LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Léon X... est décédé le 26 octobre 2008, laissant pour lui succéder, Mme Alice Y..., son épouse commune en biens, Nicole, leur fille, Séverine, sa petite-fille, celle-ci venant à la succession par représentation de son père, Michel, issus de leur union, et Bernard et Jean-Philippe, ce dernier venant à sa succession par représentation de son père Jean-Claude, issus d'un premier mariage ; que des difficultés se sont élevées entre les héritiers lors du règlement de la succession ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que MM. Bernard et Jean-Philippe X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir appliquer à l'encontre de Mmes Nicole et Séverine X... et de M. Z... les règles du recel successoral ; Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de manque de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, les appréciations par lesquelles les juges du fond ont souverainement estimé que l'intention frauduleuse de Mmes Nicole et Séverine X... n'était pas établie ; qu'il ne peut donc être accueilli ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que, pour rejeter la demande de MM. Bernard et Jean-Philippe X... tendant à la requalification de la vente de l'ensemble immobilier consentie le 21 novembre 2007 par les époux Léon X... à leur petite-fille Séverine et au compagnon de celle-ci, M. Z..., en donation déguisée, l'arrêt retient que le prix de vente de ce bien, soit 38 000 euros, correspond au prix du marché ; Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des appelants faisant valoir que les vendeurs avaient remboursé aux acquéreurs le prix de la vente par un chèque encaissé le 15 décembre 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en celle de ses dispositions ayant rejeté la demande de MM. Bernard et Jean-Philippe X... tendant à la requalification de la vente consentie le 21 novembre 2007 par les époux Léon X... à Mme Séverine X... et M. Pierre Z... en donation déguisée, l'arrêt rendu le 17 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne Mmes Nicole et Séverine X... et M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à MM. Bernard et Jean-Philippe X... la somme totale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour MM. Jean-Philippe et Bernard X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de Messieurs Bernard et Jean-Philippe X... tendant à invoquer la nullité de la vente conclue le 21 novembre 2007 en raison de son caractère fictif et la requalification en donation déguisée ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les consorts Bernard et Jean-Philippe X..., appelants, considèrent que le prix de ces cessions est dérisoire par rapport à leur valeur réelle, « trop bonne opération pour qu'elle soit sincère ». Ils y voient la preuve d'une intention libérale déguisée, d'autant plus que Séverine X... a reçu des sommes d'argent de ses grands-parents à des dates proches des ventes. Ne donnant pas crédit aux factures de réparation présentées par les acheteurs, ils estiment que la vente s'est faite sans contrepartie de prix et doit être annulée, de nullité absolue en application de l'article 1591 du code civil, action non prescrite, la volonté libérale des vendeurs ne pouvant valider la vente. De façon subsidiaire, ils demandent à la cour de constater la donation et de la déduire. À l'inverse, les consorts Séverine et Nicole X... et Pierre Z... font d'abord valoir que l'action en nullité pour vil prix est prescrite, s'agissant d'une action de protection d'intérêts particuliers, limitée comme telle à 5 années. Ensuite, ils font valoir que les ventes se sont faites au cours du marché, tel qu'il résulte des estimations d'agences immobilières, et que les biens ont été considérablement améliorés par eux depuis ces ventes. Enfin, ils adoptent les motifs du premier juge qui, après avoir rappelé qu'il ne pouvait exister de nullité pour vil prix en cas de donation, a jugé que les éléments de la cause établissaient la réalité et le sérieux du prix. La cour, comme le premier juge, considère qu'il ne peut être soutenu en même temps d'une part que la vente est nulle parce que le prix est vil si bien que la vente n'a pas de contrepartie et de cause, et, d'autre part, que ce prix a été volontairement diminué à titre de donation, l'esprit libéral le causant et complétant le prix stipulé. Les parties affirmant, y compris les appelants, qu'une intention libérale animait les grands-parents lors de ces ventes, l'action en nullité n'a pas de fondement. Mais l'action en réduction de donation déguisée reste recevable. L'existence de donations suppose des ventes à un prix notablement inférieur aux conditions du marché. Cela suppose que soit examiné ce marché à l'époque des ventes et que l'évaluation soit posée en tenant compte de l'état du bien vendu à cette époque. Les appelants fournissent plusieurs photographies d'un corps de bâtiments ruraux de belle présentation ainsi que plusieurs attestations selon lesquelles elles représentent les biens vendus en leur état lors des ventes. Plusieurs témoins attestent