LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu leur connexité, joint les pourvois n° Y 15-18. 067 et F 15-21. 455 ; Donne acte à M. Z...de ce qu'il se désiste de son pourvoi n° Y 15-18. 067 en ce qu'il est dirigé contre M. X...et la société Groupama d'Oc ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 février 2015), que, démarchés par la société Aurore développement (l'intermédiaire), M. et Mme Y...(les acquéreurs) ont conclu avec la société Groupe Richard (le promoteur) un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque ; que l'acte authentique de vente dudit bien a été dressé, le 27 août 2007, par M. Z...(le notaire) ; que, pour financer cette acquisition, les acquéreurs ont contracté un emprunt, avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux, auprès de la Société générale (la banque) ; que le bien immobilier n'ayant pas été livré et le promoteur ayant été placé en liquidation judiciaire, les acquéreurs ont déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire et agi en résolution de la vente et du prêt bancaire accessoire, et en responsabilité et indemnisation ; Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 : Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt, réformant le jugement entrepris sur les condamnations à réparation du préjudice des acquéreurs et statuant à nouveau, de dire qu'il sera tenu in solidum avec le promoteur et l'intermédiaire dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux acquéreurs s'élevant à 114 053, 31 euros et de le condamner in solidum avec l'intermédiaire à payer aux acquéreurs la somme de 114 053, 31 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge, alors, selon le moyen : 1°/ que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque ; qu'en reprochant néanmoins au notaire de ne pas avoir informé les acquéreurs de ce « que l'opération n'est pas protégée par une garantie plus efficace », faisant implicitement peser sur le notaire l'obligation d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ; 2°/ qu'est seul réparable le préjudice causé par le fait générateur de responsabilité retenu ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les acquéreurs des sommes versées au titre de la vente en l'état futur d'achèvement résolue, après avoir relevé qu'il ne prouvait pas avoir été en possession d'attestations établissant que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions de la garantie n'étaient pas réalisées, de sorte que le lien de causalité n'était pas établi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°/ que la liquidation judiciaire d'un débiteur ne fait pas obstacle au paiement de ses dettes, une telle procédure ayant précisément pour objet de réaliser son actif afin d'apurer son passif ; qu'en déduisant l'impossibilité d'obtenir le paiement de leur créance de restitution à laquelle seraient confrontés les acquéreurs de la seule ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de leur débiteur, sans établir que celle-ci ne pourrait conduire à la distribution, la cour d'appel a violé les articles L. 640-1 et L. 643-1 du code de commerce ; Mais attendu, d'abord, qu'après avoir constaté que le notaire ne s'était pas assuré par une vérification documentaire de l'existence de la garantie intrinsèque, à défaut pour lui d'être en possession des pièces exigées par l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, loin de lui avoir imposé une obligation d'information sur les insuffisances théoriques de la garantie consentie, en a exactement déduit qu'il avait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente ; qu'ensuite, elle a pu, en conséquence, condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, sans avoir à rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, ne lui était pas demandée et que ses propres constatations rendaient inopérante ; qu'enfin, il résulte des écritures d'appel que le notaire n'a pas contesté l'affirmation des acquéreurs selon laquelle la liquidation judiciaire du promoteur était impécunieuse, dès lors que celui-ci avait laissé un passif considérable pour avoir démarré un nombre important de programmes immobiliers sans les avoir achevés ; D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa troisième branche comme étant nouveau et mélangé de fait, n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le second moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 : Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il sera tenu de garantir et relever l'intermédiaire des condamnations prononcées à son encontre à concurrence de 70 %, alors, selon le moyen, que la responsabilité du notaire suppose que soit rapportée la preuve du lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué