LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1792 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 3 février 2015), que l'office public d'aménagement et de construction de la Sarthe (Sarthe Habitat) a vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... ; qu'ayant invoqué l'existence de désordres affectant le système de chauffage, l'isolation thermique et le fonctionnement des menuiseries extérieures en aluminium, M. et Mme X... ont assigné Sarthe Habitat en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient qu'il ne résulte ni de l'expertise ni des autres relevés et examens techniques, réalisés à l'initiative de M. et Mme X..., que l'immeuble litigieux est affecté de désordres qui compromettent sa solidité ou qui le rendent impropre à sa destination ; Qu'en statuant ainsi, par cette seule affirmation et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres affectant l'isolation thermique et le chauffage et si l'impossibilité de le clore ne rendaient pas le logement impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes formées par M. et Mme X... sur le fondement de la responsabilité décennale de Sarthe Habitat, l'arrêt rendu le 3 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ; Condamne l'établissement Sarthe Habitat aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'établissement Sarthe Habitat et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE selon les articles 1646-1 et 1792 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est responsable de plein droit envers le propriétaire de l'immeuble, à compter de la réception des travaux, des dommages qui, affectant l'ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements, le rendent impropre à sa destination ; Qu'il est également tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires ; Attendu qu'au cas d'espèce, les époux X... sollicitent la réparation de désordres affectant, d'une part, les portes-fenêtres coulissantes en aluminium de la chambre 2, du coin bureau et du séjour, d'autre part, le système d'isolation thermique, et, en dernier lieu, du dommage résultant d'une fissure sur le mur dans le salon près de l'entrée ; que, s'agissant de l'isolation thermique, l'expert judiciaire relève à la suite de l'expertise technique réalisée sous son contrôle par la société Ginger-Cebtp Solen, la conformité de l'ensemble du bâtiment, incluant l'appartement des époux X..., à la réglementation thermique RT 2000 ; Qu'il constate que :- ce logement est chauffé par des radiateurs alimentés en eau chaude prévue à une température de 80/ 85° C depuis une chaufferie commune ;- il dispose d'un compteur de chaleur individualisé et que la régulation intérieure individuelle est assurée par une sonde unique située dans le séjour ;- l'isolation sous plancher, réalisée au moyen d'un flocage, est insuffisante, ce qui explique que la consommation de chauffage puisse être excessive et génère un sentiment d'inconfort ;- si les températures de surface relevées sur les profilés aluminium des menuiseries extérieures, notamment les traverses, restent compatibles avec les performances annoncées par le constructeur, les portes-fenêtres coulissantes présentent des défaut d'étanchéité à l'air (traverse basse), lesquels sont directement liés au principe de ce type d'ouvrage ;- avec une température extérieure de 9, 5°, le sol de la cuisine présente une zone froide d'environ 13° C pour une température moyenne de la pièce d'environ 20° C, la température du séjour est élevée (environ 23° C) maintenue par la sonde du régulateur affichant une température constante de 24° C, avec d'importantes variations dans les chambres correspondant à la programmation journalière de l'émetteur, la consigne nocturne étant de 16° C ;- les températures affichées dans les chambres restent faibles et surtout déséquilibrées par rapport à celles du séjour ;- la surconsommation de chauffage, qui est alléguée, est démontrée et elle est due à la faiblesse de l'isolation sous la dalle constituant le plancher séparant l'appartement des parkings situés à l'étage inférieur et à l'existence de ponts thermiques du fait du prolongement du plancher du logement vers la terrasse extérieure, ce qui est classique mais crée un sentiment d'inconfort, la faiblesse de l'isolant placé au-dessus du vide sanitaire, au positionnement dans la pièce la plus chaude, aux faibles performances des menuiseries extérieures, au mauvais calfeutrement à la liaison menuiserie/ doublages isolant des contre-cloisons, et à la perméabilité des boîtiers électriques ; que, concernant la fissuration de la maçonnerie branchée séparative du logement mitoyen dans le salon, l'expert le qualifie de désordre mineur qui semble stabilisé ; que, s'agissant des menuiseries extérieures coulissantes, il relève qu'elles ne sont pas affectées de malfaçons mais qu'elles se déforment sous l'effet de grosses chaleurs rendant leur verrouillage très difficile voire impossible, ce qui est « la conséquence très probable d'un effet de bi-lame par dilatation différentielle entre les deux éléments de couleurs différentes fixés de part et d'autre de l'isolant constituant la rupture de pont thermique » ; qu'il résulte ni de l'expertise ni des autres relevés et examens techniques réalisés à l'initiative des époux X..., que l'immeuble litigieux est affecté de désordres qui compromettent sa solidité ou qui le rende impropre à sa destination ; que l'existence d'une faute