ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
KOMISJONI OTSUS,
20. aprill 2011,
meetme C 37/04 (ex NN 51/04) kohta, mille Soome võimaldas ettevõttele Componenta Oyj
(teatavaks tehtud numbri K(2011) 2559 all)
(Ainult soome- ja rootsikeelne tekst on autentsed)
(EMPs kohaldatav tekst)
(2011/529/EL)
EUROOPA KOMISJON,
võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut, eriti selle artikli 108 lõike 2 esimest lõiku,
võttes arvesse Euroopa Majanduspiirkonna lepingut, eriti selle artikli 62 lõike 1 punkti a,
olles kutsunud huvitatuid isikuid üles esitama oma märkusi vastavalt eespool osutatud sätetele (1)
ning arvestades järgmist:
I. MENETLUS
(1)
Komisjon sai 10. märtsil 2004. aastal kaebuse ettevõtjalt Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, milles kaebuse esitaja teavitas komisjoni väidetavast abimeetmest, mida Karkkila linn (edaspidi „Karkkila”) võimaldas ettevõttele Componenta Corporation Oyj (edaspidi „Componenta”). Komisjon teavitas 19. novembri 2004. aasta kirjaga Soomet, et ta on otsustanud algatada abi suhtes EÜ asutamislepingu artikli 88 lõikes 2 (nüüd Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõige 2) sätestatud menetluse. Komisjoni otsus menetluse algatamise kohta avaldati Euroopa Liidu Teatajas (2). Komisjon palus huvitatud isikutel esitada meetme kohta märkused, kuid ühtegi märkust ei saabunud.
(2)
Komisjon võttis 20. oktoobril 2005. aastal vastu lõpliku negatiivse otsuse (edaspidi „2005. aasta otsus”), mille kohaselt Soomel tuli ettevõttelt Componenta abi tagasi nõuda. 2005. aasta otsus, millega lõpetati ametlik uurimismenetlus, avaldati Euroopa Liidu Teatajas (3). Componenta esitas otsuse peale edasikaebuse, mille tulemusena tühistati otsus 18. detsembri 2008. aasta kohtuotsusega (edaspidi „kohtuotsus”), sest komisjoni otsus ei olnud piisavalt põhjendatud (4).
(3)
Soome esitas oma tähelepanekud 5. jaanuari ja 10. jaanuari 2010. aasta kirjadega, mis sisaldasid kahte hinnangut asjaomase kinnisvara väärtuse kohta. Komisjon saatis kolm täiendavat teabenõuet 9. jaanuaril 2009, 23. juulil 2009 ja 8. jaanuaril 2010, millele vastati vastavalt 9. märtsil 2009, 15. oktoobril 2009 ja 5. märtsil 2010 registreeritud kirjadega. 23. novembril 2009 toimus Brüsselis komisjoni ning Soome valitsuse ja abisaaja esindajate kohtumine.
II. ASJAOLUDE KIRJELDUS
1. Tehing
(4)
Componenta on Soomes Karkkilas asuv metallitööstuse ettevõte. Ettevõttel on tootmisüksused Soomes, Madalmaades ja Rootsis. Ettevõtte 316 miljoni euro suurusest käibest 2004. aastal laekus enamus Põhjamaadest ja Kesk-Euroopast. Kontsernis töötas 2004. aastal umbes 2 200 töötajat.
(5)
Hinnatav tehing on seotud kinnisvaraettevõttega Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (edaspidi „KK”), kellele kuulus kinnisvara Karkkilas, mis asub umbes 65 km Helsingist loodes. KK kuulus võrdsetes osades nii Componentale kui ka Karkkilale (50/50). 1996. aastal andsid mõlemad ühisettevõtte partnerid KK-le intressita aktsionärilaenu summas 1 670 184 eurot.
(6)
16. detsembril 2003 allkirjastatud müügilepingus lepiti kokku, et linn omandab ettevõttes KK täieliku osaluse, ostes Componentale kuuluvad aktsiad kogumaksumusega 2 383 276,50 eurot. Tehing koosnes kahest osast:
-
Componenta sai 713 092,50 eurot Karkkilale müüdud 50 % aktsiate eest;
-
KK maksis Componentale tagasi 1 670 184 eurot aktsionärilaenu, mille Componenta oli andnud 1996. aastal. Selleks andis Karkkila ettevõttele KK täiendava intressivaba laenu samas summas. Selle tulemusel sai Componenta asemel võlausaldajaks Karkkila linn.
(7)
Seega kasutas Karkkila eespool nimetatud tehingu tarbeks 2 383 276,50 eurot: 713 092,50 eurot KK aktsiate eest maksmiseks ja 1 670 184 eurot ettevõttele KK antud intressivaba laenu jaoks.
(8)
Aktsiate ostuhind arvutati standardhindade alusel, millega Karkkila 2003. aastal kinnisvara müüs.
Tabel 1
KK müüdud kruntide müügihind ruutmeetri kohta
(eurodes)
1. piirkond
Eramukrundid
11,11
Ridamajakrundid
88,81
Korrusmajakrundid
79,56
2. piirkond
Eramukrundid
10,19
Ridamajakrundid
74,02
Korrusmajakrundid
64,76
Muud
Planeerimata maa
1,18
Avalikeks parkideks eraldatud maa
1,18
(9)
Neid standardhindu kohaldati tehingu toimumise ajal KK maaportfellis oleva kinnisvara suhtes ning need jagati kahega, mille tulemusel oli aktsiate ostuhind 713 092,50 eurot.
