LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 février 2015), que M. X... et Mme Y..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1, rue de l'Assemblée nationale (le syndicat) en nullité de la décision d'assemblée générale du 26 novembre 2010 selon laquelle l'assemblée décide d'appliquer un forfait de vingt unités par radiateur pour les répartiteurs de chauffage non relevés ou bien si les répartiteurs de chauffage ont été déposés par l'occupant ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt relève que les copropriétaires ont décidé de la pose de répartiteurs de chauffage afin de tenir compte de la consommation réelle de chaque lot et retient que la décision constitue une modalité relative au relevé des charges et que la clause n'est pas illicite dès lors que le délai de deux mois pour contester la décision n'a pas été respecté, que le copropriétaire diligent ne se verra pas appliquer le forfait et que la clause permet de demander un deuxième passage pour un relevé ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la décision instaurait un forfait et sans rechercher si elle n'aboutissait pas à une répartition des charges de chauffage contraire au critère de l'utilité ainsi qu'à la répartition résultant de l'installation de répartiteurs de chauffage permettant de mesurer la consommation personnelle des copropriétaires ni préciser si la sanction était d'application provisoire ou permanente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1, rue de l'Assemblée nationale aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1, rue de l'Assemblée nationale et de la société Agence Saint-Simon et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Michel X... et Mme Odile Y... de leurs demandes et de les avoir condamnés, en conséquence, à payer la somme de 2.5142,19 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, 1 rue de l'Assemblée Nationale 78000 Versailles pris en la personne de son syndic la société AGENCE SAINT SIMON ; Aux motifs que « le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de l'action en nullité de la résolution 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2010 car elle n'a pas été introduite dans le délai des deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les appelants sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 soutiennent que l'action est recevable car l'application d'un forfait de 20 unités par radiateur ne présente aucun lien avec l'utilité du service qu'en retire le requérant et de ce fait échappe au délai des deux mois de l'article 42. Ils soutiennent que la clause en ne prévoyant qu'un seul et unique forfait litigieux modifie le paiement des charges de chauffage et contrevient à l'article 10 de la loi sus visée et qu'il s'agit d'une clause illicite réputée non écrite conformément à l'article 43 de la loi sus visée compte tenu du montant du forfait. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Il n'est pas contesté que les appelants qui étaient défaillants à l'assemblée générale n'ont pas introduit leur action dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée générale et que ce délai est impératif. Toutefois, les appelants soulèvent des moyens visant à échapper à ce délai couperet. Les parties remettent le procès-verbal d'assemblée générale, objet du litige, ce qui n'avait pas été fait en première instance. La résolution est intitulée ainsi "l'assemblée générale après en avoir délibéré décide d'appliquer un forfait de 20 unités par radiateur pour les répartiteurs de chauffage non relevés ou bien si les répartiteurs de chauffage ont été déposés par l'occupant. Un courrier sera adressé aux copropriétaires dont les répartiteurs n'ont pas été relevés dans le cadre de leur première visite afin de leur signaler et leur laisser la possibilité de prendre rendez-vous avec cette société à leur frais sous un délai de trois semaines". Le règlement de copropriété à l'article 5 mentionne que "les charges communes seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de parties communes affectées à chaque fraction, tels que ces quotités sont indiqués à chaque lot." Toutefois, les charges relatives chauffage central seront réparties entre l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble proportionnellement à la surface de chauffe." Les copropriétaires ont à une date non indiquée décidé la pose de répartiteur de chauffage afin de tenir compte de la consommation réelle de chaque lot. Ce point ne fait pas l'objet de discussion. Cependant, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, la résolution ne modifie pas la répartition des charges initiales mais instaure seulement une sanction pour le copropriétaire qui ne laisse pas l'accès à ses répartiteurs. Le copropriétaire pour échapper à cette modalité et se voir appliquer sa consommation réelle doit laisser l'accès à ses répartiteurs de charges étant observé qu'en plus il peut demander un deuxième passage à la société chargée des relevés pour échapper au forfait et se voir attribuer les charges selon sa consommation. La résolution permet dans le concret de résoudre les