LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 28 janvier 2014, rectifié le 20 mai 2014), que par acte du 14 février 2005, les consorts X... ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société Sieprodim, devenue société Edifidès, portant sur une parcelle de terre ; que les consorts X... ayant retiré leur promesse avant la date prévue pour la levée de l'option, la société Edifidès les a assignés en déclaration de vente, puis, en réparation du préjudice résultant de la rétractation de la promesse ; que les consorts X... se sont opposés à la demande en invoquant le caractère lésionnaire de la vente envisagée ; Sur le premier moyen : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt rectifié de les condamner solidairement au paiement d'une somme de 607 422, 50 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ qu'en cas de vente immobilière, le juge doit, pour déterminer s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que lorsque l'immeuble est susceptible de plusieurs utilisations, cette valeur doit être fixée au plus élevé des prix de vente que le vendeur aurait pu en obtenir ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... soutenaient que pour estimer la valeur du terrain à 1 011 393 euros le 27 janvier 2006, date de la levée de l'option par la société Seprodim bénéficiaire de la promesse de vente, les experts n'avaient envisagé que l'opération de lotissement projetée sur le terrain par la société Sopredim, alors que le terrain était susceptible de faire l'objet d'une opération de construction groupée permettant de dégager une marge plus importante et de mieux valoriser le terrain ; qu'en retenant la valeur du terrain fixée par les experts dans la seule perspective d'une opération de lotissement sur le terrain, sans rechercher, comme il était soutenu, si une opération de construction groupée ne permettait pas d'obtenir une meilleure valorisation du terrain, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil ; 2°/ que la valeur de l'immeuble doit tenir compte des perspectives futures d'urbanisation du terrain, dès lors qu'elles sont certaines au jour de la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté elle-même que depuis la mise en oeuvre de la loi SRU en 2001, amorçant la volonté de limiter la consommation de l'espace par une plus grande densification de l'habitat, les opérations d'habitat en périphérie des villes avaient progressivement évolué à partir des années 2005-2006, la densification étant ainsi passée progressivement sur la commune de Giberville de 8/ 10 logements par hectare à des opérations d'environ vingt-cinq logements par hectare, que cette mutation s'était opérée progressivement entre 2005 et 2008, de sorte que les propositions de promesses de vente avaient évolué de soixante-cinq lots libres en février 2005 à environ cent cinquante-cinq logements en novembre 2008 ; qu'en retenant néanmoins la valeur du terrain fixée par les experts à 1 011 393 euros au 27 janvier 2006, soit un prix moyen de 11, 35 euros le m ², que l'adoption du PLU sur la commune de Giberville ayant permis cette densification affirmée n'était intervenue que le 8 novembre 2010 et que cette densification n'était pas envisageable en 2005, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la densification future de l'habitat n'était pas certaine au 27 janvier 2006, date de la levée de l'option, compte tenu de la loi SRU de 2001 et de la densification amorcée dès 2005, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil ; 3°/ que la valeur de l'immeuble doit tenir compte des perspectives futures d'urbanisation du terrain, dès lors qu'elles sont certaines au jour de la réalisation de la vente ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... faisaient valoir qu'au moment de la signature de la promesse de vente le 14 février 2005, le terrain était classé en zone NA non constructible, que tous les projets d'habitat sur cette zone étaient soumis à la modification du PLU, lequel n'était intervenu qu'en 2010, mais que néanmoins les perspectives d'urbanisation futures étaient certaines dès 2005, comme le démontrait le projet de la société Seprodim elle-même ; qu'en se bornant à relever, pour retenir la valeur du terrain fixée par les experts à 1 011 393 euros au 27 janvier 2006, que l'adoption du PLU de la commune de Giberville permettant cette densification affirmée n'était intervenue que le 8 novembre 2010, sans rechercher si le projet de la société Seprodim en 2005 de réalisation d'un lotissement de soixante-cinq lots sur le terrain litigieux, alors classé en zone non constructible, ne démontrait pas que les perspectives futures d'urbanisation étaient certaines dès cette date, et plus encore le jour de la levée de l'option le 27 janvier 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la densification des opérations d'habitat n'était pas envisageable en 2005, qu'elle