LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2013), que la société Newstone, chargée de la promotion d'un projet immobilier conditionné par la réalisation d'une promesse de vente, a confié la maîtrise d'oeuvre de l'opération à un groupement d'architecte composé de la société aujourd'hui dénommée Quadri Fiore architecture et de la société Atelier Jacques Soucheyre ; que la promesse de vente est devenue caduque ; que le groupement de maîtrise d'oeuvre a résilié le contrat et demandé le paiement de ses honoraires ; que la société Newstone s'est opposée à la demande et a sollicité l'indemnisation de ses préjudices ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la résiliation du contrat devait être prononcée aux torts réciproques des partie et relevé que l'échec du projet résultait de la caducité de la promesse de vente et du refus des vendeurs de consentir une nouvelle promesse et que l'existence d'une collusion entre les propriétaires, la société Gecina et le groupement d'architecte qui aurait, selon la société Newstone, entraîné la caducité n'était pas démontrée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, procédant à la recherche prétendument omise, retenir que la demande d'indemnisation formée par la société Newstone ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du contrat de maîtrise d'oeuvre que son ambiguïté rendait nécessaire, retenu qu'à la suite du refus de délivrance du permis de construire sollicité, le groupement d'architecte pouvait prétendre au paiement des honoraires dus pour les phases antérieures à celle du dépôt de ladite demande ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Newstone aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Newstone à payer la somme de 3 000 euros à la société Quadri Fiore architecture et la somme de 3 000 euros à la société Atelier Jacques Soucheyre ; rejette la demande de la société Newstone ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Newstone PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société NEWSTONE de ses demandes indemnitaires tendant à ce que l'agence DI FIORE et l'agence SOUCHEYRE soient solidairement condamnées à lui payer une somme de 2 084 846,34 ¿ ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le préjudice de la société NEWSTONE : Qu'en premier lieu la société NEWSTONE sollicite le remboursement de la somme de 164 448,21 euros correspondant à la première facture du groupement ; que cependant, elle est irrecevable en sa demande sur le principe que « nul ne plaide par procureur » dès lors que le paiement de cette somme a été réalisé par une société tierce la société EUROPA REAL ESTATE ; Que par ailleurs, la société NEWSTONE fait valoir que du fait des manquements graves du groupement, elle a subi un préjudice à la fois économique (nombreux frais engagés, manque à gagner considérable), professionnel (crédibilité entachée auprès de la mairie) et moral (atteinte à la confiance et à la réputation) ; qu'elle soutient à cet effet que si les architectes ne s'étaient pas mis au service du projet concurrent et s'ils avaient remis un dossier de construire complet et de qualité, elle aurait obtenu in fine une nouvelle promesse de vente eu égard aux négociations qui étaient toujours en cours ; Que toutefois il sera relevé que la société NEWSTONE a pris le risque de faire poursuivre des études et d'engager des frais dont elle ne pouvait que savoir qu'ils ne pourraient aboutir sur la réalisation de l'opération immobilière ; Qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, le préjudice allégué est sans lien de causalité avec le manquement contractuel du groupement et la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre puisque l'échec du projet résulte de la caducité de la promesse de vente et du refus des vendeurs de consentir une nouvelle promesse, étant relevé qu'il n'est démontré, ainsi que suggéré, aucune collusion entre les propriétaires, GECINA et le groupement qui aurait entraîné la caducité ; Qu'enfin, à supposer que son image et sa crédibilité soient entachées auprès de la commune de Saint Denis, la société NEWSTONE ne peut que s'en prendre à elle-même dès lors qu'elle a maintenu une demande de permis de construire et entamé un recours gracieux contre le refus alors que la société EUROPE HERON ne disposait plus d'un titre valable pour ce faire ; Qu'en conséquence, elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le préjudice allégué par la société Newstone est sans lien avec le manquement contractuel imputé au groupement puisque l'échec du projet immobilier dont il est demandé d'indemniser les conséquences financières résulte de la caducité de la promesse de vente et du refus des vendeurs de consentir une nouvelle promesse » ; ALORS QUE l'inexécution par l'architecte de son obligation de déposer un permis de construire conforme aux contraintes réglementaires et sa déloyauté consistant à traiter avec un concurrent de son cocontractant, font perdre toute chance au promoteur immobilier de réaliser le projet qu'il envisageait ; qu'en l'espèce, la société NEWSTONE faisait valoir dans ses conclusions que l'échec du projet immobilier était imputable au comportement fautif des architectes puisque s'ils avaient mené à bien leur mission et s'étaient abstenus de faire concurrence à leur cocontractant le projet aurait pu être mené à son terme : « si les architectes ne s'étaient pas mis au service du projet concurrent et avaient remis un dossier de permis de construire complet et de qualité, la Mairie de Saint-Denis aurait été disposée à accorder un permis de construire. Eu égard aux négociations avec les SCI venderesses qui étaient toujours en cours, il y a dès lors tout lieu de penser que les SCI venderesses auraient in fine consenti une nouvelle promesse » (conclusions, p. 