LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 janvier 2015), que, le 9 mai 1962, Martial X... et Marie Y..., son épouse, ont acquis la moitié de la parcelle B n° 340, M. Joseph X... acquérant l'autre moitié ; que, par acte du 9 janvier 1965, publié au fichier immobilier le 5 mai 1986, Martial X... et Marie Y... ont vendu à Joseph X... leur moitié de la parcelle ; que, par acte de donation-partage du 15 juillet 1993, publié au fichier immobilier le 4 août 1993, M. Joseph X... et son épouse ont attribué la totalité de cette parcelle à M. Jean-Paul X... ; qu'à la suite du décès de Martial X... et de Marie Y..., leurs six enfants, Mmes Elisa, Agathe et Monique X... et MM. Albert, René et Louis X... (les consorts X...) ont déclaré prendre la qualité d'héritiers purs et simples de leurs père et mère dans un acte reçu le 14 septembre 1984, publié au fichier immobilier le 9 novembre 1984, déclarant en outre que dépendait de la communauté ayant existé entre leurs parents une portion de biens non délimités à prendre sur la parcelle B 340 ; que, par acte des 8 et 23 février 1994, les consorts X... ont vendu à M. Henri Z... ladite portion de parcelle, qu'il a revendue, par acte du 14 mai 2008, à M. et Mme Harrop ; que M. Jean-Paul X... a assigné M. et Mme A... et M. Z... en revendication de la parcelle et en restitution de la partie acquise par M. et Mme A... ; que M. Z... a appelé en garantie les consorts X... ; Attendu que M. et Mme A... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes en revendication et en restitution de la partie de la parcelle acquise par eux ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'une fiche d'immeuble de la parcelle B 340 délivrée par le bureau des hypothèques aurait nécessairement révélé l'acte de vente des 4 et 9 janvier 1965 et l'acte de donation-partage du 15 juillet 1993, qui avaient déjà été publiés, que la lecture de l'acte de 1965 permettait de constater que la propriété de la parcelle litigieuse avait été réunie dans la seule main de M. Joseph X... et qu'en raison de l'acte de donation-partage de 1993, elle appartenait dans son intégralité à M. Jean-Paul X... et ayant retenu que le fait que l'erreur ait été rendue possible par la publication d'actes contradictoires au bureau des hypothèques ne permettait pas pour autant de qualifier de légitime cette erreur qui aurait pu aisément être évitée par les notaires ayant reçu les actes de vente en 1994 et 2008, la cour d'appel a pu, sans statuer par un motif hypothétique, en déduire que M. et Mme A... n'avaient pas acquis la partie de la parcelle litigieuse sous l'empire d'une erreur commune et légitime ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et les condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé bien fondée l'action en revendication exercée par Monsieur Jean-Paul X... ; d'avoir condamné Monsieur Christopher A... et Madame Lesley B... épouse A... à lui restituer sans délai la jouissance complète de cette parcelle, en libérant de toute occupation la portion qu'ils utilisent en vertu d'un acte de vente du 14 mai 2008 reçu par Maître C..., notaire à AIME (SAVOIE) publié le 26 juin 2008, sous le numéro 2008 P n° 9477 ; AUX MOTIFS QUE Monsieur Henri Z... a vendu le 14 mai 2008 aux époux A... une portion de la parcelle B. 340 dont il n'est pas propriétaire, ayant lui-même acquis des consorts X... alors que ces derniers n'avaient pas pu recueillir ce bien dans la succession de leurs parents, en raison d'une vente antérieure à leur décès ; que l'acte du 14 mai 2008 porte sur la vente d'un bien non délimité sur la parcelle B 340 en mentionnant l'acquisition par le vendeur le 23 février 1994 ; et que l'acte des 8 et 23 février 1994 ayant porté notamment sur le même bien, mentionne son acquisition par Monsieur Martial Alphonse X... suivant procès-verbal d'adjudication du 9 mai 1962 ; que la théorie de l'apparence n'est susceptible de faire obstacle à l'action en revendication du véritable propriétaire que si celui qui se prétend de bonne foi a acquis l'immeuble sous l'empire d'une erreur commune et légitime, laquelle n'est caractérisée que si la cause