LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 480 du code de procédure civile ; Attendu que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 septembre 2014), que, par acte notarié du 21 octobre 1993, M. et Mme X... ont consenti à M. et Mme Y... un bail rural de dix-huit ans portant sur un ensemble de terres ; que, par jugement du 16 août 2010, le tribunal paritaire a autorisé la cession du bail à M. Philippe Y..., fils des preneurs, en subordonnant ses effets à l'obtention par celui-ci d'un autorisation définitive d'exploiter ; qu'à la demande des bailleurs, l'arrêté préfectoral autorisant l'exploitation a été annulé par la cour administrative d'appel dont l'arrêt a fait l'objet d'un pourvoi formé par le cessionnaire ; que, par acte du 26 mars 2010, M. et Mme X... ont donné congé aux preneurs pour cause d'âge de la retraite ; que M. et Mme Y... ont saisi le tribunal paritaire en annulation ; Attendu que, pour valider le congé et ordonner l'expulsion des preneurs, l'arrêt retient qu'à la date de cet acte M. et Mme Y... avaient atteint l'âge de la retraite, que le jugement du 16 août 2010 n'autorisait la cession qu'à la condition que M. Philippe Y... devienne titulaire d'une autorisation définitive d'exploiter et que cette condition n'a pas été réalisée en raison de la saisine par le bailleur des juridictions administratives et de l'annulation par celles-ci de l'arrêté préfectoral autorisant l'exploitation ; Qu'en statuant ainsi, alors que, le tribunal paritaire ayant, par jugement ayant acquis force de chose jugée, précédemment autorisé la cession et dit qu'elle ne deviendrait effective qu'à la date à laquelle M. Philippe Y... deviendrait titulaire d'une autorisation définitive d'exploiter et, le cessionnaire ayant formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt qui avait annulé l'arrêté l'autorisant à exploiter, une incertitude subsistait seulement sur la prise d'effet de la cession dont l'autorisation était déjà acquise en son principe, la cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée le 16 août 2010 et violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté M. et Mme Y... de leur demande tendant à voir déclarer nul le congé délivré par M. et Mme X... le 26 mars 2010 et d'avoir ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, des parcelles visées au bail du 21 octobre 1993, avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le bailleur, dans un délai de trois mois à compter de la signification de sa décision, enfin de les avoir condamnés à payer à M. et Mme X... une indemnité annuelle d'occupation équivalente au fermage fixé par le bail du 21 octobre 1993, AUX MOTIFS QUE, « sur la demande de sursis à statuer, les époux Y... font grief au jugement de rejeter leur demande de sursis à statuer alors que le sursis devait être prononcé dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et que le tribunal ne pouvait pas dissocier comme il l'a fait l'expulsion des époux Y... de l'exploitation des terres par M. Philippe Y... ; alors que les deux instances sont liées puisque le bailleur ne peut prendre le risque de consentir un bail d'une durée, par définition de neuf ans, si le Conseil d'Etat annule le jugement du tribunal administratif d'AMIENS du 29 mai 2012 et l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 3 octobre 2013 puisque, dans cette hypothèse, M. Philippe Y... serait en droit de rentrer immédiatement dans les lieux en vertu du jugement définitif du tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES du 16 août 2000 qui a autorisé la cession ; que la preuve qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du Conseil d'Etat est dès lors caractérisée ; Que, selon les dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine ; que l'appréciation de l'opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond, hors le cas, où cette mesure est prévue par la loi ; Que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES du 16 août 2010 a accordé la cession du bail à M. Philippe Y... à condition qu'il justifie être bénéficiaire d'une autorisation d'exploiter à caractère définitif ; qu'il a failli à cette exigence dès lors que, par décision du 3 octobre 2013, la cour administrative d'appel de DOUAI lui a refusé l'autorisation d'exploiter les terres appartenant à aux époux X..., confirmant de ce chef le jugement du tribunal administratif d'AMIENS ; que le recours en cassation introduit devant le Conseil d'Etat n'étant pas suspensif, il revient au seul bailleur, compte tenu de ces circonstances, de mesurer le risque de consentir un bail sur les terres litigieuses dont il a aujourd'hui la libre jouissance ; que les époux Y... ont libéré les terres litigieuses en novembre 2013 ; qu'il n'apparaît pas opportun, au stade de la procédure, de surseoir à statuer jusqu'à la décision du Conseil d'Etat sur le pourvoi formé contre l'arrêt du 3 octobre 2013 rendu par la cour administrative d'appel de DOUAI ; que le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer sera dès lors confirmé ; Que, sur la validité du congé, les époux Y... font grief au jugement de les débouter de leur demande en annulation du congé en raison de l'âge qui leur a été délivré alors qu'ils sont toujours exploitants ; alors que l'autorisation de céder le bail ayant été octroyée, cette autorisation rétroagit au jour où elle a été demandée au bailleur ; alors qu'une décision validant un congé fondé sur l'âge du preneur n'a pas autorité de chose jugée à l'égard de la demande en autorisation de cession de bail formée ultérieurement par le preneur ; qu'il n'est pas contesté que l'autorisation de cession a