LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la bailleresse ne démontrait pas que le fonds, exploité depuis janvier 2011 dans les nouveaux locaux, situés à Aubervilliers, pris à bail en 2008 par la société Visual TV venant aux droits de la société Visual 102 suite à son éviction, n'était pas le fonds précédemment exploité dans le locaux donnés à bail, que l'activité de la société preneuse était toujours conforme à son objet de prestataire d'activités de production dans le domaine audiovisuel, de captation, diffusion et transmission d'images et de sons, de conseil et de fabrication, qu'il n'était pas contesté que celle-ci n'avait eu aucun mal à retrouver ses clients et avait continué après son départ de la maison de la radio à exercer une activité de tournage en plateaux accueillant un public plus restreint dans les studios rive Gauche quai Citroën dont elle avait la disposition, la cour d'appel a pu en déduire que la société Visual TV était fondée à solliciter que l'indemnité d'éviction prenne la forme d'une indemnité de transfert ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la somme exposée aux seuls frais d'installation proprement dits à l'exclusion des travaux de construction qui s'incorporent à l'immeuble et font accession au propriétaire devait être rapportée aux 2 530 mètres carrés de surface équivalente à la surface quittée, frais de maîtrise d'oeuvre et de bureaux de contrôle inclus, qu'au titre des frais de remploi le recours à une agence immobilière n'étant pas établi, seuls les frais de rédaction de bail devaient être indemnisés au montant retenu par l'expert, et constaté que les salariés permanents licenciés à la suite du départ du preneur des lieux loués avaient bénéficié d'un plan de sauvegarde certifié par le commissaire aux comptes et reçu des indemnités légales d'un certain montant et que ceux qui avaient bénéficié d'un départ volontaire, conséquence du non renouvellement du bail, avaient perçu des indemnités conventionnelles et préavis pour une somme totale certifiée par le commissaire aux comptes, la cour d'appel qui, sans modifier l'objet du litige, et procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement fixé l'indemnité d'éviction selon la méthode de calcul qui lui est apparue la meilleure ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société nationale de radiodiffusion Radio France aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société nationale de radiodiffusion Radio France à payer la somme de 3 000 euros à la société Atlantic média, venant aux droits de la société média TV ; rejette la demande de la Société nationale de radiodiffusion Radio France ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la Société nationale de radiodiffusion Radio France Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 3.292.048 euros le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la société Radio France à la société Visual TV et condamné en tant que de besoin la société Radio France à payer cette somme à Visual TV, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; AUX MOTIFS QUE, l'expert, dont les constatations ont été reprises par les premiers juges, a exactement rappelé le caractère exceptionnel des lieux quittés du fait de l'architecture symbolique et singulière de la Maison de la radio, emblème de la période de l'ORTF, leur emplacement de premier ordre tant en raison de leur situation géographique non loin du triangle de la communication formée par les communes de Boulogne Billancourt, Issy les Moulineaux et le 15ème arrondissement où sont concentrées des sociétés audiovisuelles et multi média, que de la qualité des locaux offrant des studios de grande surface devenue cependant au fil du temps surdimensionnée, ou encore de la très bonne desserte en transports en commun ; que l'expert rappelle que les locaux inaugurés en 1963 requéraient une sérieuse rénovation en terme de mise en conformité notamment ; que les travaux confiés à l'agence Architecture studio se sont échelonnés de 2006 à 2012 ; qu'ils ont permis la création d'un nouvel auditorium de 1500 places aménagé aux lieux et place des studios 102 et 103 et la redistribution des divers espèces ; que la société Visual 102 en vertu du bail qui a été consenti suivant acte sous seing privé du 9 septembre 1998 à la société France 102 studio aux droits de laquelle elle s'est trouvée, occupait une surface telle que décrite dans le rapport d'expertise et rappelée précisément dans le jugement auquel il convient de se référer sur ce point et comprenant notamment les studios 101 et 102 d'une superficie respective de 1.016 m² et 2.800 m², des locaux en sous-sol de 400 m² et en étage de 50 m², outre une surface complémentaire de 28,20 m² mise à disposition par l'avenant du 1er août 2000 ; qu'elle y exerçait jusqu'à son départ le 30 novembre 2006 une activité de location de studios audiovisuels à destination