LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 janvier 2014), que le 21 février 2003, la société d'Aménagement foncier et d'établissement rural du Languedoc-Roussillon, bénéficiant d'une convention de mise à disposition sur diverses parcelles appartenant aux consorts X... et au GFA du domaine X..., a consenti un bail de trois années à l'EARL Jaume sur ces parcelles ; que par acte sous seing privé du 27 novembre 2003, M. Jean-Laurent X..., M. Jean-Louis X..., Mme Laure X..., Mme Agnès X..., Mme Renée Z... veuve X... et la société GFA Domaine X... ont signé une promesse de vente portant sur le fonds immobilier d'une superficie totale de 25 ha 36 a 82 ca au profit de la SAFER avec faculté pour cette dernière de se substituer une ou plusieurs personnes physiques ; que par acte notarié du 4 mars 2004, l'EARL Alain Jaume, se substituant à la SAFER, a acquis pour un prix de 983 000 euros les biens situés à Saint-Genies-de-Comolas, lieudit... pour une contenance de 1 ha 16 a et 95 ca, Saint-Laurent des arbres, lieudit... et... pour une contenance de 15 ha 30 a et 23 ca ; que l'EARL Jaume soutenant qu'une partie des parcelles vendues n'étaient pas plantées en vignes AOC Lirac, a, après expertise, assigné les consorts X... en nullité de la vente portant sur 1 ha 40 ca de bois vendus au prix de la vigne AOC Lirac et paiement de la somme de 133 910, 98 euros ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. Jean-Laurent X..., Mme Danielle Y... épouse X..., Mme Renée X... et la société GFA Domaine X... n'avaient pas respecté leur engagement pris dans l'acte de vente du 4 mars 2004 de délivrer à l'EARL Alain Jaume la totalité des parcelles cadastrées C 352, 353, 355, 356, 357, 358 et 360 sises lieudit... à Saint-Laurent des Arbres en nature de vigne AOC Lirac, que la livraison de parcelles en nature de vignes AOC Lirac était une obligation essentielle du contrat, que la clause " état du bien " stipulée dans l'acte de vente n'avait pas pour effet de supprimer la responsabilité du vendeur qui n'avait pas exécuté convenablement son obligation de délivrance conforme et que l'exploitation du vignoble confiée à la société Alain Jaume lors de la location des parcelles à partir de février 2003 ne pouvait-être considérée comme le révélateur avant la vente de cette non-conformité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui n'a pas violé le principe de la contradiction, a pu en déduire que les vendeurs devaient-être condamnés à réparer les conséquences dommageables résultant du non-respect de leur engagement et a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du moyen qui n'apparaît manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Jean-Laurent X..., Mme Renée X... et la société GFA Domaine X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Jean-Laurent X..., Mme Renée X... et la société GFA Domaine X... à payer à la société Alain Jeaume la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Jean-Laurent X..., Mme Renée X... et la société GFA Domaine X... Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Jean-Laurent X..., Mme Renée X... et la société GFA Domaine X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit les consorts X... tenus de réparer les conséquences dommageables résultant du non-respect de leur engagement pris dans l'acte de vente du 4 mars 2004 de délivrer à l'E. A. R. L. ALAIN JAUME la totalité des parcelles cadastrées C 352, 353, 355, 356, 357, 358 et 360 sises lieudit... à Saint Laurent des Arbres en nature de vigne AOC Lirac, et d'avoir condamné les consorts X... in solidum à payer à l'E. A. R. L. ALAIN JAUME la somme de 81 392, 25 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à la date de sa décision, Aux motifs que « L'E. A. R. L. Jaume reprend les conclusions de l'expert judiciaire qui a mesuré sur les parcelles sises sur la commune de Saint Laurent des Arbres, lieudit ... d'une superficie totale de 8 ha 12 a 62 ca, une superficie réellement plantée en vignes AOC Lirac de 6 ha 72 a 62 ca, le différentiel de 1 ha 40 a correspondant à la partie Nord des parcelles 352, 353, 355, 356, 357, 358 et à la partie Nord Ouest de la parcelle 360 qui sont en nature de bois et garrigue ; Ce constat caractérise pour l'E. A. R. L. Alain Jaume la non exécution de l'engagement selon lequel la totalité des parcelles 352, 353, 355, 356, 357 et 358 devait être plantée en vigne ; Cette énumération apporte aux intimés une connaissance suffisante de l'objet de la demande qui comprend nécessairement la parcelle C 360 incluse dans ce différentiel invoqué dans des écritures qui leur ont été régulièrement signifiées aux termes desquelles l'E. A. R. L. Alain Jaume ne sollicite plus l'annulation de la vente portant sur ha 40 ca de bois vendus au prix de la vigne AOC Lirac mais une compensation de valeur des terres en raison de leur non-conformité à l'usage attendu ; L'action désormais qualifiée en diminution du prix et indemnisation de préjudice repose sur la convention entre les parties, obligation civile dont l'existence même s'oppose à la répétition des règlements intervenus mais n'exclut pas néanmoins de rechercher sur le fondement de l'article 1147 du Code civil visé par