LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1643 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 2015), que, le 21 janvier 2000, Yves X... et son épouse, Mme Y..., ont vendu une maison comprenant deux appartements à Mme Z... et à M. et Mme A... (les consorts Z... A...) ; qu'invoquant l'apparition, depuis 2006, de fissures dans les murs de la maison et l'affaissement d'un mur de soutènement, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que, Yves X... étant décédé, ses ayants droit, M. Pierre X... et Mme Aurélie X..., sont intervenus volontairement à l'instance ; Attendu que, pour rejeter les demandes des acquéreurs, l'arrêt retient que la seule mention de la profession de maçon dans les actes de vente ne permet pas de conférer à Yves X... la qualité de vendeur professionnel ne pouvant ignorer les vices de la chose vendue dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il avait des compétences suffisantes, à l'âge de 23 ans, pour assurer seul la construction d'une maison d'habitation, avec ses fondations, ainsi que celle des murs de soutènement, dans les règles de l'art et qu'il ne peut être considéré comme un technicien du bâtiment ayant vendu un immeuble après l'avoir conçu ou construit, d'autant plus que les vices allégués concernent notamment la nature des sols ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Yves X..., artisan maçon devant être assimilé à un vendeur professionnel, avait réalisé les travaux litigieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme Y... et M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme Z... et à M. et Mme A... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts A.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes des consorts A... en indemnisation du préjudice résultant des vices cachés du bien que leur ont vendu les consorts X... ; AUX MOTIFS QUE se fondant sur l'existence de défauts cachés, tels que prévus par les articles 1641 et suivants du Code civil, les acquéreurs réclament, au principal, la condamnation des vendeurs à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 195 797 €, pour préjudice financier, lié aux travaux de reprise et mise en conformité et de 50 000 €, pour préjudice de jouissance; qu'ils invoquent l'apparition, depuis 2006, d'une fissuration du mur de la villa dans l'angle nord - est, d'un affaissement du mur de soutènement, de diverses fissures intérieures de l'appartement du rez-de-chaussée au niveau de l'angle nord-est, d'une lézarde sur le mur de soutènement nord-est et de fissures entre le corps principal de la maison et les escaliers extérieurs d'accès ; ils précisent que selon l'expert ces désordres sont liés à une mauvaise exécution des fondations et des murs de soutènement, construits sans tenir compte des contraintes engendrées par cette fonction; les consorts A... estiment qu'en sa qualité de technicien du bâtiment ayant construit l'immeuble, le vendeur est tenu de connaître le vice et qu'à ce titre il ne peut se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans le contrat de vente; la seule mention de la profession de maçon dans les actes de vente ne permet pas de conférer à Yves X..., la qualité de vendeur professionnel ne pouvant ignorer les vices de la chose vendue, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il avait des compétences suffisantes, à l'âge de 23 ans, pour assurer seul la construction d'une maison d'habitation, avec ses fondations, ainsi que celle de mur de soutènement, dans les règles de l'art; il ne peut être en l'espèce être considéré comme un technicien du bâtiment ayant vendu un immeuble après l'avoir conçu ou construit, d'autant plus que les vices allégués concernent notamment la nature des sols; il convient donc d'appliquer la clause de non garantie des vices cachés insérée en page 10 des actes de vente, stipulant que l'acquéreur prend le bien vendu dans l'état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur, notamment en raison de l'état des bâtiments, vices de construction et autres, et de l'état du sol et du sous-sol; en application de l'article 1641 du Code civil, seuls les vices non apparents au moment de la vente et directement attachés au bien vendu peuvent faire l'objet d'une garantie; il n'est pas démontré que le mur de soutènement entre les parcelles 126 et 123 est inclus dans le bien vendu et que l'expert judiciaire mentionne en page 20 de son rapport que l'état de ce mur était visible, lors de l'achat de la