par la victime ; qu'en condamnant le notaire à relever et garantir l'intermédiaire de sa condamnation à payer aux acquéreurs une somme correspondant aux versements qu'ils avaient réalisés indument à la suite des appels de fonds établis par le promoteur, soumis à leur signature par l'intermédiaire et avalisés par la banque, en méconnaissance des obligations de vérification de l'état d'avancement des travaux qui pesaient sur ces deux dernières sociétés et des termes de l'acte authentique qui stipulait que les appels de fonds devaient être établis par le notaire, quand le comportement fautif imputé au notaire n'était nullement à l'origine de la méconnaissance par ces sociétés de ces obligations spécifiques qui étaient précisément destinées à prémunir les acquéreurs contre des versements ne correspondant pas à l'état d'avancement réel des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que ne présentaient pas la même gravité les fautes commises par le notaire qui avait manqué à son devoir de conseil envers des acquéreurs profanes sans les éclairer utilement sur les risques importants attachés à la garantie intrinsèque, par l'intermédiaire qui avait fautivement fait signer par les acquéreurs des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'avaient pas été réalisés, et par la banque qui avait libéré les fonds sans vérifier leur caractère exigible, la cour d'appel a caractérisé le lien de causalité entre les fautes respectives de ces parties et le préjudice des acquéreurs, et a souverainement estimé qu'en sa qualité de professionnel normalement averti, intervenu le dernier dans l'établissement de l'acte de vente, le notaire devait être déclaré principalement responsable du préjudice ; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi n° F 15-21. 455 : Attendu que l'intermédiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs les sommes de 114 053, 31 et de 17 199, 39 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, alors, selon le moyen : 1°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés à une période où les travaux correspondants n'étaient pas réalisés et qu'elle ne peut pas se retrancher derrière la responsabilité de la banque ni de celle du promoteur qui gérait le calendrier des appels de fonds, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le fait que c'est le promoteur, et non l'intermédiaire, qui a émis les appels de fonds non datés et qui les a encaissés, sans respecter le calendrier des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ; 2°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, sans répondre au moyen péremptoire de celle-ci selon lequel les clients n'étaient pas contraints de signer un appel de fonds non daté, puisqu'ils avaient la possibilité de les conserver et gérer eux-mêmes l'envoi de chaque appel de fonds signé à la banque après réception de l'attestation d'achèvement de la phase de travaux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'après avoir constaté qu'il agissait en qualité de mandataire du promoteur, la cour d'appel a retenu que l'intermédiaire avait commis une faute en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'étaient pas réalisés, les privant ainsi de la protection dont ils disposaient à l'égard du promoteur, sans qu'il puisse s'exonérer de sa responsabilité en considération des autres fautes ayant concouru à la production du dommage ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne M. Z...et la société Aurore développement aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z...et la société Aurore développement à payer, chacun, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...et rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° Y 15-18. 067 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, réformant le jugement entrepris sur les condamnations à réparation du préjudice des époux Y...et statuant à nouveau, dit que M. Z...serait tenu in solidum avec la société Groupe Richard et la société Aurore Développement dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux époux Y...s'élevant à 114. 053, 31 euros et condamné in solidum M. Thierry Z...et la société Aurore Développement à payer aux époux Y...la somme de 114. 