LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, dans le courant de l'année 2006, Mme X... a demandé à la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine (la société Natinvest), avec laquelle elle était en rapport depuis 2003, de lui proposer un investissement immobilier de défiscalisation en vue de préparer sa retraite ; qu'au terme d'une étude patrimoniale du 22 novembre 2006, cette société lui a conseillé d'investir dans le programme immobilier dit de la Résidence des Ducs de Saint-Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que par acte authentique du 29 décembre 2006, elle a acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la résidence, puis contracté, par actes sous seing privé, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, Mme X..., soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 209 414 euros à titre d'avances sur travaux, a assigné en réparation de ses préjudice et manque à gagner financiers la société Natinvest et la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ; Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Natinvest, l'arrêt retient que Mme X..., à laquelle il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, a été informée des éléments essentiels de cette opération, mentionnée, sous forme de recommandation dans le "tableau de bord des investissements touristiques en 2006" publié par le groupement d'intérêt public ODIT, et qu'elle a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'elle recherchait pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ; Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démonter que Mme X..., qui le contestait, avait été informée que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt, constatant qu'elle avait rédigé les actes d'achat et de revente, par lots, de l'ensemble immobilier à réhabiliter, l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et les statuts d'une ASL à constituer dès la vente du premier lot, énonce que Mme X..., qui ne remet pas en cause la validité de la vente, ne peut utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, l'investisseur avait déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ; Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer Mme X..., voire de lui déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques : Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ; Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont Mme X... demande réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales, dont la solidité financière ne s'est avérée douteuse qu'après la vente ; Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en gestion de patrimoine comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter l'investisseur à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par Mme X... contre la société Natinvest et la SCP Nénert et associés, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause de la société Natinvest ; Condamne la société Natinvest et la SCP Nénert et associés aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Natinvest et la SCP Nénert et associés à payer à Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Françoise X... de sa demande tendant à voir condamner la Société NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 241.371 euros en réparation de son investissement réalisé en pure perte, 18.072 euros au titre des cotisations d'assurance décès associées aux emprunts et 87.547 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la Société NATINVEST, dès le 24 juin 2003, Mme X..., alors cadre dirigeant d'une société de recherche et de développement pharmaceutique, avait chargé cette société, ayant pour activité le conseil en gestion de patrimoine, de procéder à une étude générale de son patrimoine et de rechercher des produits financiers ; que, dans ce cadre, la Société NATINVEST avait conseillé à l'appelante l'acquisition d'un bien immobilier soumis au statut des monuments historiques (programme Senones) dans un but de défiscalisation ; qu'à la demande de Mme X..., la Société NATINVEST lui a proposé à nouveau aux termes d'une étude patrimoniale du 22 novembre 2006 une opération de même nature à Saint-Aignan dans le cadre du dispositif fiscal sur les monuments historiques ; que l'avant-contrat est une promesse unilatérale de vente consentie à Mme X... par la Société FINANCIERE BARBATRE suivant acte sous seing privé du 25 novembre 2006 ; que la Société NATINVEST n'a pas prêté son concours à cet acte ; que, bien que la Société NATINVEST ait conclu avec la Société TISSEO CONSEIL, chargée de commercialiser les biens immobiliers de la Société FINANCIERE BARBATRE, un contrat de partenariat commercial, il ne résulte d'aucune des pièces produites que la Société NATINVEST ait participé au montage de l'opération de vente, rénovation et exploitation du couvent des Bernardines de Saint-Aignan qui est l'oeuvre des sociétés FINANCIERE BARBATRE, SOGECIF, RBE et RESIDENCES CHATEAUX dont les liquidateurs ne sont pas dans la cause, Mme X... ne contestant pas la validité des contrats conclus avec ces dernières sociétés ni n'invoquant la responsabilité professionnelle de