n'était possible qu'à l'issue d'une modification du PLU dont l'adoption n'était intervenue que le 8 novembre 2010 à l'issue d'études amorcées en 2008-2009, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et a, par une appréciation souveraine de la valeur de l'immeuble à la date prévue pour la levée de l'option, retenu que la lésion de plus des sept douzièmes n'était pas établie et que la rétractation de la promesse par les consorts X... était fautive, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts X... font le même grief à l'arrêt rectifié, alors, selon le moyen : 1°/ que les dommages-intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la société Edifides avait renoncé à solliciter la réalisation de la vente, quand l'arrêt du 30 mars 2010, devenu irrévocable, avait décidé que la levée de l'option devait produire son plein effet ; que les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que la société Edifides avait renoncé volontairement à l'opération ; qu'en les condamnant à réparer la perte de chance pour la société Edifides de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices du fait de la dénonciation fautive de la promesse de vente par les consorts X..., quand ce préjudice n'était que la conséquence du propre choix de la société Edifides de ne pas réaliser la vente, laquelle était devenue définitive malgré la dénonciation de la promesse par les consorts X..., la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1151 du code civil ; 2°/ que les dommages-intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel qu'à la date de la levée d'option par la société Edifides, le 27 janvier 2006, la commune de Giberville était dotée d'un plan d'occupation des sols qui aboutissait au classement de la parcelle litigieuse pour plus de 50 % de sa superficie en zone à vocation d'activités, ce qui interdisait de déposer un permis de lotir sur l'ensemble de la parcelle ; qu'en se fondant, pour évaluer le manque à gagner de la société Edifides, sur un projet qui intégrait l'évolution des règles d'urbanisme et en particulier l'adoption, le 8 novembre 2010, d'un plan local d'urbanisme permettant une densification des constructions, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1151 du code civil ; 3°/ subsidiairement que le préjudice résultant de la perte de chance se mesure à la chance perdue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Edifides était fondée à faire valoir un préjudice de 675 000 euros ; qu'en retenant que s'agissant de la perte d'une chance de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices, il y avait lieu de fixer cette perte de chance à 600 000 euros au titre des gains manqués compte tenue des « aléas inhérents à toute opération de construction » sans rechercher quelle était la probabilité pour la société Edifides de parvenir à réaliser le bénéfice attendu de l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; 4°/ que le préjudice résultant de la perte de chance ne peut être évalué de façon forfaitaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Edifides était fondée à faire valoir un préjudice de 675 000 euros ; qu'en retenant que s'agissant de la perte d'une chance de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices, il y avait lieu de fixer cette perte de chance à 600 000 euros au titre des gains manqués compte tenue des « aléas inhérents à toute opération de construction », la cour d'appel qui a procédé à une évaluation forfaitaire de ce préjudice, a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; 5°/ que la réparation du dommage ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en condamnant les consorts X... à payer à la fois à la société Edifides une somme de 600 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir le bénéfice de l'opération, et une somme de 7 422, 50 euros au titre des frais de notaire exposés en vain, quand ces frais auraient de toute façon été supportés par la société Edifides si l'opération avait été menée à son terme, la cour d'appel, qui a indemnisé deux fois le même préjudice, a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que les consorts X... ayant rétracté leur promesse unilatérale de vente antérieurement à la levée d'option par le bénéficiaire, aucun contrat ne s'était formé entre les parties en l'absence de rencontre des volontés et que la société Edifides ne pouvait poursuivre la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel, devant laquelle les consorts X... ne soutenaient pas que la société bénéficiaire de la promesse ne pouvait solliciter la réparation d'un préjudice résultant d'une perte de chance dès lors qu'elle avait volontairement renoncé à la réalisation forcée de la vente, a, sans procéder à une évaluation forfaitaire, ni méconnaître le principe de la réparation intégrale, souverainement apprécié un préjudice certain résultant du paiement de frais inutiles et celui résultant de la perte de chance d'obtenir un gain ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Edifides la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 28 janvier 2014, rectifié par l'arrêt du 20 mai 2014, d'AVOIR condamné solidairement Michel, Jacques, Eric, Béatrice, Guy, Agnès et Marie-Hélène X... à payer à la société Edifides la somme de 607. 