LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mars 2013), que le 10 avril 2003, M. X... a vendu une maison d'habitation et un terrain à M. et Mme C... et à M. D... (les consorts C...- D...) moyennant le versement d'une somme de 106 000 euros et d'une rente viagère de 7 200 euros par un acte sous seing privé mentionnant que la somme de 106 000 euros avait été versée au vendeur avant ce contrat ; que le 6 février 2004, les consorts C...- D... ont assigné M. X... en réitération de la vente ; que Mme Y..., héritière de M. X... décédé 19 juillet 2008, a demandé à titre reconventionnel l'annulation de la promesse de vente et le versement de dommages-intérêts ; Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la mention du versement au vendeur de la somme de 106 000 euros par les acquéreurs avant le contrat était fausse et que l'absence de ce versement, qui constituait un élément essentiel du prix de vente, à la date de signature du contrat privait celui-ci de cause et retenu que l'instance introduite par les consorts C...- D... pour obtenir la réitération de ce contrat avait immobilisé pendant huit ans l'immeuble de M. X... et lui avait causé un préjudice dont elle a souverainement apprécié le montant, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes de Mme Y... devaient être accueillies ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme C... et M. D... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme C... et M. D... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme C... et de M. D... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C... et M. D.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit qu'à sa date de conclusion, l'engagement de Monsieur X... se trouvait dépourvu de cause ou faussement causé, prononcé la nullité de la promesse de vente « du 7 avril 2003 », débouté Monsieur Marc D... et les époux Mireille Z... et Alain C... de toutes leurs demandes et D'AVOIR condamné ces derniers à payer à Madame Gladys A..., venant aux droits de Monsieur X..., la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les parties ont convenu le 10 avril 2003 d'une vente sous condition suspensive, et non pas d'une promesse de vente ; qu'à juste titre les appelants concluent d'ailleurs, au visa de l'article 1589 du Code civil, que le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix vaut vente, et insistent sur la levée des conditions suspensives, ce qui leur permettrait donc de poursuivre la réitération de cette vente par acte authentique ; que Monsieur X... ayant donc consenti à la vente dès le 10 avril 2003, il importe d'examiner son argumentation relative au défaut de paiement du prix, avec toutes conséquences pouvant découler au strict plan du droit civil ; que l'acte du 10 avril 2003 a été passé sous seing privé, et peut donc être contesté dans ses énonciations par tous moyens de preuve ; que cet acte stipule que le prix convenu était de 106. 000 ¿, outre une rente viagère annuelle de 7. 200 ¿ ; qu'il était précisé que la somme de 106. 000 ¿ « a déjà été réglée par l'acquéreur au vendeur préalablement aux présentes » ; que cette stipulations ne correspond pas à la réalité, ainsi que Monsieur X... le démontre de façon formelle puisqu'il verse aux débats les auditions ordonnées par le juge d'instruction au plan pénal, et confiées à un officier de police judiciaire, ainsi que les courriers des notaires concernés, que la Cour analyse ci-dessous ; que le notaire E..., qui avait été saisi du compromis, a refusé de passer l'acte en raison des « variations et flous quant à l'existence de paiements antérieurs » et il ne témoigne pas de ce que les acquéreurs aient évoqué ni 1'existence d'un chèque, ni sa restitution ; que les notaires F... et G..., saisis par les acquéreurs suite au refus du notaire E..., témoignent de façon constante et concordante non seulement de ce que les époux C... leur ont déclaré qu'aucun versement n'avait été fait au titre du prix de vente, mais aussi de ce qu'un protocole de caducité du compromis de vente a été dressé par leurs soins, que Monsieur X... a signé mais que les époux C..., qui pourtant en n'avaient accepté le principe, ont refusé de signer ; que ce protocole a été versé à la procédure pénale, ainsi que les courriers recommandés des deux notaires tant à chacun des acquéreurs qu'au président de la chambre des notaires ; que Monsieur C..., entendu le 27 décembre 2004 par la police, a indiqué qu'il avait établi un chèque de 106. 