(10)
Lisaks nähti Karkkila ja Componenta vahelises müügilepingus ette järgmist:
a)
Müüja kohustub teostama Karkkila linnas 1. lisas täpsemalt määratletud investeeringu, millega laiendatakse Componenta Karkkila Oy tootmisvõimsust. Investeering peaks 2004. aastal looma Karkkilasse 50-70 uut täistöökohta (2003. aastal oli töökohti 130).
b)
Kui müügilepingus määratletud müüja tootmisvõimsuse laiendusinvesteering ei käivitu 2004. aastal eelmises punktis sätestatud viisil, võib ostja soovi korral tehingu katkestada.
(11)
Müügilepingu 1. lisas sätestati, et Componenta ühendab kontserni kahe tootmiskoha, nimelt Rootsis asuva Alvesta valukoja ja Karkkila valukoja tegevuse, ning et otsus valukoja tulevase asukoha kohta langetatakse analüüsi tulemuse alusel. Alvesta valukoda suleti 2005. aastal ning tegevus viidi üle Karkkilasse.
(12)
Olles ostnud Componentale kuulunud KK aktsiad, otsustas Karkkila lõpetada KK tegevuse ja anda maa linnale.
2. KK varad
(13)
Karkkila asub Helsingist mööda kiirteed nr 2 sõites umbes 65 km kaugusel loodes Uusimaa maakonna kirdeosas. 2003. aastal oli Karkkilas umbes 8 500 elanikku. Linn kujunes 19. sajandil rajatud Högforsi kõrgahju ümber ning ulatub linnast põhja pool asuva järveni.
(14)
KK-le kuulunud kinnisvara hõlmas 730 000 m2 maad Karkkilas ja selle vahetus ümbruses kuni 2,5 km linna keskusest arvates. 2003. aasta detsembris oli olukord järgmine:
-
suurima väärtusega on maa, mis asub Asemanranta piirkonnas (1. piirkond) ning on planeeritud korrusmajade jaoks. See piirkond moodustab umbes poole KK portfelli väärtusest;
-
enamik maast asub Haapala ja Uusitalo piirkonnas (2. piirkond). See on planeeritud eramutele ja moodustab umbes neljandiku portfelli koguväärtusest;
-
lisaks sisaldab portfell mõnda muudes elamurajoonides asuvat eramukrunti, teataval määral korrusmajade jaoks ette nähtud maad piirkonnas Takko I ja mõnda ridamajakrunti;
-
osa maast on ette nähtud avalike parkide jaoks;
-
portfell sisaldab ka planeerimata maad.
(15)
Kokku hõlmab kinnisvara umbes 160 krunti. Karkkila kavatses siiski osa maast ümber planeerida ja jagada see väiksemateks kruntideks. KK oli tehingu toimumise ajal kindlasti suurim kinnisvaraomanik Karkkilas.
(16)
Pärast täieliku osaluse omandamist kavatses Karkkila osa maast tegevuskulude katteks välja rentida. KK tegevuskulud (töötasu, rent, laenuintressid) olid ajavahemikul 2000-2003 kuni 40 000 eurot.
3. Asjakohane lisateave
(17)
Karkkila asub Helsingist elu- ja töökoha vahel sõitmiseks sobivas kauguses. Kinnisvara Helsingis ja selle ümbruses on muutunud väga kalliks ning hinnad üha tõusevad. Selle hinnasurve tõttu on inimesed asunud elama pealinna ümbritsevatesse omavalitsusüksustesse, mis on omakorda mõjutanud sealseid kinnisvarahindu. Karkkilat võib pidada võimalikuks alternatiivseks asukohaks koos järgmise kolme linnaga: Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Kaugused Helsingist on esitatud allpool.
Tabel 2
Kaugused Helsingist
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Need omavalitsusüksused on ligi meelitanud märkimisväärse arvu uusi elanikke. Selle tulemusel kasvasid kinnisvarahinnad enne (ja pärast) tehingut olulisel määral, kusjuures Karkkilas hinnad kahekordistusid ja mõnel juhul kuuekordistusid.
(19)
Vastavalt 2000. aastal avaldatud ametlikele prognoosidele eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastaks 9 600 elanikuni, mis tähendaks vajadust 600 uue eluaseme järele. Peagi selgus, et need prognoosid oli elanikkonna arvu tegeliku kasvuga võrreldes liiga tagasihoidlikud. Kolm aastat hiljem, st tehingu toimumise ajal oli Karkkila prognoositav eluasemevajadus umbes 70 uut kodu aastas, mida peagi kinnitas ka Uusimaa Piirkonnanõukogu uuring, mis hõlmas ajavahemikku aastani 2025. (Tegelikult ehitati 2005. aastal 63 eluaset ning 2006. aastal 137 ja 2007. aastal 95 eluaset).
(20)
Tehingule eelnenud viie aasta jooksul olid kinnisvarahinnad Karkkilas tõusnud keskmiselt 30 %.
III. SOOME MÄRKUSED
(21)
Soome esitas kolm ekspertide koostatud järelhinnangut maa väärtuse kohta. Nendes järeldati, et makstud hind vastas turuhinnale. Komisjon lükkas oma esialgses 2005. aasta otsuses esimese uurimismenetluse käigus esitatud hinnangu (hinnang A) üldjoontes tagasi (5). Pärast 2005. aasta otsuse vastuvõtmist tellis Soome kaks täiendavat eksperthinnangut. Esimene neist (hinnang B) sisaldab ainult üldist avaldust, et maa oli hinnatud õigesti, ning üksikasjadesse ei laskuta. Teises hinnangus, nimelt KP&P aruandes (hinnang C) analüüsitakse põhjalikumalt kinnisvara olukorda Karkkilas ja seda ümbritsevates omavalitsusüksustes.
