markdown:
[PGS.TS. TRẦN VĂN HẢI](http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/?s=%22TR%C3%82%CC%80N+V%C4%82N+HA%CC%89I%22) – Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc gia Hà Nội **1. Dẫn nhập**
Vào năm 2007, Việt Nam trở thành thành viên của WTO, tổ chức này hiện có tới 162 thành viên
[1], vì vậy một trong những nhược điểm của nó là sự khó khăn để tiến đến một thỏa thuận chung liên quan đến bất kỳ vấn đề gì thuộc lĩnh vực thương mại quốc tế, trong đó có SHTT. *Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược* xuyên Thái Bình Dương *(Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement – viết tắt là TPP)* khắc phục được nhược điểm này của WTO. *C*ó 12 nước tham gia đàm phán TPP gồm 4 quốc gia sáng lập là Brunei, Chile, New Zealand, Singapore, sau đó (xếp theo thứ tự thời gian tham gia) là Hoa Kỳ, Australia, Peru, Việt Nam, Malaysia, Mexico, Canada, Nhật Bản.
Ngày 05.10.2015 các nước tham gia đàm phán TPP ký văn bản cuối cùng, TPP là một thỏa thuận toàn diện bao quát tất cả các khía cạnh của một hiệp định thương mại tự do, bao gồm thương mại hàng hóa, dịch vụ và đầu tư, mua sắm công, doanh nghiệp nhà nước, thương mại và lao động, thương mại và môi trường, thương mại điện tử, sở hữu trí tuệ (SHTT),…
Để hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã xây dựng một hệ thống pháp luật về SHTT, được đánh giá là tương đối tương thích với pháp luật về SHTT của một số quốc gia tiên tiến, nhưng tình trạng xâm phạm quyền SHTT tại Việt Nam vẫn không hề giảm mà đang có xu hướng gia tăng. Bài viết không dẫn chứng những đánh giá của các cơ quan quản lý nhà nước Việt Nam về tình trạng xâm phạm quyền SHTT, xin được phép dẫn nguồn từ Bộ Thương mại Hoa Kỳ.
Trong Báo cáo đặc biệt số 301 trong 2 năm liên tiếp (2014 và 2015), Văn phòng Bộ Thương mại Hoa Kỳ
*(* *Office of the United States Trade Representative – USTR)* đã xếp Việt Nam vào danh sách các quốc gia đứng đầu thế giới cần ưu tiên theo dõi *(* *Priority Watch List)* [2]
Như vậy, các doanh nghiệp Việt Nam đã và sẽ gặp những khó khăn về SHTT trong giao dịch thương mại quốc tế, mà trước hết là trong giao dịch thương mại với các quốc gia TPP, khi hiệp định này được vận hành trong thời ngắn trước mắt.
**2. Về quan hệ thương mại giữa Hoa Kỳ với các quốc gia TPP**
Về lĩnh vực SHTT trong TPP, Hoa Kỳ là quốc gia đề xuất nhiều điểm được xem là rất khó thực thi đối với các quốc gia có nền kinh tế ở mức trung bình. Trong bản báo cáo về đàm phán TPP được lập ngày 30.3.2015 trình Quốc hội Hoa Kỳ, tại các mục: TPP và “tái cân bằng” ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương
*(The TPP and the “Rebalance” in the Asia-Pacific Region)*, Hàng rào kỹ thuật trong thương mại *(Technical Barriers to Trade)*, Sự minh bạch và giá cả công nghệ bảo vệ sức khỏe và dược phẩm *(Transparency and Pricing of Health Care Technology and Pharmaceuticals)* và một số mục khác **[3]** *, *đã thể hiện chính sách của Hoa Kỳ về SHTT. Do đó, khi nghiên cứu về quan hệ thương mại trong TPP, rất nên tìm hiểu vị trí của Hoa Kỳ không những trong quá trình đàm phán mà ngay cả khi TPP được vận hành.
Hoa Kỳ là quốc gia có tiềm lực kinh tế và tiềm lực khoa học và công nghệ mạnh nhất trong số các quốc gia tham gia TPP (Hoa Kỳ là quốc gia cấp patent[4] nhiều nhất trên thế giới). Số liệu do Ủy ban Thương mại quốc tế của Hoa Kỳ công bố về xuất khẩu và nhập khẩu hàng hóa giữa Hoa Kỳ với các quốc gia TPP năm 2014 cho thấy:
**Bảng 1. ** **Xuất khẩu và nhập khẩu hàng hóa giữa Hoa Kỳ với các quốc gia TPP** **(xếp theo thứ tự từ ít đến nhiều trong xuất khẩu)**
|
|
|
||
|
|
||
||
||
|
|
|
1
|
|
Brunei
|
|
550
|
|
Brunei
|
|
32
|
|
2
|
|
New Zealand
|
|
4.261
|
|
New Zealand
|
|
3.980
|
|
3
|
|
Việt Nam
|
|
5.725
|
|
Việt Nam
|
|
30.584
|
|
4
|
|
Peru
|
|
10.070
|
|
Peru
|
|
6.079
|
|
5
|
|
Malaysia
|
|
13.136
|
|
Malaysia
|
|
30.448
|
|
6
|
|
Chile
|
|
16.630
|
|
Chile
|
|
9.491
|
|
7
|
|
Australia
|
|
26.668
|
|
Australia
|
|
10.670
|
|
8
|
|
Singapore
|
|
30.532
|
|
Singapore
|
|
16.463
|
|
9
|
|
Nhật Bản
|
|
66.964
|
|
Nhật Bản
|
|
133.939
|
|
10
|
|
Mexico
|
|
240.326
|
|
Mexico
|
|
294.157
|
|
11
|
|
Canada
|
|
312.125
|
|
Canada
|
|
346.063
*Nguồn: tác giả tổng hợp từ tài liệu của U.S. International Trade Commission (2014) [5]*
Điểm đáng lưu ý là theo tài liệu do U.S. International Trade Commission (2014) công bố thì không ghi nhận việc xuất, nhập khẩu
*dịch vụ *giữa Việt Nam và Hoa Kỳ trong năm này[6], cũng tài liệu này cho thấy vào năm 2013 Việt Nam đầu tư FDI vào Hoa Kỳ với 234 triệu USD và Hoa Kỳ đầu tư FDI vào Việt Nam là 1,398 tỷ USD.[7]
Bảng 1 cho thấy, Hoa Kỳ hưởng lợi rất nhiều về quan hệ thương mại với Canada, Mexico, Nhật Bản, Singapore, Australia, mặt khác cũng cần thấy rằng 5 quốc gia trong TPP vừa nêu cũng là các nước có nền thực thi quyền SHTT nghiêm, nhất là về lĩnh vực dược phẩm, đặc biệt trong đó có Canada, Mexico, Nhật Bản và Australia là các quốc gia mạnh về quan hệ thương mại quốc tế trong lĩnh vực nông nghiệp.
**3. Về quan hệ thương mại giữa Việt Nam với các quốc gia TPP**
Để có cái nhìn về vị trí của Việt Nam trong quan hệ thương mại quốc tế đối với các nước tham gia TPP, xin dẫn bảng sau đây:
**Bảng 2.** **Xuất khẩu và nhập khẩu hàng hóa giữa Việt Nam với các quốc gia TPP** **(xếp theo thứ tự từ ít đến nhiều trong xuất khẩu)**
|
|
|
||
|
|
||
||
||
|
|
|
1
|
|
Brunei
|
|
16
|
|
Brunei
|
|
197
|
|
2
|
|
Peru
|
|
113
|
|
Peru
|
|
93
|
|
3
|
|
Chile
|
|
186
|
|
Chile
|
|
408
|
|
4
|
|
New Zealand
|
|
239
|
|
New Zealand
|
|
405
|
|
5
|
|
Mexico
|
|
1.153
|
|
Mexico
|
|
84
|
|
6
|
|
Canada
|
|
1.618
|
|
Canada
|
|
407
|
|
7
|
|
Singapore
|
|
2.044
|
|
Singapore
|
|
11.421
|
|
8
|
|
Australia
|
|
3.261
|
|
Australia
|
|
2.034
|
|
9
|
|
Malaysia
|
|
4.739
|
|
Malaysia
|
|
4.209
|
|
10
|
|
Nhật Bản
|
|
13.726
|
|
Nhật Bản
|
|
11.802
|
|
11
|
|
Hoa Kỳ
|
|
30.584
|
|
Hoa Kỳ
|
|
5.725
*Nguồn: * *Tác giả tổng hợp từ nghiên cứu của Brock R. Williams (2013) [8]*
Bảng 2 cho thấy Việt Nam giao dịch thương mại quốc tế nhiều với Hoa Kỳ, Nhật Bản – hai quốc gia có nền thực thi quyền SHTT được xem là nghiêm nhất thế giới.
Qua bảng 1 và bảng 2, có thể nhận định xét thuần túy về quan hệ thương mại quốc tế (xin nhấn mạnh chỉ xét thuần túy về quan hệ thương mại quốc tế) thì Việt Nam không phải là mối quan tâm hàng đầu của Hoa Kỳ và Nhật Bản, nhưng Việt Nam lại hưởng lợi nhiều trong quan hệ thương mại với Hoa Kỳ và Nhật Bản. Từ nhận định này cho thấy để giải quyết những khó khăn của doanh nghiệp Việt Nam về SHTT trong quan hệ thương mại với các quốc gia TPP trước hết cần phải vượt qua những rào cản về SHTT do Hoa Kỳ đề xuất trong TPP. Cũng xin lưu ý là những khác biệt về SHTT trong TPP lại phần lớn do Hoa Kỳ và Nhật Bản đề xuất.