000 ¿ lors du compromis de vente, mais que Monsieur X... le lui avait restitué en septembre 2003 ; que suite aux investigations policières sur ses comptes, il a reconnu que le chèque n'était pas provisionné, mais qu'il avait donné instruction à une employée de banque de provisionner son compte si le chèque était présenté, avec le montant d'un prêt en attente sur un autre compte ; qu'aucune précision n'a pu être ensuite fournie tant sur l'identité de cet employé de banque, que sur les instructions données ou sur la disponibilité d'un prêt en attente, la seule certitude étant que le chèque allégué n'était pas provisionné, Monsieur C... ne pouvant que reconnaître, le 14 janvier 2005, que « le prix n'avait pas été encaissé » ; qu'alors que le chèque de 106. 000 ¿ aurait été restitué en septembre 2003 selon Monsieur C..., la première mention de cette restitution n'apparaît que dans le PV de carence en date du 23 décembre 2003, dressé par le notaire H..., à la demande des acquéreurs qui y déclarent, sans autre précision, que le vendeur leur avait retourné le chèque car il ne voulait plus réaliser la vente ; que la seule trace de la restitution de ce chèque est constituée par une enveloppe usagée portant le tampon de France Télécom, et un tampon postal en date du 26 août 2003, ainsi que des mentions de la main de Monsieur X... sans aucun rapport avec le chèque qui, selon les appelants, était contenu dans ladite enveloppe ; que dans ce contexte reprécisé, la Cour estime que Monsieur X... rapporte la démonstration certaine qu'à la date de signature de l'acte de vente sous condition suspensive, soit le 10 avril 2003, la somme de 106. 000 ¿, élément essentiel du prix de vente ne lui avait pas été réglée, sauf à occulter le témoignage concordant, précis et corroboré par des documents établis à l'époque en pleine conscience de leur responsabilité, tant à l'égard des parties que de leur ordre, de deux notaires qui se sont immédiatement interrogés sur cette mention essentielle de paiement, tout comme le premier notaire Me I... auprès de qui a été sollicitée en premier la réitération ; qu'au surplus, les explications des acquéreurs à propos de l'établissement d'un chèque apparaissent sujettes à caution, puisque, conscients de l'importance du compromis, au point d'avoir fait attester le jour même par un médecin des facultés intellectuelles de Monsieur X..., ils n'ont nullement protesté, sinon avec trois mois de retard et pour les besoins du procès-verbal de carence, et ne peuvent en réalité ni acter de la remise du chèque, ni de sa restitution, ce que Monsieur C... a résumé devant l'OPJ (pièce 13. Cote pénale D 49) : « Monsieur X... a acquitté la remise de ce chèque en signant l'acte d'avril qui stipule le prix réglé », formule très audacieuse au plan civil ; qu'en toute hypothèse, il est établi de façon certaine et reconnue au cours de la procédure pénale par Monsieur C... que le chèque n'était pas provisionné au moment de son établissement, et n'a donc pu constituer le support d'un quelconque paiement ; qu'il est ainsi établi par Monsieur X... que la formule apparaissant à l'acte du 10 avril 2006, selon laquelle le prix de 106. 000 ¿ à « déjà été réglé par l'acquéreur au vendeur préalablement aux présentes » est fausse ; qu'une obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ne peut avoir aucun effet, la situation au regard de l'article 1131 du Code civil devant s'apprécier au jour de l'acte qui consacre la rencontre des volontés ; qu'en l'espèce, et de façon synallagmatique, les appelants ont souhaité acquérir le bien tandis que Monsieur X... a consenti à le leur vendre, son consentement étant causé par la perception du prix tel que stipulé à l'acte, tant pour la partie du prix décrite comme déjà réglée que pour la partie du prix convertie en rente viagère ; que la démonstration étant faite qu'à la date du 10 avril 2003, la somme de 106. 