LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique pris en sa première branche : Attendu que l'arrêt attaqué (Douai, 9 février 2015) fixe le montant des indemnités, principale et de remploi, revenant à la SCI Ber-Tagne au titre de l'expropriation, au profit de l'établissement public foncier Nord Pas-de-Calais d'un lot de copropriété n° 118 lui appartenant ; Attendu que la SCI Ber-Tagne fait grief à l'arrêt de limiter à 48 000 euros l'indemnité principale d'expropriation et à 6 000 euros l'indemnité de remploi, alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions de l'article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 16-2 de cette loi (reprises à l'article L. 221-2 du code de l'expropriation), de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation (reprises à l'article L. 321-1) et de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales qu'en cas d'expropriation de la totalité d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, poursuivie à l'encontre des seuls copropriétaires et non du syndicat, l'indemnité d'expropriation doit comprendre la part de la valeur des parties communes, revenant à chaque copropriétaire, proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot ; que la cour d'appel, pour fixer les indemnités revenant à la SCI Ber-Tagne, n'a pris en considération que les parties privatives, et a retenu que les tantièmes de parties communes, indissociables de la propriété des parties privatives, ne pouvaient faire l'objet d'une indemnisation distincte de celles-ci ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'expropriation n'avait pas été poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires, et non à l'encontre du syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; Mais attendu qu'il résulte de l'ordonnance portant transfert de propriété du 22 mars 2013 rectifiée 18 juillet 2013 que l'expropriation des parties communes du bien immobilier en copropriété a été poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Ber-Tagne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Ber-Tagne Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR fixé à seulement 48 000 euros l'indemnité principale d'expropriation et à 6000 euros l'indemnité de remploi, dues à la SCI Ber-Tagne par l'Établissement public foncier Nord Pas de Calais, AUX MOTIFS QUE « il convient d'emblée de rejeter la demande d'indemnisation spécifique des tantièmes de parties communes, ces tantièmes indissociables de la propriété des parties privatives, ne pouvant faire l'objet d'une indemnisation distincte de celles-ci. La SCI Ber-Tagne soutient que la zone d'implantation du lot 118 en cause, dénommée Resurgat 1, est une zone d'activité commerciale dense et particulièrement attractive, bénéficiant d'une desserte routière de qualité et de la proximité du centre ville de Boulogne ; cependant, s'il est vrai que cette zone dispose d'une bonne accessibilité routière (autoroute A 26) et se trouve à proximité du centre commercial Leclerc, il ressort du dossier et des constatations faites par le juge de l'expropriation lors de son passage sur les lieux qu'il s'agit d'une zone en déshérence, qui n'accueille aucune activité de production et seulement 5 magasins concentrés sur un coin de celle-ci, dont tous les autres sont à l'abandon, au milieu de voies anarchiques et non entretenues, de sorte qu'elle ne peut en aucun cas être comparée avec la zone du centre Leclerc. Le lot n° 118 en cause est un terrain d'une superficie de 960 m², disposant d'une façade d'environ mètres sur la voie interne de la zone Résurgat 1, sur lequel est installée une station de lavage de véhicule exploitée par la société Loulav. Ce terrain a été à juste titre qualifié de constructible par le juge de l'expropriation, qualification sur laquelle les parties s'accordent d'ailleurs à hauteur d'appel. Dès lors que les équipements et constructions implantés sur ce terrain sont la propriété de l'exploitant commercial et seront enlevés par celui-ci, ce terrain doit être considéré comme un terrain nu, non encombré en surface ; la présence dans le sous-sol d'équipements de récupération et de traitement des eaux de lavage, dont rien ne démontre qu'ils rendront plus onéreux le coût de réalisation de fondations, ne permet pas d'avantage de retenir ce terrain comme encombré en sous-sol. La société expropriée ne peut invoquer comme terme de comparaison une vente intervenue le 20 juin 2014, la cour ne pouvant se fonder sur des ventes réalisées postérieurement à la décision de première instance. De même, les deux ventes réalisées quelques années auparavant sur la zone de Résurgat 1 – vente d'un terrain cadastré XY n° 108 le 22 décembre 2007 d'une contenance de 17a 87ca pour un prix de 439 796 €, soit 246 € le m² et vente d'un terrain cadastré XK n° 12 le 20 décembre 2006 d'une contenance de 19a 89ca pour un prix de 304 898 €, soit 153,30 € - ne peuvent être retenues par la Cour, s'agissant non de terrains nus mais de terrains supportant une construction (dépendance commerciale respectivement de 1157 m² et de 1989 m²). Plus pertinent apparaît en revanche la référence faite par la société Ber-Tagne à l'acquisition par elle-même du terrain en cause, suivant acte notarié du 16 janvier 2004, pour un prix de 114 337 €, soit près de six fois plus cher que l'indemnité aujourd'hui proposée ; l'Établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais souligne certes que cette acquisition s'inscrivait dans le cadre d'une opération plus vaste de cession d'une activité de lavage de voiture