34, alinéa 6) ; que pour débouter la société NEWSTONE de sa demande indemnitaire, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que le préjudice subi serait « sans lien de causalité avec le manquement contractuel du groupement et la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre puisque l'échec du projet résulte rait de la caducité de la promesse de vente et du refus des vendeurs de consentir une nouvelle promesse » (arrêt, p. 7, alinéa 6) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si l'impossibilité d'obtenir une prorogation de la promesse de vente, et l'échec du projet immobilier, n'étaient pas précisément imputables au comportement fautif des architectes qui avait fait perdre à la société NEWSTONE toute possibilité d'obtenir des promettant, avec lesquels elle était en négociation, la prorogation ou le renouvellement de la promesse et ainsi toute chance de mener à bien le projet envisagé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société NEWSTONE à payer à la société QUADRI FIORE ARCHITECTURE, anciennement dénommée Agence DI FIORE, la somme de 243 600 ¿ TTC avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2007 au titre du solde des honoraires du groupement ; AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes du groupement : Que le groupement demande à être réglé de sa facture n° 2 du 20 décembre 2006 de 263 600,19 euros correspondant au solde sur APS et à 100 % du dépôt PC et PD déduction faite d'un trop versé sur les esquisses préliminaires ; Que la société NEWSTONE s'y oppose en vertu de l'exception d'inexécution au motif que le permis de construire a été refusé par la faute du groupement ; Que toutefois, le refus de la mairie est motivé par une irrégularité des places de parking ; qu'outre que la société NEWSTONE contestait elle-même, dans le cadre de son recours gracieux le bien-fondé de ce refus, force est de relever d'une part que le suivi de la demande de permis après remise du dossier par le groupement a été effectué par la société NEWSTONE, d'autre part que la cause du refus aurait été régularisable par une demande de permis modificatif si toutefois les conditions attachées au titre de propriété du terrain avaient été remplies, ce qui n'était de toute façon pas le cas ; Qu'en conséquence le seul refus du permis de construire, au surplus non définitif, ne justifie pas la perte des honoraires compte tenu du travail réalisé ; Que la société NEWSTONE fait par ailleurs valoir qu'une somme de 31 200 euros a déjà été réglée au titre des frais du « PC provisoire » dans le cadre de la première facture ; que cependant, la mention « hors contrat » attribuée à ces frais dans la facture du 1er septembre 2006 n'a pas été contestée par la société NEWSTONE qui s'est contentée dans son mail du 9 octobre 2006 de rediriger les facturations vers la société EUROPA REAL ESTATE ; Que la société NEWSTONE fait par ailleurs valoir le 4ème paragraphe de l'article 13.4 du contrat qui édicte « Dans l'hypothèse où le MAITRE D'OUVRAGE n'obtiendrait pas de manière définitive le Permis de Construire et le Permis de démolir, seuls les honoraires dus au titre du dépôt des permis de Construire seraient dus », pour opposer que seuls les 10 % correspondant au « dépôt PC et PD » sont dus ; Que cependant, il se déduit des termes dudit article que celui-ci exclut le paiement des honoraires des phases postérieures qui auraient été réalisées, mais ne concerne d'évidence pas les phases antérieures « esquisse préliminaire » et APS qui ont été utiles au dépôt du permis de construire ; Qu'enfin, la société NEWSTONE soutient que la totalité des tâches visées par la facture n'a pas été effectuée ; qu'elle invoque à cet effet des manquements aux articles 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 et 3.1.5 du contrat de maîtrise d'oeuvre ; Qu'il est constant que le contrat du 16 novembre 2006 faisant la loi des parties, les prestations prévues auxdits articles devaient être exécutées ; Qu'outre que la société NEWSTONE n'a jamais contesté leur exécution avant la présente procédure, il sera relevé que le groupement justifie de leur réalisation par les pièces versées au dossier, à l'exception des perspectives du hall et du restaurant d'entreprise et dont la cour chiffre le montant d'honoraires à déduire de la facture à la somme de 20 000 euros TTC ; Qu'en conséquence, la société NEWSTONE est redevable envers le groupement de la somme de 243 600 euros TTC qu'elle devra régler à son mandataire, la société QUADRI FIORE ARCHITECTURE anciennement dénommée Agence DI FIORE, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 janvier 2007 » ; ALORS QUE l'article 13.4 du contrat du 16 novembre 2006 stipulait que « dans l'hypothèse où le maître d'ouvrage n'obtiendrait pas de manière définitive le Permis de Construire et le Permis de Démolir, seuls les honoraires dus au titre du dépôt des Permis de Construire et de Démolir seraient dus » ; qu'il résultait ainsi des termes clairs et précis du contrat qu'en toute occurrence, en cas de refus de délivrance d'un permis de construire définitif, seuls les honoraires dus au titre du dépôt des permis de construire et de démolir seraient dus aux architectes ; que la Cour a pourtant retenu qu'« il se déduit des termes dudit article que celui-ci exclut le paiement des honoraires des phases postérieures qui auraient été réalisées, mais ne concerne d'évidence pas les phases antérieures « esquisse préliminaire » et APS qui ont été utiles au dépôt du permis de construire » (arrêt, p. 8, alinéa 4) ; qu'en ajoutant ainsi aux stipulations claires et précises du contrat une condition qu'il ne prévoyait aucunement, la Cour d'appel en a dénaturé les termes et a violé l'article 1134 du Code civil.
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