Sau đây, bài viết xin điểm một số rào cản về SHTT mà các doanh nghiệp Việt Nam sẽ gặp phải khi TPP được vận hành.
**4. Rào cản về nhãn hiệu** **Điều 18.18** ** TPP**[9] ** quy định: ** *Không Bên nào được quy định rằng dấu hiệu phải được nhìn thấy * *là điều kiện để đăng ký* * nhãn hiệu, cũng không được từ chối việc đăng ký nhãn hiệu là một âm thanh. Ngoài ra, mỗi Bên phải nỗ lực để cho phép đăng ký nhãn hiệu mùi. *
Như vậy, TPP quy định dấu hiệu “nghe thấy” chắc chắn phải được đăng ký là nhãn hiệu và dấu hiệu “ngửi thấy” có thể được đăng ký là nhãn hiệu. Thực tế, trên thế giới đã có nhiều quốc gia quy định về nhãn hiệu không nhìn thấy (Non-visible), bao gồm: Nhãn hiệu âm thanh
*(Sound marks); *Nhãn hiệu mùi *(Olfactory marks);* Nhãn hiệu vị *(Taste marks).* Hoa Kỳ là quốc gia đầu tiên công nhận việc đăng ký nhãn hiệu mùi vị – “mùi thơm tươi mát của nước hoa Plumeria” dùng cho chỉ may và thêu ren vào năm 1990. Do đó, việc Hoa Kỳ đề xuất và được TPP chấp nhận quy định về nhãn hiệu như vừa nêu là điều không khó hiểu.
Nhưng điều không khó hiểu trên lại là rào cản cho các doanh nghiệp Việt Nam, khi Điều 72.1. Luật SHTT Việt Nam quy định:
*Nhãn hiệu được bảo hộ nếu đáp ứng các điều kiện: Là dấu hiệu nhìn thấy được dưới dạng chữ cái, từ ngữ, hình vẽ, hình ảnh, kể cả hình ba chiều hoặc sự kết hợp các yếu tố đó, được thể hiện bằng một hoặc nhiều mầu sắc. *Như vậy, pháp luật Việt Nam chỉ quy định dấu hiệu “nhìn thấy” có thể được đăng ký là nhãn hiệu.
Cần phải để ý rằng, rào cản vừa nêu đối với các doanh nghiệp Việt Nam không chỉ diễn ra trong quan hệ thương mại với các quốc gia TPP, mà còn diễn ra trong quan hệ thương mại với nhiều quốc gia trên thế giới. Xin dẫn chứng, theo Quyết định ngày 11.2.1999, Phòng giải quyết khiếu nại của Cơ quan hài hòa hóa nội địa nhãn hiệu và kiểu dáng công nghiệp của Cộng đồng Châu Âu
*(The Office for Harmonization in the Internal Market – OHIM, Community Trade Mark in the European Union) *đã cho phép đăng ký nhãn hiệu “mùi cỏ tươi mới cắt” cho bóng tennis, đồng thời cũng qui định cụ thể về yêu cầu đối với đơn, trình tự, thủ tục đánh giá khả năng phân biệt của nhãn hiệu âm thanh, trong đó bao gồm những dấu hiệu âm thanh sau: tác phẩm âm nhạc, một phần của tác phẩm âm nhạc, những tiếng động có nguồn gốc nhất định.[10]
Như vậy, các doanh nghiệp thuộc các ngành công nghiệp mỹ phẩm, dược phẩm, ghi âm… sẽ gặp rào cản khi TPP được vận hành như đã phân tích.
**5. Rào cản về chỉ dẫn địa lý**
Việt Nam là một quốc gia có tỷ trọng nông nghiệp cao trong nền kinh tế nói chung, chúng ta thường tự hào mình có nhiều sản phẩm nông nghiệp có chất lượng cao, nhưng cần phải thấy rằng thế giới không đánh giá cao về sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam. Xin dẫn chứng, trong các tài liệu do Tổ chức SHTT Thế giới (WIPO) phát hành chỉ thấy nhắc đến một số sản phẩm có danh tiếng như trà Darjeeling, phomat Parmigiano, rượu vang Bordeaux, thịt bò Kobe, khoai tây Idaho, cà phê cao nguyên xanh Jamaica (Jamaica Blue Mountain coffee), rượu Tequila Mexico… [11], WIPO không nhắc đến bất kỳ sản phẩm nông nghiệp nào của Việt Nam trong danh mục các nông sản nổi tiếng trên thế giới, qua đây cho thấy bất lợi của các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu sản phẩm nông nghiệp, đấy là chưa nói đến hiện tượng dư lượng thuốc bảo vệ thực vật trong sản phẩm trồng trọt và dư lượng kháng sinh trong sản phẩm chăn nuôi.
**Điều 18.30** ** TPP quy định** **: **Các Bên thừa nhận chỉ dẫn địa lý có thể được bảo hộ thông qua một nhãn hiệu hoặc hệ thống đặc thù hoặc các phương tiện pháp lý khác. TPP không định nghĩa “các phương tiện pháp lý khác” *(other legal means)* là những phương tiện gì, nhưng Điều QQ.C.2[12] và một số điều khác thuộc mục C: nhãn hiệu *(Section C: Trademarks)*, Hoa Kỳ và 5 quốc gia khác đề nghị bảo hộ nhãn hiệu tập thể *(Collective Marks)* và nhãn hiệu chứng nhận *(Certification Marks) *thay vì bảo hộ chỉ dẫn địa lý *, *6 quốc gia còn lại (trong đó có Việt Nam) không đồng ý với đề nghị này (xin xem thêm bảng 3).
Về quan điểm bảo hộ hoặc không bảo hộ chỉ dẫn địa lý cũng không thống nhất trên phạm vi thế giới, trong số 167 nước có hệ thống pháp luật về SHTT thì có tới 111 nước (trong đó có EU) có các quy định riêng biệt về chỉ dẫn địa lý, trong khi 56 nước còn lại (trong đó có Hoa Kỳ) lại sử dụng các quy định về bảo hộ nhãn hiệu (trademark) để sử dụng thay cho việc bảo hộ chỉ dẫn địa lý.[13] Trong số các quốc gia không bảo hộ chỉ dẫn địa lý, người ta thấy có các nước nông nghiệp như Angola, Bangladesh, Botswana, Cambodia, Congo, Ethiopia, Kenya, Lào, Madagascar, Philippines, Yemen, Zambia…[14]
Để thấy những bất lợi cho các doanh nghiệp xuất khẩu sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam, xin so sánh tương quan về tiềm lực kinh tế giữa các nước bảo hộ chỉ dẫn địa lý và các nước không bảo hộ chỉ dẫn địa lý qua kết quả tổng hợp sau:
**Bảng 3.** **So sánh GDP của các quốc gia bảo hộ/không bảo hộ chỉ dẫn địa lý**
|
||
|
|
||
||
||
||
||
|
|
|
1
|
|
Chile
|
|
277
|
|
1
|
|
Australia
|
|
1.505
|
|
2
|
|
Malaysia
|
|
312
|
|
2
|
|
Brunei
|
|
16
|
|
3
|
|
Mexico
|
|
1.259
|
|
3
|
|
Canada
|
|
1.825
|
|
4
|
|
Peru
|
|
207
|
|
4
|
|
Japan
|
|
4.902
|
|
5
|
|
Singapore
|
|
296
|
|
5
|
|
New Zealand
|
|
181
|
|
6
|
|
Việt Nam
|
|
171
|
|
6
|
|
USA
|
|
16.800
|
||
||
|
|
||
|*Nguồn: Tác giả tổng hợp từ công bố của IMF [15]*
Bảng 3 cho thấy GDP của các quốc gia không bảo hộ chỉ dẫn địa lý gấp khoảng 10 lần GDP của các quốc gia có bảo hộ chỉ dẫn địa lý. Từ đó có thể nhận định, Việt Nam và các quốc gia thuộc nhóm bảo hộ chỉ dẫn địa lý trong TPP sẽ buộc phải để các quốc gia còn lại dẫn dắt cuộc chơi trong giao lưu thương mại liên quan đến nông sản ít nhất trong nội bộ các quốc gia TPP.
Cho đến cuối năm 2015, Việt Nam đã bảo hộ 47 chỉ dẫn địa lý cho sản phẩm nông nghiệp (xin xem Phụ lục kèm theo). Nhưng cần phải thấy rằng hiệu quả của việc bảo hộ chỉ dẫn địa lý trong thương mại quốc tế chỉ ở mức rất thấp, mới ghi nhậnchỉ dẫn địa lý “Phú Quốc” cho sản phẩm nước mắm được bảo hộ tại EU. Sau đó, ngày 18/9/2014, Cục Sở hữu trí tuệ Thái Lan đã cấp Giấy chứng nhận đăng ký chỉ dẫn địa lý “Buôn Ma Thuột” cho sản phẩm cà phê của Việt Nam, đổi lại trong cùng ngày Việt Nam cũng phải bảo hộ chỉ dẫn địa lý
