LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 21 mai 2013), que par acte du 13 octobre 2000, la société Les Viviers Charentais a donné en location à M. X... un terrain destiné à l'exploitation d'un commerce de fabrication et de vente de poteries pour l'année 2001 ; que par acte du 29 novembre 2010, M. X... a assigné la société Les Viviers Charentais aux fins de se voir reconnaître le bénéfice d'un bail soumis au statut ; que le bailleur a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action ; Sur le premier moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile : Attendu que la société Les Viviers Charentais fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir, alors, selon le moyen : 1°/ que le délai de prescription d'une action tendant à la requalification d'un contrat de location en bail commercial court à compter de la formation de ce contrat, peu important qu'il ait été tacitement reconduit ; que l'action engagée par M. X... tendait à la requalification, en bail commercial, du contrat de location conclu le 13 octobre 2000, à effet au 1er janvier 2001 jusqu'au 31 décembre 2001, qui, selon lui, aurait constitué une « location continue » dès lors que son exécution se serait poursuivie jusqu'en 2010 ; qu'en retenant que, la location initialement conclue pour l'année 2001 ayant été tacitement renouvelée d'année en année, le délai de prescription de cette action avait commencé à courir à la date d'effet du contrat de location tacitement renouvelé pour l'année 2010, au plus tôt le 1er janvier 2010, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ; 2°/ que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; que M. X... ne prétendait pas bénéficier d'un bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2010 mais, ayant assigné la société Les Viviers Charentais pour solliciter la requalification du bail conclu le 13 octobre 2000 en bail commercial, demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait dit que le bail conclu le 13 octobre 2000 relevait du statut des baux commerciaux ; que la société Les Viviers Charentais contestait, pour sa part, l'existence de tout bail commercial ; qu'en retenant, pour dire que l'action engagée par M. X... n'était pas prescrite, qu'il bénéficiait d'un bail commercial qui avait pris effet le 1er janvier 2010, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; Mais attendu que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale ; que la cour d'appel ayant retenu que le contrat conclu le 13 octobre 2000 était un contrat de location à l'année avec exploitation saisonnière entrant dans le champ d'application des articles L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce et que M. X... avait été laissé en possession du local loué à l'expiration du contrat, l'arrêt est, par ces motifs de pur droit, substitués à ceux critiqués, légalement justifié ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du Livre 1er du code de commerce à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ; Attendu que pour dire que le bail soumis au statut liant M. X... à la société Les Viviers Charentais a pris effet le 1er janvier 2010, l'arrêt retient que, de la commune intention des parties, la location initialement conclue pour l'année 2001 a été tacitement renouvelée d'année en année, que le contrat de location tacitement renouvelé pour l'année 2010 a pris effet au plus tôt le 1er janvier 2010, qu'à l'issue de la location annale de l'année 2009, M. X... est resté ou a été laissé en possession du terrain donné à bail de sorte qu'il en a acquis la propriété commerciale à compter du 1er janvier 2010 ; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail soumis au statut, né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, prend naissance à l'expiration de ce bail de courte durée, la cour d'appel, qui a retenu que le bail conclu le 13 octobre 2000 pour l'année 2001 était un contrat de location à l'année avec exploitation saisonnière soumis aux premiers alinéas de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte sus-visé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le bail consenti à M. X... afférent au terrain sis 114 avenue de la Grande Côte à Saint-Palais-sur mer (17), régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a pris effet le 1er janvier 2010, et avant dire droit sur la fixation du loyer du nouveau bail du bien précité, ordonné une mesure d'expertise, l'arrêt rendu le 21 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la société Les Viviers Charentais aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Les Viviers Charentais PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action engagée par M. X..., d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que le bail conclu le 13 octobre 2000 entre la SARL Les Viviers Charentais et René X... relevait du statut des baux commerciaux et débouté la SARL Les Viviers Charentais de sa demande reconventionnelle, et d'AVOIR dit que le bail, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, avait pris effet le 1er janvier 2010 ; AUX MOTIFS QUE le point de départ du délai de prescription de l'action en requalification d'un contrat de location en bail commercial se situe à la date de prise d'effet du contrat de location invoqué par le locataire demandeur ; que le titre initial d'occupation de M. X... est constitué par une lettre qui lui a été adressée le 13/ 10/ 2000 avec apposition en en-tête du cachet de la SARL Les Viviers Charentais, dans les termes suivants : « Je soussigné Monsieur Artus Y... gérant de la SARL les VIVIERS CHARENTAIS loue à Mr X... René un terrain situé au 114 avenue de la Grande Côte à Saint-Palais-sur-mer sur lequel Monsieur X... va exploiter un commerce de fabrication et vente de poteries en tous genres pour l'année 2001 à partir du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001. Le loyer annuel est fixé à 44 000 F. HT. « le gérant » (suivi d'une seconde apposition du cachet de la SARL Les Viviers Charentais) ; que la SARL les Viviers Charentais a ensuite émis au nom de René X... une facture par an, dont certaines sont versées aux débats, libellées comme suit :- facture du 11/ 09/ 2001 : « location magasin 1/ 4 au 30/ 9/ 01 »- facture du 26/ 09/ 2002 : « location magasin 1/ 4 au 30/ 9/ 02 »- facture du 08/ 09/ 2008 : « loyer saisonnier »- facture du 21/ 04/ 2009 : « loyer saisonnier »- facture du 03/ 08/ 2010 : « loyer saisonnier » ; qu'il s'en déduit : d'une part, que, de la commune intention des parties, la location initialement conclue pour l'année 2001 a été tacitement renouvelée, d'année en année, et non à durée déterminée ; d'autre part et corrélativement, que le contrat de location tacitement renouvelé pour l'année 2010 a pris effet, au plus tôt le 1/ 01/ 2010, de sorte que l'action engagée par René X... selon assignation du 29/ 11/ 2010 n'est pas prescrite (¿) ; que l'article L. 145-5 alinéas 2 et 4 du Code de commerce dispose : « si, à l'expiration de cette durée (non supérieure à deux ans), le preneur reste ou est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (¿) ; que l'assignation introductive d'instance ayant été délivrée le 29/ 11/ 2010, il n'est pas contesté par la SARL Les Viviers Charentais qu'à l'issue de la location annale de l'année 2009, René X... est resté ou a été laissé en possession du terrain donné à bail de sorte que ce dernier a acquis la propriété commerciale à compter du 1er janvier 2010 (¿) ; aucun élément ne permet de retenir que le montant du loyer des baux dérogatoires ayant lié les parties jusqu'en 2009 inclus correspondrait à la valeur locative du local concerné au 1/ 01/ 2010, dans le cadre d'un bail conférant dorénavant à René X... la propriété commerciale ; 1°) ALORS QUE le délai de prescription d'une action tendant à la requalification d'un contrat de location en bail commercial court à compter de la formation de ce contrat, peu important qu'il ait été tacitement reconduit ; que l'action engagée par M. X... tendait à la requalification, en bail commercial, du contrat de location conclu le 13 octobre 2000, à effet au 1er janvier 2001 jusqu'au 31 décembre 2001, qui, selon lui, aurait constitué une « location continue » dès lors que son exécution se serait poursuivie jusqu'en 2010 ; qu'en retenant que, la location initialement conclue pour l'année 2001 ayant été tacitement renouvelée d'année en année, le délai de prescription de cette action avait commencé à courir à la date d'effet du contrat de location tacitement renouvelé pour l'année 2010, au plus tôt le 1er janvier 2010, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du Code de commerce ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; que M. X... ne prétendait pas bénéficier d'un bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2010 mais, ayant assigné la société Les Viviers Charentais pour solliciter la requalification du bail conclu le 13 octobre 2000 en bail commercial, demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait dit que le bail conclu le 13 octobre 2000 relevait du statut des baux commerciaux ; que la société Les Viviers Charentaise