LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 17 novembre 2014), que M. X..., soutenant bénéficier d'un bail rural sur une parcelle de terre que sa mère, Mme Y...- X..., avait vendue à Mme Z...- A..., a sollicité l'annulation de cette vente ; Attendu que M. X... et Mme Y...- X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande ; Mais attendu qu'ayant retenu que la mise à disposition de M. X... de la parcelle vendue était attestée par de nombreux témoignages, que le contrat de bail daté du 1er janvier 2003 conclu entre M. X... et sa mère n'avait pas date certaine, que la preuve du paiement effectif d'un fermage n'était pas apportée, que ce soit par cet acte, les attestations produites, le récapitulatif des fermages ou les relevés bancaires de Mme Y...- X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve non spécialement invoqués au soutien de la demande de reconnaissance d'un bail rural, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que, si M. X... démontrait bien exploiter la parcelle vendue, le caractère onéreux de la mise à disposition de celle-ci n'était pas démontré, de sorte que celui-ci ne pouvait se prévaloir de la qualité de fermier sur cette parcelle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et Mme Y...- X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y...- X... et les condamne à payer à Mme Z...- A... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...- X... II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui avait débouté Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon l'article L. 412-8 du code rural dont se prévaut M. Pascal X..., « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir » ; que l'article L. 412-12 alinéa 3 du même code précise « Au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations mentionnées à l'article L. 412-10, le preneur peut intenter l'action prévue par cet article (...) » ; Qu'à juste titre, le premier juge a considéré que l'application de ces textes, notamment le troisième alinéa de l'article L. 412-12 supposait au préalable la démonstration de la qualité de fermier de M. Pascal X... ; Que cette question est régie par l'article L. 411-1 du code rural en ces termes : « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention défaire obstacle à l'application du présent titre :- de toute cession exclusive des nuits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;- des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens » ; Que la mise à disposition de M. Pascal X... notamment de la parcelle litigieuse n° 196 par sa mère Mme Marie-Rose X..., propriétaire de ce bien, est attestée par les nombreux témoignages versés au dossier ; que Mme Nadine A... n'en disconvient pas dans ses écritures où elle reconnaît que M. X... « intervenait sur la parcelle litigieuse » mais « dans le cadre de l'entraide familiale » et non pas à titre de fermier au sens du code rural ; Que la démonstration d'une exploitation effective de la parcelle litigieuse étant faite, M. Pascal X... doit encore prouver le caractère onéreux de son intervention ; Qu'à ce propos le contrat de bail produit au dossier, daté du 1er janvier 2003, n'apporte aucune précision utile ; Que ce contrat est rédigé en ces termes : « Entre Mme X... Marie-Rose, propriétaire (...) et M. X... Pascal, locataire (...) Il est convenu ce qui suit : Mme X... Marie-Rose s'engage à louer pour une durée de neuf ans renouvelable par tacite reconduction, la parcelle de terrain suivante, située sur la commune de SAINT PAULIEN et cadastrée sous le numéro : SECTION BD n° 196 " La Riade " superficie : 82 ares 90 ca En contrepartie M. X... Pascal s'engage à verser le 1er décembre de chaque année le loyer correspondant, englobé avec les terrains et bâtiments loués sur la commune de POLIGNAC. Fait à POLIGNAC le 1er janvier 2003 » ; Qu'en premier lieu la date de ce document n'est nullement certaine ; Qu'en effet que les deux témoignages versés au dossier, dont l'un émane d'une proche parente de M. Pascal X... et de Mme Marie-Rose X..., sont sur ce point dénués de toute force probante ; qu'en particulier l'attestation de M. Christian B...disant « Je me souviens avoir vu en janvier 2003 le bail signé entre Pascal et Marie-Rose X... de la parcelle n° BD 196 (...) » est à elle seule notoirement insuffisante pour établir la réalité de la date indiquée sur l'acte ; Que le tampon apposé sur ce document indiquant : « Annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 26 novembre 2010 » apporte un élément supplémentaire d'incertitude concernant la date réelle à laquelle cette pièce a été effectivement établie ; Qu'en second lieu la preuve du versement effectif d'un loyer par le preneur n'est pas rapportée ; Qu'en effet l'acte du 1er janvier 2003 mentionne que M. Pascal X... « s'engage à verser le 1er décembre de chaque année le loyer correspondant, englobé avec les terrains et bâtiments loués sur la commune de POLIGNAC » ; qu'il doit être observé ici que contrairement à ce que plaide l'appelant, il ne peut pas être considéré que ce bail tel que rédigé régularise un bail verbal précédemment accordé en 2002 par Mme X... à son fils sur l'ensemble de ses propriétés y compris la parcelle numéro 196 ; qu'en effet selon les termes très clairs de ce document le bail ayant pour objet cette parcelle est à effet du 1er janvier 2003 ; Qu'aucun montant de loyer n'est spécifiquement stipulé par les parties dans cet acte concernant la parcelle louée numéro 196, ce qui apparaît d'autant plus étonnant que l'acte a été établi exprès pour cet unique bien ; Que le montant total des loyers dus pour toutes les parcelles, y compris celle objet de l'acte, n'est pas plus précisé alors que nécessairement, si le contrat est onéreux, l'ajout d'une parcelle exploitée doit augmenter le prix du loyer total englobant celle-ci ; Qu'à défaut d'autres précisions, si l'on considère, suivant le sens de la convention telle qu'elle est rédigée, que le montant du loyer est « englobé » dans celui d'autres terrains loués par ailleurs, cela signifie nécessairement que la même somme est versée pour l'ensemble des terres, y compris celle portant le numéro 196, et que par conséquent soit le montant du loyer de chaque terre est diminué pour pouvoir intégrer à loyer constant la location de la parcelle numéro 196, soit celle-ci est occupée à titre gratuit ; Que par conséquent, compte tenu de l'ambiguïté des termes de l'acte et faute de meilleures précisions, aucune certitude au regard même de la stipulation d'un loyer concernant la parcelle numéro 196 ne peut être tirée de ce document ; Qu'il n'existe pas plus de preuves concernant le versement effectif d'un loyer pour la parcelle numéro 196 ; qu'en effet, comme l'a exactement relevé le premier juge, aucune quittance de loyer n'est produite au dossier ; Qu'en outre les pièces numéro 19 et 20 du dossier de M. Pascal X... ne sont à ce sujet nullement probantes en ce qu'elles ne démontrent pas qu'un fermage a été spécialement réglé par lui pour la parcelle numéro 196, soit de manière autonome, soit si l'on reprend les termes du contrat de bail, parmi d'autres parcelles ; Qu'au contraire aucune augmentation des fermages versés par M. Pascal X... ne peut être observée à travers ces documents entre 2002 et 2003, date supposée du bail concernant la parcelle 196 ; Qu'en effet selon le propre bordereau versé au dossier par l'appelant (pièce n° 19), celui-ci a réglé en 2002 et en 2003 exactement le même montant de loyer (5170, 08 €) alors que le contrat concernant la parcelle 196 était supposé conclu à titre onéreux à partir du 1er janvier 2003 ; qu'ensuite à partir de 2004 les loyers n'ont subi aucune autre augmentation que celle résultant de l'application d'un indice annuel ; qu'il est ainsi démontré, par l'appelant lui-même, qu'il a exploité la parcelle numéro 196 sans payer aucun loyer supplémentaire à la propriétaire, alors qu'aucune baisse corrélative du montant des loyers concernant les autres parcelles n'est prouvée ; Que, dans ces conditions le caractère onéreux de la mise à disposition de la parcelle litigieuse n'est pas démontré et M. Pascal X... ne peut pas se prévaloir de la qualité de fermier concernant ce bien ; Que surabondamment, il y a lieu d'observer que sur les projets de vente entre Mme Marie-Rose X... (vendeur) et les époux A... (acheteurs), datés des 21 mai et 7 juillet 2010, qui ne sont pas signés et n'ont donc aucune valeur contractuelle, M. Pascal X... est mentionné comme locataire de la parcelle litigieuse numéro 196, tandis que sur la promesse du 19 août 2010, qui au contraire est signée notamment par Mme Marie-Rose X..., annexée au procès-verbal de difficultés dressé par le notaire le 26 novembre 2010, c'est elle-même, et non pas son fils, qui est indiquée comme bénéficiant de la jouissance de cette parcelle « jusqu'à fin 2012 » ; qu'il est même précisé dans ce document, sous la signature également de Mme X..., qu'elle « continuera à exploiter ses terrains jusqu'à la fin de la convention conclue avec la DDA soit le 31 décembre 2012 et à bénéficier des primes agricoles relatives à ces terrains » (page 7) ; Que Mme Marie-Rose X... affirme sans le démontrer qu'une fraude aurait été commise à son préjudice lors de la rédaction des actes ci-dessus, notamment celui qu'elle a signé ; qu'aucune fraude en tout cas ne résulte des pièces produites ; qu'en toute hypothèse il serait très étonnant que le notaire se soit cru autorisé, de sa propre initiative, à modifier substantiellement le contenu de l'acte, au surplus sur plusieurs pages différentes ; qu'au demeurant le notaire s'en explique très clairement en réponse à la sommation interpellative que Mme Marie-Rose X... lui a fait délivrer par huissier le 21 novembre 2010 ; Que quoi qu'il en soit ces éléments de nature contractuelle confortent ce qui précède concernant le statut de fermier revendiqué à tort par M. Pascal X... au sujet de la parcelle numéro 196 ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'à titre liminaire, pour la bonne compréhension des tenants et aboutissants du présent jugement, il importe de préciser que l'applicabilité de l'article L. 412-12 du Code rural et de la pêche maritime, qui comporte notamment le délai de forclusion, est conditionnée par la qualité de fermier ou non de M. Pascal X... ; Qu'en droit, il résulte de l'application de l'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime que la preuve du bail peut être