du sérieux du suivi des anciens propriétaires, sur le clos et le couvert du logis. Mais ces attestations ne permettent pas de connaître l'état de l'intérieur de la maison lors des ventes. Ils produisent également une attestation datée de mai 2010 d'un agent immobilier qui a vu le corps de bâtiments de l'extérieur et qui certifie qu'il vaut entre 200 et 250 000 €. Cet agent immobilier atteste même que la valeur aurait pu être supérieure en 2004 compte tenu de la demande de la clientèle britannique à l'époque. Mais il reconnaît aussi la légèreté de cet avis donné sans visite et, après avoir cité différentes raisons « ayant une incidence, en plus ou en moins, sur la détermination du prix », il estime lui-même que « cette indication de prix ne peut bien entendu être assimilée à une expertise ». La cour observe que l'agent immobilier a intégré dans son examen des lieux une parcelle de terre non négligeable, de 6a 53ca, cadastrée 271, qui n'était pas incluse dans les ventes, et qu'il n'a pas précisé que l'ensemble immobilier était en partie loué lors des ventes, ce qui diminue généralement considérablement l'attrait pour un acquéreur et, du fait, la valeur vénale. Les appelants communiquent également diverses annonces de ventes immobilières de maisons de campagne à des prix situés largement au-delà de 500 000 €. Mais, d'une part, il s'agit des prix demandés et non des prix de vente, si bien que rien ne permet de savoir à quelle hauteur s'est fixé le prix du marché sur ces immeubles et, d'autre part, l'intérieur de ces maisons est inconnu, ainsi que l'étendue des prestations offertes. Cela ne peut servir d'élément de comparaison. À l'inverse, les intimés communiquent des photographies d'intérieur, démontrant des chantiers de gros oeuvre entrepris par eux, ainsi que l'attestation d'un témoin relatant combien il avait été étonné de l'ampleur des travaux. Ils communiquent également deux évaluations datées d'avril 2002 par deux agences immobilières aboutissant à des valeurs très proches, l'une pour un prix de 68 602 € (450 000 F) et l'autre pour un prix compris entre 68 602 € et 64 028 € (420 000 F). Cette seconde évaluation prend expressément en considération que le bien est partiellement loué. Les appelants s'étonnent de ces évaluations avant les ventes mais les intimés répondent que les vendeurs désiraient connaître la valeur avant de céder leurs biens et qu'ils avaient d'ailleurs proposé cette cession à Laurent et Jean-Christophe X..., fils de Bernard X..., qui avaient refusé, n'étant pas intéressés. Par ailleurs, les intimés communiquent toute une série de factures pour un montant de 19 184, 48 €, dont nombre de matériaux que Pierre Z... pouvait installer en sa qualité d'artisan menuisier. Et Séverine X... a souscrit en octobre 2007 un emprunt de près de 60 000 €, ce qui établit son besoin de fonds à l'époque du second achat. Enfin, ils prouvent qu'à l'époque des cessions, le projet de création d'une ligne de train à grande vitesse avait déstabilisé le marché local. La preuve est donc rapportée de ce que les immeubles ont été vendus à un prix reflétant celui du marché tel qu'il avait été analysé par deux agences et qu'il concernait un bien de bonne apparence extérieure mais nécessitant de gros travaux, chantiers entrepris dès l'acquisition. Les époux X... ont donc vendu en 2004 et 2007 pour un prix total de 68 490 € ce qui avait été évalué en 2002 par une agence à 68 700 € et par une autre entre 68 700 € et 64 028 €. Or, aucun élément ne permet de juger que le marché local avait évolué à la hausse de façon importante dans l'intervalle de temps, d'autant moins que l'agent immobilier contacté par les appelants a reconnu que la demande des acheteurs britanniques avait fluctué. Ainsi, même s'il est possible d'imaginer que le choix, par les grands-parents vendeurs, de leur petite-fille Séverine et de son compagnon comme acquéreurs correspond à leur volonté de les faire profiter d'une bonne affaire et de maintenir la propriété dans le giron familial, tout comme ils l'avaient vainement tenté avec d'autres petits-enfants auparavant, la cour acquiert la conviction que le prix était sincère, correspondait au marché, et ne dissimulait pas une donation. La décision déférée sera confirmée de ce chef en ce qu'elle a débouté les consorts Bernard et Jean-Bernard X... de leurs demandes de nullité et de réduction de donations au sujet des ventes immobilières. » ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les demandeurs font valoir que les prix versés étant vils par rapport à la valeur réelle des biens, ces ventes doivent être annulées sur le fondement de l'article 1591 du code civil qui prévoit que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Cependant, pour qu'une vente soit annulée pour absence de prix sérieux, il faut d'abord que le vendeur ne soit motivé par aucune intention libérale, sans quoi la vente prétendue est une donation déguisée et si elle doit être requalifiée, elle n'a pas à être annulée et d'autre part il faut que le prix soit tellement bas qu'il peut être considéré comme inexistant. Il a ainsi été jugé