LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCI Carlais du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Hexadis ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 mai 2015), que la société civile immobilière Carlais (la SCI) a confié à la société Millon immobilier (société Millon), entreprise générale, l'édification d'un ensemble immobilier à usage professionnel destiné à être loué ; que les travaux ont été réceptionnés avec réserves et retard le 30 juillet 2009 ; que la SCI a, en cours d'expertise, assigné la société Millon en indemnisation ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de condamner la société Millon à lui payer la seule somme de 15 600 euros au titre des pénalités contractuelles de retard ; Mais attendu qu'ayant retenu que le maître de l'ouvrage avait contribué à la survenance du retard des travaux, soit par les multiples modifications sollicitées, soit par son caractère difficile et changeant, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans se fonder sur une immixtion fautive et sans réviser le montant d'une clause pénale, qu'une partie du retard devait être imputée au maître de l'ouvrage, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI Carlais fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement au titre de son préjudice de jouissance consécutif au retard pris dans l'achèvement des travaux après réception ; Mais attendu qu'ayant relevé que, depuis le 30 juillet 2009, la SCI s'était opposée à ce que les entreprises intervinssent sur le chantier, que le juge de la mise en état avait, par ordonnance du 11 juillet 2011, rejeté sa demande de levée des réserves et que, postérieurement à cette décision, la SCI avait unilatéralement fait procéder à l'achèvement des travaux par un tiers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas méconnu l'objet du litige, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI au titre de la perte de loyers résultant du retard apporté à la livraison, l'arrêt retient que cette perte de loyers est effectivement compensée par les pénalités de retard ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi la perte de loyers était réparée par les pénalités de retard, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le quatrième moyen : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que, pour condamner la société Millon à payer à la SCI la somme de 39 270 euros au titre des travaux de reprise, l'arrêt retient que la SCI a unilatéralement fait procéder à l'achèvement des travaux par un tiers pour un coût inconnu, que la société Millon se déclare prête à effectuer ces reprises à ses frais, ce qui est devenu en pratique impossible, et que, dans ces conditions très particulières, la société Millon doit supporter la moitié de la somme de 78 540 euros évaluée par l'expert ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'entrepreneur est tenu à une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices et de non-conformités, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la SCI Carlais au titre de la perte de loyers et condamne la société Millon à payer à la SCI Carlais la seule somme de 39 270 euros au titre des travaux de reprise, l'arrêt rendu le 5 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; Condamne la société Millon aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Millon et la condamne à payer à la SCI Carlais la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la SCI Carlais PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Millon, entrepreneur, à payer à la société Carlais, maître de l'ouvrage, la seule somme de 15 600 € au titre des pénalités contractuelles de retard, et partant, d'avoir condamné, après compensation, la société Millon à payer à l'exposante la seule somme de 10 251 € HT, outre intérêts légaux ; AUX MOTIFS QUE « le premier juge a retenu à bon droit que le contrat du 29 avril 2008 stipulait un délai de vingt semaines pour la livraison des locaux, délai courant à partir de la levée de la dernière condition suspensive du permis de construire, soit le 27 novembre en l'espèce ; Il a noté à juste titre que ce délai pouvait être contractuellement allongé par suite d'intempéries, de la mise en place d'une mission SPS et des retards de paiement imputables au maître de l'ouvrage ; Il a noté également à juste titre que les jours d'intempéries devaient être dénoncés au maître de l'ouvrage selon un certain protocole qui n'avait pas été respecté, qu'en conséquence il n'y avait pas lieu à décompter des jours d'intempéries ; Concernant le contrat SPS, il est avéré que ce contrat a été signé le 09 décembre 2008 alors que les travaux avaient effectivement commencé le 24 novembre précédent, ce qui fait qu'il n'y a pas lieu à le décompter ; Concernant l'incident de paiement, il est également acquis qu'il est intervenu après l'échéance du délai contractuel et ne peut donc pas justifier une prolongation de délai ; Par contre, la cour considère que la maîtrise d'ouvrage a une part importante dans la survenance de ce retard de réception de chantier, soit par les multiples changements sollicités, soit par le caractère difficile et changeant du maître de l'ouvrage tel que décrit par l'expert judiciaire ; Sur la base de 105 jours de retard tel que retenu par le premier juge et approuvé par la cour, il convient de retenir que par son comportement, la maîtrise d'ouvrage doit en supporter 25 %, ce qui laisse un retard indemnisable de 78 jours à la charge de la société MILLON ; Partant d'une pénalité contractuelle journalière de 200 €, les pénalités de retard à la charge de l'entreprise doivent donc être de 78 jours x 200 €, soit 15 600 € » ; 1) ALORS QUE seule