LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Ederki échouait à démontrer qu'elle avait eu la jouissance libre et exclusive d'une surface délimitée dans l'entrepôt de la société Mintegui logistique avec libre accès et possession des clés, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, déduire de ce seul motif que la convention du 1er avril 2001 ne pouvait être qualifiée de bail commercial ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen pris en sa première et deuxième branches qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Ederki aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Ederki à payer 3 000 euros à la société Mintégui logistique ; rejette la demande de la société Ederki ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Ederki L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté la société EDERKI de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la prétention de la société EDERKI tendant à bénéficier d'un bail commercial sur un entrepôt ou des locaux qui ne sont plus les mêmes que ceux dans lesquels l'activité s'exerçait pose une difficulté préalable, dans la mesure où son argumentation est fondée sur des locaux accessoires qui seraient nécessaires à son exploitation, par application de l'article L.145-1 1° du code de commerce ; que la société EDERKI n'a formulé aucune protestation sur ce transfert des locaux à partir du 31 janvier 2007, ce qui relativise singulièrement la portée de son argumentation sur le caractère accessoire et nécessaire de l'entrepôt loué antérieurement par la SCI CEP à la société MINTEGUI LOGISTIQUE ; que par ailleurs et postérieurement à la résiliation de la convention effectuée par la société MINTEGUI LOGISTIQUE suivant correspondance du 26 septembre 2007 pour le 31 mars 2008, dans les conditions et selon les modalités prévues, la société EDERKI a décliné l'offre de la société MINTEGUI LOGISTIQUE tendant à lui consentir un bail sur ses locaux non pas parce qu'il s'agissait d'un bail dérogatoire mais uniquement parce que, ce local n'étant pas clos, son assureur ne pouvait pas la couvrir ; qu'elle demandait par conséquent à la société MINTEGUI LOGISTIQUE soit de clôturer la zone louée, soit de prendre en charge les risques liés au stockage de produit, telle que vous l'assumez aujourd'hui, ce qui équivaut à reconnaître d'une part que l'entrepôt dans lequel s'exerçait l'activité de prestations logistiques ne constituait pas un local commercial clos et délimité pouvant être assuré, d'autre part qu'elle n'avait pas cette qualité de preneur à bail commercial ; que la société EDERKI ne justifie pas précisément de l'activité d'intégrateur avec création de produits qu'elle énonce, son objet social tel que résultant de l'extrait k bis est le suivant : négoce et courtage de tous produits de conserves et d'alimentation français ou étrangers, exploitation de toutes activités d'agence commerciale de négoce et de courtage de tous produits de conserves, étant précisé que cet objet a été modifié à compter du 7 juillet 2008, postérieurement à la résiliation de la convention ; qu'elle a transféré son siège social à compter de cette même date de Bayonne, (avenue de la légion tchèque le Forum) à Mouguerre (lieudit Barthes neuve) devenu le lieu de son établissement principal ; que l'activité .de la société MINTEGUI LOGISTIQUE, selon l'extrait k bis produit, est le transport publie de marchandises, l'affrètement et la logistique ; que la convention signée le 1er avril 2001 entre les parties, qui représente la contractualisation de prestations logistiques qui lient les deux sociétés depuis le 1er avril 1994, est intitulée CONVENTION DE PRESTATIONS LOGISTIQUES ; que les prestations logistiques que la société MINTEGUI LOGISTIQUE effectue pour le compte de la société EDERKI sont précisées comme suit dans cette convention : - réception marchandises et contrôle conformité quantitatif avec bon de livraison, -stockage et manutention- afférentes des produits, - préparation des bons de commande, -établissement des étiquettes d'expéditions et des bons de livraison, - remise des marchandises aux différents transporteurs, - tenue d'un inventaire informatique permanent du stock, -compte rendu journalier de l'état des marchandises et des mouvements, - inventaire contradictoire mensuel physique ; qu'il s'agit donc de prestations tendant à la réception de marchandises, de leur stockage, de la préparation des commandes et de la remise aux transporteurs pour réexpédition ; que la surface d'entrepôts allouée pour cette activité est précisée : 700 m² ; que le tarif des prestations est fixé au prix forfaitaire de 5.335,72 € HT, révisable chaque année ; que la durée de cette convention est d'un an, reconductible par tacite reconduction pour des périodes de même durée, avec dénonciation moyennant un préavis de six mois ; que deux avenants ont été signés entre