KOMMISSIONENS BESLUTNING
af 14. december 2004
om Lemwerder kommunes køb af grunde, der ejes af Aircraft Services Lemwerder
(meddelt under nummer K(2004) 4748)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
(2005/664/EF)
KOMMISSIONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER HAR -
under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 88, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med disse artikler (1) og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Kommissionen har modtaget en klage vedrørende en ejendomshandel mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder (herefter benævnt ASL), hvoraf det fremgår, at købet indebærer et støtteelement til fordel for ASL. Ved brev af 30. januar 2003 anmodede Kommissionen Tyskland om oplysninger herom. Tyskland svarede ved brev af 18. marts 2003.
(2)
Ved beslutning af 17. september 2003 indledte Kommissionen proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, over for ovennævnte støtteforanstaltning. Sagen blev registreret under nr. C 56/2003. Beslutningen blev meddelt Tyskland ved brev af 18. september 2003 og offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen har ikke modtaget bemærkninger fra interesserede parter.
(3)
Ved brev af 14. og 18. november 2003 fremsatte de tyske myndigheder synspunkter vedrørende Kommissionens beslutning. Kommissionen anmodede ved brev af 13. januar 2004 og 10. maj 2004 om supplerende oplysninger. Tyskland svarede ved brev af 13. februar 2004 og 31. august 2004. Den 13. oktober 2004 blev der afholdt et møde mellem repræsentanter for Kommissionen og Tyskland og den ansvarlige for den fremlagte ekspertise. Efter mødet fremlagde Tyskland ved brev af 23. november 2004 supplerende oplysninger.
II. FORANSTALTNINGEN
1. Støttemodtager
(4)
ASL (en virksomhed, der er beliggende i Lemwerder i Niedersachsen i nærheden af Bremen) udbyder tjenesteydelser, f.eks. eftersyn af flyvemaskiner. I 2002/03 havde virksomheden, der har ca. 700 ansatte, en omsætning på 53,4 mio. EUR. Indtil 1993 hørte ASL under Deutsche Aerospace AG (DASA). Da DASA ville lukke fabrikken, traf delstaten Niedersachsen foranstaltninger for at redde ASL. Disse foranstaltninger blev godkendt af Kommissionen ved beslutning 97/753/EF af 12. marts 1997 om statsstøtte til Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Den 1. januar 2004 overtog EADS en aktiemajoritet på 51 % i virksomheden. Herefter er ASL blevet omstruktureret. Eftersyn af civile fly opgives, og i fremtiden vil man koncentrere sig om reparation og eftersyn af komponenter til kampfly (Transall C-160, Tornado) og samling af komponenter til militærfly (Eurofighter, A400M). Der forventes 210 ansatte i 2006 (4).
2. Detaljeret beskrivelse af foranstaltningen
(5)
Kommunen Lemwerder har købt grunde, som ASL ikke havde brug for. Ifølge de tyske oplysninger omfattede købsprisen en kvantumsrabat.
Dato
Grund
Areal (m2)
Pris/m2
(DEM/EUR)
Samlet pris
(DEM/EUR)
28.6.2000
Vest og centrum
241 643
(97 828 & 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Syd
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Byggemodning af den vestlige grund androg i alt 1 355 040 EUR. Af forskellige årsager blev det antaget, at omkostningerne i forbindelse med den midterste grund ville blive ca. 10 % lavere.
(7)
Kommunen gik ud fra, at den efter etablering af den fornødne infrastruktur kunne sælge den vestlige og den midterste grund til en pris på […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Den forholdsvis høje pris forklares af grundenes beliggenhed i umiddelbar nærhed af ASL's flyveplads, den direkte tilslutning til jernbanenettet og mulighed for at benytte ASL's havneanlæg ved Weser. I 1999 og 2002 blev der solgt grunde i nabobyen Edenbüttel til samme pris, hvor adgangen til jernbane, luft og Weser imidlertid var dårligere. Tyskland har fremlagt to andre ekspertiser for grundene nord for ASL, der skulle have en tilsvarende værdi.
