LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 mai 2015), que, le 17 mai 2004, la société civile immobilière Dalayrac-Choiseul (la SCI) a vendu à M. X... un appartement, l'acte authentique stipulant le paiement d'une clause pénale journalière à défaut pour la venderesse de libérer les lieux au 30 juin 2004 ; que, par actes sous seing privé du 15 septembre 2006, la SCI a cédé une créance à M. X..., qui s'est engagé, en règlement de cette créance, à vendre à la SCI l'appartement acquis en 2004 ; que la vente n'a pas été régularisée ; que, par lettre du 7 juillet 2009, M. X... a contesté la validité de cette promesse et a mis en demeure la gérante de la SCI, occupant les lieux, de quitter l'appartement et de lui verser une indemnité d'occupation ; que la SCI a assigné M. X... en réalisation forcée de la vente ; Attendu que, pour condamner la SCI à payer une indemnité d'occupation à titre de clause pénale, l'arrêt retient que la SCI ne rapporte pas la preuve d'une novation de l'acte du 17 mai 2004, qu'à supposer que la fixation du prix de vente d'un immeuble puisse emporter novation de l'obligation de s'acquitter d'une indemnité d'occupation du bien, le prix de cession dudit immeuble n'était pas déterminé dans l'acte du 15 septembre 2006 et que rien ne démontre que le prix fixé dans l'acte du 17 mai 2004 ait été déterminé en considération d'une occupation durable par la SCI après la vente, puisque ce prix est en réalité ignoré comme ayant été payé hors la vue du notaire ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui soutenait que M. X... avait expressément autorisé l'occupation de l'appartement par la SCI à compter du 15 septembre 2006, ce qui excluait l'application de la clause pénale de l'acte de 2004 postérieurement à cette date, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Dalayrac-Choiseul à payer à M. X... la somme de 220 000 euros à titre d'indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014, l'arrêt rendu le 7 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Dalayrac-Choiseul ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la SCI Dalayrac-Choiseul Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'acte du 15 septembre 2006 n'était pas une vente parfaite, ordonné l'expulsion de la SCI Dalayrac Choiseul, et d'avoir condamné la SCI Dalayrac Choiseul au paiement de la somme de 220 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014, AUX MOTIFS QUE sur la promesse de vente, le tribunal, après analyse de l'acte sous seing privé du 15 septembre 2006, a considéré qu'aucun prix de vente de l'appartement (lot n° 5) n'était mentionné, et qu'ainsi, aucun accord sur la chose et le prix de vente n'existait, les engagements de la SCI Dalayrac Choiseul, et de M. X... ne pouvant être qualifiés d'interdépendants ; qu'il en a déduit que, seul, M. X... s'engageant à vendre l'appartement, la promesse devait être qualifiée d'unilatérale, et à ce titre, annulée faute d'enregistrement ; que les dispositions exactes de l'acte sont les suivantes : Mme Y... ès qualités, cède à M. X... la créance qu'elle détient contre M. Z... ; que M. Z... accepte cette cession qui sera régularisée par acte notarié ; qu'en règlement de cette créance de 223 284 € M. X... s'engage irrévocablement à vendre à la SCI Dalayrac Choiseul le lot 3 (lire 5) acquis le 17 mai 2004, le notaire étant déjà chargé de l'établissement d'une promesse de vente qui sera publiée … M. X... fera son affaire personnelle du remboursement de la créance par M. Z..., … Mme Y... ès qualités s'engage à mettre à la disposition de M. X... gratuitement pendant une année l'appartement du ...