LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 juin 2013), que, par contrat du 26 juin 2006, Mme X...a réservé l'acquisition d'un appartement vendu en l'état futur d'achèvement dans un immeuble que la SCI Les Galets du Gave (la SCI) se proposait d'édifier en faisant appel à la société HABM pour le lot gros oeuvre et à la société MG Bat pour le lot plâtrerie ; que, dans l'acte de vente du 28 août 2006, la SCI a pris l'engagement d'achever l'immeuble pour le premier trimestre 2007 sous réserves des causes légitimes de majoration du délai d'achèvement prévues à l'acte ; que la société HABM ayant été placée en liquidation judiciaire le 29 mai 2006, son lot a été confié à la société MG Bat qui a fait l'objet d'une procédure collective en novembre 2007 ; que la SCI n'a livré l'appartement que le 17 juillet 2009 ; que Mme X...a assigné la SCI et sa gérante, Mme Y..., en indemnisation ; Attendu que pour rejeter les demandes d'indemnisation de Mme X..., l'arrêt retient qu'au vu des désordres affectant les travaux, la SCI s'est trouvée dans l'obligation de saisir le juge des référés le 6 mars 2007 d'une demande d'expertise, que la société MG Bat a fait l'objet d'une décision de liquidation judiciaire du 26 novembre 2007 et que la SCI a subi le départ totalement imprévu du maître d'oeuvre au mois de janvier 2008, que tous ces événements survenus postérieurement à la signature de l'acte de vente entrent dans le champ d'application de la clause permettant légitimement au constructeur de reporter le délai de livraison et que les causes invoquées par la SCI pour prolonger le délai contractuel de livraison doivent donc être déclarées légitimes et en relation directe et certaine avec le retard de livraison ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'existence des désordres et le départ du maître d'oeuvre remplissaient les caractéristiques de la force majeure et si la liquidation judiciaire de la société MG Bat avait été à l'origine du retard constaté alors que l'acte de vente prévoyait la majoration du délai d'achèvement pour les jours de retard consécutifs aux intempéries, à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : Met Mme Y...hors de cause ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette l'intégralité des demandes indemnitaires de Mme X..., l'arrêt rendu le 25 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne la SCI Les Galets du Gave aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Les Galets du Gave à payer à Mme X...la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté Madame X...de l'intégralité de ses demandes indemnitaires ; AUX MOTIFS QUE « sur la demande relative aux retards de livraison, l'acte de vente stipule que le vendeur devra « achever les locaux vendus au cours du premier trimestre de l'année 2007 » ; qu'il n'est pas contesté que le délai contractuel de livraison n'a pas été respecté, puisqu'elle n'est intervenue finalement que le 17 juillet 2009 ; que l'acte de vente ne comporte pas de clause relative à l'application de pénalités de retard ; qu'il convient en premier lieu de relever que contrairement à ce que soutient la SCI Les Galets du Gave, le fait que Madame X...n'ait formulé aucune réserve sur le dépassement du délai de livraison lors de la réception de l'ouvrage du 29 mai 2009 ne la prive pas pour autant du droit de solliciter le paiement de dommages et intérêts à ce titre, l'irrecevabilité alléguée de sa demande ne reposant sur aucun fondement juridique ; qu'il en est de même du moyen tiré de l'absence de mise en demeure adressée au constructeur ; que sur le fond, les clauses suspensives du délai de livraison sont valables, mais le vendeur ne peut opposer les clauses de suspension survenues postérieurement à la signature de l'acte de vente, qu'à la condition qu'elles soient en relation causale directe avec le retard constaté ; que la SCI les Galets du Gave justifie que l'entreprise HABM qui s'était vue confier l'exécution des travaux de gros oeuvre suivant un marché du 2 mai 2006 a fait l'objet d'une décision de liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pau du 29 mai 2006 c'est-à-dire postérieurement à la signature de l'acte de réservation, mais avant la souscription de l'acte authentique ; que la SCI les Galets du Gave rapporte cependant la preuve qu'elle a immédiatement confié la