LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 mars 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-26. 179), qu'entre 2000 et 2006, Mme X...a consenti à la société d'exploitation des établissements Carol's bougies sept baux qualifiés de saisonniers, chacun étant conclu pour une durée de neuf mois du 1er avril au 31 décembre ; que, le 2 avril 2008, la bailleresse a délivré un congé à effet au 2 mai 2008 ; que la société locataire l'a assignée en reconnaissance de l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt énonce que les parties ont expressément qualifié le bail de saisonnier pour la période du 1er avril au 31 décembre de chaque année et que les locaux se trouvent dans une station balnéaire ; Qu'en statuant ainsi, sans procéder à aucune analyse des éléments concrets de la cause, alors que la dénomination d'une convention ne suffit pas à la caractériser, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCP Delaere, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société d'exploitation des établissements Carol's bougies, la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens identiques produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société d'exploitation des établissements Carol's bougies, demanderesse au pourvoi principal et la société Philippe Delaere, ès qualités, demanderesse au pourvoi provoqué. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme Y... et la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies ne sont pas liées par un bail commercial, d'AVOIR dit que la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2009, d'AVOIR ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef des locaux situés 26 quai Leray à Pornic dans le mois suivant la signification de l'arrêt et d'AVOIR condamné la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies à payer à Mme Y... une indemnité d'occupation, pour l'ensemble des lieux occupés, correspondant au montant du loyer mensuel convenu, à compter du 1er avril 2009 et jusqu'à la libération des lieux ; AUX MOTIFS QUE par actes notariés ou sous-seing privés en date des 29 mars 2000, 24 mars 2001, 1er avril 2002, 1er avril 2003, 1er avril 2004 et 1er avril 2005, Mme Janine X... veuve Y... a consenti à la société Carol's Bougies six baux dérogatoires de neuf mois par année puis, par acte notarié en date du 15 avril 2006, un bail saisonnier à durée indéterminée portant sur des locaux situés à Pornic (Loire-Atlantique), chacun des baux pour une durée de neuf mois courant du Ier avril au 31 décembre et ce, à compter du 1er avril 2000 pour l'exploitation d'un commerce de fabrication et vente de bougies artisanales, broderie, cadeaux situé à Pornic (Loire-Atlantique), 26 quai Leray. Le dernier bail signé entre les parties le 15 avril 2006 précisait que si l'une des parties entendait ne pas reconduire la location pour l'année suivante, elle devrait prévenir l'autre partie, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier au plus tard le 30 septembre. Le 2 avril 2008, la bailleresse a délivré congé à la société Carol's Bougies avec préavis de 30 jours. La société Carol's Bougies a alors fait assigner, le 20 mai 2008, Mme Y... pour faire constater qu'elle était titulaire d'un bail commercial de droit commun ayant commencé à courir le 1er janvier 2001 ou le 1er janvier 2007. Par jugement du 9 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Saint Nazaire a constaté que depuis le début des relations contractuelles, le preneur avait été laissé en possession et que, s'agissant de baux rédigés par un notaire, toute notion de faiblesse devait être écartée. Il a également retenu que l'établissement de Pornic était un établissement secondaire n'ayant été immatriculé que postérieurement au congé délivré le 2 avril 2008 mais que la bailleresse avait renoncé à ce congé en encaissant les loyers, son notaire ayant adressé le 26 janvier 2009 un courrier portant révision du bail. Il a donc dit que l'action, qui s'analysait en une revendication du statut des baux commerciaux, était recevable dès lors que l'inscription au registre du commerce et des sociétés était effective à la date du jugement. Le tribunal a par ailleurs rejeté les prétentions de Mme Y... à voir dire qu'elle ne pouvait avoir consenti un bail commercial car elle n'était qu'usufruitière des locaux. Il a reconnu à la société d'exploitation des établissements Carol's bougies un bail commercial ayant couru à compter du 1er janvier 2007 sur des locaux composés d'un magasin, d'un arrière magasin de deux réserves au rez-de-chaussée et d'une réserve en mezzanine. Il a enfin débouté Mme Y... de sa demande de paiement d'un pas de porte. Par arrêt du 27 juin 2012, la cour d'appel de Rennes a confirmé pour l'essentiel le jugement déféré. Cependant cet arrêt a été cassé en toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de cassation