… les parties reconnaissent être parfaitement informées des conséquences de la signature du présent acte et de leur caractère irrévocable et s'engage (sic) à régulariser les vente et cession de créance dont s'agit ; que M. X... a signé après avoir apposé la mention manuscrite « bon pour engagement irrévocable de vendre » ; qu'en premier lieu, il n'est pas mentionné que le prix de vente de l'appartement sera payé par compensation avec la créance cédée à M. X... ; que cette compensation ne peut par ailleurs se déduire des autres énonciations de l'acte compte tenu de l'existence de l'engagement d'occupation gratuite d'un autre logement au profit de M. X... qui semble être une contrepartie de la vente et dont une partie du prix ; qu'en second lieu, le contexte ci dessus rappelé ne démontre pas contrairement à ce que soutient la SCI l'interdépendance entre d'une part, l'engagement de vendre de M. X... et d'autre part, la cession de la créance Z..., rien ne démontrant que ladite créance constituerait l'élément exclusif du prix de vente, en l'état de la revendication de M. Z... de sommes qu'il aurait exposées dans le cadre de la division de l'immeuble en lots et de travaux d'aménagement, et qui est expressément rappelée dans la transaction du même jour, (point 11 des rappels factuels et page 5 M. Z... abandonne ses demandes concernant les travaux et la réclamation des sommes versées à Mme Y... qui réglera directement ses comptes avec lui) ; que l'extrême confusion des relations pécuniaires entre la SCI Dalayrac et MM. X... et Z..., vient encore confirmer l'absence d'interdépendance entre ces diverses obligations ; qu'enfin, si la SCI Dalayrac avait un intérêt évident à finaliser la vente, avec M. et Mme A..., au regard des sommes déjà versées par ces derniers et qu'elle ne pouvait rendre, fût ce en se pliant à leur souhait d'obtenir en contrepartie le rachat de leur créance contre M. Z..., elle ne démontre par le lien nécessaire entre le rachat de cette créance contre le seul Z... et la vente de l'appartement au seul M. X..., l'existence d'un pacte de solidarité entre eux ne suffisant pas à constituer cette preuve ; qu'ainsi, tant à l'examen de l'acte du 16 septembre 2006, qu'à l'étude du contexte l'ayant entouré, la corrélation stricte entre la cession de créance Z... et la vente de l'appartement dont elle aurait constitué la contrepartie exclusive, n'est pas démontrée, en sorte qu'ainsi que justement constaté par le tribunal, et rappelé par M. X... et M. Z..., le prix de vente de l'appartement n'est ni déterminé ni déterminable ; que la cour retiendra donc, comme le tribunal, que l'acte du 15 septembre 2006 ne contient pas l'accord des parties sur le prix de vente au sens de l'article 1589 du code civil ; que la conséquence juridique de cet état de fait, n'est cependant pas le caractère unilatéral de la promesse de vente, ainsi que l'a jugé le tribunal mais l'inexistence de toute promesse qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a qualifié l'engagement contenu à l'acte du 15 septembre 2006 de promesse unilatérale de vente mais confirmé néanmoins en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Dalayrac tendant à faire juger que les engagements constatés par l'acte du 15 septembre constituaient une promesse synallagmatique de vente valant vente et rejeté également la demande tendant à dire qu'ainsi la vente était devenue parfaite ; ET AUX MOTIFS QUE sur la demande d'expulsion, d'indemnité d'occupation et relatives à l'hypothèque, la SCI Dalayrac Choiseul n'a de son propre aveu (page 13 de ses conclusions) jamais cessé d'occuper l'appartement vendu à M. X... ; que la prétendue caducité de la clause pénale ne saurait résulter du seul écoulement du temps, ni du maintien de la SCI dans les lieux en contradiction avec l'acte du 17 mai 2004 ; que la SCI ne rapporte la preuve d'aucune novation de l'acte du 17 mai 2004, sur ce point ; qu'en effet, à supposer que la fixation du prix de vente d'un immeuble puisse emporter novation de l'obligation de s'acquitter d'une indemnité d'occupation dudit immeuble, il vient d'être jugé que le prix de cession dudit immeuble n'était pas déterminé dans l'acte du 15 septembre 2006 ; que par ailleurs, rien ne démontre que comme le soutient la SCI, le prix de l'appartement fixé dans l'acte du 17 mai 2004 ait été