qu'un prix inférieur aux 5 douzièmes de la valeur de la chose n'est pas dérisoire pour autant. En l'espèce, les demandeurs arguent eux-mêmes de l'intention libérale des époux X... à l'égard de leur petite-fille et ne peuvent donc solliciter la nullité de la vente pour vileté du prix. Au surplus, ils n'établissent nullement que le prix fixé lors des deux ventes ait été dérisoire en produisant une estimation réalisée le 20 mai 2010 par la société l'Immobilière du Sud Charentes évaluant l'ensemble immobilier de Cressac-Saint-Genis entre 200 et 250 000 € alors que cet ensemble contient une parcelle 271 portant sur une superficie de 6a 53ca qui ne fait pas partie des biens vendus et qu'elle a été réalisée après travaux effectués par madame X... et Monsieur Z... même si l'ampleur de ceux-ci est contestée. Il convient en effet de relever que l'ensemble des biens vendus entre 2004 et 2007 pour le prix global de 68 490 € avait été évalué à la demande des époux X..., le 25 avril 2002, par l'agence ERA à un prix pouvant varier de 64 à 68 202 € et par la SNC Cabinet AUGER Fils à un prix de 450 602 F soit 68 700 €. Les époux X... avaient déjà l'intention de vendre ces biens à leur petite-fille comme celle-ci le reconnaît dans ses conclusions et ils ont peut-être recherché une évaluation a minima. Cependant, un prix modeste car consenti à un membre de la famille ne peut être assimilé à un prix dérisoire ou inexistant. Messieurs Bernard et Jean-Philippe X... ne peuvent donc qu'être deboutés de leur demande en nullité des ventes étant observé en outre que la demande de nullité de la vente du 16 juin 2004 se heurterait en tout état de cause à la prescription quinquennale prévue par l'article 1304 du code civil, le point de départ de la prescription commençant à courir au jour de la publication pour les ventes qui y sont soumises comme les ventes immobilières » ; ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, Messieurs Bernard et Jean-Philippe X... faisaient valoir que les vendeurs avaient remboursé aux acquéreurs le prix de la vente du 21 novembre 2007 quelques jours plus tard, que cette argumentation, était distincte de celle par laquelle Messieurs Bernard et Jean-Philippe X... indiquaient que la donation était déguisée en raison de la vileté du prix ; que dès lors, en s'abstenant de répondre à ce moyen et de s'expliquer sur la proximité de ces dates, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de Messieurs Bernard et Jean-Philippe X... tendant à voir appliquer à l'encontre de Madame Séverine X..., de Madame Nicole X... et de Monsieur Pierre Z... les règles du recel successoral ; AUX MOTIFS QUE « la cour, comme le premier juge, constate l'absence de preuve d'un quelconque élément de recel. En effet, l'ensemble immobilier de « Terres de Chez Parias » sur la commune de Cressac-Saint-Genis a été vendu de façon régulière, avec un prix sincère ainsi qu'il vient d'être jugé, et les divers dons plus haut étudiés ont été effectués par opération bancaire, autant en faveur de Séverine X... que de Nicole X..., ce qui signe une absence de volonté de dissimulation. Par ailleurs, le simple fait de contester en justice une obligation de rapport, sans dissimulation de faits ou de preuves, ne constitue pas un recel » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « Nicole et Séverine X... ont certes bénéficié de la remise à plusieurs reprises de dons d'argent. Il n'est cependant pas établi qu'elles aient entendu les dissimuler et qu'elles aient eu l'intention de rompre l'égalité du partage. Alors qu'il n'est pas contestable que ce sont elles qui ont été les plus présentes au quotidien pour prendre soin et entourer de leur affection Monsieur et Madame Léon X..., elles indiquent avoir eu le sentiment que les plus importantes de ces sommes et notamment celles qui leur ont été données en 2008 étaient des « rémunérations » ; ALORS, D'UNE PART, QUE le recel successoral doit émaner d'un héritier, postérieurement à l'ouverture de la succession ; qu'en l'espèce, en se fondant uniquement sur l'existence d'opérations bancaires effectuées par Monsieur Léon X... et Madame Alice Y... et sur les déclarations des défenderesses, et en s'abstenant d'examiner le comportement des successibles postérieurement à l'ouverture de la succession, la cour d'appel s'est fondée sur une considération inopérante pour écarter le recel successoral et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 778 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposants faisaient valoir que Mesdames Séverine et Nicole X... n'avaient pas porté les différents dons manuels à la connaissance de la succession de manière spontanée ; que dès lors, la cour d'appel, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si Mesdames Séverine et Nicole X... n'avaient pas, postérieurement à l'ouverture de la succession, cherché à dissimuler les dons manuels dont elles avaient bénéficié en s'abstenant sciemment de les porter à la connaissance de la succession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 778 du code civil.
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