en date du 22 janvier 2014, la cour d'appel n'ayant pas donné de base légale à sa décision pour ne pas avoir précisé si, à la date de l'assignation par laquelle la société Carol's Bougies revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux, celle-ci était inscrite au registre du commerce et des sociétés. Au soutien de son appel, Mme Janine X... veuve Y... fait valoir que le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut des baux commerciaux et se prévaloir d'un droit à renouvellement notamment quand le preneur se maintient indûment dans les locaux après échéance de son contrat de location à caractère saisonnier en invoquant le bénéfice du statut. Elle ajoute que lorsque la société Carol's Bougies l'a faite assigner pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux, cette société n'était pas immatriculée au registre du commerce. Elle précise qu'en encaissant des sommes versées sur neuf mois par an, elle n'a perçu que des avances sur indemnités d'occupation sans renoncer au bénéfice de son congé, s'agissant d'une simple tolérance du bailleur à l'occupation des lieux. Elle rappelle qu'elle a fait délivrer congé le 2 avril 2008 pour le 2 mai 2008. Elle souligne qu'elle a fait constater par huissier de justice le 5 mai 2008 que les lieux étaient toujours occupés pour ensuite pouvoir solliciter en justice l'expulsion de la société Carol's Bougies mais qu'entre-temps cette société a saisi le tribunal pour se voir reconnaître le statut des baux commerciaux. Elle en déduit que la SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est sans droit ni titre dans les lieux et elle sollicite son expulsion. La SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies répond qu'elle est liée par un bail commercial et non pas un bail saisonnier en précisant qu'elle détient constamment les clefs des lieux, qu'elle en a la jouissance, qu'elle est titulaire d'abonnements annuels EDF, GDF, France télécom et qu'elle assure les lieux à l'année auprès de la société AXA. Elle signale qu'elle n'a pas été prévenue le 30 septembre 2007 que le bail de 2006 ne serait pas poursuivi en 2008. Elle en déduit qu'elle est restée en possession des lieux au-delà de deux ans après le début de ce bail dérogatoire ce qui lui permet de bénéficier du statut des baux commerciaux. Elle souligne que la bailleresse a renoncé au bénéfice du congé délivré notamment en réclamant la majoration du loyer en application des clauses du bail. Elle ajoute que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition de validité du bail commercial mais seulement une condition de son renouvellement. Elle considère qu'il n'était pas nécessaire qu'elle soit immatriculée au registre du commerce à la date de délivrance du congé ou à la date de l'assignation mais qu'elle l'était à la date de ses dernières écritures en justice. Elle sollicite la confirmation du jugement déféré qui a reconnu l'existence d'un bail commercial à son profit. Enfin, elle mentionne que la bailleresse ne pouvait se dispenser d'observer les formalités de délivrance du congé prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce ce qui entraîne la nullité et l'absence d'effet de ce congé. Elle précise que le bail de 2006 comporte deux clauses relatives à la résiliation qui se révèlent incompatibles. 1. La SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies invoque l'existence à son profit d'un bail commercial ayant automatiquement pris effet par application des alinéas 2 et 3 de l'article L. 145-5 du code de commerce, le bail du 15 avril 2006 ayant commencé à courir le 1er avril 2006 et ayant duré plus de deux ans, le preneur étant resté en possession des lieux. Cependant, en vertu du dernier alinéa de ce même article, les dispositions des deux alinéas précités ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. En l'espèce, le bail du 15 avril 2006 précise expressément qu'il s'agit d'un bail saisonnier pour la période du 1er avril au 31 décembre de chaque année et les locaux loués se trouvent dans une station balnéaire. Dès lors, la société Carol's Bougies ne peut invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux par application de ce texte. 