LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 octobre 2014), que la société civile immobilière Chance et Lac (société Chance), ayant pour gérants associés M. et Mme X..., a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la société civile immobilière Cotte et Lac (société Cotte) un appartement et deux emplacements de stationnement en sous-sol, par un acte authentique comportant une condition relative à la mise en oeuvre de travaux de surélévation de la toiture au niveau de l'appartement ; que, se plaignant de désordres et de l'absence de réalisation de cette surélévation, la société Chance et M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société Cotte, maître de l'ouvrage, en réparation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Chance et M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'indemnisation au titre du surcoût des travaux de surélévation de l'immeuble, alors, selon le moyen : 1°/ que le contrat qui fait la loi des parties doit être exécuté en son entier, sans qu'il y ait lieu à distinguer entre les clauses « essentielles » et celles qui ne le seraient pas ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Chance et Lac de sa demande d'indemnisation au titre de l'inexécution de l'acte du 6 octobre 2006, que rien n'indiquait que la surélévation constituait un élément essentiel du contrat pour la SCI Chance et Lac, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 2°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en retenant que la SCI Cotte et Lac avait pu faire échec à l'exécution des travaux modificatifs prévus à l'acte de vente au motif que n'étaient fixés ni le prix ni les conditions de réalisation, sans rechercher s'il ne résultait pas de cette condition particulière que la SCI Cotte et Lac, maître de l'ouvrage et promoteur, s'engageait à chiffrer le coût des travaux supplémentaires induits par le permis modificatif et organiser leur exécution, dans la seule mesure où ils ne seraient pas de nature à différer l'achèvement de l'ensemble de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1135 du code civil ; 3°/ que la SCI Chance et Lac faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'au moment de la délivrance du permis, en décembre 2006, seules les fondations étaient achevées et que l'immeuble n'avait été livré qu'en octobre 2007, ce qui laissait largement le temps de réaliser la surélévation de la toiture ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la construction du chantier avait pris du retard et que l'immeuble n'avait été livré qu'à la fin du mois d'octobre 2007 ; qu'en retenant que la SCI Cotte et Lac avait pu se refuser à exécuter les modifications prévues dès lors qu'il était convenu que celles-ci ne devaient pas retarder la livraison de l'immeuble et qu'il existait une « quasi-impossibilité » d'exécuter ces travaux modificatifs « avant le deuxième trimestre 2007 », date convenue à l'origine, sans constater que l'exécution des travaux modificatifs aurait par elle-même différé la livraison de l'immeuble, intervenue à la fin du troisième trimestre 2007, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que, si un projet avait été évoqué entre les parties avant la signature du contrat de vente, il était resté sommaire et non concrétisé, ce que reflétaient les mentions du contrat ne prévoyant qu'une possibilité soumise à des conditions, relevé que le prix, élément déterminant, et les conditions de réalisation n'étaient pas fixés et retenu que la société Cotte était confrontée à des retards et qu'il existait une quasi impossibilité de réaliser les travaux avant la date contractuelle de livraison, la cour d'appel, qui a déduit de ces seuls motifs que la demande ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Chance et M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande de remboursement des frais de bâchage ; Mais attendu qu'ayant constaté que cette demande était fondée sur des devis et non sur des factures, la cour d'appel, qui en a déduit, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, qu'elle ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Chance et M. et Mme X... font grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme l'indemnisation du préjudice au titre de la non-conformité des emplacements de stationnement ; Mais attendu qu'ayant relevé que le manque à gagner, résultant de l'impossibilité de donner en location les places de stationnement situées au deuxième sous-sol du fait de leur inaccessibilité, constituait un préjudice certain jusqu'au 31 janvier 2013 et souverainement retenu qu'un tel manque à gagner jusqu'au 31 janvier 2018 était un