422, 50 euros à titre de dommages-intérêts, AUX MOTIFS QUE les consorts X... ayant rétracté leur promesse unilatérale de vente antérieurement à la levée d'option par le bénéficiaire, aucun contrat de vente ne s'est formé entre les parties en l'absence de rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acheter. La société Edifides fait donc valoir à bon droit qu'elle ne peut poursuivre la réalisation forcée de la vente et que s'agissant d'une obligation de faire, elle ne peut se résoudre, en cas d'inexécution, qu'en dommages et intérêts. Les intimés concluent au mal fondé de cette demande en faisant valoir que la vente était lésionnaire. Les parties s'accordent pour reconnaître qu'à la date de la levée d'option, le 27 janvier 2006, le montant indexé de la vente se serait établi à la somme de 548. 062, 58 ¿. Les intimés ne versent aux débats aucun élément permettant de remettre en cause l'estimation de la parcelle par les experts pour une valeur de 1. 011. 393 ¿. Certes, cette estimation repose sur une valeur moyenne de 11, 35 ¿ au mètre carré, après étude du marché immobilier de l'époque, valeur moyenne qui peut sembler faible au regard des 19 ¿ offerts du m2 par la société Kaufman et Broad en 2008. Toutefois, il convient de se placer, pour l'estimation du terrain, à la date de réalisation de la vente soit en 2006 et de tenir compte des règles d'urbanisme en vigueur à cette date. Jusqu'au 8 novembre 2010, la commune de Giberville était dotée d'un plan d'occupation des sols qui avait fait l'objet d'une révision générale le 20 avril 2000 et dont la dernière modification avait été approuvée le 4 juillet 2005. La parcelle litigieuse, en raison de sa proximité avec le bâti industriel existant (Normandy-Tub), était classée au POS de 2005 pour plus de 50 % de sa superficie en zone à vocation d'activités. La condition mise pour toutes les propositions d'acquisition formulées était de pouvoir déposer un permis de lotir sur l'ensemble de la parcelle. Cela paraissait difficile au regard de la proximité de l'activité industrielle et le PLU de 2010 conforte cet élément en maintenant une bande de 70 mètres de large en zone à vocation d'activité (dont 35 mètres non constructibles). La proposition d'Edifides envisageait à l'époque une clause suspensive de réalisation de 65 lots minimum. Eu égard aux besoins de superficie nécessaires aux voies et espaces communs ainsi qu'à la protection à assurer le long de la zone d'activités, les experts ont estimé à 25-30 % la superficie non cessible et ont évalué la surface cessible à 65. 000 m2 environ, (soit 1. 000 m2 moyen par lot) ce qui peut correspondre à des règles éventuellement admissibles à cette époque. La proposition de Kaufman et Broad Normandie du 21 novembre 2008 prévoit, à titre de comparaison, la possibilité de créer environ 155 logements sur les 7 ha 27 situés en zone 2 AU. Cette opération ne pourra être réalisée qu'à l'issue d'une modification du PLU non encore intervenue à la date de l'expertise. Les experts rappellent que certes, depuis la mise en oeuvre de la loi SRU en 2001, amorçant la volonté de limitation de la consommation de l'espace par une plus grande densification de l'ensemble des opérations d'habitat et la volonté de mixité urbaine, les opérations d'habitat en périphérie des villes ont progressivement évolué à partir des années 2005-2006, en fonction des références sur la mise en oeuvre des PLU, mais que concernant plus particulièrement la commune de Giberville, l'adoption du PLU, permettant cette densification affirmée, n'est intervenue que le 8 novembre 2010 (ce qui correspond à des études amorcées en 2008-2009). Par cette évolution, la densité de logements admise est passée progressivement de 8/ 10 logements par hectare à des opérations d'environ 25 logements par hectare. Cette densification s'accompagne d'une évolution dans la forme urbaine pour passer d'une production unique de terrains à bâtir de 800 à 1000 m2 à une diversité de programmes et de tailles parcellaires avec des terrains à bâtir d'une superficie de 400 à 600 m2, des programmes bâtis en maisons de ville sur des parcelles d'environ 350 m2 et éventuellement des programmes de logements intermédiaires. Cette mutation qui s'est amorcée dans les années 2005 à 2008, justifie totalement selon les experts des propositions de promesses ayant évolué de 65 lots libres en février 2005 à environ 155 logements en novembre 2008, se décomposant comme suit : 80 lots libres + un programme bâti de 35 maisons + la réalisation de 2 immeubles