2. La société Carol's Bougies revendique le statut des baux commerciaux pour des locaux dans lesquels elle exploite un fonds de commerce. En vertu de l'article L. 145- l du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Il s'en déduit que le commerçant qui revendique ce statut pour les locaux qu'il loue doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés à la date de l'assignation par laquelle il réclame le bénéfice du statut. En l'espèce, la SARL Carol's Bougies justifie de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Tarbes depuis le 22 mars 2000 et avoir déclaré son établissement secondaire selon certificat d'identification du répertoire national des entreprises et de leurs établissements du 27 juin 2002. A la suite de la mise en location-gérance du fonds de commerce au profit de la SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies, celle-ci est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Tarbes depuis le 16 novembre 2004 pour son établissement principal situé en Hautes Pyrénées mais également d'une immatriculation au registre du commerce de Nantes depuis le 22 septembre 2008 pour son établissement secondaire de Pornic avec un début d'activités mentionné au 1 er avril 2006. Cependant, en vertu de l'article R. 123-41 du code de commerce, tout commerçant immatriculé qui ouvre un établissement secondaire dans le ressort d'un tribunal où il n'est pas immatriculé doit demander au greffe de ce tribunal, dans le délai d'un mois avant ou après cette ouverture, une immatriculation secondaire. Dès lors, la SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies n'était pas régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes lorsqu'elle a fait assigner le 20 mai 2008 Mme Janine X... veuve Y... pour revendiquer le statut des baux commerciaux pour les locaux que cette dernière lui loue. Dans ces conditions, il ne peut être reconnu l'existence d'un bail commercial au profit de la SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies. 3. Enfin, la société Carol's Bougies prétend que le congé qui lui a été délivré le 2 avril 2008 est nul et de nul effet pour ne pas comporter les formalités prévues à l'article L. 145-9 du code de commerce. Cependant, ces dispositions légales ne s'appliquent qu'aux baux soumis au statut des baux commerciaux et non aux locations à caractère saisonnier. En conséquence, les exigences édictées par ce texte ne s'imposent pas pour la rédaction du congé pouvant être délivré à l'initiative des signataires du bail du 15 avril 2006. Par contre, ce bail prévoit expressément que si l'une des parties n'entend pas reconduire la location pour l'année suivante, elle devra prévenir l'autre partie, par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier au plus tard le 30 septembre. Dans ces conditions, le congé délivré le 2 avril 2008 n'a pu avoir effet qu'au 31 décembre 2008. La SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2009. Il y a lieu d'ordonner son expulsion, une astreinte ne s'avérant pas nécessaire. Par ailleurs, la SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est tenue au paiement, pour l'ensemble des locaux occupés, d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel convenu à compter du 1er avril 2009 et ce jusqu'à la libération complète des lieux par elle et tout occupant de son chef ; 1) ALORS QUE lorsqu'à l'expiration d'un bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, de même qu'en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion entre les parties d'un nouveau bail pour le même local ; que si cette règle reçoit exception lorsqu'il s'agit d'une location à caractère saisonnier, cette qualification suppose que l'on s'attache à l'exécution concrète du contrat entre les parties, et notamment au point de savoir si le preneur avait la disposition des locaux même durant les périodes non couvertes par le bail, sans que le juge puisse s'arrêter à la dénomination qui a été donnée au contrat par les parties ; qu'au cas d'espèce, la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies faisait valoir que nonobstant le libellé des contrats de bail qui avaient été conclus avec Mme Y..., il ne s'agissait pas d'une location saisonnière, mais simplement d'une exploitation saisonnière, dès lors que le preneur avait la libre disposition des locaux pendant toute l'année, et non seulement durant les périodes visées par le bail, qu'aucun état des lieux de sortie n'avait jamais été fait, qu'elle avait toujours conservé les clés du local, qu'elle y laissait son stock, qu'elle assurait le local pour toute l'année et encore qu'elle était titulaire à l'année des abonnements aux fluides (conclusions d'appel en date du 7 juillet 2014, p. 7 et s.) ; que de surcroît, les premiers juges avaient retenu que « s'agissant de 7 baux successifs consentis avec un statut dérogatoire de baux saisonniers, alors qu'en réalité la location se poursuivait d'année en année sans que le local soit repris par la propriétaire (puisque le stock y restait à demeure), il s'agissait en fait de baux commerciaux, qui en tant que tels doivent bénéficier du statut des baux commerciaux » (jugement p. 4, § 4) ; qu'en s'attachant à la seule circonstance que le bail du 15 avril 2006 précisait expressément qu'il s'agissait d'un bail saisonnier et que le local était situé dans une station balnéaire, pour conclure que la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies ne pouvait prétendre à la soumission du bail au statut des baux commerciaux sur le fondement de l'article L. 145-5, alinéas 2 et 3 du