*Isan* * Thái Lan cho sản phẩm tơ tằm truyền thống của Thái Lan.*
Điểm đáng lưu ý là ngày 23.05.2007, Việt Nam bảo hộ vhir dẫn địa lý cho rượu Pisco của Peru (một quốc gia tham gia TPP), nhưng ngược lại cho đến thời điểm này Peru chưa hề bảo hộ bất kỳ một chỉ dẫn địa lý nào cho sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam.
**6. Rào cản tiếp cận quyền sản xuất thuốc gốc đối với các doanh nghiệp dược phẩm**
Ngay trong quá trình đàm phán TPP, Hoa Kỳ đã công bố các đề xuất liên quan đến sáng chế dược phẩm, trong đó đáng lưu ý là văn bản do Văn phòng đại diện Thương mại Hoa Kỳ công bố tháng 11/2013 có đề cập đến quyền sản xuất thuốc gốc. [16]
Theo đó, thuốc gốc
*(generic drugs, viết tắt là generics)* là thuốc tương đương sinh học với biệt dược về các tính chất dược động học và dược lực học, được sản xuất khi quyền sở hữu công nghiệp của biệt dược đã hết thời hạn bảo hộ. Để một biệt dược được cấp patent, ngoài 3 điều kiện về tính mới, trình độ sáng tạo và khả năng áp dụng công nghiệp thì các yêu cầu bắt buộc phải có là phải được nghiên cứu trên động vật *(Animal Studies)*, nghiên cứu lâm sàng trên người *(Clinical Studies)*, khả dụng sinh học *(Bioavailability), *nhưng thuốc gốc chỉ cần chứng minh tương đương sinh học *(Bioequivalence).*[17] Đây là lý luận về thuốc gốc do Cơ quan quản lý thực phẩm và dược phẩm Hoa Kỳ quy định.
Các doanh nghiệp dược phẩm thuộc quốc gia có tiềm lực khoa học và công nghệ yếu (trong đó có Việt Nam) thường chờ patent cấp cho biệt dược hết thời hạn bảo hộ để dành quyền sản xuất thuốc gốc. Nhưng trong quá trình đàm phán TPP, Hoa Kỳ đã đề xuất thêm những yêu cầu mới để ngăn cản việc có thể sản xuất thuốc gốc. Tại điều QQ.E.1.2bis Hoa Kỳ và Nhật Bản đề nghị cấp patent cho sáng chế có đặc tính khác biệt
*(* *distinguishing features) *ngay cả trong trường hợp nó không tạo nên một hiệu quả mới đối với sản phẩm đã biết. Đề nghị này đã vấp phải sự phản đối của 10 quốc gia còn lại.
Về đề xuất của Hoa Kỳ và Nhật Bản, xét trên cơ sở lý luận cho thấy không thể kéo dài thời hạn bảo hộ sáng chế cơ bản thêm một thời gian bằng thời hạn bảo hộ sáng chế phụ thuộc (nếu chứng minh được sáng chế phụ thuộc hội tụ đủ các yếu tố tính mới, trình độ sáng tạo và khả năng áp dụng công nghiệp).
Điều 137, Luật SHTT của Việt Nam quy định:
*“Nghĩa vụ cho phép sử dụng sáng chế cơ bản nhằm sử dụng sáng chế phụ thuộc: (1). Sáng chế phụ thuộc là sáng chế được tạo ra trên cơ sở một sáng chế khác (gọi là sáng chế cơ bản) và chỉ có thể sử dụng được với điều kiện phải sử dụng sáng chế cơ bản; (2). Trong trường hợp chứng minh được sáng chế phụ thuộc tạo ra một bước tiến quan trọng về kỹ thuật so với sáng chế cơ bản và có ý nghĩa kinh tế lớn, chủ sở hữu sáng chế phụ thuộc có quyền yêu cầu chủ sở hữu sáng chế cơ bản chuyển giao quyền sử dụng sáng chế cơ bản với giá cả và điều kiện thương mại hợp lý”.*
Cụm từ
*“tạo ra một bước tiến quan trọng về kỹ thuật so với sáng chế cơ bản”* trong Điều 137 Luật SHTT Việt Nam hoàn toàn khác biệt với cụm từ *“basis that the product did not result in an enhanced efficacy of the known product when the applicant has set forth distinguishing features establishing…” *tại Điều QQ.E.1.2bis do Hoa Kỳ và Nhật Bản đề nghị.
Đề xuất này của Hoa Kỳ và Nhật Bản tạo nên tiền đề cho việc lợi dụng để
*“làm mới sáng chế – Evergreening”, *trong khi đó bản chất của *Evergreening *phải là thay thế công nghệ *(technology replacement)* cải tiến công nghệ *(technology refresh)* *, Điều QQ.E.1.2bis dẫn đến hệ quả là không có bất kỳ một doanh nghiệp dược phẩm nào được quyền sản xuất thuốc gốc nếu sáng chế được bổ sung thêm một tính năng vào thời điểm nó gần hết thời hạn bảo hộ. [18]*
Trong thực tế, người ta thấy patent số US4952411 do Cơ quan sáng chế và Nhãn hiệu Hoa Kỳ (USPTO) cấp ngày 28.8.1990 cho Phương pháp ức chế sự lây truyền virus AIDS
*(Method of inhibiting the transmission of AIDS virus)* do *, *giải pháp kỹ thuật này do Trustees of Columbia University in the City of New York nộp đơn ngày 18.10.1988, nhưng kể từ lúc nộp đơn đến thời điểm này đã quá 20 năm nhưng patent này vẫn còn hiệu lực bằng những sáng chế phái sinh khác. Bởi vậy, chưa có bất kỳ một doanh nghiệp dược phẩm nào thuộc các quốc gia có tiềm lực KH&CN kém được quyền áp dụng phương pháp trên để tạo nên biệt dược cung cấp cho bệnh nhân nghèo.
Về việc kéo dài thời hạn bảo hộ đối với sáng chế dược phẩm, tại Điều QQ.E.12 Hoa Kỳ đề xuất thời hạn bảo hộ dữ liệu thử nghiệm đối với thuốc thông thường là 5 năm, nhưng thời hạn bảo hộ dữ liệu thử nghiệm đối với thuốc sinh học là 12 năm.
Trong khi đó, Điều 128 Luật SHTT Việt Nam quy định nghĩa vụ bảo mật dữ liệu thử nghiệm:
*“1. Trong trường hợp pháp luật có quy định người nộp đơn xin cấp phép kinh doanh, lưu hành dược phẩm, nông hoá phẩm phải cung cấp kết quả thử nghiệm hoặc bất kỳ dữ liệu nào khác là bí mật kinh doanh thu được do đầu tư công sức đáng kể và người nộp đơn có yêu cầu giữ bí mật các thông tin đó thì cơ quan có thẩm quyền cấp phép có nghĩa vụ thực hiện các biện pháp cần thiết để các dữ liệu đó không bị sử dụng nhằm mục đích thương mại không lành mạnh và không bị bộc lộ, trừ trường hợp việc bộc lộ là cần thiết nhằm bảo vệ công chúng.* *2. Kể từ khi dữ liệu bí mật trong đơn xin cấp phép được nộp cho cơ quan có thẩm quyền đến hết năm năm kể từ ngày người nộp đơn được cấp phép, cơ quan đó không được cấp phép cho bất kỳ người nào nộp đơn muộn hơn nếu trong đơn sử dụng dữ liệu bí mật nêu trên mà không được sự đồng ý của người nộp dữ liệu đó…”*
Như vậy, những khó khăn cho các doanh nghiệp dược phẩm Việt Nam lại tăng thêm. Quy định này không chỉ tác động đến ngành công nghiệp dược phẩm, mà còn tác động đến giá thuốc ở Việt Nam.
Theo khảo sát được Trường Chính sách công Lý Quang Diệu thuộc Đại học Quốc gia Singapore công bố thì giá thuốc đại trà ở Việt Nam cao hơn 11.41 lần mức trung bình trên thế giới và giá thuốc đặc trị cao hơn 46,58 lần mức trung bình trên thế giới[19], nếu các doanh nghiệp dược phẩm ở Việt Nam mà bị hạn chế quyền sản xuất thuốc gốc, quyền tiếp cận với dữ liệu thử nghiệm thì giá thuốc vẫn là gánh nặng chi phí cho các bệnh nhân.
Những vấn đề khác liên quan đến lĩnh vực y, dược trong TPP đã được tác giả phân tích trên các diễn đàn về SHTT, do đó trong khuôn khổ bài viết này xin không đề cập.[20]
**7. Giải pháp cho vấn đề nghiên cứu**
Để có thể khắc phục những rào cản về SHTT đối với các doanh nghiệp Việt Nam, bài viết đề xuất các giải pháp:
*7.1. Giải pháp về nhãn hiệu*