de clients composés de sociétés de productions ou de chaînes de télévision qui y réalisaient leurs émissions, qui disposaient ainsi d'un ensemble de moyens techniques et humains, la conception des émissions étant réalisée par les clients ; que le nombre de jours d'émissions a connu une évolution caractérisée par une augmentation importante dans les années 1999/2000 avant de connaître un effritement régulier que l'expert attribue à l'évolution du paysage audiovisuel avec l'apparition de nombreuses chaînes de télévision notamment thématiques disposant de moyens moins importants, d'où des émissions plus courtes à moindre coût ; que sur l'indemnité d'éviction, les parties s'opposent sur le principe et la nature de l'indemnité d'éviction réclamée par la société Visual 102 aujourd'hui Visual TV à la suite de son départ des locaux suite au congé opposé par la société bailleresse à la demande de renouvellement du bail (...) ; que le locataire évincé peut prétendre à une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par l'éviction qui prend la forme soit d'une indemnité dite de remplacement en cas de perte du fonds soit d'une indemnité de transfert en cas de déplacement du fonds sans perte conséquente de clientèle ; que la société Visual TV dont il n'est pas contesté qu'elle vient aux droits de la société Visual 102 revendique que bien qu'ayant quitté les locaux loués en novembre 2006, elle a transféré son activité dans un nouveau local situé à Aubervilliers pris à bail en 2008 où elle a retrouvé ses clients et notamment Reservoir prod et France télévision depuis le début de l'exploitation effective des locaux en janvier 2011 ; que la bailleresse tout en soutenant que le fonds exploité dans les nouveaux locaux n'a rien à voir avec le fonds précédemment exploité dans la Maison de la radio n'opère aucune démonstration à cet égard, dans la mesure où elle ne conteste pas sérieusement que la société Visual TV vient aux droits de Visual 102, que l'activité de la société Visual est toujours celle conforme à son objet de prestataire d'activités de production dans le domaine audiovisuel, de captation, diffusion et transmission d'images et de sons, de conseil et de fabrication, que la société Visual se développe actuellement au sein de l'autre pole audiovisuel qu'est la plaine Saint- Denis, qu'elle ne conteste pas sérieusement l'affirmation de la société Visual selon laquelle celle-ci n'a eu aucun mal à retrouver ses clients dans la mesure où la concurrence dans le secteur de la mise à disposition de studios et d'équipes techniques pour l'enregistrement et la diffusion d'émissions est réduite, seules deux sociétés dominant le marché : Euromédia et elle-même qui est adossée au groupe TNT et au capital de laquelle vient d'entrer AMP ; qu'il n'est pas au surplus contesté que la société Visual a continué après son départ de la Maison de la radio à exercer une activité de tournage en plateaux accueillant un public plus restreint dans les studios rive Gauche qui Citroën qu'elle avait à sa disposition ; qu'il s'ensuit que la preuve n'est faite ni d'un changement d'objet social ni, malgré l'interruption relative d'activité et le défaut d'installation dans des nouveaux locaux pendant une période de plus de deux ans, de la disparition de la clientèle à la suite de l'éviction, que la société bailleresse ne peut se borner à faire état des seuls difficultés financières avérées de la société Visual 102 devenue Visual TV qui aurait dû conduire selon elle inexorablement à la disparition du fonds pour contester un transfert de celui-ci devenu effectif en janvier 2011 à la suite de la prise à bail en 2008 de nouveaux locaux ; qu'il s'ensuit que la société Visual est fondée à solliciter que l'indemnité d'éviction prenne la forme d'une indemnité de transfert qui est par principe calculée par la capitalisation de l'économie de loyer que l'expert a estimé inexistante ; que l'indemnité d'éviction à laquelle peut prétendre la société Visual prendra, faute de valeur de droit au bail, la forme des indemnités accessoires ; que sur les frais de remploi, l'expert a retenu dans son rapport que si la société évincée choisissait de passer par une agence immobilière pour relouer des locaux non aménagés plutôt que de les rechercher elle-même par le « bouche à oreille », elle devrait en ce cas régler une somme évaluée à 15 % du montant du loyer prévisible soit 13.500 €, en outre de frais de rédaction d'acte évalués à 10.000 € ; que la société Visual fait observer que le calcul de l'expert se fonde sur une surface de locaux équivalents de 1.200 m², ce qui n'est pas pertinent et demande de retenir une indemnité de 90.000 € représentant 10 % de l'indemnité principale ; qu'elle ne produit cependant aux débats ni la facture des frais et honoraires qu'elle a pu éventuellement régler à l'agence immobilière, à supposer qu'elle soit passée par cet intermédiaire pour la