(22)
Soome väidab, et Karkkila omandas täieliku osaluse aktsiates, sest see oli keskpikas ja pikas perspektiivis madala riskiga investeering. Pidades silmas pidevat kinnisvarahindade tõusu naaberomavalitsusüksustes, Karkkila elanikkonna kasvu prognoose, olemasolevate naaberpiirkondade ülerahvastatust ja vajadust laienemise järele, leidis Karkkila linnavolikogu, et ettevõttes KK täieliku osaluse omandamine oleks kasumlik.
(23)
Lisaks selgitas Soome, et võimalus kiirendada menetlusi oli teine praktiline põhjus ainuosaluse omandamiseks. Soome vihjas mitmel korral, et koostöö Karkkila ja Componenta vahel ei olnud kõige parem nende lahknevate ärihuvide tõttu. Mõlemad partnerid nõustusid lõpetama ühisettevõtte tegevuse, et vältida paljude otsuste puhul ummikseisu sattumist. Eelkõige tuli langetada suur hulk otsuseid Haapala ja Uusitalo piirkonnas, sest piirkonna arengu hõlbustamiseks tuli krunte veel väiksemaks jagada. Kuna investeerimine kinnisvarasse ei olnud Componenta põhitegevusala, oli tema huvides sellest tegevusvaldkonnast loobuda; samas Karkkila huvides oli juhtida maa-arendust täiesti sõltumatult.
(24)
Soome selgitas, miks võrdlus Vihti, Lohja ja Hyvinkääga oli asjakohane. Muu hulgas rõhutas Soome, et Vihtil ja Lohjal puudus reisirongiühendus, mis võimaldaks Helsingis tööl käijatel nende omavalitsusüksuste ja Helsingi vahel lihtsalt reisida.
(25)
Soome on seisukohal, et 2005. aasta otsuses esitatud komisjoni arvutused abi suuruse kohta olid moonutatud, sest aktsionärilaenu võeti arvesse kaks korda. Laen lahutati ettevõtte väärtusest, et arvutada 50 % aktsiate väärtus, ning laenu võeti arvesse tagasimaksena Componentale. Seetõttu väidab Soome, et aktsiate hind (713 092,50 eurot) sisaldab juba laenu, sest see summa arvutati KK netoväärtuse alusel.
IV. HINDAMINE
(26)
Vastavalt EÜ asutamislepingu artikli 87 lõikele 1 on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, ühisturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust. Euroopa Liidu Kohus on korduvalt sedastanud, et kaubanduse kahjustamise kriteerium on täidetud, kui abi saava ettevõtte majandustegevus hõlmab liikmesriikidevahelist kaubandust.
(27)
Siseturul on ka teisi ettevõtjaid, kes valmistavad Componentaga samu tooteid, millega kaubeldakse liikmesriikide vahel intensiivselt. Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamisel hõlmavad riigi vahendid kohaliku omavalitsuse vahendeid (6). Seega kasutati kõnealune Karkkila vahenditega rahastatud tehingu jaoks riigi vahendeid artikli 107 lõike 1 tähenduses. Seepärast kuuluks EÜ asutamislepingu artikli 87 lõike 1 kohaldamisalasse mis tahes eelis, mille Componenta sai tehingu käigus ja mida ta ei oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral. Seega seisneb antud juhtumi puhul peamine küsimus selles, kas Componentale maksti selline summa, mida ta tavapäraste turutingimuste korral ei oleks saanud.
(28)
Komisjon märgib, et Componenta ja Karkkila vahelises müügilepingus sisalduvat hüvitisklauslit võib käsitada märgina, et Karkkila pakutud ostutingimused pidid julgustama Componentat jätma oma tootmise Karkkilasse ja sulgema kõrgahju Alvestas.
(29)
Esimese Astme Kohus sedastas oma otsuses, (7) et tehing oli tingimuslik, kuid ei täpsustanud tagajärgi. Isegi kui tingimuslikkus viitab asjaolule, et tehing võidi sõlmida Componentale soodsatel tingimustel, ei saanud Componenta nendest sätetest mingit selget kasu. Tõepoolest, ühelt poolt - nagu ka allpool selgub - ei ületanud Componentale tema KK osaluse müügi eest makstud hind turuhinda ning teiselt poolt ei leidnud komisjon ühtegi tõendit, et Componenta oleks saanud nende sätete tõttu muid eeliseid. Seetõttu hindas komisjon, kas juba 50 % aktsiatest omanud turumajanduse tingimustes tegutsev investor oleks samadel tingimustel omandanud täieliku osaluse.
(30)
Kohtupraktikas on sedastatud, et „erainvestori käitumine, millega tuleb võrrelda majanduspoliitika eesmärke silmas pidava avalik-õigusliku investori sekkumist, ei pea tingimata olema tavalise investori käitumine, kes teeb kapitalipaigutusi nende vähem või rohkem lühiajalist tasuvust silmas pidades, kuid see peab olema vähemalt eraõigusliku valdusettevõtja või struktuuri-, globaalset või sektoripoliitikat järgiva ning investeeritud kapitali pikaajalise tasuvuse väljavaadetest juhinduva eraõigusliku kontserni käitumine” (8).
1. Aktsiate väärtust käsitlevad üldised kaalutlused
(31)
Komisjoni teatist ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (9) (edaspidi „teatis”) ei kohaldata vahetult, sest kõnealune juhtum ei käsitle tegelikult maa müüki, vaid kinnisvaraettevõtte aktsiate ostu. Kuid nimetatud teatises sisalduvaid põhimõtteid saab siiski kohaldada, sest KK aktsiate väärtus on peamiselt arvutatud ettevõtte portfelli kuuluva maa turuväärtuse alusel. Seepärast on KK omanduses oleva maa väärtuse hindamine äärmiselt oluline riigiabi olemasolu kindlaksmääramiseks.