contestait, pour sa part, l'existence de tout bail commercial ; qu'en retenant, pour dire que l'action engagée par M. X... n'était pas prescrite, qu'il bénéficiait d'un bail commercial qui avait pris effet le 1er janvier 2010, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, avait pris effet le 1er janvier 2010 et d'AVOIR débouté la SARL Les Viviers Charentais de sa demande reconventionnelle ; AUX MOTIFS QUE le titre initial d'occupation de M. X... est constitué par une lettre qui lui a été adressée le 13/ 10/ 2000 avec apposition en en-tête du cachet de la SARL Les Viviers Charentais, dans les termes suivants : « Je soussigné Monsieur Artus Y... gérant de la SARL les VIVIERS CHARENTAIS loue à Mr X... René un terrain situé au 114 avenue de la Grande Côte à Saint-Palais-sur-mer sur lequel Monsieur X... va exploiter un commerce de fabrication et vente de poteries en tous genres pour l'année 2001 à partir du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001. Le loyer annuel est fixé à 44 000 F. HT. « le gérant » (suivi d'une seconde apposition du cachet de la SARL Les Viviers Charentais) ; que la SARL les Viviers Charentais a ensuite émis au nom de René X... une facture par an, dont certaines sont versées aux débats, libellées comme suit :- facture du 11/ 09/ 2001 : « location magasin 1/ 4 au 30/ 9/ 01 »- facture du 26/ 09/ 2002 : « location magasin 1/ 4 au 30/ 9/ 02 »- facture du 08/ 09/ 2008 : « loyer saisonnier »- facture du 21/ 04/ 2009 : « loyer saisonnier »- facture du 03/ 08/ 2010 : « loyer saisonnier » ; qu'il s'en déduit : d'une part, que, de la commune intention des parties, la location initialement conclue pour l'année 2001 a été tacitement renouvelée, d'année en année, et non à durée déterminée ; d'autre part et corrélativement, que le contrat de location tacitement renouvelé pour l'année 2010 a pris effet, au plus tôt le 1/ 01/ 2010 (¿) ; que l'article L. 145-5 alinéas 2 et 4 du Code de commerce dispose : « si, à l'expiration de cette durée (non supérieure à deux ans), le preneur reste ou est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (¿) ; que l'assignation introductive d'instance ayant été délivrée le 29/ 11/ 2010, il n'est pas contesté par la SARL Les Viviers Charentais qu'à l'issue de la location annale de l'année 2009, René X... est resté ou a été laissé en possession du terrain donné à bail de sorte que ce dernier a acquis la propriété commerciale à compter du 1er janvier 2010 (¿) ; aucun élément ne permet de retenir que le montant du loyer des baux dérogatoires ayant lié les parties jusqu'en 2009 inclus correspondrait à la valeur locative du local concerné au 1/ 01/ 2010, dans le cadre d'un bail conférant dorénavant à René X... la propriété commerciale ; 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; que M. X... ne soutenait pas que les parties avaient conclu des baux dérogatoires jusqu'en 2009 et que, étant alors resté et ayant été laissé en possession au terme de la location annale de l'année 2009, un bail commercial se serait formé à compter du 1er janvier 2010 ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en tout état de cause, si, au terme d'un bail dérogatoire d'une durée au plus égale à deux ans, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail commercial ; que selon les propres constatations et énonciations de l'arrêt, les parties auraient conclu un bail d'une année, du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001, puis M. X... serait resté et aurait été laissé en possession au cours des années suivantes, ce dont la Cour d'appel, qui a considéré que les parties avaient été liées par des baux dérogatoires, aurait dû déduire qu'un nouveau bail commercial s'était formé dès l'expiration bail initial ; qu'en retenant qu'un bail commercial n'avait « pris effet » qu'à compter du 1er janvier 2010, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations et a violé l'article L. 145-5, alinéa 2, du Code de commerce. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que le bail conclu le 13 octobre 2000 entre la SARL Les Viviers Charentais et René X... relevait du statut des baux commerciaux et débouté la SARL Les Viviers Charentais de sa demande reconventionnelle, d'AVOIR dit que le bail, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, avait pris effet le 1er janvier 2010, d'AVOIR rejeté la demande reconventionnelle de la SARL Les Viviers Charentais en paiement de loyers pour la période antérieure au 1er janvier 2010 et, avant dire droit sur la fixation du loyer du nouveau bail à compter du 1er janvier 2010, d'AVOIR ordonné une expertise ; AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article L. 145-1 § I 2° du Code de commerce que le statut des baux commerciaux est applicable aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés ¿ soit avant, soit après le bail ¿ des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du bailleur ; que le consentement du bailleur peut être déduit de certaines circonstances ou clauses du contrat de location ; que la SARL les Viviers Charentais, en ayant consenti à René X..., dans sa lettre initiale du 13/ 10/ 2000 valant contrat, la location d'un terrain expressément destiné à l'exploitation d'un commerce de « fabrication et vente de poteries », laquelle exploitation est irréalisable sans l'existence d'un local abritant le matériel de fabrication et, à tout le moins, le stockage des poteries produites, a nécessairement consenti, par avance, à la construction qu'a fait édifier René X... ; qu'en second lieu, alors que ce dernier justifie que les travaux de construction de son bâtiment d'exploitation ont été réalisés dès la formalisation du contrat de location résultant de la lettre précitée de la SARL les Viviers Charentais, cette dernière, en 2001 et 2002, a expressément facturé à René X... la location d'un « magasin » (impliquant l'existence d'un local), et non la location d'un terrain ; qu'en troisième lieu, il pas contesté que la SARL les Viviers Charentais qu'elle exploite à proximité immédiate du terrain loué et à la même adresse un fonds de commerce de vente de détail de fruits de mer, de sorte qu'elle a immédiatement eu connaissance de la construction du local édifié par René X... sur le terrain loué, sans qu'elle ait manifesté une quelconque opposition, voire seulement réserve ; qu'en quatrième lieu, il ne peut être tenu compte de la correspondance adressée le 8/ 06/ 2010 par la SARL les Viviers Charentais à René X... dans les termes suivants : « (¿) à votre départ vous devrez laisser le terrain nu et le baraquement implanté sans autorisation devra être démonté », dès lors que cette correspondance ne constitue qu'une réponse à celle adressée le 6/ 05/ 2010 à la SARL les Viviers Charentais par l'avocat de René X..., revendiquant le station des baux commerciaux, et que la dénégation d'autorisation affirmée dans ladite lettre du 8/ 06/ 2010 est démentie par l'attitude antérieure et constante de la SARL les Viviers Charentais pendant 9 ans et demi (¿) ; qu'il résulte des motifs qui précèdent que le terrain pris en location par René X... entre dans le domaine d'application du statut de baux commerciaux, au sens de l'article L. 145-1 § I 2° du Code de commerce ; 1°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux n'est applicable aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés ¿ soit avant, soit après le bail ¿ des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, qu'à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; qu'en retenant que le statut des baux commerciaux était applicable aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés ¿ soit avant, soit après le bail ¿ des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du « bailleur », la Cour d'appel a violé l'article L. 145-1 I. 2° du Code de commerce ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le statut des baux commerciaux n'est applicable aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés ¿ soit avant, soit après le bail ¿ des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, qu'à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; qu'en retenant que le terrain loué « entr (ait) dans le domaine d'application du statut des baux commerciaux, au sens de l'article L. 145- I § I 2° » sans relever que les constructions édifiées par le preneur avaient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 I. 2° du Code de commerce ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, en se bornant à retenir que la destination contractuelle du terrain aurait impliqué l'existence d'un local, que la société Les Viviers Charentais avait facturé la location d'un « magasin » et non la location d'un terrain et que, exerçant son activité à proximité, elle avait eu connaissance de la construction, sans s'y opposer, la Cour d'appel, qui n'a ainsi relevé aucun acte manifestant sans équivoque l'intention de la société Les Viviers Charentais de consentir à l'édification et à l'exploitation des constructions, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 I. 2° du Code de commerce.
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