été donnée aux termes du jugement du 16 août 2010 qui revêt un caractère définitif ; que l'autorisation ayant été donnée antérieurement au retrait de rôle prononcé par le premier juge le 22 octobre 2010 dans " l'attente d'une décision administrative concernant l'autorisation d'exploiter ", ce retrait du rôle a pour conséquence de différer la décision à intervenir sur la contestation du congé et donc de suspendre le cours de l'instance ; que l'action en contestation de congé proroge le bail jusqu'à la décision qui tranche le litige ; que c'est donc par erreur que les premiers juges ont retenu que les époux Y... avaient la qualité d'occupants sans droit ni titre ; alors que le bailleur a accepté la cession de bail au profit de M. Philippe Y... puisqu'il n'a pas interjeté appel du jugement du 16 août 2010 accordant aux preneurs l'autorisation de céder le bail ; qu'en sollicitant parallèlement la validation du congé en raison de l'âge, le bailleur a démontré que son attitude était incohérente ; Que, conformément aux dispositions de l'article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur retrouve la libre disposition de ses parcelles lorsque le ou les preneurs ont " atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles " ; qu'il est patent qu'à la date d'effet du congé litigieux, M. et Mme Y... avaient atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles puisqu'à cette date, soit le 30 septembre 2011, les intéressés, nés respectivement le 1er décembre 1944 et le 6 avril 1942, avaient respectivement 67 ans et 68 ans peu important à cet égard qu'ils continuent à exploiter des terres agricoles ; Que le jugement du 16 août 2010 n'autorisait la cession qu'à la condition que " M. Philippe Y... (devienne) titulaire d'une autorisation définitive d'exploiter " ; que la condition exigée par le jugement n'a pas été réalisée, l'autorisation définitive d'exploiter ne lui ayant pas été accordée ; que la cession n'est donc jamais devenue " effective " au sens de ce jugement, en sorte que cette décision ne pouvait avoir autorité de la chose jugée et priver les bailleurs de leur droit de donner congé à leurs preneurs en raison de leur âge ; Considérant que la saisine des juridictions administratives par les époux X..., bailleurs, pour obtenir l'annulation de l'arrêté préfectoral accordant à M. Philippe Y... l'autorisation d'exploiter les parcelles des époux X... suffit à démontrer qu'ils n'ont pas renoncé à retrouver la libre disposition de leurs terres agricoles et que leur comportement n'était pas incohérent ; Qu'il découle de ce qui précède que le congé donné en raison de l'âge est validé ; que le jugement sera confirmé de ce chef » (arrêt, p. 4 à 7), ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, « sur la demande de sursis à statuer, l'article 372 du Code de procédure civile dispose que le sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine ; Qu'il s'en déduit que la décision de surseoir à statuer est d'appréciation discrétionnaire par le juge, hors le cas où le sursis est de droit. Dans le cas du sursis dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, le juge ne peut ordonner le sursis que si la procédure à venir a une conséquence sur l'affaire en cours ; Qu'en l'espèce, il est demandé au Tribunal de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision de la Cour administrative d'appel de DOUAI, relative à l'autorisation d'exploitation les parcelles litigieuses par le fils des demandeurs ; que cette décision déterminera si la cession de bail au profit de Philippe Y..., ordonnée par décision définitive du 16 août 2010, est effective ; Que la décision à intervenir du Tribunal paritaire des baux ruraux porte sur la validité d'un congé donné et l'expulsion des époux Y... des parcelles litigieuses ; Que la décision de la juridiction administrative, si elle permettra éventuellement l'exploitation des terres en cause par Monsieur Philippe Y..., est sans incidence sur l'expulsion de ses parents, Madame Nelly B...et Monsieur Pierre Y... ; Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la Cour administrative de DOUAI ; Que sur la validité du congé au fond, l'article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L 732-39 du même code, dispose que le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail si le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse et si la superficie des exploitations mises en valeur est supérieure à une surface définie par le schéma directeur départemental des structures agricoles, surface qui ne peut en aucun cas excéder le cinquième de la surface minimale d'installation ; Que l'article L 732-18 du code rural et de la pêche maritime prévoit qu'une pension de retraite est servie aux assurés ayant atteint un âge déterminé ; que l'article R 732-39 du même code fixe cet âge à 60 ans ; Qu'en l'espèce, à la date d'expiration du bail le 30 septembre 2011, Monsieur Pierre Y... est âgé de 66 ans et Madame Nelly B...est âgée de 69 ans ; qu'ils ont donc tous deux atteint l'âge légal de la retraite, et ont confirmé à l'audience être retraités depuis l'année 2006 ; Que la surface minimale d'installation (SMI) fixée par arrêté du 3 août 2011 du Préfet d'Eure-et-Loir est de 33 ha ; Que la surface exploitée par les époux Y..., de 23 ha 51 a 62 ca, est supérieure au cinquième de la SMI ; Que les conditions de fond permettant au défendeur de refuser le renouvellement du congé en raison de l'âge des preneurs sont ainsi réunies ; Qu'il y a lieu en conséquence de valider le congé donné et de constater que le bail est arrivé à terme le 30 septembre 2011 ; Que, sur l'influence de