053, 31 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la responsabilité du notaire, l'acte de vente dressé par M. Z...stipule au paragraphe " Garanties dues par le vendeur " que ce dernier fournit à l'acquéreur la garantie " intrinsèque " résultant des conditions propres de l'opération prévue à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ce texte ainsi que celui de l'article R. 261-20 pris pour son application étant reproduits intégralement ; qu'après avoir rappelé la détermination chiffrée de la garantie, le notaire a mentionné, en application desdits articles, que la garantie d'achèvement intrinsèque était établie et que l'acquéreur reconnaissait être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie ; que pour que soit établie la garantie intrinsèque, l'article R 261-18 b du code de la construction et de l'habitation exige la réunion de plusieurs conditions, en l'espèce que les fondations soient achevées et que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans le programme soit assuré à concurrence de 75 % du prix prévu ; qu'or si l'acte de vente mentionne au paragraphe " Achèvement des fondations et état d'avancement des travaux " que les fondations du bâtiment dans lequel sont situés les biens et droits immobiliers acquis par les époux Y...sont achevés à la date du 4 décembre 2006 ainsi qu'il résulte d'une attestation du maître d'oeuvre, ladite attestation n'est pas annexée à l'acte. Aucun élément ne permet donc d'affirmer que l'achèvement des fondations a été constaté par M. Z..., alors pourtant que ce dernier, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, aurait dû procéder lui-même aux vérifications nécessaires ; qu'il en va de même du financement de l'immeuble ; qu'en effet, si M. Z..., nouveau notaire de l'opération immobilière, a indiqué qu'aux termes d'une attestation établie le 20 décembre 2006 par son prédécesseur Maître A..., notaire à Villerupt, il a été constaté la réalisation à titre définitif de diverses ventes dans l'opération immobilière dont s'agit représentant un financement de 1. 769. 640 € supérieur au montant minimum exigé de 1. 751. 616 € (75 %), ladite attestation n'est pas davantage annexée à l'acte ; que M. Z...ne peut valablement se retrancher derrière le fait qu'il ne disposait pas des pièces indispensables pour effectuer la vérification nécessaire, dès lors qu'il ne peut ignorer les dispositions de l'article R 261-20 du code de la construction et de l'habitation qu'il a lui-même insérées à son acte précisant, entre autres, qu'en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, une attestation est délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, attestation qu'il n'a manifestement pas sollicitée de la banque ; que la cour relève en outre qu'il n'est pas davantage établi par une quelconque mention à l'acte que le notaire instrumentaire, qui n'a jamais eu aucun contact, même épistolaire avec les acquéreurs, aurait présenté lesdites attestations à leur représentant ; qu'il est donc particulièrement malvenu à prétendre s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'avait pas à effectuer lui-même des vérifications en invoquant des jurisprudences inapplicables au cas d'espèce ; que de ce premier chef, M. Z...a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle ; qu'il a également commis une seconde faute par violation de son obligation de conseil absolu à l'égard des acquéreurs qui, contrairement à ce qu'il allègue, ne lui reprochent nullement de ne pas s'être substitué à la société Groupe Richard dans le choix de la garantie d'achèvement, qui n'appartient qu'au seul vendeur, ni ne soulèvent une quelconque illégalité de la garantie intrinsèque nonobstant sa moindre sécurisation, mais de ne pas les avoir informés des risques présentés par la garantie intrinsèque ; qu'ainsi que l'a à juste titre relevé le tribunal, si les textes légaux sont bien mentionnés à l'acte de vente, le notaire ne peut se contenter de ces mentions mais doit, en vertu de son devoir de conseil, éclairer utilement les acquéreurs afin de les mettre en mesure d'apprécier leurs engagements en présence d'une garantie intrinsèque dont le notaire ne peut prétendre ignorer qu'elle présente des risques importants et alors qu'il s'adresse à des acquéreurs profanes en matière d'investissement immobilier, de manière à ce qu'informés que l'opération n'est pas protégée par une garantie plus efficace, les acquéreurs acceptent néanmoins de donner leur consentement ; qu'or comme rappelé précédemment, le notaire n'a jamais vu les époux Y...ni ne justifie leur avoir adressé un projet d'acte voire même un simple courrier explicatif afin de susciter leur réaction quant au régime des garanties et sur la portée exacte de leurs engagements, la seule mention portée à l'acte selon laquelle les " l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie " ne lui permettant pas de s'abstenir d'exercer pleinement son devoir de conseil ; que le caractère absolu du devoir de conseil du notaire ne lui permet pas de se défausser de sa responsabilité sur les autres intervenants à l'opération ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle du notaire et l'a condamné à réparer le préjudice qui en est résulté pour les époux Y...; que sur les préjudices et les réparations, outre les sommes de 131. 