(32)
Igal juhul tuginetakse teatises turumajanduse tingimustes tegutseva erainvestori põhimõttele, st maa müük riigiasutuste poolt ei sisalda riigiabi elemente, kui see maa müüakse hinnaga, mida erainvestor oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral.
(33)
Komisjon leiab, et analüüsi aluseks peaks olema hind, mida täieliku osaluse omandamise eest oleks olnud valmis maksma turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor, kellele kuulub juba 50 % KK aktsiatest. Turumajanduse tingimustes tegutsev investor võtaks selle hinna arvutamisel, mida ta oleks valmis maksma, aluseks tulu, mida ta oma investeeringult oodata võiks.
(34)
Antud juhtumi puhul ei proovinud Componenta leida teist ostjat. Tema huvides oli müüa oma aktsiad teisele aktsionärile. Aktsionäride lepingu (10) ja KK põhikirja (11) kohaselt oli Karkkilal Componentale kuuluvate KK aktsiate ostu eesõigus ning õigus aktsiad välja osta, kui Componenta oleks püüdnud müüa neid aktsiaid kolmandale isikule. Need eeskirjad ei stimuleerinud Componentat teisi ostjaid otsima. Peale selle, kõik ülejäänud eraostjad ei oleks olnud huvitatud 50 % KK aktsiate ostust, kui nad ei oleks seda tehes omandanud täielikku kontrolli KK üle. Iga uus partner, kel puudus täielik kontroll KK üle, oleks olnud sunnitud järgima KK põhikirja, (12) mille kohaselt oli KK eesmärk aeglustada maa ja eluasemete hinna tõusu Karkkilas elanikkonna kasuks.
(35)
Komisjon on ühtlasi seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev aktsionär, kes omandab täieliku osaluse, võtaks arvesse kogu investeeringu rahastamist (2,37 miljonit eurot aktsiate ja laenu eest).
(36)
Aktsionärilaenu tasumise kohta märgib komisjon, et KK portfellis olevate varade väärtus hinnati 4,9 miljonile eurole. See väärtus oli märksa suurem 3,34 miljoni euro suurusest laenujäägist, mis tähendab, et iseenesest ei tundunud laenu hüvitamine valmistavat probleeme.
(37)
Lisaks selgitas Soome, et Karkkila oli kavandanud suurendada pärast tehingu toimumist renditulu, et katta KK rahastamis- ja tegevuskulud (alla 40 000 euro aastas enne tehingu toimumist). Kui linnast oleks saanud ainuaktsionär, oleks tal olnud võimalik muuta KK põhikirja, mis piiras tema vabadust hindade kujundamisel. Seega õiguslikust vaatenurgast ei olnud midagi, mis oleks takistanud linnal suurendada renditulu pärast KKs täieliku osaluse omandamist.
(38)
Komisjon märgib, et järgnevad arengud kinnitavad, et kulude katmine renditulu abil oli realistlik plaan. Karkkila sõlmis 28 pikaajalist rendilepingut, millega teenitud tulu on näidatud allpool esitatud tabelis:
Tabel 3
Renditulu pärast tehingu toimumist
(eurodes)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Peale selle, intressivaba laenu eest ootaks erainvestor oma osaluse väärtuse suurenemist ettevõttes. Antud juhtumi puhul avaldus tulu investeeringult KK-le kuuluva kinnisvara väärtuse suurenemise kaudu. Soome selgitas, et KK-le kuuluva maa väärtus oli ajavahemikul 1996-2003 märkimisväärselt kasvanud. Tehingule eelnenud viie aasta jooksul olid kinnisvarahinnad Karkkilas tõusnud keskmiselt 30 % ning ajavahemikul 2005-2008 umbes 10 %.
(40)
Samal ajal eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastani enam kui 100 inimese võrra aastas, mis konservatiivsete prognooside kohaselt tähendaks, et igal aastal tuleks linnas ehitada vähemalt 70 uut eluaset (13).
(41)
Neil põhjustel võiks erainvestor eeldada talle ettevõttes KK kuuluva osaluse väärtuse kasvu.
2. Maa väärtus
(42)
Kõigepealt hindas komisjon, kas Karkkila makstud aktsia ostuhind tähendas eelist Componenta jaoks, sest müüja oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral madalama hinna.
(43)
Soome teatas, et KK varade väärtus oli järgmine (14):
Tabel 4
KK varade väärtus Soome arvutuste alusel
Maa hetkeväärtus
5 067 988
Sularaha ja hoiused
28 256
Varad kokku
5 096 244
Aktsionärilaen
3 340 368
Jooksvad kohustused
107
Võlg kokku
3 340 475
KK netoväärtus
1 755 769
50 % KK netoväärtusest
877 885
(44)
Maa väärtus arvutati standardhindade alusel, mida Karkkila küsis 2003. aastal. Tegemist oli ühesuguste hindadega kogu Karkkila piirkonna puhul ning ainsaks erandiks oli erinevus kahe tsooni vahel. Soome esitatud andmetest selgus, et tegelikud turuhinnad varieeruvad erinevate naaberpiirkondade ja elamurajoonide vahel olulisel määral. Sellepärast keskendus komisjon oma hinnangus põhjalikumalt asjaomastele piirkondadele.
(45)
Komisjon märgib, et Karkkila pidas täieliku osaluse omandamisel silmas keskpikka ja pikka perspektiivi. Kinnisvaraäris ei ole ebatavaline oodata olulist väärtuse kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis, kui asjaolud seda võimaldavad. Karkkila järgis pikaajalist investeerimisstrateegiat ja lootis saada kasu tulevikus suurenevast müügist.