maison; il estime que les désordres liés au mur de soutènement entre les parcelles 126 et 127 devaient être déjà visibles à cette date; il résulte des dispositions de l'article 1645 du Code civil que le vendeur n'est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur que s'il connaissait les vices de la chose; en l'espèce, la maison et les murs de soutènement ont été construits en 1977, soit plus de 20 ans avant la vente et que les désordres sont apparus plus de sept années après celle-ci, à la suite de mouvements différentiels d'une exceptionnelle ampleur, mentionnés dans les arrêtés de catastrophe naturelle, visant la commune de Saint Savournin, pour les inondations et les coulées de boue, des 19 septembre 2000 et 1 er décembre 2003, ainsi que pour les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, de janvier 2007 à mars 2007, dont Monsieur et Madame X... ne pouvaient donc avoir connaissance à la date de la transaction; le rapport d'expertise amiable de Monsieur B... a été réalisé après une visite du 15 janvier 2007 et le procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 1 er juin 2007, à la demande des acquéreurs ; compte tenu du délai intervenu depuis la vente, il n'est pas possible de déterminer par qui ont été partiellement comblées les fissures en sous-oeuvre; il ne peut être reproché à l'expert d'avoir répondu de manière prudente en faisant part de ses doutes sur l'apparence des vices et leur connaissance par les vendeurs, compte tenu de l'ancienneté de la vente ; dans ces conditions, il n'apparaît pas établi que les vendeurs avaient connaissance de l'inadaptation de la conception des fondations par rapport à la nature du sol, révélée par un cabinet spécialisé en études géologiques, en cours d'expertise, à la suite de périodes de sécheresse, et de phénomènes d'inondations et de coulées de boue exceptionnels; que les demandes en dommages et intérêts formées par les consorts A... sont, en conséquence, rejetées; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Yves X... et son épouse qui ont vendu l'immeuble dans le cadre des actes normaux de gestion de leur patrimoine personnel, ne peuvent être considérés comme « vendeurs professionnels » au sens de la jurisprudence relative aux articles 1643 et suivants du Code civil ; que la clause d'exclusion de garantie figurant aux actes de vente doit par conséquent recevoir application ; que les vendeurs ne sont donc tenus des vices affectant le bien vendu que s'il est établi qu'ils en avaient eu connaissance avant la vente ; qu'en ce qui concerne la maison d'habitation, l'inadéquation des fondations traditionnelles réalisées à la nature argileuse du sol d'assise n'a été révélée que par l'expertise et les investigations géotechniques effectuées après l'apparition de fissures en 2006, soit près de trente ans après la construction de la maison, aucun désordre ne s'étant manifesté avant cette date aux dires mêmes des acquéreurs ; que par conséquent il n'est pas établi que les vendeurs avaient connaissance lors de la vente de cette inadaptation des fondations au sol d'assise, qui n'est d'ailleurs apparue qu'à la suite de plusieurs épisodes de sècheresse exceptionnelle ; qu'en ce qui concerne le mur de soutènement sud, il n'est pas soutenu que celui-ci présentait lors de la vente un vice caché connu des vendeurs, étant observé que l'absence de barbacanes était nécessairement apparente et que l'expert a constaté un remblaiement récent au pied de ce mur ; qu'enfin en ce qui concerne le mur séparatif entre les parcelles 125 et 126 (mur nord-est) qui présente une lézarde, constatée en juin 2009, il n'est pas allégué que les vendeurs avaient dissimulé la nature de ce mur qui n'avait pas été conçu et réalisé comme un mur de soutènement ; qu'au surplus l'expert a relevé sans être contredit que « la mise en oeuvre relativement récente de 2 à 3 rangées d'agglomérés de béton supplémentaires en partie supérieure n'avait pas contribué à stabiliser l'ouvrage ; que par conséquent les consorts A... seront déboutés de toutes leurs demandes ; 1°) ALORS QUE doit être assimilé au vendeur tenu de connaître le vice le constructeur du bâtiment qui a vendu l'immeuble qu'il a construit ou dans la construction duquel il est intervenu ; qu'en décidant que la qualité de vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue ne pouvait être conférée à Monsieur Yves X..., quand il n'était pas contesté qu'il était intervenu dans la construction du bien immobilier