867, 85 € et 26. 460, 60 € déjà évoquées au titre de la résolution du contrat de vente, c'est également à bon droit que le premier juge a estimé que les époux Y...avaient subi un préjudice moral consécutif, notamment, à l'absence de perception des revenus escomptés de leur investissement et aux tracas engendrés par la procédure ; que toutefois la cour limitera à 2. 000 € le montant de la réparation due à chacun des époux ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Richard la créance des époux Y...mais le réformera sur son montant global qui sera de 162. 328, 45 € ; que les époux Y...ayant droit à la réparation intégrale de leur préjudice, M. Z...ne peut, pour en limiter l'indemnisation, la réduire par application des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts ; qu'il sera en conséquence tenu de réparer le préjudice subi par les époux Y...qui n'est pas réparé par ailleurs, in solidum avec la société Groupe Richard mais dans la limite du partage de responsabilité mis à sa charge, préjudice s'élevant à 118. 668, 46 € (131. 867, 85 € + 4. 000 €-17. 199, 39 €) qui sera ramené à 114. 053, 31 € selon demande des époux Y...de confirmation du jugement sur ce point ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur la responsabilité du notaire, à titre liminaire, il convient d'observer que Maître Thierry Z...ne produit en annexe que l'acte de vente et des éléments de jurisprudence ; qu'il ressort de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement dressé par le notaire, qu'au titre des modalités de paiement, il est constaté qu'au jour de la vente, soit le 27 août 2007, le gros oeuvre sous-sol est achevé et qu'il est en conséquence dû à cette date, 45 % du prix de vente, soit la somme de 59. 536, 05 € ; que le surplus, soit la somme de 72. 766, 65 €, est stipulée payable dans les huit jours à compter de l'envoi, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par le notaire, de l'appel de fonds, accompagné d'une attestation de l'architecte certifiant la date d'exécution des ouvrages, conformément à l'échéancier contractuel (acte de vente page 5), mandat irrévocable étant donné au notaire par les parties pour reverser les fonds sur le compte ouvert dans les livres de la DEXIA BANQUE INTERNATIONALE A LUXEMBOURG, compte dit centralisateur (acte de vente pages 12 et 24), tout paiement, fait au mépris des conventions relatives à la centralisation financière et au lieu de paiement, étant stipulé non libératoire (acte de vente page 24) ; qu'au titre de la garantie d'achèvement, il est précisé que le vendeur fournit à l'acquéreur la garantie intrinsèque résultant des conditions propres de l'opération prévue à l'article R 261-18 b du CCH et il est procédé au rappel des dispositions des articles L 261-18 et R 261-20 du même code ; qu'enfin, il est mentionné qu'en application de l'article R 261-20 du CCH, l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie ; que si la stipulation requise par l'article R 261-20 du CCH figure bien dans l'acte, pour autant, il appartient au notaire de justifier qu'il a effectivement éclairé l'acquéreur sur les conséquences du recours à une garantie intrinsèque ; qu'or en l'espèce, il échet de relever que les époux Y...étaient représentés lors de la signature de l'acte, en sorte que d'évidence, le notaire n'a pu utilement les éclairer et les mettre en mesure d'apprécier la portée de leur engagement, alors qu'en présence d'une garantie intrinsèque dont il ne pouvait ignorer les faiblesses, il doit, en des termes accessibles aux acquéreurs profanes, expliquer en quoi consiste la garantie, quelles en sont ses limites et s'assurer qu'ils sont informés que l'opération n'est pas protégée par la garantie la plus efficace, mais qu'ils acceptent néanmoins de donner leur consentement ; que Maître Thierry Z..., qui n'a jamais rencontré les acquéreurs, ne justifie pas plus les avoir éclairés antérieurement, le cas échéant lors de la notification du projet d'acte, en veillant à ce qu'ils soient spécialement informés sur la question complexe des garanties ; qu'en ne justifiant pas avoir éclairé les acquéreurs sur la portée de leur engagement, Maître Thierry Z...a manqué à son devoir de conseil de ce premier chef ; que par ailleurs, il ressort de l'acte de vente, qu'aux termes d'une attestation de Maître A..., notaire à VILLERUPT, du 20 décembre 2006, il a été constaté par Maître Thierry Z..., la réalisation à titre définitif, de diverses ventes dans l'opération immobilière, pour un montant de financement supérieur au montant minimum exigé, soit 75 % ; que