(46)
Karkkilat käsitleva konkreetse olukorra kohta osutas Soome, et Karkkilal olid põhjendatud ootused, et keskpikas ja pikas perspektiivis kasvab elanikkond olulisel määral ning et see suurendab märkimisväärselt vajadust eluasemete järele. Peamine põhjus seisnes selles, et kolm Helsingist põhja- ja lääne pool asuvat omavalitsusüksust - Vihti, Lohja ja Hyvinkää - olid ligi meelitanud suure hulga elanikke, kellest paljud käivad tööl Helsingis. Selle tulemusel tõusid kinnisvarahinnad kiiresti ja pidevalt ning kasvu peatset aeglustumist ei olnud oodata. 2003. aastal olid kinnisvarahinnad nendes naaberomavalitsusüksustes keskmiselt 2,5 korda kõrgemad kui Karkkilas. Seepärast eeldas Karkkila, et hindade jätkuva tõusu tõttu kolivad inimesed Karkkilasse kui järgmisse loogilisse elukohta isegi juhul, kui ka Karkkila hinnad tõuseksid märgatavalt. Ei tundunud ebareaalne oodata Karkkila kinnisvarahindade kahekordistumist.
(47)
Kuigi järgnenud sündmused ei ole otseselt asjakohased tehingu eelneva analüüsi seisukohast, kinnitas kinnisvarahindade areng kolmes naaberomavalitsusüksustes tehingule järgnenud aastatel, et prognoos oli realistlik. Mõnel juhul olid kinnisvarahinnad üle nelja korra kõrgemad kui Karkkilas.
(48)
Teine põhjus Karkkila elanikkonna kasvu eeldamiseks oli Karkkilasse viiva tee renoveerimise kava - see oli ette teada juba tehingu toimumise ajal ja teostati pärast tehingut.
(49)
Täieliku osaluse omandamisel lähtuti ka elanike arvu suurenemist käsitlevatest ametlikest prognoosidest. Uusimaa Piirkonnanõukogu oli 2000. aastal avaldanud esialgse uuringu, milles prognoositi, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastaks umbes 9 600 elanikuni (st umbes 10 %) ja et täiendavalt on vaja 600 uut eluaset. Peagi selgus, et see prognoos oli liiga konservatiivne. Tehingu toimumise ajal eeldati juba palju suuremat Karkkila elanike arvu kasvu, mille tõttu oleks igal aastal olnud vaja vähemalt 70 uut eluaset.
(50)
Seda soodsat prognoosi kinnitas hiljem Uusimaa Piirkonnanõukogu poolt läbi viidud lisauuring, mis avaldati 18. augustil 2009 ning mille kohaselt eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab kuni 2030. aastani 100 elaniku võrra aastas, tuues igal aastal kaasa vajaduse 70 uue eluaseme järele. Antud juhul osutus ka see teine prognoos liiga tagasihoidlikuks, sest 2006. aastal ehitati 137 ja 2007. aastal 95 uut eluaset.
(51)
Lisaks tuleks märkida, et KK oli selgelt suurim kinnisvaraomanik Karkkilas. Tehingu toimumise ajal ei olnud portfelli kuuluvate maatükkide tegelik arv teada, sest Karkkila kavatses mõned neist osadeks jagada ja ümber planeerida (eelkõige Haapala ja Uusitalo piirkonnas). Peale selle saab ridamajade jaoks ette nähtud maale ehitada krundi kohta rohkem kodusid ja korrusmajadele mõeldud maa puhul on eluasemete arv veelgi suurem. Portfelli kuulunud kinnisvara nimekiri, mille Soome esitas, sisaldab elamute jaoks alla 140 krundi (ülejäänud maa oli ette nähtud parkide jaoks). Kui tehingu toimumise ajal prognoositi eluasemevajaduseks 70 uut eluaset aastas, siis järgneva kümne aasta prognoositud vajadus oleks 700 uut eluaset ja järgneva 20 aasta vajadus oleks 1 400 uut eluaset. Arvestades, et KK-l ei olnud Karkkilas suuri konkurente, võis Karkkila linn põhjendatult eeldada, et ta suudab müüa enamiku - kui mitte kõik - tema portfelli kuuluvast varast.
(52)
Soome selgitas, et Karkkila strateegia oli kõigepealt suurendada talle kuuluva maa väärtust, planeerides ja arendades seda, et oodata ära piirkonnas aset leidva üldise hinnatõusu mõju ning müüa maa hiljem. Kooskõlas selle strateegiaga oli KK juba hoidunud varasemast müügist eelmisel aastal, mis selgitab madalat müügitaset tehingule eelnenud aastatel.
(53)
Komisjon märgib, et KK-le kuulunud maatükke hinnati erinevalt maatüki tüübist sõltuvalt (eramukrunt, ridaelamukrunt, korrusmajakrunt, pargid ja avalikuks kasutamiseks ette nähtud maa). Allpool on kirjeldatud ja analüüsitud eraldi igale piirkonnale iseloomulikke tunnusjooni.
(54)
Asemanranta piirkonnas korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 2 358 158 eurot, st umbes pool KK varade väärtusest. Tehinguga seoses hinnati maa väärtuseks 79,56 eurot/m2.
