LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole de Paris et Ile-de-France ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus, sont entrés en relation avec la société ACI audit et stratégie, conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d'une étude personnalisée, leur a conseillé d'investir dans un programme immobilier Saint-Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre, et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que, par acte authentique du 29 décembre 2006, auquel ils étaient représentés en vertu d'une procuration notariée, ils ont acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la Résidence Les Ducs de Saint-Aignan, après avoir contracté, par actes sous seing privé annexés à l'acte de vente, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées des travaux de restauration et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, M. et Mme X..., soutenant avoir réglé en pure perte la somme de 124 765,39 euros à titre d'avances sur travaux, ont assigné en réparation de leur préjudice et manque à gagner financiers, la société ACI audit et stratégie, la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, et la banque dispensatrice des crédits, pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil, de mise en garde et de prudence ; Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société ACI audit et stratégie, l'arrêt retient que M. et Mme X..., auxquels il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, ont été informés des éléments essentiels de cette opération et qu'ils ont adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ; Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démontrer que M. et Mme X..., qui le contestaient, avaient été informés que l'acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à vocation touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Sur le second moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt énonce que M. et Mme X..., qui ne remettent pas en cause la validité de la vente, ne peuvent utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, les investisseurs avaient déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ; Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer M. et Mme X..., voire de leur déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques : Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ; Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont M. et Mme X... demandent réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales, dont la solidité financière ne s'est avérée douteuse qu'après la vente ; Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en gestion de patrimoine comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter les investisseurs à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par M. et Mme X... dirigée contre la société ACI audit et stratégie et la SCP Nénert et associés, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne la société ACI audit et stratégie et la SCP Nénert et associés aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ACI audit et stratégie et la SCP Nénert et associés à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la Société ACI AUDIT ET STRATÉGIE à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 237.455 euros en réparation de leur investissement réalisé en pure perte et 77.850 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ; AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la Société ACI, il ressort de la lettre que celle-ci a adressée le 27 septembre 2006 aux époux X..., exerçant pour le mari la profession d'ingénieur et pour la femme celle de responsable développement, qui cherchaient à maîtriser « leur pression fiscale » en consacrant une partie de leurs impôts à la constitution d'un patrimoine « sans mettre aujourd'hui d'apport dans cette démarche », que la Société ACI a conseillé aux appelants l'achat d'un bien immobilier inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historique ouvrant droit à une « défiscalisation » ; que l'opération consistant en une acquisition immobilière exclue de l'activité de conseiller en investissements financiers par l'article L 550-1 du Code monétaire et financier, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que la Société ACI était intervenue seulement en qualité de conseil en gestion de patrimoine ; que l'avant-contrat est une promesse unilatérale de vente consentie aux époux X... par la Société FINANCIÈRE BARBATRE suivant acte sous seing privé non daté, mais notifié aux bénéficiaires par lettre recommandée avec avis de réception du 15 décembre 2006 ; que la Société ACI n'a pas prêté son concours à cet acte ; que, par ailleurs, il ne résulte d'aucune des pièces produites que la Société ACI ait participé au montage de l'opération de vente, rénovation et exploitation du couvent des Bernardines de Saint-Aignan qui est l'oeuvre des sociétés FINANCIÈRE BARBATRE, SOGECIF, RBE ET RÉSIDENCES CHÂTEAUX dont les liquidateurs ne sont pas dans la cause, les époux X... ne contestant pas la validité des contrats conclus avec ces dernières sociétés ni n'invoquant la responsabilité professionnelle de celles-ci ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a dit qu'il ne pouvait être reproché à la Société ACI de ne pas s'être assurée de la solidité financière des sociétés intervenantes qui étaient alors in bonis, les éléments négatifs