LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1715 du code civil ; Attendu que, si l'exécution d'un bail fait sans écrit peut être prouvée par témoins ou présomptions, elle ne saurait résulter de la simple occupation des lieux, dès lors qu'elle suppose, de la part de celui qui s'en prévaut, aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 23 janvier 2014), que la société Affine R.E est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Stocktrans Europe ; que, la locataire ayant été placée en redressement judiciaire, son fonds de commerce a été cédé à la société Solutions transports industriels et logistique internationale (la société STIL), le jugement et l'acte de cession stipulant que le contrat de bail n'était pas transféré et que la cessionnaire "fera son affaire du maintien dans les lieux le temps nécessaire à son déménagement, en assumant toutes les charges y afférentes" ; que la société Affine R.E a assigné la société STIL en paiement d'une somme égale au montant du loyer antérieur jusqu'à la restitution des lieux ; Attendu que, pour dire que les parties étaient liées par un bail verbal, l'arrêt retient que la société STIL a exploité son activité commerciale dans les lieux pendant quelques mois avec l'accord du bailleur et en vertu du jugement du tribunal de commerce autorisant la cession ; Qu'en statuant ainsi, sans constater le versement d'un loyer par la société STIL, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne la société Affine R.E aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Affine R.E et la condamne à payer à la société Solutions transports industriels et logistique internationale la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Solutions transports industriels et logistique internationale PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE était titulaire d'un bail verbal dérogatoire au statut des baux commerciaux sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé à LEERS, 1 rue de la Plaine, depuis le 11 décembre 2009, dit que le loyer est dû par la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE jusqu'à la date du 28 mai 2010 et condamné la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE à payer à la Société AFFINE la somme de 228 739,78 € au titre des loyers et charges dus pour la période du 11 décembre 2009 au 28 mai 2010, avec intérêts au taux légal sur la somme de 204 231,95 e à compter du avril 2010 et à compter du 27 octobre 2011 pour le surplus ; AUX MOTIFS QUE si le jugement du tribunal de commerce se contente d'exclure le transfert du bail au profit de la société STIL INTERNATIONALE, il ne saurait en être déduit que celle-ci était occupante sans droit ni titre ; que par ailleurs, l'expression selon laquelle elle reconnaissait assumer « toutes les charges » afférentes à son maintien dans les lieux, le temps nécessaire à son déménagement, ne saurait s'entendre des seules charges locatives ; que pour autant, les termes du jugement de cession ne sont pas suffisamment précis pour valoir aveu judiciaire au sens de l'article 1355 d'une convention d'occupation précaire moyennant un loyer identique à celui réglé par la société STOCKTRANS EUROPE ; qu'il résulte des dires des parties et de leurs échanges de courriers, comme du jugement du tribunal de commerce, qu'elles avaient convenu que la société PPI puisse occuper les lieux à compter de la reprise e l'activité ; que l'occupation des lieux a d'ailleurs été effective ainsi qu'en témoignent les procès-verbaux établis par huissier de justice ; que la durée précise de cette occupation diffère selon elles, et serait de 6 mois selon l'intimée, mais seulement pour le temps nécessaire à son déménagement selon l'appelante ; que la société AFFINE ne peut se prévaloir d'une occupation précaire ; qu'en soutenant elle-même que la société PPI disposait de la jouissance des lieux pour une période de 6 mois, elle admet que l'occupation ne souffrait d'aucune précarité ; qu'en effet, la particularité de la convention d'occupation précaire est d'être révocable à tout moment à la demande du bailleur, ce qu'aucune des parties n'invoque en l'espèce ; que la qualification du bail verbal dérogatoire au statut des baux commerciaux trouve à s'appliquer en l'espèce eu égard au commencement d'exécution, la société PPI ayant exploité son activité commerciale dans les lieux pendant quelques mois avec l'accord du bailleur et en vertu du jugement du tribunal de commerce ; que ce commencement d'exécution résulte des différents procès-verbaux dressés par huissiers de justice et de la mention de l'établissement de LEERS au répertoire SIRENE de la société PPI ; que les termes du jugement de cession ainsi que l'analyse des échanges de courriers entre les parties, faute de preuve de contestation de l'offre formulée par la société AFFINE relativement à une occupation aux conditions du bail la liant à la société STOCKTRANS EUROPE, permettent d'établir que les parties se sont entendues sur un loyer identique à celui fixé par le bail résilié, dans le cadre d'un bail verbal dérogatoire ; qu'en effet, c'est à juste titre que la société AFFINE fait valoir qu'elle n'avait ni obligation ni intérêt à accepter le maintien dans les lieux du cessionnaire à des conditions plus favorables que celles mises à la charge du cédant, alors que la brève durée de l'occupation était demandée par le cessionnaire et non imposée par le bailleur ; 1/ ALORS QU'en relevant d'office l'existence d'un bail verbal, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2/ ALORS QU'en statuant de la sorte, sans provoquer les explications des parties sur l'existence d'un bail verbal, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 3/ ALORS QU'en toute hypothèse, en relevant un commencement d'exécution d'un bail verbal du seul fait d'une exploitation d'une activité commerciale dans les lieux litigieux par la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE, sans constater l'accomplissement par cette dernière des obligations découlant du prétendu bail quant au paiement d'un loyer, la Cour d'appel, qui relève bien au contraire qu'il n'est pas justifié du paiement d'un loyer ou d'une redevance par celle-ci, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134 