(55)
Selles osas ei ole selgitused ammendavad ning selle peamine põhjus on võrdlushindade puudumine Karkkilas. Tegelikult ei olnud keegi Karkkilas kuni tehingu toimumiseni müünud turul korrusmajade ehitamiseks ette nähtud maad. Esimese uurimisperioodi jooksul Soome poolt esitatud eksperthinnang (hinnang A) oli näidanud hinnaks 50 eurot/m2. Nüüdseks on Soome selgitanud, et see hind põhines tõenäoliselt selles piirkonnas riigi rahastatud sotsiaalmajade puhul kasutatud hinnal ja oli tunduvalt alla turuhinna. Samuti hinnati selles esialgses hinnangus korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks 60-75 eurot/m2. Teises hinnangus (hinnang B) selgitatakse, et makstud hind vastab turuhinnale, kuid mingit täiendavat teavet ei esitata. KP&P aruandes (hinnang C) jõutakse järeldusele, et hind 79,56 eurot/m2 vastab turuhinnale, sest see jääb tunduvalt alla kolmes naaberomavalitsusüksuses makstavatele hindadele. Muude täiendavate võrdlusandmete puudumisel annavad need aruanded natuke aimu Helsingi ümbruses tehingu toimumise ajal valitsenud kinnisvarahindadest. Seetõttu kinnitas komisjon neis hinnangutes sisalduvad andmed ja täiendas neid oma hinnanguga.
(56)
Asemanranta piirkonna asukoht on väga hea - järve kallastel 200 m kaugusel kesklinnast. Soome sõnul on piirkonna väärtus äärmiselt kõrge, sest seal on otsevaade ja juurdepääs järvele. 2006. aastal müüdi samalaadne krunt hinnaga 92,35 eurot/m2. Tegelikult pidas Karkkila kinnisvara väärtust isegi nii suureks, et tõsta müügihind 2008. aasta jaanuaris 105 euroni/m2.
(57)
Teine oluline tegur selle piirkonna väärtuse hindamisel on pindala, mille kohta see hind käib. Müügiväärtus põhines konservatiivselt minimaalsel planeerimisloal, mis hõlmas 29 640 m2, samas kui maksimaalne planeerimisluba oleks võinud hõlmata 39 590 m2. Arvestades prognoositud elanikkonna kasvu, koostas Karkkila pikast perspektiivist lähtuva äriplaani maksimaalsele planeerimisloale tuginedes.
(58)
Olenemata asjaolust, et enne tehingut ei olnud Karkkilas müüdud korrusmajade jaoks ette nähtud maad, võis linn põhjendatult eeldada, et seda liiki hoonete turg on kujunemas. 2003. aastal väljastati neli ehitusluba korrusmajade ehitamiseks. Tehingu järgsel ajal leidis kinnitust, et prognoos oli põhjendatud, kuna kuni 2007. aastani taotleti veel kuut ehitusluba, mis ka väljastati, ning 2007. aastast kuni 2010. aasta keskpaigani ehitati seitse korrusmaja.
(59)
Naaberomavalitsusüksustes makstud hind ulatus 2003. aastal Hyvinkääl 133,6 euroni/m2 ja jõudis 2004. aastal Vihtis toimunud müügi puhul tipptasemele, milleks oli 312,6 eurot/m2.
(60)
Komisjon leiab, et kolmes hinnangus esitati andmed, mis on üldjoontes võrreldavad ega paista olevat ilmselt valed, kui neid võrrelda tehingu toimumise ajal samalaadse maa eest makstud hinnaga. Puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem, sest aktsia eest makstud hind jääb alla turuhinna isegi kõige konservatiivsemate prognooside kohaselt (vt üldist turuväärtuse arvutust punktides 84 jj). Komisjon on madalaimat võimalikku väärtust hinnanud järgmiselt: võttes arvesse maa ülihead asukohta Asemanrantas, oli hind vähemalt kõige konservatiivsemate konsultantide pakutud vahemiku ülaosas, st 75 eurot/m2. Tuginedes konservatiivsele eeldusele, et maa müüakse üksnes minimaalsest planeerimisloast lähtudes, oleks minimaalne turuväärtus 2 223 000 eurot.
(61)
Maksimaalne väärtus ülehindamise puhul - kui see peaks üldse juhtuma - võiks olla 135 158,40 eurot, mis vastaks 67 579,20 eurole 50 % eest.
(62)
Komisjon märgib, et see väärtus hõlmab ka seda 8-9 ha Asemanranta piirkonna maad, mis on ette nähtud teedeks, parkideks jms. Näiteks osalises üldplaneeringus on kaldaala ette nähtud meelelahutuslikuks otstarbeks ja looduskaitsealaks. Seepärast tõstavad need 8-9 ha maad piirkonnas elamumaa hinda, kuid neile ei ole eraldi hinda määratud.
(63)
Enamik maast KK kinnisvaraportfellis asus Haapala ja Uusitalo piirkonnas, mis asub umbes 2,5 km kesklinnast edela suunas. Need kaks külgnevat piirkonda olid ette nähtud eramutele ja ridaelamutele, kuid olid veel välja arendamata. Kuna arendustegevus ei olnud veel alanud, oli nii hind kui ka müügitehingute arv väike. KK-le kuulus põhimõtteliselt terve piirkond.
(64)
Tehingu puhul hinnati maa väärtuseks 1 612 059 eurot iga otstarbega kruntide eest, kusjuures hind eramukruntide eest oli 10,19 eurot/m2 ja ridaelamukruntide eest 74,02 eurot/m2, mis oli kooskõlas linna standardhindadega. Eramukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 973 268 eurot ja ridaelamukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 811 209 eurot.
(65)
Kõigi kolme hinnangu kohaselt vastavad eramukruntide hinnad turuhindadele. KP&P aruandes (hinnang C) selgitatakse, et turuhinnad olid 15-20 % kõrgemad kui Karkkila kohaldatud hinnad. Soome esitas andmed, millest selgub, et 2003. aastal oli keskmine hind 14,4 eurot/m2. Esialgses eksperthinnangus (hinnang A) tõdeti, et turuhind jäid Karkkilas vahemikku 9,43-14,76 eurot.