ayant été révélés postérieurement, de sorte que la Société ACI ne pouvait en avoir connaissance ; que les procédures collectives dont avaient fait l'objet plusieurs sociétés dirigées par Monsieur Pascal Y... étaient anciennes, que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier fût atteint d'une interdiction de gérer, de sorte qu'il n'est pas établi qu'à la date à laquelle l'opération a été conseillée, l'intermédiaire disposait d'éléments révélant son caractère douteux ; qu'antérieurement à la vente, les époux X... ont reçu et signé une notice descriptive du projet de transformation du château classé en une résidence hôtelière de 41 logements, donné à la SOGECIF leur accord pour la réalisation des travaux de restauration selon le descriptif pour un montant de 155.700 ¿ HT, admis, dans l'acte par lequel ils acceptaient de verser à la Société RBE un acompte à valoir sur les travaux, avoir pris connaissance de la constitution d'une association syndicale libre (ASL) qui, sur mandat des propriétaires adhérents aurait en charge de gérer la réhabilitation ; que, grâce à la constitution de cette association, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief aux appelants ; que le groupement d'intérêt public OBSERVATION, développement et ingénieries touristiques (ODIT) mentionnait sous forme de recommandation, dans son tableau de bord des investissements touristiques en 2006 : « compte tenu des difficultés durables de l'Etat, il pourra être utile de développer de nouvelles formes de financement associant capitaux publics et privés, y compris à travers une innovation de produits (voir par exemples les résidences hôtelières dans des monuments historiques proposées par la Financière Barbatre » ; que le compte rendu des activités de la Société FINANCIÈRE BARBATRE décrivait des opérations similaires à celles de Saint-Aignan réalisées de 1999 à 2004 dont certaines achevées par la vente complète des lots ; qu'ainsi, il ne peut être reproché à la Société ACI d'avoir manqué à son obligation de prudence et de conseil en recommandant l'investissement litigieux eu égard au but recherché par les époux X... ; que la création de l'ASL permettait le dépôt de la demande de permis de construire ; que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés à cause de la cessation des paiements de la Société FINANCIÈRE BARBATRE fixée au 7 septembre 2007 ; qu'il vient d'être dit que la mauvaise santé financière de cette société et de ses filiales n'était pas connue de la Société ACI en 2006 ; que les acquéreurs, auxquels il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, qui ont été informés des éléments essentiels de l'opération tels qu'ils étaient connus de la Société ACI, ont adhéré à un projet qui correspondait exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport ; qu'un tel projet suppose un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, étant en outre observé que les préjudices dont les époux X... réclament la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIÈRE BARBATRE et de ses filiales ; qu'en conséquence, aucun défaut d'information ne peut être imputé à la Société ACI ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il ne saurait pas davantage lui être reproché de ne pas s'être assurée de le solidité financière des différentes sociétés intervenantes ; qu'en effet, la Société ACI verse aux débats les comptes sociaux de la Société FINANCIERE BARBATRE pour les exercices clos aux 31 août 2004 et 2005, ceux de la Société SOGECIF pour l'exercice clos au 31 août 2005, ceux de la Société RÉSIDENCES CHÂTEAUX pour les pour les exercices clos au 31 août 2003 et 2005, qui laissent apparaître qu'elles étaient in bonis et dégageaient des bénéfices ; que par ailleurs, la Société ACI verse les états des privilèges et nantissements des sociétés du groupe BARBATRE montrant qu'ils n'étaient grevés d'aucune inscription ; qu'au vu de ces éléments, la Société ACI s'est conformée à son obligation de vérification, sans qu'il puisse lui être opposé le rapport du commissaire aux comptes pour l'exercice 2004-2005 de la SA RÉSIDENCES CHÂTEAUX qui n'a été publié que le 16 février 2007 ; 1°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer que les investissements qu'il propose à ce dernier sont conformes, par leur nature, à ses objectifs ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur et Madame X... avaient été informés des éléments essentiels de l'opération, que le projet correspondait exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport et qu'un tel projet suppose un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, sans pour autant rechercher, comme elle y était invitée, si le projet avait été présenté par la Société ACI AUDIT ET STRATÉGIE à Monsieur et Madame X... comme étant un investissement prudent, s'abstenant ainsi d'attirer leur attention sur les risques de perte liés à l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur et Madame X... étaient informés de ce que le projet immobilier en était à ses débuts, ainsi que des éléments essentiels de l'opération, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Société ACI AUDIT ET STRATÉGIE s'était abstenue de les informer de ce que l'acquisition de leur seul lot ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, qui était subordonnée à la commercialisation, dans un temps déterminé, de l'ensemble des lots composant