réalisation des travaux de gros oeuvre ainsi que ceux de plâtrerie à la SARL MG Bat dès le 25 juillet 2006, c'est-à-dire avant l'acte de vente du 28 août 2006, les travaux reprenant à compter du mois de septembre suivant ; qu'aucune faute ne peut donc être reprochée à ce stade à la SCI Les Galets du Gave qui a mis en oeuvre un dispositif permettant la poursuite de l'exécution du chantier ; que cependant, il résulte des pièces du dossier qu'au vu des désordres affectant les travaux, elle s'est trouvée dans l'obligation de saisir le juge des référés le 6 mars 2007 d'une demande d'expertise ; que le 28 novembre 2007, la SARL MG Bat a fait l'objet d'une décision de liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Pau du novembre 2007 ; qu'en outre, la SCI les Galets du Gave a subi le départ totalement imprévu du maître d'oeuvre au mois de janvier 2008 ; que tous ces événements survenus postérieurement à la signature de l'acte de vente entrent dans le champ d'application de la clause permettant légitimement au constructeur de reporter le délai de livraison ; que les causes invoquées par la SCI les Galets du Gave pour prolonger le délai contractuel de livraison doivent donc être déclarées légitimes, et en relation directe et certaine avec retard de livraison ; que la SCI Les Galets du Gave justifie par ailleurs avoir informé Madame X...des difficultés rencontrées postérieurement à l'acquisition ; que par ailleurs, Madame X...ne conteste pas le fait que la SCI Les Galets du Gave a accepté de prendre à sa charge les intérêts intercalaires du prêt qu'elle avait contracté pour financer son acquisition, soit une somme totale de 12. 574 euros ; qu'enfin, Madame X...fait état d'un préjudice persistant après la vente de son appartement, constitué par la différence entre le prix d'acquisition, soit 167. 550 euros, et le prix de revente, soit 125. 000 euros, mais elle ne démonte pas que cette moins value serait exclusivement imputable au retard de livraison et avec l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de bénéficier désormais des avantages fiscaux résultant de l'application du dispositif dénommé loi de Robien ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Madame X...de cette demande » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 28 août 2006 mentionne que les locaux devront achevés par le vendeur " au cours du premier trimestre de l'année 2007 ", ajoutant : " toutefois ce délai sera majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail (...). Le délai sera également majoré des jours retard consécutifs à la grève ou à la faillite d'une entreprise ainsi, plus généralement, qu'en cas de force majeure. " ; que la SCI LES GALETS DU GAVE fait valoir que, d'une part, la déconfiture de l'entreprise chargée des lots « gros oeuvre » et plâtrerie et, d'autre part, les graves désordres affectant l'ouvrage ayant nécessité des travaux de reprise importants, les balcons notamment menaçant ruine constituent des causes légitimes justifiant le report du délai de livraison, conformément aux stipulations contractuelles ; que les clauses suspensives de délai de livraison sont valables, le vendeur en l'état futur d'achèvement ne pouvant cependant opposer que les causes de suspension survenues postérieurement à la signature de l'acte de vente en raison du lien de causalité entre la cause de suspension et le retard de livraison ; qu'en l'espèce, la SCI LES GALETS DU GAVE justifie que Monsieur D... exerçant sous le nom de " Etablissement HABM " qui s'était vu confier les travaux de gros oeuvre suivant marché du 2 mai 2006, a fait l'objet d'une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pau en date du 29 mai 2006, soit postérieurement à la signature de l'acte de réservation de Madame X...mais antérieurement à l'acte authentique ; que néanmoins, la SCI LES GALETS DU GAVE avait pu immédiatement confier, sur les conseils du maître d'oeuvre, Monsieur Z..., la réalisation des travaux de gros-oeuvre ainsi que ceux de plâtrerie à la SARL MG BAT dès le 25 juillet 2006, soit antérieurement à l'acte de vente du 28 août 2006, les travaux reprenant à compter de septembre 2006 ; que Madame X...ne peut donc soutenir qu'elle aurait fait l'objet lors de la conclusion de l'acte de vente d'une réticence dolosive de la part de la SCI LES GALETS DU GAVE ; que la SCI LES GALETS DU GAVE justifie qu'elle a été contrainte, par la suite, au vu des désordres affectant les travaux, de saisir le 6 mars 2007, le juge des référés d'une demande d'expertise à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 28 mars 2007, Monsieur A...