveerimiskohustusega seotud võõrandamise, selle asemel et võõrandada pärast enda teostatud renoveerimistööde lõppu) oli NEUWOGESi majanduslikes huvides, kuna madalam hind tähendas, et ETFile tuli üle kanda vähem raha.
(76)
GVV kohta selgitab Berliini liidumaa esiteks, et näidislepingute põhjal ei olnud lepinguperiood ega rendi indekseerimine […] %ga aastas ebatavaline. Teiseks oli indekseerimine tolleaegset (1997/1998) eeldatud keskmist inflatsioonimäära arvesse võttes põhjendatud. Kolmandaks jäi üür ruutmeetri kohta Neubrandenburgi kehtivas üüritasude ülevaates toodud näitajate piiridesse.
4.4.2. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(77)
Sarnaselt BAVARIAga leiab Berliini liidumaa, et Neubrandenburgi linn ei anna NEUWOGESile vahendeid kasutada. Pigem oli NEUWOGESil kasutada ainult enda teenitud tulu, mille üle kohaliku omavalitsuse asutustel puudub otsene kontroll.
(78)
Riigiga seostatavuse puhul peab Berliini liidumaa väheusutavaks, et Neubrandenburgi linn otsustas anda Berliini kinnisvarafondile omaenda kohaliku elamuehitusühingu arvel abi. Lisaks puuduvad piisavad viited selle kohta, et Neubrandenburgi linn soovis lasta lepingute sõlmimise endaga seostada.
5. AMETLIKU UURIMISMENETLUSE ALGATAMISE PÕHJUSED
(79)
Ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses esitas komisjon mitmes küsimuses esialgse seisukoha ja kutsus huvitatud isikuid üles edastama teavet eelkõige kolme küsimuse kohta.
(80)
Kõigepealt nõustus komisjon algul sellega, et EBVd ja GVVd tuleb vaadelda ühe üksusena, mitte üksteisest eraldi, sest mõlemad on müügi ja tagasirentimise variandi puhul tehingu osad (20). Seetõttu põhineb võimaliku majandusliku eelise hindamine nende tulude analüüsil, mida NEUWOGES võis 1998. aastal EBV ja GVV ühisest sõlmimisest oodata (21).
(81)
EBV kohta esitas komisjon eelkõige kaks küsimust.
-
Esiteks on vaja selgeks teha, kas hinnangusse tuleb kaasata AHG kohane võlakergendus (22).
-
Teiseks soovis komisjon lisateavet turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste erinevuste kohta, sest edasiste täpsustusteta ei ole võimalik kindlaks teha, milline nendest eksperdiarvamustest kajastab kinnisomandi tegelikku turuväärtust aastatel 1997/1998 (23).
(82)
GVVga seoses osutas komisjon esiteks sellele, et näidislepingute põhjal ei olnud NEUWOGESi ja BAVARIA vahel kokkulepitud tingimused tol ajal (1997/1998) turul ebatavalised (24). Teiseks väitis komisjon, et NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetlus tõendab, et NEUWOGESil oli võimalus turu kohta teavet koguda ja teha majanduslikult mõistlik otsus (25). Kolmandaks viitas komisjon asjaolule, et lepingus 2008. aastaks kokkulepitud üüritasud vastasid tõepoolest 2008. aasta keskmisele üüritasule asjaomases linnaosas või olid sellest ainult veidi allpool (26).
(83)
Kuigi kõik need tegurid näitasid GVV vastavust tavapärastele turutingimustele, palus komisjon lisateavet kinnisvaraturul osalejate ootuste kohta 1998. aastal, et asjakohaseid argumente oleks võimalik põhjalikumalt uurida (27).
(84)
Lõpuks uuris komisjon NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsi ja tuli viimaks järeldusele, et metoodiliste puuduste tõttu ei suuda see analüüs BAVARIA-le antud majanduslikku eelist tõendada (28).
(85)
Komisjon jõudis seetõttu arusaamani, et esitatud teabe alusel ei ole tal võimalik tõendada majandusliku eelise andmist BAVARIA-le (29). Siiski tegi ta teatavaks kavatsuse turuosaliste argumente põhjalikumalt uurida ja palus kõikidel huvitatud isikutel esitada asjakohast lisateavet (30).
6. LIIKMESRIIGI KOHTUMENETLUSED
(86)
28. novembril 2008 tegi LG Rostock teatavaks oma otsuse BAVARIA ja NEUWOGESi vahelises esimese astme kohtumenetluses. BAVARIA oli esitanud hagi, sest NEUWOGES oli alates 2006. aasta oktoobrist keeldunud maksmast GVVs kokkulepitud igakuist renti põhjendusega, et leping on tühine, kuna sisaldab easeaduslikku riigiabi.
(87)
LG Rostock märkis oma otsuses kõigepealt, et EBVd ja GVVd tuleb vaadelda ühe üksusena, mitte eraldi, sest mõlemad lepingud on ühe ja sama müügi- ja tagasirenditehingu osad (31).
(88)
EBV puhul tegi LG Rostock esmalt kindlaks iga-aastase rendimäära EBV lepinguperioodi esimese 30 aasta jooksul; see oli […] % aastas. LG Rostock oli seisukohal, et tegemist ei ole ebamõistlikult väikese hüvitisega, sest NEUWOGES sai esimese 30 aasta eest hoonestusõiguse tasu ette ja tal oli võimalik see tulutoovalt investeerida, mis ei oleks nii olnud iga-aastaste maksete puhul (32).
(89)
Edasi leidis LG Rostock, et NEUWOGESile müügi- ja tagasirenditehingu alusel antud vabastust varasematest kohustustest tuleb täies ulatuses arvesse võtta, kuna see tehing lõi eeldused varasematest kohustustest vabastamiseks (33). Kui varasematest kohustustest vabastamise summa hoonete ostuhinnale juurde arvestatakse, jääks sellest tulenev väärtus vaid 16 % turuväärtuse kohta koostatud 2007. aasta eksperdiarvamuses märgitud hoonete väärtusest väiksemaks ja seega ei ole see hoonete väärtusega võrreldes ebaproportsionaalne (34). Lõpuks selgitas LG Rostock, et NEUWOGES oli madalast ostuhinnast huvitatud, sest selle toel vähenes BAVARIA investeeringute kogumaht ja sellekohane rendimäär (35). Lisaks märkis LG Rostock, et madalam ostuhind oli kasulik ka seetõttu, et NEUWOGESi maksekohustused ETFi ees sõltusid müügitulust (36).
(90)
GVVga seoses oli LG Rostock esiteks seisukohal, et müügi- ja tagasirenditehingute puhul ei ole 30aastane lepinguperiood midagi ebatavalist (37). Teiseks leidis kohus, et lepingus kokkulepitud rent, mille suurus oli esialgu […] eurot ruutmeetri kohta, ei olnud ebaproportsionaalne võrreldavate hoonete tollaste (1997/1998) keskmiste üüritasudega (38). Edasi jõudis kohus järeldusele, et rendimäära iga-aastane tõus […] % võrra oli aastate 1970-1998 inflatsiooni arvestades (st keskmiselt 3,52 % aastas) põhjendatud (39). Lisaks viitas LG Rostock sellele, et üüritasu tegelik areng asjaomastes linnaosades vastas lepinguperioodi esimesel kümnel aastal ligikaudu lepingus kokkulepitud tõusule. Kolmandaks esitas LG Rostock argumendi, et haldus- ja hoolduskulud arvutati kehtivate õigusaktide alusel ega osutanud BAVARIA-le antud eelisele (40).
(91)
[…] % moodustava üüri saamata jäämise riski puhul oli LG Rostock seisukohal, et igas rendisuhtes peab rendilevõtja kandma riski, kas tal on võimalik talle kasutamiseks üleantud asja ka tegelikult ettenähtud viisil kasutada (41). LG Rostock tugines selle järelduse tegemisel argumendile, et ükski krediidiasutus ei vastutaks selle eest, kas rahastatud kinnisvara on võimalik kavakohaselt kasutada.
(92)
Lõpuks võrdles LG Rostock keskmist müügi- ja tagasirenditehingust tulenevat rendimäära tavapäraste laenude intressimääradega. Kuna keskmine iga-aastane rendimäär on […] % aastas, ei olnud see LG Rostocki arvates ehituslaenu intressimäärade oodatava arenguga võrreldes ebaproportsionaalne, sest ehituslaenu intressimäär võib ulatuda aastas kuni 10 %ni (42).
(93)
Kokkuvõttes märkis LG Rostock, et BAVARIA-le ei antud eelist, sest ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks kõnealused lepingud sõlminud (43).
(94)
NEUWOGES esitas selle otsuse vastu apellatsioonkaebuse; menetlus OLG Rostockis on veel pooleli.
(95)
Lisaks algatas BAVARIA menetluse VG Greifswaldis, et saada kohtult õigus tutvuda kõikide kõnealuseid lepinguid puudutavate NEUWOGESi või Neubrandenburgi linna toimikutega. BAVARIA selgitas, et proovis eelnevalt saada seda tutvumisõigust teabevabaduse seaduse alusel esitatud taotlusega, mille aga Neubrandenburgi linn lükkas tagasi argumendiga, et BAVARIA oli LG/OLG Rostocki ja Euroopa Komisjoni menetluste raames saanud juba juurdepääsu kõikidele olulistele dokumentidele (44). Menetlus VG Greifswaldis on samuti veel pooleli.
7. MEETME HINDAMINE
7.1. ABI OLEMASOLU VASTAVALT EUROOPA LIIDU TOIMIMISE LEPINGU ARTIKLI 107 LÕIKELE 1
(96)
Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt „on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, siseturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust”. Meede on järelikult riigiabi, kui on täidetud kõik neli järgmist tingimust:
a)
meede annab ettevõtjale valikulise majandusliku eelise;
b)
meede on seostatav riigiga ja seda rahastatakse riigi vahenditest;
c)
meede kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi;
d)
meede võib kahjustada liikmesriikidevahelist kaubandust.
7.1.1. Ettevõtjale antud valikulise eelisega seotud üldpõhimõtted
(97)
Euroopa Kohtu praktikast ilmneb, et tingimused, millele peab vastama meede, et kuuluda Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 tähenduses mõiste „abi” alla, ei ole täidetud, kui ettevõtja, kes sai abi, võiks saada sama eelise nagu see, mille ta sai riigi vahenditest, tavapärastele turutingimustele vastavatel asjaoludel. Hindamaks, kas sama meetme oleks tavapärastel turutingimustel võtnud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes on riigiga võimalikult sarnases olukorras, tuleb arvesse võtta üksnes eeliseid ja kohustusi, mis on seotud riigi kui aktsionäri olukorraga, mitte aga neid, mis puudutavad teda kui avaliku võimu kandjat (45).
(98)
Järelikult sõltub turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte kohaldamine lõpuks sellest, kas asjaomane liikmesriik annab ettevõtjale majandusliku eelise ettevõtjana, mitte aga avaliku võimu kandjana. Sellest tuleneb, et kui liikmesriik tugineb haldusmenetluses sellele põhimõttele, peab ta kahtluse korral tõendama üheselt ning lähtudes objektiivsetest ja kontrollitavatest tõenditest, et rakendatav meede pärineb temalt kui ettevõtjalt. Nendest tõenditest peab selgelt nähtuma, et asjaomane liikmesriik otsustas enne majandusliku eelise andmist või samal ajal sellega alustada tegelikult ettevõtja suhtes rakendatud meetme abil majandustegevust. Nõutavad võivad selles osas olla eelkõige tõendid, millest ilmneb, et kõnealune otsus põhineb majandushinnangutel, mis on sarnased nendega, mille käesoleva juhtumi asjaoludel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes on nimetatud liikmesriigiga võimalikult sarnases olukorras, enne selle investeeringu tegemist hankinud, et kindlaks teha sellise investeeringu kasumlikkus tulevikus.
(99)
Seevastu kui majandushinnangud koostatakse pärast selle eelise andmist, ei piisa asjaomase liikmesriigi tehtud investeeringu tegeliku kasumlikkuse tagantjärele tuvastamisest või tegelikult kasutatud menetluse valiku hilisemast põhjendamisest, selleks et tõendada, et liikmesriik tegi enne eelise andmist või eelise andmise ajal niisuguse otsuse turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana (46).
(100)
Ülalnimetatust järeldub esiteks, et lepingupoolte esitatud dokumente, mis koostati pärast meetme võtmist, ei ole sellistena võimalik käesoleval juhul turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte järgimise uurimisel arvesse võtta.
(101)
Teiseks ilmneb eeltoodust, et AHG mõju NEUWOGESi finantsolukorrale ei saa siinsel juhul turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte järgimise uurimisel samuti arvesse võtta. AHG täitis tõepoolest poliitilist eesmärki ja toetuse saamisel tuli kõne alla ainult piiratud ettevõtjate kategooria (AHG paragrahv 2). Seadust ei oleks olnud võimalik kohaldada NEUWOGESiga sarnases olukorras olevale turumajanduse tingimustes tegutsevale ettevõtjale.
