LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Pau, 13 février 2014), fixe les indemnités de dépossession revenant à la société civile immobilière Sage (la SCI Sage), par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Mont-De-Marsan, d'une parcelle construite lui appartenant ; Sur le premier moyen : Vu l'article R. 13-49, alinéa 3, du code de l'expropriation ; Attendu que pour fixer le montant des indemnités dues à la SCI Sage, l'arrêt se fonde notamment sur les valeurs citées par le commissaire du gouvernement ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des énonciations de l'arrêt et du dossier de procédure que le mémoire de l'appelant ayant été notifié au commissaire du gouvernement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signée le 19 septembre 2013 et que les conclusions du commissaire du gouvernement sont mentionnées comme datant du 23 octobre 2013, la cour d'appel, qui s'est fondée sur ces conclusions pour choisir les termes de comparaison les mieux adaptés et, qui n'a pas vérifié si elles avaient été adressées au greffe de la cour dans le délai d'un mois à compter de la réception de la notification du mémoire de l'appelant, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la SCI Sage aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Sage à payer à la commune de Mont-de-Marsan la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCI Sage ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la commune de Mont de Marsan agissant par son maire PREMIER MOYEN DE CASSATION : - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI SAGE) à la somme de 953. 930 ¿ pour l'indemnité principale et 96. 393 ¿ pour l'indemnité de remploi et d'avoir débouté la commune de MONT DE MARSAN de l'ensemble de ses demandes. - AU MOTIF QUE dans son mémoire d'appel enregistré au greffe de la Cour le 17 septembre 2013, la Commune de Mont-de-Marsan demande à la Cour, au vu des termes de comparaison qu'elle propose, d'infirmer le jugement déféré et de fixer à la somme de 547. 000 ¿ le montant de l'indemnité principale, s'agissant d'une valeur libre d'occupation, et à la somme de 55. 700 ¿ le montant de l'indemnité de remploi soit la somme totale de 602. 700 ¿. La Commune expropriante considère notamment que le terme de comparaison le plus élevé proposé par France Domaine correspond à une superficie de 433 m2 négociée à 577 ¿/ m2 très inférieure à la valeur moyenne de 691 ¿/ m2 retenue par le premier juge. Dans ses dernières conclusions en date du 15 octobre 2013, la SCI SAGE demande à la Cour de confirmer la décision déférée dans son dispositif rectifié par décision du 25 juillet 2013. Dans son mémoire en date du 23 octobre 2013, Monsieur le Commissaire du Gouvernement demande à la Cour d'infirmer la décision déférée et de fixer l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 606. 912 ¿ et 61. 691 ¿ à titre d'indemnité de remploi. Il est précisé que l'indemnité principale correspond à 540 m2 à 756, 80 ¿/ m2 pour les appartements soit 408. 672 ¿ et 840 m2 à 236 ¿/ m2 soit 198. 240 ¿ pour la surface commerciale. Toutes les parties ont été régulièrement convoquées par les soins de greffe le 25 octobre 2013 pour l'audience du 9 janvier 2014. Advenue ladite audience, les parties et le Commissaire du Gouvernement ont oralement soutenu leurs conclusions écrites, - ALORS QUE D'UNE PART à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; que le commissaire du gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais ; que la cour d'appel doit vérifier d'office le respect des délais de dépôt des mémoires ; qu'en l'espèce, pour fixer les indemnités de dépossession revenant à la SCI SAGE par suite de l'expropriation, au profit de la commune de MONT DE MARSAN d'une parcelle leur appartenant, la cour, s'est fondée sur les différents termes de comparaison versés aux débats par la Commune de MONT DE MARSAN le 17 septembre 2013, la SCI SAGE le 15 octobre 2013 et le commissaire du gouvernement le 23 octobre 2013 ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans vérifier d'office le respect des délais de dépôt du mémoire du commissaire du gouvernement, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation ; - ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause faute de mentionner la notification des mémoires produits, l'arrêt a été rendu en violation de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION : - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI SAGE) à la somme de 953. 