toutefois, outre le fait qu'il n'est pas mentionné dans l'acte que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur la justification des garanties et ce au mépris des dispositions de l'article R 261-20 du CCH pourtant rappelées dans l'acte, Maître Thierry Z..., en qualité de nouveau notaire de l'opération et rédacteur de l'acte, devait par lui-même procéder aux vérifications nécessaires à assurer l'efficacité de l'acte qu'il a dressé et en l'espèce, vérifier la réalité de la constitution de la garantie intrinsèque, sans s'en tenir à l'attestation d'un notaire intervenu antérieurement ; qu'or en l'espèce, Maître Thierry Z...ne justifie pas avoir vérifié lui-même la réalité de la constitution de la garantie intrinsèque, à la date à laquelle il est intervenu dans l'opération ; qu'en s'abstenant de s'assurer de l'efficacité des actes rédigés par lui, Maître Thierry Z...a manqué à son devoir de conseil de ce second chef ; qu'en conséquence de ce qui précède, il convient au visa des dispositions de l'article 1382 du Code civil de retenir la responsabilité de Maître Thierry Z...envers les époux Y...et de le condamner à réparer le préjudice qu'ils ont subi ; 1°) ALORS QUE le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque ; qu'en reprochant néanmoins à M. Z...de ne pas avoir informé les acquéreurs de ce « que l'opération n'est pas protégée par une garantie plus efficace » (arrêt, p. 16, al. 1er), faisant implicitement peser sur le notaire l'obligation d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque, la Cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'est seul réparable le préjudice causé par le fait générateur de responsabilité retenu ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les époux Y...des sommes versées au titre de la vente en l'état futur d'achèvement résolue, après avoir relevé qu'il ne prouvait pas avoir été en possession d'attestations établissant que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de M. Z..., p. 12, antépén. al.), si les conditions de la garantie n'étaient pas réalisées, de sorte que le lien de causalité n'était pas établi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la liquidation judiciaire d'un débiteur ne fait pas obstacle au paiement de ses dettes, une telle procédure ayant précisément pour objet de réaliser son actif afin d'apurer son passif ; qu'en déduisant l'impossibilité d'obtenir le paiement de leur créance de restitution à laquelle seraient confrontés les époux Y...de la seule ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de leur débiteur, sans établir que celle-ci ne pourrait conduire à la distribution, la Cour d'appel a violé les articles L. 640-1 et L. 643-1 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. Thierry Z...serait tenu de garantir et relever la société Aurore Développement des condamnations prononcées à son encontre à concurrence de 70 % ; AUX MOTIFS QUE les manquements du notaire, de l'intermédiaire et de la banque ont indissociablement concouru au préjudice causé aux époux Y...; que toutefois, ainsi que le soulève à juste titre la société Aurore Développement, les fautes commises par les intervenants n'ont pas la même gravité ; qu'il convient en effet d'observer qu'en sa qualité de professionnel normalement averti et étant intervenu le dernier dans l'établissement de l'acte de vente, le notaire doit être déclaré principalement responsable du préjudice à hauteur de 70 %, la société Aurore Développement le sera à hauteur de 20 % et la Société Générale à hauteur de 10 % ; que, sur les appels en garantie, le tribunal a omis de statuer sur cette demande présentée de ce chef par la société Aurore Développement ; qu'au vu des développements précédents, il y a lieu de dire que M. Z...et la Société Générale seront tenus de la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre à la demande des époux Y..., tant en principal qu'intérêts et frais, respectivement à concurrence de 70 % et 10 % ; ALORS QUE la responsabilité du notaire suppose que soit rapportée la preuve du lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué par la victime ; qu'en condamnant M. Z...