7.1.2. Käesolevas asjas antud hinnangu ülesehitus
(102)
Et välja selgitada, kas BAVARIA-le anti kõnealuste lepingutega eelis, tuleb uurida, kas need lepingud olid sellised, millega oleks nõustunud ka NEUWOGESiga sarnases olukorras olev turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
(103)
Komisjonipoolne uurimine hõlmab kolme etappi. Esimeses etapis analüüsitakse tehingu finantsmõju NEUWOGESile, et selgitada välja, millise kasumiga võis ettevõtja arvestada (punkt 7.2). Teises etapis võrreldakse müügi- ja tagasirenditehingut teiste alternatiividega, näiteks otsemüügiga, et teha kindlaks, kas võimalikud alternatiivid oleksid olnud majanduslikult atraktiivsemad (punkt 7.3). Kolmandas etapis kasutatakse võrdlusnäitajaid, kusjuures kõnealust tehingut võrreldakse sarnaste müügi- ja tagasirenditehingutega, mis sõlmiti ligikaudu samal ajal, analüüsitakse NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetluse tulemusi ja võrreldakse tehingu tingimusi teiste finantseerimistehingute tavapäraste intressimääradega tol ajal (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) (punkt 7.4). Need kolm analüüsietappi võimaldavad teha kokkuvõttes järelduse selle kohta, kas NEUWOGES on käitunud nagu turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
7.2. TEHINGU FINANTSTAGAJÄRJED NEUWOGESI JAOKS
(104)
Kõnealuse tehingu finantstagajärgede analüüsi esimene etapp seisneb tehingu liigi määramises. Käesoleval juhul on peamisel kohal küsimus, kas mõlemad NEUWOGESi ja BAVARIA vahel sõlmitud lepingud kujutavad endast ühe ja sama ühtse tehingu kahte osa või tuleb neid uurida kahe eraldi tehinguna (punkt 7.2.1). Teiseks uuritakse müügi- ja tagasirenditehingu eripärasid, et hinnata asjakohaselt tehingu finantstagajärgi NEUWOGESi jaoks (punkt 7.2.2). Pärast EBV (punkt 7.2.3) ja GVV (punkt 7.2.4) finantsmõju põhjalikku eraldi analüüsimist järgneb üldanalüüs tehingu oodatava kasumlikkuse kohta NEUWOGESi jaoks (punkt 7.2.5).
7.2.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos uurimine
(105)
Kõigepealt tuletatagu meelde, et nii komisjoni algatamisotsuses kui ka LG Rostocki otsuses ollakse seisukohal, et kõnealuseid lepinguid tuleb uurida koos (47). Ametlik uurimismenetlus kinnitas seda järeldust järgmistel põhjustel.
a)
Mõlemad lepingud on üheainsa müügi- ja tagasirenditehingu üksteist täiendavad osad. BAVARIA koostatud brošüüris, milles reklaamitakse talle ainuomast müügi- ja tagasirendimudelit, viidatakse sellele, et tehing sõlmitakse kahe lepingu abil, millest üks reguleerib müüki ja teine tagasirentimist (48). Pärast seda on osutatud mõlemale lepingule alati ainult kui ühtsele tehingule.
b)
Lepingud sõlmiti 21. jaanuaril 1998, st samal päeval, ja mõlemas lepingus viidatakse teisele lepingule, (49) mis näitab nende tihedat seotust ja asjaolu, et kumbagi lepingutest ei oleks ilma teiseta sõlmitud.
c)
Nagu nähtub NEUWOGESi esitatud esialgsest BAVARIA hinnakalkulatsioonist, on lepingute tingimused lahutamatult üksteisega seotud (50). Rahalise ettemakse suurus sõltus NEUWOGESi makstavast igakuisest rendist ja BAVARIA investeeringust hoone renoveerimisse. Müügi- ja tagasirenditehingu puhul peab rent rendileandja esialgse investeeringu amortiseerima. See tähendab, et GVV teistsuguste sätete korral oleksid EBV arvandmed samuti muutunud ja vastupidi (51).
d)
NEUWOGESi nõukogu koosolekute protokollidest ilmneb, et NEUWOGES käsitles mõlemat lepingut alati ühe ja sama tehingu osana (52). Näiteks märgitakse nõukogu 30. oktoobri 1997. aasta ja 16. detsembri 1997. aasta dokumentides selgelt, et ostja rahastab ostuhinda rendimudeli kaudu. See näitab, et NEUWOGES teadis väga hästi EBV ja GVV seotust. Samuti selgitas NEUWOGESi juhatus 16. detsembri 1997. aasta koosolekul nõukogule, et BAVARIAga läbirääkimiste käigus kokkulepitud makse on hind, mida selle paketi eest on võimalik saada, ja et see pakett sisaldab ettevõtte jaoks mõningaid riske, mis on aga jõukohased. Viide paketile ja sellega seotud riskile tõendab taas, et mõlemat lepingut käsitleti üheainsa tehinguna.
(106)
NEUWOGESi väited ühe kõnealuse lepingu notariaalselt tõestamata jätmise kohta ei ole veenvad. NEUWOGESi põhiargument on see, et tõestamata jätmine kinnitab lepingupoolte kavatsust sõlmida kaks eraldi, üksteisest sõltumatut lepingut. Komisjon viitab sellele, et kuna riigi sekkumised võivad toimuda mitmesugustes vormides ja seepärast tuleb neid analüüsida nende tagajärgede kaudu, siis ei saa välistada, et mitut riigi järjestikust sekkumist tuleb Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamise eesmärgil käsitleda ühe sekkumisena. Selline võib olukord olla eelkõige siis, kui järjestikused sekkumised, võttes eelkõige arvesse nende ajalist järjekorda, eesmärki ja ettevõtja olukorda nende sekkumiste hetkel, on niivõrd tihedalt omavahel seotud, et neid on võimatu eraldada (53). Üheainsa tehingu mõiste on seega määratletud liidu riigiabi alastes õigusaktides laiemalt kui Saksa lepinguõiguses. Põhjenduses 105 esitatud kaalutlused näitavad, et võttes arvesse kõnealuste lepingute ajalist järjekorda, eesmärki ja ettevõtja olukorda lepingute sõlmimise ajal, tuleb neid käsitada liidu riigiabi alaste õigusaktide seisukohast üheainsa tehinguna.
7.2.2. Müügi- ja tagasirenditehingu vormistamise taust
(107)
BAVARIA ja NEUWOGESi vaheline tehing põhineb BAVARIA kinnisvara rendimudelil. Mudeli kohaselt rahastab ostja (BAVARIA) oma esialgset investeeringut omandatud hoonete müüjale (NEUWOGES) tagasirentimise kaudu. Investeerimismahu ja vastavate rendimäärade kindlakstegemiseks kasutatakse rendimudeli puhul lihtsat valemit, kus investeerimismahu arvutamiseks jagatakse nominaalne iga-aastane rendimakse rendimääraga (%):
Rendimäär omakorda tuleneb lepinguperioodi, rendi indekseerimise ja hoonete jääkväärtuse kombinatsioonist.
Rendimäär (%)
Periood: 25 aastat
Jääkväärtus (%)
Indekseerimine
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Periood: 30 aastat
Jääkväärtus (%)
Indekseerimine
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Seega on selge, et investeerimismaht sõltub nii rendimäärast kui ka igakuistest rendimaksetest ja vastupidi. Niipea kui lepingupooled on kindlaks määranud põhinäitajad (periood, iga-aastane indekseerimine, jääkväärtus) ja eesmärgiks seatud investeeringute kogumahu või kavandatud igakuised rendimaksed, on võimalik välja arvutada puuduvad parameetrid. Valemi alusel annavad lühem periood, väiksem jääkväärtus, väiksem indekseerimine või pisemad nominaalsed igakuised rendimaksed tulemuseks väiksema investeeringute kogumahu.
(109)
Pärast investeeringute kogumahu kindlaksmääramist arvatakse maha renoveerimis- ja maksukulud ning muud võimalikud kulud. Järelejääv summa vastab ostuhinnale. NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise müügi- ja tagasirenditehingu juures ei eristata ostuhinna puhul (rahaline ettemakse) hoonete omandiõiguse eest makstud hinda ja renti.
BAVARIA ja NEUWOGESi vahelise tehingu kalkulatsioon
Investeeringute kogumaht
[…] eurot
Renoveerimine
[…] eurot
Maksud ja lõivud
[…] eurot
Erastamishüvitis
[…] eurot
Ostuhind
[…] eurot
(110)
Kõnealusel müügi- ja tagasirenditehingul on kaks osa, EBV ja GVV, mis on omakorda seotud GPVga. EBVst, GVVst ja GPVst tulenevaid finantstagajärgi NEUWOGESi jaoks on vaja hinnata sellel taustal.
7.2.3. EBV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
(111)
EBV kesksed osad on hoonete müük ja hoonestusõiguse seadmine hoonetealustele kinnistutele 75 aastaks. BAVARIA kohustus maksma NEUWOGESile kokku […] eurot, sellest […] eurot kapitaliseeritud rendina hoonetealuse maa kasutuse eest kuni 31. detsembrini 2028 ja […] eurot hoonete ostuhinnana (54). Lisaks peab BAVARIA tasuma alates 1. jaanuarist 2029 kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri kohta või […] eurot aastas (55). EBV ülejäänud perioodi eest - 2039. aastast kuni 2073. aasta lõpuni - on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra (56).
(112)
Lisaks hoonete ostmisele ja asjaomaste kinnistute hoonestusõiguse omandamisele kohustus BAVARIA hooned renoveerima ja nõustus sõlmima ehitustööde teostamiseks lepingu NEUWOGESi tütarettevõtja BRGga.
(113)
BAVARIA poolt NEUWOGESile EBV raames makstava ostuhinna suuruse määramisel lähtusid lepingupooled igakuisest rendimaksest summas […] eurot ruutmeetri kohta, indekseerimisest […] % aastas, hoonete jääkväärtusest […] % (mille NEUWOGES pidi pärast 75 aastaks sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu lõppemist asjaomasel ajahetkel koostatava eksperdiarvamuse alusel tasuma) ning 30aastasest tagasirentimise perioodist (57). Nendest eeldustest tulenev investeeringute kogumaht oli […] miljonit eurot (58). Pärast […] euro suuruse renoveerimiskulude summa, […] euro suuruse erastamiskulude summa ning […] euro suuruse maksude/lõivude summa mahaarvamist oli müügihind […] eurot (59).
(114)
See lõpphind jagati seejärel hoonete hinnaks ([…] % = […] eurot) ja kapitaliseeritud rendiks hoonetealuse maa kasutuse eest ([…] % = […] eurot) (60). Hoonetealuse maa kasutuse ja hoonete eest tasutavaid summasid ei arvutatud eraldi välja, vaid need määrati kindlaks protsendina kogu müügihinnast.
(115)
Esimesed eelised, mille NEUWOGES tehingust sai, olid seega rahaline makse […] eurot ja tulu 30 aasta möödumisel BAVARIA makstavast hoonestusõiguse tasust.
7.2.3.1. Muud tegurid
Erastamishüvitis
(116)
Esmalt tuleb märkida, et BAVARIA poolt NEUWOGESile erastamishüvitisena tasutud rahalisi makseid summas […] eurot tuleb igal juhul arvesse võtta.
(117)
Hoonete ostja ja kinnistute hoonestusõiguse valdajana oli BAVARIA kõnealuste lepingute kohaselt kohustatud tegema selgesõnaliselt ette nähtud jõupingutusi osa korterite võõrandamiseks üürnikele. See kohustus oli lepingus kindlaks määratud, nii et võõrandamist vahendajast ostjale erastamise kaudu oli võimalik AHG eesmärgil tunnustada. Selle seaduse kohaselt oli ettevõtjast ostja kohustatud pingutama selle nimel, et võõrandada võimalikult suur osa, vähemalt aga kolmandik tehinguga ülevõetud korteritest üürnikele (61). Selle kohustuse raames tuli teha ka jõupingutusi, et teavitada üürnikke nende võimalustest ja selgitada välja nende huvi korteriostu vastu. Nende jõupingutuste tegemise ülesanne anti EBV (V osa paragrahvid 1-3) alusel üle NEUWOGESile. Lisaks lepiti kokku, et NEUWOGES saab selle eest hüvitist […] eurot ruutmeetri kohta, nii et koguhüvitis erastamispingutuste eest moodustas […] eurot.
(118)
Esialgu ei plaanitud, et NEUWOGES saab erastamispingutuste eest hüvitist; hiljem erastamispingutuste eest eraldi makstud hüvitis oli algul lihtsalt osa kavandatud müügihinnast (62). Tegelikult ei olnud BAVARIA jaoks mingit mõtet maksta NEUWOGESile hüvitist tegevuse eest, mille vastu BAVARIA-l puudus igasugune majanduslik huvi. AHGst tuleneva võlakergenduse andmine, mis oli seotud erastamispingutuste tegemise kohustusega, oli ainult NEUWOGESi majanduslikes huvides.
(119)
Erastamispingutuste hüvitis arvati hiljem siiski müügihinnast maha ja maksti selle asemel välja eraldi maksena. Põhjus võis olla selles, et kui kõnealune summa oleks jäänud müügihinna osaks, oleks sellele laienenud ETFile ülekandmise kohustus. BAVARIA-lt NEUWOGESile makstud müügihinda vähendati vastava summa võrra. BAVARIA seisukohast ei olnud siin majanduslikult võttes mingit vahet. NEUWOGES sai BAVARIA-lt täpselt sama summa, mille ta oleks saanud, kui eraldi erastamishüvitist ei oleks kokku lepitud. Tegelikult arvestas NEUWOGES erastamismaksed ise müügi- ja tagasirenditehingust oodatava tulu hulka (63).