l'autorisation de cession du bail, l'article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime permet au preneur à bail rural de demander au Tribunal paritaire des baux ruraux l'autorisation de céder le bail à des personnes déterminées par la loi ; Que ce texte ne donne pas pouvoir au juge de prononcer la cession d'un bail, cet acte juridique n'étant formé qu'au moment où le cédant et le cessionnaire y consentent ; qu'aucun texte législatif ou réglementaire n'impose que le bail soit prorogé au-delà de son terme dans l'attente d'une éventuelle cession par le preneur ; Que de plus, la cession, même ne produit d'effet qu'après que le cessionnaire ait obtenu les autorisations administratives nécessaires, et n'est opposable au bailleur que lorsqu'elle lui a été signifiée, conformément à l'article 1690 du Code civil ; Qu'en l'espèce, s'ils ne discutent pas les conditions de fond de délivrance du congé, les demandeurs arguent que l'autorisation de cession faite à leur fils rend inefficace le congé donné et s'oppose à leur expulsion ; Que la décision du Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARTRES du 16 août 2010 se borne à autoriser la dite cession ; Que le jugement du 16 août 2010 ne donne donc pas en soi qualité de cessionnaire à Monsieur Philippe Y..., qualité qui ne peut résulter que de l'acte juridique de cession lui-même ; Qu'en conséquence, Monsieur Philippe Y... n'a pas qualité de preneur au bail consenti à ses parents par les époux X... la cession n'étant pas intervenue ; Que ces derniers étant toujours preneurs, le bailleur peut valablement leur avoir délivré congé pour les causes prévues par la loi, et notamment en raison de leur âge, sans que l'autorisation de cession ait une quelconque influence sur le refus de renouvellement du bail ; Que Monsieur Philippe Y... n'étant pas preneur à bail, il n'a aucun titre lui permettant d'autoriser ses parents à exploiter les lieux après le terme de la convention ; Que la validation du congé peut donc entraîner l'expulsion des époux Y... ; Que, sur les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, depuis le 30 septembre 2011, les époux Y... occupent sans droit ni titre les parcelles en cause, il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande d'expulsion formée par les bailleurs ; Cette occupation cause nécessairement un préjudice aux époux X..., préjudice qui doit être réparé ; Que les époux X... estiment leur préjudice annuel à un montant équivalent à trois fois le montant du fermage, estimant que le dommage causé ne saurait se limiter au montant du fermage, mais devrait correspondre à une évaluation de la marge financière tirée de l'exploitation du bien ; Que, néanmoins, il ne ressort ni des pièces produites, ni des déclarations des défendeurs à l'audience, qu'ils envisagent d'exploiter eux-mêmes les parcelles litigieuses ; Qu'ainsi, le montant de l'indemnité d'occupation sera limité au fermage qui aurait été perçu en vertu du bail consenti le 21 octobre 1993, soit deux cent cinquante-neuf quintaux et vingt kilogrammes de blé au prix fixé annuellement par les dispositions légales et réglementaires en vigueur » (jugement, p. 4 à 6), ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque les juges du fond autorisent la cession d'un bail rural à la condition que le bénéficiaire de la cession devienne titulaire d'une autorisation définitive d'exploiter, la cession ne devient effective que lorsque les voies de recours à l'encontre de cette autorisation ont été épuisées ; qu'en considérant, pour valider le congé litigieux, que la condition d'une autorisation d'exploiter définitive, exigée par le jugement du 16 août 2010 du tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres pour rendre effective la cession du bail qu'il avait autorisée au profit de M. Philippe Y..., n'avait pas été réalisée, quand un pourvoi en cassation avait pourtant été formé par ce dernier à l'encontre de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai qui avait confirmé l'annulation, prononcée par le tribunal administratif d'Amiens, de l'autorisation d'exploiter qui lui avait été délivrée par le préfet de l'Oise, ce dont il résultait que son annulation n'était pas définitive et que le recours formé à son encontre pouvait encore être rejeté, la cour d'appel a violé l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L 411-64 du même code ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ; que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres du 16 août 2010 a autorité de chose jugée en ce qu'il a, dans son dispositif, d'une part autorisé la cession du bail litigieux au profit de M. Philippe Y... et, d'autre part, dit que cette cession ne deviendra effective qu'à la date à laquelle ce dernier deviendra titulaire d'une autorisation définitive d'exploiter ; qu'en considérant à tort que « la condition exigée par le jugement n'a pas été réalisée » (arrêt, p. 6), pour en déduire que la cession n'était pas effective au sens de ce jugement et que « cette décision ne pouvait avoir autorité de la chose jugée et priver les bailleurs de leur droit de donner congé à leurs preneurs en raison de leur âge » (arrêt p. 6), quand le pourvoi en cassation formée par le cessionnaire à l'encontre de l'arrêt de la cour administrative d'appel avait pour conséquence de ne pas rendre définitive l'annulation de l'autorisation d'exploiter, la cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée attachée au jugement définitif du 16 août 2010, et violé ce faisant les articles 1351 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile.
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