préjudice éventuel, la cour d'appel, qui en a déduit que la demande d'indemnisation correspondante ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière Chance et Lac et M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Chance et Lac et M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Chance du Lac, acquéreur d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, de sa demande d'indemnisation par la SCI Cotte du Lac, vendeur, de sa demande d'indemnisation au titre du surcoût des travaux de surélévation de l'immeuble, AUX MOTIFS QUE le contrat préliminaire de réservation du 20 octobre 2005 ne fait pas mention d'autres travaux que l'appartement et les 4 parkings ; que toutefois, la somme mentionnée à la main de 532.000 ¿ dans le projet d'août 2005 non signé a été portée à 582.000 ¿ ; que les époux X... indiquent que cette différence incluait l'autorisation pour eux de demander la surélévation de l'immeuble pour 30.000 ¿ et le prix de deux emplacements de parking en plus ; que le contrat de vente du 6 octobre 2006 prévoyait dans les conditions particulières que la SCI venderesse autorisait l'acquéreur à déposer à titre personnel avant la déclaration d'achèvement des travaux une demande de permis modificatif afin de modifier le lot 11, objet des présentes par surélévation de la toiture de l'immeuble afin de créer un volume sans création d'une surface hors oeuvre nette supplémentaire pour le lot 11 ; qu'il était prévu que ces travaux ne pourront être réalisés qu'une fois que ledit permis de construire modificatif sera devenu définitif et ne devront en aucune manière entraîner un retard de livraison de l'immeuble ; qu'il était prévu qu'en cas d'impossibilité de réaliser les travaux dans les conditions sus mentionnées, l'autorisation de modification devra être obtenue par l'assemblée des copropriétaires, les acquéreurs de l'immeuble s'étant engagés à donner leur accord à la modification ; qu'enfin, il était prévu que le vendeur était dégagé de toutes charges directes ou indirectes induites par la modification ; que la date d'achèvement des travaux prévue au contrat était le deuxième trimestre 2007 ; que dans les discussions entre les parties en mai 2006, il avait été prévu une augmentation du prix en proportion de la surface de plancher créée à la demande de M. X... ; que le contrat initial d'octobre 2005 ne prévoyait rien sur ce point ; que des pourparlers ont été engagés en mai 2006 (message du 19 mai 2006) sur le coût de ces demandes mais n'ont pas abouti, le contrat de vente ne le reprenant pas ; que de plus le contrat a été signé en octobre 2006 et les travaux devaient être terminés au 2° trimestre 2007 alors que le permis modificatif n'était même pas demandé ; que le permis modificatif obtenu le 11 décembre 2006 pour être définitif devait être affiché en mairie deux mois ; qu'il est devenu définitif le 16 février 2007 ; qu'ensuite comme il n'était rien prévu au contrat alors qu'il s'agissait de travaux importants, en l'espèce la surélévation d'un immeuble, les parties devaient s'accorder sur les travaux à réaliser, en faire chiffrer le coût et prévoir des dates de commencement ; que la SCI Chance ne peut pas sérieusement soutenir qu'elle avait fait parvenir un projet constitué par les pièces 109, s'agissant d'un tracé manuel sommaire et une lettre manuscrite (pièce 110) non datée ; qu'aucune clause n'indique que la surélévation constituait un élément essentiel du contrat pour la SCI Chance ; que le contrat a été signé alors que les conditions déterminantes n'étaient pas fixées ; que par acte d'huissier du 7 février 2007, la SCI Chance a demandé à la société Cotte de chiffrer les travaux induits par le permis, l'assurance dommages-ouvrage, de choisir les entreprises, de fixer un calendrier et les modalités d'exécution, tous ces points n'ayant pas été débattus avant la signature de la vente démontrant que si un accord sur un "éventuel" projet était intervenu, il était loin d'être concrétisé et comportait une réserve importante laissée à l'appréciation de la SCI Cotte concernant le retard dans la construction ; que la SCI Chance reprochait déjà un retard de la SCI Cotte dans la réalisation des travaux car elle l'invoque d'une part, dans sa lettre du 15 décembre 2006 (pièce 12) et dans ses conclusions faisant mention d'une lettre de cette dernière du 28 mars 2007 (soit six semaines après que le permis de construire soit devenu définitif) sur ce point pour demander des dommages et intérêts et contester les motifs allégués justifiant les retards ; que dès le 13 décembre 2006 (pièce 96), par acte d'huissier, elle fait état des retards pour contester les