l'appelante la responsabilité contractuelle du vendeur qui n'a pas exécuté convenablement son obligation de délivrance qui doit répondre aux caractéristiques de la chose en considération desquelles la vent est censée avoir été conclue ; En l'espèce, la clause " Etat du bien " stipulée dans l'acte de vente (page 27 de l'acte du 4 mars 2004) selon laquelle " le nouveau propriétaire prendra le bien dans son état, au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre l'ancien propriétaire, pour quelque cause que ce soit, et notamment... pour erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte " n'a pas pour effet de supprimer cette responsabilité dès lors que la livraison de parcelles en nature de vignes AOC Lirac plantées sur une surface déterminée est une obligation essentielle du contrat ; Par ailleurs, l'exploitation du vignoble confié à l'E. A. R. L. Alain Jaume lors de la location des parcelles à partir de février 2003, ne peut être considérée comme le révélateur, dès avant la vente, de cette non-conformité par rapport à un état des lieux qui, à la date du 19 mars 2003, indiquait que l'encépagement correspondait à la totalité des parcelles C 358, 357, 355, 353, 352, 351 et 350, hormis l'assiette d'une servitude de passage dont il était précisé qu'elle s'exerce en bordure des vignes, cette indication pouvant convaincre l'E. A. R. L. Alain Jaume que l'emprise du vignoble n'allait pas au-delà de cette limite ; De surcroît, les consorts X..., qualifiés comme l'E. A. R. L. Alain Jaume de " professionnel de même qualité ", auraient dû avoir une connaissance précise de la teneur de leur patrimoine. Ils ne peuvent invoquer une mise en situation préalable d'exploitation de l'acquéreur pour éluder la responsabilité du vendeur ; Dans ce cas, les consorts X... et le G. F. A. Domaine de X... devront leur garantie à l'E. A. R. L. Alain Jaume au titre de l'inexécution partielle de l'obligation de délivrer une chose conforme à l'usage attendu ; Les dommages-intérêts qu'il convient d'allouer en réparation du préjudice subi par l'E. A. R. L. Alain Jaume seront à la hauteur de la différence de valeur entre la partie plantée en vigne AOC Lirac et celle non plantée. Sur la base d'un prix de 963 000 euros pour une superficie de 14 ha 34 a 93 ca en nature de vigne et de 20 000 euros pour 2 ha 12 a 25 ca en nature de bois, le prix à l'hectare représente 67 111, 29 euros en AOC Lirac et 9 422, 85 euros pour la partie non plantée. L'indemnité qui peut être accordée représente un montant de 80 763, 81 euros (93 955, 80-13 191, 99) pour une superficie considérée de 1 ha 40 a dont l'E. A. R. L. Alain Jaume conserve la propriété ; Cette différence de valeur a une incidence sur les dépenses ou frais liés à la vente, en l'occurrence les émoluments proportionnels versés au notaire, supportés par l'E. A. R. L. pour un montant de 8 400, 60 euros qui aurait dû être limité à 7 772, 16 euros pour une valeur des parcelles de 902 236, 19 euros, soit une différence de 628, 44 euros ; En revanche, il n'est pas démontré d'incidence sur le cautionnement versé à la Safer dont les modalités de calcul ne sont pas précisées ni encore sur le montant de l'emprunt que l'E. A. R. L. Jaume a souscrit à hauteur de 1 165 000 euros pour financer l'opération en complément d'un apport limité à 840 euros ; L'E. A. R. L. Alain Jaume ne peut pas davantage imposer au vendeur la restitution de sommes acquittées en exécution d'obligations qui n'ont pas de lien avec la vente. Il en est ainsi du loyer payé à la Safer et de la quote-part sur les impôts fonciers au titre du même engagement locatif et enfin de la taxe foncière payée les années suivantes qu'aucune pièce ne vient justifier ; Le jugement du 12 juillet 2012 sera infirmé en toutes ses dispositions et en conséquence de la déclaration de responsabilité du vendeur, M. Jean-Laurent X..., Mme Danielle Y... épouse X..., Mme Renée X... et le G. F. A. Domaine de X... seront condamnés in solidum à payer à l'E. A. R. L. Alain Jaume la somme de 81 392, 25 euros de dommages-intérêts ; Les intérêts au taux légal seront fixés en application de l'article 1153-1 du Code civil à la date de la présente décision » ; 1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la Cour d'appel a, d'office, affirmé que la livraison de parcelles en nature de vignes AOC Lirac plantées sur une surface déterminée serait une obligation essentielle du contrat litigieux et déduit de cette qualification l'inefficacité la clause de non garantie de contenance et de désignation précitée ; que, faute d'avoir mis les parties en mesure de débattre au préalable de ce moyen, la Cour a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ; 2°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la Cour d'appel a, d'office, affirmé que l'état des lieux du 19 mars 2003 avait fait obstacle à la prise de conscience par l'E. A. R. L. de l'étendue réelle de l'encépagement, en dépit du fait qu'elle avait exploité les terres durant un an antérieurement à la vente et postérieurement à cet état des lieux ; que, faute d'avoir mis les parties en mesure de débattre au préalable de ce moyen, la Cour a derechef violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ; 