(8)
Kommunen modtog en støtte på 562 200 EUR (50 % samfinansieret under EFRU, mål nr. 2) og stillede af egne midler et beløb på 132 125 EUR til rådighed til byggemodning af den vestlige grund. Salgsprovenuet oplyses at andrage […] EUR.
(9)
Kommunen og det niedersachsiske udviklingsselskab NILEG fokuserer først og fremmest på luftfartsindustrien, men har dog ikke fastsat nogen begrænsning med hensyn til potentielle købere. I 2000 brød ejendomsmarkedet sammen. Siden andet halvår af 2002 er efterspørgslen efter denne type grunde steget, men der er hidtil ikke solgt nogen grunde.
III. BEGRUNDELSE FOR INDLEDNING AF PROCEDUREN
(10)
I sin beslutning om indledning af proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, betvivlede Kommissionen, at den pris, som kommunen betalte, svarede til markedsprisen. Grunden blev solgt uden byggemodning, og ASL eller en privat eller offentlig køber måtte investere et betydeligt beløb for at kunne sælge den med byggemodning. Da der ikke forelå en vurdering af den ikke-byggemodnede grund, har Kommissionen foretaget et skøn ved fra den byggemodnede grunds værdi at fradrage byggemodningsomkostningerne. Der er i denne forbindelse taget hensyn til den forventede forsinkelse ved salg af grunden i parceller, projektets finansielle omkostninger og det forhold, at der var brug for jord til infrastrukturer. Det fremgår af denne vurdering, at værdien af den ikke-byggemodnede grund ligger betydeligt under den pris, kommunen betalte. Kommissionen betvivler endvidere, om en privat investor overhovedet ville have byggemodnet grunden på grund af den generelle situation på markedet i og omkring ASL. Den betvivler endvidere, om en privat investor ville have opnået samme støtte som kommunen. Da Tyskland ikke har begrundet købet af den sydlige grund, kunne denne transaktion indeholde endnu et støtteelement.
(11)
Kommissionen betvivler, at de mulige støtteelementer i forbindelse med grundkøbene ville være forenelige med fællesmarkedet. Grundsalgene omfatter eksempelvis ingen investerings- eller omstruktureringsudgifter; ifølge de tyske oplysninger er virksomheden ikke i vanskeligheder. Ved beslutning 97/753/EF blev støtten ydet under forudsætning af, at Tyskland ikke yder ad hoc-støtte i en periode på fem år. Den støtte, der muligvis er forbundet med disse grundtransaktioner, blev imidlertid ydet inden for denne femårsperiode.
IV. TYSKLANDS SYNSPUNKT
(12)
Tyskland finder, at det mest hensigtsmæssige udgangspunkt for fastsættelse af markedsværdien for ikke-byggemodnede grunde, er værdien for sammenlignelige parceller på ikke-byggemodnede grunde, hvor der ligeledes tages hensyn til beliggenhed og tilslutning til infrastrukturer. Der blev fremlagt en ny vurdering af den ikke-byggemodnede grund. Denne er baseret på en direkte sammenligning med andre ikke-byggemodnede grunde i en omkreds på 80 km, og der er taget hensyn til kvalitetsforskelle. Eksperten har besigtiget den omhandlede grund og de andre parceller. Han har især taget hensyn til de infrastrukturforbindelser, der kan realiseres. Eksperten kommer til en værdi på […] EUR pr. m2, og da denne pris er højere end den pris, kommunen betalte, kunne der ikke være tale om støtte. Tyskland finder det ikke nødvendigt at tage hensyn til eventuelle forsinkelser i forbindelse med gensalg af parceller, byggemodningsomkostninger og støtte.