établie par témoins, présomptions et indices, soumis à l'appréciation souveraine des juges du fond ; Qu'il importe de rappeler que la charge de la preuve incombe à M. Pascal X... qui excipe de sa prétendue qualité de fermier ; qu'en tous les cas, la preuve du bail suppose d'établir que le propriétaire d'un bien foncier agricole a accepté de le mettre à disposition à titre onéreux aux fins d'exploitation, étant précisé que la preuve de l'occupation des lieux ne suffit pas à établir la preuve du bail ; Qu'en l'espèce, il ressort de l'examen de l'entier dossier et des explications fournies à l'audience que la réalité de l'exploitation de la parcelle litigieuse par M. Pascal X... est établie et non contestée ; que les nombreuses attestations fournies par le requérant-dont celle de Mme Aline B..., propriétaire de la parcelle voisine cadastrée BD 197- ainsi que le courrier de Mme X... en date du 23 mars 2010 adressé à Mme A..., militent en faveur de cette thèse ; Mais attendu que le caractère onéreux de ladite exploitation n'est guère établi, qu'en effet, aucune quittance de loyers n'est versée aux débats ; que certes, M. Pascal X... pouvait apparaître comme étant le locataire de la parcelle litigieuse et le bénéficiaire des primes agricoles dans le cadre de la convention conclue avec la DDA dans le projet de compromis établi le 7 juillet 2010 ; que pour autant, ce document, non signé, n'a aucune valeur probante dans la mesure où c'est l'acte notarié du 19 juillet 2010 que Mme X... a accepté de signer ; que partant, les modifications apportées par le notaire instrumentaire n'ont pu être faites qu'à sa demande ; que ces modifications, apportées aux termes d'un acte authentique qui fait foi jusqu'à inscription de faux, sont d'ailleurs conformes au relevé de la MSA en date du 16 juillet 2010 qui indique que les parcelles BD 72, BD 73 et BD 196 figurent au compte d'exploitation de Mme X... depuis au moins trois ans ; Que le requérant ne peut valablement exciper d'un prétendu contrat de bail conclu avec sa mère dont le caractère certain de la date du 1er janvier 2003 pose problème pour la bonne et simple raison que ce dernier est conféré, non pas par les dires d'éventuels témoins, mais par sa mention d'enregistrement ; que l'examen dudit contrat fait apparaître la mention suivante : " Annexé à la minute d'un acte reçu par le Notaire soussigné le 26 novembre 2010 " (sic) ; qu'au vu de cette mention, l'allégation formulée par Mme A... selon laquelle cet écrit aurait été fourni a posteriori pour les besoins de la cause apparaît vraisemblable et ce d'autant qu'il est curieux de constater que ce contrat qui porte sur l'unique parcelle litigieuse prévoit un loyer correspondant " englobé avec les terrains et bâtiments loués sur la Commune de Polignac " (sic) ; Que, pour tout ce qui précède, la prétendue qualité de fermier de M. Pascal X... n'est pas suffisamment démontrée ; 1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant, pour décider que M. Pascal X... n'avait pas la qualité de fermier, qu'il n'existe pas de preuves concernant le versement effectif d'un loyer pour la parcelle numéro 196 quand l'exposant avait versé aux débats le carnet des fermages perçus par M René X... établissant que les bailleurs avaient reçu chaque année, outre une somme au titre de des parcelles situées à Barbeyre, une somme distincte au titre de la parcelle BD 196, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile : 2° ALORS QU'en affirmant que l'attestation de M. Christian B...était à elle seule « notoirement insuffisante pour établir la réalité de la date indiquée sur l'acte », sans examiner l'attestation de Mme Aline B...qui certifiait que M. Pascal X... était en possession du bail litigieux en janvier 2003, ou celle de M. René X... qui exposait qu'un contrat de bail avait était établi en sa présence le 1er janvier 2003 et signé par son épouse et par son fils et que, « depuis 2003 (son) fils Pascal nous (payait) le montant du fermage de cette parcelle fixé au 1er loyer à 70 euros et incorporé avec le fermage de la Barbeye Polignac payé par chèque chaque année », ni les carnets des fermages et les relevés bancaires de M. et Mme René X... qui confirmaient ces attestations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3° ALORS OU'en ne s'expliquant pas sur le courrier de la SAFER d'AUVERGNE du 10 novembre 2010 demandant à Maître Denis EYMARD de procéder à une nouvelle notification du compromis de vente signé par Mme Marie-Rose X... et Mme Nadine Z... dès lors que le bien, notifié libre de toute occupation, était partiellement loué par bail rural à M. Pascal X..., la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4° ALORS QUE lorsque l'acquéreur connaissait l'existence du bail avant que la vente ne soit parfaite, il ne peut se prévaloir de l'absence de date certaine de ce bail ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si Madame Nadine Z... connaissait, à la date de la signature du compromis de vente, l'existence du bail rural dont Monsieur Pascal X... était titulaire sur la parcelle cadastrée section BD n° 196, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1743 du code civil.
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