de 20 logements chacun. En l'espèce, les deux offres portent sur l'intégralité de la parcelle AE n° 563 de 8 ha 90 a 73 ca, soit une densité variant de 7, 5 logements à l'hectare à 17, 5 logements à l'hectare. En outre, il conviendrait encore de tenir compte de la notoriété du lotisseur, le prix de vente n'étant pas le même pour une société qui bénéficie d'une implantation nationale, et comme le soulignent les experts, de ce que la densification des opérations réduit de façon sensible le coût de la viabilité par lot ou par logement créé, étant observé que cette densification n'était pas envisageable en 2005 et que ni le POS ni le PLU récemment approuvé ne permettent une affectation totale de la parcelle en habitat. L'article 1674 du code civil exige, pour que la vente soit rescindable, que le vendeur ait été « lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble,.. » ce qui suppose que le vendeur ait aliéné l'immeuble pour moins des cinq douzièmes de sa valeur. Pour une valeur de parcelle fixée à dire d'experts à la somme de 1. 011. 393 ¿, la vente est lésionnaire si le prix de vente est inférieur aux 5/ 12e soit 421. 413, 75 ¿. Tel n'est pas le cas en l'espèce, le prix de vente actualisé s'établissant à 548. 062, 58 ¿, en sorte qu'en dénonçant la promesse unilatérale de vente avant le terme fixé pour la levée d'option, les consorts Lapargneux ont commis une faute qui engage leur responsabilité et dont la société Edifides est bien fondée à demander réparation ; 1) ALORS QUE en cas de vente immobilière, le juge doit, pour déterminer s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; que lorsque l'immeuble est susceptible de plusieurs utilisations, cette valeur doit être fixée au plus élevé des prix de vente que le vendeur aurait pu en obtenir ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... soutenaient que pour estimer la valeur du terrain à 1. 011. 393 euros le 27 janvier 2006, date de la levée de l'option par la société Seprodim bénéficiaire de la promesse de vente, les experts n'avaient envisagé que l'opération de lotissement projetée sur le terrain par la société Sopredim, alors que le terrain était susceptible de faire l'objet d'une opération de construction groupée permettant de dégager une marge plus importante et de mieux valoriser le terrain ; qu'en retenant la valeur du terrain fixée par les experts dans la seule perspective d'une opération de lotissement sur le terrain, sans rechercher, comme il était soutenu, si une opération de construction groupée ne permettait pas d'obtenir une meilleur valorisation du terrain, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil ; 2) ALORS QUE la valeur de l'immeuble doit tenir compte des perspectives futures d'urbanisation du terrain, dès lors qu'elles sont certaines au jour de la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté elle-même que depuis la mise en oeuvre de la loi SRU en 2001, amorçant la volonté de limiter la consommation de l'espace par une plus grande densification de l'habitat, les opérations d'habitat en périphérie des villes avaient progressivement évolué à partir des années 2005-2006, la densification étant ainsi passée progressivement sur la commune de Giberville de 8/ 10 logements par hectare à des opérations d'environ 25 logements par hectare, que cette mutation s'était opérée progressivement entre 2005 et 2008, de sorte que les propositions de promesses de vente avaient évolué de 65 lots libres en février 2005 à environ 155 logements en novembre 2008 ; qu'en retenant néanmoins la valeur du terrain fixée par les experts à 1. 011. 393 euros au 27 janvier 2006, soit un prix moyen de 11, 35 euros le m ², que l'adoption du PLU sur la commune de Giberville ayant permis cette densification affirmée n'était intervenue que le 8 novembre 2010 et que cette densification n'était pas envisageable en 2005, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la densification future de l'habitat n'était pas certaine au 27 janvier 2006, date de la levée de l'option, compte tenu de la loi SRU de 2001 et de la densification amorcée dès 2005, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil ; 3) ALORS QUE la valeur de l'immeuble doit tenir compte des perspectives futures d'urbanisation du terrain, dès lors qu'elles sont certaines au jour de la réalisation de la vente ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... faisaient valoir qu'au moment de la signature de la promesse de vente le 14 février 2005, le terrain était classé en zone NA non constructible, que tous les projets d'habitat sur cette zone étaient soumis à la modification du PLU, lequel n'était intervenu qu'en 2010, mais que néanmoins les perspectives d'urbanisation futures étaient certaines dès 2005, comme le démontrait le projet de la société Seprodim elle-même ; qu'en se bornant à relever, pour retenir la valeur du terrain fixée par les experts à 1. 