déterminé en considération d'une occupation durable par la SCI après la vente, puisque ce prix est en réalité ignoré comme ayant été payé hors la vue du notaire en sorte que l'affirmation de M. X... selon laquelle il a en réalité déboursé la somme globale de 185 723 € ne peut être écartée ; que la cour observera que sur ce point, l'affirmation de la SCI Dalayrac Choiseul selon laquelle elle aurait complètement oublié la reconnaissance de dette afférente au prêt consenti par M. X... pour l'achat de l'appartement de la rue du Buisson Saint Louis, ce qui expliquerait qu'il n'en soit pas fait mention dans les actes du 15 septembre 2006 est peu crédible ; que la SCI est donc débitrice de l'indemnité d'occupation stipulée dans l'acte de vente du 17 mai 2004, à compter du 30 juin 2004 ; que néanmoins, au regard de l'imbrication des rapports pécuniaires entre les parties, et des tergiversations de ces dernières sur le sort de cet appartement, pendant plus de dix ans, la pénalité stipulée est manifestement excessive, et sera réduite à la somme de 220 00 €, à la date du présent arrêt soit l'équivalent de 1800 € pendant dix ans ce qui correspond à un loyer mensuel, majoré afin de tenir compte de son caractère punitif ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement, soit du 19 juin 2014 ; que le jugement sera confirmé sur l'expulsion de la SCI Dalayrac Choiseul ; qu'aucune fraude n'étant démontrée contre MM. X... et Z..., en ce qui concerne la constitution d'une hypothèque, portant sur l'appartement litigieux, les demandes de la SCI ont été justement rejetées ; 1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI Dalayrac Choiseul faisait valoir que les actes souscrits entre elle, M. X..., M. Z... et les époux A..., le 15 septembre 2006, constituaient un accord transactionnel global, qui trouvait sa cause dans la promesse de vente de l'appartement par M. X..., sans laquelle les autres engagements réciproques et respectifs n'auraient pas été conclus, la créance des époux A...notamment n'ayant été acquise par la SCI qu'en considération de la promesse de vente, les relations personnelles entre M. Z..., débiteur de la créance à l'égard des époux A...et M. X... constituant la cause de l'accord du second pour faire son affaire personnelle du remboursement de la créance par M. Z... ; qu'en s'abstenant de rechercher dans l'ensemble contractuel constitué par les actes conclus le 15 septembre 2006, soit une transaction comportant une double cession de créance, une promesse de vente et un engagement personnel, entre la SCI Dalayrac Choiseul et M. X... mais aussi, M. Z...et les époux A..., l'existence d'engagements réciproques et interdépendants, conférant à chaque acte et spécialement à la promesse de vente, cause de la transaction, sa pleine validité, la cour d'appel qui a constaté l'inexistence de la promesse de vente, à défaut de prix déterminé et déterminable, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des articles 1589, 1218 et 2044 du code civil ; 2) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI Dalayrac Choiseul faisait valoir que, par l'acte de vente du 17 mai 2004, elle avait vendu à M. X... un appartement pour le prix de 91 473 € et qu'elle avait accepté ensuite, dans le cadre de l'ensemble des actes conclus à titre transactionnel, de l'acquérir à nouveau, pour le prix de 223 284 €, prix de la cession de créance, et avait fait valoir qu'à compter du 15 septembre 2006, M. X... en avait expressément autorisé l'occupation à la gérante de la SCI, ce qui excluait que la clause pénale stipulée par l'acte du 17 mai 2004, neutralisé par celui du 15 septembre 2006, soit mise en oeuvre ; qu'en faisant cependant application de cette clause pénale sans avoir répondu à ce moyen d'où il ressortait que le coût de l'occupation avait déjà été pris en considération et acquitté, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de la procédure civile ;
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