imputable à Sarthe Habitat, à l'origine des désordres dénoncés par les intimés, n'est pas davantage prouvée ; qu'il y a lieu, en conséquence, par voie d'infirmation du jugement, de débouter les époux X... de leurs demandes en réparation de leurs préjudices ; que Sarthe Habitat a vendu aux époux X... un logement affecté de vices qui leur causent préjudice, même s'ils ne sont pas de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement des articles 1147 et 1792 du code civil pour les motifs ci-dessus exposés ; 1) ALORS QUE l'impropriété de l'immeuble à sa destination s'apprécie par référence à la destination convenue entre les parties ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a relevé que l'isolation sous plancher du logement est insuffisante, ce qui entraîne une consommation excessive de chauffage et un sentiment d'inconfort, que les portes-fenêtres coulissantes présentent des défauts d'étanchéité à l'air, qu'avec une température extérieure de 9, 5°, le sol de la cuisine présente une zone froide d'environ 13° C pour une température moyenne de la pièce d'environ 20° C, que les températures connaissant d'importantes variations dans les chambres où elles restent faibles et déséquilibrées par rapport au séjour, que la surconsommation de chauffage démontrée est due à la faiblesse de l'isolation de la dalle ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter la garantie décennale, que ces désordres dûment établis, et en particulier le défaut d'isolation thermique, ne compromettaient ni la solidité ni la destination du logement, sans rechercher, au regard des circonstances spécifiques de l'espèce, si les désordres engendrés par les défauts affectant l'isolation thermique et la surconsommation de chauffage ne le rendaient impropre à sa destination d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ; 2) ALORS QUE l'impropriété de l'immeuble à sa destination s'apprécie par référence à la destination convenue entre les parties ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a relevé que les menuiseries extérieures se déforment sous l'effet de grosses chaleurs rendant leur verrouillage très difficile voire impossible ; que dès lors en affirmant, pour écarter la garantie décennale, que ces désordres dûment établis ne compromettaient ni la solidité ni la destination du logement, sans rechercher, au regard des circonstances spécifiques de l'espèce, si les désordres engendrés par l ‘ impossibilité de clore le logement ne le rendaient impropre à sa destination d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ; 3) ALORS QUE les désordres d'isolation thermique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; qu'en retenant, pour déduire, s'agissant de l'isolation thermique, l'absence de désordre compromettant la solidité de l'immeuble litigieux ou le rendant impropre à sa destination, que « l'expert judiciaire relève à la suite de l'expertise technique réalisée sous son contrôle (…) la conformité de l'ensemble du bâtiment, incluant l'appartement des époux X..., à la réglementation thermique RT 2000 », la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ; 4) ALORS QUE les désordres qui portent atteinte à la sécurité des occupants relève de la garantie décennale ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire avait constaté que les désordres affectant les trois menuiseries pouvaient en cas d'ensoleillement empêcher la fermeture et le verrouillage des portes-fenêtres et partant le clos de l'appartement ; que les époux X... avaient souligné que ces désordres rendaient l'appartement librement accessible depuis la terrasse extérieure (conclusions, pp. 10, § 8) ; qu'en jugeant que le logement n'était pas affecté de désordres le rendant impropre à sa destination, cependant qu'elle relevait les constatations de l'expert sur l'impossibilité de fermer les portes-fenêtres, sans rechercher si ces désordres, interdisant le clos de l'appartement situé au premier étage du bâtiment et le rendant ainsi accessible par la terrasse, ne portaient pas atteinte à la sécurité des acquéreurs rendant l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE selon les articles 1646-1 et 1792 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est responsable de plein droit envers le propriétaire de l'immeuble, à compter de la réception des travaux, des dommages qui, affectant l'ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements, le rendent impropre à sa destination ; Qu'il est également tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires ; Attendu qu'au cas d'espèce, les époux X... sollicitent la réparation de désordres affectant, d'une part, les portes-fenêtres coulissantes en aluminium de la chambre 2, du coin bureau et du séjour, d'autre part, le système d'isolation thermique, et, en dernier lieu, du dommage résultant d'une fissure sur le mur dans le salon près de l'entrée ; que, s'agissant de l'isolation thermique, l'expert judiciaire relève à la suite de l'expertise technique réalisée sous son contrôle par la société Ginger-Cebtp Solen, la conformité de l'ensemble du bâtiment, incluant l'appartement des époux X..., à la réglementation thermique RT 2000 ; Qu'il constate que :- ce logement est chauffé par des radiateurs alimentés en eau chaude prévue à une température de 80/ 85° C depuis une chaufferie commune ;- il dispose d'un compteur de chaleur individualisé et que la régulation intérieure individuelle est assurée par une sonde