LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1641 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 avril 2014), que, par acte authentique du 4 juin 2007, Mme X... a vendu une maison d'habitation à Mme Y... ; que des fissures affectant l'immeuble, Mme Y... a, après expertise, assigné Mme X... sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Attendu que pour rejeter les demandes de Mme Y..., l'arrêt retient qu'il résulte du rapport d'expertise que l'enduit réalisé par la société MGOG est localisé à l'angle du pignon nord-est du bâtiment, ce qui laisse parfaitement visible près d'une vingtaine d'autres fissures, de plus d'un mètre de longueur pour la majorité d'entre elles et de plus de quatre mètres pour celle située sur la façade orientée à l'est, qu'en façade nord, deux fissures, dont une d'une ouverture de six millimètres, se sont réouvertes après avoir fait l'objet d'une reprise en 2006, ce qui démontre qu'elles étaient bien visibles, que la façade à l'est présente des fissures horizontales sur une longueur de quatre mètres vingt, c'est-à-dire sur toute sa longueur et trois fissures dont une de près d'un mètre de long encadrent la fenêtre située sur cette partie du bâtiment et que les fissures à l'intérieur de la villa, auxquelles l'expert attribue la même origine que les fissures extérieures, sont parfaitement visibles, notamment celles situées au plafond de deux des chambres ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir le caractère apparent des vices au jour de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme Edda Y... de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QU'« aux termes de son rapport, l'expert Z... a relevé, d'une part à l'extérieur du bâtiment, 6 fissures en façade Nord, plusieurs fissures horizontales traversantes et 2 microfissures en façade Est et une fissure traversante verticale en façade sud et d'autre part à l'intérieur, une fissure au plafond et sur deux carreaux de carrelage dans le séjour, une fissure au plafond et une autre dans l'angle Nord Est dans la chambre n° 1, une fissure en partie droite de l'allège de la fenêtre et de la plinthe dans la chambre n° 2 et 2 fissures dans la chambre n° 3 dont une au plafond d'une longueur de 1,75 m, soit au total plus de 20 fissures ; que l'expert a ensuite attribué une cause unique à toutes ces fissures, à savoir l'instabilité du bâtiment du fait d'un sol de qualité médiocre et de fondations non adaptées et de mauvaise qualité et a préconisé une reprise de l'ensemble des fondations du bâtiment par implantation de micro pieux ; que pour retenir, à l'instar de l'expert, l'existence de vices cachés, le tribunal a dit que les fissures, dont le vendeur avait connaissance avant la vente puisqu'il les a fait reprendre par la société MGOG, ont été masquées par un enduit mis en place à cette fin ; mais qu'il résulte du rapport de M. Z... que l'enduit réalisé par la société MGOG est localisé à l'angle du pignon Nord Est du bâtiment, ce qui laisse parfaitement visible près d'une vingtaine d'autres fissures, de plus d'un mètre de longueur pour la majorité d'entre elles et de plus de 4 m pour celle située sur la façade Est ; qu'au vu des conclusions de l'expert, il s'agit de fissures anciennes, qui existaient donc au jour de la vente ; que le caractère caché du vice n'est admis que lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigation normales ; qu'au vu du rapport d'expertise de M. Z..., en façade Nord, 2 fissures, dont une d'une ouverture de 6 mm, se sont réouvertes après avoir fait l'objet d'une reprise en 2006, ce qui démontre qu'elles étaient bien visibles ; que Mme X... précise sur ce point qu'elles se situent dans la seule zone où le sol est effectivement de qualité médiocre en soutenant toutefois qu'elles ne sont pas évolutives car elles sont demeurées identiques à chacun des accedits ; que la façade Est est affectée de fissures horizontales sur une longueur de 4 m 20, c'est-à-dire sur toute sa longueur et trois fissures dont une de près d'un mètre de long encadrent la fenêtre située sur cette partie du bâtiment ; que les fissures à l'intérieur de la villa, auxquelles l'expert attribue la même origine que les fissures extérieures, sont parfaitement visibles, notamment celles situées au plafond de deux des chambres ; qu'il ne peut être conclu à l'existence de vices cachés au motif qu'un sondage révèle que l'enduit rosé situé sous le bandeau d'enduit blanchâtre qui le recouvre était fissuré alors qu'une vingtaine d'autres