sommes demandées au titre de l'avancement des travaux ; qu'enfin dans sa lettre du 6 avril 2007,elle invoque son préjudice lié à des retards dans les travaux ; que la SCI Cotte a exercé un recours à l'encontre du permis de construire dans un contexte de pression de la SCI Chance concernant les retards d'avancement des travaux et de contestation des sommes demandées au titre de l'avancement des travaux ; qu'en conséquence, si un projet avait bien été évoqué entre les parties, avant la signature du contrat de vente, il était resté sommaire, non concrétisé ce que reflètent les mentions du contrat ne prévoyant qu'une possibilité soumise à des conditions avec la faculté en cas de non réalisation de saisir la copropriété ; que le prix élément déterminant n'était pas fixé ni les conditions de réalisation ; qu'enfin, il est bien établi que la construction du chantier était en retard ; qu'il ne s'agissait pas de la construction d'une maison individuelle mais de plusieurs lots ; que des pénalités étaient prévus et qu' elles sont d'ailleurs demandées par la SCI Chance ; que si besoin était, les notaires dans leurs lettres des 26 novembre 2006 et mars 2007 mentionnent que la SCI Cotte s'était réservée la possibilité d'un refus afin de ne pas retarder la livraison et qu'au vu des dates des faits relatés, il existait une quasi impossibilité de réaliser ces travaux avant le deuxième trimestre 2007 et alors même que la SCI était confrontée à des difficultés tels que retards dus aux intempéries, aux sous-traitants défaillants ; que de plus, il n'est pas contesté que M. X... est un professionnel du bâtiment et à ce titre plus avisé qu'un simple particulier ;qu'en conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu que la SCI Cotte avait mis en échec la réalisation des travaux de surélévation, les conditions de leur réalisation n'étant pas réunies ; 1°- ALORS QUE le contrat qui fait la loi des parties doit être exécuté en son entier, sans qu'il y ait lieu à distinguer entre les clauses « essentielles » et celles qui ne le seraient pas ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Chance et Lac de sa demande d'indemnisation au titre de l'inexécution de l'acte du 6 octobre 2006, que rien n'indiquait que la surélévation constituait un élément essentiel du contrat pour la SCI Chance et Lac, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil. 2°- ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en retenant que la SCI Cotte et Lac avait pu faire échec à l'exécution des travaux modificatifs prévus à l'acte de vente au motif que n'étaient fixés ni le prix ni les conditions de réalisation, sans rechercher s'il ne résultait pas de cette condition particulière que la SCI Cotte et Lac, maître de l'ouvrage et promoteur, s'engageait à chiffrer le coût des travaux supplémentaires induits par le permis modificatif et organiser leur exécution, dans la seule mesure où ils ne seraient pas de nature à différer l'achèvement de l'ensemble de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1135 du Code civil ; 3°- ALORS QUE la SCI Chance et Lac faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'au moment de la délivrance du permis, en décembre 2006, seules les fondations étaient achevées et que l'immeuble n'avait été livré qu'en octobre 2007, ce qui laissait largement le temps de réaliser la surélévation de la toiture ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la construction du chantier avait pris du retard et que l'immeuble n'avait été livré qu'à la fin du mois d'octobre 2007 ; qu'en retenant que la SCI Cotte et Lac avait pu se refuser à exécuter les modifications prévues dès lors qu'il était convenu que celles-ci ne devaient pas retarder la livraison de l'immeuble et qu'il existait une « quasi-impossibilité » d'exécuter ces travaux modificatifs « avant le deuxième trimestre 2007 », date convenue à l'origine, sans constater que l'exécution des travaux modificatifs aurait par elle-même différé la livraison de l'immeuble, intervenue à la fin du troisième trimestre 2007, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Chance et Lac de sa demande d'indemnisation au titre des mesures conservatoires, AUX MOTIFS QUE la SCI Chance demande confirmation du jugement pour les désordres d'infiltrations soit la somme de 7.085,47 ¿ et pour les garde-corps, soit 3.253,12 ¿ ; qu'elle demande le paiement de la somme de 248,56 ¿ et 248,56 ¿ soit 497,12 ¿ de frais de mesures conservatoires ; que cependant, les pièces versées portent sur des devis et non pas des factures ; que cette demande doit être rejetée (arrêt p. 11), ALORS QUE la victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice ; qu'en l'espèce, la SCI Chance et Lac et les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'il résultait du rapport d'expertise du 11 mai 2011 que des travaux de bâchage avaient été réalisés par deux fois pour faire stopper les infiltrations dans l'attente des travaux de réparation, pour la somme de 248,56 ¿ TTC chaque fois soit 497,12 ¿ TTC ; qu'en retenant, pour rejeter cette demande, que les pièces visées portaient sur des devis et des factures, sans rechercher au vu du rapport d'expertise, comme il lui était demandé, si ces travaux conservatoires avaient été effectivement réalisés, et quel coût avait été exposé par la SCI Chance et Lac pour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 16.514,22 ¿ l'indemnisation de la SCI Chance et Lac au titre de la non-conformité des parkings, AUX MOTIFS QUE le jugement a condamné la SCI à payer la somme de 7.951,60 ¿ de trouble de jouissance des parkings, soit 3.711,60 ¿ de location entre novembre 2010 et janvier 2012 par les époux X... de parkings dans la ville et 4.240 ¿ pour perte de location ; que la SCI Chance demande la somme de 65.290,18 ¿ au titre de la réparation du trouble de jouissance des parkings dont elle dispose au deuxième sous sol, soit 43.440 ¿ du fait de l'impossibilité de louer les emplacements et 21.850,18 ¿ pour les frais de location dépensés ; que les places de stationnement se sont avérées inaccessibles du fait d'un problème de braquage sur la rampe d'accès et d'emplacements trop petits ; que le rapport de l'expert Mme Z... clos le 13 juillet 2013 mentionne qu'il existe un dimensionnement insuffisant de la porte d'accès du parking, que la rampe d'accès aux 1° et 2° sous sol est si étroite qu'elle ne permet pas à un véhicule familial standard de l'emprunter car elle a une largeur trop petite par rapport à un rayon extérieur déjà extrêmement faible ; que de plus il existe une insuffisance des largeurs des places de stationnement et parfois des longueurs rendant leur utilisation difficile pour un véhicule familial de taille standard car on se gare difficilement et ensuite on ne peut plus ouvrir la porte ; que le parking est impropre à sa destination ; qu'il est également établi dans le rapport que la SCI Cotte, informée des difficultés pour accéder au parking n'a pas informé les acquéreurs, qu'il en résulte une faute ; que l'expert mentionne que l'emplacement de parking à Enghien coûte 107 ¿ mensuel mais qu'il s'agit d'un parking ouvert dont l'accès est public et n'offre pas le même niveau de sécurité, ni le même niveau de confort ; que la SCI Cotte soutient que le préjudice n'est pas certain car il est hypothétique, les locations étant nombreuses à Enghien, que le préjudice futur ne peut pas être évalué ; que les époux X... sont entrés dans les lieux au 1er octobre 2010 et soutiennent qu'ils auraient pu louer les 4 emplacements depuis 2007 jusqu'en octobre 2010 puis deux emplacements jusqu'au 31 janvier 2013 ; que cependant, si le préjudice est certain il ne peut être évalué sur la perte de location certaine des emplacements durant toute cette période, aucune pièce n'établissant la volonté de location pendant ces années ; que la cour a les éléments pour allouer la somme de 5.000 ¿ à ce titre ; que cependant, aucune somme ne peut être allouée concernant un éventuel préjudice jusqu'en janvier 2018 ; que les époux X... louent un emplacement dans un parking public ; qu'il y a lieu de leur allouer au titre de ce remboursement les sommes demandées de 805,60 ¿ de novembre 2010 à janvier 2011, puis 2.906 ¿ jusqu'en janvier 2012, puis 2.937 ¿ pour 2012 et 2.981,20 ¿ pour 2013, soit un total de 9 629,80 ¿, plus 1'actualisation pour 2014, soit 1.800 ¿ depuis janvier 2014 ; que la SCI Cotte doit payer la somme de 11.514,22 ¿ ; que la SCI Cotte doit payer à la SCI Chance la somme de 5.000 ¿ plus 11.514,22 ¿, soit la somme de 16.514,22 ¿ ALORS QU'un préjudice futur peut être certain ; que la cour d'appel a constaté que les places de parking au 2ème sous-sol étaient inaccessibles dès lors que la rampe d'accès était trop étroite et que selon le rapport d'expertise du 13 juillet 2013 le parking était impropre à sa destination ; qu'en retenant qu'aucune somme ne pouvait être allouée concernant un «éventuel » préjudice jusqu'en janvier 2018, sans rechercher si, comme le faisaient valoir les appelants, en l'absence de commencement de tout travail de mise en conformité à la date de l'arrêt, il n'était pas certain que le parking ne serait pas utilisable avant au moins quatre ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
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