LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 13 novembre 2013), que la SCI Mona Lisa a donné à bail à la société Méranda des locaux ; que la locataire a confié à la société Eria ingénierie, des travaux d'aménagement desdits locaux et notamment l'installation de chambres froides ; que par jugement du 7 juillet 2003, le tribunal de commerce a placé la société Meranda en redressement judiciaire puis a, dans le cadre de son plan de redressement, cédé son entreprise à la société Nouvelle Meranda ; que par acte sous seing privé du 28 mai 2004, la SCI Mona Lisa a loué les locaux objet du bail commercial initial à la société Nouvelle Meranda ; qu'après le dépôt du rapport de l'expert désigné en référé à la requête de la SCI Mona Lisa celle-ci a assigné la société Eria ingénierie, la société d'assurances Acte IARD, la société d'assurances l'Auxiliaire, la société Nouvelle Meranda et la société Axa assurances en réparation de ses préjudices matériels et immatériels ; que par convention du 1er septembre 2009, la SCI Mona Lisa a transigé avec la société Eria ingénierie et la société d'assurances Acte IARD, quant aux réparations, frais d'avocat et dépens tels qu'évalués dans le rapport d'expertise judiciaire ; Sur le premier moyen, ci-près annexé : Attendu que par une interprétation souveraine du protocole d'accord du 1er septembre 2009 que son ambiguïté rendait nécessaire, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et qui a retenu que les frais de transfert de l'activité de la société preneuse étaient inclus dans l'indemnité allouée au titre de ce protocole, en a exactement déduit que l'action de la bailleresse était irrecevable de ce chef ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Mona Lisa aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mona Lisa à payer la somme globale de 3 000 euros à la société L'Auxiliaire et la société Eria ingénierie ; rejette la demande de la société Mona Lisa ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Mona Lisa. PREMIER MOYEN DE CASSATION III.- Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de la SCI Mona Lisa en remboursement des frais de transfert de l'activité de la SARL Nouvelle Meranda pendant la durée des travaux de réparation ; AUX MOTIFS QUE « le tribunal a retenu que le transfert des installations pour la durée des travaux de réparations était une conséquence directe desdits travaux et constituait un préjudice matériel et non immatériel ; il a considéré que la demande de la SCI Mona Lisa du chef des frais de transfert de l'exploitation, était irrecevable, au vu du protocole d'accord du 1er septembre 2009, conclu entre la SCI Mona Lisa, la SA Eria Ingénierie et son assureur, la compagnie Acte Iard, aux termes duquel, la SCI Mona Lisa se déclarait parfaitement remplie de ses droits et actions relatifs aux dommages matériels, frais d'avocats et dépens, moyennant le règlement par la compagnie Acte Iard de la somme globale, forfaitaire et définitive de 350. 000 euros, et en vertu dispositions des articles 2051 et 2052 du code civil ; la SCI Mona Lisa conteste cette décision et soutient que, si les juges du fond ont dénaturé les pièces de la procédure ; l'appelante fait valoir, à nouveau, que les frais liés à l'installation de l'exploitant pendant les réparations, ne constituent pas un préjudice matériel, mais un préjudice immatériel et que, dès lors, la transaction sus visée ne portant que sur les dommages matériels, n'incluait pas ces frais ; la compagnie d'assurances l'Auxiliaire et la SA Eria Ingénierie répliquent, d'une part, que la somme de 193 485, 60 euros réclamée par l'appelante au titre des frais de transfert, correspond au coût de la location, pendant le temps des travaux, de modules provisoires qui seraient loués et installés dans l'enceinte de la SCI Mona Lisa, pour le transfert de l'activité de la SARL Nouvelle Meranda et, d'autre part, que selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, ces frais constituent un préjudice matériel, comme, d'ailleurs, l'appelante l'avait elle même affirmé dans ses conclusions de première instance ; les intimés estiment en outre, que la SCI Mona Lisa n'a aucune qualité pour solliciter l'indemnisation de ce chef de préjudice, nul ne plaidant par