(120)
Nende maksete arvestamine eraldi hüvitisena, mitte müügihinna osana oli NEUWOGESi jaoks oluline ainult AHG tõttu. Nagu on juba eespool (vt põhjendus 101) selgitatud, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja jätnud AHG tähelepanuta. Asjaolu, et NEUWOGES tegi erastamiseks jõupingutusi ja kulutas selleks ressursse, ei ole käesoleval juhul oluline. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes ei toimi AHG kontekstis, ei oleks erastamispingutusi teinud, mistõttu ei ole võimalik neid ka turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamisel arvesse võtta.
(121)
Seega tuleb BAVARIA-lt NEUWOGESile erastamispingutuste eest makstud hüvitist käsitleda NEUWOGESi olulise eelisena, mis tuleb müügihinna hulka arvestada, et määratleda müügi- ja tagasirenditehingust NEUWOGESi jaoks tulenev finantsmõju tervikuna.
Renoveerimine
(122)
Müügi- ja tagasirenditehingu kohaselt tehtud renoveerimisel oli NEUWOGESi jaoks lisanduv finantsmõju. Tuleb meenutada, et renoveerimiskulud olid otseselt seotud BAVARIA maksega NEUWOGESile vastavalt EBV-le, mis tulenes investeeringute kogumahu arvestusest, millest on maha arvatud kulud, sealhulgas renoveerimiskulud (vt põhjendus 109). Teiste sõnadega: mida suuremad renoveerimiskulud, seda kõrgem ostuhind. Alternatiivse tehinguarvestuse korral, mille puhul lähtuti väiksemast üürist, madalamast indekseerimisest ja seega tunduvalt madalamatest rendimääradest, oli ostuhind sel põhjusel ikkagi EBVs kokku lepitud hinnast kõrgem; esmajoones oli selle taga asjaolu, et aluseks võetud renoveerimiskulud olid alternatiivses arvestuses palju väiksemad, kui lõpuks BAVARIA ja BRG vahel kokku lepiti (64).
(123)
Selle taustal tuleb märkida, et BAVARIA poolt NEUWOGESile 100 %-liselt kuuluvale tütarettevõtjale BRG-le GPV alusel renoveerimistööde eest tasutud ühekordne makse oli NEUWOGESi esialgsetest hinnangulistest renoveerimiskuludest tuntavalt suurem (65). Kui NEUWOGES oli oma esialgses hinnangus märkinud kuludeks kokku […] eurot või […] eurot ruutmeetri kohta, siis BAVARIA ja NEUWOGESi tütarettevõtja BRG vahel lõpuks renoveerimise eest kokku lepitud ühekordne makse moodustas […] eurot või […] eurot ruutmeetri kohta. Teisisõnu ületasid kokkulepitud kulud esialgseid hinnangulisi kulusid […] euro või […] % võrra. Silmatorkavalt suurem kokkulepitud kulude üldsumma alandas märkimisväärselt BAVARIA-lt EBV alusel NEUWOGESile makstud ostuhinda.
(124)
Põhjendust esialgse kuluhinnangu ja kokkulepitud ühekordse makse erinevuse kohta ei esitatud. See on seda üllatavam, et NEUWOGES oli hinnangulisi renoveerimiskulusid keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta nimetanud esialgu üldiselt tavalisteks […] (66). Ka NEUWOGESi esitatud eksperdiarvamuses „Renoveerimine või lammutamine: paneelmajad uutes liidumaades” (edaspidi „Pesteli eksperdiarvamus”) hinnati BRG tehtud renoveerimisega sarnase renoveerimise kuludeks […]-[…] eurot ruutmeetri kohta (67). Hoonete omaniku ja haldajana olid NEUWOGESil renoveerimisvajaduse kohta täpsed teadmised ja on raske mõista, miks seda nii ootamatult alahinnati.
(125)
Renoveerimiskulusid tuleb EBV finantsmõju määramisel arvesse võtta. Esiteks on päevselge, et BAVARIA jaoks ei olnud oluline, millise renoveerimiskulude summa kohta NEUWOGESi tütarettevõtja BRG talle arve esitab, sest kõikide uute renoveerimiskulude kohta tehakse lihtsalt ostuhinnaga tasaarvestus. NEUWOGESil seevastu oli ilmne majanduslik huvi selle suhtes, et BAVARIA sõlmiks BRGga renoveerimistööde lepingu ja et osa müügihinnast arvestataks renoveerimiskulude alla. Viimane kaalutlus põhines asjaolul, et NEUWOGESi tütarettevõtja poolt renoveerimisega teenitud kasumile AHGst tulenev ülekandmiskohustus ei laienenud. Enda hinnangute kohaselt oli BRG (ja järelikult NEUWOGESi) BAVARIAga seotud renoveerimistöödega teenitud kasum […] eurot (68). See kasum kujutab endast NEUWOGESile antud otsest eelist, mida tuleb arvesse võtta. Ka NEUWOGESi juhatus viitas tegelikult müügihinna põhjendamiseks BRGga sõlmitud renoveerimistööde lepingule (69).
Rent hoonetealuse maa kasutuse eest
(126)
Rendiga seoses tuleb siinkohal lähemalt vaadelda NEUWOGESi väidet, et esimese 30 aasta jooksul ei pea BAVARIA de facto makseid tegema, sest kapitaliseeritud rent sisaldus müügihinnas. Küsimus, kas renti makstakse igal aastal või kapitaliseeritud ettemaksena, ei ole käesoleva hindamise seisukohast kuigi oluline. Ei ole mingeid märke sellest, et niisugune kokkulepe oli ebamõistlik; see väljendas lihtsalt NEUWOGESi eelistust saada likviidsus eelnevalt kätte.
(127)
Lõpuks ei tasu unustada, et BAVARIA on ka pärast GVV lõppemist kohustatud maksma renti hoonetealuse maa kasutuse eest. Alates 1. jaanuarist 2029 peab BAVARIA tasuma kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri eest. Ülejäänud perioodi eest on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra. Kui lähtuda lihtsuse huvides sellest, et elukallidusindeks ei kõigu, tuleks nende tulevaste maksete nominaalväärtuseks arvestada […] eurot. Üldhinnangus tuleb kõnealuste tulevaste maksete 1998. aasta suhtes ajaldatud väärtust käsitleda samuti osana NEUWOGESi saadud eelisest.
7.2.3.2. Järeldused
(128)
Siinkohal tuleb meenutada, et eelnenud analüüsi eesmärk oli selgitada võimalikult täpselt välja EBV finantsmõju NEUWOGESi jaoks. Analüüsist nähtub, et NEUWOGESi saadud olulised eelised hõlmavad järgmist:
a)
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
b)
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
c)
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
d)
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
7.2.4. GVV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
(129)
GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise eest. NEUWOGESil on õigus kogu korterite ja äripindade üürileandmisest saadavale tulule. Vastutasuks peab ta maksma omanikule (BAVARIA) kindlat igakuist renti, mille kindlaksmääratud summa on […] eurot kuni renoveerimistööde lõpetamiseni ja […] eurot sellele järgneval perioodil (GVV paragrahv 3). Lepinguperiood on 30 aastat arvates renoveerimistööde lõpetamisest (paragrahvi 2 lg 1). Igakuine rent on indekseeritud […] %ga aasta kohta (paragrahvi 4 lg 2). Järgneva analüüsi eesmärk on määrata kindlaks GVV finantsmõju NEUWOGESi jaoks.
7.2.4.1. Taust (arvutused)
(130)
Igakuine rendimakse saadakse ruutmeetri kohta oodatava netoüüri ja kuu - millest arvatakse maha haldus- ja hoolduskulud ning üüri saamata jäämise risk - korrutamisel olemasolevate ruutmeetrite arvuga (70). Põhieeldused hõlmavad seega oodatavat netoüüri ruutmeetri ja kuu kohta ning oodatavaid kulusid. GVVs lähtusid pooled netoüürist […] eurot ruutmeetri kohta pärast renoveerimist ja kuludest […] eurot ruutmeetri kohta; igakuise rendimakse suuruseks määrati vastavalt […] eurot ruutmeetri kohta (71).
(131)
Nende konkreetsete näitajate kindlaksmääramisel, mis lõpuks GVVsse lisati, oli NEUWOGESil valikuvõimalus (72). Ta võis enda lepinguperioodi jooksul tasutavad igakuised maksed ja müügitulu erineva üürisumma või kõrgema indekseerimise kehtestamise kaudu täpselt kindlaks määrata (73). Kindla rendimakse määramise kaudu (näiteks erinevate üürisummade, erineva indekseerimise ja erinevate kulude määramise teel) suurema või väiksema riski võtmise ja müügihinnana saadud likviidsuse vahel oli otsene korrelatsioon. Nii näiteks oleks BAVARIA tehtud alternatiivse arvutuse alusel, kus aluseks võeti indekseerimine 2,0 %, üürisumma […] eurot ja seega rendihind […] eurot, olnud igakuine rendisumma […] euro asemel […] eurot (74). Iseenesestmõistetavalt oleks ka müügihind väiksemaks kujunenud.
7.2.4.2. Finantsmõju analüüs
Üldised kaalutlused
(132)
GVV finantsmõju määramisel NEUWOGESi jaoks tuleb arvesse võtta kahte kaalutlust. Esiteks arvutatakse rent ruutmeetri põhjal. Kuna BAVARIA müüs mõned korterid pärast lepingu sõlmimist ära, muutus ruutmeetrite koguarv algselt […]st 1999. aastal […]ni, 2000. aastal […]ni ja 2001. aastal […]ni. Pärast 2001. aastat jäi see näitaja muutumatult […] ruutmeetri juurde. Oma märkustes võttis NEUWOGES prognoositud finantsvoogude arvutamisel aluseks kõnealuse järk-järgult väheneva ruutmeetrite arvu. Kuna oluline on aga üksnes eelnev perspektiiv, ei oleks NEUWOGES tohtinud oma arvutuste aluseks olevat ruutmeetrite koguarvu vähendada tegelikult müüdud ruutmeetrite arvu võrra, vaid nende ruutmeetrite arvu võrra, mille edasimüümisest ta 1998. aasta alguses lähtus. Seepärast ei tugine järgnev analüüs NEUWOGESi märkustes esitatud arvnäitajatele; pigem võetakse aluseks näitajad, millest NEUWOGES lähtus oma esialgses kasumiprognoosis, nimelt järkjärgulisest vähenemisest […] ruutmeetrilt 2003. aastaks […] ruutmeetrini. Teiseks: et selgitada välja lepingu sõlmimise hetkel oodatav lepingu finantsmõju NEUWOGESi jaoks, tuleb tulevased tulud ja kulud diskonteerida, mis nõuab diskontomäära kindlaksmääramist. Kooskõlas oma esialgse kirja ja NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsidega võtab komisjon aluseks diskontomäära 5 % aastas (75).
NEUWOGESi rahavoogude analüüside usaldusväärsus
(133)
Enne GVV sõltumatut majandusanalüüsi on vaja kõigepealt kommenteerida NEUWOGESi esitatud rahavoogude järelanalüüse, mille eesmärk on näidata, millised oleksid olnud ettevaatliku ja turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja eelootused GVV kaudu tekkiva rahavoo suhtes. NEUWOGES väidab, et GVV puhul oleks võinud realistlikke eelnevaid eeldusi aluseks võttes - tema arvates olid nendeks üüri tõstmine […] % aastas, kulude indekseerimine […] %ga aastas ja tühjalt seismine […] % - oodata negatiivset kogurahavoogu nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot (76). Edasi väidab NEUWOGES, et GVV oleks ainult väidetavalt ebarealistlike eelnevate eelduste korral - üüri tõstmine […] % aastas, tühjalt seismine […] %, stabiilsed kulud - toonud positiivse väärtuse nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot (77). NEUWOGESi arvates oli seega algusest peale selge, et ainuüksi rendi teenimiseks tuleb läbi suruda üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kusjuures kulude suurendamiseks ei oleks ruumi jäänud.
(134)
Sellega seoses tuleb märkida, et kulude suuruse puhul toetub NEUWOGES eeldustele, mis on väheveenvad (kulude lähtetase on kõikides NEUWOGESi esitatud analüüsides identne). Sõlmitud GVV aluseks olevates arvutustes lähtutakse kogukuludest (haldamine, hooldus, üüri saamata jäämise risk), mis moodustavad ligikaudu […] % üürisummadest, NEUWOGESi rahavoogude analüüsides aga vähemalt […] %-lisest kulutasemest (pärast renoveerimist) ([…] % üüri saamata jäämise risk, […] % haldamine ja hooldus). Isegi kui jätta kõrvale üüri saamata jäämise järsk kasv ([…] %-lt […] %ni), tuleb ülejäänud kulude puhul täheldada ikkagi tõusu […] %-lt […] %ni üürisummadest. NEUWOGESi märkustest ei leia sellele tõusule piisavat põhjendust. NEUWOGES märgib hoopis, et väärtus […] % ([…] eurot ruutmeetri kohta) on vahetult moderniseerimisele järgneval ajal põhjendatud, ent seejärel peab see igal aastal suurenema […] % võrra aastas (78). Ka turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses, mille NEUWOGES enne müüki tellis, lähtuti kogukulude tasemest (kaasa arvatud üüri saamata jäämise risk) (79) vahemikus […]-[…] % (1997. aasta eksperdiarvamus). Kuna eksperdiarvamuses ei ole täpselt märgitud, millise protsendimääraga saamata jäänud üüri puhul arvestatakse, ei ole võimalik välja selgitada, mis ulatuses muude kuludega seoses aluseks võetud eeldused NEUWOGESi eeldustest erinevad. Igal juhul on NEUWOGESi praegu aluseks võetud muud kulud suuremad, isegi kui eeldada, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oleks üüri saamata jäämise risk olnud […] %. Selle taustal ei ole võimalik NEUWOGESi rahavoogude analüüsidega nõustuda ja neid tuleb kulude […] % suurust lähtetaset aluseks võttes - ilma üüri saamata jäämise riskita - korrigeerida (80).