930 ¿ pour l'indemnité principale et 96. 393 ¿ pour l'indemnité de remploi et d'avoir débouté la commune de MONT DE MARSAN de l'ensemble de ses demandes. - AU MOTIF PROPRE QUE les griefs faits par la Commune appelante à la décision de la juridiction d'expropriation du premier ressort sont regroupés en trois points, qualifiés d'erreur d'appréciation : - l'absence de prise en compte d'un coefficient de vétusté lié à l'usure et au défaut d'entretien de l'immeuble exproprié, à l'état général et à la situation de l'immeuble, - la prise en compte de termes de comparaison concernant des ventes postérieures à la date de référence du 14 mars 2012, - le troisième grief étant une combinaison des deux griefs précédents relatifs à la prise en compte de valeurs n'étant pas celles du marché et ne tenant pas compte de l'état général du bâtiment ; Attendu que seuls les deux premiers griefs seront examinés, le troisième grief étant surabondant ; il y sera répondu à l'occasion de l'examen des deux autres points ; Attendu que la Cour examinera, à titre préliminaire, le second grief relatif à la prise en compte de termes de comparaison concernant des ventes postérieures à la date de référence du 14 mars 2012, ce grief résultant d'une confusion de l'appelante entre la notion de date de référence et celle de date d'estimation du bien exproprié ; Attendu en droit qu'au terme des dispositions des articles L. 13-13, L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation, les indemnités d'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation, que le montant doit être fixé d'après la consistance du bien exproprié à la date du transfert de propriété, mais en fonction de l'estimation de ce bien à la date du jugement de première instance, en considération de son usage effectif à la date de référence qui ne fait pas l'objet de contestation en l'espèce, le PLU de la Commune de Mont-de-Marsan approuvé le 7 février 2012 étant devenu opposable aux tiers le 14 mars 2012 qui est donc la date de référence à retenir, non pour l'estimation du bien qui reste la date du jugement en premier ressort mais pour la classification et qualification juridique de ce bien eu égard aux règles d'urbanisme ; Et attendu qu'il est principalement fait grief au premier juge d'avoir retenu comme éléments de comparaison la vente d'un immeuble à usage d'habitation de type HLM comprenant 50 logements pour une surface de 3000 m2 environ cédé dans le cadre d'un programme de rénovation urbaine du quartier de la rue... à Mont-de-Marsan, pour le prix de 912 ¿/ m2 au mois de décembre 2010 ; Or, attendu que la consistance du bien n'a pas fait l'objet de contestation, que la parcelle expropriée correspond précisément à un ensemble immobilier dénommé " Centre Commercial... ", à un terrain rectangulaire reliant le centre-ville de Mont-de-Marsan à la base aérienne 118, classé en zone UB du PLU défini comme une zone dense de faubourgs à vocation principale d'habitation, pouvant également accueillir des activités complémentaires commerciales, artisanales, industrielles et les constructions et installations nécessaires au service public ou présentant un intérêt collectif ; Qu'il s'agit plus précisément encore d'un ensemble immobilier construit dans les années 1960 comprenant, ainsi que l'a constaté le premier juge lors du transport sur les lieux, sept locaux commerciaux, huit appartements, un local en cours d'aménagement ou studios, un espace piétonnier et une cour clôturée à usage de stationnement avec dépendance pour garages ; Attendu qu'on ne saurait donc faire grief au premier juge d'avoir retenu parmi les éléments de comparaison une valeur se référant directement à une vente d'immeubles consentie par la Commune de Mont-de-Marsan, exactement dans la même zone d'habitation et plus précisément encore dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine qui lui est particulièrement opposable ; Attendu que le grief fait au premier juge est doublement inopérant puisque cette vente a été consentie en décembre 2010 d'une part et que le premier juge a statué le 14 juin 2013 après débats les 22 mars et 22 avril 2013 ; Qu'il n'y avait donc aucune raison juridique valable d'écarter cette valeur de référence, comme l'ont fait la Commune appelante et le Commissaire du Gouvernement, ce que la Cour ne peut que regretter ; En ce qui concerne l'absence de prise en compte d'un coefficient de vétusté, la situation et l'état général du bien exproprié : Attendu qu'il résulte des constatations et énonciations du premier juge que l'ensemble immobilier exproprié se trouve dans un état généralement correct avec des traces objectives d'usure lié à son âge et à sa conception architecturale en dépit d'un entretien manifeste confirmé par diverses factures, que par ailleurs, la SCI SAGE expropriée établit avoir réalisé une remise à niveau des baux commerciaux au fur et à mesure de leurs échéances, une réfection des appartements au fur et à mesure du départ des locataires avec remise à niveau des loyers, un changement des huisseries et volets roulants, le changement de toutes les chaudières de chauffage, la réfection complète d'une façade principale avec doublage de l'isolation, la réfection d'une cage d'escalier, ce qui a globalement permis d'améliorer la rentabilité du bien, le loyer d'un T4 non rénové qui était de 243 ¿ par mois étant fixé à 442 ¿ après rénovation, ce qui n'est pas négligeable et confirme une gestion normale de l'immeuble et son entretien en bon père de famille par la SCI expropriée ; Attendu qu'il convient également de rejeter ce moyen développé par l'appelante ; Attendu par conséquent qu'il n'existe en l'espèce aucune raison de déroger aux règles d'estimation du bien exproprié par référence aux valeurs de comparaison résultant de ventes publiées au jour du jugement de première instance, en application des dispositions de l'article L. 13-15-1 du code de l'expropriation ; Attendu qu'il résulte des documents d'évaluation régulièrement communiqués par la SCI SAGE et contradictoirement débattus, que l'expropriée peut prétendre à une indemnisation de son bien à hauteur de 1. 200. 000 ¿ au terme de trois expertises cohérentes et motivées réalisées par un expert judiciaire, un agent immobilier et enfin un notaire ; Attendu que les valeurs citées dans le cadre de ces trois expertises, notamment la valeur de 912 ¿/ m2 à laquelle il a été fait référence ci-dessus, doivent être prises en considération, qu'il s'agit toutefois de valeurs hautes qu'il convient d'ajuster en intégrant les valeurs plus faibles citées par l'expropriante et le Commissaire du Gouvernement ; Attendu que la prétention de la SCI SAGE à une indemnité globale de dépossession de 1. 431. 000 ¿ doit être écartée ; qu'elle n'est pas justifiée par ses propres références ; qu'il convient donc de confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance qui a retenu une indemnisation principale à hauteur de 953. 930 ¿ auxquels s'ajoute une indemnité de remploi de 96. 393 ¿ ce qui représente une indemnisation globale de 1. 050. 323 ¿ ; Attendu qu'il y a lieu de laisser à la charge de la SCI SAGE le montant des frais d'expertises engagés de sa propre initiative, ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application des articles L13-13,-14 et-15 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et leur montant est fixé d'après la consistance du bien exproprié à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ce bien à la date du jugement et en considération de son usage effectif à la date de référence, généralement fixée un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique prévue par l'article L11-1 du même code. Toutefois, l'article L213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence est celle prévue au a) de l'article L213-4 du même code, à savoir la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, s'il n'est pas compris dans une zone d'aménagement différé. En l'espèce, le bien exproprié étant territorialement soumis au droit de préemption urbain et le nouveau plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de MONT DE MARSAN approuvé le 7 février 2012 étant devenu opposable aux tiers le 14 mars 2012, c'est à cette dernière date que doit être fixée la date de référence ainsi qu'en conviennent toutes les parties. La parcelle expropriée, correspondant à un terrain rectangulaire situé en façade sur l'avenue... reliant le centre-ville de MONT DE MARSAN à la base aérienne 118 et sur lequel est édifié l'ensemble immobilier dénommé Centre Commercial..., est classée en zone UB du PLU en vigueur à cette date, définie comme une zone dense de faubourgs à vocation principale d'habitation mais pouvant également accueillir des activités compatibles et complémentaires avec l'habitation : l'hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat et l'industrie de petites surfaces et les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, Cette zone fait l'objet de restriction concernant les possibilités de construction, avec notamment interdiction de dépasser 1. 