(13)
Ved byggemodning af industrigrunde er de statslige myndigheder endvidere motiveret af langfristede overvejelser, f.eks. skatteindtægter fra virksomheder, der etablerer sig på en byggemodnet grund. Statsstøttereglerne ville gøre det umuligt for kommunerne at nå deres mål, hvis de skulle sælge til en bestemt pris. Endvidere kunne kommunerne gennemføre et udbud, hvis de vil sælge grunde. Det er dog ikke tilfældet, hvis de vil erhverve parceller, der opfylder deres byggemodningskoncept. Sælgeren ville derfor befinde sig i en meget gunstig forhandlingssituation. En transaktion under sådanne forhold ville ikke kræve støtte til sælger.
(14)
Kommissionens vurdering er desuden behæftet med fejl. Der gælder f.eks. ikke samme regler for en privat investor som for en kommune. Ifølge § 127 ff i byggeloven (Baugesetz) skal kommunerne bære mindst 10 % af de støtteberettigede byggemodningsudgifter. Endvidere var der uventede udgifter til fjernelse af ammunition. På købstidspunktet kunne disse omkostninger derfor ikke påvirke prisen. Ifølge Kommissionens meddelelse om statsstøtteelementer ved offentlige myndigheders salg af bygninger og grunde (6) (herefter »meddelelsen«) er det ikke nødvendigt at tage hensyn til supplerende infrastrukturomkostninger i vurderingen. Ifølge meddelelsen kan der under visse betingelser tillades en højere pris (der gælder f.eks. en toleranceregel på 5 %).
(15)
Spørgsmålet om, hvorvidt en privat investor ville byggemodne grunden, er ikke relevant. Byggemodning af grunde er en offentlig opgave og falder ind under tjenesteydelser af almindelig samfundsøkonomisk interesse. En kommune byggemodner kun grunde, hvis den - som i det foreliggende tilfælde - forventer en tilstrækkelig stor efterspørgsel. Det niedersachsiske institut for økonomisk forskning (Institut für Wirtschaftforschung) havde forudset flaskehalse i udbuddet af industrigrunde. På grund af den innovative omstrukturering af hele området (tilslutning til den nye Weser-tunnel, den projekterede kystmotorvej og den projekterede dybdevandshavn i Wilhelmshaven) var efterspørgslen efter industrigrunde vokset. Niedersachsens »Investment and Promotion Agency« anførte endvidere, at der derfor var tale om særligt værdifulde arealer, og at kommunen derfor ville gå glip af en såkaldt »Unique Selling Point«, hvis den ikke købte grundene. Det anbefalede derfor, at kommunen købte grundene, ikke mindst for derved at åbne mulighed for, at hele området mellem industriområdet »Bahnhof Altenesch« og ASL-arealerne blev udnyttet.
(16)
Med hensyn til købet af den sydlige grund henviser Tyskland til, at denne parcel var nødvendig for det samlede koncept, da den fungerede som erstatnings- og byttearealer for den infrastruktur, der skulle etableres i forbindelse med byggemodning af den midterste grund.
V. VURDERING
(17)
Ifølge artikel 87, stk. 1, i EF-traktaten er »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. I det foreliggende tilfælde skal det fastslås, om ASL blev selektivt begunstiget på grund af transaktionen. Det vil være tilfældet, hvis kommunen skulle have betalt en pris, der ligger over markedsværdien.
(18)
Kommissionen er enig med Tyskland i, at prisen for den ikke-byggemodnede grund skal danne grundlag for markedsprisen. Beregning af værdien for ikke-byggemodnet jord ved at fradrage byggemodningsomkostninger fra værdien af byggemodnet jord, er en mulighed, når der ikke foreligger en mere direkte vurdering. Kommissionen har derfor nøje undersøgt den nye vurdering af den ikke-byggemodnede grund, som Tyskland har fremlagt.
(19)
Når myndigheder vil købe en bestemt grund, må de forhandle med ejeren. Afholdelse af et udbud, hvortil der ikke er knyttet nogen betingelser, er ingen løsning. Den kan dog i et vist omfang anvendes. Principperne i afsnit II, stk. 1, i meddelelsen vedrørende salg på grundlag af betingelsesløst udbud kan ikke finde anvendelse i det foreliggende tilfælde. Principperne i afsnit II, stk. 2, i meddelelsen kan i et vist omfang anvendes.
