LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le troisième moyen, pris en sa première branche : Vu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique issu de l'ordonnance n° 2014-1345 du 6 novembre 2014, applicable en la cause, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 25 janvier 2013) fixe les indemnités de dépossession dues à Mme X... par la commune de Ploubezre, par suite de l'expropriation à son profit de parcelles lui appartenant ; Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation de clôture présentée par l'expropriée, l'arrêt retient que Mme X... se borne à alléguer, sans en justifier, que l'expropriation entraîne pour elle la nécessité de se clore ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que certaines des parcelles expropriées étaient entourées de talus boisés et sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait que sa maison d'habitation, qui formait une unité foncière avec les parcelles expropriées et qui demeurait hors emprise, allait changer d'environnement eu égard à la centaine de logements prévue et à la circulation automobile évaluée à deux cents à trois cents véhicules, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de clôture de Mme X..., l'arrêt rendu le 25 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne la commune de Ploubezre aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Ploubezre et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 661. 489, 39 € les indemnités principales et de remploi dues par la commune de Ploubezre à Mme Y...épouse X... à la suite de l'expropriation des terrains cadastrés commune de Ploubezre, au Bourg, section A sous les numéros 651, 623, 657, 658, 661, 666, 679, 1974 et 1982, AUX MOTIFS QUE la surface du bien transféré a été arrêtée dans l'ordonnance d'expropriation du 3 mars 2010 qui n'a pas fait l'objet de recours ; qu'il s'agit de parcelles d'un seul tenant d'une superficie totale de 7ha 41a 29ca ; que ces parcelles sont intégrées dans une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) séparées de la RD11, à l'ouest du périmètre de la ZAC, par des terrains acquis par la commune et de la rue Amédée Prigent, au sud du périmètre, par des parcelles appartenant à Mme X... ; qu'on y accède par une voie goudronnée réalisée par la commune dans le cadre des travaux d'aménagement de la ZAC, elles sont pour certaines en herbe, pour d'autre ensemencées en blés et certaines sont entourées de talus boisés ou de haies ; que la commune de Ploubezre dispose d'un PLU dont la révision a été approuvée le 8 octobre 2005 et dont la modification a été adoptée le 8 décembre 2006 pour mettre en oeuvre le projet ZAC et classer les parcelles en cause, auparavant en zone AU, en zone 17 AUrz ; que la date de référence, qui n'est pas discutée par les parties, doit être fixée au 8 décembre 2006 ; que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées doivent disposer d'un accès à la voie publique, d'un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et éventuellement d'assainissement, d'une situation en secteur constructible ; que selon le règlement du PLU, la zone AU « est constituée par les parties du territoire de la commune équipée ou non, destinée à être aménagées à plus ou moins long terme. Elle correspond à un ou des ensembles de parcelles ne disposant pas des équipements généraux suffisants » ; qu'il suit de là que les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir ; qu'en ce qui concerne l'indemnité principale, elle est celle qui résulte de la perte du bien ; que Mme X... sollicite la communication de l'acte de vente de terrains à bâtir par la Commune de Ploubezre à la SCI Berco ; que la comparaison doit être faite entre des parcelles de même nature, la qualification retenue pour les parcelles litigieuses a pour conséquence que ce terme n'est pas pertinent et qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner la production de cet acte ; que le seul terme de comparaison produit devant la cour est celui de la vente du 1er décembre 2008 par les consorts A...