difficultés survenant quand un copropriétaire ne laisse pas l'accès à son bien et ne veut pas répondre aux injonctions faites sur ce point. Elle ne vise pas spécialement les appelants. Ne s'agissant pas d'une modification des charges prévues mais seulement d'une modalité concernant leur relevé, les appelants ne peuvent pas soutenir que le forfait contrevient aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce sens qu'il n'en résulte pas de lien avec l'utilité du service qu'ils en retirent pour leur lot. Ce moyen doit être rejeté. De plus, il ne s'agit pas contrairement à ce qu'indiquent les appelants d'une clause illicite car le copropriétaire diligent n'aura jamais à connaître de ce forfait et peut donc y échapper et il est possible de demander le passage d'un deuxième relevé uniquement pour un lot particulier. En conséquence, le délai de deux mois n'ayant pas été respecté pour contester la résolution, la demande visant à l'annulation de cette décision doit être rejetée, la seule défaillance du copropriétaire étant à l'origine de la résolution et ce dernier ayant la possibilité de régulariser la situation. Les appelants étant hors délai, ne peuvent plus demander l'annulation de la résolution contestée. Il n'y a donc pas lieu comme les appelants le demandent de procéder à une nouvelle répartition des charges et de ne tenir compte que de la somme déjà payée Les appelants soutiennent que les conditions d'application du forfait ne sont pas réunies et que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas le contraire. Ils expliquent que les répartiteurs étaient sur les radiateurs et que le relevé a été fait puisque il est mentionné une consommation 0 pour l'un d'eux et que la société intervenante est seule responsable du non relevé sur l'autre radiateur ainsi que le syndic qui devait faire le relevé au jour de la dépose des radiateurs et qu'enfin la situation ne correspond pas à la clause votée. Le syndicat des copropriétaires soutient que les répartiteurs ont été posés le 25 mai 2011 après la période de chauffe et que la période concernée est antérieure, soit de juillet 2010 à juin 2011. La cour observe qu'une telle clause prévoyant des modalités en cas de non accès aux répartiteurs de chauffage avait déjà été votée antérieurement le 17 novembre 2009 et a été remise à l'ordre du jour de l'assemblée de novembre 2010, objet du litige pour en modifier les modalités concernant la suppression des radiateurs, le principe restant le même pour les relevés des consommations et la pénalité applicable. Lors du relevé en mai 2011, un répartiteur affichait : aucune consommation et un autre n'a pas été relevé. Il n'est pas établi comme les appelants le soutiennent que les radiateurs avaient été changés, aucune facture n'est versée en ce sens. De plus, il ne s'agit pas de la suppression de radiateur comme il est prévu à la résolution n° 20 en cas de suppression des radiateurs, un forfait de 2 unités sera appliqué. En effet, la présence de deux radiateurs n'est pas contestée. En conséquence, les répartiteurs de chauffage n'avaient pas été mis pour la période de chauffe entre juillet 2010 et juin 2011 et le forfait doit s'appliquer, aucune faute de la société qui est intervenue pour les relevés n'étant caractérisée. De plus, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, elle n'est pas présente. Clause pénale. Les appelants soutiennent qu'il s'agit d'une clause pénale et que le juge, conformément, à l'article 1152 alinéa 2 du code civil peut la modérer même d'office. Il s'agit d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires le juge n'a pas le pouvoir de la remettre en cause, la demande visant à modérer la sanction doit être rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point » ; Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« en l'espèce, le tribunal constate que, bien qu'invoquant à titre principal l'illégalité de la résolution ne 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du "26" novembre 2010, désignée trois lignes plus bas dans le récapitulatif des demandes comme étant celle du '16" novembre 2010, les demandeurs ne produisent pas cette pièce aux débats pour permettre son examen par le tribunal. Or le Syndicat des Copropriétaires soutient de son côté que "si l'on reprend la résolution n° 19 votée en assemblée générale du 16 novembre 2010, on s'aperçoit très clairement qu'il ne s'agit pas d'une modification de répartition des charges [...] mais simplement d'une sanction du copropriétaire qui ne respecte pas la loi générale et la décision de la copropriété de faire installer des compteurs de thermie sur les radiateurs".1) Sur la fin de non recevoir :Le Syndicat des Copropriétaires soutient en page 2 de ses écritures que la demande tendant à l'annulation de la résolution n° 19 serait irrecevable car non engagée dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les demandeurs prétendent, quant à eux, que le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne pourrait leur être valablement opposé en l'espèce, vu la nature de la décision litigieuse, qu'ils arguent d'illégalité au