(20)
Rapporten blev udarbejdet af en uafhængig sagkyndig i overensstemmelse med afsnit II, stk. 2, litra a) i meddelelsen. Den sagkyndige har ikke modtaget instrukser, og hans uafhængighed er garanteret i kraft af, at han er offentligt udnævnt og har aflagt ed. Han arbejder i øvrigt som autoriseret ekspert for Kommissionen og EF-Domstolen. Han er især kompetent til at vurdere grunde i det pågældende område. Selv om vurderingen går tilbage til 6. november 2003, dvs. efter salget, kan den anvendes. Kommissionen mener, at den metode, som eksperten har anvendt og som tager hensyn til værdien på andre grunde og forskellige kvaliteter, er rimelig. Kommissionen har nøje undersøgt rapporten, især med hensyn til størrelse og type af de parceller, der sammenlignes med hensyntagen til eventuel forurening, den sagkyndiges uafhængighed, betydning af særlige referencer til infrastrukturtilslutning, jordart og den metode, der er anvendt ved beregning af slutresultatet. Priserne for de pågældende parceller svingede mellem 16 og 32 EUR pr. m2. Kommissionen fastslår, at beregningen af resultatet på […] EUR pr. m2 måske ikke er fuldstændigt korrekt, men alternative beregninger ville under alle omstændigheder give en højere pris. Kommissionen konkluderer derfor, at værdien på […] EUR pr. m2 kan tages som en grov indikation for markedsprisen for ikke-byggemodnet jord på salgstidspunktet. På basis af rapporten kan Kommissionen i hvert fald udelukke, at markedsværdien er lavere end den pris, som grunden faktisk blev solgt til, dvs. […] EUR pr. m2.
(21)
Kommissionen fastslår, at kommunen i det foreliggende tilfælde ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men havde til hensigt at byggemodne og sælge dem i overensstemmelse med sin samlede planlægning og efter grundige politiske overvejelser (se betragtning 15). Det illustreres af tilskuddet fra EFRU (se betragtning 8). Valget af lige den grund, der ejes af ASL, er i overensstemmelse med de politiske overvejelser, og skyldes arealets enestående infrastrukturforbindelser, hvilket bekræftes af Niedersachsens Investment and Promotion Agency.
(22)
Kommissionen indrømmer, at en privat investor ikke ville have været i stand til at købe den ikke-byggemodnede grund til denne pris, byggemodne den, etablere den nødvendige infrastruktur og sælge den byggemodnede grund med fortjeneste. Det kan forklares ved hjælp af nogle af de argumenter, der er fremført fra tysk side, f.eks. de retlige rammer, der gælder for kommuner. Det er ikke nødvendigt at foretage en yderligere vurdering af sagen, fordi de to ovennævnte konklusioner - for det første, at kommunen ikke har købt grundene til en pris, der ligger over markedsprisen, og for det andet, at kommunen ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men i overensstemmelse med sin samlede planlægníng og efter grundige politiske overvejelser - er tilstrækkelige til at fastslå, at ASL ikke har fået indrømmet en særlig fordel. Den resterende tvivl, der kom til udtryk i Kommissionens beslutning om procedurens indledning, er ikke længere relevant.
(23)
Kommissionen accepterer Tysklands argumenter vedrørende køb af den sydlige parcel. En eventuel støtte i denne forbindelse vil under ingen omstændigheder medføre, at de minimis-tærsklen på 100 000 EUR overskrides.
VI. KONKLUSION
(24)
Kommissionen konkluderer, at Lemwerder kommune ikke har købt grunden af ASL til en pris, der ligger over markedsprisen. Sælger har følgelig ikke fået indrømmet en fordel, og der er derfor ikke ydet statsstøtte i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning -
VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:
Artikel 1
Ejendomshandlen mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder indeholder ikke noget statsstøtte-element i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning.
Artikel 2
Denne beslutning er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 14. december 2004.
ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.