3°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la Cour d'appel a, d'office, affirmé que les consorts X..., qualifiés par l'acte de vente de « professionnels de même qualité » que l'E. A. R. L. ALAIN JAUME, auraient dû avoir une connaissance précise de la teneur de leur patrimoine, ce qui leur interdisait d'invoquer le bénéfice de la clause de non garantie de contenance ; que, faute d'avoir mis les parties en mesure de débattre au préalable de ce moyen, la Cour a violé une fois de plus le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ; 4°) Alors que lorsque la vente commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet suivie de la mesure, l'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire ; que la clause de non garantie de contenance, licite, stipulée au contrat de vente litigieux, faisait obstacle à l'exercice par l'E. A. R. L. ALAIN JAUME d'une action directement ou indirectement fondée sur la prétendue insuffisance de la superficie encépagée des parcelles vendue ; que, spécialement, elle faisait obstacle au succès d'une action en responsabilité pour violation de l'obligation de délivrer une surface correspondant à la superficie totale des parcelles vendues, encépagée de vignes AOC Lirac ; qu'ainsi, en déduisant du prétendu caractère essentiel de cette obligation l'inefficacité de la clause de non garantie de contenance, la Cour d'appel a violé l'article 1619 du Code civil par refus d'application ; 5°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... faisaient valoir que l'E. A. R. L. ALAIN JAUME avait exploité l'intégralité des parcelles durant plus d'un an avant de décider d'en faire l'acquisition, que, lors de son acquisition, elle connaissait parfaitement la rentabilité, particulièrement faible, des parcelles qui en faisaient l'objet et qu'en sa qualité de professionnelle, elle n'avait pu que s'interroger sur l'origine d'un tel écart et qu'en déduire qu'il s'expliquait par la superficie encépagée, qu'elle avait ainsi nécessairement acceptée ; que, faute d'avoir répondu à ces conclusions, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 6°) Alors, et partant, que faute d'avoir recherché, comme le lui demandaient les consorts X..., si l'E. A. R. L. ALAIN JAUME, qui avait exploité l'intégralité des parcelles durant plus d'un an avant de décider d'en faire l'acquisition, ne connaissait pas parfaitement la rentabilité, particulièrement faible, de ces parcelles et si, en sa qualité de professionnelle, elle ne s'était pas nécessairement interrogée sur l'origine d'un tel écart et n'en avait pas nécessairement déduit qu'il s'expliquait par la superficie encépagée, qu'elle avait dès lors acceptée en acquérant l'exploitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même Code ; 7°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... faisaient valoir que l'E. A. R. L. ALAIN JAUME avait procédé, dans le courant de l'année 2003, à l'installation d'un palissage à 5 fils sur l'intégralité du domaine objet de la vente et qu'elle n'avait pu manquer de constater, eu égard à la longueur du fil nécessaire, inférieure de 40 km à celle qui aurait été nécessaire dans l'hypothèse où les vignes auraient recouvert la totalité de la superficie des parcelles, que tel n'était pas le cas ; que, faute d'avoir répondu à ces conclusions, la Cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 8°) Alors, et partant, que faute d'avoir recherché, comme le lui demandaient les consorts X..., si l'E. A. R. L. ALAIN JAUME, qui avait procédé, dans le courant de l'année 2003, à l'installation d'un palissage à 5 fils sur l'intégralité du domaine objet de la vente, avait pu ne pas constater, eu égard à la longueur du fil nécessaire, inférieure de 40 km. à celle qui aurait été nécessaire dans l'hypothèse où les vignes auraient recouvert la totalité de la superficie des parcelles, que tel n'était pas le cas, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil, ensemble de l'article 1147 du même Code ; 9°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... faisaient valoir que l'E. A. R. L. ALAIN JAUME, professionnel de la viticulture, n'avait pu manquer de déduire la surface exacte de l'encépagement de l'absence de proportions entre les quantités de produits phytosanitaires utilisés et la superficie totale des parcelles, constatée par elle au cours de sa première année d'exploitation, antérieure à la vente ; que, faute d'avoir répondu à ces conclusions, la Cour d'appel, une fois de plus, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 10°) Et alors enfin que faute d'avoir recherché, comme le lui demandaient les consorts X..., si l'E. A. R. L. ALAIN JAUME, professionnel de la viticulture, avait pu ne pas déduire la surface exacte de l'encépagement de l'absence de proportions entre les quantités de produits phytosanitaires utilisés et la superficie totale des parcelles, absence de proportion constatée par elle au cours de sa première année d'exploitation, antérieure à la vente ; que, faute d'avoir répondu à ces conclusions, la Cour d'appel a une fois de plus privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même Code.
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