et 1715 du Code civil ; 4/ ALORS QU'au surplus, le silence ne vaut pas à lui seul acceptation ; qu'en déduisant l'existence prétendue d'un accord des parties sur un loyer identique à celui fixé par le bail résilié, de l'absence de contestation de l'offre formulée par la société AFFINE relativement à une occupation aux conditions du bail la liant à la société STOCKTRANS EUROPE, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; 5/ALORS QUE le jugement rendu le 11 décembre 2009 par le Tribunal de commerce de ROUBAIX-TOURCOING prend acte « que le cessionnaire ne souhaite le transfert d'aucun contrat relevant des dispositions de l'article L. 642-7 du Code de commerce, et notamment du contrat de bail » et que le cessionnaire déclare « faire son affaire du maintien dans les lieux, le temps nécessaire à son déménagement, en assumant toutes les charges y afférentes, et sans recours contre la procédure collective ni les mandataires de justice », mais ne comporte aucun accord du cessionnaire quant à une occupation des locaux aux conditions du bail liant la société AFFINE à la société STOCKTRANS EUROPE ; qu'en affirmant qu'un tel accord résulterait des termes de ce jugement, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 6/ ALORS QU'en affirmant que la preuve d'un accord de la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE sur le montant du loyer résulterait de ce que la Société AFFINE fait valoir qu'elle n'avait ni obligation ni intérêt à accepter le maintien dans les lieux du cessionnaire à des conditions plus favorables que celles mises à la charge du cédant, alors que la brève durée de l'occupation était demandée par le cessionnaire et non imposée par le bailleur, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 7/ ALORS QUE nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'à supposer ce dernier motif opérant, cela reviendrait pour la Cour d'appel à admettre que la Société AFFINE est en mesure de se constituer une preuve de l'accord prétendu de la société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE sur le montant du loyer par ses seules affirmations, en violation de l'article 1315 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE était titulaire d'un bail verbal dérogatoire au statut des baux commerciaux sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé à LEERS, 1 rue de la Plaine, depuis le 11 décembre 2009, dit que le loyer est dû par la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE jusqu'à la date du 28 mai 2010 et condamné la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE à payer à la Société AFFINE la somme de 228 739,78 € au titre des loyers et charges dus pour la période du 11 décembre 2009 au 28 mai 2010, avec intérêts au taux légal sur la somme de 204 231,95 e à compter du avril 2010 et à compter du 27 octobre 2011 pour le surplus ; AUX MOTIFS QUE par procès-verbal de constat du 1er avril 2010, Maître X... a constaté que les locaux étaient toujours occupés par la Société PPI ; que le courriel du 5 mai 2010 fait certes état de l'intention de la Société PPI de restituer les clés, sans que pour autant cette restitution ait eu lieu avant le 28 mai 2010, date du procès-verbal établi par Maître Y... ; que le procès-verbal de constat de Maître Z..., du 6 avril 2010, ne porte que sur l'état des bâtiments et ne précise nullement qu'ils sont vides de toute occupation ni même que la Société PPI aurait cessé toute activité dans les locaux ; qu'il importe peu, pour apprécier la date de libération des lieux, qu'elle ait fermé cet établissement selon le répertoire SIRENE dès le 31 mars 2010 ; qu'aucune des pièces versées aux débats ne démontre que le bailleur aurait retardé de mauvaise foi ou fait obstacle d'une façon ou d'une autre à la restitution des clés ; que la libération des lieux loués ne résulte que de la remise effective des lieux ; qu'il convient donc de dire que le loyer est dû jusqu'au 28 mai 2010 ; 1/ ALORS QUE dès lors qu'elle a considéré qu'un bail verbal aurait été conclu entre les parties, la Cour d'appel ne pouvait astreindre la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE au paiement d'un loyer que pendant la durée contractuelle de ce bail verbal ; qu'en se déterminant au regard de la « libération des lieux loués », elle a en conséquence violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1714 du même code ; 2/ ALORS QU'en toute hypothèse, la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 7), que l'huissier de justice, Maître Z..., qui avait dressé un procès-verbal de constat le 6 avril 2010 sur l'état du bâtiment, avait attesté par courrier du 2 novembre 2012 que cette dernière société, lorsqu'il était intervenu, avait quitté les lieux litigieux ; qu'en se bornant à affirmer que le procès-verbal de Maître Z... ne précisait pas que les bâtiments étaient vides de toute occupation ni même que la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE aurait cessé toute activité dans les locaux, sans rechercher si la lettre de Maître Z... du 2 novembre 2012 n'établissait pas que cette dernière, au avril 2010, avait quitté les locaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du Code civil ; 3/ALORS QU'en réponse au courriel du 5 mai 2010 par lequel la Société SOLUTIONS TRANSPORTS INDUSTTRIELS ET LOGISTIQUE INTERNATIONALE indiquait à Monsieur A... que les clefs du site étaient à disposition depuis le 1er avril 2010, celui-ci répondait par courriel du même jour qu'il n'aurait pas autorité pour récupérer les clefs du bâtiment ; que la Société AFFINE, en réponse à ce même courriel du 5 mai 2010, dont elle reconnaît qu'il avait été adressé à son mandataire, répondait par lettre datée du 11 mai 2010 indiquant que ce ne serait possible que le 21 mai 2010 ; qu'en affirmant dès lors que la restitution avait eu lieu le 28 mai 2010 et qu'aucune des pièces versées aux débats ne démontrait que le bailleur aurait retardé de mauvaise foi ou fait obstacle à la restitution des clefs, sans rechercher si les éléments susvisés n'établissait pas qu'un retard de restitution des clefs était imputable à la Société AFFINE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1315 du Code civil.
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