procureur ; la cour considère que les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en déclarant irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande de la SCI Mona Lisa en remboursement des frais de transfert de l'activité de la SARL Nouvelle Meranda pendant la durée des travaux de réparation ; en effet, au vu des pièces versées aux débats, notamment du rapport d'expertise judiciaire de M. X... du 30 juillet 2008, les frais de transfert d'exploitation réclamés par l'appelante concernent l'activité de la SARL Nouvelle Meranda et, au surplus, se rapportent à des dommages matériels et non immatériels » (cf. arrêt p. 7) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes du protocole d'accord intervenu le 1er septembre 2009 entre la SCI Mona Lisa, la SA Eria Ingenierie et son assureur la compagnie Acte Iard, il a été décidé, en contrepartie du paiement par la compagnie d'assurance précitée de la somme forfaitaire de 350. 000 ¿ : " en contrepartie de la signature des présentes, la SCI Mona Lisa, moyennant le règlement par la société Acte Iard de la somme globale, forfaitaire et définitive prévue aux articles précédents, se déclare parfaitement remplie de ses droits et actions relatifs aux dommages matériels, frais d'avocats et dépens ¿ ayant fait l'objet du rapport d'expertise définitif de Monsieur X... du 30 juillet 2008 ; en conséquence, elle renonce à se prévaloir des demandes formulées à l'encontre de la société Eria Ingenierie et de la société Acte Iard devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio, aux termes de la procédure enrôlée sous le numéro 09/ 00617 " ; que le transfert des installations pour la durée des travaux de réparation est une conséquence directe desdits travaux et constitue un préjudice matériel et non immatériel ; que ces frais ont d'ailleurs été, à juste titre, évalués par l'expert dans le cadre des dommages directs subis ; qu'ils sont donc visés au titre du préjudice matériel dans l'accord transactionnel du 1er septembre 2009 ; qu'en application des dispositions de l'article 2051 du code civil, un assureur de responsabilité, qui ne peut être tenu au-delà de l'obligation de son assuré, peut se prévaloir d'une transaction entre celui-ci et sa victime, limitant le montant du préjudice ; que la compagnie l'Auxiliaire est donc recevable à invoquer le protocole transactionnel dont s'agit ; qu'aux termes de l'article 2052 du même code : " les transactions ont, entre les parties, autorité de la chose jugée en dernier ressort ; elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion " ; qu'aux termes de ces dispositions, ce chef de demande sera alors déclaré irrecevable » (cf. jugement p. 8, 4 derniers §- p. 9, § 5) ; 1/ ALORS QU'en énonçant, pour débouter la SCI Mona Lisa de sa demande au titre des frais de transfert de l'exploitation de la SARL Nouvelle Meranda pendant les travaux de réfection, que ces frais concernaient l'activité de cette dernière estimant ainsi implicitement que seul le locataire était fondé à les réclamer (cf. arrêt p. 7, dernier §), quand elle avait préalablement adopté l'analyse des premiers juges lesquels avaient relevé que l'expert avait « à juste titre » inclus dans les dommages matériels indemnisés au profit de la SCI MONA LISA (cf. jugement p. 9, § 1), les frais de transfert d'exploitation, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE, en tout état de cause, le propriétaire est tenu de procurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail ; qu'aussi, le propriétaire est fondé à réclamer le remboursement des frais de transfert de l'exploitation de son locataire auprès du tiers responsable de l'impossibilité de jouissance ; qu'en décidant néanmoins du contraire pour débouter la SCI Mona Lisa, bailleresse, de sa demande en remboursement des frais de transfert d'exploitation de l'activité de la SARL Nouvelle Meranda, sa locataire, auprès de la SA Eria Ingenierie et de son assureur, auteur des travaux défectueux dans les lieux loués ayant entraîné la nécessité d'effectuer des travaux de réparation et le transfert de l'exploitation pendant leur durée ; la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1382 du code civil ; 3/ ALORS QUE, est constitutif d'un dommage immatériel, les