à la commune de Ploubezre qui a été retenue par le juge de première instance ; que cette vente concerne des parcelles limitrophes et comparables aux parcelles litigieuses, acquises le 1er décembre 2008 par la commune de Ploubezre au prix de 9, 50 € le mètre carré, prix fixé d'un commun accord des parties ; qu'il ressort de l'acte de vente que le bail d'occupation de ces parcelles est résilié, de sorte que le prix convenu est celui de terrains libres ; qu'il est ensuite précisé à cet acte que le prix tient compte de la situation de parcelles, particulièrement proches du centre du bourg ; qu'il ressort du plan de la ZAC que les parcelles de Mme X... sont légèrement plus éloignées de ce centre mais sans que cet éloignement soit de nature à justifier une réduction du prix supérieure à 0, 50 € le mètre carré ; qu'en revanche, à la date de l'ordonnance d'expropriation comme du jugement, la majorité des parcelles étaient occupées par M. Christian B...ou par M. Jean-Pierre B..., auquel il a été délivré un congé pour le 28 septembre 2011 ; qu'il s'ensuit que l'abattement pour occupation sera justement évalué à 10 % ; que l'indemnisation principale s'effectuera ainsi : 74. 129 m ² = 667. 161 € dont il convient de soustraire l'abattement pour occupation de 10 % du fait de son occupation = 66. 716, 10 € soit une indemnité de 600. 444, 90 € ; qu'en ce qui concerne l'indemnité de remploi, qui a un caractère forfaitaire, elle sera fixée comme suit : 5. 000 x 20 % = 1. 000 € ; 10. 000 x 15 % = 1. 500 € ; 585. 444, 90 € x 10 % = 58. 544, 49 € ; total : 61. 044, 49 € ; total de l'indemnité de dépossession : 661. 489, 39 € ; ALORS D'UNE PART QUE la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et le cas échéant un réseau d'assainissement ; qu'en déduisant le caractère non constructible des parcelles de Mme X... de leur seule appartenance à une zone AU désignée dans le règlement du PLU, établi par la commune expropriante, comme ne disposant pas des équipements généraux suffisants, sans rechercher quelle était leur desserte effective par les voies et réseaux situés à proximité immédiate, la cour d'appel a violé l'article L 13-15- II du code de l'expropriation ; ALORS D'AUTRE PART QUE la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et le cas échéant un réseau d'assainissement, à condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que s'agissant de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; que dans son mémoire en appel (déposé le 23 janvier 2012, p. 6 in fine et 7), Mme X... rappelait qu'à la date de référence, les parcelles visées par l'expropriation faisaient partie d'un ensemble plus vaste lui appartenant qui disposait d'un accès direct à la rue Amédée Prigent ainsi qu'à la RD11, et à l'ensemble des réseaux passant par ces deux voies ; que Mme X... avait en outre produit l'étude d'impact établie dans le cadre de la réalisation de la ZAC du Bourg, à l'origine de son expropriation, dont il résultait que les réseaux situés à proximité immédiate de la zone considérée étaient de dimensions adaptées à la capacité de construction de l'ensemble de la zone ; qu'en déduisant le caractère non constructible des parcelles de Mme X... de leur seule appartenance à une zone AU désignée dans le règlement du PLU, établi par la commune expropriante, comme ne disposant pas des équipements généraux suffisants, sans s'expliquer sur ces éléments qui établissaient leur desserte effective par les voies et réseaux situés à proximité immédiate, et d'une capacité suffisante pour l'ensemble de la zone, la cour d'appel a violé l'article L 13-15- II du code de l'expropriation ; ALORS ENFIN QUE la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont désignés comme constructibles dans un PLU rendu public ; que Mme X... rappelait dans son mémoire en appel (p. 3 et p. 8) que la zone AUrz du PLU de la Commune de Ploubezre correspond à une zone à vocation d'habitat et d'activités compatibles avec l'habitat immédiatement opérationnelle, et bénéficiait, à la date de référence, de droits à construire représentant 30. 000 m ² de Surface Hors OEuvre Nette ; qu'ayant constaté que les parcelles en cause, classées auparavant en zone AU, l'avaient été en zone 17AUrz par le PLU révisé le 8 décembre 2006, date de référence, la cour d'appel qui a retenu que les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir sans s'expliquer sur ces éléments, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15- II du code de l'expropriation. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 661. 489, 39 € les indemnités principales et de remploi dues par la commune de Ploubezre à Mme Y...