011. 393 euros au 27 janvier 2006, que l'adoption du PLU de la commune de Giberville permettant cette densification affirmée n'était intervenue que le 8 novembre 2010, sans rechercher si le projet de la société Seprodim en 2005 de réalisation d'un lotissement de 65 lots sur le terrain litigieux, alors classé en zone non constructible, ne démontrait pas que les perspectives futures d'urbanisation étaient certaines dès cette date, et plus encore le jour de la levée de l'option le 27 janvier 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 28 janvier 2014, rectifié par l'arrêt du 20 mai 2014, d'AVOIR condamné solidairement Michel, Jacques, Eric, Béatrice, Guy, Agnès et Marie-Hélène X... à payer à la société Edifides la somme de 607. 422, 50 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE pour la détermination de son préjudice, elle a fait état devant les experts de la perte d'une chance résultant de la dénonciation par les consorts X... de la promesse de vente du terrain sur lequel devait être réalisée l'opération de lotissement. La prise en compte par la société Edifides de sa perte de marge pour chiffrer son préjudice est logique pour les experts qui retiennent que son manque à gagner est égal aux recettes non réalisées diminuées des dépenses non engagées. Au soutien de sa demande, elle a produit une attestation de M. Jean-Michel Z..., expert-comptable, dans laquelle sont mentionnées deux opérations réalisées entre 2002 et 2005,... à Biéville et... à May-sur-Orne, pour lesquelles la marge brute de production atteint 31 % et 34 % du produit de ventes des lots et les bilans financiers de deux opérations réalisées à Giberville,... et ... faisant ressortir une marge sur coût de production de 31 % et de 32 %. La société Edifides admet toutefois que le taux de marge brute de production ne s'élève qu'à 20 % pour l'opération qu'elle projetait sur la parcelle des consorts X..., du fait de l'incidence des travaux de VRD nécessités par la localisation du terrain en dehors du secteur urbain bâti, et de l'évolution du marché. Ce ratio de production limité est retenu par les experts. Toutefois, ils l'appliquent au montant des recettes provisionnelles résultant de l'étude financière du projet (pièce annexe n° 20 du rapport), estimant le prix de vente à 102, 7 ¿ le m2, soit un montant total de recettes de 6. 675. 000 ¿ pour 65 000 m2 de surface cessible, et retiennent un coût de production de 5. 154. 510 ¿ (80 % de 6. 675. 000 ¿, déduction faite de la TVA sur marge), alors même qu'ils ramènent les recettes provisionnelles à 5. 525. 000 ¿, soit un prix de vente de 85 ¿ par m2 des 65. 000 m2. Les objections relatives au prix de vente au m ² faites par les experts doivent être approuvées dès lors que la situation de la parcelle litigieuse est différente de celle des opérations choisies pour effectuer la comparaison, qu'elle est située à l'entrée de Giberville dans une zone où l'entrée du terrain fait face à une centrale à béton avec des zones boueuses très fréquentes et qu'elle jouxte la société Normandy-Tub, société spécialisée dans la production de canalisations ou parpaings en béton et qui stocke une partie de sa production le long de la limite séparative. En revanche, la méthode d'évaluation du coût de production qui consiste à appliquer le ratio de production au chiffre d'affaires maximal puis à le figer pour le déduire du chiffre d'affaire minimal, telle qu'elle est appliquée ne saurait être approuvée. Elle ne tient pas compte du coût réel de production résultant des pièces soumises à l'approbation des experts. Ainsi, pour l'opération Mozart, qui portait sur 31 lots, il convient de retenir que :- le produit des ventes s'est élevé à : 1. 563. 913, 00 ¿ ;- le coût de production s'élève à : 1 030 138, 00 ¿ ;- soit une marge brute de production de : 533 775, 00 ¿, d'où une marge brute égale à 34 % et un coût de production réel par lot de 33. 230 ¿ (1 030138, 00/ 31). Et pour l'opération de May-sur-Orne, qui portait sur 39 lots, il convient de retenir que : le produit des ventes s'est élevé à : 1. 358. 520, 00 ¿, le coût de production s'est élevé à : 937. 143, 00 ¿, soit une marge brute de production de : 421. 377, 00 ¿, d'où une marge brute égale à 31 % et un coût de production réel par lot de 24. 029 ¿ (937. 143, 00/ 39). Sur ces bases, le coût réel de production s'établit, pour le projet de Giberville, s'il est calculé sur le plus fort coût de production, hors indexation sur l'index BTO1, à 2. 159. 950 ¿ (65 X 33. 230 ¿). Dès lors qu'ils admettaient que le coût de production s'établissait à 20 % du produit des ventes, les experts devaient l'appliquer au montant minoré des recettes provisionnelles, cette minoration tenant compte forfaitairement du surcoût de production lié aux conditions de viabilisation des lots (localisation du terrain en dehors du secteur urbain bâti) et de l'évolution du marché. Dès lors, la société justifie d'un préjudice qui comprend :- les recettes prévisionnelles (65. 