000 m2 de SHON pour les établissements industriels ou artisanaux (UB1), obligation d'affecter au logement social au moins 25 % de la SHON destinée à l'habitat au-delà de 20 logements (U132), limitation de l'emprise bâtie au sol à moitié de la surface de la parcelle si celle-ci est supérieure ou égale à 1. 000 m2 (UB9) et limitation de la hauteur au-dessus du sol naturel avant aménagement à 16 m (UB10). Comme cela a pu être constaté lors du transport sur les lieux, l'ensemble immobilier construit dans les années 1960 comprend : - un bâtiment en S sur deux niveaux à usage mixte, commercial au rez-de-chaussée et d'habitation à l'étage, dans lequel on dénombre 7 locaux commerciaux équipés de vitrines ouvrant sur une galerie couverte par avant-toit lambrissé courant le long du bâtiment, à savoir un magasin de presse-PMU-loto et librairie-papeterie, un salon de coiffure à l'enseigne STYLE & ZEN, un cyber-café à l'enseigne WAKE UP NET, un commerce de restauration et épicerie orientale à l'enseigne LA PERLE DU RIF, une laverie automatique, un bar à l'enseigne LE 118 et une animalerie à l'enseigne LE COIN DES N'ANIMAUX, cette dernière fermée, 8 appartements dépourvus de terrasse ou balcon et desservis par 4 entrées séparées, à savoir sur chaque palier au débouché de l'escalier un appartement de type T3 et un appartement de type T4 dont l'agencement ne diffère qu'en ce qui concerne le salon/ séjour dédoublé pour les T4, un local nu en cours d'aménagement dit " studio ", accessible par une 5ème entrée, le tout surmonté d'un toit-terrasse. Devant le corps principal du bâtiment implanté dans l'alignement de l'avenue, un espace piétonnier pour partie engazonné et pour partie dallé, séparé de la chaussée par des places de stationnement aménagées perpendiculairement à la voie, à l'arrière de la parcelle accessible par une rampe goudronnée depuis une rue perpendiculaire à l'avenue (anciens place...), une cour clôturée par un muret grillagé, à usage de stationnement pour les locataires de l'immeuble, sans places délimitées au sol, et une dépendance avec 4 garages et 8 celliers, ces derniers essentiellement à disposition des locataires commerçants. Il se trouve dans un état général globalement correct avec des traces objectives d'usure liées à son âge et sa conception architecturale en dépit de son entretien manifeste, usure affectant notamment les installations électriques, les réserves des locaux commerciaux et certaines vitrines, le bord et les poteaux de l'avant-toit, les descentes d'eau pluviale en façade latérale, la terrasse dallée et sa structure ferraillée..., mais aussi de rénovation, tant de certains commerces tels que le salon de coiffure exploité depuis mars 2011 par Madame Isabelle Y..., l'établissement LA PERLE DU RIF exploité depuis février 2008 par Monsieur Larbi Z... et la laverie automatique exploitée par les époux Eric X... et Florence A... eux-mêmes, que de certains appartements avec remplacement des menuiseries extérieures en PVC et volets roulants en aluminium, isolation extérieure des encadrements de fenêtre, remplacement des chaudières de chauffage au gaz, réfection des revêtements intérieurs..., sans intervention sur la structure même du bâtiment. À cet égard, si la cinquantaine de factures et tickets de caisse produits par la S. C. I. SAGE, qui n'ont pas tous été établis à son ordre et se rapportent à des travaux confiés à des professionnels mais aussi à l'acquisition de matériaux et de petit outillage, ne rendent pas compte de l'ampleur des travaux ni ne confirment la réfection de 4 des 8 appartements faute de visite systématique, elles attestent a minima du remplacement de 5 chaudières facturé par la S. A. S. SAVELYS à la S. C. I. SAGE les 23 novembre 2006, 12 juillet 2007, 27 novembre 2007 et 14 octobre 2010 pour la somme globale de 11. 