épouse X... à la suite de l'expropriation des terrains cadastrés commune de Ploubezre, au Bourg, section A sous les numéros 651, 623, 657, 658, 661, 666, 679, 1974 et 1982, AUX MOTIFS QUE la surface du bien transféré a été arrêtée dans l'ordonnance d'expropriation du 3 mars 2010 qui n'a pas fait l'objet de recours ; qu'il s'agit de parcelles d'un seul tenant d'une superficie totale de 7ha 41a 29ca ; que ces parcelles sont intégrées dans une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) séparées de la RD11, à l'ouest du périmètre de la ZAC, par des terrains acquis par la commune et de la rue Amédée Prigent, au sud du périmètre, par des parcelles appartenant à Mme X... ; qu'on y accède par une voie goudronnée réalisée par la commune dans le cadre des travaux d'aménagement de la ZAC, elles sont pour certaines en herbe, pour d'autre ensemencées en blés et certaines sont entourées de talus boisés ou de haies ; … qu'il suit de là que les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir ; qu'en ce qui concerne l'indemnité principale, elle est celle qui résulte de la perte du bien ; que Mme X... sollicite la communication de l'acte de vente de terrains à bâtir par la Commune de Ploubezre à la SCI Berco ; que la comparaison doit être faite entre des parcelles de même nature, la qualification retenue pour les parcelles litigieuses a pour conséquence que ce terme n'est pas pertinent et qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner la production de cet acte ; que le seul terme de comparaison produit devant la cour est celui de la vente du 1er décembre 2008 par les consorts A...à la commune de Ploubezre qui a été retenue par le juge de première instance ; que cette vente concerne des parcelles limitrophes et comparables aux parcelles litigieuses, acquises le 1er décembre 2008 par la commune de Ploubezre au prix de 9, 50 € le mètre carré, prix fixé d'un commun accord des parties ; qu'il ressort de l'acte de vente que le bail d'occupation de ces parcelles est résilié, de sorte que le prix convenu est celui de terrains libres ; qu'il est ensuite précisé à cet acte que le prix tient compte de la situation de parcelles, particulièrement proches du centre du bourg ; qu'il ressort du plan de la ZAC que les parcelles de Mme X... sont légèrement plus éloignées de ce centre mais sans que cet éloignement soit de nature à justifier une réduction du prix supérieure à 0, 50 € le mètre carré ; qu'en revanche, à la date de l'ordonnance d'expropriation comme du jugement, la majorité des parcelles étaient occupées par M. Christian B...ou par M. Jean-Pierre B..., auquel il a été délivré un congé pour le 28 septembre 2011 ; qu'il s'ensuit que l'abattement pour occupation sera justement évalué à 10 % ; que l'indemnisation principale s'effectuera ainsi : 74. 129 m ² = 667. 161 € dont il convient de soustraire l'abattement pour occupation de 10 % du fait de son occupation = 66. 716, 10 € soit une indemnité de 600. 444, 90 € ; qu'en ce qui concerne l'indemnité de remploi, qui a un caractère forfaitaire, elle sera fixée comme suit : 5. 000 x 20 % = 1. 000 € ; 10. 000 x 15 % = 1. 500 € ; 585. 444, 90 € x 10 % = 58. 544, 49 € ; total : 61. 044, 49 € ; total de l'indemnité de dépossession : 661. 489, 39 € ; ALORS D'UNE PART QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; qu'en réduisant de 0, 50 € du mètre carré le prix des parcelles de Mme X... par rapport à celles acquises à l'amiable de M. A..., au motif qu'elles sont légèrement plus éloignées du centre bourg que ces dernières, tout en constatant que les parcelles de Mme X... étaient limitrophes de celles de M. A..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L 13-13 et L 13-16 du code de l'expropriation ; ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; que l'acte du 1er décembre 2008 constatant la vente par les consorts A...à la commune de Ploubezre de parcelles limitrophes à celles de Mme X... indique, au chapitre « propriété – jouissance » que « l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble vendu à compter de ce jour. Qu'il en aura la jouissance également à compter de ce jour, par la prise de possession réelle, l'immeuble étant libre de toute location ou occupation par suite de la résiliation du bail qui précède. Il est ici précisé qu'un acte de prêt à usage a été consenti par la commune de Ploubezre, ci-dessus nommée et qualifiée, représentée par Monsieur le Maire en vertu d'une délibération du conseil municipal en date du 9 octobre 2008, au profit du preneur en place, M. Jean-Pierre B..., constatant la mise à disposition gracieuse des terres faisant l'objet de la vente. Le commodat a été consenti