Về quy định bảo hộ nhãn hiệu đối với âm thanh, mùi, vị, cần tìm hiểu quy định của pháp luật quốc tế về SHTT. Điều 15 Hiệp định về các khía cạnh liên quan đến thương mại của quyền SHTT (TRIPs) quy định:
*“Bất kỳ một dấu hiệu, hoặc tổ hợp các dấu hiệu nào, có khả năng phân biệt hàng hóa hoặc dịch vụ của một doanh nghiệp với hàng hóa hoặc dịch vụ của các doanh nghiệp khác, đều có thể làm nhãn hiệu hàng hóa”.* Như vậy, pháp luật quốc tế không ngăn cấm việc lấy âm thanh, mùi, vị làm nhãn hiệu. Cũng cần thấy rằng, trước khi gia nhập WTO, Việt Nam đã phê chuẩn TRIPs, nhưng cho đến nay Việt Nam chưa ban hành các quy định về bảo hộ nhãn hiệu đối với âm thanh, mùi, vị là quá muộn. Do đó, thiết nghĩ nên bổ sung các quy định này vào hệ thống pháp luật về SHTT. *7.2. Giải pháp về chỉ dẫn địa lý*
Nên xây dựng pháp luật về SHTT theo hướng bảo hộ nhãn hiệu chứng nhận kèm theo chỉ dẫn địa lý, để giải quyết trường hợp đối với các sản phẩm hiện được bảo hộ chỉ dẫn địa lý theo pháp luật Việt Nam nếu xuất khẩu sang các nước không bảo hộ chỉ dẫn địa lý trong TPP (mà bảng 3 đã nêu).
Ví dụ có thể bảo hộ nhãn hiệu chứng nhận cho vải thiều Lục Ngạn, vải thiều Thanh Hà khi xuất khẩu sản phẩm này sang các nước sang Hoa Kỳ và Australia như đã làm trong năm 2015.
Rất nên lưu ý, theo quy định về nguyên tắc bảo hộ độc lập của Công ước về bảo hộ sở hữu công nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký chỉ dẫn địa lý do Cục SHTT Việt Nam cấp chỉ có hiệu lực bảo hộ trên lãnh thổ Việt Nam, do đó cần tiến hành thủ tục đăng lý bảo hộ nhãn hiệu chứng nhận hoặc nhãn hiệu tập thể tại các quốc gia thuộc nhóm không bảo hộ chỉ dẫn địa lý trong bảng 3 hoặc đăng ký bảo hộ chỉ dẫn địa lý tại các quốc gia thuộc nhóm có bảo hộ chỉ dẫn địa lý trong bảng 3 đối với chỉ dẫn địa lý do Cục SHTT Việt Nam cấp. Việc này cần tiến hành ngay, tránh tình trạng để một chủ thể nào đó đăng ký trước như trường hợp cà phê Buôn Ma Thuột tại Trung Quốc.[21]
*7.3. Khắc phục rào cản về quyền sản xuất thuốc gốc*
Đây là vấn đề rất phức tạp, khó có thể khắc phục bằng các biện pháp pháp lý, bởi vậy giải pháp cho vấn đề này nên là thay vì nhập khẩu sản phẩm thuốc rồi chờ đến khi patent hết hiệu lực bảo hộ để dành quyền sản xuất thuốc, thì nên nhập khẩu công nghệ sản xuất thuốc, qua đó dần nâng cao năng lực công nghệ của các doanh nghiệp dược phẩm và cũng là biện pháp để thị trường dược phẩm không phụ thuộc vào giá thuốc do các công ty dược phẩm của nước ngoài nắm độc quyền chi phối.
Trong trường hợp này, nếu patent hết hiệu lực bảo hộ thì kể từ thời điểm đó doanh nghiệp nhập khẩu công nghệ sản xuất thuốc không phải trả phí license, ngược lại nếu chủ sở hữu áp dụng biện pháp
*“làm mới sáng chế – Evergreening”* như đã phân tích để kéo dài hiệu lực bảo hộ patent thì các doanh nghiệp sản xuất dược phẩm của Việt Nam cũng đã quen với thị trường. **8. Kết luận**
Khi TPP được vận hành sẽ giúp Việt Nam hội nhập sâu hơn vào thị trường thế giới, thúc đẩy đầu tư của các nước vào Việt Nam, mức tăng đầu tư sẽ giúp thúc đẩy sự hình thành vốn cố định và tạo cơ hội cho Việt Nam khai thác các lợi thế tiềm năng, các ngành công nghiệp, trước hết là dệt may không chỉ nhận ưu đãi từ thị trường Hoa Kỳ, mà còn đạt giá trị gia tăng lớn hơn trong chuỗi cung ứng. Gia nhập TPP sẽ mở ra cơ hội thu hút đầu tư, hợp tác với các nước nhằm hiện đại hóa sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm, tham gia sâu hơn vào chuỗi sản xuất toàn cầu.
Cơ hội là rất lớn, tuy nhiên các doanh nghiệp Việt Nam cũng sẽ gặp phải nhiều rào cản, trong đó có rào cản về SHTT. Do hạn chế về khuôn khổ của bài viết, tác giả chưa thể phân tích tất cả các rào cản về SHTT mà chỉ phân tích một số rào cản và tạm thời đưa ra một số giải pháp như đã phân tích.,.
**TÀI LIỆU THAM KHẢO**
1. Nguyễn Thị Quế Anh (2010),
*Phân loại nhãn hiệu theo hình thức của nhãn hiệu*, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Luật học, số 26 (2010), tr.100-108 *2. *Center for Drug Evaluation and Research, U.S. Food and Drug Administration (2006), *Generic Drugs* *3. *European Generic Medicines Association (2007), *Evergreening of Pharmaceutical Market Protection, *Retrieved 2007-10-19 *4. *F. Fergusson, Mark A. McMinimy, Brock R. Williams (2015), *The Trans-Pacific Partnership (TPP) Negotiations and Issues for Congress, *March 20, 2015
### 5. IMF, World Economic Outlook, April 2014
6. International Trade Centre, The World Trade Organization and the United Nations (2009),
*Guide to Geographical Indications*: Linking products and their origins. ISBN 92-9137-365-6 United Nations Sales No. E.09.III.T.2, p.23
7. International Trade Centre, The World Trade Organization and the United Nations (2009),
*Countries with trademark protection of GIs*, p.126 *8. *Office of the United States Trade Representative (USTR) *International Intellectual Property Alliance* đều ra Báo cáo đặc biệt số 301 – *Special 301 Report* *9. * *(2013) Office United States Trade Representative, * *Stakeholder Input Sharpens, Focuses U.S. Work on Pharmaceutical Intellectual Property Rights in the Trans-Pacific Partnership.*
10. Cao Minh Quang (2012),
*Drug Price Policy in Vietnam Letting the market set prices is not as easy as it seems,* Lee Kuan Yew School of Public Policy at the National University of Singapore *11. *Secret TPP treaty (October 16, 2014), Intellectual Property Chapter working document for all 12 nations with negotiating positions.
12.
*TPP Treaty: Intellectual Property Rights Chapter, Consolidated Text (October 5, 2015)* *13. *U.S. International Trade Commission (2014), *U.S. Foreign Direct Investment (FDI) with TPP Countries, 2013*
14. U.S. International Trade Commission (2014), U.S. Goods Trade with TPP Countries, 2014
15. U.S. International Trade Commission (2014), U.S. Private Services Trade with TPP Countries, 2013
16. Williams Brock R. (2013),
*Trans-Pacific Partnership (TPP) Countries: Comparative Trade and Economic Analysis. *Analyst in International Trade and Finance, Congressional Research Service, 7-5700, June 10, 2013
17. WTO (2015),
*Members and Observers* **PHỤ LỤC** **DANH SÁCH CÁC CHỈ DẪN ĐỊA LÝ ĐƯỢC BẢO HỘ TẠI VIỆT NAM** *(Tính đến ngày * *12.11.2015* *)*
|
||
||
||
|
|
|
00001
|
|
01.06.2001
|
|
Phú Quốc
|
|
Nước mắm
|
|
00002
|
|
06.06.2001
|
|
Mộc Châu (Sơn La)
|
|
Chè Shan tuyết
|
|
00003
|
|
13.05.2002
|
|
Cognac
|
|
Rượu mạnh (Cộng hòa Pháp)
|
|
00004
|
|
14.10.2005
|
|
Buôn Ma Thuột
|
|
Cà phê nhân
|
|
00005
|
|
08.02.2006
|
|
Đoan Hùng (Phú Thọ)
|
|
Bưởi quả
|
|
00006
|
|