(135)
Sellega seoses tuleb veel märkida, et NEUWOGESi väide, et ainuüksi rendimäära tõusu korvamiseks tuleb läbi suruda üüri tõstmine […] % võrra, ei vasta tõele. Kuna rendimäär arvutatakse protsendina esialgsest koguüürist (siinsel juhul […] %), võimaldaks üüri tõstmine […] % võrra tasakaalustada nii rendimäära tõusu kui ka kulude suurenemist […] % võrra. Stabiilsete kulude puhul piisaks üüritasu suurenemise korvamiseks juba väiksemast rendimäära tõstmisest. Tegelikult aitaks rendimäära kerkimist küllaldaselt kompenseerida üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kui võtta aluseks üüri saamata jäämise risk […] % ja muus osas stabiilsed kulud. Igasugust seda ületavat suurenemist võiks NEUWOGES kasutada kasvavate kulude tasumiseks või kasumi teenimiseks.
Finantsmõju analüüs
(136)
Lepingu sõlmimise ajal tegi NEUWOGES ise nominaalse rahavoo analüüsi (81). Analüüsis lähtus ta sellest, et tema enda kulud (haldamine, hooldus) kasvavad aastas […] % võrra, et ta suurendab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra, et tühjalt seismise määr […] % säilib ja et […] % korteritest müüakse üürnikele. Selle põhjal ootas NEUWOGES GVVst tulenevat nominaalset rahavoogu […] eurot 30aastase perioodi jooksul.
(137)
Ametliku uurimismenetluse käigus ei leitud tõendeid, mis lubaksid oletada, et nimetatud arvutused tehti teadlikult liiga optimistlike ootuste alusel. Puuduvad viited selle kohta, et NEUWOGESi esindajad, kes esitasid need arvnäitajad NEUWOGESi nõukogule, tegid seda teadmisega, et need on ebaõiged. Tegelikult tundub, et NEUWOGES ei väidagi, nagu oleks tema juhatus nõustunud poliitilistel põhjustel teadlikult kahjumliku tehinguga, vaid pigem, et majandusliku mõju hindamisel tehti valearvestusi (mida NEUWOGESi arvates turumajanduse tingimustes tegutseval ettevõtjal ei oleks juhtunud) (82).
(138)
Sellele vaatamata on vaja uurida, kas ootused olid tõesti sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks oma otsuses nendele tuginenud. Sellega seoses tuleb märkida, et NEUWOGESi arvates oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lähtunud üüri tõstmisest vaid […] % aastas, üüri saamata jäämise riskist […] % ning haldus- ja hoolduskulude kasvust […] % (83). Neid eeldusi aluseks võttes oleks kogu rahavoog NEUWOGESi väitel nominaalsummas -[…] eurot ja diskonteeritult -[…] eurot, kusjuures määrav oleks eelkõige enam kui seitse korda suurem saamata jäänud üür.
7.2.4.3. Turuga seotud ootused
(139)
Kõigepealt tuleb osutada dokumentidele, mis annavad ettekujutuse mõlema tehingus osalenud poole tegelikest ootustest. Esmajoones võib nõukogu 16. detsembri 1997. aasta koosoleku protokollist lugeda, et NEUWOGESi juhatus liigitas tehinguga seotud riskid jõukohasteks (84). Edasi ilmneb protokollist, et NEUWOGES tugines oma tegevuses arvutustele, mis lähtusid üüri tõstmisest […] % võrra iga kolme aasta järel, kulude kasvust (ilma üüri saamata jäämise riskita) […] % ja üüri saamata jäämise riskist […] % (85).
(140)
Enne lepingute allkirjastamist konsulteeris NEUWOGES audiitorfirmaga Nordrevision, kelle hinnangul vastas üüri tõstmine […] % küll üldisele inflatsioonimäärale, kui oli vaevu realiseeritav (86). Peale selle oli Nordrevision seisukohal, et kulude lähtetase (arvutustes tugineti hinnangulistele kuludele, mis moodustavad […] % üürist) oleks realistlik, kui eeldada tühjalt seismise nullmäära, kuid vajalik on kulude indekseerimine vastavalt rendi indekseerimisele (87).
(141)
BAVARIA lähtus omakorda sellest, et kui pidada silmas Neubrandenburgi elanike arvu eeldatavalt muutumatut arengut (sest seal asusid tegutsema erinevad suured teenuseosutajad) (88) ja hoonete head asukohta, on oodata väga madalat tühjalt seismise määra (89). Lisaks võttis ta aluseks selle, et üüri on võimalik tõsta vastavalt rendimaksete indekseerimisele (90).
(142)
Lõpuks osutatakse sellele, et NEUWOGESi enne müüki tellitud 1997. aasta eksperdihinnang turuväärtuse kohta sisaldas andmeid oodatava asjaomase arengu kohta. 1997. aasta eksperdiarvamuses lähtuti kulutasemest […]-[…] %, sealjuures ei esitatud aga andmeid selle kohta, milline protsendimäär võeti üüri saamata jäämise riski aluseks (91).
7.2.4.4. Hinnang
Halduskulud
(143)
Kõigepealt tunduvad ootused haldus- ja hoolduskulude ning lähtetaseme ([…] eurot ruutmeetri kohta või […] % üürisummadest) ning ka oodatava kasvu ([…] % aastas) suhtes põhjendatud. Mis puudutab kulude lähtetaset, siis tuleneb see järeldus NEUWOGESi enda märkusest, et kulud olid vähemalt vahetult renoveerimisjärgseks ajaks arvestatud piisavas suuruses. Teiseks märgiti Pesteli eksperdiarvamuses, et 1997. aastal moodustavad haldus- ja korrashoiukulud keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta; seda on […] eurot vähem, kui arvestati samade kulude suuruseks müügi- ja tagasirenditehingu raames (92). Lõpuks jäid ka eksperdiarvamuses aluseks võetud kulud samasse suurusjärku. Kindlasti tuli lähtuda nende kulude kasvust; eeldatav kasv […] % võrra aastas tundus põhjendatud ja pigem ettevaatlik hinnang. Nordrevision oli teinud ettepaneku juhinduda halduskulude indekseerimisel rendi indekseerimisest; see annab tulemuseks iga-aastase kasvu […] %, seega väiksema kasvu, kui NEUWOGES tegelikult eeldas. Ülejäänud osas on NEUWOGES ise nüüdseks seisukohal, et realistlik oleks olnud oodata suurenemist […] % aastas; see tähendab, et […] % aastas ei olnud kindlasti põhjendamatult madal.
Üüri saamata jäämise risk
(144)
Mis puudutab üüri saamata jäämise riski, siis oli realistlik arvestada üldise üüri saamata jäämisega […] % ulatuses. Esiteks tuleb märkida, et kui Nordrevision lepinguid hindas, siis seda eeldust kahtluse alla ei seatud, kuigi nõustajad väljendasid muud laadi muret seoses üldise majandusolukorra ja Neubrandenburgi kinnisvaraturuga (93). Teiseks tundus, et 1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta ei lähtutud kuigi palju suurematest üüri saamata jäämise riskidest, kuigi täpseid andmeid eeldatava üüri saamata jäämise riski kohta ei esitatud (94).
(145)
Nagu ilmneb BAVARIA otsustusprotsessi käsitlevatest sisedokumentidest, lähtus BAVARIA erinevate suurte teenuseosutajate tegutsema asumise puhul sellest, et Neubrandenburgi elanike arv jääb stabiilseks ja et kõnealused korterid on võimalik pärast renoveerimist peaaegu kõik üürile anda. NEUWOGESi andmetel arvestasid Neubrandenburgi linn ja Mecklenburg-Vorpommerni liidumaa aastatel 1997/1998 tõepoolest elanike stabiilse arvu ja sissetulekute püsiva arenguga.
(146)
Lõpuks ei tohi jätta ka tähelepanuta, et NEUWOGESi juhatus - kes juhtis ettevõtet, mis oli üle 30 % Neubrandenburgi korterite omanik ja kellel olid seega kohaliku kinnisvaraturu kohta põhjalikud teadmised - hindas müügi- ja tagasirenditehinguga seotud riske jõukohasteks ja lähtus enda prognoosides […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist. Ei ole ühtegi põhjust, miks tunnustatud kohaliku kinnisvaraturu eksperdid oleksid oma arvutustes sellele eeldusele tuginenud, kui see oleks olnud nii ebarealistlikult madal, nagu NEUWOGES nüüd väidab.
(147)
Samal ajal tuleb arvesse võtta dokumente, mille NEUWOGES esitas seoses küsimusega, kas kõnealusel kinnisvaraturul (Ida-Saksamaa paneelelamud) ettevaatlikult tegutsev osaleja oleks oodanud kõrgemat tühjalt seismise määra, kui asjaomased dokumendid pärinevad müügi- ja tagasirenditehingule eelnenud ajast. Saadud eksperdiarvamustest esitati enne kõnealuste lepingute sõlmimist ainult Pesteli eksperdiarvamus. Sealjuures tuleb tähele panna, et Pesteli eksperdiarvamus käib kogu Ida-Saksamaa kohta ega võta arvesse Neubrandenburgi konkreetseid kohalikke olusid, mis piirab käesolevas kontekstis tema tõendusjõudu. Eksperdiarvamuses loetletakse Ida-Saksamaa kinnisvaraturu mõningaid üldisi probleeme, kuid see eksperdiarvamus üksinda ei anna piisavalt tõendeid selle kohta, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks investeerimisotsuse tegemisel lähtunud […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist.
Üüritasud
(148)
Üüritasudega seoses tuleb kõigepealt märkida, et NEUWOGES ei pea pärast renoveerimist oodatavat üüri liiga kõrgeks. Pigem väidab ta, et üüritasusid ei olnud võimalik oodatud määral tõsta. LG Rostocki seisukoha põhjal, et GVVs aluseks võetud keskmine üür […] eurot ruutmeetri kohta jäi kohaldatava üüritasude ülevaate (95) vahemikku, võib järeldada, et üüri esialgne keskmine suurus oli arvutatud realistlikult.
(149)
Kui vaadelda kokkulepitud rendi indekseerimist, siis ei ole otseseid tõendeid selle kohta, millisest keskmisest üüri tõstmisest 1998. aastal üldiselt lähtuti. Nordrevision märkis vaid, et esialgu aluseks võetud […] % aastas vastas üldisele inflatsioonimäärale, Neubrandenburgis aga ei ole see tõenäoliselt realiseeritav (96). Asjaolu, et NEUWOGES nõustus lõpuks indekseerimisega „ainult” […] % ja lähtus sellest, et ta suudab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra (või […] % aastas) tõsta, tundub rääkivat selle kasuks, et ta võttis seda hoiatust arvesse. Eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta ei sõnastatud selgeid ootusi üüri tulevase tõstmise kohta. Sellegipoolest tuleb märkida, et kuna turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei sisaldanud sõnaselgeid eeldusi inflatsiooni ja üüritasude arengu kohta, lähtuti nendes ilmselt üüri kasvu ja üldise inflatsiooni (mis oli eelnevatel kümnenditel olnud ligikaudu 3,5 %) koosliikumisest (97). LG Rostock oli seisukohal, et kui pidada silmas lepingute sõlmimisele eelnenud 28 aasta keskmist iga-aastast inflatsioonimäära 3,52 %, oli indekseerimine põhjendatud (98). Lisaks märkis kohus, et üüritasude 30 aasta arengut on loomulikult raske prognoosida, aga tema ei leia, et rendi indekseerimise ja üüritasude oodatava arengu suhe oleks silmatorkavalt ebaproportsionaalne.
(150)
NEUWOGESi esitatud Pesteli eksperdiarvamus ei sisalda andmeid Ida-Saksamaa kinnisvaraturu osalejate tegelike ootuste kohta ega konkreetseid andmeid Neubrandenburgi kohta. Sellele vaatamata on selles viidatud, et Ida-Saksamaa kinnisvaraturg oli potentsiaalselt küllalt probleemne. Esitatud lisafaktide taustal ei ole Pesteli eksperdiarvamus aga piisav tõendamaks, et kokkulepe indekseerida rendimakseid […] %ga aastas ja ootus suruda igal aastal läbi üüritasude tõstmine […] % võrra oleksid olnud ebamõistlikud.
Lepinguperiood
(151)
Kui heita viimaks pilk lepinguperioodile, siis väitis LG Rostock, et teatud rendilepingutele on pikad lepinguperioodid (kuni 30 aastat) iseloomulikud ja et kõnealuse lepingu taoline leping ei ole seega ebatavaline (99). 30aastane lepinguperiood kätkes endastmõistetavalt küll teatud riske, kuid pakkus ka stabiilse kasumi teenimise võimalust ja suurt kindlustunnet oodatavate kulude suhtes. Lisaks tähendas pikk periood ka seda, et ostja investeeringute amortiseerimiseks vajalikud igakuised rendimaksed kujunesid väiksemaks või et müügihind oli sama suurte rendimaksete juures kõrgem kui lühema lepinguperioodi korral (100). Selles valguses vaadates ei tundu 30aastase perioodi kokkuleppimine ebamõistlik.
