LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 10 octobre 2014), que la société civile de construction vente Cap austral (Cap austral) a vendu en l'état futur d'achèvement une villa à M. et Mme X..., après avoir souscrit une garantie d'achèvement auprès de la caisse régionale du Crédit agricole mutuel de la Réunion (la caisse) ; que M. et Mme X..., se plaignant de non-conformités et de désordres, ont, après expertise, assigné la société Cap austral et la caisse en démolition et reconstruction de la villa ; Attendu que, pour déclarer la villa achevée, rejeter les demandes de démolition et de reconstruction, condamner M. et Mme X... à payer à la société Cap austral le solde du marché et mettre la caisse hors de cause, l'arrêt retient que la maison ne se trouve pas de plain-pied contrairement au plan contractuel mais que, si M. et Mme X... ont choisi cette villa en rez-de-chaussée sans étage pour le confort de l'accès, rien ne permet de présumer qu'ils se trouveraient dans une situation de handicap ou que la caractéristique du plain-pied fût à leurs yeux essentielle ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la villa prévue de plain-pied comportait un escalier intérieur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne la société Cap austral aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cap austral à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la villa achevée au 14 août 2008, D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de démolition et de reconstruction de la villa, D'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Cap Austral la somme de 103. 059, 68 euros au titre du solde du marché et D'AVOIR mis hors de cause la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de la Réunion ; AUX MOTIFS QUE, sur la demande de démolition-reconstruction de l'immeuble, le rapport Dordhain, qui a été versé aux débats expurgé de ses annexes, a constaté que la villa n° 12 était « clôturée et finie » mais qu'elle n'était « pas conforme aux prévisions contractuelles initiales, ni au permis de construire déposé » et qu'elle était alimentée en eau et en électricité sur des branchements provisoires ; que les branchements provisoires n'empêchent pas l'habitabilité de la maison, dont il n'est pas contesté qu'elle est à ce jour occupée ; que, concernant le permis de construire, l'expert ne dit pas en quoi la villa n'y serait pas conforme et les époux X... n'établissent pas, par exemple, s'être heurtés au refus de délivrance d'un certificat de conformité ; que l'expert fait sans doute ici référence au fait que la maison ne se trouve pas de plain-pied contrairement à ce que le plan contractuel, qui a été joint à la demande de permis de construire (tampon de la commune de Saint Pierre du 19 mars 2007), laissait supposer puisqu'il mentionnait la présence d'un petit escalier extérieur de cinq marches entre le garage et la terrasse qui est devenu un petit escalier intérieur de quatre marches entre le garage et le séjour ; que, cependant, concernant le plain-pied, le premier juge a raisonné in abstracto en considérant que ce choix, généralement dicté par la mobilité restreinte de son occupant, était incontestablement déterminant pour l'acquéreur d'une maison, alors que rien ne permet de présumer que les époux X... se trouveraient dans une telle situation ou que la caractéristique du plain-pied fût à leurs yeux essentielle ; qu'il ressort certes d'un courrier du 8 août 2008 antérieur à la remise des clés que les époux X... signaient à la société Cap Austral « plusieurs anomalies importantes » au rang desquelles « l'assise de la villa (…) implantée avec un niveau supérieur pour le garage et un niveau inférieur pour l'habitation avec un escalier bois de quelques marches pour descendre dans l'habitation », ce qui ne permettrait plus de « recevoir des personnes à mobilité réduite, alors que nous avons choisi cette villa en rez-de-chaussée sans étage pour le confort et l'accès » ; que, dans un courrier du 12 août 2008, les époux X... continuent à évoquer, parmi d'autres choses, « les préjudices occasionnés par la différence de niveaux entre le garage et l'habitation de la villa » sans plus de précision sur ce point sauf à considérer que l'absence de vide sanitaire induit par cette non-conformité amènerait la moins-value de 5. 000 euros qu'ils précisent en page 2 de leur courrier, le tout sous réserve d'un permis modificatif ; que, dans un courrier du 18 août 2008, les époux X... reconnaissent avoir reçu les clés de la villa le 14 août 2008, mais « dans des conditions déplorables », sans mentionner le problème du plain-pied ; qu'ils ont établi ce jour-là une liste précise des réserves qu'ils entendaient émettre, dans laquelle ne figure plus le problème de l'escalier intérieur mais où est en revanche mentionné un « accès handicapé » avec caractéristiques (« largeur 4 dalles, partir au coin du mur maçonné à + 1, 00 ml ») ; que les époux X... versent également aux débats un protocole d'accord mis au point par eux pour négocier avec la société Cap Austral la totalité des désordres constatés ; qu'ils y valorisent le plain-pied pour un montant de 5. 