15.11.2006
|
|
Bình Thuận
|
|
Quả thanh long
|
|
00007
|
|
15.02.2007
|
|
Lạng Sơn
|
|
Hoa hồi
|
|
00008
|
|
23.05.2007
|
|
Pisco
|
|
Rượu (Cộng hòa Peru)
|
|
00009
|
|
25.05.2007
|
|
Thanh Hà (Hải Dương)
|
|
Quả vải thiều
|
|
00010
|
|
30.05.2007
|
|
Phan Thiết
|
|
Nước mắm
|
|
00011
|
|
31.05.2007
|
|
Hải Hậu (Nam Định)
|
|
Gạo Tám Xoan
|
|
00012
|
|
31.05.2007
|
|
Vinh
|
|
Quả cam
|
|
00013
|
|
20.09.2007
|
|
Tân Cương (thái Nguyên)
|
|
Chè
|
|
00014
|
|
25.06.2008
|
|
Hồng Dân (Bạc Liêu)
|
|
Gạo Một Bụi Đỏ
|
|
00015
|
|
25.06.2008
|
|
Lục Ngạn (Bắc Giang)
|
|
Vải thiều
|
|
00016
|
|
30.09.2009
|
|
Hòa Lộc
|
|
Xoài Cát
|
|
00017
|
|
30.09.2009
|
|
Đại Hoàng (Hà Nam)
|
|
Chuối Ngự
|
|
00018
|
|
07.01.2010
|
|
Văn Yên
|
|
Quế vỏ
|
|
00019
|
|
25.06.2010
|
|
Hậu Lộc (Thanh Hóa)
|
|
Mắm tôm
|
|
00020
|
|
19.07.2010
|
|
Huế
|
|
Nón lá
|
|
00021
|
|
08.09.2010
|
|
Bắc Kạn
|
|
Hồng không hạt
|
|
00022
|
|
09.11.2010
|
|
Phúc Trạch
|
|
Quả bưởi
|
|
00023
|
|
19.11.2010
|
|
Scotch whisky
|
|
Rượu mạnh (Scốt-len)
|
|
00024
|
|
19.11.2010
|
|
Tiên Lãng
|
|
Thuốc lào
|
|
00025
|
|
10.10.2011
|
|
Bảy Núi
|
|
Gạo Nàng Nhen Thơm
|
|
00026
|
|
21.03.2011
|
|
Trùng Khánh
|
|
Hạt dẻ
|
|
00027
|
|
10.08.2011
|
|
Bà Đen
|
|
Mãng cầu (na)
|
|
00028
|
|
13.10.2011
|
|
Nga Sơn (Thanh Hóa)
|
|
Cói
|
|
00029
|
|
13.10.2011
|
|
Trà My
|
|
Quế vỏ
|
|
00030
|
|
07.02.2012
|
|
Ninh Thuận
|
|
Nho
|
|
00031
|
|
14.11.2012
|
|
Tân Triều
|
|
Bưởi
|
|
00032
|
|
14.11.2012
|
|
Bảo Lâm
|
|
Hồng không hạt
|
|
00033
|
|
14.11.2012
|
|
Bắc Kạn
|
|
Quýt
|
|
00034
|
|
30.11.2012
|
|
Yên Châu (Sơn La)
|
|
Xoài tròn
|
|
00035
|
|
01.03.2013
|
|
Mèo Vạc (Hà Giang)
|
|
Mật ong
|
|
00036
|
|
29.08.2013
|
|
Năm roi Bình Minh
|
|
Bưởi
|
|
00037
|
|
12.12.2013
|
||
|
Chả mực
|
|
00038
|
|
12.12.2013
|
||
|
Muối ăn
|
|
00039
|
|
18.12.2013
|
||
|
Bưởi
|
|
00040
|
|
18.12.2013
|
||
|
Hoa mai vàng
|
|
00041
|
|
26.03.2014
|
||
|
Con ngán
|
|
00042
|
|
18.9.2014
|
||
|
Tơ tằm truyền thống
|
||
|
25.09.2014
|
||
|
Gạo
|
|
00044
|
|
28.10.2014
|
||
|
Vú sữa Lò rèn
|
|
00045
|
|
28.10.2014
|
||
|
Hạt tiêu
|
|
00046
|
|
05.11.2014
|
||
|
Cam
|
|
00047
|
|
12.11.2015
|
||
|
Sá sùng
*(Nguồn: tác giả tổng hợp từ tài liệu của Cục SHTT Việt Nam)*
[1] Ngày 30.11.2015, WTO đã kết nạp thành viên thứ 162 là Kazakhstan, nguồn: WTO (2015),
*Members and Observers*
[2] Vào tháng 2 hằng năm, Office of the United States Trade Representative (USTR)
*International Intellectual Property Alliance* đều ra Báo cáo đặc biệt số 301 – *Special 301 Report* *, trong đó thống kê tình trạng xâm phạm quyền SHTT tại các quốc gia trên thế giới. Theo đó, năm 2013 có 7 nước (không có Việt Nam) nằm trong danh sách các quốc gia xâm phạm quyền SHTT nhiều nhất trên thế giới * *(* *Priority Watch List)* *. Năm 2014 Việt Nam là một trong 9 nước và năm 2015 Việt Nam là một trong 10 nước có tên * *Priority Watch List.* Cũng cần nhắc thêm là, trong 11 năm liên tiếp, Trung Quốc luôn luôn giữ vị trí đứng đầu trong *Priority Watch List. *
[3] Xin tham khảo thêm: F. Fergusson, Mark A. McMinimy, Brock R. Williams (2015),
*The Trans-Pacific Partnership (TPP) Negotiations and Issues for Congress, *March 20, 2015
[4] Trong bài này, patent được dùng với hàm nghĩa duy nhất để chỉ bằng độc quyền sáng chế.
[5] U.S. International Trade Commission (2014),
*U.S. Goods Trade with TPP Countries, 2014*
[6] Xin tham khảo thêm: U.S. International Trade Commission (2014),
*U.S. Private Services Trade with TPP Countries, 2013*
[7] Theo: U.S. International Trade Commission (2014),
*U.S.* * Foreign Direct Investment (FDI) with TPP Countries, 2013*
[8] Brock R. Williams (2013),
*Trans-Pacific Partnership (TPP) Countries: Comparative Trade and Economic Analysis. *Analyst in International Trade and Finance, Congressional Research Service, 7-5700, June 10, 2013
[9] Trong bài viết này, tác giả sử dụng văn bản
*TPP Treaty: Intellectual Property Rights Chapter, Consolidated Text (October 5, 2015), *có tham khảo một phần bản dịch tiếng Việt do Trung tâm WTO thuộc Bộ Công Thương phát hành.
[10] Xin tham khảo thêm: Nguyễn Thị Quế Anh,
*Phân loại nhãn hiệu theo hình thức của nhãn hiệu*, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Luật học, số 26 (2010), tr.100-108
[11] The International Trade Centre, The World Trade Organization and the United Nations (2009),
*Guide to Geographical Indications*: Linking products and their origins. ISBN 92-9137-365-6 United Nations Sales No. E.09.III.T.2, p.23
[12] Trong bài viết này, những quy định bắt đầu bằng ký hiệu QQ. được trích dẫn từ tài liệu Secret TPP treaty (October 16, 2014), Intellectual Property Chapter working document for all 12 nations with negotiating positions.
[13] The International Trade Centre, The World Trade Organization and the United Nations (2009),
*Tài liệu đã dẫn, * *trang 146.*
[14] Nguồn: The International Trade Centre, The World Trade Organization and the United Nations (2009), sách đã dẫn,
*Countries with trademark protection of GIs*, p.126
### [15] Nguồn: IMF, World Economic Outlook, April 2014
[16]
*(2013) Office United States Trade Representative, * *Stakeholder Input Sharpens, Focuses U.S. Work on Pharmaceutical Intellectual Property Rights in the Trans-Pacific Partnership.*
[17] Center for Drug Evaluation and Research, U.S. Food and Drug Administration (2006),
*Generic Drugs*
[18] Xin tham khảo thêm: European Generic Medicines Association (2007),
*Evergreening of Pharmaceutical Market Protection, *Retrieved 2007-10-19
[19] Cao Minh Quang (2012),
*Drug Price Policy in Vietnam Letting the market set prices is not as easy as it seems,* Lee Kuan Yew School of Public Policy at the National University of Singapore
[20] Xin tham khảo thêm: Trần Văn Hải (2015),
*Bảo hộ sáng chế phương pháp chẩn đoán, điều trị và phẫu thuật cho người khi TPP được vận hành, *Kỷ yếu Hội thảo khoa học *Cơ hội và thách thức về sở hữu trí tuệ khi Việt Nam tham gia thương mại quốc tế, *Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Hà Nội tổ chức ngày 18 tháng 12 năm 2015
[21] Xin tham khảo thêm: Trần Văn Hải (2011),
*Vụ thương hiệu cà phê Buôn Ma Thuột và bài học về bảo vệ tài sản trí tuệ cho các doanh nghiệp Việt Nam*, Tạp chí Hoạt động khoa học số tháng 10.2011 (629), tr. 13-16, ISSN 1859-4794. **SOURCE: TẠP CHÍ THƯƠNG HIỆU VIỆT, SỐ 76 +77 (2016), TR 19-25.**
Filed under:
[LUẬT SỞ HỮU TRÍ TUỆ & CHUYỂN GIAO CÔNG NGHỆ](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-so-huu-tri-tue/) |
## Gửi phản hồi Hủy