286, 66 ¿ TTC et de la fourniture de 9 fenêtres, 3 volets roulants et diverses menuiseries extérieures facturée par la S. A. S. Georges LOUBERYsoit à la S. C. I. SAGE soit à Monsieur Eric X... pour le chantier de la S. C. I. SAGE les 24 juillet 2008, 28 octobre 2008, 16 décembre 2008, 27 février 2009 et 15 juillet 2009 pour la somme globale de 11. 188, 52 ¿ TTC. S'agissant de rechercher si ces travaux correspondent à des améliorations faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ou présumées telles, sauf preuve contraire, comme postérieures à l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, qui n'ouvrent droit à aucune indemnité en application du 2ème alinéa de l'article L13-14 du code de l'expropriation, force est de constater que : - la S. C. I. SAGE a acquis l'immeuble de la S. C. I. DU... au prix de 410. 000 ¿ financé par deux prêts de CAIXABANK FRANCE, ce le 26 janvier 2005, soit dès avant la première analyse des commerces présents sur le secteur menée en avril 2005 dans le cadre des études préalables à l'intervention sur le Centre Commercial..., ainsi qu'il ressort de la notice explication du dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique -les factures et tickets de caisse produits sont tous antérieurs à l'ouverture en mai 2011 enquêtes publiques conjointes, préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire, et se concentrent sur les années 2005 et 2006 et, dans une moindre mesure, 2007 et 2008, avec une dernière fourniture de menuiseries extérieures facturé en juillet 2009 et un dernier remplacement de chaudière en octobre 2010 - à l'exception du " studio " dont l'aménagement a été entamé et interrompu à une date non justifiée et qui, en tout état de cause, ne peut être considéré comme à usage effectif d'habitation à la date de référence du 14 mars 2012, le résultat concret des travaux tel qu'il a pu être constaté lors du transport sur les lieux n'excède pas celui inhérent à des travaux destinés à permettre une jouissance normale des lieux par les locataires et, au fur et à mesure de la libération des locaux, un alignement progressif des loyers sur la valeur locative, conforme à la vocation d'immeuble de rapport du bien exproprié. En outre, il n'est pas sans intérêt de relever que les baux commerciaux versés aux débats par la S. C. I. SAGE, tous antérieurs à mars 2011, mettent à la charge des locataires l'entretien complet et toutes les réparations, sauf celles de l'article 606 du code civil en tout ou partie, et que les baux d'habitation conclus postérieurement à l'ouverture des enquêtes publiques se limitent, sauf un consenti pour un an à effet du 1er février 2012 à Monsieur Khalid B..., à des conventions d'occupation précaire de trois mois. Dès lors, il ne peut être déduit de la seule connaissance du projet de restructuration du Centre Commercial... qu'ont pu avoir les représentants de la S. C. I. SAGE, avant même le lancement de la procédure d'expropriation, par la lecture des articles de presse, notamment du journal Sud-Ouest qui a dévoilé dans son édition du 10 septembre 2007 le " plan du futur Peyrouat " figurant un " nouveau centre commercial " en bordure de l'avenue... à l'emplacement de l'ancien en retrait, que les travaux exécutés seraient frauduleux. Ils seront donc pris en compte dans le cadre de l'indemnisation, à l'exception de ceux relatifs au " studio ". Ceci précisé, les surfaces mentionnées au rapport d'expertise privée déposé par Monsieur Emmanuel C... à la demande de l'expropriée sont les suivantes : -840 m2 de surface commerciale dont 85 m2 pour le magasin de presse-PMU-loto et librairie-papeterie, 50 m2 pour le salon de coiffure STYLE & ZEN, 60 m2 pour le cyber-café WAKE UP NET, 95 m2 pour le commerce de restauration et épicerie orientale LA PERLE DU RIF, 60 m2 pour la laverie automatique, 60 m2 pour le bar LE 118 et 430 m2 pour l'animalerie LE COIN DES N'ANIMAUX, hors celliers indépendants -540 m2 de surface d'habitation à raison de 75 m2 par appartement T4 et 60 m2 par appartement T3, hors " studio " -4 garages de 16 m2 chacun. Ces surfaces, auxquelles la S. C. I. SAGE se réfère expressément dans ses mémoires, après rappel de celles légèrement différentes figurant dans le dossier d'estimation de l'agence SQUARE HABITAT, pour plus de détails sur la désignation du bien et pour son calcul de validation de l'évaluation du bien exproprié à 1. 