(66)
Kõigis kolmes hinnangus viidati keskmistele müügihindadele, samas kui Soome esitatud andmetest ilmnesid märkimisväärsed erinevused naaberpiirkondade vahel, kusjuures Haapala ja Uusitalo piirkonnad jäid ilmselgelt hinnavahemiku alumisse ossa. 2003. aastal müüdi Haapalas kaks krunti (eraettevõte eraisikule): 2003. aasta aprillis müüdi krunt hinnaga 9,25 eurot/m2 ja augustis teine krunt hinnaga 10,06 eurot/m2. See tähendaks, et nelja kuuga oli hind tõusnud 8,8 %. Võttes arvesse üldiseid hinnaarenguid Karkkilas, kus ajavahemikul 2001-2002 tõusid hinnad 12,6 % ja ajavahemikul 2002-2003 omakorda 42,7 %, siis võib 1,3 % hinnatõusu 2003. aasta viimase nelja kuu jooksul pidada üldise suundumusega kooskõlas olevaks. Neid asjaolusid silmas pidades ei näe komisjon põhjust, miks 2003. aasta detsembris valitsenud hinda 10,19 eurot/m2 kohta ei oleks võinud pidada turuhinnaks.
(67)
Piirkonnas ei ole ridaelamukrunte müüdud, seega võrdlusandmed puuduvad. Esialgses eksperthinnangus hinnati turuväärtuseks 70-80 eurot/m2 kohta, kuid KP&P aruandes (hinnang C) viidatakse vaid palju kõrgematele hindadele, mida naaberomavalitsusüksustes ridaelamukruntide eest küsitakse. Kuna kõigis kolmes hinnangus jõuti järeldusele, et makstud hind vastas turuhinnale ja kuna puuduvad asjaolud, mis annaks alust arvata, et need järeldused ei ole Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul õiged, võib komisjon nõustuda, et hind 74,2 eurot/m2 vastas turuhinnale.
(68)
Komisjon palus Soomel selgitada, miks oli Karkkila huvitatud kogu selle piirkonna täielikust omandamisest, pidades silmas asjaolu, et varasemad müügiandmed tundusid näitavat, et ostjad ei olnud sellest piirkonnast huvitatud ja eelistasid ilmselgelt teisi linnapiirkondi olenemata sealsetest kõrgetest hindadest. Soome selgitas, et KK oli juba eelmistel aastatel järginud suunatud investeerimisstrateegiat, mis tähendas Haapala ja Uusitalo arendamist Karkkila tulevasteks elamurajoonideks. Linna muud elamurajoonid hakkasid juba muutuma ülerahvastatuks ning elanikkonna kasvule tuginedes eeldati, et peagi tuleb välja arendada uued piirkonnad.
(69)
Haapala ja Uusitalo piirkond kuulusid linnaplaneerimise alla, kuid arendustegevus ei olnud veel alanud. See hõlmas maa uut jagamist üksikuteks ja sobivama kujuga kruntideks, kruntide ühendamist kommunaalvõrkudega ja mugavuste loomist.
(70)
Karkkila oli juba edukalt järginud sama strateegiat teistes naaberpiirkondades: ta oli laiendanud avalikke teenuseid Tuorila, Nikkimäki ja Pumminmäki piirkonda. 2003. aastal oli Pumminmäki piirkonnas keskmine müügihind juba 14,28 eurot ning 2004. aastal müüs Karkkila krunte edukalt uue standardhinnaga 14 eurot, kusjuures järgnevatel aastatel kasvasid hinnad veelgi (kuni 18,5 euroni/m2 2005. aastal).
(71)
Eeldati, et kinnisvara hind Haapalas ja Uusitalos jõuab samale tasemele samalaadsete arendatud elamurajoonidega ning lisaks järgib üldist hinnatõusutrendi. Seetõttu tundus põhjendatud, et väärtus kasvab vähemalt 40-50 % pärast arendamist (st 3-4 aasta jooksul) ning lisaks oli õigustatud oodata täiendavat kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis.
(72)
Karkkila huvides oli piirkond välja arendada ühe, kogu piirkonda hõlmava infrastruktuuriprojektina. Ühtne kooskõlastatud arendamine oleks palju odavam kui arendada kruntide kaupa (kohalik omavalitsus on õigusaktide kohaselt kohustatud ühendama kinnisvara kommunaalvõrkudega ning tavaliselt tehakse seda ehitada sooviva omaniku taotlusel). Karkkila rõhutas, et tegevus toimub palju ladusamalt, kui kogu piirkond on tema omanduses ja kontrolli all. Iga krundi ja iga ehitusmeetme osas tuli langetada palju konkreetseid otsuseid. Kuna kinnisvara arendamine ei olnud Componenta põhitegevusala (tegemist oli terasetootjaga), siis oli juba selge, et selline arendustegevus on tema jaoks raskem.
(73)
Pikaajalise arengustrateegia tõttu ja kavatsuse tõttu viia kogu ehitustegevus läbi ühe korraga puudus Karkkilal igasugune huvi müüa maad enne selle väljaarendamist. Sellepärast ei olnud enne tehingut toimunud põhimõtteliselt ühtegi müüki.
(74)
Komisjon nõustub, et pikaajalise strateegia alusel, mida Karkkila Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul järgis, oleks ka turumajanduse tingimustes tegutseval investoril, kellele kuulus selles piirkonnas juba 50 % aktsiatest, võinud olla majanduslik huvi omandada ülejäänud 50 % aktsiatest. Väljavaadet omada kogu tulevast uut elamurajooni, madalat riski hinna mõttes ning häid eeldusi enamiku kruntide müümiseks järgneva kümne aasta jooksul ja ülejäänud kruntide müümiseks sellele järgneva kümne aasta jooksul võib pidada äristrateegiaks, mida turutingimustes tegutsev investor oleks järginud.