au profit de la SCI Ber-Tagne et de la société Loulav, dont les associés étaient communs, mais cet élément ne peut conduire à rejeter d'office ce terme de comparaison alors que l'objectif d'optimisation fiscale allégué par l'autorité expropriante ne peut raisonnablement expliquer une telle disparité de valeur et que la SCI Ber-Tagne justifie au surplus : - que le terrain avait été acquis en 1989 par la société Meuret, précédent propriétaire, pour un prix de 38 112,25 €, soit près du double de la somme de 19 200 € offerte par le commissaire du gouvernement et l'autorité expropriante ; - que ce terrain a ensuite été macadamisé et viabilisé par la SCI Ber-Tagne, lui donnant ainsi une plus-value incontestable par rapport à son état initial, de sorte que la SCI Ber-Tagne est fondée à invoquer, sur le fondement de l'article L.13-16-al.3 du code de l'expropriation, le prix exprimé dans cet acte notarié du 16 janvier 2004. Le commissaire du gouvernement et l'Établissement public foncier Nord Pas de Calais ne fournissent pas d'éléments de comparaison suffisamment pertinents pour combattre la référence qui précède, puisque les ventes de terrains à bâtir qu'ils ont recensées ne concernent pas la zone Résurgat 1 mais d'autres zones industrielles. Cependant, la Cour, si elle doit prendre en compte le terme de comparaison du salarié (sic), n'est pas liée par celui-ci et ne peut que constater que l'attractivité de la zone Résurgat 1 a considérablement diminué depuis l'époque de l'acquisition du lot 118 par la société Ber-Tagne, la plupart des terrains et constructions implantés sur cette zone étant aujourd'hui à l'abandon. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la Cour considère qu'il convient de fixer l'indemnité sur une base de 50 € le m², après application d'une décote de 20 % pour terrain loué. Il en résulte une indemnité principale de : 960 m² x 50 € = 48 000 € et une indemnité de remploi de : (8000 € x 25 %) = 2000 € + (40 000 € x 10 %) = 4000 €, soit 6000 € » ; ALORS QU'il résulte des dispositions de l'article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 16-22 de cette loi (reprises à l'article L.221-2 du code de l'expropriation), de l'article L.13-13 du code de l'expropriation (reprises à l'article L.321-1) et de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales qu'en cas d'expropriation de la totalité d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, poursuivie à l'encontre des seuls copropriétaires et non du syndicat, l'indemnité d'expropriation doit comprendre la part de la valeur des parties communes, revenant à chaque copropriétaire, proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot ; que la cour d'appel, pour fixer les indemnités revenant à la SCI Ber-Tagne, n'a pris en considération que les parties privatives, et a retenu que les tantièmes de parties communes, indissociables de la propriété des parties privatives, ne pouvaient faire l'objet d'une indemnisation distincte de celles-ci ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'expropriation n'avait pas été poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires, et non à l'encontre du syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; ALORS QUE la SCI Ber-Tagne a invoqué le caractère privilégié du site, souligné par le président de la communauté d'agglomération et le dossier d'enquête publique, et a fait valoir que le projet de construction d'un stade de football, objet de la déclaration d'utilité publique, avait été abandonné par la communauté d'agglomération du Boulonnais (mémoire d'appel, p. 4), seule étant envisagée désormais par la communauté d'agglomération la réalisation d'une vaste zone d'activités économiques, soit précisément l'objet que les différents expropriés, propriétaires ou exploitants évincés, assumaient avec qualité et dynamisme depuis plusieurs dizaines d'années (ibid.), qu'en soutenant que le site était en "large déclin", l'autorité expropriante tentait de récupérer les fruits de son comportement volontairement attentiste, encourageant le départ des entreprises du site (mémoire responsif, p. 3) ; que la cour d'appel, pour fixer les indemnités revenant à la SCI Ber-Tagne, a retenu que l'attractivité de la zone Résurgat 1 avait considérablement diminué depuis l'époque de l'acquisition du lot 118 par la société Ber-Tagne, la plupart des terrains et constructions implantés sur cette zone étant aujourd'hui à l'abandon ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conclusions de la SCI Ber-Tagne relatives à l'origine d'une diminution d'attractivité, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation, le juge devant rechercher la réalité de la situation litigieuse, en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes, y compris du comportement des parties au litige ; que la cour d'appel, pour fixer les indemnités revenant à la SCI Ber-Tagne, a retenu que l'attractivité de la zone Résurgat 1 avait considérablement diminué depuis l'époque de l'acquisition du lot 118 par la société Ber-Tagne, la plupart des terrains et constructions implantés sur cette zone étant aujourd'hui à l'abandon ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette diminution d'attractivité n'était pas la conséquence de l'attentisme de l'autorité expropriante, encourageant le départ des entreprises du site, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.13-13, L.13-15, du code de l'expropriation, applicable au litige, et 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
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