000 ¿, partie du prix décrite comme déjà réglé, ne l'était pas, la vente a été consentie alors qu'elle n'était pas causée et ne peut donc avoir aucun effet ; qu'il convient donc de confirmer le jugement premier ressort, y compris s'agissant de la demande de dommages et intérêts, la Cour adoptant les motifs pertinents du premier juge sur ce volet ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la convention du 7 avril 2003, antérieurement Monsieur X..., homme âgé sans descendance, avait sympathisé avec le couple C... ; que la soeur de Madame C..., Madame Z..., a acquis une parcelle détachée du plus grand tènement dont Monsieur X... était propriétaire ; que les époux C... ont acquis également des parcelles de Monsieur X..., deux parcelles de terrain jouxtant celle en litige, l'une comportant une maison pour 200. 000 FF en 1997 et l'autre pour un euro symbolique en 2002 avec un prêt accessoire de 250. 000 ¿ pour la construction d'une extension à leur maison ; qu'ils ont à cette occasion revendu à Madame Z... une portion de leur terrain pour la somme de un euro symbolique ; que l'intérêt pour eux comme pour Madame Z... est que l'ajout d'une surface supplémentaire a autorisé l'obtention d'un permis de construire ; qu'il est de ce fait extrêmement curieux d'entendre les demandeurs affirmer, leurs techniciens à l'appui, que les parcelles détachées du tènement de Monsieur X..., y compris celle en litige, ne seraient pas constructibles ; que cet avis est évidemment combattu par les constatations sur les lieux et l'analyse de Monsieur B..., expert judiciaire, fusse-t-il commis par le juge pénal, dont la mission qui était de déterminer la valeur du bien vendu en viager est exempte de toute critique et servira de référence technique au présent jugement ; sur ce point les conclusions de l'expert judiciaire sont d'une valeur de 600. 000 ¿ pour la pleine propriété du bien vendu ; que par acte sous seing privé du 7 avril 2003, Monsieur X... s'engage à vendre et Messieurs D.../ C... s'engagent ensemble à acheter la maison habitée par Monsieur X... sise sur une parcelle section DK n° 300 au cadastre d'une surface de 8. 914 m2, dont partie restera attenante à la maison et une superficie de 3. 210 m2 en sera détachée ; que Monsieur X... conserve le droit d'usufruitier sur la maison sa vie durant et il est aussi stipulé que l'appartement trois pièces bénéficiera au couple J.../ K... leur vie durant, sachant que Monsieur X... est âgé de 83 ans et le couple de 81 ans et 75 ans ; que le prix contractuel est de 106. 000 ¿ payable comptant et d'une rente annuelle de 7. 200 ¿ ; que l'expert judiciaire en se référant au barème viager L... (3ème édition 2006) conclut pour sa part que si le bouquet prévu est de 106. 000 ¿ la rente annuelle devrait être de 72. 000 ¿ soit dix fois supérieure ; que sur la demande de nullité pour absence de cause ou pour fausse cause, aux termes de l'article 1131 du Code civil, l'obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; que Madame Y... soutient que la mention à la promesse synallagmatique de vente du 7 avril 2003 que la somme de 106. 000 ¿ qui constitue le bouquet a été versée préalablement à la passation de l'acte est fausse ; que l'acte mentionne à la clause sur le PRIX en page 4 : 1) La somme de cent six mille euros (106. 