celles-ci ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'il ne pouvait être reproché à la Société NATINVEST de ne pas s'être assurée de la solidité financière des sociétés intervenantes qui étaient alors in bonis, les éléments négatifs ayant été révélés postérieurement à la vente de sorte que la Société NATINVEST ne pouvait en avoir connaissance ; que les procédures collectives dont avaient fait l'objet plusieurs sociétés dirigées par M. Pascal Y... étaient anciennes ; que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier fut atteint d'une interdiction de gérer, de sorte qu'il n'est pas établi qu'a la date à laquelle l'opération a été conseillée, l'intermédiaire disposait d'éléments révélant son caractère douteux ; qu'antérieurement à la vente, Mme X... a reçu l'étude patrimoniale précitée qui lui décrivait l'opération immobilière ; qu'elle a admis, dans l'acte du 17 décembre 2006 par lequel elle acceptait de verser à la Société ABE (lire « la Société R.B.E. ») un acompte à valoir sur les travaux, avoir adhéré l'association syndicale libre (ASL) de Saint-Aignan ; que, d'ailleurs, la constitution de cette association était un élément du dispositif permettant la déduction fiscale des travaux de restauration qu'elle recherchait ; que le groupement d'intérêt public Observation, développement et ingénieries touristiques (ODIT) mentionnait sous forme de recommandation, dans son Tableau de bord des investissements touristiques en 2006 : "compte tenu des difficultés durables de I'Etat, il pourra être utile de développer de nouvelles formes de financement associant capitaux publics et privés, y compris à travers une innovation de produits (voir par exemples les résidences hôtelières dans des monuments historiques proposées par la Financière Barbatre" ; que le compte rendu des activités de la Société FINANCIERE BARBATRE décrivait des opérations similaires à celle de Saint-Aignan réalisées de 1999 à 2004 dont certaines achevées par la vente complète des lots ; qu'ainsi, il ne peut être reproché à la Société NATINVEST d'avoir manqué à son obligation de prudence et de conseil en recommandant l'investissement litigieux eu égard au but recherché par Mme X... ; que la création de l'ASL permettait le dépôt de la demande de permis de construire ; que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés à cause de la cessation des paiements de la Société FINANCIERE BARBATRE fixée au 7 septembre 2007 ; qu'il vient d'être dit que la mauvaise santé financière de cette société et de ses filiales n'était pas connue de la Société NATINVEST en 2006 ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut lui être imputé ; que l'acquéreur, auquel il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, qui a été informé des éléments essentiels de l'opération tels qu'ils étaient connus de la Société NATINVEST, a adhéré à un projet qui correspondait exactement au type d'investissement qu'il recherchait pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport ; qu'un tel projet suppose l'acceptation d'un certain aléa qui doit être assumé par l'investisseur, étant en outre observé que les préjudices dont Mme X... réclame la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS qu'il ne saurait pas davantage lui être reproché de ne pas s'être assurée de la solidité financière des différentes sociétés intervenantes ; qu'en effet, la Société NATINVEST verse aux débats les comptes sociaux de la Société FINANCIERE BARBATRE pour les exercices clos aux 31 août 2004 et 2005, ceux de la Société SOGECIF pour l'exercice clos au 31 août 2005, ceux de la Société RESIDENCES CHATEAUX pour les exercices clos aux 31 août 2003 et 2005, qui laissent apparaître qu'elles étaient in bonis et dégageaient des bénéfices ; que par ailleurs, la Société NATINVEST verse les états des privilèges et nantissements des sociétés du groupe BARBATRE montrant qu'ils n'étaient grevés d'aucune inscription ; qu'au vu de ces éléments, la Société NATINVEST s'est conformée à son obligation de vérification, sans qu'il puisse lui être opposé le rapport du commissaire aux comptes pour l'exercice 2004-2005 de la SA RESIDENCES CHATEAUX qui n'a été publié que le 16 février 2007 ; 1°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer que les investissements qu'il propose à ce dernier sont conformes, par leur nature, à ses objectifs ; qu'en se bornant à affirmer que Madame X... avait été informée des éléments essentiels de l'opération, que le projet correspondait exactement au type d'investissement qu'elle recherchait pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport et qu'un tel projet suppose un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, sans pour autant rechercher, comme elle y était invitée, si le projet avait été présenté par la Société NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE à Madame X... comme étant un investissement prudent, s'abstenant ainsi d'attirer son attention sur les risques de perte liés à l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à affirmer que Madame X... était informée de ce que le projet immobilier en était à ses débuts, ainsi que des éléments