7.2.4.5. Järeldus
(152)
Seetõttu ei saa ootusi, mida NEUWOGES oma esialgses arvestuses väljendas, vaadelda ebarealistlikena. Esitatud dokumentide põhjal võis NEUWOGES seega igati oodata, et ta hakkab GVV raames kasumit teenima. Kui oodatav nominaalne kasum diskonteeritakse asjaomase ajahetkeni (1998. aasta algus), selgub, et NEUWOGESi otsuse aluseks oli eeldus, et GVV rahaline väärtus on […] eurot.
7.2.5. Üldhinnang
(153)
Komisjon on juba järeldanud, et EBV ja GVV on ühe ja sama seotud tehingu osad. Et teha kindlaks tehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks, tuleb seega mõlema lepingu rahalised väärtused kokku liita. Meeldetuletuseks: NEUWOGES võis oodata EBV alusel järgmisi eeliseid:
a)
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
b)
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
c)
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
d)
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
(154)
Lisaks, nagu on kindlaks tehtud punktis 7.2.4, tuli NEUWOGESi realistlikke ootusi aluseks võttes määrata GVV väärtuseks diskonteeritud nüüdisväärtus […] eurot. Seega oli müügi- ja tagasirenditehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks […] eurot.
7.3. VÕRDLUS TEISTE TEHINGUVÕIMALUSTEGA
(155)
Et oleks võimalik välja selgitada, kas NEUWOGESi ja BAVARIA sõlmitud müügi- ja tagasirenditehing vastab lepingutele, mille kasuks oleks otsustanud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, tuleb selle tehingu väärtust võrrelda teiste tehinguvõimaluste väärtusega. Kui NEUWOGESil oleks olnud majanduslikust aspektist soodsam alternatiiv, ei saaks müügi- ja tagasirenditehingu kasuks otsustamist pidada tegutsemisvõimaluseks, mille oleks valinud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
(156)
Sellega seoses tuleb märkida, et renoveerimata hoonete üürileandmine või koguni lammutamine ei oleks ilmselt olnud sobilikud alternatiivid. Esmajoones oleks üürileandmine ilma renoveerimiseta andnud ainult piiratud tulu. Lisaks oli selge, et renoveerimata hooneid ohustab tühjalt seisma jäämine rohkem kui renoveeritud hooneid (101). Seega puuduvad usaldusväärsed faktid, mis lubavad järeldada, et renoveerimata hoonete edasisel väljaüürimisel oleks saanud arvestada suurema kasumiga, kui oli oodata müügi- ja tagasirenditehingust. Lammutamine ei oleks toonud tulu, vaid oleks olnud seotud lammutamiskuludega. Seega poleks ka see olnud tol ajal (1997/1998) kõlblik alternatiiv.
7.3.1. Laenu abil rahastamine kui võimalik valik
(157)
Esimese võimaliku alternatiivina oleks kõne alla tulnud laenu abil rahastamine. Kui NEUWOGES oleks rahastanud kõnealuste hoonete renoveerimist laenu abil, oleks tal osaliselt olnud võimalik teenida samasugust kasumit nagu müügi- ja tagasirenditehingu puhul. Esmajärjekorras oleks ta saanud renoveeritud hooned üürile anda ja teenida sellega korralikku tulu. Peale selle oleks ta erinevalt müügi- ja tagasirenditehingust jäänud hoonete omanikuks.
(158)
On siiski ilmselge, et laenu abil rahastamisel oleks olnud ka teatud puudusi. Esiteks oleks NEUWOGES pidanud 30 % investeerimismahust eraldama enda omakapitalist, kui NEUWOGES oli seisukohal, et tuleb säilitada 30 %-line omakapitali osatähtsus (102). 1997. aasta lõpus arutas NEUWOGESi nõukogu võimalust vähendada omakapitali osatähtsust, et võimaldada suuremaid investeeringuid. Juhatus lükkas selle ettepaneku siiski majanduslikult ebasoovitatavana tagasi, kuna see oleks toonud kaasa vastuvõetamatult suure võlakoormuse (103). Juhatus selgitas seda nii: „Omakapitali osatähtsuse vähendamine 30 %-lt 25 %ni ei oleks soovitatav (võlakoormuse tase) (104)”. NEUWOGESi nõukogu liige Räuber märkis lisaks: „Ettevõtte seisukohast ei ole omakapitali osatähtsuse vähendamine mõeldav. Ettevõtte kohustused tuleb täita (105)”. […] euro suuruse renoveerimisinvesteeringu rahastamiseks oleks NEUWOGES pidanud seega eraldama omakapitalist […] eurot. On väga kaheldav, kas selline omakapitali summa oleks kohe võtta olnud. Nõukogu protokollist nähtub, et 1998. aasta investeeringute võimalik kogumaht (kaasa arvatud laenud) oli ligikaudu […] eurot ja et see summa oli juba planeeritud teiste projektide jaoks (106). Seega oli selge, et NEUWOGES oleks saanud renoveerimistöid laenu abil rahastada ainult juhul, kui ta oleks loobunud teistest projektidest.
(159)
Vastupidiselt laenu abil rahastamisele oli müügi- ja tagasirenditehingu eelis see, et NEUWOGESil ei olnud tarvis kasutada omakapitali, vaid ta sai selle asemel isegi likviidsust juurde ja peale selle oli tagatud hoonete renoveerimise täielik rahastamine.
(160)
Kõiki neid kaalutlusi arvesse võttes ei saa lugeda tõendatuks, et laenu abil rahastamine oleks olnud võimalik või - kui see olekski olnud võimalik - et see oleks olnud NEUWOGESi jaoks soodsam kui tehing BAVARIAga. Kuna NEUWOGESil ilmselt puudus laenu saamiseks vajalik omakapital ja ta võis lisalikviidsust kasutada teiste investeeringute rahastamiseks, viib see pigem järelduseni, et otsus müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja laenu abil rahastamise vastu oli mõistlik.
7.3.2. Otsemüük kui võimalik valik
(161)
Teine tõsiselt võetav valikuvõimalus oleks olnud hoonete ja kinnistu otsemüük. Otsustav küsimus on siinjuures, kas selline müük oleks olnud soodsam.
7.3.2.1. Hinnang turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste põhjal
(162)
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks eelistega, mida oleks andnud otsemüük, on keskne küsimus, millise hinna oleks NEUWOGES tavamüügist saanud. Siin etendavad teatud rolli mõlemad turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused aastatest 1997 ja 2007.
(163)
Mõlemad eksperdiarvamused tellis NEUWOGES, et lasta hinnata kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) väärtust 1997. aastal. Ühe eksperdiarvamuse koostas 1997. aastal ettevõtte enda ekspert, teise 2007. aastal tagasiulatuvalt sõltumatu ekspert. 1997. aasta eksperdiarvamuses arvestati hinnaks […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses aga […] eurot (107). Mõlemas eksperdiarvamuses hinnati hooneid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) ja kinnistuid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) eraldi. Mõlemad eksperdiarvamused tuginevad põhiliselt samale meetodile (tulumeetod).
(164)
Kuna 2007. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta koostati alles pärast müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist, ei saa see olla komisjoni arvates usaldusväärne alus objektide 1997. aasta väärtuse hindamisel vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele. Otsuse tegemisel selle kohta, kas ta peaks BAVARIAga müügi- ja tagasirenditehingu sõlmima, ei olnud NEUWOGESil ju võimalik tugineda 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamusele.
(165)
Komisjoni vaatenurgast ei saa aga ka 1997. aasta eksperdiarvamust turuväärtuse kohta kasutada usaldusväärse näitajana kinnisvara 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele. Nagu ametliku uurimismenetluse käigus kindlaks tehti, oli NEUWOGESi juhatus täiesti teadlik sellest, et 1997. aasta eksperdiarvamust ei saanud kõnealuste lepingute sõlmimise hetkel hinnangu usaldusväärseks aluseks pidada. Selle kohta annavad teavet järgmised tähelepanekud.
a)
Üüritasud
1997. aasta eksperdiarvamus lähtus üüritasust vahemikus […]-[…] eurot ruutmeetri kohta. Samal ajal oli alates 1. jaanuarist 1998 kehtivas ja 1997. aasta andmetel põhinevas Neubrandenburgi linna esimeses üüritasude ülevaates märgitud renoveeritud korterite keskmiseks üüritasuks 3,90-4,38 eurot ruutmeetri kohta. Neubrandenburgis tegutseva suure kinnisvaraettevõtjana oli Neubrandenburgi keskmine üüritasu NEUWOGESile kindlasti teada. Kinnisvara hindamisel sai NEUWOGES seega nendele andmetele tugineda. Müügi- ja tagasirendilepingus oli renoveerimisjärgsel ajal (seega alates 1999. aastast, st kaks aastat pärast seda, kui koguti esimese üüritasude ülevaate aluseks olnud andmed) tegelikult ette nähtud üür keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis kattus ka üüritasude ülevaatega.
b)
Renoveerimiskulud
1997. aasta kevadel, mil turuväärtuse kohta koostati eksperdiarvamust, kus lähtuti renoveerimiskulude kogusummast […] eurot, teatas NEUWOGESi juhatus samal ajal (1997. aasta märtsis) BAVARIA-le saadetud kirjas, et ta arvestab renoveerimiskuludeks […] eurot. Seega teadis NEUWOGES ilmselgelt väga hästi, et vajalikud renoveerimiskulud olid 1997. aasta eksperdiarvamuses suuresti alahinnatud. BAVARIA ja NEUWOGESi tütarettevõtja BRG vahel kinnisvara renoveerimise eest kokku lepitud ühekordne makse oli isegi tunduvalt suurem ([…] eurot), mida tuleb hinnata kaudse tõendina selle kohta, et NEUWOGES oli BAVARIAga lepingute sõlmimise ajal teadlik, et renoveerimiskulud olid 1997. aasta eksperdiarvamuses ligikaudu 10 miljoni euro võrra väiksemaks hinnatud.
c)
Järelejääv kasutusaeg
1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta lähtuti kavandatud renoveerimist silmas pidades üldisest järelejäävast kasutusajast […]-[…] aastat. Siinkohal tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses väikeseks hinnatud renoveerimiskulud ei ole ilmselgelt kokkusobivad eeldusega, et renoveerimine pikendab tuntavalt hoonete kasutusiga.
d)
Kinnistute väärtus
Tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses jäeti kõnealuste hoonete hindamisel tähelepanuta väärtust vähendavad tegurid (seevastu 2007. aasta eksperdiarvamuses võeti need arvesse). Nende tegurite hulka kuuluvad muu hulgas olemasolev infrastruktuur, mida ei ole võimalik liigutada või eemaldada (heitveesüsteemid, torustik), või ka kinnistu ebasoodne kuju. Üldjuhul on selle tagajärjeks väärtuse vähenemine. Kinnistute omanikuna pidid need tegurid NEUWOGESile teada olema. Järelikult pidi ta ka teadma, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oli kinnistute väärtus hinnatud liiga suureks.
(166)
Kokkuvõttes võib märkida, et on tõendatud NEUWOGESi teadlikkus sellest, et mõned 1997. aasta eksperdiarvamuse aluseks olevatest kesksetest eeldustest ei pidanud eelkõige seoses renoveerimiskuludega paika. Komisjon teeb seega järelduse, et 1997. aasta eksperdiarvamus ei anna usaldusväärseid andmeid objektide 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele.
(167)
Lisaks on komisjon seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes oleks leidnud end NEUWOGESi olukorras, oleks asjaomasel ajal NEUWOGESile teadaoleva teabe alusel jõudnud kinnisvara väärtuse eelhindamisel tõenäoliselt tulemusteni, mis oleksid olnud 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamuse omadele väga sarnased. Nii nagu seda 2007. aasta tagasiulatuvas eksperdiarvamuses tehti, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras tuginenud saadava üüri eelootustes asjaomasele üüritasude ülevaatele, arvestanud renoveerimiskulude summaks BAVARIA ja BRG vahel kokku lepitud summale lähedasema summa ja kohandanud kinnistute väärtust talle teadaolevaid väärtust vähendavaid tegureid arvesse võttes. Peale selle oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras võtnud kavandatud renoveerimistööde ja võrdlusandmete valguses (nagu tehti ka 2007. aasta hinnangus) hoolikalt vaatluse alla järelejääva kasutusaja, nii et võib mõistlikult eeldada, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks NEUWOGESi olukorras lähtunud järelejääva kasutusaja kohta hinnangu andmisel näitajatest, mis on 2007. aasta tagasiulatuvas eksperdiarvamuses antud hinnangutele lähemal.
(168)
Komisjon on seega seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks NEUWOGESi olukorras arvestanud objektide väärtuseks enne müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist mõistlikult ligikaudu […] eurot (nagu seda tehti ka 2007. aasta eksperdiarvamuses).
