LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 6 mars 2015), que M. et Mme X... ont confié à la société IGC la construction d'une maison d'habitation par un contrat prévoyant un délai de réalisation des travaux de 14 mois à compter de l'ouverture du chantier du 2 juillet 2008 ; que, par une lettre du 22 janvier 2009, la commune a indiqué à M. et Mme X... avoir constaté une non-conformité de la hauteur de la dalle et les a invités à déposer un permis de construire modificatif afin de régulariser la situation ; que, le 12 mars 2009, M. et Mme X... ont signé le procès-verbal de réception des travaux sans réserve, alors que la situation administrative de l'immeuble n'a été régularisée que le 5 mai 2010, par l'acceptation tacite du permis de construire modificatif ; que M. et Mme X... ont assigné la société IGC en paiement de certaines sommes au titre de pénalités de retard, de leur préjudice financier et de leur trouble de jouissance ; Sur les premier et second moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient accepté de recevoir l'ouvrage le 12 mars 2009 sans réserves et retenu que cette date correspondait à la livraison et à la remise des clefs, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que leurs demandes tendant au paiement des pénalités de retard et à l'indemnisation d'un trouble de jouissance ne pouvaient être accueillies et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société IGC ; AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces du dossier que le 19 mars 2007, M. et Mme X... ont signé avec la société IGC un contrat de construction d'une maison individuelle avec fournitures de plans prévoyant un délai de 14 mois au titre de la durée d'exécution des travaux à compter de l'ouverture du chantier ; qu'il était prévu à l'article 2-6 intitulé DÉLAIS qu'en cas de retard dans la livraison le constructeur devrait au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000e du prix convenu fixé au contrat par jour de retard ; que l'article 2-7 RÉCEPTION dudit contrat précisait que la réception avait pour objet de consacrer l'accord des parties sur la conformité de l'ouvrage aux conditions du présent contrat et que, si lors de cette réception le maître de l'ouvrage ne s'était pas fait assister d'un professionnel habilité, il disposait d'un délai de huit jours suivant cette réception pour dénoncer les vices apparents qui n'auraient pas été signalés lors de cette réception ; qu'il n'est pas contesté que la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 2 juillet 2008 ; que, d'autre part, le 12 mars 2009,un procès-verbal de réception des travaux a été signé entre la société IGC et M. et Mme X..., procès-verbal ne comportant aucune réserve ; que de même dans le délai de huit jours, M. et Mme X... n'ont adressé à la société IGC aucun courrier faisant état de vices apparents ; que M. et Mme X... font valoir que la société IGC aurait manqué à ses obligations contractuelles dans la mesure où elle n'avait pas livré un bien conforme aux prévisions contractuelles puisque le certificat de conformité leur a été refusé à deux reprises et qu'ils ont dû solliciter un permis de construire modificatif afin de régulariser la procédure administrative. Ils soutiennent que seule la délivrance de ce certificat de conformité a permis la livraison de l'immeuble et que dans la mesure où la situation administrative n'a été régularisée qu'à compter du mois de septembre 2010, ils sont légitimés à solliciter des intérêts de retard à hauteur de la somme de 21.337,17 € ; que cependant par un courrier en date du 22 janvier 2009, la mairie de Sainte-Marie-de-Ré a informé M. X... d'un problème de hauteur de la dalle concernant sa construction, le vide sanitaire n'étant pas conforme au permis de construire ; que, dans ce même courrier la mairie invitait M. X... à déposer avant le 5 février 2009 un permis de construire modificatif afin d'examiner si les travaux pouvaient être régularisés ; qu'il n'est versé au débat aucune pièce de nature à démontrer que la société IGC a été informée à cette date par les maîtres d'ouvrage de cette difficulté ni que ces derniers auraient déposé une demande de permis de construire modificatif comme ils y étaient invités ; qu'au contraire, lors de la réception de l'ouvrage le 12 mars 2009, les maîtres d'ouvrage n'ont formalisé aucune réserve notamment en ce qui concernait cette non-conformité dont ils avaient été informés ; que le seul fait que la société IGC ait effectué les démarches postérieurement afin d'obtenir la conformité des travaux réalisés, ne saurait suffire à établir une prétendue réception avec une condition suspensive tacite de régularisation de permis conformément aux normes administratives ; qu'en acceptant de recevoir l'ouvrage le 12 mars 2009 sans former la moindre réserve, les maîtres de l'ouvrage ne peuvent plus prétendre qu'il n'y aurait pas eu livraison de l'immeuble dans le délai prévu contractuellement, la date de livraison correspondant à la