LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche : Vu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique issu de l'ordonnance n° 2014-1345 du 6 novembre 2014, applicable à la cause ; Attendu que l'arrêt attaqué (Chambéry, 28 janvier 2015) fixe les indemnités de dépossession devant revenir à M. X..., par suite du transfert de propriété, au profit de la commune d'Aix-les-Bains, d'un immeuble lui appartenant ; Attendu que, pour fixer à une certaine somme la plus-value conférée au bien par le classement de certaines parties de l'immeuble au titre des monuments historiques, l'arrêt retient que M. X... invoque l'existence dans l'immeuble d'éléments d'ornement également évalués par M. Y..., qui ont valu notamment au château d'être classé monument historique en 1986, en particulier les façades, les toitures, la salle à manger et le salon ainsi que leurs décors, les chambres et leurs décors, mais qu'il ne reste depuis des années plus rien de ce faste d'antan, que tout le mobilier a disparu, que les miroirs ont été cassés ou emportés, les tentures déchirées, les murs couverts de tags et graffitis, les verrières et fenêtres cassées, que les plafonds sont fissurés, écaillés, que le sol est encombré de déchets, de portes-fenêtres et de volets arrachés aux façades, que les cheminées ont été volées, que certaines pièces sont ouvertes à tous vents, que les faïences d'intérieur sont cassées, descellées, de même que toutes les pièces sanitaires, que le château est devenu désolation et que l'indemnité arbitrée en première instance est parfaitement adaptée aux éléments de l'espèce ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les balcons et les deux grandes portes en fer forgé, qui constituaient des éléments de façade, ne devaient pas faire l'objet d'une indemnisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 140 000 euros la valeur des éléments classés, l'arrêt rendu le 28 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Condamne la commune d'Aix-les-Bains aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la commune d'Aix-les-Bains devra payer à M. X... une indemnité totale de 485. 000 euros, AUX MOTIFS PROPRES QUE « L'immeuble en cause, appelé le Château de la roche du roi, a été construit aux alentours des années 1900 à l'époque du thermalisme qui attirait la clientèle bourgeoise et aristocratique pour les soins ; que les travaux de construction ont duré de 1897 à 1900 ; que d'abord propriété de M. Z..., plusieurs occupants s'y sont succédé, Joseph A..., Mme d'B..., RW C..., Gilbert D...enfin, qui l'a acquis dans les années 1950, vivait sur place et l'a cédé en 1999 à M. X... ; que sur question de la cour lors de l'audience, il a été indiqué que cette cession avait été faite au prix de 686 020 € (4 500 000 francs) alors que jusqu'alors habité il était entièrement meublé lorsque M. X... l'a acquis ; que des photographies prises entre 1950 et 1999 illustrent l'aspect somptueux de l'intérieur et son ameublement ; que le nouveau propriétaire, domicilié en Allemagne, n'a pas habité sur place ce qui, malheureusement pour lui, ajouté à un défaut d'entretien et qui a perduré, a conduit peu à peu à la décrépitude ; qu'en 1982, les services de la DRAC alertait sur l'état alarmant en raison de fuites en toiture et en terrasse ; qu'afin de sauver l'édifice dont le coût d'entretien était trop lourd, une procédure de classement aux monuments historiques a été entreprise, des travaux urgents en 1987 n'ont pas été satisfaisants et pérennes et n'ont pas résisté à la tempête du 28 août 2003 ; que l'état des charpentes était déplorable en 1991 déjà ; que la solidité des ouvrages non protégés était alarmante et un arrêté municipal de péril a finalement été pris le 25 mai 2005 après visite et constat de l'architecte des bâtiments de France ; que des vols, des actes de vandalisme et des occupations illicites se sont succédé et plusieurs incendies en début 2006, 2008 et 2011 ; que M. X... affirme que le dernier incendie survenu après l'ordonnance d'expropriation le 28 mai 2012 est à l'origine de la dégradation constatée pour l'essentiel ; qu'il ne le démontre nullement et cet élément est démenti par tout le dossier qui, au contraire, montre qu'à la date de référence à retenir, en mars 2012, et donc avant le dernier incendie, le château n'était plus que désolation, décrépitude et abandon ; qu'il continue de disposer d'une vue et d'une situation exceptionnelles mais son état alarmant est tout aussi exceptionnel ; qu'à cet égard, il convient de se reporter aux diverses photographies produites au procès-verbal de vue des lieux, certes en date du 2 juillet 2013, dans lequel on retrouve régulièrement la description « en état de ruine », « en très mauvais état », « fissures », « infiltrations » ; que le rapport Y..., invoqué par M. X... rédigé en mai 2014, ne peut emporter la conviction alors qu'il n'a pu faire que la visite du rez-de-chaussée et de l'extérieur et donc n'avoir qu'une vision parcellaire de l'étendue des dommages ; qu'une seule visite complète du bâtiment permet cependant de prendre la mesure des dégradations ; que le bâti lui-même est ébranlé ; que certes il existe un potentiel de constructibilité mais l'expert amiable a manifestement sous-évalué le coût d'une reconstruction quasi-totale que devra supporter le nouveau propriétaire en utilisant des matériaux nobles imposés par le caractère du bâtiment ; que les éléments de comparaison au titre des prix de vente et de restauration qu'il propose sont inadaptés ; que M. X... invoque l'existence dans l'immeuble d'éléments d'ornement également évalués par M. Y..., qui ont valu notamment au château d'être classé monument historique en 1986 en particulier les façades, les toitures, la salle à manger et le salon ainsi que leurs décors, les chambres et leurs décors ; que toutefois, il ne reste depuis des années plus rien de ce faste d'antan ; que demeurent de ces éléments la façade aux pierres qui tombent, la toiture très endommagée, tout le mobilier a disparu, les miroirs ont été cassés ou emportés, les tentures déchirés, les murs sont couverts de tags et graffitis, les verrières et fenêtres cassées, les plafonds lorsqu'ils sont encore présents sont fissurés, écaillés, le sol est encombré de déchets, de portes-fenêtres et de volets arrachés aux façades, les cheminées ont été volées, certaines pièces sont ouvertes à tous vents, les faïences d'intérieur sont cassées, descellées de mêmes que toutes les sanitaires cassées et en très mauvais état ; que le château est devenu désolation » ; ALORS QU'en n'exposant pas les termes de comparaison ou les éléments de référence objectifs l'ayant conduite à fixer à la somme de 300 000 euros le montant de l'indemnité principale, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation, en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, subsidiairement, QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant les termes de comparaison invoqués par le commissaire du gouvernement, parmi lesquels se trouvaient deux opérations réalisées en 2008 et 2009 soit bien antérieurement à la décision des premiers juges en date du décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; ALORS, encore, QU'en affirmant que l'immeuble de M. X... avait subi plusieurs incendies en 2006 et 2008 et que ce dernier aurait détruit « une grande partie de son intérieur alors qu'un homme ivre dans les combles aurait laissé choir sa cigarette », quand cet élément de fait est tiré d'un extrait de journal relatif à l'incendie ayant frappé le château de Bonport, et donc un autre bien que le bien en cause, la cour d'appel a, malgré l'interdiction générale qui lui est faite, dénaturé ce document ; ALORS, en outre, QU'en affirmant, au sujet de l'immeuble en cause, que « le bâti est ébranlé » pour en déduire la nécessité d'une reconstruction quasi-totale, la cour d'appel a introduit un élément de fait qui n'était pas dans le débat sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, violant ainsi les articles 7 et 16 du code de procédure civile ; ALORS, enfin, et en toute hypothèse, QUE l'exproprié doit percevoir une indemnité correspondant à la valeur réelle de son bien, d'après sa consistance au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en adoptant, au titre des éléments classés, l'évaluation faite par le commissaire du gouvernement, lequel ne visait que la seule rampe d'escalier, sans rechercher, comme elle y était invitée (mémoire, p. 10), s'il ne convenait pas de prendre également en considération les deux grandes portes et les balcons, lesquels constituaient des éléments d'ornement classés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
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