unique située dans le séjour ;- l'isolation sous plancher, réalisée au moyen d'un flocage, est insuffisante, ce qui explique que la consommation de chauffage puisse être excessive et génère un sentiment d'inconfort ;- si les températures de surface relevées sur les profilés aluminium des menuiseries extérieures, notamment les traverses, restent compatibles avec les performances annoncées par le constructeur, les portes-fenêtres coulissantes présentent des défaut d'étanchéité à l'air (traverse basse), lesquels sont directement liés au principe de ce type d'ouvrage ;- avec une température extérieure de 9, 5°, le sol de la cuisine présente une zone froide d'environ 13° C pour une température moyenne de la pièce d'environ 20° C, la température du séjour est élevée (environ 23° C) maintenue par la sonde du régulateur affichant une température constante de 24° C, avec d'importantes variations dans les chambres correspondant à la programmation journalière de l'émetteur, la consigne nocturne étant de 16° C ;- les températures affichées dans les chambres restent faibles et surtout déséquilibrées par rapport à celles du séjour ;- la surconsommation de chauffage, qui est alléguée, est démontrée et elle est due à la faiblesse de l'isolation sous la dalle constituant le plancher séparant l'appartement des parkings situés à l'étage inférieur et à l'existence de ponts thermiques du fait du prolongement du plancher du logement vers la terrasse extérieure, ce qui est classique mais crée un sentiment d'inconfort, la faiblesse de l'isolant placé au-dessus du vide sanitaire, au positionnement dans la pièce la plus chaude, aux faibles performances des menuiseries extérieures, au mauvais calfeutrement à la liaison menuiserie/ doublages isolant des contre-cloisons, et à la perméabilité des boîtiers électriques ; que, concernant la fissuration de la maçonnerie branchée séparative du logement mitoyen dans le salon, l'expert le qualifie de désordre mineur qui semble stabilisé ; que, s'agissant des menuiseries extérieures coulissantes, il relève qu'elles ne sont pas affectées de malfaçons mais qu'elles se déforment sous l'effet de grosses chaleurs rendant leur verrouillage très difficile voire impossible, ce qui est « la conséquence très probable d'un effet de bi-lame par dilatation différentielle entre les deux éléments de couleurs différentes fixés de part et d'autre de l'isolant constituant la rupture de pont thermique » ; qu'il résulte ni de l'expertise ni des autres relevés et examens techniques réalisés à l'initiative des époux X..., que l'immeuble litigieux est affecté de désordres qui compromettent sa solidité ou qui le rende impropre à sa destination ; que l'existence d'une faute imputable à Sarthe Habitat, à l'origine des désordres dénoncés par les intimés, n'est pas davantage prouvée ; qu'il y a lieu, en conséquence, par voie d'infirmation du jugement, de débouter les époux X... de leurs demandes en réparation de leurs préjudices ; que Sarthe Habitat a vendu aux époux X... un logement affecté de vices qui leur causent préjudice, même s'ils ne sont pas de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement des articles 1147 et 1792 du code civil pour les motifs ci-dessus exposés ; 1) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement est tenu délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelle ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a relevé que l'isolation sous plancher du logement est insuffisante ce qui entraîne une consommation excessive de chauffage et un sentiment d'inconfort, que les portes-fenêtres coulissantes présentent des défauts d'étanchéité à l'air, qu'avec une température extérieure de 9, 5° C, le sol de la cuisine présente une zone froide d'environ 13° C pour une température moyenne de la pièce d'environ 20° C, que les températures connaissant d'importantes variations dans les chambres où elles restent faibles et déséquilibrées par rapport au séjour, que la surconsommation de chauffage démontrée est due à la faiblesse de l'isolation de la dalle et enfin que les menuiseries extérieures se déforment sous l'effet de grosses chaleurs rendant leur verrouillage très difficile voire impossible ; qu'en jugeant, pour écarter la responsabilité contractuelle du vendeur, qu'aucune faute ne lui était imputable, cependant qu'elle avait relevé que « Sarthe Habitat a vendu aux époux X... un logement affecté de vices qui leur causent préjudice » ce dont il résultait que le logement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 2) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'un obligation de sécurité à l'égard des acquéreurs ; qu'au cas d'espèce, le rapport d'expertise judiciaire a constaté que les désordres affectant les trois menuiseries pouvaient en cas d'ensoleillement empêcher la fermeture des portes-fenêtres et partant le clos de l'appartement et les époux X... ont souligné que ces désordres rendaient l'appartement, situé au premier étage du bâtiment, accessible depuis la terrasse extérieure ; qu'en jugeant, pour écarter la responsabilité de la société Sarthe Habitat, qu'aucune faute n'était imputable au vendeur, cependant qu'elle relevait les constatations de l'expert sur l'impossibilité de fermer les portes-fenêtres ce dont il résultait que le vendeur avait méconnu son obligation de sécurité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1147 du civil.
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