et accepté pour une durée d'un an renouvelable tacitement d'année en année avec une libération des terres possible sous préavis de trois mois adressé au preneur sous lettre recommandée avec avis de réception. L'immeuble sera libéré par le preneur en place, comme il a été dit ci-dessus, sans indemnité conformément aux engagements qu'il a pris aux termes d'une procuration en date à Ploubezre, le 20 octobre 2008, l'acquéreur faisant son affaire personnelle de cette libération » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette stipulation que, nonobstant la résiliation du bail, les terrains continuaient d'être occupés par le « preneur en place », M. Jean-Pierre B..., en vertu d'une convention souscrite antérieurement à la cession ; qu'en retenant que le prix convenu est celui de terrains libres, pour appliquer ensuite un abattement de 10 % à l'indemnité alloués à Mme X..., du fait de l'occupation de ses parcelles, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 1er décembre 2008 et violé l'article 1134 du code civil ; ALORS ENFIN QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; qu'ayant constaté que la majorité seulement des parcelles litigieuses étaient occupées par M. Christian B...ou par M. Jean-Pierre B..., la cour d'appel qui a cependant appliqué un abattement pour occupation de 10 % à l'ensemble des parcelles expropriées a violé les articles L 13-13 et L 13-16 du code de l'expropriation. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande d'indemnité de clôture, AUX MOTIFS QUE la surface du bien transféré a été arrêtée dans l'ordonnance d'expropriation du 3 mars 2010 qui n'a pas fait l'objet de recours ; qu'il s'agit de parcelles d'un seul tenant d'une superficie totale de 7ha 41a 29ca ; que ces parcelles sont intégrées dans une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) séparées de la RD11, à l'ouest du périmètre de la ZAC, par des terrains acquis par la commune et de la rue Amédée Prigent, au sud du périmètre, par des parcelles appartenant à Mme X... ; qu'on y accède par une voie goudronnée réalisée par la commune dans le cadre des travaux d'aménagement de la ZAC, elles sont pour certaines en herbe, pour d'autre ensemencées en blés et certaines sont entourées de talus boisés ou de haies (arrêt attaqué, p. 3) ; … que Mme X... se borne à alléguer sans en justifier que l'expropriation entraîne pour elle la nécessité de se clore ; qu'elle ne justifie pas davantage du montant qu'elle sollicite puisqu'elle ne verse aux débats qu'une estimation faite par ces soins ; qu'à défaut de justifier du caractère certain de sa créance, elle sera déboutée de ce chef de demande (arrêt attaqué, p. 5) ; ALORS D'UNE PART QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que la suppression d'une clôture naturelle d'une propriété, du fait de la modification de la configuration des lieux résultant directement de l'emprise, constitue un préjudice découlant de l'expropriation qui doit être réparé ; qu'ayant constaté que les parcelles expropriées étaient entourées de talus boisés ou de haies, la cour d'appel qui a rejeté la demande de Mme X... d'une indemnité pour reconstituer la clôture supprimée du fait de l'expropriation, n'a pas tiré les conséquences légales de ces constatations et a violé l'article L 13-13 du code de l'expropriation ; ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, observer et faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen mélangé de fait et de droit sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, où la Commune de Ploubezre contestait seulement le principe de l'indemnité de clôture sans discuter du montant réclamé par Mme X... ni des modalités de calcul de celui-ci, la cour d'appel qui a relevé d'office le moyen tiré de ce que l'estimation produite par l'expropriée du coût de reconstitution de la clôture supprimée ne justifiait pas du montant qu'elle réclame, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point, a violé l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN QUE le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même est inapplicable à la preuve de faits juridiques ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnité de clôture, au motif qu'elle ne verse aux débats qu'une estimation faite par ces soins, sans examiner le contenu de cette pièce qui n'était pas discuté, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.
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