300. 000 ¿ par comparaison avec les prix de cession de locaux commerciaux ou d'habitation isolés, sont également adoptées par le Commissaire du Gouvernement, tandis que la commune de MONT DE MARSAN ne s'en écarte sensiblement que pour la partie commerciale, sans justifier pour autant de la surface de 774 m2 hors celliers qu'elle avance alors que son offre d'indemnisation est basée sur un avis du service France Domaine indiquant une surface de 877 m2 hors celliers. Elles seront donc entérinées. S'agissant des méthodes d'évaluation du bien exproprié, si le recours à une méthode par capitalisation du revenu annuel n'est pas dénué de pertinence pour un immeuble de rapport, il trouve ses limites de manière générale dans le caractère assez arbitraire du taux de capitalisation proposé mais rarement justifié et au cas particulier, d'une part, dans l'hétérogénéité des locaux commerciaux du Centre Commercial... auquel le même taux est appliqué, que ce soit dans leurs superficies puisque l'une d'elles équivaut à celles des six autres locaux réunis, ou dans leurs statuts d'occupation puisqu'il n'est pas contesté que l'animalerie ayant succédé à la supérette VIVAL fermée courant 2009 a à son tour cessé son activité, tandis que la laverie automatique est exploitée par les représentants de la S. C. I. propriétaire dans un cadre juridique non précisé qui ne parait pas correspondre au bail communiqué, conclu avec la S. A. R. L. CALUS pour une durée d'un an à compter du 1er septembre 2007, d'autre part, dans le remplacement progressif des baux d'habitation par des conventions d'occupation précaire. Il lui sera donc préféré la méthode plus traditionnelle et communément admise de l'évaluation par comparaison avec les prix du marché issus de cessions enregistrées dans le secteur géographique concerné pour des biens comparables, ou rendus tels après correctifs éventuels. Dans la mesure où aucune référence récente de mutation concernant un immeuble collectif de rapport à usage mixte commercial et d'habitation n'a pu être identifiée sur MONT DE MARSAN, il convient d'élargir la recherche d'éléments de comparaison à des biens moins semblables sauf à corriger la valeur moyenne en ressortant en fonction des différences constatées d'avec le bien exproprié. S'agissant des cessions d'appartements isolés, en ne retenant que les références concernant des locaux de surface approchante comprise entre 50 m2 et 85 m2, de construction autre que récente et situés à proximité, notamment rue..., ou dans des secteurs urbains socialement et géographiquement similaires tels que la rue Goritz, sans écarter celles postérieures à la date de référence du 14 mars 2012, faute de démonstration d'un changement de valeur provoqué par l'annonce de l'opération déclarée d'utilité publique au sens de l'article L13-15 I dernier alinéa du code de l'expropriation, soit les références 1 (à 821 E/ m2 pour 70 m2 rue...), 2 (à 806 E/ m2 pour 60 m2 rue...), 3 (à 1. 286 E/ m2 pour 70 m2 rue...), 7 (à 1. 299 E/ m2 pour 77 m2 à l'Auberge Landaise) et 10 (à 1. 021 E/ m2 pour 70 m2 rue...) du Commissaire du Gouvernement et les références A (à 983 E/ m2 pour 59 m2 rue...), D (à 1. 350 E/ m2 pour 60 m2 rue Goritz), E (à 1. 194 ¿/ m2 pour 72 m2 rue Goritz), F (à 1. 108 E/ m2 pour 74 m2 rue...), H (à 933 E/ m2 pour 60 m2 rue...) et K (à 1. 073 E/ m2 pour 55 m2 rue...) de la S. C. I. SAGE, on aboutit à un prix moyen de 1. 079 E/ m2 qui ne saurait supporter d'abattement pour des différences d'emplacements non établies. S'agissant des cessions de locaux commerciaux isolés, la recherche d'éléments de comparaison pertinents ne peut concerner que des locaux dont la surface n'est ni inférieure de plus de moitié ni supérieure de plus du double à celles des locaux de l'immeuble exproprié répartis en deux groupes distincts, le premier réunissant les 6 boutiques dont la surface est comprise entre 50 m2 et 95 m2, le second correspondant à l'animalerie de 430 m2, et dans lesquels sont exploités des commerces de quartier bénéficiant d'une clientèle résidant à proximité mais aussi de passage telle que le personnel de la base aérienne 118 empruntant l'avenue... pour se rendre sur son lieu de travail et pouvant aisément stationner devant le Centre Commercial..., ce qui exclut les commerces implantés dans l'hyper centre-ville, notamment rue.... En remontant jusqu'à l'année 2007, les seules références disponibles et exploitables de ce type sont : - pour les locaux du premier groupe, les références 3 (à m2 rue Léon des Landes) du Commissaire du Gouvernement, ainsi que les références L (à 1. 