frais nécessaires à la réalisation d'un ouvrage provisoire pour permettre la poursuite de l'activité du locataire pendant la durée de la réalisation des travaux ; qu'en affirmant que les frais engagés pour le transfert de l'exploitation de la SARL Nouvelle Meranda par la réalisation d'un ouvrage provisoire n'entrent pas dans cette définition au motif inopérant que ces frais se rapporteraient à des dommages matériels et seraient la « conséquence directe » de la réalisation des travaux de réfection déjà indemnisés au titre de l'accord transactionnel du ler septembre 2009, la Cour d'appel a violé les articles 2048 et 2052 du Code Civil. 4/ ALORS QUE, en énonçant, pour débouter la SCI Mona Lisa de sa demande au titre des frais de transfert d'exploitation, que ces frais avaient été évalués par l'expert dans le cadre des dommages directs pour en déduire qu'ils étaient « donc visés au titre du préjudice matériel dans l'accord transactionnel du ler septembre 2009 » quand, le protocole d'accord transactionnel ne faisait nullement référence aux dommages « directs » évalués par l'expert mais énonçait que la SCI exposante se déclarait remplie de ses droits et actions « relatifs aux dommages matériels, frais d'avocat et dépens ¿ ayant fait l'objet du rapport d'expertise définitif de Monsieur X... », la cour d'appel a dénaturé le protocole d'accord transactionnel, en violation de l'article 1134 du code civil ; 5/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, en énonçant, enfin, pour débouter la SCI Mona Lisa de sa demande au titre des frais de transfert d'exploitation, que ces frais avaient été évalués par l'expert dans le cadre des dommages directs pour en déduire qu'ils étaient « donc visés au titre du préjudice matériel dans l'accord transactionnel du 1er septembre 2009 » (cf. jugement p. 9, § 1) quand, d'une part, la contrepartie financière décidée dans le cadre du protocole, soit la somme de 350. 000 euros, ne figurait à aucun moment dans le rapport d'expertise au titre desdits dommages « directs », d'autre part, que la qualification de dommages « directs » n'est pas synonyme de dommages matériels, la cour d'appel a, de nouveau, violé les articles 2048 et 2052 du Code Civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum la SA Eria Ingenierie et son assureur la compagnie l'Auxiliaire à payer à la SCI Monta Lisa la seule somme de 22. 540 ¿ en réparation de son préjudice immatériel lié à la perte de loyers ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le tribunal a considéré, sur le fondement de l'article 1722 du code civil, que le bail commercial conclu entre la SCI Mona Lisa et la SARL Equipement Sud Service portant sur les locaux situés au dessous des installations litigieuses de la SARL Nouvelle Meranda, avait été résilié depuis le 03 février 2006, date d'une lettre adressée par la SARL Equipement Sud Service à la SCI Mona Lisa, l'informant d'un nouveau de contrat de location depuis décembre 2005 ; l'appelante conteste la motivation des premiers juges et soutient que la SARL Equipement Sud Service a cessé de payer ses loyers à compter du mois de juillet 2005, sans toutefois, avoir résilié le bail et, qu'à supposer que le bail ait été réellement résilié, les locaux ne pouvant être loués, il ne saurait en aucune façon être déduit que son préjudice de jouissance avait cessé depuis le départ du locataire ; de leur côté, les intimés soutiennent que le bail dont il s'agit n'a jamais reçu le moindre début d'exécution et que sa résiliation résulte des propres pièces de l'appelante, à savoir :- la lettre du 03 février 2006 de la SARL Equipement Sud Service informant son bailleur de ce qu'elle avait loué de nouveaux locaux commerciaux depuis deux mois,- et la lettre du 29 mars 2006, de la SCI Mona Lisa adressée à la SARL Nouvelle Meranda, faisant état de la résiliation du bail de locataire occupant les locaux situés sur l'usine de production de cette dernière ; ils relèvent aussi, les irrégularités et incohérences de ce bail, portant, sur le montant du loyer mensuel, sur le point de départ du bail ainsi que sur le montant du dépôt de garantie et invoquent le caractère délirant du prix du loyer (155, 80 ¿/ m2/ an) en fonction de l état brut de béton'et de l'absence de