code de commerce, non plus que se prévaloir de l'irrégularité du congé qui lui avait délivré au regard de l'article L. 145-9 du même code, sans s'attacher à rechercher concrètement comment s'étaient exécutés les contrats, la cour d'appel a violé les articles L. 145-5, L. 145-1 et L. 145-9 du code de commerce (dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, applicable à l'espèce), ensemble l'article 12 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE lorsque le fonds de commerce est donné en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut des baux commerciaux ; que le locataire-gérant n'est pas davantage tenu d'être immatriculé pour que le bail attaché au fonds soit soumis au statut ; qu'au cas d'espèce, il résulte des propres constatations des juges du second degré que le fonds de commerce, propriété de la société Carol's Bougies, avait été donné en location-gérance à la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies, ce dont il résultait que le bénéfice du statut n'était pas subordonné à l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) de l'établissement secondaire de la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies situé à Pornic ; qu'en retenant néanmoins que la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies n'étant pas régulièrement immatriculée au RCS de Nantes lorsqu'elle a assigné Mme Y... le 20 mai 2008 pour revendiquer le statut des baux commerciaux, sa demande devait être repoussée, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1, II du code de commerce, ensemble les articles L. 123-1 et R. 123-41 du même code ; 3) ALORS, en tout état de cause, QUE la condition d'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est exigée, au moment de l'action en justice engagée par le preneur, qu'à la condition que celle-ci concerne le renouvellement du bail, et non pas le bénéfice du statut en général ; qu'au cas d'espèce, dès lors que l'action engagée par la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies tendait, non pas à obtenir le renouvellement du bail, mais à faire juger qu'elle bénéficiait du statut des baux commerciaux, la condition d'immatriculation au jour de l'assignation ne pouvait pas jouer ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2009, d'AVOIR ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef des locaux situés 26 quai Leray à Pornic dans le mois suivant la signification de l'arrêt et d'AVOIR condamné la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies à payer à Mme Y... une indemnité d'occupation, pour l'ensemble des lieux occupés, correspondant au montant du loyer mensuel convenu, à compter du 1er avril 2009 et jusqu'à la libération des lieux ; AUX MOTIFS QU'enfin, la société Carol's Bougies prétend que le congé qui lui a été délivré le 2 avril 2008 est nul et de nul effet pour ne pas comporter les formalités prévues à l'article L. 145-9 du code de commerce. Cependant, ces dispositions légales ne s'appliquent qu'aux baux soumis au statut des baux commerciaux et non aux locations à caractère saisonnier. En conséquence, les exigences édictées par ce texte ne s'imposent pas pour la rédaction du congé pouvant être délivré à l'initiative des signataires du bail du 15 avril 2006. Par contre, ce bail prévoit expressément que si l'une des parties n'entend pas reconduire la location pour l'année suivante, elle devra prévenir l'autre partie, par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier au plus tard le 30 septembre. Dans ces conditions, le congé délivré le 2 avril 2008 n'a pu avoir effet qu'au 31 décembre 2008. La SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2009. Il y a lieu d'ordonner son expulsion, une astreinte ne s'avérant pas nécessaire. Par ailleurs, la SARL société d'exploitation des établissements Carol's Bougies est tenue au paiement, pour l'ensemble des locaux occupés, d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel convenu à compter du 1er avril 2009 et ce jusqu'à la libération complète des lieux par elle et tout occupant de son chef ; ALORS QUE la société d'exploitation des établissements Carol's Bougies faisait valoir que, comme l'avaient retenu les premiers juges (jugement p. 4 in fine), Mme Y... avait renoncé au congé qu'elle lui avait fait délivrer le 2 avril 2008, dès lors qu'elle avait continué à recevoir postérieurement les loyers sans émettre aucune réserve, n'avait pris aucune initiative pour obtenir son expulsion et lui avait notifié via son notaire la révision annuelle du loyer à compter du 1er avril 2009 (conclusions d'appel en date du 7 juillet 2014, p. 15-16) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, avant de retenir que le congé délivré le 2 avril 2008 avait produit son effet à compter du 31 décembre 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.
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