LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 décembre 2013), que la société GE Water & Process technologies France (WPTF) a pris à bail en juillet 2007 à effet du 1er mars 2007 un entrepôt appartenant à la société Route logistique transport (RLT) construit pour stocker des produits dangereux et ayant reçu une autorisation préfectorale le 7 mai 2007 ; que se prévalant de prestations accomplies en vue de l'obtention par la société RLT de l'autorisation administrative et de travaux exécutés pour répondre à des contraintes administratives ou mettre fin à certains désordres et des qu'elle soutenait dûs par la bailleresse aux termes du bail, la société WPTF a assigné la société bailleresse en paiement de diverses sommes ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'article 2, invoqué par la locataire, stipulant que « le bailleur déclare faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires prescrites par la législation en vigueur ou à venir, concernant l'activité exercée dans les lieux et prendre en charge tous les coûts et contrôles liés au permis d'exploitation » n'est pas rédigé à l'indicatif mais au participe présent et constitue une explication du début de cet article qui énonce que « les lieux sont à usage exclusif de l'activité de stockage de produits chimiques » ; que cet article doit dès lors s'entendre comme un engagement du bailleur de faire que les lieux puissent être occupés à cette fin lors de l'entrée du locataire et qu'il résulte des dispositions de l'article 4 relatives aux améliorations, que la société WPTF doit, pour obtenir récompense de la part du bailleur, justifier que les travaux effectués ont été faits pour obtenir l'autorisation d'exploitation préfectorale ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux et prestations dont le paiement était réclamé par la société locataire ne concernaient pas l'activité exercée dans les lieux et les coûts et contrôles liés au permis d'exploitation pris en charge par le bailleur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société GE Water & Process technologies France de toutes ses demandes, l'arrêt rendu le 20 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Route logistique transport aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Route logistique transport, de la société AJ partenaires et de la société BTSG, les condamne à verser à la société GE Water & Process technologies France la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société GE Water & Process technologies France. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société GE Water & Process Technologies France de sa demande en paiement d'une somme de 94.460,17 euros ; AUX MOTIFS QUE selon le preneur, le contrat de bail stipule dans son article 2 : "Le Bailleur déclare faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires prescrites par la législation en vigueur ou à venir, concernant l'activité exercée dans les lieux et prendre en charge tous les coûts et contrôles liés au permis d'exploitation" ; qu'il résulte de l'examen du contrat que la phrase ainsi citée est déformée de façon tendancieuse dans les écritures du preneur en ce sens qu'elle n'est pas rédigée à l'indicatif mais au participe présent et constitue une explication du début dudit article qui explique que "les lieux sont à usage exclusif de l'activité de stockage de produits chimiques" ; que dès lors cet article doit s'entendre comme un engagement offert par le bailleur de faire son affaire de ce que les lieux puissent être occupés à cette fin lors de l'entrée du locataire dans les lieux ; que les dispositions de l'article 4 du contrat relatives aux améliorations prévoient en ce qui les concernent que le preneur ne pourra faire aucune amélioration sans l'autorisation du vendeur ; que cependant le preneur est autorisé à les faire : "Au cas où elles seraient imposées par un quelconque règlement existant propre au preneur ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, sous réserve qu'il justifie préalablement au bailleur de leur caractère obligatoire ; il en supportera la charge. Ces travaux seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur ; sauf dans le cas du règlement lié à l'Autorisation d'Exploitation Préfectorale au nom du bailleur, ces travaux de transformation ou d'amélioration seront à la charge du bailleur. Les travaux de transformation ou d'amélioration en dehors de l'Autorisation d'Exploitation préfectorale, qui seront faits par le preneur sans l'autorisation du bailleur ne donneront lieu par ce dernier à aucune indemnité au profit du preneur..." ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que la société WP doit, pour obtenir récompense de la part du bailleur, justifier que les travaux effectués ont été faits pour obtenir l'autorisation d'exploitation préfectorale ; qu'il résulte de l'examen des 7 factures produites par la société WP qu'elles ne correspondent pas à des frais exposés pour répondre à des demandes de la Préfecture ; que tout au plus peut-on considérer que certaines d'entre elles répondent pour partie à un projet de la DRIRE d'actions à prévoir sans qu'il soit d'ailleurs possible de savoir si ces actions sont propres à une évolution de l'activité de WP non prévue au contrat de bail initial ; que par ailleurs la Cour observe que l'arrêté autorisant l'exploitation a été signé le 7 mai 2007 par les services préfectoraux, soit antérieurement à ces travaux ; que dès lors ces factures, dont il convient au surplus de relever que certaines concernent à l'évidence des frais de fonctionnement comme le souligne le bailleur (achat de tuyaux, facture de gaz pour le chauffage, mesure de bruit, entretien des locaux, factures de consommables...) ne concernent en aucun cas les frais devant être mis par exception à la charge du preneur ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il