étant désigné pour procéder à la mesure ; que cependant, avant le dépôt du rapport d'expertise judiciaire intervenu en date du 28 novembre 2007, la SARL MG BAT a fait l'objet d'une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pau en date du 26 novembre 2007 ; qu'ayant également subi le départ du maître d'oeuvre en janvier 2008, la SCI LES GALETS DU GAVE a conclu un nouveau contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution en date du 23 juillet 2008, ainsi que des marchés de travaux de plâtrerie de même que celui d'achèvement de gros oeuvre les 18 septembre et 4 novembre 2008 ; que par ailleurs, la SCI LES GALETS DU GAVE démontre l'existence des graves malfaçons affectant les ouvrages réalisés, le chantier, suspendu depuis le mois de mars 2007, ayant nécessité des travaux de confortement pour éviter l'effondrement des balcons ; qu'il sera relevé que, sous la direction de travaux du nouveau maître d'oeuvre, le chantier a pu reprendre et la livraison est intervenue dans les six mois de la reprise, ce qui permet d'établir que si cette reprise avait été effectuée dès le mois d'août 2006 conformément à ce que pouvait prévoir la SCI GALETS DU GAVE au jour de la conclusion de l'acte de vente, celle-ci aurait été en mesure de tenir ses engagements contractuels ; que les causes invoquées par la SCI LES GALETS DU GAVE pour proroger le délai contractuel de livraison apparaissent dès lors fort légitimes et en liaison directe et certaine avec le retard de livraison ; qu'au surplus, la SCI LES GALETS DU GAVE justifie avoir informé Madame X...des difficultés rencontrées postérieurement à son acquisition de la même façon que les acquéreurs en l'état futur d'achèvement qui attestent qu'ils ont toujours été constamment informés de l'avancement du chantier ; que dans un courrier adressé à la SCI LES GALETS DU GAVE le 2 mars 2009 dans laquelle elle réclame " une copie du mandat de la mission que vous avez confié à Monsieur B..., votre nouvel architecte et maître d'oeuvre, à la suite des désordres constatés sous la responsabilité de M. O. C..., architecte concepteur et du maître d'oeuvre initial, Monsieur Z...", et elle précise en outre qu'il lui a été " indiqué l'année dernière " que (la venderesse attendait) " de connaître l'issue de l'appel que (elle avait) interjeté dans le cadre de la procédure judiciaire que (elle avait) engagée, ajoutant " C'est d'ailleurs ainsi que j'ai été informée implicitement de l'issue du jugement de première instance. " ; que de plus, alors que le retard a excédé 24 mois, elle n'a adressé à la venderesse aucune mise en demeure d'avoir à respecter son obligation de délivrance ; qu'au surplus, Madame X...ne conteste pas que la SCI LES GALETS DU GAVE a accepté de prendre à sa charge les intérêts intercalaires du prêt qu'elle avait contracté pour financer son acquisition, ce à concurrence d'un montant de 12. 574 ¿ pour la période du 1er janvier 2007 au 31 mai 2009 ; que si dans le dernier état de ses conclusions, elle fait état d'un préjudice persistant après la vente de son appartement en mai 2010 et constitué par la différence entre le prix de son acquisition (167. 550 ¿) et son prix de revente (125. 000 ¿), elle ne démontre pas que cette différence serait en relation avec le retard de livraison et avec l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de bénéficier désormais des avantages fiscaux liés au dispositif dit " loi de ROBlEN " ; que le retard de livraison ne privait pas, en effet, Madame X...du bénéfice de l'avantage fiscal attaché à l'investissement qui dans le cadre du dispositif dit " de ROBlEN recentré " est seulement reporté dans le temps, les déductions fiscales devant alors s'échelonner de l'année 2009 à 2015 au lieu d'intervenir pendant 9 années à compter de l'année 2007 ; que Madame X...ne démontre dès lors d'aucune manière avoir subi un quelconque préjudice lié à un comportement fautif de la SCI LES GALETS DU GAVE dans l'exécution de ses obligations contractuelles ; qu'il y lieu, en conséquence, de la débouter de ses demandes indemnitaires » ; 1°) ALORS QUE