fissures, qui selon l'expert ont la même cause, étaient parfaitement visibles ; qu'en outre, s'agissant de la dissimulation alléguée, l'application d'un enduit blanc sur l'enduit rosé de la façade et uniquement sur une petite partie du bâtiment, à savoir la partie basse de la façade Est, laisse perplexe sur la volonté de dissimuler, le procédé utilisé ayant pour premier effet d'attirer plutôt l'attention ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise et infirmé en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau, Mme Y..., qui n'agit que sur le fondement des articles 1641,1643 et 1645 du code civil, sera déboutée de toutes ses demandes » ; ALORS, de première part, QUE l'expert judiciaire indiquait dans son rapport qu'avant la vente, Mme X... avait fait appliquer un enduit non seulement à l'angle Nord Est, mais également en partie basse de la façade Est, ce qui avait eu pour effet de dissimuler les longues fissures horizontales situées en partie basse de cette dernière façade (production n° 4, p. 24 ; p. 26 § 2 ; p. 37 dernier § ; p. 38 ; p. 44, derniers §§ ; p. 46 dernier § ; croquis inclus après la page 22) ; que dès lors, en jugeant qu'« il résulte du rapport de M. Z... que l'enduit réalisé par la société MGOG est localisé à l'angle du pignon Nord Est du bâtiment, ce qui laisse parfaitement visible près d'une vingtaine d'autres fissures, (...) de plus de 4 m pour celle située sur la façade Est », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport précité et a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, de deuxième part, QUE l'expert judiciaire constatait qu'avant la vente, du fait des « reprises de fissures » existantes, le bien « pouvait, pour un non professionnel, présenter une apparence normale » (production n° 4, p. 29 ; p. 49 § 2) ; que l'expert ajoutait qu'aucun document n'était produit aux débats selon lequel Mme Y... aurait été avertie, avant, l'achat de l'existence de fissures, reprises avant la vente (production n° 4, p. 47 p. 3 ; p. 26, derniers §§) ; que l'expert déduisait encore de la reprise des fissures que le bien était « affecté de vices cachés lors de la vente » (production n° 4, p. 38) ; qu'il résultait ainsi des termes clairs et précis du rapport que les fissures reprises n'étaient pas visibles et ne s'étaient pas encore rouvertes lors de la vente ; que dès lors, en jugeant qu'« au vu du rapport d'expertise de M. Z..., en façade Nord, 2 fissures, dont une d'une ouverture de 6 mm, se sont réouvertes après avoir fait l'objet d'une reprise en 2006, ce qui démontre qu'elles étaient bien visibles », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise et a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, de troisième part, QUE dans ses conclusions d'appel, Mme Y... faisait valoir que lors de la vente, les fissures étaient masquées par les reprises effectuées ; que le rapport d'expertise judiciaire, sur lequel Mme Y... s'appuyait, indiquait que la venderesse avait notamment fait « refaire le tableau de la fenêtre de la chambre ¿ reprendre une fissure » sur la « façade Est » (production n° 4, p. 29 § 1 et p. 44 § 3) ; que ces précisions renvoyaient aux trois fissures afférentes au tableau de la fenêtre de la chambre de la façade Est, décrites par l'expert dans son rapport, qui avaient donc été reprises (production n° 4, p. 20-21, et croquis après la p. 22) ; que dès lors, en jugeant que sur « la façade Est (...) trois fissures dont une de près d'un mètre de long encadrent la fenêtre située sur cette partie du bâtiment », sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas des éléments précités que les fissures en cause avaient été reprises, et ainsi masquées lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; ALORS, de quatrième part, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la mise en oeuvre de la garantie n'est pas conditionnée à une dissimulation intentionnelle des vices ; que dès lors, à supposer que la cour d'appel ait entendu écarter la garantie des vices cachés aux motifs inopérants que « s'agissant de la dissimulation alléguée, l'application d'un enduit blanc sur l'enduit rosé de la façade et uniquement sur une petite partie du bâtiment, à savoir la partie basse de la façade Est, laisse perplexe sur la volonté de dissimuler, le procédé utilisé ayant pour premier effet d'attirer plutôt l'attention », sans constater que l'enduit rendait le vice apparent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
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