(75)
Mõned eramutele ette nähtud krundid asuvad muudes piirkondades. Väärtuse (43 000 eurot) hindamise aluseks oli Karkkila kohaldatud ametlik ruutmeetrihind, mis seda liiki maa puhul oli 10,19 eurot/m2. Eespool toodud põhjustel (põhjendused 65-66) leiab komisjon, et 2003. aasta detsembris kohaldatud hinda võib pidada turuhinnaks.
(76)
KK portfell sisaldab ka kahte korrusmajakrunti piirkonnas Takko I. Selle kinnisvara koguväärtus on 110 191 eurot. Takko I asub samuti kesklinnas. Hinnangu A kohaselt oli turuhind vahemikus 60-75 eurot/m2. KP&P aruandes (hinnang C) jõuti korrusmajakruntide osas samale järeldusele, nimelt et hind vastas turuhinnale, võttes võrdlemisel aluseks naaberomavalitsusüksustes makstud müügihinna.
(77)
Komisjoni arvates puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem. Isegi kui tehing oleks toimunud madalaima võimaliku turuhinnaga - 60 eurot/m2 -, oleks aktsiate parandatud koguväärtus ikka suurem Karkkila makstud hinnast (vt allpool esitatud aktsia miinimumväärtuse arvutust). Sellest madalaima võimaliku turuväärtuse eeldusest lähtudes oleks Takko I maa üle hinnatud 19,65 euro võrra ruutmeeti kohta. See tähendaks kokku 27 212 eurot, st 13 606 eurot 50 % aktsiate eest.
(78)
Parkideks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 456 601 eurot. See tugines standardhinnale 1,18 eurot/m2, mida Karkkila tavaliselt sellise maa eest maksab. Tegemist on aladega, mida linnal on õigus välja osta turuhinna eest (15). Kuna need alad ei ole mõeldud ehitiste jaoks linnaplaneerimise kohaselt, on nende puhul hinna määramisel lähtutud samadest põhimõtetest, nagu tsoonideks jaotamata ja arendamata maa puhul (vt põhjendus 79). Seetõttu järeldas komisjon, et see osa maast ei olnud ülehinnatud.
(79)
Lisaks sisaldas KK portfell teataval määral planeerimata maad, mille koguväärtuseks oli hinnatud 49 678 eurot, tuginedes hinnale 1,18 eurot/m2. Hinnangutes ei selgitata, miks arvatakse, et selle maa väärtus on õigesti määratud. Ülejäänud Soome esitatud andmed sisaldavad loetelu väljaarendamata ja hõredalt asustatud maa müügitehingutest Karkkilas, kusjuures keskmine müügihind oli 1,86 eurot/m2. Sellele tuginedes võib komisjon nõustuda, et 1,18 eurot ei ületanud turuhinda.
(80)
KK kinnisvara väärtus ulatus Soome tehtud arvutuste kohaselt 5 067 988 euroni, kui võtta aluseks standardhinnad, millega KK oma kinnisvara müüs. Olles lahutanud korrusmajade jaoks ette nähtud maa võimaliku ülehinnatud väärtuse Asemanrantas (135 158 eurot) ja piirkonnas Takko I (27 212 eurot), on maa miinimumväärtuseks 4 905 618 eurot.
3. Laenu tagasimaksmine
(81)
1996. aastal olid nii Componenta kui ka Karkkila andnud KK-le võrdsetel tingimustel (pari passu) intressivaba aktsionärilaenu summas 1 670 814 eurot. Componenta lahkumisel tagastas KK aktsionärilaenu. Kuna KK oleks pidanud nende rahaliste vahendite saamiseks müüma märkimisväärse osa oma varast ja kuna - nagu eespool kirjeldatud - see oleks ohtu seadnud keskpikka ja pikka perioodi hõlmava äristrateegia, otsustas Karkkila anda KK-le täiendavad intressivaba laenu, mida KK kasutas laenu tagasimaksmiseks. Selle tulemusel võlgnes KK Karkkilale kokku 3,34 miljonit eurot.
(82)
Komisjon nõustub Soomega, et ettevõtte väärtuse hindamisel oli laene juba arvesse võetud, st aktsiate väärtust oli juba võla võrra vähendatud. Laenu tagastamise käsitlemine eraldiseisva meetmena tähendaks seetõttu topeltarvestust.
4. Aktsiate väärtus
(83)
Pärast potentsiaalse ülehinnatud summa lahutamist on 50 % KK aktsiate väärtus järgmine:
Tabel 5
KK väärtus
Maa hetkeväärtus
4 905 618
Sularaha ja hoiused
28 256
Varad kokku
4 933 874
Aktsionärilaen
3 340 368
Jooksvad kohustused
107
Võlg kokku
3 340 475
KK netoväärtus
1 593 399
50 % KK netoväärtusest
796 699,5
(84)
Kuna Karkkila maksis ostuhinnana 50 % aktsiate eest 713 092,50 eurot, leiab komisjon, et tema makstud hind ei ületanud turuväärtust.
V. JÄRELDUS
(85)
Komisjon leiab, et Karkkila poolt 50 % KK aktsiate omandamise eest Componentale makstud hind ei ületa turuhinda ning seetõttu ei saa seda käsitada riigiabina Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses,
ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:
Artikkel 1
Karkkila linna poolt ettevõttele Componenta Oyj ettevõtte Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy aktsiate eest 16. detsembril 2003 poolte sõlmitud lepingu alusel makstud ostuhind ei kujuta endast riigiabi ettevõttele Componenta Corporation Oyj Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 alusel.
Artikkel 2
Käesolev otsus on adresseeritud Soomele Vabariigile.
Brüssel, 20. aprill 2011