le vendeur d'immeubles à construire est tenu de réparer le préjudice causé par un retard de livraison lorsque ce retard ne tient pas à une cause légitime de suspension ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le délai contractuel de livraison n'avait pas été respecté puisque, prévue pour être effectuée au cours du 1er trimestre de l'année 2007, la livraison était finalement intervenue le 17 juillet 2009, et donc avec plus de deux ans de retard ; que pour débouter Madame X...de l'intégralité de ses demandes indemnitaires liées au retard de livraison, la cour d'appel a déclaré que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement prévoyait que le délai de livraison serait majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail, des jours retard consécutifs à la grève ou à la faillite d'une entreprise ainsi, plus généralement, en cas de force majeure, et que le retard était en l'espèce dû à la faillite, postérieure à la vente, de l'une des entreprises de travaux, ainsi qu'à des désordres et malfaçons ayant contraint la SCI Les Galets du Gave à s'adresser au juge des référés aux fins de désignation d'un expert, et enfin au départ intempestif du maître d'oeuvre, lequel avait été ultérieurement remplacé, et que les causes invoquées par la SCI Les Galets du Gave pour prolonger le délai contractuel de livraison devaient dès lors être déclarées légitimes et en relation directe et certaine avec le retard de livraison ; qu'en statuant ainsi sans expliquer en quoi les désordres constatés en cours de chantier et le départ inexpliqué du maître d'oeuvre entraient dans les prévisions de la clause de suspension du délai de livraison insérée dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2°) ALORS QUE Madame X...rappelait que, le 25 février 2007, la SCI Les Galets du Gave avait pris la décision d'arrêter le chantier en raison de ses graves malfaçons, ce en faisant procéder à un constat d'huissier le 1er mars 2007 et en assignant en référé expertise la société MG Bat, entreprise chargée des travaux de gros oeuvre ayant succédé à la société HABM, cette procédure ayant donné lieu à une ordonnance désignant un expert qui a déposé son rapport le 28 novembre 2007 et qui a notamment constaté l'existence malfaçons provenant « uniquement d'une mise en oeuvre défectueuse par l'exécutant », ayant « de surcroît provoqué d'importants retards de réalisation » (conclusions d'appel de Madame X..., p. 5 ; rapport Mrozik, p. 22) ; qu'il résulte en outre des constatations mêmes de la cour d'appel que la SCI Les Galets du Gave avait, le 6 mars 2007, déjà assigné la société MG Bat en référé expertise, à raison des graves malfaçons constatées sur le chantier, lorsqu'est intervenue, le 20 novembre 2007, la liquidation judiciaire de la société MG Bat et que l'architecte avait intempestivement quitté le chantier en janvier 2008 ; que dès lors, en considérant la liquidation judiciaire de la société MG Bat faisait partie des événements survenus postérieurement à la signature de l'acte de vente entrant des les prévisions de la clause et permettant légitimement le report du délai de livraison, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de Madame X..., si le retard du chantier ne résultait pas de la seule mise en oeuvre, en raison des malfaçons d'ores et déjà constatées sur le chantier, de la procédure d'expertise susvisée, puis du départ du maître d'oeuvre en janvier 2008, et si la liquidation judiciaire de la société MG Bat ne se trouvait pas, dans ce contexte, privée d'incidence sur ce retard, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 3°) ALORS également QUE Madame X...soulignait l'existence d'importantes malfaçons imputables à la société HABM, constatées dès avant la mise en liquidation judiciaire de celle-ci par le bureau d'études Norisko les 9 et 21 juin 2006, et faisait valoir que ces malfaçons et la nécessité de les reprendre, qui avaient engendré un retard impossible à rattraper, comme invoqué par la SCI Les Galets du Gave elle-même dans la procédure l'ayant opposé aux entreprises, se trouvaient en lien avec le retard pris dans la livraison de l'immeuble ; qu'en déclarant, pour débouter Madame X...de sa demande au titre du retard de livraison, que les événements survenus après la signature d'acte de vente permettaient légitimement au constructeur