n'est pas contesté que les locaux ont été loués neufs et que les bâtiments ont été construits en prévision du stockage de produits dangereux ; que l'arrêté préfectoral du 7 mai 2007, adressé à RLT, comporte un chapitre 1.3- Conformité au dossier de demande d'autorisation qui stipule : « les installations et leurs annexes, objet du présent arrêté, sont disposées, aménagées et exploitées conformément aux plans et données techniques contenus dans les différents dossiers déposés par l'exploitant. En tout état de cause, elles respectent par ailleurs les dispositions du présent arrêté, des arrêtés complémentaires et les réglementations autres en vigueur » ; que l'article 4 du bail, au chapitre Améliorations, précise : « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucune transformation, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation. Ces travaux s'ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur. Dans le cas où des transformations ou améliorations seraient imposées par un quelconque règlement existant propre au preneur ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, ce dernier est d'ores et déjà autorisé à les faire, sous la réserve qu'il justifie préalablement au bailleur de leur caractère obligatoire ; il en supportera la charge. Ces travaux seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur ; sauf dans le cas du règlement lié à l'Autorisation d'Exploitation Préfectorale délivrée au nom du bailleur, ces travaux de transformation ou d'amélioration seront à la charge du bailleur » ; que dans son courrier adressé à RLT, en date du 11 février 2008, GE Water écrit : « Nous avons entrepris des travaux et apporté un support technique dans votre magasin de stockage, travaux directement liés à votre permis d'exploitation par la Préfecture » ; qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une injonction de l'administration de faire effectuer ces travaux ; qu'elle n'apporte pas la preuve qu'ils aient été effectués sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont elle ne justifie pas le paiement des honoraires ; qu'en application du contrat de location, RLT ne saurait en supporter le coût ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'article 2 du contrat de bail du 2 juillet 2007 « doit s'entendre comme un engagement offert par le bailleur de faire son affaire de ce que les lieux puissent être occupés à cette fin lors de l'entrée du locataire dans les lieux » et que « la société WP doit, pour obtenir récompense de la part du bailleur, justifier que les travaux effectués ont été faits pour obtenir l'autorisation d'exploitation préfectorale » pour rejeter la demande de la société GE Water & Process Technologies France, la société Route Logistique Transport n'ayant pas soutenu que les articles 2 et 4 du contrat de bail devaient être interprétées comme limitant l'engagement du bailleur aux coûts des mesures nécessaires à l'obtention du permis d'exploiter, sans préalablement inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'article 2 du contrat de bail du 2 juillet 2007 prévoyait expressément que « les lieux présentement loués sont destinés à l'usage exclusif de l'activité de stockage de produits chimiques, le bailleur déclarant faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires prescrites par la législation en vigueur ou à venir concernant l'activité exercée dans les lieux et prendre en charge tous les coûts et contrôles liés au permis d'exploitation », tandis que l'article 4 du même contrat stipulait que « dans le cas du règlement lié à l'Autorisation d'Exploitation Préfectorale délivrée au nom du bailleur, ces travaux de transformation ou d'amélioration seront à la charge du bailleur » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que tous les coûts liés au permis d'exploitation étaient à la charge du bailleur, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre les coûts afférents à l'obtention du permis et ceux relatifs aux contrôles et mesures prescrits par ledit permis ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris que « cet article l'article 2 doit s'entendre comme un engagement offert par le bailleur de faire son affaire de ce que les lieux puissent être occupés à cette fin lors de l'entrée du locataire dans les lieux », et que « la société WP doit, pour obtenir récompense de la part du bailleur, justifier que les travaux effectués ont été faits pour obtenir l'autorisation d'exploitation préfectorale », décidant ainsi que le contrat ne mettait à la charge du bailleur que les coûts en lien avec l'obtention de l'autorisation préfectorale, cependant qu'il résultait des stipulations claires et précises des articles 2 et 4 du bail que le bailleur prenait en charge tous les coûts et contrôles liés au permis d'exploitation, sans distinction d'aucune sorte, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail du 2 juillet 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE l'article 4 du contrat de bail du 2 juillet 2007 prévoyait expressément que « dans le cas du règlement lié à l'Autorisation d'Exploitation Préfectorale délivrée au nom du bailleur, ces travaux de transformation ou d'amélioration seront à la charge du bailleur » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au motif adopté du jugement du 5 juillet 2012 que la société GE Water & Process Technologies France « n'apporte pas la preuve d'une injonction de l'Administration de faire effectuer ces travaux », cependant que l'article 4 du contrat de bail ne subordonnait pas la prise en charge des travaux liés à l'autorisation préfectorale à l'existence d'une injonction administrative, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que la société GE Water & Process Technologies France faisait valoir, dans ses écritures d'appel du 9 octobre 2013 (p. 11-12), avoir subi un préjudice de