les parties : -le 1er avril 2002 portant révision du tarif des prestations à 6.800 € HT compte tenu de l'évolution de l'activité de la société EDERKI et de l'augmentation des différents éléments composant le prix de revient des prestations logistiques, - le 1er avril 2005 portant nouvelle révision du tarif des prestations à 7.500 € HT, compte tenu de la mise en place d'une gestion plus fine des produits, des nouvelles procédures avec CARREFOUR (étiquetage palettes) et de l'augmentation de la surface allouée à cette activité (800 m2) ; qu'il résulte incontestablement des écritures de la première procédure introduite par la société MINTEGUI LOGISTIQUE le 9 avril 2009 sur des factures impayées (jugement du tribunal de commerce de Bayonne du 8 février 2010 et arrêt du 4 juillet 2011) que la société EDERKI n'a pas argumenté de l'existence d'un quelconque bail commercial relativement à la convention du. 1er avril 2001, alors qu'elle a introduit son action en paiement d'une indemnité d'éviction sur ce fondement par acte du 10 novembre 2009, en cours de cette première procédure, ce qui témoigne pour le moins d'une contradiction ; que les termes de la convention du 1er avril 2001, contractualisant des prestations logistiques qui existent depuis plus de 15 ans, dont on peut déduire qu'ils ont été précisément choisis, ne comportent aucune stipulation traitant de la mise à disposition à titre onéreux de locaux dans lesquels la société EDERKI exploiterait personnellement une activité, comme le fait remarquer la société MINTEGUI LOGISTIQUE, la convention ne fait aucunement référence à l'existence d'un bail, et encore moins d'un bail commercial, ni des dispositions applicables, mais concerne uniquement des prestations logistiques, détaillées précisément ; que la société EDERKI n'explique pas en quoi cette convention, d'une durée d'un an reconductible par tacite reconduction pour des périodes de même durée, pourrait être qualifiée de bail commercial dont les dispositions sur la durée sont d'ordre public, elle n'argumente pas plus sur un éventuel bail dérogatoire ou une convention d'occupation précaire qui résulterait de la volonté des parties ; qu'elle se prévaut d'un document intitulé SITUATION 01/01/2001 rapportée à prix 2002, à en-tête de la société MINTEGUI LOGISTIQUE, qui comporte le terme de LOCATION, pour en -déduire que la convention prévoyait bien la location d'un entrepôt, représentant environ 80 .% des relations contractuelles, dont le montant ne correspond pas exactement au coût de la location du bailleur la SCI CEF ; que ce document ne représente en réalité que le calcul du coût de revient établi par la société MINTEGUI LOGISTIQUE pour déterminer le montant de sa redevance mensuelle et précisément pour la négociation de l'avenant du 1er avril 2002 qui a révisé le tarif des prestations à 6.800 € HT, compte tenu de l'augmentation des différents éléments composant le prix de revient des prestations logistiques, dès lors que : - cette situation distingue d'une part le coût des ENTREPOTS, d'autre part le coût de la MO (Main d'Oeuvre) LOGISTIQUE, ce qui démontre que les prestations logistiques étaient effectuées dans l'entrepôt par les salariés de la société MINTEGUI LOGISTIQUE, et non par ceux de la société EDERKI, - si le coût de la LOCATION figure dans le coût des ENTREPOTS, c'est au même titre que les charges de site, que les impôts directs, que EDF, que la location d'un élévateur et les assurances, ce coût de la location étant affecté d'un coefficient de 0,50 correspondant à la surface de l'entrepôt utilisée pour les prestations effectuées par la société MINTEGUI LOGISTIQUE pour le compte de la société EDERKI, soit 700 m2 dans la convention du 1er avril 2001 sur les 1.457 m² loués par la société MINTEGUI LOGISTIQUE à la SCI CEF ; que par conséquent, la société EDERKI est mal fondée à se prévaloir de cette note de situation qui ne représente que le calcul du coût de revient des prestations effectuées par la société MINTEGUI LOGISTIQUE, le terme de LOCATION ne faisant référence qu'au montant du loyer fixé dans le bail du 14 janvier 2000 consenti par la SCI CEF, révisé à la somme de 4.806,34¿ selon correspondance du bailleur du 9 octobre 2001, somme très exactement reportée dans la note de situation au regard du terme de LOCATION, qui ne peut donc correspondre à un loyer d'un bail commercial qui aurait été, consenti par la société MINTEGUI LOGISTIQUE ; que le coût de la main d'oeuvre LOGISTIQUE et des charges qui représentent, une part importante dans le calcul du coût de revient des prestations logistiques de la .société MINTEGUI LOGISTIQUE (18.600 € + 6.693,58 € sur l'année, avec affectation d'un coefficient de 0,66) suffit à rapporter la preuve que ces prestations étaient assurées par les salariés de la société MINTEGUI LOGISTIQUE, dans la partie de l'entrepôt loué à la SCI CEF jusqu'au 31 