Set-Cookie: vstrsnln=8d9ccf84dd2611fdeb177e80d347f5f7; expires=Tue, 17-Jul-2018 06:07:51 GMT; Max-Age=60; path=/


markdown:
**THS. HUỲNH ANH – Giảng viên Đại học An Giang** **Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.** **1. Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp**
Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật như là đối tượng của giao dịch bảo đảm được nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). Tuy nhiên, thuật ngữ này không được giải thích trong Nghị định[1].
Trước đó, ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006. Luật không đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, do đó các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu dựa vào luật chung – Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành[2]. BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật này cũng không đề cập đến thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai”, thay vào đó là những quy định chung về “tài sản hình thành trong tương lai”, nhưng cũng không có mô tả cụ thể về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai[3]. Tuy nhiên, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) có quy định “…Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Với quy định “tài sản đã được hình thành” nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm cũng được xem là tài sản hình thành trong tương lai mà không có giải thích gì thêm nên khi vận dụng vào thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai đã gây nhầm lẫn với một số dạng nhà ở khác[4], dường như không còn đúng nghĩa nhà ở “tương lai”. Vì thế trong quá trình áp dụng quy định chung này đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã gặp những vấn đề vướng mắc, cả về lý luận lẫn thực tiễn.
Đến năm 2014, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT) ra đời đã giải thích thuật ngữ nhà ở “hình thành trong tương lai”. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu”. Bên cạnh đó, Thông tư cũng giới hạn nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp chỉ gồm nhà do các tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng và bán cho tổ chức, cá nhân[5].
Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 đã giải thích rất cô đọng và ngắn gọn về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Thông qua quy định về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Luật cũng cho thấy thế nào là nhà ở đang trong quá trình xây dựng. Theo đó, nếu đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có những giấy tờ cần thiết thể hiện nhà ở sẽ hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong dự án thì phải xây xong phần móng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì vào thời điểm xác lập giao dịch đã có giấy phép xây dựng[6].
Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp như sau:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng (yếu tố đang trong quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt,…) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,..nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tức nhà ở cụ thể này chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây.
**2. Một số vấn đề cụ thể trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai** *2.1. Một số vấn đề lý luận và thực tiễn đã được khắc phục* *2.1.1 Phân biệt nhà ở hình thành trong tương lai với dạng nhà ở đã hình thành nhưng vì lý do nào đó chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu*
Theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ, “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm” và theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai bao gồm “…Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”. Với các quy định này, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu căn cứ vào quy định chung về tài sản hình thành trong tương lai như trên. Điều đó có thể hiểu rằng,nhà ở hình thành trong tương lai có thể bao gồm “tài sản đã hình thành” và “chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu”. Trong thực tiễn, có những trường hợp nhà ở đã hình thành và đã được sử dụng từ lâu nhưng vì lý do này hay lý do khác mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu căn cứ vào quy định trên để xác định đây là nhà ở hình thành trong tương lai thì vô lý, không phù hợp. Bởi thực tế trong trường hợp này nhà ở đã hình thành ổn định. Ngân hàng và cả cơ quan công chứng đều gặp lúng túng trong trường hợp này.
Ngoài ra, một số trường hợp còn có sự nhầm lẫn về đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khi thế chấp tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Thực tế có nhiều trường hợp thế chấp tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, hồ sơ chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất. Điều này đã dẫn đến những tranh cãi, nếu theo hướng dẫn của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì rõ ràng đây vẫn có thể xem là nhà ở hình thành trong tương lai vì thỏa mãn quy định về tài sản hình thành trong tương lai theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, quan điểm khác cho rằng, trên thực tế, đây là một giao dịch liên quan đến nhà ở đã tồn tại và trong hồ sơ thiếu phần giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà ở năm 2005. Bởi lẽ Luật Nhà ở năm 2005 quy định giao dịch về nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Mặc dù sau đó cũng có những văn bản dưới luật đề cập đến thế chấp nhà ở hình thành trong lai, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng vẫn không làm sáng tỏ vấn đề này[7]. Như vậy, trong trường hợp này có được xem là dạng nhà ở hình thành trong tương lai hay không vẫn có những quan điểm khác nhau. Đâu mới là tài sản bảo đảm trong trường hợp này? Ngân hàng có được xem nhà ở đã hình thành trên phần đất đã được thế chấp là tài sản bảo đảm không?
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ra đời đã xác định nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư, xây dựng” hoặc “đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về việc xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất”. Quy định này vẫn chưa thực sự rõ ràng vì vẫn cho rằng, nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng cũng là nhà ở hình thành trong tương lai. Đến Luật Nhà ở năm 2014 khẳng định, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng’’ và ‘‘chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng”. Yếu tố này đã xác định rõ những đối tượng là nhà ở hình thành và đã đưa vào sử dụng không thuộc dạng nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó không còn có sự nhầm lẫn về đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai trong những trường hợp như đã nêu trên.
*2.1.2 Phân biệt thế chấp nhà ở dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai*
Theo Luật Nhà ở năm 2005, muốn thế chấp nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, căn cứ vào quy định này, chủ thể có nhà ở hình thành trong tương lai không thể thực hiện thế chấp tài sản này vì chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thế nên, để thỏa mãn nhu cầu về vốn, người có nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng quy định của pháp luật dân sự và các văn bản dưới luật để thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà, đối tượng giao dịch ở đây là quyền tài sản chứ không phải là tài sản – nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi hai chế định “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” và “tài sản hình thành trong tương lai” là hai chế định hoàn toàn khác nhau[8]. Nhưng bởi vướng quy định của pháp luật trong quá trình vận dụng thế chấp nhà ở trong tương lai, khó thể giao kết hợp đồng thế chấp đúng luật, cơ quan công chứng cũng e ngại và từ chối việc công chứng. Do vậy, ngân hàng cũng chọn lựa hình thức nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu[9]. Điều đó đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng thực sự của hợp đồng thế chấp.
Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần quan trọng phân biệt nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng liên quan đến nhà ở đã hình thành. Bởi thông qua việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “….chưa được đưa vào sử dụng” nên những nhà ở đã hình thành, sử dụng không thuộc phạm vi điều chỉnh này. Chẳng hạn trường hợp một người ký kết hợp đồng mua nhà ở đã hình thành và đã sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu thì đối với chủ thể này, đây không phải là dạng nhà ở hình thành trong tương lai. Và nếu chủ thể mua nhà muốn thế chấp thì trong trường hợp này chỉ có thể thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.
*2.1.3 Tạo được sự thống nhất giữa văn bản hướng dẫn trong đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và luật chuyên ngành*
Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005 quy định cho phép mua bán, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai[10]. Đến năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, tại khoản 2 Điều 61 quy định “tổ chức cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn”, sau đó là Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đã xác định nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp là nhà ở “chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất”. Trong khi đó, tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 là luật chuyên ngành có quy định một trong các điều kiện để thực hiện giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp về nhà ở là cá nhân, tổ chức phải ‘‘có giấy chứng nhận về nhà ở theo quy định của pháp luật”. Như vậy, không thể thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở 2005. Do vậy, trong thực tiễn thế chấp liên quan đến nhà ở, tổ chức, cá nhân, chủ dự án hoặc người mua nhà thế chấp nhà của dự án hình thành trong tương lai dưới dạng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng. Điều này cho thấy sự thiếu nhất quán giữa các văn bản luật, giữa văn bản luật và văn bản dưới luật khiến cho quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không thể thực hiện trong thực tiễn với tư cách nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng trực tiếp của hợp đồng thế chấp. Vấn đề này đã được giải quyết khi Quốc hội ban hành Luật Nhà ở năm 2014 với việc bổ sung định nghĩa và điều kiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán, thế chấp và không yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu[11]. Quy định này đã góp phần tạo được sự thống nhất giữa Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành, góp phần giải quyết được sự vướng mắc cả lý luận và thực tiễn áp dụng văn bản pháp luật.
*2.2 Một số vấn đề vướng mắc phát sinh trong áp dụng* *2.2.1 Vấn đề đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai*
Thứ nhất, có sự thiếu nhất quán về thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực tiễn lại tiếp tục đặt ra vấn đề mới, hiện nay bên cạnh Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, Thông tư số 05/2011/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban hành ngày 16/02/2011 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Thông tư 05)[12]đồng thời đang có hiệu lực. Tuy nhiên, thủ tục đăng ký thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai là khác nhau. Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT cũng quy định rõ là không điều chỉnh giao dịch thế chấp quyền tài sản phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không phủ nhận sự tồn tại của loại giao dịch này[13] và có thể nói đã gián tiếp thừa nhận sự tồn tại đồng thời này[14]. Do vậy, theo quy định hiện hành thì người muốn thế chấp nhà có thể chọn một trong hai cách trên để thế chấp. Theo đó, với quy định trên người thế chấp có thể lựa chọn phương án thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, dẫn đến không đáp ứng được yêu cầu điều chỉnh và kiểm soát về thế chấp nhà ở, trong khi đó, nhà ở hình thành trong tương lai chính là đối tượng thế chấp theo quy định mới. Luật Nhà ở hiện hành cũng có quy định về áp dụng luật nhưng chưa thật sự rõ ràng và việc thế chấp theo hướng quyền tài sản cũng không thể cho là trái luật, với lập luận trường hợp này là thế chấp quyền tài sản mà không phải là thế chấp nhà ở[15].