frais de chauffage en conséquence de l'inexécution, par la société RLT, de son obligation d'entretien des lieux loués fondant sa demande en paiement d'une somme de 13.264,17 euros sur la responsabilité contractuelle de la société RLT, sanctionnée par l'article 1147 du code civil ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société GE Water & Process Technologies France à payer à la société RLT une somme de 444.342,95 euros, au titre de loyers impayés ; AUX MOTIFS QUE la société RLT réclame à la société WP la somme de 444.342,95 euros au titre de loyers impayés ; que la Cour observe que la société WP n'avait jamais contesté devoir cette somme avant la procédure judiciaire ; que la société WP a produit des virements adressés à la société STIL TRANS pour faire valoir qu'elle s'était acquittée des loyers ; qu'elle précise que ces paiements correspondraient en fait à des règlements de loyers adressés par erreur à la société STIL TRANS, étant observé que cette dernière est une société du groupe de RLT ; que cependant la société RLT a produit les factures correspondantes de la société STIL TRANS ; que dès lors l'argumentation de WP est inopérante puisqu'il résulte de ces factures que les paiements correspondaient bien à des factures et à des sommes dues à STIL TRANS, et non au règlement des loyers dus à RLT ; que la Cour écartera également les conclusions de l'expert-comptable, qui ne sont pas contradictoires et ont été effectuées sans avoir connaissance des factures correspondantes ; que la société WP fait encore valoir que certaines factures de loyers ont été émises, et que ces règlements n'ont pas été imputés sur les factures correspondantes ; que l'absence de factures de loyers résulte des seules affirmations de la société WP ; qu'en toute hypothèse elle ne saurait reprocher à son propriétaire à qui elle ne payait ses loyers qu'avec retard d'avoir imputé d'abord ses règlements sur les loyers impayés les plus anciens ; que l'absence de l'émission de factures n'emporte pas dispense de payer les loyers ; que de même l'argumentation consistant à dire que le loyer de décembre 2008 ne serait pas dû au motif que les portes fonctionnaient mal est inconsistant, le locataire ne pouvant se décharger lui-même du paiement du loyer au motif qu'une porte des locaux loués ne fonctionne pas ; qu'il en va de même pour l'argument tendant à dire que les quatre premiers loyers ne seraient pas dus du fait d'un arrangement, ledit accord n'étant établi par aucun élément et étant contesté par la société RLT ; qu'il en va de même pour les contestations relatives à la revalorisation des loyers ; que la société WP reproche à son bailleur de lui avoir demandé le payement de la revalorisation tardivement, sans même en contester le principe ni le montant ; que cependant cette absence de réclamation n'est pas le signe d'un renoncement à paiement, étant observé au surplus qu'à cette date elle avait plusieurs loyers d'arriérés et qu'il est aisément compréhensible que le propriétaire se soit d'abord préoccupé du paiement du principal plutôt que de la revalorisation dont le principe n'est pas contesté ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE RLT produit aux débats un abondant décompte de factures qui tendent à prouver que seules vingt d'entre elles correspondent à des paiements effectifs de loyers ; que RLT tient à la disposition de GE WATER et du tribunal les factures de transport qui n'ont pas été communiquées, en l'état, compte tenu du volume qu'elles représentent ; que cela prive la démonstration de RLT de sa force probante ; que l'article 5.1 du contrat de location stipule en son alinéa 3 : « le preneur s'oblige à payer ledit loyer au bailleur, en douze termes égaux et d'avance, le premier jour ouvrable de chaque mois civil » ; il appert que le loyer est portable ; que GE WATER n'établit nullement ce qui, dans ses virements effectués au profit de RLT, dont deux seulement sont établis un premier jour d'un mois, se rapporte au paiement d'un loyer ; que la portabilité du loyer fait peser sur elle la charge de la preuve ; qu'elle ne l'apporte pas ; 1°) ALORS QU'un rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties et ce, alors même qu'il n'a pas été contradictoirement établi ; qu'en écartant le rapport d'expertise amiable régulièrement communiqué aux débats par la société GE Water & Process Technologies France et ayant fait l'objet d'un débat contradictoire, faute d'avoir été établi contradictoirement, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE dans son rapport du 20 décembre 2012, l'expert M. X... indiquait que « étant précisé que GE WATER a procédé au règlement des loyers par des paiements qui, dans plusieurs cas, ont réglé à côté des loyers des factures de transport, il convient à mon sens de procéder comme suit : - description des pièces qui m'ont été remises ou que j'ai recueillies, vérifications effectuées ; - validation de chaque paiement de GE WATER à RLT ; - identification, au sein de ces paiements, des sommes concernant des règlements de loyers » (page 12, § 1) ; qu'il précisait en outre avoir travaillé sur la base du « listing d'imputation des paiements sur les factures correspondantes, issu du compte fournisseur STIL TRANS dans GE WATER » (page 12, point IV-l) ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que l'expert M. X... avait eu connaissance des prestations de transport effectuées par STIL TRANS pour la société GE Water & Process Technologies France ainsi que des factures auxquelles elles avaient donné lieu ; qu'en jugeant néanmoins que « les conclusions de l'expert-comptable (...) ont été effectuées sans avoir connaissance des factures correspondantes », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert M. X..., en violation de l'article 1134 du code civil.
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