qu'il vendait et que les titres de vente mentionnaient que les biens avaient été construits par lui, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil ; 2°) ALORS QUE doit, a fortiori, être assimilé au vendeur tenu de connaître le vice le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir conçu ou construit, peu important ses réelles qualités professionnelles ; qu'en décidant que la qualité de vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue ne pouvait être conférée à Monsieur Yves X... au motif inopérant qu'il n'était pas démontré qu'il avait des compétences suffisantes à l'âge de 23 ans pour assurer seul la construction d'une maison d'habitation avec ses fondations, ainsi que celle des murs de soutènement dans les règles de l'art, quand il n'était pas contesté que Monsieur Yves X... avait oeuvré à la construction du bien immobilier qu'il vendait et qu'il était maçon de profession à l'époque de la construction, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le constructeur de l'immeuble connaît nécessairement le vice caché qu'est le défaut de conception de l'immeuble qu'il a lui-même construit ou dans la construction duquel il est intervenu ; qu'en écartant la responsabilité de Monsieur X... dont l'intervention dans la construction du bien vendu n'était pas contestée au motif qu'il n'était pas établi qu'il avait eu connaissance du vice de la construction que la Cour d'appel constatait, à savoir l'inadaptation des fondations à la nature du terrain, cette dernière a violé les articles 1641 et suivants du Code civil ; 4°) ALORS QUE le vice existe indépendamment des circonstances de sa révélation ; que le défaut de conception d'un immeuble, comme de murs de soutènement, constitue un vice caché rendant la chose vendue impropre à sa destination, peu important que ce vice ait été découvert à la suite de circonstances climatiques même exceptionnelles, inconnues du vendeur au moment de la vente ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté le défaut de conception des fondations par rapport à la nature du sol ; qu'en rejetant la garantie du vendeur constructeur au motif que le vendeur ne pouvait avoir connaissance au moment de la vente des circonstances climatiques exceptionnelles à la suite desquelles le vice a été découvert, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et suivants du Code civil ; 5°) ALORS QUE le jugement doit être motivé ; que la Cour d'appel a écarté la garantie du vendeur en retenant que l'expert estimait que les désordres liés au mur de soutènement entre les parcelles 126 et 127 devaient être visibles à l'époque de la vente, tout en constatant ensuite que les désordres sont apparus plus de sept années après la vente ; qu'en statuant ainsi par des motifs contradictoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE ce n'est que lorsque l'acheteur a pu se convaincre lui-même des vices de la chose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents ; que la Cour d'appel a écarté la garantie du vendeur en retenant que l'expert estimait que les désordres, sans autre précision, liés au mur de soutènement entre les parcelles 126 et 127 devaient être visibles, tout en constatant ensuite que les désordres sont apparus plus de sept années après la vente ; qu'en statuant ainsi, elle n'a pas justifié d'une quelconque connaissance par les acquéreurs des vices de la construction au moment de la vente et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du Code civil ; 7°) ALORS QUE, en outre, un vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause et son amplitude ; que la Cour d'appel a écarté la garantie du vendeur en retenant que l'expert estimait que les désordres – sans autre précision- liés au mur de soutènement devaient être visibles, tout en constatant ensuite que les désordres sont apparus plus de sept années après la vente et, éventuellement par motifs adoptés, que l'absence de barbacanes était nécessairement apparente ou que l'expert avait constaté un remblaiement récent ; qu'en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par les acquéreurs du vice, à savoir l'inadéquation de leur construction à leur fonction de mur de soutènement, et de son ampleur au moment de la vente, la Cour d'appel n'a pas justifié d'une quelconque connaissance par les acquéreurs des vices de la construction au moment de la vente et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du Code civil.
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