LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 janvier 2015), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa La Madeleine (le syndicat), a fait réaliser des travaux de toiture par M. X..., qui a souscrit une police dommages-ouvrage auprès de la société l'Equité ; que les travaux, commencés en septembre 2000, ont été poursuivis à compter du 1er octobre 2000 et terminés en novembre 2001 par la société Amobat, assurée en responsabilité civile auprès de la société MAAF assurances ; que la société Amobat a fait l'objet d'une procédure collective ouverte le 28 février 2002 ; que, se plaignant de désordres, le syndicat a obtenu la désignation en référé d'un expert et a fait exécuter les travaux de reprise préconisés ; qu'en février 2009, le syndicat, M. Y..., M. Z... (auquel a succédé Mme Z...), Mme A... et la société civile immobilière Isola Bella (les copropriétaires) ont assigné en indemnisation de leurs préjudices M. X..., la société Amobat représentée par son liquidateur, leurs assureurs et la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété venant aux droits de la société Gestion immobilière moderne (GIM) ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les désordres et les malfaçons étaient connus dès le mois de juin 2001, avant la fin des travaux en novembre 2001, que le prix n'avait pas été intégralement payé, aucun règlement n'ayant eu lieu, malgré l'intervention en janvier 2001 de M. B..., comme expert amiable, mandataire de l'entreprise chargée des travaux, et que la seule prise de possession de l'immeuble était insuffisante à caractériser la volonté non équivoque d'accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs l'absence de réception tacite des travaux ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les copropriétaires avaient manifesté à plusieurs reprises la volonté de refuser les travaux et que l'expert judiciaire avait constaté dans son rapport que l'ouvrage n'était pas en état d'être réceptionné, la cour d'appel en a exactement déduit que l'ouvrage ne pouvait pas faire l'objet d'une réception judiciaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que le syndicat et les copropriétaires font le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'aucun défaut de surveillance des travaux ne pouvait être reproché au syndic, que l'assemblée générale des copropriétaires lui avait donné un quitus pour sa gestion, alors que les travaux de toiture présentaient déjà des désordres, et, répondant aux conclusions prétendument omises, que les copropriétaires ne démontraient pas que le défaut de communication de pièces au nouveau syndic imputé à la société GIM était en lien avec les préjudices invoqués, la cour d'appel, qui en a déduit que leur demande contre la société Nexity Lamy ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Villa La Madeleine, Mme Z..., ès qualités, M. Y..., Mme A... et la société civile immobilière Isola Bella aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Villa La Madeleine et autres PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de la VILLA LA MADELEINE, ainsi que Madame Z..., Monsieur Y..., Madame A... et la Société ISOLA BELLA de l'intégralité de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE, sur la réception de l'ouvrage, la réception tacite de l'ouvrage suppose que le syndicat des copropriétaires ait manifesté sa volonté non équivoque d'accepter avec ou sans réserve les travaux ; qu'en l'espèce, avant même l'achèvement définitif de l'ouvrage, le syndicat des copropriétaires s'est inquiété des conditions de réalisation de celui-ci en nommant un maitre d'oeuvre, Monsieur C... ; que celui-ci a déposé un rapport le 12 juin 2001 par lequel il relève de nombreuses non-conformités aux DTU et aux règles de l'art, mais également des non-conformités par rapport au devis ; qu'il conclut son rapport de la manière suivante : « Il semblerait que les travaux de réfection présentement analysés ne puissent garantir en de nombreux points la libre dilatation de ses différents éléments, compte-tenu du nombre important de fixation par courtage ou soudure. La dilatation qui s'opérera malgré tout va provoquer à très court terme déchirure des feuilles, cassure des soudures, et par voie de conséquence, désordres et sinistres. Je préconise une demande de mise en conformité aux règles de l'art et aux DTU de l'ensemble des éléments qui composent la réfection de cette couverture zinc » ; que ces désordres et malfaçons étaient donc connus du maître de l'ouvrage dès le mois de juin 2001 ; qu'il est également établi que le prix n'a pas été payé intégralement, le président du conseil syndical s'étant opposé à tout paiement par le syndic dès le mois de février 2001 ; que l'expert a relevé : « Il n'y a pas eu de réception ; néanmoins, les parties s'accordent pour annoncer qu'en novembre 2001 la couverture était achevée. Les désordres étaient apparents à cette époque-là ; Monsieur C... en juin 2001, avait relevé sur la partie de couverture achevée la majorité d'entre eux » ; que la situation était parfaitement connue du maître de l'ouvrage, celui-ci ne pouvait dès lors accepter celui-ci dans cet état ce qu'il a manifesté en refusant expressément de solder le marché ; que la seule prise de possession de l'immeuble apparaît insuffisante à caractériser la volonté non équivoque d'accepter avec ou sans réserve les travaux ; que les appelants font encore valoir que la réception aurait été prononcée par l'intervention de Monsieur B..., représentant la Société AMOBAT en qualité d'expert ; qu'il est à relever que la réception doit émaner du maître de l'ouvrage qui manifeste sa volonté non équivoque de recevoir celui-ci et non par le mandataire de l'entreprise en charge des travaux ; que Monsieur B..., missionné par l'entreprise TOITURE SERVICES, a considéré dans son rapport du 21 janvier 2001 que l'état de la toiture était acceptable et celleci était hors d'eau, réclamant dans ses conclusions le paiement immédiat de la totalité de la prestation à l'entreprise TOITURE SERVICES ; qu'aucun paiement n'est intervenu par la suite ce qui démontre l'absence de volonté