000 ¿) « Etant ici précisé que cette somme a déjà été réglée par l'ACQUEREUR au VENDEUR, préalablement aux présentes » ; que ce sous-seing privé a été préparé par Maître E... auquel succèdera Maître F... assistée de Maître Laurent G... ; que les trois notaires, dont les auditions par les enquêteurs sur commission rogatoire du juge d'instruction sont produites aux débats, décrivent les circonstances de la transaction ; que Maître E... raconte avoir été sollicité début 2003 par Monsieur D... pour préparer le sous-seing avec lui-même et Monsieur C... qui était déjà un acquéreur antérieur de Monsieur X... ; que Maître E..., précisant que la vente devait être réitérée le 10 juillet 2003, que plusieurs entrevues ont eu lieu à l'étude soit les parties ensemble soit Monsieur D... seul ce dernier très fréquemment, explique que la mécanique de la constitution du prix et de son mode de paiement, soit entre les deux acquéreurs soit vis à vis du vendeur, variait en permanence, que l'affirmation de paiement préalable lui est apparue peu crédible, que par ailleurs Monsieur D... serait marchand de biens et que, malgré un certificat médical lui assurant la bonne santé mentale de Monsieur X..., ce notaire vu le caractère éminemment douteux de la réalité de la transaction a refusé de passer l'acte ; que Maître G... relate que les acheteurs 1ui ont dit vouloir changer de notaire, Monsieur X... et son beau-frère, Monsieur A..., l'ont aussi contacté pour que la promesse soit examinée ; que le fait qu'il soit mentionné que le bouquet de 106. 000 ¿ avait été payé hors la vue du notaire lui a semblé curieux ; que le 1er octobre 2003, il s'est ensuite déplacé, pour éviter des allers-et-venues à Monsieur X..., homme âgé, à son domicile ; qu'il y a trouvé les époux C... qui demeurent à proximité ; qu'il leur a précisé que la réalité du paiement devait être prouvée ; que ceux-ci lui ont alors dit leur accord pour signer un protocole annulant la promesse de vente, l'entretien a été serein mais par la suite si Monsieur X... a bien signé le protocole, les époux C... convoqués à l'étude ont refusé de s'y rendre pour signer le document ; que Maître G... précise que le bien à la vente lui avait semblé sous-estimé par les acheteurs et aussi que Monsieur X... s'est plaint à lui d'avoir été insulté par Monsieur C... à plusieurs reprises ; que Maître F... expose que le contrat contenait en fait deux ventes l'une au bénéfice de Monsieur C... concernait la maison et du terrain autour, l'autre était la vente d'environ 3. 000 m2 devant aller à Monsieur D..., que le prix semblait faible, qu'il a été demandé que le versement du bouquet soit justifié, qu'en présence de Monsieur X... le couple C... a reconnu qu'il n'avait pas été versé et qu'il a été décidé d'un commun accord, mais hors la présence de Monsieur D..., de signer un protocole annulant la promesse ; que la genèse de la recherche de la preuve du versement du paiement et de la décision de constater la caducité de la promesse de vente a été retracée par l'étude M... dans les courriers adressés tant aux époux C... que à Monsieur D... par R + AR du 7 octobre 2003, mais n'obtiendra pas d'autre réponse que la saisine d'un troisième notaire, Maître H..., qui ayant accepté de passer l'acte authentique, y mentionnera, au projet qui est prévu au défaut de Monsieur X..., que le paiement de la somme de 106. 000 ¿ vient d'avoir lieu par l'intermédiaire de sa comptabilité paiement ; que ce paiement ne sera jamais justifié ; que le 14 mai 2004 Monsieur X... déposait plainte avec constitution de partie civile pour des faits d'escroquerie et d'abus de confiance qui, requalifiés en abus de faiblesse, donneront lieu à la mise en examen des époux C... et de Monsieur D... qui, renvoyés devant le tribunal correctionnel, seront relaxés suivant jugement confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 18 juin 2008 qui ne se prononcera que sur l'état de particulière vulnérabilité ; qu'il était néanmoins découvert à la faveur des investigations diligentées que le paiement revendiqué par les demandeurs le jour de la promesse, outre le fait qu'ils avaient reconnu devant deux notaires la fausseté de cette mention, n'aurait pu avoir lieu faute de provision sur le compte sur lequel était tiré le chèque que Monsieur C... exhibera plusieurs mois plus tard ; que la cause de l'engagement de vendre de Monsieur X... aurait dû être le paiement préalable du bouquet du prix sur lequel les parties s'étaient accordées ; qu'en mentionnant faussement au contrat du 7 avril 2003 que le prix de 106. 