tout aménagement des locaux loués à la SARL Equipement Sud Service, par comparaison avec le prix du loyer de la SARL Nouvelle Merenda (76, 76 ¿/ m2/ an) ; la compagnie d'assurances l'Auxiliaire et la SA Eria Ingénierie, en s'appuyant sur le rapport d'expertise judiciaire, font valoir qu'il n'est pas établi que l'appelante se serait trouvée dans l'impossibilité de louer les locaux du rez de chaussée en raison de l'ampleur des désordres constatés ; les premiers juges ont, pour de justes motifs, retenu que la lettre du 03 février 2006 émanant de la SARL Equipement Sud Service, valait résiliation de ce bail et que le préjudice immatériel de la SCI Mona Lisa, lié à la perte de loyers, s'élevait à 22. 540 euros, correspondant à une privation de loyer se limitant à la période de juillet 2005 à janvier 2006 inclus, soit 7 mois à 3. 220 euros ; par ailleurs, l'appelante ne démontre pas que les locaux litigieux présentaient encore des désordres les rendant impossible à louer, alors que le rapport d'expertise judiciaire de M. X..., indique que les ouvertures réalisées en 2005 dans lesdits locaux, situés à l'aplomb des chambres froides, n'ont pas eu pour conséquence d'augmenter la condensation en plafond mais l'ont au contraire résorbé ; au vu de l'ensemble des éléments et pièces soumises à l'appréciation de la cour, il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a condamné in solidum, la SA. Eria Ingenierie et son assureur la compagnie l'Auxiliaire à payer à la SCI Mona Lisa la somme de 22. 540 euros en réparation de son préjudice immatériel lié à la perte de loyers » (cf. arrêt p. 8- p. 9, § 2) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « à l'appui de ce chef de demande, la SCI Mona Lisa produit aux débats un contrat de bail commercial conclu entre elle-même et la SARL Equipement Sud Service daté du 10 juin 2005 et portant sur les locaux situés en dessous des installations de la SARL Nouvelle Meranda ; que les différentes erreurs signalées par les défenderesses avaient fait l'objet d'un avenant rectificatif en date du 24 juin 2005 ; que s'agissant du dépôt de garantie, il convient de rappeler que celui-ci n'est pas une condition de validité du contrat de bail commercial ; que s'agissant du montant du loyer, celui-ci est librement fixé par les parties lors de la conclusion d'un bail commercial, le prix du contrat prévalant le prix du marché lors de la conclusion initiale de ce type de convention ; qu'il convient de constater, ainsi que l'a fait l'expert en page 12 de son rapport, que dès le 29 mars 2006, la SCI Mona Lisa invoquait auprès de la SARL Nouvelle Meranda la résiliation du bail la liant à la SARL Equipement Sud Service ; que cette situation était confirmée par une correspondance de cette dernière société en date du 3 février 2006 mentionnant la location de nouveaux locaux commerciaux depuis deux mois ; que le locataire ayant cessé toute occupation des locaux et tout paiement du loyer et informant le propriétaire de l'existence d'un nouveau contrat de location depuis le mois de décembre 2005, il y a lieu de considérer la lettre du 3 février 2006 comme une résiliation de bail liant les parties pour impossibilité de jouissance, et ce conformément aux dispositions de l'article 1722 du code civil applicable aux baux commerciaux ; que la privation de loyer se limitera donc pour la SCI Mona Lisa à la période de juillet 2005 à janvier 2006 inclus soit 7 mois x 3. 220 ¿ = 22. 540 ¿ » (cf. jugement p. 9, § 6-12) ; ALORS QUE le bail est résilié de plein droit en cas de perte totale de la chose ou lorsque le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination ; qu'en considérant que la lettre du 3 février 2006 par laquelle le locataire informait le bailleur qu'il avait conclu un nouveau contrat de location depuis le mois de décembre 2005 valait résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l'article 1722 du code civil sans rechercher si le locataire visait cette disposition ou la destruction en totalité de la chose louée ou indiquait se trouver dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination l'ayant obligé à conclure un nouveau bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;
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