essentiels de l'opération, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Société NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE s'était abstenue de l'informer de ce que l'acquisition de son seul lot ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, qui était subordonnée à la commercialisation, dans un temps déterminé, de l'ensemble des lots composant l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 3°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer de la solidité financière des sociétés à la pérennité desquelles la bonne fin de l'investissement est subordonnée ; qu'en se bornant à relever que la Société NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE s'était assurée de la bonne santé financière de la Société FINANCIERE BARBATRE, de la Société SOGECIF et de la Société RÉSIDENCES CHÂTEAUX, sans rechercher si elle s'était également assurée de la bonne santé financière de la Société R.B.E., en charge des travaux et destinataire de tous les acomptes versés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Madame X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si la Société NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE n'avait pas conduit Madame X... à effectuer l'investissement, le préjudice, constitué par une perte financière, n'aurait pas été subi, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés à la Société NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Françoise X... de sa demande tendant à voir condamner la SCP NENERT & Associés à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 241.371 euros en réparation de son investissement réalisé en pure perte, 18.072 euros au titre des cotisations d'assurance décès associées aux emprunts et 87.547 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ; AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, Mme X..., qui ne remet pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ne peut utilement reprocher au notaire, rédacteur d'un acte authentique dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il vient d'être dit que l'opération immobilière, conçue par la Société FINANCIERE BARBATRE, a été présentée à Mme X... par la Société NATINVEST en qualité de conseil en gestion de patrimoine ; que, par acte sous seing privé du 25 novembre 2006, la Société FINANCIERE BARBATRE a consenti à Mme X... une promesse unilatérale de vente sur le lot litigieux, la levée d'option devant être faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, et l'acte authentique dressé dans les quinze jours de la levée d'option ; qu'ainsi, lorsque l'acte authentique du 29 décembre 2006 a été reçu, Mme X... avait déjà levé l'option de sorte que la vente était parfaite ; que le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient, de surcroît, d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date de la vente ; que, dès le 21 décembre 2006, Mme X... a signé les statuts de l'association syndicale libre (ASL) qui, sur mandat des propriétaires adhérents, aurait en charge de gérer la réhabilitation ; que, grâce à la constitution de cette association, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief à l'appelante qui ne peut reprocher aucune faute au notaire de ce chef ; que Mme X... n'établit pas l'existence de paiements de travaux par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire, les paiements étant postérieurs à la vente ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut être imputé au notaire, étant en outre observé que les préjudices dont Mme X... réclame la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière BARBATRE et de ses filiales ; 1°) ALORS QUE, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, le notaire doit s'abstenir de dresser un acte qu'il sait irrégulier ; que celle des parties à l'acte qui subit un préjudice du fait de l'exécution de cet acte peut agir en réparation de ce préjudice à l'encontre du notaire, alors même qu'il n'en sollicite pas l'annulation ; qu'en décidant néanmoins que Madame X... ne remettant pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, elle ne pouvait reprocher utilement à la SCP NENERT & Associés de l'avoir dressé irrégulièrement, sur le fondement d'actes eux-mêmes irréguliers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en décidant qu'à la date de l'acte authentique, la vente était d'ores et déjà parfaite, motifs pris qu'une promesse unilatérale de vente avait été antérieurement régularisée, prévoyant que l'acte authentique devait être dressé dans les quinze jours de la levée de l'option, pour en déduire que celle-ci était dès lors nécessairement intervenue, bien que la seule rédaction de l'acte authentique ait été impuissante à établir une levée d'option antérieure, un tel acte pouvant être dressé sans levée d'option préalable, la Cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Madame X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si le notaire s'était abstenu d'instrumenter ou avait dissuadé Madame X... de conclure l'acte dans de telles conditions, l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
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