000 m2 à 85 ¿ le m2) : 5. 525. 000, 00 ¿- à déduire les frais de production (80 %) :-4. 420. 000, 00 ¿ soit une perte sur marge brute de production de (20 %) : 1. 105. 000, 00 ¿ dont il convient de déduire les charges hors production, lesquelles comprennent des frais variables et des frais fixes (frais financiers et de commercialisation). Il est justifié de retenir une valeur moyenne de :-430 000, 00 ¿ en sorte que la société Edifides est bien fondée à faire valoir un préjudice de : 675. 000, 00 ¿. S'agissant de la perte d'une chance de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices, tenant compte des aléas inhérents à toute opération de construction, il y a lieu de fixer cette perte de chance à la somme de 600. 000 ¿ au titre des gains manques. S'y ajoute la perte faite au titre des frais de notaire exposés en vain, soit 7. 422, 50 ¿. S'agissant du préjudice financier résultant du coût de portage de la consignation du prix, celle-ci a été faite à l'initiative et sous la seule responsabilité de la société Edifides dès lors que la promesse qui lui avait été faite pouvait être levée sans autre obligation que celle de fournir une caution ; 1) ALORS QUE les dommages-intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la société Edifides avait renoncé à solliciter la réalisation de la vente, quand l'arrêt du 30 mars 2010, devenu irrévocable, avait décidé que la levée de l'option devait produire son plein effet ; que les consorts X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que la société Edifides avait renoncé volontairement à l'opération ; qu'en les condamnant à réparer la perte de chance pour la société Edifides de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices du fait de la dénonciation fautive de la promesse de vente par les consorts X..., quand ce préjudice n'était que la conséquence du propre choix de la société Edifides de ne pas réaliser la vente, laquelle était devenue définitive malgré la dénonciation de la promesse par les consorts X..., la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1151 du code civil ; 2) ALORS QUE les dommages-intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel qu'à la date de la levée d'option par la société Edifides, le 27 janvier 2006, la commune de Giberville était dotée d'un plan d'occupation des sols qui aboutissait au classement de la parcelle litigieuse pour plus de 50 % de sa superficie en zone à vocation d'activités, ce qui interdisait de déposer un permis de lotir sur l'ensemble de la parcelle ; qu'en se fondant, pour évaluer le manque à gagner de la société Edifides, sur un projet qui intégrait l'évolution des règles d'urbanisme et en particulier l'adoption, le 8 novembre 2010, d'un plan local d'urbanisme permettant une densification des constructions, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1151 du code civil ; 3) ALORS subsidiairement QUE le préjudice résultant de la perte de chance se mesure à la chance perdue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Edifides était fondée à faire valoir un préjudice de 675. 000 euros ; qu'en retenant que s'agissant de la perte d'une chance de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices, il y avait lieu de fixer cette perte de chance à 600. 000 euros au titre des gains manqués compte tenue des « aléas inhérents à toute opération de construction » sans rechercher quelle était la probabilité pour la société Edifides de parvenir à réaliser le bénéfice attendu de l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; 4) ALORS QUE le préjudice résultant de la perte de chance ne peut être évalué de façon forfaitaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Edifides était fondée à faire valoir un préjudice de 675. 000 euros ; qu'en retenant que s'agissant de la perte d'une chance de mener l'opération à terme et d'en percevoir les bénéfices, il y avait lieu de fixer cette perte de chance à 600. 000 euros au titre des gains manqués compte tenue des « aléas inhérents à toute opération de construction », la cour d'appel qui a procédé à une évaluation forfaitaire de ce préjudice, a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; 5) ALORS en toute hypothèse QUE la réparation du dommage ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en condamnant les consorts X... à payer à la fois à la société Edifides une somme de 600. 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir le bénéfice de l'opération, et une somme de 7. 422, 50 euros au titre des frais de notaire exposés en vain, quand ces frais auraient de toute façon été supportés par la société Edifides si l'opération avait été menée à son terme, la cour d'appel, qui a indemnisé deux fois le même préjudice, a violé les articles 1147 et 1149 du code civil.
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