date de réception ou à la date de remise des clés ; qu'en conséquence, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de débouter M. et Mme X... de leurs demandes au titre des pénalités de retard ; que, dans ces conditions, en l'absence de retard dans la livraison, ils ne peuvent prétendre à une indemnisation de leur préjudice financier lié à ce retard ni à l'indemnisation d'un éventuel préjudice moral ; qu'il y a lieu de les débouter de ces chefs de demande ; 1) ALORS QUE lorsque l'ouvrage réalisé dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est affecté d'une non-conformité administrative apparente lors de la réception, en sorte qu'elle ne peut échapper au constructeur, l'absence de réserve formulée lors de cette réception n'empêche pas le maître de l'ouvrage de rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun de ce constructeur pour les préjudices consécutifs à cette non-conformité, dans la mesure où la réception n'a pu porter que sur les aspects matériels de l'ouvrage ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que la société IGC ne pouvait prétendre qu'elle ignorait la non-conformité administrative de l'ouvrage tandis qu'elle bénéficiait d'une maîtrise d'oeuvre complète, que la non-conformité était apparente lors de la réception, et qu'elle avait entrepris de remédier à cette non-conformité plus d'un an après la réception de l'ouvrage (concl., p. 8 in fine) ; qu'ils sollicitaient dès lors la confirmation du jugement, lequel avait retenu que « la réception a été réalisée par M. et Mme X... sous la condition suspensive tacite de régularisation du permis conformément aux normes administratives » (jugement, p. 4 § 1) et que « les parties ont nécessairement convenu que la réception sans réserve portait uniquement sur l'aspect matériel de la construction et non sur l'aspect administratif », le contrat s'étant « poursuivi jusqu'à l'obtention du permis de construire modificatif » (jugement, p. 4 § 6) ; qu'en considérant au contraire que le seul fait que la société IGC ait effectué des démarches postérieurement à la réception afin d'obtenir la conformité des travaux réalisés ne pouvait suffire à établir une réception avec condition suspensive tacite de régularisation de permis conformément aux normes administratives, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la nature apparente de la non-conformité administrative lors de la réception était nécessairement connue de la société IGC, en charge d'une maîtrise d'oeuvre complète et si, dès lors, les parties avaient entendu limiter la réception aux aspects matériels de la construction puisque la société IGC avait continué à rechercher une solution pendant plus d'une année pour remédier à cette non-conformité, reconnaissant ainsi sa faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, et L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation ; 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que les époux X... rappelaient que la société IGC avait d'emblée reconnu la non-conformité de l'ouvrage au plan local d'urbanisme et recherché plusieurs solutions à cette non-conformité en déposant des permis de construire modificatifs (cf. concl., p. 7) ; qu'ils faisaient également valoir que la société IGC avait expressément reconnu que l'immeuble n'avait pas été livré conforme au travers de plusieurs courriers adressés par M. Y... et que la société IGC ne pouvait désormais prétendre le contraire (concl., p. 9 dernier § et p. 10 § 1) ; qu'en se bornant à relever que les époux X... avaient accepté de recevoir sans réserve l'ouvrage le 12 mars 2009, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société IGC avait reconnu la non-conformité dont l'ouvrage était affectée et s'était activement employée à y remédier après la réception, laissant ainsi croire aux époux X... qu'elle entendait assumer toutes les conséquences de cette faute contractuelle, et si, dès lors, elle pouvait ensuite prétendre qu'elle n'était pas tenue de répondre de son manquement au prétexte que la réception avait été prononcée sans réserve, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société IGC ; AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces du dossier que le 19 mars 2007, M. et Mme X... ont signé avec la société IGC un contrat de construction d'une maison individuelle avec fournitures de plans prévoyant un délai de 14 mois au titre de la durée d'exécution des travaux à compter de l'ouverture du chantier ; qu'il était prévu à l'article 2-6 intitulé DÉLAIS qu'en cas de retard dans la livraison le constructeur devrait au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000e du prix convenu fixé au contrat par jour de retard ; que l'article 2-7 RÉCEPTION du dit contrat précisait que la réception avait pour objet de consacrer l'accord des parties sur la conformité de l'ouvrage aux conditions du présent contrat et que, si lors de cette réception le maître de l'ouvrage ne s'était pas fait assister d'un professionnel habilité, il disposait