du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux malgré l'intervention de Monsieur B... dont le rapport apparaît contestable compte tenu des nombreuses infiltrations constatées ultérieurement ; que les appelants sollicitent enfin que soit prononcée une réception judiciaire ; qu'une telle réception ne peut être prononcée que si l'ouvrage est en état d'être réceptionné ; que l'expert Monsieur D... a lui-même relevé dans son rapport que l'ouvrage n'était pas réceptionnable ; que les désordres et inachèvements relevés par l'expert judiciaire avaient été relevés par Monsieur C... ; que l'expert indique en effet dans son rapport du 21 avril 2005 : « la conclusion de Monsieur C... dans son rapport de juin 2011 était prémonitoire » ; que la Cour considère comme l'on fait les premiers juges que non seulement le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir manifesté une volonté non équivoque de recevoir les travaux mais a au contraire manifesté à plusieurs reprises sa volonté de les refuser ; qu'à défaut de réception, les responsabilités décennales de Monsieur X..., garanti par son assureur AREAS DOMMAGES, de la Société AMOBAT, garantie par son assureur la MAAF, ne peuvent être retenues ; que de même, la mise en oeuvre de la garantie dommages-ouvrage souscrite auprès de la Société L'EQUITE ne saurait prospérer (arrêt, p. 5 et 6) ; 1°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en considérant, pour écarter l'existence d'une réception tacite, que la prise de possession de l'immeuble était insuffisante à caractériser la volonté non équivoque d'accepter avec ou sans réserves les travaux, le maître d'ouvrage n'ayant pas réglé le solde du marché, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires faisant valoir que l'absence de règlement n'était pas liée à une quelconque volonté de ne pas recevoir l'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la réception judiciaire peut être prononcée lorsque l'ouvrage est en état d'être reçu, peu important qu'il soit affecté de désordres ; qu'en retenant aussi, pour refuser de prononcer la réception judiciaire des travaux, que l'immeuble n'était pas en état d'être réceptionné dès lors qu'il existait des désordres et inachèvements, la Cour d'appel a violé l'article 1792-6 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de la VILLA LA MADELEINE, ainsi que Madame Z..., Monsieur Y..., Madame A... et la Société ISOLA BELLA de l'intégralité de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité du syndic, selon les appelants, si la réception n'est pas retenue et que de ce fait la copropriété ne peut être indemnisée par les assureurs de la garantie décennale, et comme ils ne peuvent l'être par les deux entrepreneurs en faillite, la responsabilité du syndic GIM serait engagée ; qu'ils ne démontrent cependant pas plus en cause d'appel qu'ils ne le faisaient devant les premiers juges l'existence d'une faute du syndic et encore moins un lien de causalité entre une faute prétendue et leur préjudice ; que selon eux, le syndic devait « prendre toute décision utile pour procéder à la réception des travaux, établir la liste des réserves et mettre en oeuvre l'obligation de parachèvement, au besoin en ayant recours à la réception judiciaire (...) mettre en oeuvre dans le délai biennal la police d'assurance dommages-ouvrage souscrite par la copropriété pour la réalisation des travaux de couverture de la toiture » ; qu'il convient de préciser que lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 18 avril 2002 à 9 h 30, ont été approuvés les comptes du syndicat arrêtés au 31 décembre 2001, non seulement dans leur imputation mais dans leur répartition, à l'unanimité des présents et représentés ; que de la même manière, l'assemblée générale a donné quitus au syndic pour sa gestion du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001, à l'unanimité des présents et représentés ; que l'approbation des comptes et le quitus qui a été donné au syndic alors que les travaux de toiture présentaient des désordres, a exonéré la Société GIM de toute responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires relativement aux désordres observés sur les travaux de toiture au 31 décembre 2001 ; que comme l'ont relevé les premiers juges, les préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires et des différents propriétaires résultent des malfaçons dans l'exécution des travaux et donc d'un défaut de surveillance des travaux qui n'incombait pas au syndic (arrêt, p. 6) ; 1°) ALORS QUE le quitus donné au syndic n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale des copropriétaires a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier ; qu'en affirmant que le quitus donné au syndic pour sa gestion du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001 exonérait le syndic de toute responsabilité envers le syndicat des copropriétaires, sans constater que l'assemblée générale des copropriétaires avait été informée des manquements reprochés au syndic et de leurs conséquences s'agissant de l'absence de réception des travaux et de mise en oeuvre de la police de dommages-ouvrage souscrite, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1993 du Code civil ; 2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en se déterminant de la sorte tout en ajoutant que les préjudices invoqués résultaient de malfaçons dans l'exécution des travaux et donc d'un défaut de surveillance des travaux qui n'incombait pas au syndic, sans au demeurant répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires faisant valoir, d'une part, que le syndic s'était soustrait à l'obligation de transmettre à son successeur désigné lors de l'assemblée générale du 3 avril 2003 les documents et archives du syndicat et notamment le dossier des travaux et la police de dommages-ouvrage de sorte que son successeur avait été placé dans l'impossibilité d'agir concernant lesdits travaux et, d'autre part, que la faute du syndic les avait aussi privés de la possibilité d'être indemnisés par les assureurs, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
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