000 euros, ce qui représente moins de 2 % de la valeur d'acquisition de la villa ; que, de ce qui précède, il s'évince que la villa n° 12 doit être considérée comme achevée au 14 août 2008 au sens des dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation et que c'est à tort que les époux X... en sollicitent la démolition et la reconstruction ; que, sur les pénalités de retard, le contrat de vente du 14 mars 2008 prévoit (page 21) que la société Cap Austral s'oblige à livrer la villa aux époux X... « au plus le 30 mai 2008 » ; qu'il vient d'être dit que l'immeuble pouvait être considéré comme achevé au 14 août 2008 au sens des dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; que, si le principe des pénalités de retard, qui auraient dû être prévues au contrat, n'est pas discutable, en revanche, c'est à tort que le premier juge les fait courir à compter du 15 août 2008 ; que les pénalités de retard ont couru entre la date contractuellement prévue d'achèvement des travaux et la date de réception de l'ouvrage, soit 76 jours ; que ces pénalités pourront être liquidées à hauteur de 76 x 101, 82 = 7. 738, 32 euros ; que, sur le solde du marché, il vient d'être dit que les époux X... ne pouvaient pas exiger la reconstruction et la démolition de l'ouvrage, ce qui ne remet pas en cause leur droit à réparation ; qu'il n'est pas contesté par les époux X..., et ce point est d'ailleurs rappelé par l'expert Y..., qu'au stade d'achèvement, la somme de 122. 178, 00 euros restait due à la société Cap Austral qui formule une demande en paiement pour ce montant ; que les préjudices des époux X... résultent :- des travaux nécessaires à la reprise des différents désordres constatés, finalement estimés à 5. 800, 00 euros HT (soit 6. 380, 00 euros TTC en incluant le taux de TVA actuel) et qu'aucune des parties n'a entendu subsidiairement contester,- de la moins-value liée au plain-pied qu'ils ont eux-mêmes estimées à 5. 000 euros,- du retard dans la livraison ayant donné lieu plus haut à la liquidation des pénalités à hauteur de 7. 738, 32 euros ; que, pour le surplus, les époux X... ne versent aux débats aucune pièce complémentaire relative aux autres préjudices qu'ils auraient subis (déménagement, loyers intercalaires, retard dans la défiscalisation) ; que l'annexe 11 visée par l'expert sur accord relatif à certains travaux non réalisés n'est pas produite ; qu'en ce qui concerne le préjudice de défiscalisation, les époux X... produisent un engagement de prise en charge de la part de la société Cap Austral et à hauteur de 22. 000 euros daté du 24 décembre 2007 mais il sera observé que les maîtres de l'ouvrage demandent la confirmation du jugement qui n'intègre pas un préjudice de défiscalisation dont la cour n'est donc pas saisie ; qu'en conséquence, il conviendra de faire le compte entre les parties et de condamner les époux X... à payer à la société Cap Austral la somme de 122. 178, 00-6. 380, 00-5. 000, 00-7. 738, 32 = 103. 059, 68 euros au titre du solde du marché ; que, sur la garantie d'achèvement, le contrat authentique de prêt du 30 novembre 2007 passé entre la société Cap Austral et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de la Réunion prévoit en page 3 que la banque garantit toute défaillance du constructeur dans l'achèvement des travaux au sens des dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'à partir du moment où l'immeuble en cause est déclaré achevé au 14 août 2008, il n'y a pas lieu à mobilisation de la garantie d'achèvement, si bien que c'est à bon droit que le premier juge a implicitement mis hors de cause, la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de la Réunion, fût-ce pour d'autres motifs ; ALORS, 1°), QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'en considérant que l'immeuble était achevé après avoir pourtant constaté qu'il était alimenté en eau et en électricité au moyen de branchements provisoires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article R. 261 du code de la construction et de l'habitation ; ALORS, 2°), QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel ; que présente nécessairement un caractère substantiel la non-conformité du nombre de niveaux d'une maison d'habitation ; qu'en considérant, après avoir relevé qu'avait été convenue la livraison d'une maison de plain-pied, que l'immeuble devait être considéré comme achevé en dépit de la différence de niveau entre le garage et le séjour ayant impliqué la construction d'un escalier intérieur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article