d'un délai de huit jours suivant cette réception pour dénoncer les vices apparents qui n'auraient pas été signalés lors de cette réception ; qu'il n'est pas contesté que la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 2 juillet 2008 ; que, d'autre part, le 12 mars 2009,un procès-verbal de réception des travaux a été signé entre la société IGC et M. et Mme X..., procès-verbal ne comportant aucune réserve ; que de même dans le délai de huit jours, M. et Mme X... n'ont adressé à la société IGC aucun courrier faisant état de vices apparents ; que M. et Mme X... font valoir que la société IGC aurait manqué à ses obligations contractuelles dans la mesure où elle n'avait pas livré un bien conforme aux prévisions contractuelles puisque le certificat de conformité leur a été refusé à deux reprises et qu'ils ont dû solliciter un permis de construire modificatif afin de régulariser la procédure administrative. Ils soutiennent que seule la délivrance de ce certificat de conformité a permis la livraison de l'immeuble et que dans la mesure où la situation administrative n'a été régularisée qu'à compter du mois de septembre 2010, ils sont légitimés à solliciter des intérêts de retard à hauteur de la somme de 21.337,17 € ; que cependant par un courrier en date du 22 janvier 2009, la mairie de Sainte Marie de Ré a informé M. X... d'un problème de hauteur de la dalle concernant sa construction, le vide sanitaire n'étant pas conforme au permis de construire. Dans ce même courrier la mairie invitait M. X... à déposer avant le 5 février 2009 un permis de construire modificatif afin d'examiner si les travaux pouvaient être régularisés ; qu'il n'est versé au débat aucune pièce de nature à démontrer que la société IGC a été informée à cette date par les maîtres d'ouvrage de cette difficulté ni que ces derniers auraient déposé une demande de permis de construire modificatif comme ils y étaient invités ; qu'au contraire, lors de la réception de l'ouvrage le 12 mars 2009, les maîtres d'ouvrage n'ont formalisé aucune réserve notamment en ce qui concernait cette non-conformité dont ils avaient été informés ; que le seul fait que la société IGC ait effectué les démarches postérieurement afin d'obtenir la conformité des travaux réalisés, ne saurait suffire à établir une prétendue réception avec une condition suspensive tacite de régularisation de permis conformément aux normes administratives ; qu'en acceptant de recevoir l'ouvrage le 12 mars 2009 sans former la moindre réserve, les maîtres de l'ouvrage ne peuvent plus prétendre qu'il n'y aurait pas eu livraison de l'immeuble dans le délai prévu contractuellement, la date de livraison correspondant à la date de réception ou à la date de remise des clés ; qu'en conséquence, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de débouter M. et Mme X... de leurs demandes au titre des pénalités de retard ; que, dans ces conditions, en l'absence de retard dans la livraison, ils ne peuvent prétendre à une indemnisation de leur préjudice financier lié à ce retard ni à l'indemnisation d'un éventuel préjudice moral. Il y a lieu de les débouter de ces chefs de demande ; 1) ALORS QUE la réception sans réserve d'une maison individuelle ne constitue pas le terme du délai dans lequel le paiement des pénalités de retard peut être sollicité ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... sollicitaient la condamnation de la société IGC à leur payer la somme de 21.337,17 € au titre des pénalités de retard en faisant valoir que ce n'était qu'au mois de septembre 2010 que l'immeuble avait été livré conforme (concl., p. 9) ; qu'en affirmant, pour dire qu'il y avait eu livraison de l'immeuble dans le délai prévu contractuellement, que la date de livraison correspond à la date de réception et que les époux X... avaient accepté de recevoir l'ouvrage le 12 mars 2009 sans former la moindre réserve, la cour d'appel a violé l'article L. 231-2 i) du code de la construction et de l'habitation ; 2) ALORS QUE la réception sans réserve d'une maison individuelle ne constitue pas le terme du délai dans lequel le paiement des pénalités de retard peut être sollicité ; que ces pénalités sont dues tant que la maison n'a pas fait l'objet d'une livraison effective ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... sollicitaient la condamnation de la société IGC à leur payer la somme de 21.337,17 € au titre des pénalités de retard en faisant valoir que ce n'était qu'au mois de septembre 2010, date d'obtention du permis rectificatif, que l'immeuble avait été livré conforme (concl., p. 9) ; qu'en affirmant qu'il y avait eu livraison de l'immeuble dans le délai prévu contractuellement, sans rechercher la date de livraison effective de la villa, c'est-à-dire la date à laquelle elle avait été mise en conformité aux exigences administratives, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 231-2 i) du code de la construction et de l'habitation.
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