janvier 2007 puis ensuite dans son propre entrepôt, et non par les salariés de la société EDERKI ; que les attestations qu'elle produit ne rapportent pas la preuve contraire, dès lors qu'il ne s'agissait que d'un traitement épisodique des commandes (Madame X...) ou des commandes VPC (ventes par correspondances) qui ne correspondaient pas aux prestations logistiques définies précisément dans la convention, mais à d'autres prestations qui, selon la convention, pouvaient être effectuées pour le compte de la société EDERKI par la société MINTEGUI LOGISTIQUE, avec facturation complémentaire ; que s'agissant de la surface d'entrepôts allouée par la société MINTEGUI LOGISTIQUE à la société EDERKI, selon les termes de la convention, et du tarif des prestations, fixé forfaitairement mais révisable chaque année, la société EDERKI n'explique pas pourquoi, contrairement aux dispositions qui seraient applicables à la révision d'un bail commercial, l'avenant du 1er avril 2002 se réfère uniquement à l'augmentation des différents éléments composant le prix de revient et absolument pas à une augmentation de la surface allouée ; que si le deuxième avenant portant révision du tarif des prestations du 1er avril 2005 se réfère à l'augmentation de la surface allouée (de 700 à 800 m2) il s'agit également de tenir compte de la mise en place d'une gestion plus fine des produits, des nouvelles procédures avec CARREFOUR ; que par conséquent le mécanisme de révision du prix des prestations prévu par la convention et son exécution par les parties s'opposent clairement à l'expression d'une volonté tenant à la conclusion d'un bail commercial ; qu'enfin, aucune preuve n'est rapportée par la société EDERKI de ce qu'elle aurait eu une jouissance libre et exclusive d'une surface délimitée dans l'entrepôt de la société MINTEGUI LOGISTIQUE, avec un libre accès et possession des clefs ; que les attestations qu'elle produit de son ingénieur qualité Monsieur Y... ou d'autres salariés qui ont exercés épisodiquement dans l'entrepôt ne font référence qu'à une délimitation de l'espace imprécise, un mur de palettes, ou d'une surface approximative au fond du local, alors que la. convention prévoit, s'agissant de la dernière prestation relative à l'inventaire contradictoire mensuel physique des marchandises appartenant à la société EDERKI, que ces marchandises sont détenues en stock chez la société MINTEGUI LOGISTIQUE, ce qui confirme que la société EDERKI n'avait pas la jouissance libre et exclusive de l'entrepôt en question, même pour partie, la surface allouée dans la convention de 700 puis de 800 m2 ne correspondant pas à la location d'un emplacement propre à caractériser l'intention des parties de conclure un bail commercial ; que dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a. débouté la société EDERKI de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction, dès lors qu'elle ne peut pas prétendre à l'application du statut protecteur des baux commerciaux, la convention du 1er avril 2001 ne pouvant être qualifiée en ce sens » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le contrat conclu entre les parties l'instance ne s'analyse aucunement comme un contrat de bail commercial mais comme un contrat de fourniture de prestations logistiques ; que la société Mintegui n'avait d'ailleurs pas qualité pour donner à bail à la société Ederki des locaux alors qu'elle n'en était pas propriétaire elle-même, seule la société civile immobilière du Centre européen de fret ayant cette qualité ; que si bail il y avait, il ne pourrait s'agir que d'une sous-location puisque la société Mintegui n'était pas propriétaire mais locataire des lieux en litige ; qu'or cette sous-location serait nulle en vertu de l'article quatre du contrat de bail conclu entre la société Centre européen de fret et la société Mintegui, qui n'admettait la faculté de sous-location qu'en faveur d'une filiale ou d'une société du même groupe que la société Mintegui, locataire principale, ce qui n'était pas le cas de la société Ederki ; que de plus il ne peut y avoir de bail alors que l'emplacement exact mis à la disposition de la société Ederki n'a jamais été déterminé avec précision, certains témoignages produits par la demanderesse ne faisant état que qu'une délimitation approximative et sommaire avec des palettes, et les attestations versées aux débats par la défenderesse faisant état d'un déplacement occasionnel des locaux utilisés par la société Ederki, en sorte que celle-ci n'avait pas une jouissance effective et exclusive de locaux déterminés avec précision et à titre permanent ; que si les parties au litige avaient entendu conclure un bail commercial, elles n'auraient pu le faire pour des périodes annuelles avec tacite reconduction comme elles en ont décidé, mais seulement pour des périodes de neuf ans renouvelables, en vertu de l'article L. 145-4 du code de