LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 28 octobre 2013), que Mme X..., propriétaire du lot n° 2 dépendant d'un ensemble immobilier régi par un règlement de copropriété établi le 12 novembre 1975, a assigné M. et Mme Y..., propriétaires du lot n° 1 en revendication de la propriété exclusive d'une parcelle de terrain d'une superficie de 105 m2 et en négation de tout droit de jouissance à leur profit sur cette surface ; Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé que la mère de Mme X... avait acquis de M. Z..., par acte du 12 novembre 1975, le lot n° 2 comprenant les parties divises et indivises constituant les 350/ 1000èmes de la propriété du sol de l'ensemble immobilier dont il était précisé, selon un renvoi figurant en page 19 de l'acte, qu'ils représentaient une surface de 125 m2 et qu'aussi bien ce titre que le règlement de copropriété faisaient état pour le lot n° 2 de cette surface au sol de 125 m2, la cour d'appel, devant laquelle il n'a pas été allégué le caractère ambigu de l'acte de vente ni la nécessité de rechercher la volonté des parties, a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant tenant à la prescription acquisitive abrégée, que les droits des époux Y... devaient s'exercer sur la superficie conservée par M. Z..., constituant le lot n° 1 qu'il leur avait vendu, en ce compris la jouissance du terrain de 105 m2 revendiqué par Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'avoir dit que le lot n° 2 de la copropriété située rue ... à Aubière, cadastrée section AE n° 53 et 54, lot dont Mme Z... est propriétaire, a une surface au sol de 125 m ² comprenant la surface au sol de la maison d'habitation et celle du jardin autour de la maison dont Mme Z... a la jouissance exclusive, et d'avoir débouté Mme Z... de l'ensemble de ses demandes, Aux motifs propres que « Vu le jugement rendu le 11 septembre 2012 par le Tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand déboutant Mme Yvette X... épouse Z... d'une demande tendant à voir sanctionner des empiétements sur sa propriété rue ... à Aubière, ainsi que des entraves mises par ses voisins, les époux Y..., à l'exercice d'une servitude de passage dont elle bénéficie sur leur propriété ; Vu la déclaration d'appel reçue le 31 octobre 2012 au greffe de la Cour ; Vu les dernières conclusions notifiées les 11 septembre 2013 pour Mme Z... et 29 août 2013 pour les époux Y... ; Attendu que les circonstance de fait à l'origine de la procédure et les prétentions alors avancées par chacune des parties sont exactement rapportées par le jugement susvisé ; Attendu que Mme Z... entendait alors contester l'existence d'une copropriété et voir constater qu'elle serait seule propriétaire d'une surface de 105 m ² et que les deux propriétés concernées feraient l'objet d'une division ; Que devant la Cour, elle ne reprend pas ses prétentions visant à voir mettre à néant le règlement de copropriété mais persiste dans sa demande tendant à voir constater qu'il n'existe pas de parties communes sur la parcelle que les époux Y... prétendent indivise et qu'il n'existe donc pas de droit de jouissance au profit de ces derniers sur une surface de 105 m ² dépendant de son lot ; Attendu que la difficulté et le litige qui s'en est suivi s'expliquent par l'origine de biens soumis à un règlement de copropriété qui, du fait du caractère familial de l'occupation des biens, avait prévu que les terrains attenants aux bâtiments seraient parties communes ; Attendu que les contestations de l'appelante se rapportant aux énonciations des titres respectifs ne peuvent être admises ; que sa mère a acquis le 12 novembre 1975 le lot n° 2 comprenant les parties divises et indivises constituant les 350/ 1000èmes dont il est précisé, selon un renvoi figurant page 19 de l'acte qu'ils représentent une surface d'un are et 25 ca ; que les droits des époux Y... doivent en conséquence s'exercer sur le surplus qui avait été conservé par M. Z... duquel ces deniers ont acquis le lot n° 1, soit 8 a 49 ca-1 a 25 ca = 7 a 24 ca et qu'en tout état de cause ils ont acquis par prescription abrégée ; Attendu que l'appelante soutient encore à tort que le statut de la copropriété n'aurait pas vocation à s'appliquer alors que les titres de propriété y font référence, ce statut a précisément été mis en place pour satisfaire à un arrêté préfectoral autorisant antérieurement un lotissement mais interdisant pour l'avenir toute nouvelle division des lots concernés ; Attendu que l'application de ce statut de la copropriété qui s'est traduite par la mise en place d'un règlement de copropriété faisant état de " parties communes "'pour qualifier les jardins attenants aux habitations ne peuvent (sic) permettre de se référer, comme le fait Mme Z..., à des surfaces ; qu'il n'existe aucune corrélation entre les tantièmes détenus et la surface du lot qui est attribué à un copropriétaire alors que par