R. 261 du code de la construction et de l'habitation ; ALORS, 3°), QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel ; que, dans leurs conclusions d'appel (p. 4, al. 8 et 9), les époux X... invoquaient, au titre des non-conformités de l'immeuble livré, le non-respect des cotes altimétriques en faisant valoir que « l'ouvrage a été enterré d'un mètre par rapport aux cotes du lotissement », que « depuis la fenêtre de la cuisine, leur ligne de vue se heurte au toit de la maison d'en face au lieu de se trouver au-dessus du faîtage de cette maison » et qu'en cas de forte pluie, cette non-conformité entraînait « des désagréments provenant du ruissèlement des eaux » ; qu'à défaut d'avoir examiné la question de l'achèvement de la villa sous l'angle de cette non-conformité, distincte de la question du nombre de niveaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; ALORS, 4°), QUE, dans son rapport (p. 15), l'expert judiciaire avait indiqué, au titre des non-conformités de la construction au permis de construire, non seulement que « le niveau de la villa n'est pas de plain-pied à 57, 10 » mais également que « les clôtures en bois ne sont pas respectées ; les réseaux ne sont pas raccordés » ; qu'en considérant, dès lors, que l'expert judiciaire n'avait pas dit en quoi la villa, telle qu'elle avait été livrée, n'était pas conforme au permis de construire préalablement délivré, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise judiciaire, en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de na pas dénaturer les éléments de la cause ; ALORS, 5°), QUE l'achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par un expert désigné judiciairement, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art ; qu'en se bornant, pour retenir que l'immeuble était achevé au 14 août 2008, à considérer que les malfaçons et non-conformités qui affectaient l'immeuble à cette date ne présentaient pas de caractère substantiel, sans relever que l'achèvement avait été constaté par une personne habilitée à procéder à cette constatation, la cour d'appel a violé les articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Cap Austral la somme de 103. 059, 68 euros au titre du solde du marché ; AUX MOTIFS QUE, sur le solde du marché, il vient d'être dit que les époux X... ne pouvaient pas exiger la reconstruction et la démolition de l'ouvrage, ce qui ne remet pas en cause leur droit à réparation ; qu'il n'est pas contesté par les époux X..., et ce point est d'ailleurs rappelé par l'expert Y..., qu'au stade d'achèvement, la somme de 122. 178, 00 euros restait due à la société Cap Austral qui formule une demande en paiement pour ce montant ; que les préjudices des époux X... résultent :- des travaux nécessaires à la reprise des différents désordres constatés, finalement estimés à 5. 800, 00 euros HT (soit 6. 380, 00 euros TTC en incluant le taux de TVA actuel) et qu'aucune des parties n'a entendu subsidiairement contester,- de la moins-value liée au plain-pied qu'ils ont eux-mêmes estimées à 5. 000 euros,- du retard dans la livraison ayant donné lieu plus haut à la liquidation des pénalités à hauteur de 7. 738, 32 euros ; que, pour le surplus, les époux X... ne versent aux débats aucune pièce complémentaire relative aux autres préjudices qu'ils auraient subis (déménagement, loyers intercalaires, retard dans la défiscalisation) ; que l'annexe 11 visée par l'expert sur accord relatif à certains travaux non réalisés n'est pas produite ; qu'en ce qui concerne le préjudice de défiscalisation, les époux X... produisent un engagement de prise en charge de la part de la société Cap Austral et à hauteur de 22. 000 euros daté du 24 décembre 2007 mais il sera observé que les maîtres de l'ouvrage demandent la confirmation du jugement qui n'intègre pas un préjudice de défiscalisation dont la cour n'est donc pas saisie ; qu'en conséquence, il conviendra de faire le compte entre les parties et de condamner les époux X... à payer à la société Cap Austral la somme de 122. 178, 00-6. 380, 00-5. 000, 00-7. 738, 32 = 103. 059, 68 euros au titre du solde du marché ; ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (p. 9), les époux X... demandaient la confirmation du jugement entrepris sur la démolition et la reconstruction de la villa ainsi que sur la condamnation de la société Cap Austral au titre des pénalités de retard, et sa réformation pour le surplus ; qu'en considérant, pour en déduire qu'elle n'était pas saisie d'une demande tendant à l'indemnisation du préjudice fiscal, que les maîtres de l'ouvrage demandaient la confirmation du jugement qui n'intègre pas un préjudice de défiscalisation, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions d'appel des époux X..., a violé l'article 4 du code de procédure civile.
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