commerce » ; ALORS premièrement QU'un local accessoire ne cesse pas d'être indispensable à l'exploitation du fonds du preneur à bail commercial par cela seul qu'il est transféré en un autre lieu ; qu'à supposer qu'elle ait décidé le contraire en relevant que l'entrepôt où s'exerçait l'activité lors de la résiliation du contrat litigieux n'était plus le même qu'auparavant, que cela posait une difficulté sérieuse au regard de l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce et que la portée de l'argumentation de la société EDERKI fondée sur ce texte était relativisée par son absence d'opposition au transfert de l'entrepôt, la cour d'appel a violé ledit texte ; ALORS deuxièmement QUE, fût-il non clos, un local accessoire indispensable à l'exploitation du fonds du preneur à bail relève du statut des baux commerciaux ; que l'arrêt attaqué a jugé que la société EDERKI, en déclinant l'offre de bail postérieure à la résolution du contrat litigieux parce que le local n'était pas clos, aurait reconnu qu'il ne s'agissait pas d'un local commercial clos et délimité et qu'elle n'avait pas la qualité de preneur à bail commercial ; qu'en écartant ainsi la demande de l'exposante, fondée sur les caractères accessoire et indispensable à l'exploitation de son fonds du local en question, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce ; ALORS troisièmement QUE le bail existe quand en réalité et au-delà des termes des écrits liant les parties, le propriétaire d'un local en confère à son cocontractant la jouissance, même assortie de restrictions, contre l'encaissement d'un prix ; qu'en excluant le bail au prétexte que le contrat litigieux ne contenait aucune stipulation sur la mise à disposition de locaux à titre onéreux, qu'il ne se référait pas à un bail ou à un bail commercial, qu'il concernait uniquement des prestations logistiques qu'il détaillait, qu'il n'était pas prouvé que la société EDERKI accédait librement à l'entrepôt ni qu'elle en détenait les clés, que l'inventaire mensuel mentionnait que marchandises étaient en stock chez la société MINTEGUI, et que dans l'instance en paiement de facture engagée par cette dernière la société EDERKI n'avait pas excipé d'un bail, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que l'entrepôt était mis à disposition de la société EDERKI en contrepartie d'un prix, en violation des articles 1134 et 1709 du code civil ; ALORS quatrièmement QU'en se fondant sur la circonstance que le contrat litigieux était d'une durée d'un an et reconductible tacitement pour la même durée, laquelle était inapte à exclure l'existence d'un bail commercial, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1, L. 145-4 et L. 145-5 du code de commerce ; ALORS cinquièmement QU'à la rubrique location, après application d'un coefficient correspondant à la surface de l'entrepôt utilisé par la société EDERKI, la situation du 1er janvier 2001 lui facturait la somme annuelle de 28 838,04 € ; que la même situation mettait à sa charge, dans une rubrique distincte expressément consacrée à la main d'oeuvre logistique, la somme annuelle de 12 276 € ; qu'en affirmant que la somme facturée à l'exposante pour la location du site entrait dans le coût des prestations de logistique de la société MINTEGUI, la cour d'appel a dénaturé la situation du 1er janvier 2001 et violé l'article 1134 du code civil ; ALORS sixièmement QUE le bailleur peut parfaitement fournir des prestations accessoires à la mise à disposition de son local ; qu'en excluant l'existence du bail commercial sur la base, en soi inopérante, de ce que les prestations de logistique étaient effectuées par les salariés de la société MINTEGUI, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1709 du code civil et L. 145-1 du code de commerce ; ALORS septièmement QUE la réévaluation du prix de prestations accessoires à la fourniture de la jouissance d'un local est inapte à exclure l'existence d'un bail lorsque ce prix reste largement inférieur à celui du droit de jouir du local ; que l'arrêt attaqué a considéré que le mécanisme contractuel de révision du prix et son exécution par les parties ne pouvaient exprimer leur intention de conclure un bail commercial au prétexte que l'avenant du 1er avril 2002 se référait à l'augmentation non de la surface louée mais du prix de revient pour la société MINTEGUI cependant que l'avenant du 1er avril 2005 ne se référait pas uniquement à l'augmentation de la surface louée ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à exclure qu'une quote-part des sommes versées par la société EDERKI payait son droit de jouir du local et que cette quote-part était supérieure à celle qui rémunérait les prestations annexes de la société MINTEGUI, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1709 du code civil et L. 145-1 du code de commerce.
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