000 ¿ avait fait l'objet d'un versement préalable puis en continuant à le soutenir jusqu'au 1er octobre 2003 où les époux C... ont reconnu que ce n'était pas vrai, en prétendant devant Maître H... puisqu'il en fait mention au projet d'acte que le versement est passé par la comptabilité de l'étude, mensonge supplémentaire qui sera dévoilé à l'audition du 27 décembre 2004 où les consorts C.../ D... trouvent la nouvelle explication que Monsieur X..., qui le conteste, a accepté un chèque en paiement le 7 avril mais qu'il le leur a restitué en septembre 2003, les acquéreurs ont privé de cause l'engagement de vendre pris par Monsieur X... le 7 avril 2003 ; qu'en application de l'article 1131 du Code civil, il convient en conséquence de dire que la promesse synallagmatique de vente du 7 avril 2003 est nulle et de nul effet ; que sur la demande en dommages intérêts, il est effectivement justifié de réparer le préjudice ayant consisté à immobiliser le bien pendant plus de 8 ans puisqu'il n'était pas prévu de la clause de dédit ou d'indemnité à la convention ; qu'il est usuel que la clause de dédit sous forme de l'acompte versé à la signature du compromis se monte à environ 5 à 10 % du prix ; que concernant la valeur du bien, Monsieur B... s'est déterminé, non par des calculs aléatoires des techniciens, dont sont produits par ailleurs les avis, mais en reprenant des ventes identiques réalisées en 2003 à proximité, soit les ventes de référence, section OK 256 159 ... le 4 septembre 2003 d'une villa construite en 1955, valeur du m2 habitable de 4. 329 ¿, section ON 171 156 ... d'une propriété datant de 1978 d'une valeur de m2 de 2. 313 ¿, vente du 18 avril 2003 section OK 253 d'une villa de 120 m2, valeur m2 habitable de 2. 922 ¿, entre autres, la moyenne retenue est donc de 2. 740 ¿/ m2 (page 21 du rapport d'expertise judiciaire) ; qu'il convient de retenir les facteurs majorants d'un aperçu mer et montagne, d'une maison sur terrain attenant et du recul par rapport à la rue (fond d'une impasse) et les facteurs minorants de la vétusté, prestations de petit standing et maison divisée en 3 appartements ; qu'après abattement pour vétusté de 20 %, l'abattement pour la division en 3 appartements de 20 % et l'abattement pour droit d'usage et d'habitation affectant le trois pièces de 50 m2 sur 146 m2 soit 34, 20 % du bien ; que le calcul de l'expert judiciaire permet d'estimer la maison à 160. 000 ¿ et le terrain constructible à 400. 000 ¿ soit le montant de 600. 000 ¿, valeur en pleine propriété ; qu'en conséquence de ces éléments la réparation à hauteur de 10. 000 ¿ apparaît justifiée ; 1°) ALORS QUE la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer et que l'absence de cause d'une convention ne peut être déduite de circonstances tenant à son exécution ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que le compromis prévoyait la vente d'un bien et le paiement d'un prix, dont il n'a pas été jugé qu'il n'était pas sérieux ; que pour sa part, le paiement dudit prix était une obligation découlant de la formation de la vente et non une condition de cette formation ; qu'en estimant que la vente viagère, qui prévoyait un prix, était dépourvue de cause ou « faussement causée » pour cela qu'une partie de ce prix n'avait pas été payée à la date du 10 avril 2003, contrairement aux indications du compromis, cependant que cette considération tenant à l'exécution de la convention rendait seulement Monsieur X... fondé à exiger le paiement du prix convenu, à compter de la délivrance du bien, ou exercer l'action résolutoire si ce prix devait ne pas être payé postérieurement à cette délivrance, la Cour a violé les articles 1131, 1184 et 1582 du Code civil ; 2°) ALORS, subsidiairement, QU'en condamnant les consorts C... à verser des dommages et intérêts à raison de l'immobilisation du bien, sans caractériser de faute à l'origine de ce préjudice, cependant que cette immobilisation était due à l'action en justice des consorts C..., dont il n'a pas été jugé qu'elle aurait procédé d'un abus, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
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