7.3.2.2. Otsemüügi ning müügi ja tagasirentimise valikuvõimaluste võrdlus
(169)
Meeldetuletuseks: müügi- ja tagasirenditehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks oli […] eurot. Eelnevalt esitatud analüüs näitas seevastu, et NEUWOGES oleks realistlikult tohtinud lähtuda objekti väärtusest summas […] eurot, mis on ainult […] % müügi- ja tagasirenditehingu väärtusest suurem. See väike erinevus ei tähenda siiski, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks vältimatult valinud otsemüügi.
a)
Esiteks ei tohi tähelepanuta jätta, et kõnealune otsemüügi võimalus puudutas hoonete ning vastavate kinnistute müüki, ent BAVARIA ostis üksnes hooned ja omandas 75 aastaks ainult hoonestusõiguse hoonetealuse maa kasutuse eest. Kinnistud kui sellised jäid NEUWOGESi omandiks. Ainult kinnistute väärtuseks oleks NEUWOGES arvestanud […] eurot (nagu ka 2007. aasta eksperdiarvamuses). Küll on aga keeruline täpselt hinnata seda väärtust, mis jäi NEUWOGESile seetõttu, et ta ei müünud kinnistuid, vaid seadis neile ainult hoonestusõiguse. Lähtuda tuleb siiski sellest, et kinnistute omandiõiguse jäämine NEUWOGESile õigustas veidi väiksemat tehinguhinda.
b)
Teiseks tuleb märkida, et on teatud kahtlusi, kas hinda, mida turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESiga samas olukorras eeldanud oleks, oleks ka tegelikult olnud võimalik saada. Ainuke konkreetne ostupakkumine, mille kohta NEUWOGES teabe esitas, tuli ettevõttelt Felske-Immobilien, kes pakkus hinnaks ilmselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis oleks teinud ostuhinnaks kokku […] eurot (108). See pakkumine oli enam kui 1 miljon eurot madalam hinnast, mida turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras eeldanud oleks.
c)
Kolmandaks arvestas NEUWOGES GVV raames oodatava kasumi hindamisel ekslikult kasumiga ainult kuni 2027. aastani (k.a). Kuna GVV periood oli aga 30 aastat alates renoveerimistööde lõpetamisest (st 30 aastat alates 1999. aasta algusest), oleks arvutusse tulnud lisada kasum kuni 2028. aastani (k.a). Hinnangu sellekohasel korrigeerimisel suureneks müügi- ja tagasirenditehingu väärtus.
d)
BAVARIA poolt tulevikus NEUWOGESile makstava rendi nüüdisväärtuse arvutamisel eeldati lihtsuse huvides, et elukallidus ei muutu ja makseid ei ole vaja seega kohandada. Realistlikum on siiski lähtuda elukalliduse üldisest kasvust, nii et tulevikus tasutavad maksed kujunevad tõenäoliselt eeldatust suuremaks. Ka see tooks kaasa lepingu väärtuse suurenemise.
(170)
Nende kaalutluste valguses tuleb järeldada, et majanduslikult oli mõistlik eelistada otsemüügikatsele müügi- ja tagasirenditehingut.
7.3.3. Järeldus
(171)
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks teiste valikuvõimaluste väärtusega, tuleb järeldada, et tehing oli kujundatud nii, et ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks sellega nõustunud.
7.4. VÕRDLUSUURING
(172)
Kuna nüüd on võimalik kindlalt väita, et müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja alternatiivsete lahenduste vastu tehtud otsus vastas igati turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja käitumisele, uuris komisjon ettevaatuse mõttes ka seda, kas tehing vastab teistele lepingutele, mida võis tol ajal asjaomasel turul täheldada, ja kas on muid märke, mis kinnitavad komisjoni järeldust, et müügi- ja tagasirenditehing vastab turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttele.
(173)
Võrreldavate tehingute kohta olemasolev teave hõlmab müügi ja tagasirentimise kokkuleppeid, mille BAVARIA sõlmis kõnealuse meetmega umbes samal ajal. Need lepingud võivad anda tunnistust selle kohta, kas ka teised turuosalised, kaasa arvatud eraettevõtjad, oleksid otsustanud seda liiki müügi- ja tagasirenditehingu kasuks, mida saab võtta kaudse tõendina selle tavapärasuse kohta turul (punkt 7.4.1). Peale selle võivad ka NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetlus ja võrdlus teiste rahastamistehingutega anda teavet kõnealuse tehingu tavapärasuse kohta turul (punktid 7.4.2 ja 7.4.3).
7.4.1. Näidislepingud
(174)
Võrdlemiseks kasutati lepinguid kolme võrreldava õigustoimingu kohta ([…]). Arvesse saab siiski võtta ainult […]- ja […]-lepingut, sest vaid need sõlmiti ligikaudu samal ajal kui BAVARIA ja NEUWOGESi vaheline müügi- ja tagasirenditehing. Esmalt tuleb märkida, et mõlemad võrdlustehingud erinevad kõnealusest tehingust lepinguperioodi, fikseeritud rendi indekseerimise ja renoveerimise poolest. NEUWOGES rõhub eelkõige erinevale indekseerimisele ([…]: 1,5 % aastas; […]: kohandamine elukalliduse kasvuga) tõestamaks, et GVV sisaldas sätteid, mis ei vastanud tollal (1997/1998) tavapärastele turutavadele.
(175)
BAVARIA toob oma kinnisvara rendimudeli kasutamise (109) näideteks […]- ja […]-tehingu, mis lubab järeldada, et nende lepingute tingimused määrati kindlaks arvutuste alusel, mis sarnanesid NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingu aluseks olevatele arvutustega.
(176)
Nagu on juba eespool kirjeldatud (vt põhjendus 131), oli NEUWOGESil võimalik lepingu parameetreid BAVARIA pakutud rendimudeli raames vabalt valida. Seega oleks NEUWOGES saanud eelistada madalamat indekseerimist või arvata maha suuremad kulud. Tagajärjeks oleks loomulikult olnud väiksem ettemaksesumma. Võib oletada, et see kehtis ka […] ja […] suhtes.
(177)
Kuna lepingupooltel oli võimalik tehingu täpseid parameetreid BAVARIA pakutud mudeli raames ilmselt vabalt valida, ei tundu see, kas NEUWOGESi valitud parameetrid olid identsed parameetritega, mille valisid […]- ja […]-tehingus osalevad pooled, olevat NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingu tavapärasuse hindamiseks turul kõige tähtsam. Parameetrite valik oli üksnes osalevate poolte strateegiliste äriliste otsuste tagajärg. Olulisem on asjaolu, et kõik need tehingud põhinesid ühel ja samal tehingumudelil.
(178)
Kuivõrd […]-lepingu ja […]-lepingu aluseks oli sama arvutusmudel, milles olemasolevat teavet silmas pidades ei ole põhjust kahelda, võimaldab see teha järelduse, et tehingumudel, mis oli ka NEUWOGESi tehingu aluseks, oli turul tavapärane. Seejuures on oluline, et kinnisvara rendimudeli valisid ilmselt ühteviisi nii avalik-õiguslikud ([…]) kui ka eraettevõtted ([…]) ja et seda pakkusid nii ettevõtjad, kes tahtsid AHG võlakergendusest kasu saada, kui ka pooled, kellele see seadus ei laienenud.
7.4.2. Pakkumismenetlus
7.4.2.1. Taust
(179)
Nagu on juba selgitatud, ei korraldanud NEUWOGES seoses lõpuks BAVARIA-le müüdud hoone erastamisega igakülgselt avatud, läbipaistvat, tingimusteta ja diskrimineerimiseta pakkumismenetlust. NEUWOGES kutsus algul 72 võimalikku ostjat pakkumust esitama. NEUWOGES väidab, et valis kutse saajad välja enam-vähem juhuslikult ja et seda valikut ei saa pidada turu jaoks tervikuna esinduslikuks. Pärast nende esimeste osalemiskutsete laialisaatmist tekkis edasisi kontakte, sealhulgas BAVARIAga, kellele algul ei kirjutatud.
7.4.2.2. Pakkumismenetluse tulemus
(180)
Saabunud pakkumustest, mille arv ei ole teada, peeti vastuvõetavaks viit (110). Kaks nendest lükati siiski tagasi, sest potentsiaalsed ostjad ei näinud ajapuudusel võimalust täieliku pakkumuse esitamiseks. Lisaks lükati kaks pakkumust tagasi majanduslikel põhjustel. Viies, Felske-Immobilieni esitatud pakkumus lükati tagasi, kuna pakutud hinda peeti liiga madalaks (Felske pakkus hinnaks […] eurot ruutmeetri kohta, mis vastas ostuhinnale kokku […] eurot). Peale viie nimetatu esitati veel kolm pakkumust: üks BAVARIA-lt ja kaks teistelt pakkujatelt, kellele ei olnud pakkumiskutset saadetud. Alustati ka läbirääkimisi ühega kahest teisest pakkujast, kes olid omal algatusel pakkumuse esitanud, kuid ka see pakkumus lükati lõpuks täpsemalt määratlemata majanduslikel põhjustel tagasi (111).
(181)
Pärast läbirääkimiste lõppu pidi lepingud heaks kiitma NEUWOGESi nõukogu. Lepingute esitamisel nõukogule väitis juhatus, et kõrgemat müügihinda ei ole võimalik saada, sest lepingud puudutavad ainult hoonestusõiguse seadmist kinnistutele (mitte otsemüüki), renoveerimistööde tegemine tellitakse BRG-lt ja NEUWOGES jätkab hoonete majandamist veel 30 aastat (112). Vastuseks küsimusele erinevuse kohta 1997. aasta eksperdiarvamusega võrreldes selgitas juhatus taas, et tehingu eest ei ole võimalik kõrgemat hinda saada (113).
7.4.2.3. Hinnang
(182)
Pakkumismenetlust ei saa küll nimetada avatuks, läbipaistvaks, tingimusteta ja diskrimineerimiseta menetluseks, aga see lubab teha teatud järeldusi turul esitatud pakkumiste kohta. Sellega seoses on kõnekas ka asjaolu, et ilmselt laekus terve hulk pakkumusi ilma kutseta. See tõestab, et ka need võimalikud ostjad, kes ei kuulunud 72 ettevõtja hulka, kellega algul ühendust võeti, said pakkumismenetlusest teada ja sellest osa võtta.
(183)
NEUWOGESi hinnang pakkumustele näitab, et BAVARIA pakkumust pidas NEUWOGES tol ajal (1997/1998) parimaks pakkumuseks turul. NEUWOGESi väide, et vähemalt Felske pakkumus oli soodsam, ei pea paika. Felske pakutud hind ([…] eurot) oli küll lõpuks BAVARIA tehtud ettemaksest ([…] eurot) kõrgem, kuid meeles tuleb pidada, et müügi- ja tagasirenditehingut tuleb hinnata tervikuna ja selle koguväärtus ([…] eurot) oli Felske pakutud hinnast suurem.
(184)
Nende kaalutluste valguses tuleb märkida, et pakkumismenetlus ei olnud küll piisavalt kvalifitseeritud, et seda saaks iseenesest võtta tõendina selle kohta, et BAVARIA pakkumus oli parim turul saadaolev pakkumus, kuid see osutab siiski selgelt sellele. Igal juhul ei anna piiratud pakkumismenetlus põhjendatud viidet sellele, et NEUWOGESile oleks tol ajal (1997/1998) esitatud parem pakkumus.
7.4.3. Teised tolleaegsed tehinguliigid
7.4.3.1. Hindamisraamistik
(185)
Abi on sellest, kui uurida kõnealust tehingut teiste sarnast liiki tehingute taustal, mida küsimuse all oleval ajal (1997/1998) turul pakuti.
(186)
Kõnealuse tehingu puhul on tegemist tüüpilise müügi- ja tagasirenditehinguga. Müügi ja tagasirentimise kokkulepped on olemuselt rahastamistehingud. Rendilevõtjalt kinnisvara ostmisega varustab rendileandja rendilevõtjat likviidsete vahenditega või rahastab suuremaid investeeringuid, näiteks vanade hoonete renoveerimist. Et kinnisvara oleks võimalik ettevõtluse või muudel eesmärkidel edasi kasutada, rendib rendilevõtja kinnisvara tagasi, mille kaudu amortiseerub rendileandja investeering rendilepingu perioodi jooksul (osaliselt või täielikult).
(187)
Rahastamistehinguna on müügi ja tagasirentimise kokkuleppel teatud sarnasus pangalaenude ja hüpoteekidega. On aga ka mõningaid olulisi erinevusi, mida ei tohi tähelepanuta jätta. Müügi- ja tagasirenditehing võimaldab müüjal/rendilevõtjal rahastada suuremaid investeeringuid ja saada kohe oma kasutusse likviidsed vahendid, ilma et peaks sõltuma omakapitalist. See tähendab, et omakapitali ja lisaks saadud likviidseid vahendeid on võimalik kasutada teisteks investeeringuteks või rendilevõtja saab teha investeeringuid, mille tarbeks omakapitali puudumise või suure võlakoormuse tõttu tavapärast laenu ei antaks. Kuna ostja/rendileandja peab oma alginvesteeringu refinantseerima ja kasumit teenima, on rendimäär võrreldava pangalaenu intressimäärast üldjuhul veidi suurem (nagu järgnevas punktis lähemalt selgitatakse). Pärast rendilepingu lõppemist peab rendilevõtja kinnisvara kas tagasi ostma või see jääb rendileandja omandiks ja seda saab edasi kasutada. See tähendab, et rendimäär sõltub kinnisvara jääkväärtusest pärast poolte vahel sõlmitud rendilepingu lõppemist. Kuna jääkväärtust on eriti pikaajaliste rendilepingute puhul sageli raske ette näha, on see rendileandja jaoks riskitegur, mis kajastub rendimääras. Sellist riski tavapäraste pangalaenude puhul ei esine ja hüpoteekide puhul esineb seda ainult teatud määral.