de la nullité est demeurée et devant nécessairement être ignorée de tous ; qu'on ne saurait en effet exiger d'acquéreurs profanes d'effectuer eux-mêmes des recherches sur l'origine de propriété des biens, au moment de leur acquisition, mais qu'en revanche, il est nécessaire de vérifier si toute personne intéressée et normalement diligente, en particulier le notaire recevant l'acte authentique de vente, aurait pu déceler l'erreur par des recherches appropriées pour éviter la vente de la chose d'autrui ; qu'en l'espèce, le notaire n'étant pas dans la cause, rien n'est précisé au sujet des recherches qu'il a effectuées ; qu'une fiche d'immeuble de la parcelle B 340 facilement délivrée par le bureau des hypothèques aurait nécessairement et très facilement révélé l'acte de vente des 4 et janvier 1965 et l'acte de donation partage du 15 juillet 1993 qui avaient déjà été publiés, respectivement le 5 mai 1986 et le 4 aout 1993 ; qu'en outre, une simple lecture de l'acte de 1965 permettait de constater que la propriété de la parcelle litigieuse avait été réunie dans la seule main de Monsieur Jospeh X... et qu'en raison de l'acte de donation partage de 1993, elle appartenait dans son intégralité à Monsieur Jean-Paul X... ; que le fait que l'erreur ait été rendue possible par la publication d'actes contradictoires au bureau des hypothèques, probablement parce que les ventes n'ont porté que sur des portions non délimitées à prendre sur une parcelle figurant au cadastre sous un unique numéro, ne permet pas pour autant de qualifier de légitime cette erreur, sauf éléments complémentaires non évoqués devant la cour, dès ors qu'elle aurait pu aisément être évitée par les notaires ayant reçu les actes de vente en 1994 et en 2008 ; qu'en conséquence, les époux A... n'ont pas acquis la propriété du propriétaire apparent ; que de même, Monsieur Henri Z... n'avais pas acquis ce bien des propriétaires apparents ; ALORS, de première part, QUE dans l'hypothèse de la vente de la chose d'autrui, la théorie de l'apparence constitue une défense à une action en revendication lorsque l'acquéreur a pu croire, par erreur, en la qualité de propriétaire de son cocontractant ; que pour retenir que les époux A... ne pouvaient se prévaloir de la théorie de l'apparence, la cour d'appel a retenu que l'erreur, ayant conduit à admettre la parcelle litigieuse dans l'actif d'une succession alors que celle-ci avait déjà fait l'objet d'une vente antérieure par le de cujus, « aurait pu aisément être évitée par les notaires ayant reçu les actes de vente en 1994 et en 2008 » ; qu'en appréciant ainsi l'erreur commise dans la personne des notaires, et non dans celle des acquéreurs de bonne foi de la parcelle, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil et le principe prétorien de l'apparence source de droit ; ALORS, de deuxième part, QU'en relevant qu'un défaut de vérification a empêché les notaires ayant reçu les actes de vente en 1994 comme en 2008 de déceler l'erreur contenue dans l'attestation de propriété du 14 septembre 1984, la cour d'appel a nécessairement constaté qu'une erreur avait bien été réalisée à plusieurs reprises par les officiers ministériels ayant enregistré les actes litigieux ; qu'en refusant néanmoins aux époux A... la faculté de se prévaloir de la théorie de l'apparence au motif que l'erreur commise sur la qualité de propriétaire de leur ayant-cause « aurait pu aisément être évitée par les notaires ayant reçu les actes de vente en 1994 et en 2008 » ; la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 544 du code civil et le principe prétorien de l'apparence source de droit ; ALORS, de troisième part, QU'en déduisant l'absence de caractère légitime de l'erreur commise par les époux A... d'une simple supposition, selon laquelle l'erreur ayant abouti à la réalisation de deux opérations translatives de propriété successives sur la même parcelle « aurait pu aisément être évitée par les notaires ayant reçu les actes de vente en 1994 et en 2008 », la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé bien fondée l'action en revendication exercée par Monsieur Jean-Paul