l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 3°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer de la solidité financière des sociétés à la pérennité desquelles la bonne fin de l'investissement est subordonnée ; qu'en se bornant à relever que la Société ACI AUDIT ET STRATÉGIE s'était assurée de la bonne santé financière de la Société FINANCIERE BARBATRE, de la Société SOGECIF et de la Société RÉSIDENCES CHÂTEAUX, sans rechercher si elle s'était également assurée de la bonne santé financière de la Société R.B.E., en charge des travaux et destinataire de tous les acomptes versés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur et Madame X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si la Société ACI AUDIT ET STRATÉGIE n'avait pas conduit Monsieur et Madame X... à effectuer l'investissement, le préjudice, constitué par une perte financière, n'aurait pas été subi, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés à la Société ACI AUDIT ET STRATÉGIE et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la SCP NENERT & Associés à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 237.455 euros en réparation de leur investissement réalisé en pure perte et 77.850 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ; AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, d'abord, les époux X..., qui ne remettent pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ne peuvent utilement reprocher au notaire, rédacteur d'un acte authentique dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'ensuite, il vient d'être dit que l'opération immobilière, conçue par la Société FINANCIÈRE BARBATRE, a été présentée aux époux X... par la Société ACI en qualité de conseil en gestion de patrimoine ; que, par acte sous seing privé non daté, mais notifié aux bénéficiaires par lettre recommandée avec avis de réception du 15 décembre 2006, la Société FINANCIÈRE BARBATRE a consenti aux époux X... une promesse unilatérale de vente sur le lot litigieux, la levée d'option devant être faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, et l'acte authentique dressé dans les quinze jours de la levée d'option ; qu'ainsi, lorsque l'acte authentique du 29 décembre 2006 a été reçu, les époux X... avaient déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite ; que le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient, de surcroît, d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date de la vente ; que les époux X... ont admis, dans l'acte par lequel ils acceptaient de verser à la Société RBE un acompte à valoir sur les travaux, avoir pris connaissance de la constitution d'une association syndicale libre (ASL) qui, sur mandat des propriétaires adhérents, aurait en charge de gérer la réhabilitation ; que, grâce à la constitution de cette association, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief aux appelants qui ne peuvent reprocher aucune faute au notaire de ce chef ;que les époux X... n'établissent pas l'existence de paiements par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut être imputé au notaire, étant en outre observé que les préjudices dont les époux X... réclament la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIÈRE BARBATRE et de ses filiales ; 1°) ALORS QUE, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, le notaire doit s'abstenir de dresser un acte qu'il sait irrégulier ; que celle des parties à l'acte qui subit un préjudice du fait de l'exécution de cet acte peut agir en réparation de ce préjudice à l'encontre du notaire, alors même qu'il n'en sollicite pas l'annulation ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur et Madame X... ne remettant pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ils ne pouvaient reprocher utilement à la SCP NENERT & Associés de l'avoir dressé irrégulièrement, sur le fondement d'actes eux-mêmes irréguliers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en décidant qu'à la date de l'acte authentique, la vente était d'ores et déjà parfaite, motifs pris qu'une promesse unilatérale de vente avait été antérieurement régularisée, prévoyant que l'acte authentique devait être dressé dans les quinze jours de la levée de l'option, pour en déduire que celle-ci était dès lors nécessairement intervenue, bien que la seule rédaction de l'acte authentique ait été impuissante à établir une levée d'option antérieure, un tel acte pouvant être dressé sans levée d'option préalable, la Cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; qu'en affirmant que Monsieur et Madame X... n'établissant pas l'existence du paiement effectué par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire, ils ne pouvaient reprocher à celui-ci, de ce chef, aucun manquement à son obligation d'information et de conseil, bien que la SCP NENERT & Associés ait elle-même admis que trois sommes avaient été versées par l'intermédiaire de sa comptabilité et notamment une somme de 63.313,78 euros représentant le premier appel de travaux, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 7 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur et Madame X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si le notaire s'était abstenu d'instrumenter ou avait dissuadé Monsieur et Madame X... de conclure l'acte dans de telles conditions, l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
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