ailleurs tant le titre de l'appelant que le règlement de copropriété font état pour le lot n° 2 d'une surface au sol de 1 a 25 ca ; qu'il ne peut ainsi sur ce point qu'être fait droit à l'appel incident des intimés » ; Et aux motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Sur la propriété respective des parties et le règlement de copropriété : En vertu de l'acte de vente du 12 novembre 1975 que (sic) le lot n° 2 acquis par Madame Z... a (sic) surface totale de 194 m ² et se compose de la pleine propriété de la maison d'habitation et de la jouissance exclusive du jardin autour de la maison. Un renvoi en fin d'acte fait état d'une surface au sol de 125 m ² sans qu'il soit vraiment possible de déterminer s'il s'agit de la surface au sol de la maison ou de celle du jardin. Ce lot est régi par le règlement de copropriété du 12 novembre 1975 qui a divisé les lots de la propriété cadastrée section AE n° 53 et 54 commune d'Aubière de la manière suivante :- le lot n° 1, propriété des époux Y..., comprend une maison individuelle, le droit à la jouissance exclusive du sol d'assiette de la maison, du jardin attenant et de la bande de terrain pour une surface totale de 7 a 24 cour d'appel de (sic) (724 m ²) représentant 650/ 1 000ème des parts de la copropriété ;- le lot n° 2, propriété d'Yvette Z..., comprend une maison individuelle, le droit à la jouissance exclusive du sol d'assiette de la maison et du jardin autour pour une surface totale de 1 a 25 ca (125 m ²) représentant 350/ 1000ème des parts de la copropriété. Par ailleurs, l'article 4 du règlement de copropriété dispose :- que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ;- que, par exception, les jardins attenant aux maisons individuelles, bien que réservées à l'usage exclusif et privatif des propriétaires desdites constructions, resteront parties communes ;- que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont édifiées les constructions ainsi que tous les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier. Il s'ensuit que tout le sol de la copropriété en cause constitue une partie commune. La demande de Madame Z... tendant à faire constater l'absence de parties communes sur le terrain de la rue ... à Aubière, le caractère désuet du règlement de copropriété et la constitution d'une parcelle autonome de la copropriété s'analyse ainsi en une demande de modification de ce règlement. Or, en application de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, c'est à l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des deux tiers des voix qu'il appartient de modifier le règlement de copropriété. Le juge n'a pas le pouvoir de procéder à une telle modification. Dans ces conditions, Madame Z... ne peut qu'être déboutée de sa demande relative à l'absence de parties communes et à la constitution d'une parcelle autonome. Toutefois, compte tenu du caractère conflictuel des relations entre les parties, il serait judicieux que celles-ci envisagent d'un commun accord de mettre un terme à une copropriété dont l'utilité peut effectivement être discutée. Alors que l'acte de vente du 12 novembre 1975 définit le lot n° 2 vendu à Mme X... comme «- Une maison individuelle à usage d'habitation sises à Aubière rue ..., élevée sur terre-plein d'un simple rez-de-chaussée sous terrasse ; occupant au sol une surface de,- le droit à la jouissance exclusive du jardin autour de cette maison (...)- et les trois cent cinquante millièmes de la propriété du sol de l'ensemble immobilier ci... 350/ 1000e » ; qu'un renvoi n° 2 à la p. 19 de l'acte, comporte les mots : « occupant au sol une surface de un are vingt cinq (1 a 25 ca) » ; qu'en considérant comme clair et univoque ce renvoi pourtant susceptible d'avoir plusieurs sens possibles, de sorte qu'il était ambigu et appelait une recherche de l'intention des parties, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'avoir dit que le lot n° 2 de la copropriété située rue ... à Aubière, cadastrée section AE n° 53 et 54, lot dont Mme Z... est propriétaire, a une surface au sol de 125 m ² comprenant la surface au sol de la maison d'habitation et celle du jardin autour de la maison dont Mme Z... a la jouissance exclusive, et d'avoir débouté Mme Z... de l'ensemble de ses demandes, Aux motifs que « les droits des époux Y... doivent en conséquence s'exercer sur le surplus qui avait été conservé par M. Z... duquel ces deniers ont acquis le lot n° 1, soit 8 a 49 ca-1 a 25 ca = 7 a 24 ca et qu'en tout état de cause ils ont acquis par prescription abrégée » ; 1°) Alors que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; que, toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que constitue un juste titre le titre qui, considéré en soi, abstraction faite de la qualité de l'aliénateur, serait de nature à transférer la propriété à celui qui invoque la prescription ; que l'acte du 3 août 2001 ne pouvant aucunement avoir