X... ; d'avoir condamné Monsieur Christopher A... et Madame Lesley B... épouse A... à lui restituer sans délai la jouissance complète de cette parcelle, en libérant de toute occupation la portion qu'ils utilisent en vertu d'un acte de vente du 14 mai 2008 reçu par Maître C..., notaire à AIME (SAVOIE) publié le 26 juin 2008, sous le numéro 2008 P n° 9477 ; AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 9 janvier 1965 était obligatoirement soumis à publicité foncière ; que Monsieur Jean-Paul X... qui s'en prévaut pour avoir reçu propriété de la totalité de la parcelle B 340 par acte de donation partage du juillet 1993, de Joseph Martin X..., dispose donc d'un titre de propriété opposable aux tiers depuis le 5 mai 1986 ; que les époux A..., dont le titre est postérieur, ayant acquis de Monsieur Henri Z... dont le titre est également postérieur, pour avoir acquis par acte des 8 et 23 février 1994, peuvent certes se prévaloir de l'attestation immobilière du 14 septembre 1984, publié le 9 novembre 1984, mais cet acte n'est pas de nature à démontrer leur droit de propriété car il ne s'agit pas d'un acte translatif de droit mais seulement déclaratif ; qu'en effet, cette attestation immobilière est certes un acte publié avant le mai 1986, et opposable, mais qui a constaté par erreur l'existence d'un droit qui n'existait déjà plus dans le patrimoine du « de cujus » ; qu'un tel acte n'a donc pas eu pour effet de faire naître un droit de propriété dans le patrimoine des déclarants ; ALORS QUE le titre de propriétaire peut se prouver par tous moyens ; qu'en considérant néanmoins que les époux A... ne rapportaient pas la preuve de leur droit de propriété sur la parcelle de terrain litigieuse, en raison de ce que l'attestation en date du 14 septembre 1984 n'était pas « de nature à démontrer leur droit de propriété car il ne s'agit pas d'un acte translatif de droit mais seulement déclaratif », la cour d'appel qui a ainsi exigé la production d'un écrit, a violé l'article 1341 du code civil par fausse application ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Henri Z... et les consorts X... à payer aux époux A... l'unique somme de euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QU' au soutien de leur demande de dommages-intérêts d'un montant de 20.000 euros, les époux A... prétendent qu'il aurait été possible de réaliser 7 places de parking sur la parcelle litigieuse, mais également qu'ils auraient pu disposer de droits à construire ; qu'ils justifient avoir déposé une demande de permis de construire le 29 octobre 2007, obtenu ce permis de construire par arrêté du 14 février 2008, soit avant la vente litigieuse ; qu'en conséquence, leur projet comportait la création de 5 places de stationnement, mais ne concernait pas la parcelle B 340 ; qu'en conséquence leur projet de réhabilitation était sans lien direct avec l'acquisition de cette parcelle et n'est pas remis en cause par l'éviction ; qu'il résulte cependant de la configuration des lieux, des plans, de l'attestation de Monsieur Yves E... en date du 5 février 2013 et de l'attestation de Madame Hélène F..., que l'acquisition avait pour principal intérêt, en marge de l'acquisition d'une maison devant être réhabilitée par la création de plusieurs appartements, de réaliser des emplacements de stationnement supplémentaires ; qu'il a donc résulté de l'éviction une perte de chance d'atteindre cet objectif, qui sera réparée par l'allocation d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; que les consorts X... doivent être condamnés in solidum avec Monsieur Henri Z... au paiement, à titre de dommages et intérêts, de la somme de 11.341 euros ; ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en rejetant la demande des époux A..., tendant à la réparation de leur préjudice entièrement consommé par suite de l'éviction totale dont ils souffrent, sans avoir, à aucun moment, invité les parties à débattre de l'existence d'une perte de chance constituée par l'anéantissement de leur projet de construction, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
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