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT đã yêu cầu khá nhiều điều kiện đối với đối tượng nhà ở được thế chấp[16]. Điều này đã khiến cho bên thế chấp cũng gặp khó khăn trong việc đáp ứng yêu cầu trong hồ sơ thế chấp[17]. Mặc dù, trong kinh doanh, tài sản thế chấp vốn luôn có nguy cơ rủi ro về mặt thương mại.Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, xuất phát từ việc hạn chế rủi ro trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tính toán đến khả năng xử lý tài sản thế chấp thì việc đưa ra những điều kiện xác định nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp là nhà ở chắc chắn sẽ hình thành là cần thiết, bởi đây là tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các loại tài sản đã hiện hữu. Quy định này của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT về những điều kiện thế chấp cũng phù hợp với Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014[18].
Theo chúng tôi, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cần quy định các nội dung sau:
Một là, quy định cụ thể hơn nữa nghĩa vụ của nhà đầu tư trong hỗ trợ người mua nhà cung cấp giấy tờ liên quan trong việc thế chấp nhà ở. Có thể thấy, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT cũng đã có những quy định về nghĩa vụ này của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân được dùng để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng[19]. Tuy nhiên, có lẽ chưa có cơ chế hay chế tài ràng buộc nên nhà đầu tư chưa hết lòng hỗ trợ người mua nhà trong việc cung cấp giấy tờ phục vụ cho việc thế chấp nhà ở tại NHTM. Bởi lẽ, việc nhà đầu tư chuẩn bị sẵn những bản giấy tờ có công chứng[20] là điều không hề khó khăn, không nhất thiết phải đưa bản gốc cho người mua nhà thực hiện công chứng.
Hai là, cần phải khẳng định rõ các giao dịch về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định mới, tức là nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng thật sự của hợp đồng thế chấp, không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo Thông tư 05. Từ đó tạo hẳn một cơ chế pháp lý riêng đối với loại tài sản này, tránh nhập nhằng như hiện nay. Điều này cũng phù hợp với tinh thần của khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014.
Thứ hai, chưa có hướng cụ thể xử lý hậu quả vấn đề một tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần
Trên thực tế thời gian qua, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, còn khách hàng, sau khi ký hợp đồng mua căn hộ thuộc công trình trên, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua căn hộ. Điều này dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trong trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản thế chấp.
Để tránh trường hợp một tài sản thế chấp nhiều lần bởi chính chủ đầu tư dự án, nên trong quy định về điều kiện thế chấp tài sản tại Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014, Luật chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp. Đồng thời, đối với người mua nhà của chủ đầu tư muốn thế chấp nhà ở đã mua phải thỏa mãn điều kiện không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.
Quy định như vậy có thể sẽ góp phần ngăn chặn hiện tượng một tài sản bị đem thế chấp nhiều lần. Tuy nhiên, hệ quả còn lại trong thực tiễn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua vẫn còn chưa khắc phục được, chưa có hướng dẫn cách xử lý, đồng thời những tài sản được thế chấp nhiều lần có khả năng gặp khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. Như đã nêu, phổ biến là trường hợp tài sản thế chấp là một dự án tổng thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư bất động sản, trong đó có tài sản thế chấp là căn hộ, nhà ở cụ thể do cá nhân mua. Do vậy, trong văn bản hướng dẫn cần quy định cần làm rõ cách thức xử lý và trình tự ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và ngân hàng của cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn đối với giao dịch đã xác lập trước ngày Luật này có hiệu lực.
*2.2.2 Vấn đề đăng ký chuyển đổi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi nhà ở hoàn thành*
Điều 16 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định, các bên trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký chuyển tiếp trước khi trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở đã hình thành.
Khoản 8 Điều 4 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định, trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới. Điều này cũng không có gì khác biệt so với quy định chung của pháp luật dân sự. Nguyên tắc chung trong giao dịch dân sự là các bên hoàn toàn có thể điều chỉnh, sửa đổi hợp đồng khi họ muốn (tất nhiên không được gây thiệt hại cho lợi ích của người thứ ba). Tuy nhiên, vấn đề ở đây là khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận nhà ở đã hình thành, tức có những thông tin mới liên quan đến tài sản thế chấp thì điều này tất yếu dẫn đến nhu cầu điều chỉnh, nhưng việc này các bên không thể thực hiện được khi chưa có Giấy chứng nhận. Do vậy, quy định này không có ý nghĩa trong thực tiễn.
Thời gian qua, để hạn chế rủi ro cho mình, các NHTM thường ký hợp đồng ba bên là ngân hàng, nhà đầu tư và người thế chấp là người mua nhà của nhà đầu tư, theo đó thỏa thuận: khi nhận Giấy chứng nhận thì nhà đầu tư có nghĩa vụ chuyển cho ngân hàng để bổ sung hồ sơ, thay vì giao cho người mua nhà. Sau khi có Giấy chứng nhận, ngân hàng chỉ ký bản bổ sung hay ký lại hợp đồng thế chấp để đưa vào đó các thông tin chính xác về nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành nhằm tránh các xung đột về thứ tự ưu tiên với các bên thứ ba. Điều đó cho thấy, pháp luật vẫn còn thiếu những quy định trong điều chỉnh vấn đề này. Pháp luật cần quy định nghĩa vụ, chế tài cụ thể đối với chủ đầu tư về việc hỗ trợ ngân hàng hoàn thành hồ sơ thế chấp nhà ở khi nhà ở đã hình thành, nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của bên nhận thế chấp.
Ngoài ra, không có một quy định nào trong Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải ghi nội dung gì trên Giấy chứng nhận khi thực hiện thủ tục đăng ký chuyển tiếp. Điều này dẫn tới một thực tế là một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn từ chối hồ sơ đăng ký chuyển tiếp trong khi đợi hướng dẫn[21]. Với quy định và thực tiễn này cho thấy, việc chuyển tiếp đăng ký gặp khó khăn. Để thuận lợi cho ngân hàng và bên thế chấp, pháp luật cần có những quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc phối hợp, hỗ trợ bên thế chấp (mua nhà) và ngân hàng thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp. Một giải pháp khác có thể lựa chọn: nhà ở được hình thành đương nhiên là tài sản thế chấp[22]; do vậy, thay vì quy định đăng ký chuyển tiếp, vẫn có thể quy định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơ quan cấp Giấy phải ghi nội dung thế chấp này. Tất nhiên, khi đó cũng không cần ký hợp đồng mới, đăng ký giao dịch bảo đảm mới hoặc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch bảo đảm đã ký hoặc đăng ký, trừ trường hợp các bên có nhu cầu sửa đổi, bổ sung theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, để bảo đảm có sự thống nhất trong quản lý, các cơ quan có thẩm quyền cần nhanh chóng ban hành mẫu chung thống nhất trong việc chuyển đổi này./.
[1] Xem thêm Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ- CP, quy định “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”.
[2] Xem Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về Giao dịch nhà ở và và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 136; Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tư pháp và Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4/10/2007 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
[3] BLDS năm 2005 khi quy định về phân loại tài sản có nhắc đến tài sản có thể được hình thành trong tương lai tại Điều 320 và khẳng định tài sản hình thành trong tương lai cũng có thể thế chấp (Điều 342).
[4] Nhà ở được hình thành qua hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa được sang tên chẳng hạn.
[5] Xem Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT: “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…’’ Theo Điều 5 có quy định nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp chỉ bao gồm đối tượng “căn hộ chung cư xây dựng trong các dự án xây dựng nhà; nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.
[6] Xem thêm Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Điều 148. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
[7] Xem thêm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 27/3/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và Thông tư số 20 TNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
[8] Xem thêm: Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 10 năm 2009, tr. 3-11.
[9] Xem điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
[10] Xem Điều 342 BLDS năm 2005
[12] Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp được sửa đổi bởi Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tư pháp.
[13] Xem Điều 2 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
[14] Xem khoản 6 Điều 4 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định “Trường hợp Nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó”.
[15] Theo khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở hiện hành thì “Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý”.
[16] Tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
[17] Xem thêm Bùi Đức Giang, Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai… vẫn đợi, http://www.thesaigontimes.vn/121966/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-van-doi.html, truy cập ngày 10/8/2015.
[18] Luật Nhà ở còn có thể yêu cầu điều kiện nhiều hơn, chẳng hạn giấy tờ chứng minh nhà ở đã giải chấp đối với nhà ở nằm trong dự án đầu tư đã thế chấp.
[19] Xem điểm a khoản 2 Điều 10 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
[20] Xem Điều 6, Điều 7, Điều 12, Điều 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định về hồ sơ thế chấp, hồ sơ công chứng và hồ sơ đăng ký thế chấp.
[21] Xem thêm: Bùi Đức Giang, Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai…vẫn đợi, http://www.thesaigontimes.vn/121966/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-van-doi.html, truy cập ngày 10/8/2015.
[22] Xem thêm: Phạm Thu Giang, Nguyễn Ngọc Lương, Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của các NHTM – một số vướng mặt pháp lý và đề xuất hướng hoàn thiện, Tạp chí Luật học, số 10, năm 2011, tr. 53.
**SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ** **Trích dẫn từ: ** **http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/mot-so-van-111e-phap-ly-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-tai-nhan-hang-thuong-mai**
Filed under:
[Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dan-su/3-trai-quyen/nghia-vu-va-bao-dam-nghia-vu/), [Tài sản](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dan-su/1-qui-dinh-chung/tai-san/), [Thị trường bất động sản](https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/category/luat-dat-dai/thi-truong-bat-dong-san/) |
QUỐC HUY, on 22 Tháng Ba, 2017 at 4:37 chiều said:
Đã có thông tư 09 thay thế thông tư 01 rồi nha bạn