à relever et garantir la société Aurore Développement de sa condamnation à payer aux époux Y...une somme correspondant aux versements qu'ils avaient réalisés indument à la suite des appels de fonds établis par la société Groupe Richard (jugement, p. 17, antépén. al.), soumis à leur signature par la société Aurore Développement (arrêt, p. 17, al. 3) et avalisés par la Société Générale (jugement, p. 18, al. 2), en méconnaissance des obligations de vérification de l'état d'avancement des travaux qui pesaient sur ces deux dernières sociétés (jugement, p. 17, antépén. al. à p. 18, al. 3 ; p. 19, al. 7 et 8 ; arrêt, p. 16, pén. al. ; p. 17, al. 3) et des termes de l'acte authentique qui stipulait que les appels de fonds devaient être établis par le notaire (jugement, p. 17, antépén. al.), quand le comportement fautif imputé au notaire n'était nullement à l'origine de la méconnaissance par ces sociétés de ces obligations spécifiques qui étaient précisément destinées à prémunir les acquéreurs contre des versements ne correspondant pas à l'état d'avancement réel des travaux, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. Moyen produit au pourvoi n° F 15-21. 455 par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Aurore développement Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société AURORE DEVELOPPEMENT à payer aux époux Y...les sommes de 114. 053, 31 et de 17. 199, 39 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge ; Aux motifs que, d'abord, « la société Aurore Développement, dont il n'est pas établi qu'elle ait agi avec intention de nuire, a toutefois commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1382 du code civil en faisant signer aux époux Y...l'ensemble des appels de fonds non datés alors que les travaux correspondants n'étaient pas réalisés. La circonstance qu'en procédant ainsi elle ait voulu éviter aux acquéreurs des intérêts de retard en cas de déblocage tardif des fonds est inopérante dès lors que cette pratique a eu pour effet de priver les époux Y...de la possibilité de connaître l'état d'avancement des travaux et a donc concouru au dommage qui leur a été causé. Elle ne peut davantage se retrancher à cet égard derrière la responsabilité de la banque ni de celle de la société Groupe Richard qui gérait le calendrier des appels de fonds. Le jugement sera en conséquence réformé sur la nature de la responsabilité encourue par la Société Aurore Développement. Les manquements du notaire, de l'intermédiaire et de la banque ont indissociablement concouru au préjudice causé aux époux Y.... Toutefois, ainsi que le soulève à juste titre la société Aurore Développement, les fautes commises par les intervenants n'ont pas la même gravité. Il convient en effet d'observer qu'en sa qualité de professionnel normalement averti et étant intervenu le dernier dans l'établissement de l'acte de vente, le notaire doit être déclaré principalement responsable du préjudice à hauteur de 70 % la société Aurore Développement le sera à hauteur de 20 % et la Société Générale à hauteur de 10 % » ; Aux motifs que, ensuite « outre les sommes de 131. 867, 85 euros et 26. 460, 60 € déjà évoquées au titre de la résolution du contrat de vente, c'est également à bon droit que le premier juge a estimé que les époux Y...avaient subi un préjudice moral consécutif, notamment, à l'absence de perception des revenus escomptés de leur investissement et aux tracas engendrés par la procédure. Toutefois la cour limitera à 2. 000 E le montant de la réparation duc à chacun des époux. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Richard la créance des époux Y...mais le réformera sur son montant global qui sera de 162. 328, 45 €. Ainsi que l'a relevé très justement le premier juge, la Société Générale qui a manqué à ses obligations au titre de la libération des fonds sera condamnée à payer aux époux Y...le montant des sommes indûment versées à la société Groupe Richard après la réalisation du lot " menuiseries extérieures " (le 15 octobre 2008), soit, au vu des pièces produites, 6. 615, 15 e le 16 janvier 2009 et 10. 584, 24 € le 23 février 2009, ce qui représente au total 17. 199, 39 E et non 23. 814, 90 f comme retenu par le premier juge, En conséquence, le jugement sera réformé uniquement sur ce montant. Cette somme sera également assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Le jugement sera en outre confirmé en ce qu'il a dit que les créances réciproques dues par les époux Y...et la Société Générale se compenseront à due concurrence. Les époux Y...ayant droit à la réparation intégrale de leur préjudice, M. Z...ne peut, pour en limiter l'indemnisation, la réduire par application des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts. Il sera en conséquence tenu de réparer le préjudice subi par les époux Y...qui n'est pas réparé par ailleurs, in solidum avec la société Groupe Richard mais dans la limite du partage de responsabilité mis à sa charge, préjudice s'élevant à 118. 668, 46 euros (131. 867, 85 euros + 4. 000 euros-17. 199, 39 euros) qui sera ramené à 114. 053, 31 € selon demande des époux Y...de confirmation du jugement sur ce point. La société Aurore Développement, au titre de sa responsabilité délictuelle, sera également tenue de réparer le préjudice des époux Y...s'élevant à 114. 