la signification qui lui est prêtée par la Cour d'appel, il s'ensuit que les époux Y... ne disposent d'aucun titre pour la surface litigieuse, qu'a fortiori ils ne disposent d'aucun juste titre pour cette surface et que, par voie de conséquence, ils ne peuvent invoquer le bénéfice de la prescription abrégée ; qu'en affirmant néanmoins que les époux Y... ont « en tout état de cause » acquis la propriété de la surface litigieuse par prescription décennale ou, en d'autres termes, que dans l'hypothèse où ses premiers motifs, tenant au contenu de l'acte selon elle favorable aux époux Y..., seraient erronés, ceux-ci n'en devraient pas moins être considérés comme propriétaires, pour avoir usucapé par dix ans, la Cour d'appel a violé l'article 2272 du Code civil ; 2°) Alors que la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que les époux Y... avaient acquis la propriété de la surface litigieuse par prescription décennale sans rechercher, comme Mme Z... le lui demandait, si les époux Y... avaient jamais eu la possession, a fortiori la possession paisible, de la surface litigieuse, Mme Z... et ses locataires n'ayant jamais cessé de la posséder et s'étant toujours opposés à toutes les tentatives des époux Y... pour la posséder de force ; que faute d'avoir procédé à cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2272 du Code civil ; 3°) Alors et en tout état de cause, que Mme Z... faisait valoir en appel que les époux Y... n'avaient jamais eu la possession, a fortiori la possession paisible, de la surface litigieuse, dès lors qu'elle-même et ses locataires n'avaient jamais cessé de la posséder et s'étaient toujours opposés à toutes les tentatives des époux Y... pour la posséder de force ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions déterminantes, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°) Alors que la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que les époux Y... avaient acquis la propriété de la surface litigieuse par prescription décennale sans rechercher, comme Mme Z... le lui demandait, si lesdits époux Y..., assignés en justice par Mme Z... le 9 novembre 2010 soit moins de dix années après leur acquisition, datée du 3 août 2001, avaient pu joindre à leur prétendue « possession » celle de leur auteur, M. Marcel Z..., alors qu'à la date de leur acquisition, la surface litigieuse, depuis plusieurs années, n'était plus exploitée par leur vendeur mais par Mme Z... elle-même ; que faute d'avoir procédé à cette recherche, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 2272 du Code civil ; 5°) Alors et en tout état de cause, que Mme Z... faisait valoir en appel qu'elle avait assigné les époux Y... en justice le 9 novembre 2010 soit moins de dix années après leur acquisition, datée du 3 août 2001, et que lesdits époux Y... n'avaient pu joindre à leur prétendue « possession » celle de leur auteur, M. Marcel Z..., dès lors qu'en 2001, année de leur acquisition, la surface litigieuse, depuis plusieurs années, n'était plus exploitée par leur vendeur mais par elle-même ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions déterminantes, la Cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté Mme Z... de sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme Y... à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait des agressions et tentatives d'appropriation répétées d'une partie du lot numéro 2, Aux motifs propres que « que les droits des époux Y... doivent (...) s'exercer sur le surplus qui avait été conservé par M. Z... duquel ces deniers ont acquis le lot n° 1, soit 8 a 49 ca-1 a 25 ca = 7 a 24 ca et qu'en tout état de cause ils ont acquis par prescription abrégée » ; Et aux motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Madame Z... soutient avoir été victime d'empiètements sur sa propriété et d'abus de leur droit de propriété par les époux Y.... Mais à l'appui de ses dires elle ne produit que les courriers adressés par elle en 2007 soit au Procureur de la République de Clermont-Ferrand soit aux défendeurs eux-mêmes. En l'absence de tout constat émanant de tiers, les écrits de la seule demanderesse ne suffisent pas à rapporter la preuve des agissements fautifs des défendeurs. (...). Compte tenu de ces observations, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes de dommages-intérêts respectives des parties » ; Alors qu'en appel, Mme Z... sollicitait la condamnation de M. et Mme Y... à lui payer « une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi du fait des agressions et tentatives d'appropriation répétées d'une partie du lot numéro 2 » ; qu'à l'appui de sa demande, elle invoquait notamment le préjudice qu'elle avait elle-même subi suite aux agressions tant physiques que verbales commises à l'encontre de ses locataires par M. Y... ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
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