WARC-Type: response

Content-Type: application/http; msgtype=response

WARC-Identified-Payload-Type: application/xhtml+xml

Server: nginx

X-Content-Type-Options: nosniff

Connection: close

Vary: Cookie

Content-Type: text/html; charset=UTF-8


markdown:
[Trang chủ](https://thuvienso.edu.vn/)Tags Giao trinh tieng nhat so cap
# Tag: giao trinh tieng nhat so cap
[Tự học tiếng Nhật sơ cấp](https://thuvienso.edu.vn/ngoai-ngu-tong-hop/tieng-nhat/tu-hoc-tieng-nhat-so-cap.html)
Giáo trình Tự học tiếng Nhật sơ cấp Ebook tự học tiếng Nhật sơ cấp tiếng Việt cho mọi người mong muốn tiếp cận tiếng...

WARC-Identified-Payload-Type: text/html

Server: LiteSpeed

Accept-Ranges: bytes

Cache-Control: public, max-age=1

Vary: Accept-Encoding, Cookie


markdown:
(PL+) - Sau khi phát hiện, thu giữ số lượng lớn chân, sụn gà đã bốc mùi, không rõ nguồn gốc, lực lượng chức năng...
Nhóm thanh niên đi xe máy không đội mũ bảo hiểm, dàn hàng ngang trên quốc lộ 1, không cho các phương tiện phía sau vượt...
Trong khi con dâu vừa ấm ức vừa bối rối chưa biết xử lý thế nào với nửa con gà bị xé nham nhở, mẹ chồng còn...
Chủ qua đời, chú chó nhớ chủ đến mức không ăn không uống suốt 50 ngày đến mức suy kiệt – câu chuyện do một cô...
Nam thanh niên tỏ ra hung hăng, mở cửa ô tô đạp liên tiếp vào người nữ tài xế bên trong khiến những người chứng...
Chỉ đơn giản là hình ảnh một anh CSGT xuất hiện trong quán trà sữa mua đồ uống đã khiến dân mạng “rần rần”...
Gần đây, nhiều người dùng Facebook trong nước bỗng dưng nhận được hàng loạt lời mời kết bạn của các tài khoản...
Đám cưới của cặp đôi chú lùn - Bạch Tuyết này năm ngoái đã gây xôn xao mạng xã hội. Hơn 1 năm, cuộc sống của...
Cư dân mạng đang 'xôn xao' về đám cưới của cặp đôi được nhiều người đồn đoán là cô dâu lớn hơn chú rể...
Tiệc cưới lần hai của cô dâu Việt L.Nhung được trang trí theo phong cách dát vàng sang trọng. Phía sau tiệc cưới này...
Sự việc chú chó Lucy - người bạn gắn bó với gia đình anh Dương suốt 5 năm cùng đàn chó con nhỏ mới 4 tháng bất...
Khoảnh khắc bình dị của bố và con gái nhỏ bên cạnh công việc hàng ngày của ông bố trẻ là sửa ô tô gây ấn...
'Vi phạm thì đã bị lập biên bản và cũng không thể thay đổi. Còn việc giao lưu là để anh em xả stress sau những giờ...
Chàng sinh viên Bến Tre khiến “gây sốt” cộng đồng mạng qua bức ảnh mặc quần áo quân sự ngồi chăm chỉ...
Những ngày qua cộng đồng mạng xôn xao vụ khu một khu nghỉ dưỡng nổi tiếng tại Đà Nẵng có nhân viên mặc áo đồng...
Chia sẻ của ông bố làm nghề lái xe đường dài cầm điếu thiếu lá ghi lời nhắc nhở của con đang là bức ảnh...
Vụ hành hung, ẩu đả bằng hung khí của 2 nhóm nữ sinh ở Vĩnh Tường (Vĩnh Phúc) ngay trước cổng trường khiến nhiều...
Lợi dụng lúc nhân viên của cửa hàng không để ý, người phụ nữ này đã nhanh tay lấy trộm đi một túi quần áo rồi...


markdown:
*Phong thủy cửa chính giúp ngôi nhà có thêm vận khí tốt. Nguồn ảnh: Tupian114*
Vận thế của mọi thành viên sống trong ngôi nhà bị ảnh hưởng nhất định bởi màu sắc phong thủy cửa chính. Cửa chính là nơi nạp khí quan trọng cho ngôi nhà nên việc sử dụng màu sắc ở khu vực này sẽ đóng vai trò phong thủy rất quan trọng.

Pragma: no-cache

Cache-Control: no-store, no-cache, must-revalidate, post-check=0, pre-check=0


markdown:
**Đề thi học kỳ 2 môn Toán lớp 12 - Chu Văn An năm 2013 - 2014** **Thời gian thi : ** **120 phút** **- Số câu hỏi :** **5 câu** **- Số lượt thi :** **2474** **Chú ý: ** **Để xem lời giải chi tiết vui lòng chọn "Click vào đề thi"**
**Câu 1: ** **Câu 2: ** **Câu 3: ** **Câu 4: ** **Câu 5: **

Vary: Accept-Encoding