053, 31 € in solidum avec M. Z..., dans la limite du partage de responsabilité mis à sa charge. Elle sera en outre condamnée in solidum avec la Société Générale à payer aux époux Y...la somme de 17. 199, 39 E. dans la limite du partage de leurs responsabilités » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que « tel qu'il a déjà été relevé, elle a présenté les appels de fonds non datés à la signature des époux Y..., élément reconnu par la société AURORE DÉVELOPPEMENT qui l'explique par un souci de célérité et d'efficacité. Or la signature par les acquéreurs des appels de fonds à bonne date, accompagnés de l'attestation de l'architecte, tel qu'expressément prévu au contrat, était leur seul moyen de contrôle sur la libération des fonds, moyen dont ils ont été privés de facto. De ce second chef, la société AURORE DÉVELOPPEMENT engage sa responsabilité contractuelle à l'égard des époux Y.... 7. Sur le préjudice et les réparations Il convient d'arrêter le préjudice matériel subi et par les époux Y...à la somme de 131. 867, 85 € représentant le montant de la somme qu'ils doivent restituer à la SOCIETE GENERALE en conséquence de l'annulation prononcée, alors que le bien financé ne leur sera pas délivré Par ailleurs, il échet de rappeler que les époux Y...ne justifient pas d'un préjudice financier, d'autant que la SOCIETE GENERALE leur doit restitution des sommes qu'ils ont versées, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Par contre, il n'est pas contestable que les demandeurs, qui disposaient pour seules ressources du ménage de deux soldes de militaires représentant un montant mensuel de 3. 384 €, ont dû faire face à des remboursements de crédit sans percevoir es loyers attendus et ont dû subir des procédures qui ne sont pas de leur fait et il convient de leur allouer, en réparation de leur préjudice moral, à chacun, la somme de 3. 000 € En conséquence de qui précède, la créance des époux Y...au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Groupe RICHARD sera fixée à la somme de :- préjudice matériel 131. 867, 85 €- préjudice moral 6. 000, 00 €- clause pénale 26. 460, 60 € soit au total à la somme de 164. 328, 45 euros. La SOCIETE GENERALE, qui a manqué à ses obligations au titre de la libération des fonds, sera condamné à payer aux époux Y...le montant des sommes qu'elle a indûment versées à la SARL Groupe RICHARD, soit les trois échéances postérieures à la réalisation du lot « menuiseries extérieure », soit la somme de 23. 814, 54 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, étant précisé que cette somme se compensera avec la créance issue des restitutions déjà évoquées. Maître Thierry Z..., qui a manqué à son devoir de conseil, sera tenu de réparer l'entier préjudice subi par les époux Y..., qui n'est pas réparé par ailleurs, soit la somme de 114. 053, 31 € (131. 867, 85 € + 6. 000 €-23. 814, 54 €). La société AURORE DÉVELOPPEMENT qui a, de pareille façon, manqué à ses obligations, doit être tenue de réparer le préjudice qui en est résulté, et sera condamnée in solidum avec Maître Thierry Z...à payer aux époux Y...la somme de 114. 053, 31 €. Enfin, la société AURORE DÉVELOPPEMENT, qui en faisant signer aux époux Y...des appels de fonds non datés, a contribué à faciliter la libération de fonds indus, sera condamnée in solidum avec la SOCIETE GENERALE à payer aux époux Y...la somme de 23. 814, 54 € » ; Alors que, d'une part, en retenant que l'exposante a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux époux Y...l'ensemble des appels de fonds non datés à une période où les travaux correspondants n'étaient pas réalisés et qu'elle ne peut pas se retrancher derrière la responsabilité de la Banque ni de celle de la société GROUPE RICHARD qui gérait le calendrier des appels de fonds, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le fait que c'est la SOCIETE RICHARD, et non la société AURORE DEVELOPPEMENT, qui a émis les appels de fonds non datés et qui les a encaissés, sans respecter le calendrier des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ; Alors que, d'autre part, en retenant que l'exposante a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux époux Y...l'ensemble des appels de fonds non datés, sans répondre au moyen péremptoire de celle-ci selon lequel les clients n'étaient pas contraints de signer un appel de fonds non daté, puisqu'ils avaient la possibilité de les conserver et gérer eux-mêmes l'envoi de chaque appel de fonds signé à la banque après réception de l'attestation d'achèvement de la phase de travaux (conclusions d'appel, p. 15, § 1), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
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