397 E/ m2 pour 83 m2 avenue...) et M (à 1. 322 E/ m2 pour 96 m2 avenue...) de la S. C. I. SAGE, faisant ressortir un prix moyen de 1. 206, 50 E/ m2, à minorer de 20 % pour tenir compte de leur emplacement systématiquement plus favorable sur un axe de plus grande circulation et/ ou plus dense commercialement en dehors d'un quartier sensible accueillant une population socialement fragilisée tel que le quartier..., soit en définitive 965 ¿/ m2. - pour les locaux du second groupe, les références 1 (à 391 E/ m2 pour 243 m2 avenue...), 2 (à 155 E/ m2 pour 517 m2 avenue...), 10 (à 700 E/ m2 pour 400 m2 rue...) et 11 (à 330 E/ m2 pour 740 m2 place...) du Commissaire du Gouvernement, faisant ressortir un prix moyen de 394 E/ m2 à minorer de 15 % pour tenir compte de leur emplacement globalement plus favorable au regard des mêmes critères, soit en définitive 335 E/ m2. Si aucun correctif utile ne peut être tiré des sept références d'immeubles à usage mixte d'habitation et professionnel citées par le Commissaire du Gouvernement comme de celle mentionnée au rapport de Monsieur Emmanuel C..., qui se rapportent à des locaux, soit situés dans l'hyper centre-ville, avenue... et rue..., ou à l'entrée de cet hyper-centre, place ..., soit dépourvus de boutique avec vitrine en rez-de-chaussée, il n'est pas contesté que les prix ci-dessus dégagés pour des locaux isolés doivent être minorés pour tenir compte de ce que le Centre Commercial... exproprié " en bloc " est un immeuble collectif regroupant plusieurs locaux commerciaux et plusieurs appartements. Au vu de la seule référence d'immeuble collectif regroupant plusieurs locaux d'habitation comparables autres que des studios, mentionnée au rapport de Monsieur Emmanuel C... (à 912 E/ m2 pour un immeuble de 50 logements rue...), cette décote peut être estimée à 15 %, ce qui ramène les prix des différentes parties du bien exproprié à : -917 E/ m2 pour la partie habitation de 840 m2 -820 E/ m2 pour la partie commerciale de 410 m2 correspondant aux 6 boutiques autres que l'animalerie -285 E/ m2 pour la partie commerciale de 430 m2 correspondant à l'animalerie, et la valeur de l'ensemble à la somme de 953. 930 ¿. Aucune considération tirée de la marge de progression du bien ne saurait majorer cette valeur puisque cette hausse escomptée du rendement de l'immeuble constitue un préjudice futur éventuel voire hypothétique, non indemnisable au regard de l'article L13-13 du code de l'expropriation qui ne permet de tenir compte que du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité principale sera ainsi fixée à cette somme de 953. 930 ¿. Par ailleurs, l'article R13-46 du code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. En l'occurrence, eu égard aux taux dégressifs d'usage dans le ressort de la cour d'appel de PAU et non contestés, cette indemnité de remploi s'établit à la somme de 96. 393 ¿ calculée comme suit : -20 % jusqu'à 5. 000 ¿ soit 1. 000 ¿ -15 % de 5. 000 à 15. 000 ¿ soit 1. 500 ¿ -10 % au-delà de 15. 000 ¿ soit 93. 893 ¿ - ALORS QUE D'UNE PART en vertu de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, une mesure d'expropriation doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; que si l'individu exproprié doit effectivement obtenir une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont il a été privé, il ne doit cependant en résulter aucun profit pour celui-ci, ni enrichissement sans cause ; qu'en l'espèce, dans son mémoire d'appel (notamment p 30 et s), la commune de MONT DE MARSAN avait rappelé que le bien exproprié litigieux avait été acquis le 26 janvier 2005 par la SCI SAGE au prix de 410. 000 ¿ et qu'elle avait obtenu du juge de l'expropriation une somme totale de 1. 050. 