de reporter le délai de livraison, et que la société HABM avait, après sa mise en liquidation judiciaire antérieure à la signature de l'acte authentique, rapidement été remplacée par la société MG Bat, sans s'expliquer, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de Madame X..., sur l'incidence, sur le retard à la livraison, des malfaçons d'ores et déjà constatées avant la mise en liquidation judiciaire de la société HABM, elle-même antérieure à l'acte de réservation et à l'acte de vente authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 4°) ALORS QUE la cour d'appel constatait que la société HABM avait fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 29 mai 2006 et que le contrat de réservation de Madame X...avait été signé le 26 juin 2006, ce qui n'était pas contesté par les parties ; que pour écarter la faute résultant de la réticence dolosive de la SCI Les Galets du Gave, qui n'avait pas averti Madame X...de cette difficulté avant que cette dernière ne signe le contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a déclaré que la liquidation judiciaire de la société HABM était intervenu postérieurement à l'acte de réservation et antérieurement à l'acte de vente ; que la cour d'appel ayant ainsi statué au prix d'une contradiction, a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que, suite à la liquidation judiciaire de la société HABM le 29 mai 2006, la SCI Les Galets du Gave établissait avoir, dès le 25 juillet 2006, soit avant le contrat de vente du 28 août 2006, confié les travaux de gros oeuvre et ceux de plâtrerie à la société MG Bat, les travaux ayant repris dès le mois de septembre suivant, de sorte que la SCI Les Galets du Gave, qui avait mis en place un dispositif permettant la poursuite du chantier, ne pouvait se voir reprocher aucune faute, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de Madame X..., si la SCI Les Galets du Gave n'avait pas dissimulé à cette dernière des malfaçons survenues dès avant la signature du contrat de vente, sur les travaux réalisés par la société HABM, dont la liquidation judiciaire et le remplacement subséquent, qui plus est par une entreprise dont les dirigeants étaient identiques à ceux de la société HABM, n'avaient de plus pas été divulgués à Madame X..., et alors de surcroît que la SCI Les Galets du Gave avait émis, les 30 octobre et 30 novembre 2006, des appels de fonds ne témoignant nullement de quelconques difficultés ou malfaçons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 6°) ALORS QUE les acquéreurs doivent être replacés dans la situation où ils se seraient trouvés si la livraison des immeubles n'avait pas connu de retard ; que dans ses conclusions d'appel, Madame X...faisait valoir que s'il était exact qu'une partie du préjudice dû au retard de livraison avait pu être réglé au fur et à mesure de sa survenance par le paiement des intérêts intercalaires, le préjudice demeurait actuel, certain et incontestable, dès lors que le retard de livraison avait également engendré une perte de revenus locatifs, représentant, pour la période de avril 2007 à août 2009, une somme de 16. 240 euros (conclusions d'appel de Madame X..., p. 8, 9) ; que dès lors en déclarant, pour débouter Madame X...de ses demandes indemnitaires, d'une part, que cette dernière ne contestait pas que la SCI Les Galets du Gave avait accepté de prendre à sa charge les intérêts intercalaires du prêt contracté pour le financement de l'acquisition de l'immeuble, et d'autre part, que Madame X...ne démontrait pas en quoi la moins value résultant de la différence entre le prix d'achat de l'appartement et son prix de revente serait imputable au retard de livraison et à l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de bénéficier désormais des avantages fiscaux prévus par la loi de Robien, sans répondre aux conclusions de Madame X...relatives à la perte de revenus locatifs engendrée par le retard de livraison, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 7°) ALORS enfin QU'en déboutant Madame X...de « l'intégralité de ses demandes indemnitaires » sans se prononcer sur le bien fondé de la demande de cette dernière tendant au paiement de la somme de 10. 000 euros au titre de son préjudice moral, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
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