(188)
Järelikult ei ole rendimäärad ja laenude/hüpoteekide intressimäärad täielikult võrreldavad. Kui kõrvutada kõnealuse tehingu rendimäära laenude/hüpoteekide tolleaegsete (1997/1998) keskmiste intressimääradega, ei ole võimalik ühetähenduslikult kindlaks teha, kas nõutud rendimäär oli sel ajal (1997/1998) turul tavapärane. Siiski on võimalik hinnata, kas rendimäär oli nii kõrge, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks tehinguga nõustunud.
7.4.3.2. Hinnang
(189)
Kõnealuse õigustoimingu puhul määrati rendimääraks esialgu […] % investeeringute kogumahust aastas. Tasutava summa indekseerimisega […] %ga aastas on rendimäär lepinguperioodi lõpuks […] %, mis vastab keskmisele rendimäärale […] % aastas. Võrdluseks: kui NEUWOGES oleks otsustanud renti mitte indekseerida, oleks see kogu 30aastaseks perioodiks kindlaks määratud […] %na aastas. „Lisatasu” on seega hind otsuse eest mitte maksta kogu lepinguperioodi jooksul stabiilset renti, vaid alguses madalamat ja lepinguperioodi lõpu poole kõrgemat renti.
(190)
Esmalt on vaja meelde tuletada, et LG Rostock hindas rendimäära võrreldes teiste tehingute intressimääradega. Kohus leidis, et hüpoteekide intressimäärade arengut 30aastase perioodi jooksul on küll raske hinnata, kuid kõrgete intressimäärade ajajärkudel tuleb arvestada üle 10 % suuruse intressimääraga. NEUWOGESi nõutud keskmine rendimäär ei olnud seega turul ebatavaline.
(191)
Võrdlemiseks on kasutada ainult väga üldised andmed. Kõikidest Deutsche Bundesbanki 1998. aasta jaanuari kohta kogutud andmetest (kõnealuse õigustoimingu teostamise aeg) võib oluliseks pidada kahte liiki intressimäärasid. Esiteks pakuvad huvi elamukinnistute fikseeritud intressimääraga 10aastaste hüpoteeklaenude intressimäärad, kuna ka NEUWOGES kasutaks laenu tagamiseks eluasemekinnisvara (sõltumata sellest, kas selline laen täidaks kõiki hüpoteegi vormilisi tingimusi). Teiseks võiksid võrdlemiseks sobida ka ettevõtetele ja füüsilisest isikust ettevõtjatele antavate pikaajaliste fikseeritud intressimääraga 500 000 euro kuni 5 miljoni euro suuruste laenude intressimäärad, sest NEUWOGESi võib käsitleda ettevõtjana (hüpoteeke seavad üldiselt pigem eraisikud, kes on ise kinnisvara elanikud ega üüri seda edasi).
(192)
Bundesbanki andmetel oli 10aastaste fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude keskmine intressimäär Saksamaal 1998. aasta jaanuaris 6,40 % aastas. Sel ajal liikusid seda liiki laenude intressimäärad aastas tavaliselt vahemikus 6,17 % (vahemiku alampiir) kuni 6,97 % (vahemiku ülempiir). Pikaajaliste fikseeritud intressimääraga laenude keskmine intressimäär oli 1998. aasta jaanuaris 6,35 % aastas ja see muutus vahemikus 5,55 % (vahemiku alampiir) kuni 7,73 % aastas (vahemiku ülempiir). Bundesbank ei teata aga midagi pikaajalise laenu keskmise perioodi kohta. Siiski võib lähtuda sellest, et keskmine periood on kuni 10 aastat ja tõenäoliselt sellest lühem (114).
(193)
NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel Bundesbanki esitatud intressimääradega samal perioodil (st 1998. aasta jaanuaris) antud laenude puhul tuleb arvesse võtta järgmisi aspekte.
-
Keskmine iga-aastane rendimäär on 30aastase lepinguperioodi jooksul […] % aastas. Nagu juba selgitatud, otsustas NEUWOGES omal algatusel maksta lepinguperioodi alguses madalamat renti, mis tasakaalustatakse kõrgema rendiga hilisemal ajahetkel. Sellel otsusel on oma hind: kui NEUWOGES oleks algusest peale otsustanud maksta kindlat renti, oleks ta pidanud maksma ainult määraga […] % aastas (115). Bundesbanki näitajad käivad fikseeritud intressimääraga laenude kohta, st intressimäär on igal aastal sama kõrge. Kui lähtuda sellest, et NEUWOGES oleks suutnud kokku leppida sarnaste maksetingimustega laenu saamises (st alguses madalamad intressimaksed ja lõpupoole kõrgemad), oleks ka sellel olnud oma hind (samadel põhjustel nagu BAVARIA juhtumi puhul) (116). Bundesbanki intressimäärasid tuleks seetõttu võrrelda muutumatu […] % suuruse rendimääraga.
-
Rendimäär on kindlaks määratud 30aastaseks perioodiks. Iga-aastasele indekseerimisele vaatamata oli täiesti võimalik arvutada juba lepinguperioodi alguses välja keskmine rent kogu lepinguperioodiks. Bundesbanki esitatud hüpoteeklaenude intressimäärad on fikseeritud ainult 10 aastaks (nagu eespool selgitatud, ei ole teada, milliseks perioodiks olid ettevõtete intressimäärad kehtestatud; siiski võib lähtuda sellest, et see periood ei ületa 10 aastat). Kõige paremini sobiv võrdlusnäitaja oleks 30 aastaks fikseeritud intressimäär. Selliseid andmeid Bundesbank aga ei avalda. Üldjuhul muutuvad fikseeritud intressimääraga laenud perioodi pikenemisel kallimaks. Näiteks Bundesbanki 1998. aasta jaanuarikuiste näitajate kohaselt oli fikseeritud intressimääraga 5aastaste hüpoteeklaenude keskmine intressimäär 5,85 %, aga 10aastase perioodiga fikseeritud intressimääraga laenude intressimäär oli 6,40 %. Seega võib õigustatult lähtuda sellest, et fikseeritud intressimääraga 30aastase laenu intressimäär oleks olnud palju kõrgem kui Bundesbanki esitatud keskmised intressimäärad 6,35 % või 6,40 %.
-
Bundesbank esitab nii keskmise määra kui ka vahemiku, mille aluseks on suur hulk 1998. aasta jaanuaris Saksamaal sõlmitud laenulepinguid. NEUWOGESile määratud rent kajastab kaudselt tehinguga seotud riski BAVARIA jaoks. BAVARIAt ohustas kõige enam krediidirisk, st oht, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks või ei suuda muul põhjusel enam oma nõutava rendi maksmise kohustust täita. Pank oleks enne laenu andmist samuti NEUWOGESi krediidivõimet hinnanud. Väiksema krediidivõimega (või panga jaoks suurema krediidiriskiga) kliendid peavad maksma suurema riski tasakaalustamiseks üldjuhul kõrgemat intressimäära (117). Nagu on kirjeldatud punktis 7.3.1, olid NEUWOGESil uute laenulepingute sõlmimiseks ainult piiratud võimalused, kui arvestada tema üsnagi suurt võlakoormust ja asjaolu, et tema omakapital oli seotud teiste investeerimisprojektidega. Kui pank oleks siiski valmis olnud NEUWOGESile laenu andma, oleks ta neid aspekte intressimäära kehtestamisel arvesse võtnud. Kui suurte võlgadega ettevõtjad suudavad investeeringutesse kaasata vaid vähe omakapitali, siis on nendele antavate laenude intressimäärad kõrgemad. Sel põhjusel peavad NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel turul pakutavate laenude intressimääradega olema tähelepanu keskmes Bundesbanki vahemiku kõrgemad määrad (118).
-
Nagu juba osutatud, peab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja oma alginvesteeringu (siinsel juhul eelkõige hoonete ostuhinna ja renoveerimiskulud) refinantseerima. Intressimäär, mida ta peab omaenda refinantseerimise eest maksma, sõltub erinevatest aspektidest, näiteks tema suurusest, võlgadest ja portfellis olevast kinnisvarast. Intressimäär on siiski üksnes lähtepunkt, sest müügi ja tagasirentimisega tegelevale ettevõtjale (BAVARIA) tuleb hüvitada ka tema kantud riskid. Siia alla kuuluvad intressi muutumise risk (oht, et ta peab oma investeeringu muutuva intressimääraga refinantseerima, samal ajal kui rendimaksed on fikseeritud intressimääraga), krediidirisk (juba nimetatud võimalus, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks ja BAVARIA ei saa veel tasumata rendimakseid kätte) ning jääkväärtuse risk (ebakindlus kinnisvara väärtuse suhtes pärast rendilepingu lõppemist). Müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kannab tõenäoliselt ka teatud üldkulusid, mis kajastuvad samuti rendimääras (119). Samuti tahab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kasumit teenida ja võtab seda rendimäära määramisel arvesse (120). Isegi kui BAVARIA oleks suutnud refinantseerida oma investeeringuid madalama intressimääraga kui see, mida NEUWOGES oleks pangalaenu eest maksnud, oleks tulnud refinantseerimise intressimäära siiski nende erinevate elementide võrra (lisatasu riski eest, kulud ja kasum) tõsta, et saada nõutud rendimäär, mis võib viimaks olla kõrgem kui traditsioonilise laenu intressimäär.
(194)
Kõiki eespool nimetatud tegureid arvesse võttes tundub rendimäär […] % aastas kindla rendimäära puhul (või […] %ga indekseeritud rendi puhul isegi […] %, mis tundub võrdluseks siiski vähem sobivat) Bundesbanki esitatud laenude intressimääradega kõrvutades üsnagi mõistlik. Tuleb meelde tuletada, et Bundesbanki näitajad tuleb näiteks 30aastaseks perioodiks fikseeritud intressimäära puhul ekstrapoleerida. Kuigi sobiva võrdlusnäitaja saavutamiseks vajalikku parandust ei ole võimalik täpselt kvantifitseerida, tundub laenude/hüpoteekide keskmiste intressimäärade ja rendimäära erinevus olevat piisavalt põhjendatud järeldamaks, et puuduvad tõendid selle kohta, et BAVARIA nõudis liiga kõrget renti. Komisjon teeb seetõttu järelduse, et BAVARIA rendimäär oli tolleaegsel (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) turul tavapärane.
7.4.4. Järeldus
(195)
Olemasolev teave osutab sellele, et NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise tehingu oleks teinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja. Näidislepingud, pakkumismenetlus ja võrdlus muude rahastamisvahenditega osutavad kõik sellele, et tehing tehti tollal valitsevatel turutingimustel ja BAVARIA mudel ei olnud ülemäära kalliks hinnatud.
7.5. LISAHINNANG: JÄRELEJÄÄVAD ABI ELEMENDID JA KOKKUSOBIVUS SISETURUGA
(196)
Komisjoni esmane uurimine näitab seega, et NEUWOGESi otsus nõustuda müügi ja tagasirentimise tehinguga oli kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega, st tehing ei andnud BAVARIA-le eelist ja seega ei antud talle ka abi. Siiski uuris komisjon ka seda, kas teistsugune tulemus - nimelt see, et BAVARIA saanuks NEUWOGESi kaudu tõepoolest eelise - oleks viinud vältimatult järelduseni, et tehing kujutas endast siseturuga kokkusobimatut riigiabi. Lähtudes hüpoteetilisest eeldusest, et NEUWOGES ei oleks täitnud turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtet ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, uuris komisjon, kas meetmete puhul oli tegemist BAVARIA-le antud riigiabiga ja kas selle võimaliku abi saaks tunnistada siseturuga kokkusobivaks.
7.5.1. Järelejäävad abi elemendid
7.5.1.1. Ettevõtja
(197)
Avaliku sektori vahendite andmise saab liigitada riigiabiks ainult juhul, kui saaja on ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Euroopa Kohtu praktika kohaselt hõlmab ettevõtja mõiste mis tahes majandustegevusega tegelevat üksust (121). Majandustegevus on igasugune tegevus, mis seisneb kaupade või teenuste pakkumises turul (122).
(198)
BAVARIA majandustegevusel on mitu ala, nagu ärieesmärgil investeeringud kinnisvarasse ja selle kinnisvara üürileandmine ettevõtjatest ja eraisikutest klientidele. BAVARIA on seega ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
7.5.1.2. Riigi vahendite kasutamine ja seostatavus riigiga
(199)
Meede peab olema seostatav riigiga ja rahastatud riigi vahenditest. Vastavalt Euroopa Kohtu praktikale Stardust Marine (123) kohtuasjas võib seda kriteeriumi täita ka riigiabi, mida ei rahastata otseselt riigieelarvest, kui vahendid on riigi kontrolli all ja otsus nende vahendite üleandmise kohta on seostatav riigiga.
(200)
NEUWOGES on 100 % Neubrandenburgi linna omandis ja seega riigi osalusega äriühing komisjoni direktiivi 2006/111/EÜ (124) artikli 2 punkti b tähenduses, millele kohus toetus Stardust Marine kohtuasjas. Neubrandenburgi linnale kuuluvad kõik NEUWOGESi osad ja ainuosanikuna saab ta teostada nõukogu ja osanike koosoleku kaudu NEUWOGESi üle olulist kontrolli. Komisjon teeb seetõttu järelduse, et linnal on võimalik NEUWOGESi vahendite kasutamist juhtida. Müügi- ja tagasirenditehing sisaldas järelikult riigi vahendeid.