323 ¿ (indemnité principale et indemnité de remploi), ce qui correspondait notamment à 2, 55 fois le prix d'achat initial en 8 ans soit une variation de la valeur du bien de 155 % et à un taux de croissance annuel moyen pendant cette période de 12, 4 % pour des travaux dont la cour a constaté qu'il avait notamment consisté au remplacement de 5 chaudières facturées pour une somme globale de 11. 286, 66 ¿ TTC et à la fourniture de 9 fenêtres, 3 volets roulants et diverses menuiseries extérieures facturée par la pour la somme globale de 11. 188, 52 ¿ TTC ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y était expressément invitée si en fixant à la somme totale de 1. 050. 323 ¿ le montant de l'expropriation, la cour avait ménagé un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'exproprié qui réalisait ainsi une plus-value en huit ans correspondant à 2, 55 fois le prix d'achat initial et à un taux de croissance annuel moyen pendant cette période de 12, 4 %, ce qui mettait en péril l'opération projetée déclarée d'utilité publique pour rénover un quartier défavorisé, la cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L13-13 du code de l'expropriation et de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention Européenne des Droits de l'Homme ; - ALORS QUE D'AUTRE PART dans son mémoire d'appel (notamment p 33 et 34), la commune de MONT DE MARSAN avait fait valoir qu'en fixant à la somme de 1. 050. 323 ¿ le montant de l'indemnisation devant revenir à la SCI SAGE, qui avait acheté en janvier 2005 l'immeuble litigieux à 410. 000 ¿ et réalisé des travaux retenus par le juge pour 22. 475 ¿, le juge de l'expropriation avait remis en cause l'équilibre financier de l'opération en proposant 1, 73 fois la proposition de la commune de MONT DE MARSAN et 1, 5 fois la proposition de France DOMAINE ; qu'en effet, le lot C (celui qui concerne aujourd'hui l'emprise foncière de la SCI SAGE) devait aux termes de l'acte d'engagement du 5 octobre 2009 être acquis par l'opérateur ALTAE pour la somme de 699. 430 ¿ HT ; que la commune s'engageait à acheter en l'état futur d'achèvement des locaux commerciaux pour un montant de 2. 047. 671, 60 ¿ TTC et qu'elle devait également prendre en charge 120. 000 ¿ au titre de la démolition de l'ensemble immobilier de la SCI SAGE ; 610. 000 ¿ au titre de l'indemnisation des transferts et évictions des commerçants et 62. 000 ¿ au titre du maintien des loyers sur 6 ans ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremptoires qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise si elles avaient été prises en considération et à démontrer que le juge de l'expropriation n'avait absolument pas tenu compte du juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'exproprié, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; - ALORS QUE DE TROISIEME PART pour fixer les indemnités revenant à la SCI SAGE à la suite de l'expropriation au profit de la Commune de MONT DE MARSAN de parcelles lui appartenant, la cour a retenu une vente d'immeuble consentie en décembre 2010 par la commune exactement dans la même zone et plus particulièrement dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine ; qu'en décidant cependant qu'il n'y avait aucune raison juridique valable d'écarter cette valeur de référence qui était pourtant antérieure à la déclaration d'utilité publique en date du 22 décembre 2011, la cour d'appel a violé l'article L 13-16 du code de l'expropriation ; - ALORS QUE DE QUATRIEME PART aux termes de l'article L 13-16 du code de l'expropriation, le juge doit tenir compte dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête ; qu'en s'abstenant de rechercher la valeur à laquelle la SCI SAGE déclarait cet immeuble dans sa déclaration ISF avant l'ouverture de l'enquête publique, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard du texte susvisé ; - ALORS QU'ENFIN il est interdit au juge de se déterminer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises ; qu'en se déterminant, par adoption de motifs, en considération d'un barème usuel pour évaluer le montant de l'indemnité de remploi au lieu de s'expliquer in concreto sur les préjudices qui seraient effectivement éprouvés par la SCI SAGE, la cour d'appel a statué par voie de dispositions générales et réglementaires en violation de l'article 5 du Code civil et de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation.
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