regard des critères de l'article 10 de la même loi, prétendant imprescriptible leur action engagée au visa des articles 10 et 43. La fin de non recevoir évoquée par le Syndicat des Copropriétaires en page 2 de ses écritures, ne peut être cependant accueillie en cet état de la cause, sans que le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse ne soit produit aux débats, ne permettant pas au tribunal de vérifier l'objet exact du vote, 2) Sur le fond : En application de l'article 9 du Code de procédure civile, c'est au demandeur de rapporter la preuve du bien fondé de ses prétentions. En l'absence de production par les demandeurs du procès-verbal de l'assemblée générale concernée propre à rapporter une preuve contraire à l'analyse du Syndicat des Copropriétaires, le bien-fondé de leurs prétentions principales, au regard des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être admis. Sur la demande subsidiaire Les demandeurs prétendent subsidiairement que le forfait adopté lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2010 devrait être jugé inapplicable au motif que des répartiteurs se seraient trouvés sur les radiateurs de Mr X..., que l'un d'eux a été relevé et que l'absence de relevé de l'autre aurait été dû aux manquements de la compagnie CIS SCHLUMBERGER. Pourtant, de telles affirmations ne s'avèrent justifiées par aucune pièce, de sorte que la demande correspondante, dont le bien-fondé est contesté par le Syndicat des Copropriétaires, doit être rejetée. Sur la demande plus subsidiaire Au vu des explications admises par les deux parties, il convient de retenir que le forfait de répartition de charges calculé en application de la résolution litigieuse, telle que citée dans un courrier du syndic du 23 juin 2011, constitue une clause pénale, s'agissant d'une disposition tendant à sanctionner temporairement un copropriétaire qui n'a pas permis au syndic de disposer de ses relevés de compteur de thermie pour procéder à une répartition des charges de l'exercice correspondant. Certes, une clause pénale est susceptible de modération en application de l'article 1152 alinéa 2 du Code civil en cas de caractère manifestement excessif. Force est cependant de constater que les demandeurs ne justifient pas que le tribunal pourrait être saisi d'une telle demande tendant à voir modérer la pénalité résultant de l'application de la résolution litigieuse sans décision préalable de l'assemblée générale sur ce point, qu'ils pourraient contester clans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965Il conviendra donc de débouter les demandeurs de cette prétention très subsidiaire, qu'ils devront soumettre, en préalable à toute décision du tribunal sur ce point, à une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Sur la demande reconventionnelle en paiement Il n'est pas justifié par les demandeurs que la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2.542,19 € aurait procédé de l'application erronée de la résolution n° 19 en litige, alors que le Syndicat des Copropriétaires défendeur produit un décompte précisant le détail de cette somme à l'encontre duquel aucune preuve matérielle contraire n'est rapportée. Aussi, il conviendra, en cet état de la cause, et sous réserve d'une nouvelle décision d'assemblée générale sur une éventuelle demande de modération des effets de la résolution litigieuse si elle en était saisie, de condamner les demandeurs au paiement de la somme de 2.542,19 telle que réclamée par le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic en exercice » ; Alors que, d'une part, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en estimant, néanmoins, en l'espèce, que la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010 ne modifiait pas la répartition des charges initiales mais instaurait seulement une sanction pour le copropriétaire qui ne laisse pas l'accès à ses répartiteurs, sans avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette sanction était provisoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, d'autre part, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en considérant, cependant en l'espèce, que la résolution la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2010 ne modifiait pas la répartition des charges initiales, mais instaurait seulement une sanction pour le copropriétaire qui ne laisse pas l'accès à ses répartiteurs, sans avoir recherché, comme elle y était invitée, si le forfait de 20 unités par radiateurs correspondait à la consommation raisonnablement estimée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que enfin, le juge peut même d'office modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'en retenant que la résolution n°19 du 16 novembre 2010 constituait une décision de l'assemblée générale des copropriétaires que le juge n'a pas le pouvoir de remettre en cause, de sorte que la demande visant à modérer la sanction doit être rejetée, tout en constatant que cette résolution contient une sanction, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1152 du Code civil.
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