(201)
Riigiga seostatavuse kohta märgib komisjon, et esitatud teabe alusel osales Neubrandenburgi linn olulisel määral müügi- ja tagasirenditehingu teokssaamises. Tehingu pidi kinnitama NEUWOGESi nõukogu, mille liikmed tegutsesid linna ülesandel. Dokumendid tõendavad ka, et nõukogu võttis lepinguläbirääkimistest aktiivselt osa. Komisjon on seetõttu seisukohal, et müügi- ja tagasirendilepingu sõlmimine on seostatav riigiga.
7.5.1.3. Valikulisus
(202)
Euroopa Liidu lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt on meede riigiabi ainult juhul, kui see soodustab teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist. Seetõttu kuuluvad ettevõtjaid soodustavad meetmed riigiabi mõiste alla ainult juhul, kui need annavad ettevõtjatele valikulise eelise.
(203)
Kuna kõnealuse meetme puhul oli tegemist NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise kahepoolse tehinguga, oleks NEUWOGESi mis tahes BAVARIA-le antud eelis valikuline, kuna ühelgi teisel ettevõtjal ei oleks sellele juurdepääsu olnud.
7.5.1.4. Konkurentsi kahjustamine ja mõju kaubandusele
(204)
Ettevõtjate riikliku rahastamise puhul on tegemist riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses üksnes juhul, kui see kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi ja kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust. Kui riiklik rahastamine tugevdab ettevõtja konkurentsiseisundit konkurentidega võrreldes, käsitatakse seda meetmena, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi (125). Seetõttu eeldatakse konkurentsi kahjustamist, kui riik annab ettevõtjale rahalise eelise liberaliseeritud majandusharus, kus valitseb või võiks valitseda konkurents.
(205)
Liidu kohtute väljakujunenud praktika kohaselt võib siseturul tegutsevatele ettevõtjatele antud abi kahjustada liikmesriikidevahelist kaubandust (126).
(206)
BAVARIA konkureerib investorite ja investeerimisvõimaluste pärast Saksamaa ja liidu teiste liikmesriikide kinnisvarafondide ja ettevõtjatest investoritega. BAVARIA-le antud rahaline eelis tugevdaks selle ettevõtja konkurentsiseisundit ja võiks seetõttu konkurentsi kahjustada. Kuna kinnisvarainvesteeringute turg hõlmab kogu ELi, tugevdaks igasugune BAVARIA-le antud rahaline eelis ettevõtja turupositsiooni võrreldes tema konkurentidega teistest liikmesriikidest ja mõjutaks seega liikmesriikidevahelist kaubandust.
7.5.1.5. Järeldus
(207)
Eeldusel, et müügi- ja tagasirenditehing ei oleks olnud - erinevalt komisjoni eespool toodud esmasest järeldusest - kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, tuleks teha järeldus, et müügi- ja tagasirenditehingu puhul oli tegemist riigiabiga. Seetõttu tuleks selle hüpoteesi alusel kontrollida, kas võimalikku riigiabi saab käsitleda siseturuga kokkusobivana.
7.5.2. Siseturuga kokkusobivus vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c
(208)
Vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c võib [siseturuga kokkusobivaks pidada] „abi teatud majandustegevuse või teatud majanduspiirkondade arengu soodustamiseks, kui niisugune abi ei mõjuta ebasoovitavalt kaubandustingimusi määral, mis oleks vastuolus ühiste huvidega.” Artikli 107 lõike 3 punkti c kohaldamisel peab komisjon võrdlema, kas abimeetme soodne ja soovitud mõju on tasakaalus ebasoodsa mõjuga kaubandustingimustele, mis abimeetme rakendamisega kaasneb.
(209)
Et abimeede vastaks tasakaalustatuse põhimõttele, peab ta täitma viit tingimust. Esiteks peab abimeede kaasa aitama täpselt määratletud ühist huvi pakkuva eesmärgi saavutamisele. Teiseks peab see olema sobiv poliitiline vahend selle eesmärgi täitmiseks. Kolmandaks peab abimeede olema vajalik ja ergutava mõjuga. Neljandaks peab abimeede olema asjakohane. Viiendaks ei tohi abimeede mõjutada liikmesriikide vahelist kaubandust ulatuses, mis on vastuolus ühiste huvidega.
7.5.2.1. Ühist huvi pakkuv eesmärk
(210)
Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklite 3 ja 174 kohaselt on liidu eesmärk majanduslik ja sotsiaalne ühtekuuluvus. Majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamine tähendab linnakeskkonna paremaks muutmist ja linnaelanike elukvaliteedi parandamist. Ühtekuuluvuspoliitika võib aidata kaasa jätkusuutlike kogukondade loomisele, tagades majandus-, sotsiaal- ja keskkonnaküsimuste lahendamise ühtsete uuendamis-, taastamis- ja arengustrateegiate kaudu nii linna- kui ka maapiirkondades. Seda on võimalik saavutada erineval viisil (127).
(211)
Komisjon märgib, et NEUWOGESi põhikirjajärgne eesmärk on tagada piirkonna piisav varustatus elamispindadega. Lisaks märgib komisjon, et müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimisega püüdis NEUWOGES saavutada teatud (kommunaal)poliitilisi eesmärke. NEUWOGES väidab, et
-
Ida-Saksamaa elutingimuste ühtlustamine Lääne-Saksamaa omadega oli 1990. aastatel pärast taasühinemist tähtis poliitiline projekt; selle tulemusena hoogustati Ida-Saksamaa elamispindade erastamist ja renoveerimist, ükskõik kas see oli majanduslikult otstarbekas või mitte;
-
müügi- ja tagasirendilepingu esemeks olevate hoonete erastamise ja renoveerimise eesmärk oli Neubrandenburgi linna tulevikuperspektiivide kindlustamine: hea elukvaliteediga taskukohaste korterite pakkumise ja nende erastamise kaudu (mis oli BAVARIA kohustus) lootis NEUWOGES suurendada Neubrandenburgi atraktiivsust oma kodanike jaoks.
(212)
Komisjon märgib, et BAVARIA võttis kohustuse üritada müüa teatud arv kortereid nende tolleaegsetele üürnikele. BAVARIA ei võinud nõuda sealjuures vabalt turu määratud hinda, vaid pidi kinni pidama teatud ülemmääradest (128). Nende kohustustega leping andis kõnealuste hoonete tollastele üürnikele teatud eelise.
(213)
Kui NEUWOGESi ja BAVARIA vaheline müügi- ja tagasirenditehing liigitataks tõepoolest riigiabiks - mida see ei ole -, siis oleks seda abi antud eelnimetatud poliitiliste eesmärkide elluviimiseks. Piirkonna varustamist piisava arvu eluruumidega, riikliku poliitilise eesmärgi (Ida- ja Lääne-Saksamaa elutingimuste ühtlustamine pärast taasühinemist) täitmisele kaasaaitamist ja Neubrandenburgi linna tulevikuväljavaadete kindlustamist elanikele hea elukvaliteediga taskukohaste korterite pakkumise kaudu võib kõiki käsitada täpselt määratletud ühist huvi pakkuvate eesmärkidena. Komisjoni arvates tuleb tehingut seetõttu pidada ühist huvi pakkuva eesmärgi saavutamise meetmeks.
7.5.2.2. Meetmete asjakohasus
(214)
Vaieldamatult on selge, et NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirendileping saavutas seatud eesmärgid. Seega viis tehing selleni, et BAVARIA ostetud hooned renoveeriti põhjalikult ja erastati ning neid pakuti tolleaegsetele üürnikele madala hinnaga ostmiseks ning et kvaliteetsete eluruumide pakkumine piirkonnas kasvas ja sel viisil paranesid Neubrandenburgi linna tulevikuväljavaated.
(215)
Hoonetele ostja otsimisel ja valikuvõimaluste hindamisel astus NEUWOGES hulga samme, mis tagasid tegelikkuses selle, et kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldab abi, oleks see piiratud seatud eesmärkide saavutamiseks vajaliku miinimumiga. Just NEUWOGES korraldas piiratud pakkumismenetluse, leppis BAVARIAga mitme kuu jooksul peetud läbirääkimistel kokku tehingu tingimused ja oli lõpuks veendunud, et tehingu puhul on tegemist parima pakkumisega turul. Seega ei osuta miski sellele, et isegi kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldas abi, oleks see abi läinud kaugemale minimaalselt vajalikust. Punktis 7.3 esitatud analüüs, mille raames võrreldi müügi- ja tagasirenditehingut muude valikuvõimalustega (nt hoonete laenupõhine renoveerimine või otsemüük), näitas, et puudus alternatiiv, mille puhul oleks samad eesmärgid saavutatud ilma abi andmata või väiksema abisummaga. Müügi- ja tagasirenditehing ning mis tahes selles sisalduv abi olid seega sobiv poliitiline vahend ühist huvi pakkuva eesmärgi täitmiseks.
7.5.2.3. Vajalikkus ja ergutav mõju
(216)
Lähtudes eeldusest, et müügi- ja tagasirenditehing sisaldas tõepoolest riigiabi, tuleks edasi uurida, kas abil oli ergutav mõju. NEUWOGES ja BAVARIA leppisid tehingu tingimused kokku mitme kuu jooksul peetud läbirääkimistel. Näib, et BAVARIA ei oleks nõustunud tehinguga, mis ei oleks tema kinnisvara rendimudeliga kokku sobinud. Kui viimaks sõlmitud tehing, mis põhines BAVARIA kinnisvara rendimudelil, oleks sisaldanud riigiabi, siis on väljaspool kahtlust, et ilma nimetatud abita ei oleks BAVARIA tehinguga nõustunud.
7.5.2.4. Proportsionaalsus
(217)
Komisjon on juba osutanud sellele, et NEUWOGESi eesmärke kõnealuse tehingu sõlmimisel tuleb käsitleda olulistena. Hoonete renoveerimine ja erastamine, samuti nende müük üürnikele madala hinna eest aitasid suuresti kaasa majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamisele liidus. Samal ajal oli müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv BAVARIA-le antud abisumma pigem piiratud, mille kaudu oli samuti piiratud meetme võimalik konkurentsi kahjustav mõju. Sellel taustal oli NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv võimalik abi seatud eesmärgi suhtes proportsionaalne.
7.5.2.5. Puuduv mõju kaubandustingimustele, mis on vastuolus ühiste huvidega
(218)
Tuleb meelde tuletada, et müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv BAVARIA-le antud abisumma oli pigem piiratud. Meetme mõju kaubandustingimustele oli seega samuti üksnes vaevumärgatav. Kui müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv mis tahes abi oleks parandanud konkurentsiseisundit BAVARIA jaoks, kes vähemalt potentsiaalselt teiste ettevõtjatega (ka teiste liikmesriikide ettevõtjatega) konkureeris, sõltub nimetatud mõju ulatus saadud abi summast. Kuna BAVARIA konkurentsiseisund oleks seega ainult vähesel määral paranenud, võib teha järelduse, et isegi kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldas abi, ei mõjutanud see kaubandustingimusi ulatuses, mis on vastuolus ühiste huvidega.
7.5.3. Järeldus järelejäävate abi elementide ja siseturuga kokkusobivuse kohta
(219)
Komisjon jõudis punktis 7.5.2 nimetatud põhjustel järeldusele, et kui müügi- ja tagasirenditehing oleks andnud BAVARIA-le eelise, oleks tegemist riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Komisjon märgib siiski, et müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv mis tahes riigiabi oleks Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv.
7.6. JÄRELDUS ABI OLEMASOLU JA SISETURUGA KOKKUSOBIVUSE KOHTA
(220)
Müügi- ja tagasirenditehingust NEUWOGESi jaoks tuleneva väärtuse analüüs, võrdlus võimalike muude tehingutega ja tehingu uurimine selle tavapärasuse seisukohast turul lubavad järeldada, et tehing on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega. Müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimisega käitus NEUWOGES viisil, mille oleks valinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja. Eriti tuleb rõhutada, et majanduslikult ligitõmbavamat alternatiivi valida ei olnud, samuti ei saanud müügi- ja tagasirenditehingu tingimusi käsitada tolleaegsete (1997/1998) olemasolevate võrdlusnäitajate ning pakkumismenetluse käigus esitatud muude pakkumiste valguses turul ebatavalistena.
(221)
Seetõttu tuleb järeldada, et tehing NEUWOGESiga ei andnud BAVARIA-le eelist, sest NEUWOGESi käitumine vastas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja käitumisele. Kuna kõnealuse meetme raames eelist ei antud, ei ole üks riigiabiks liigitamise eeldus täidetud; seega ei kujuta meede endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
(222)
Lisaks esmasele järeldusele, et müügi- ja tagasirenditehing ei andnud BAVARIA-le eelist ega sisalda seega riigiabi, jõuab komisjon lisajäreldusele, et juhul kui müügi- ja tagasirenditehing oleks BAVARIA-le siiski eelise andnud, kujutaks see endast tõepoolest riigiabi. See riigiabi oleks aga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv,
ON VASTU VÕTNUD JÄRGMISE OTSUSE:
Artikkel 1
21. jaanuaril 1998 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vahel hoonestusõiguse lepingu ja halduslepingu vormis teostatud õigustoiming ei kujuta endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
Artikkel 2
Kui 21. jaanuaril 1998 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vahel hoonestusõiguse lepingu ja halduslepingu vormis teostatud õigustoiming peaks endast siiski kujutama riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses, on see Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv.
Artikkel 3
Käesolev otsus on adresseeritud Saksamaa Liitvabariigile.
Brüssel, 16. september 2014