recherche des locaux situés à Aubervilliers, ni le bail concernant ces nouveaux locaux ne permettant pas d'apprécier les frais d'acte qu'elle a pu exposer et qui seront forfaitairement évalués à la somme de 10.000 € ; qu'elle sera déboutée du surplus de sa demande ; que sur les frais de réinstallation, l'expert a justement retenu que pour déterminer le coût de la réinstallation, il convenait de raisonner par équivalence des surfaces et a proposé que cette équivalence entre la surface quittée t celle prise à bail soit de 1.200 m² compte tenu du fait que la société n'occupait plus les 5.065 m² de locaux donnés à bail à la Maison de la radio ; qu'il a proposé que le coût des aménagements rapporté à la surface de 5.065 m², recalculé pour tenir compte d'une surface équivalente de 1.200 m², soit augmenté de 30 % pour tenir compte des frais fixes on proportionnels puis diminué de 70 % pour vétusté, ce qui représente une somme de 1.400.000 € qui est critiquée par la société Visual laquelle demande de retenir le coût réel d'aménagement des nouveaux locaux qui sont indispensables à l'exercice de son activité pour un montant d'une part de 1.482.693 € sur lequel il ne peut être pratiqué selon elle d'abattement et d'autre part de 5.789.007 € sur lequel il peut être pratiqué un abattement de 50 % ; que dans un second temps, l'expert a proposé de pratiquer sur le coût des travaux d'un montant total de 9.839.200 € un abattement de 60 % pour vétusté et inadaptation des locaux quittés ; que la société bailleresse demande pour sa part d'écarter ce poste en raison de l'absence de corrélation entre les nouveaux locaux et ceux quittés, d'autant que l'expert s'est fondé pour ses évaluations sur un document qui n'est plus invoqué par la société Visual ; que le calcul des frais d'installation auxquels la société Visual peut prétendre du fait de son éviction ne peut se faire qu'au prorata des surfaces quittées ; que le plan du site d'accueil à Aubervilliers montre une surface totale de trois plateaux de 2.530 m² au total, alors que le site d'origine comportait deux plateaux de 1.016 m² (studio 101) et 2.800 m² (studio 102) ; que la circonstance qu'au fil du temps et en raison des nouvelles techniques et de la réduction des coûts, le plateau du studio 102 ait été moins utilisé, l'activité du studio 101 représentant en fin de bail la moitié voire les deux tiers des émissions réalisées, ne saurait conduire à considérer que la surface utile dont disposait la société Visual était cependant réduite à 1.200 m² et qu'elle a donc acquis des m² à équiper ; qu'elle produit une pièce n° 20 sur laquelle elle demande à la cour de se fonder et qui constitue une estimation détaillée des frais de rénovation des studios 101 et 102 avant son départ des lieux de sorte qu'elle est sans intérêt pour apprécier les frais d'installation des nouveaux locaux ; qu'elle produit également un avant-projet d'aménagement du bâtiment 2010 concerné qui porte sur un montant total de 1.097.600 ¿ puis un dossier « réinstallation version finale » pour un montant total de 7.271.700 € qui doit être retenu comme le récapitulatif des frais d'installation réalisés ; que ce dernier document comporte non seulement des travaux d'adaptation des nouveaux locaux constitués d'un vaste entrepôt en parpaing pour les doter de trois studios mais également des travaux de gros oeuvre, de charpente métallique, de couverture, de menuiseries extérieures, de chauffage et de climatisation qui constituent des travaux de construction qui s'incorporent à l'immeuble nu et font accession au propriétaire de sorte que la somme exposée au titre des seuls frais d'installation proprement dits (cloisons acoustiques, plafonds suspendus, menuiseries intérieures, revêtements de sol, peinture, électricité) ne saurait être supérieure à celle totale de 3.244.819 € exposée pour 3.838 m² de surface d'oeuvre, soit rapportée aux 2.530 m² de 3.244.819 € exposée pour 3.838 m² de surface d'oeuvre, soit rapportée aux 2.530 m² de surface équivalente à la surface quittée, celle de 2.432.665 €, frais de maîtrise d'oeuvre et de bureaux de contrôle inclus, qu'il convient de retenir ; que sur les frais de licenciement, la société Visual employait 22 salariés permanents dont 10 ont été licenciés à la suite de son départ des locaux de la Maison de la radio et ont bénéficié d'un plan de sauvegarde d'un montant de 623.566,54 € certifié par le commissaire aux comptes, la société Ernst et Young, de sorte que la société est bien fondée à demander le paiement des indemnités légales dues à ces salariés pour un montant de 501.886 € ; qu'elle est fondée également à demander le remboursement des indemnités versées aux salariés qui ont bénéficié d'un départ volontaire qui est la conséquence du non-renouvellement du bail et qui représentent -indemnités conventionnelles et préavis- une somme totale de 60.747 € certifiée par le commissaire aux comptes ; 1/ ALORS QUE l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé qu'au jour du départ volontaire de la société Visual TV des locaux loués par la société Radio France, son activité devait être relancée « puisque celle-ci était lourdement déficitaire » ; qu'à la suite de ce départ volontaire, il y avait eu interruption d'activité et défaut d'installation dans des nouveaux locaux pendant une période de plus de deux ans ; que la reprise d'activité n'avait été effective qu'en janvier 2011, à la suite de la prise à bail de nouveaux locaux en 2008 ; qu'en décidant néanmoins que la société Visual TV était fondée à solliciter que l'indemnité d'éviction prenne la forme d'une indemnité de transfert, quand le fonds de commerce de la société Visual TV, lourdement déficitaire au jour de son départ volontaire était resté inexploité pendant plus de quatre ans, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 2/ ALORS QU'en toute hypothèse, en fixant le montant de l'indemnité due au titre des frais de remploi à une somme forfaitaire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 3/ ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur n'est tenu d'indemniser que les frais normaux de réinstallation, correspondant à des conditions d'exploitation identiques à celles des anciens locaux loués ; qu'en conséquence, les frais d'installation doivent s'entendre, non pas en valeur à neuf, mais en valeur d'usage afin d'éviter l'enrichissement sans cause du locataire évincé ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p.12), la société Radio France faisait valoir que l'activité d'enregistrement d'émissions numériques en haute définition exercée par la société Visual TV avait nécessité un nouveau matériel adapté à ce type d'émissions, dont les normes techniques avaient profondément évolué entre novembre 2006, date à laquelle la société Visual TV avait quitté les locaux loués à Radio France, et janvier 2011, date où elle avait commencé son activité à Aubervilliers ; qu'en outre, l'expert avait expressément retenu, aux termes de son rapport du 6 novembre 2009 (cf. p. 62), qu'à la valeur à neuf des aménagements, il convenait d'appliquer un abattement pour obsolescence des équipements anciens, sous peine d'enrichissement sans cause du locataire évincé ; qu'il convenait donc de retenir une valeur d'usage 2006 des équipements et agencements des studios 101 et 102, estimée à 30 % d'une valeur à neuf ; qu'en fixant à 2.432.665 euros le montant des frais de réinstallation dus à la société Visual TV, correspondant à la valeur à neuf des « frais d'installation proprement dits » rapportée aux 2.530 m² de surface équivalente à la surface quittée quand il convenait de retenir une valeur d'usage au 30 novembre 2006, date du départ volontaire de la société Visual TV des locaux loués par Radio France, afin d'éviter un enrichissement sans cause de cette dernière, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble l'article 1371 du code civil ; 4/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 26 septembre 2011, p.19), la société Visual TV faisait valoir qu'elle avait effectué des travaux dans les locaux loués à Aubervilliers à hauteur de la somme de 7.271.700 euros ; qu'elle précisait que les travaux d'aménagement, hors travaux de structure, représentaient la somme de 5.789.007 euros à laquelle il convenait « d'appliquer un abattement de 50 % et non pas de 60 % comme l'a proposé l'expert pour tenir compte de la nature immobilière des travaux réalisés » ; qu'en fixant à 2.432.665 euros le montant des frais de réinstallation dus à la société Visual TV, correspondant à la valeur à neuf des « frais d'installation proprement dits » rapportée aux 2.530 m² de surface équivalente à la surface quittée, sans pratiquer d'abattement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 5/ ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur ne peut être tenu que des frais de licenciement liés à l'éviction du locataire ; que dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 18 et 19), la société Radio France faisait expressément valoir qu'il n'était pas établi que les salariés ayant quitté la société Visual TV travaillaient sur le site des studios 101 et 102, celle-ci exerçant également son activité sur d'autres sites ; qu'en effet, l'expert luimême avait relevé, dans son rapport du 6 novembre 2009 (cf. p.65 et 66) que le rapport du cabinet Ernst & Young intitulé « attestation du commissaire aux comptes » ne contenait aucune indication sur les noms, l'ancienneté et les postes de ces salariés, ni justification sur el calcul des montants visés ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans caractériser le lien direct entre els salariés indemnités et l'éviction de la société Visual TV de l'immeuble de Radio France, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce.
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