l'immixtion fautive d'un maître de l'ouvrage notoirement compétent dans les opérations de construction est de nature à transférer sur celui-ci une part de la responsabilité du maître d'oeuvre ; qu'en l'espèce, pour retenir l'immixtion de la société Carlais dans l'opération de construction et limiter en conséquence à 75 % le montant des pénalités de retard, la cour d'appel s'est bornée à relever que « la maîtrise d'ouvrage a une part importante dans la survenance de ce retard de réception de chantier, soit par les multiples changements sollicités, soit par le caractère difficile et changeant du maître de l'ouvrage tel que décrit par l'expert judiciaire » (arrêt, p. 8, dernier §), sans pour autant constater que la société Carlais était notoirement compétente dans le domaine de la construction ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1792-6 du même code ; 2) ALORS QUE, l'immixtion fautive suppose que le maître de l'ouvrage ait joué un rôle actif dans la réalisation des travaux ; que le seul fait, pour celui-ci, de s'être impliqué dans le chantier sans donner de directive ou imposer de choix inapproprié au locateur d'ouvrage n'est pas de nature à caractériser l'immixtion fautive ; qu'en retenant en l'espèce que « la maîtrise d'ouvrage a une part importante dans la survenance de ce retard de réception de chantier, soit par les multiples changements sollicités, soit par le caractère difficile et changeant du maître de l'ouvrage tel que décrit par l'expert judiciaire » (arrêt, p. 8, dernier §), sans caractériser des actes positifs d'immixtion fautive du maître de l'ouvrage dans le déroulement du chantier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1792-6 du même code ; 3) ALORS QUE, ET SUBSIDIAIREMENT, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que le juge ne peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue que si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'en se bornant à affirmer, pour réduire le montant des pénalités de retard, que « la maîtrise d'ouvrage a une part importante dans la survenance de ce retard de réception de chantier, soit par les multiples changements sollicités, soit par le caractère difficile et changeant du maître de l'ouvrage tel que décrit par l'expert judiciaire », et que « sur la base de 105 jours de retard tel que retenu par le premier juge et approuvé par la cour, il convient de retenir que par son comportement, la maîtrise d'ouvrage doit en supporter 25 %, ce qui laisse un retard indemnisable de 78 jours à la charge de la société MILLON » (arrêt, p. 8, dernier § et p. 9), sans constater que la peine aurait été manifestement excessive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152, alinéa 2, du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Carlais, maître de l'ouvrage, de sa demande tendant à voir condamner la société Millon, entrepreneur, à lui payer la somme de 164 600 € au titre de son préjudice de jouissance consécutif au retard pris dans l'achèvement des travaux après réception, et partant, d'avoir condamné, après compensation, la société Millon à payer à l'exposante la seule somme de 10 251 € HT, outre intérêts légaux ; AUX MOTIFS QUE « concernant les pénalités sollicitées au titre des retards après réception, la cour reprend à son compte la motivation de la société MILLON qui se défend de devoir quoi que ce soit à ce titre, d'une part faute de disposition contractuelle prévoyant l'assujettissement à une pénalité de retard après réception et d'autre part, les sous-traitants n'ayant pas été en mesure de procéder à la levée des réserves puisque le maître d'ouvrage leur a empêché l'accès au chantier à compter du 23 juillet 2009, soit juste avant la délivrance de son assignation en référé-expertise du 31 juillet 2009 » ; 1) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; que dans ses écritures d'appel, la société Carlais sollicitait expressément l'octroi de la somme de 164 600 € en réparation de son préjudice de jouissance consécutif au retard pris dans l'exécution des travaux après réception (conclusions p. 30 et 31) ; qu'en énonçant cependant, pour débouter celle-ci de sa demande, qu'il n'existait pas « de disposition contractuelle prévoyant l'assujettissement à une pénalité de retard après réception » (arrêt, p. 9 § 3), cependant que la société Carlais demandait, non pas l'application d'une clause pénale, mais la réparation de son préjudice de jouissance, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la société Carlais demandait réparation de son préjudice de jouissance, non pas à compter du 23 juillet 2009, mais « à partir du 1er mai 2010, date à partir de laquelle la société MILLON IMMOBILIER aurait pu procéder à la levée des réserves » (conclusion, p. 31 § 2) ; que pour rejeter cette demande, la cour d'appel s'est bornée à relever que les sous-traitants n'avaient « pas été en mesure de procéder à la levée des réserves puisque le maître d'ouvrage leur a empêché l'accès au chantier à compter du 23 juillet 2009 », cependant qu'elle avait elle-même constaté que la société Carlais avait « postérieurement (…) mis en demeure la société MILLON IMMOBILIER de procéder aux reprises pour achever le chantier et (avait) elle-même sur ce point saisi le juge de la mise en état à l'effet de contraindre son adversaire de lever ces réserves » ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il lui appartenait de rechercher – ainsi qu'elle y était invitée par la société Carlais – si, indépendamment du refus initial du maître de l'ouvrage, la société Millon n'avait pas été en mesure de permettre la levée des réserves dès le 1er mai 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Carlais de sa demande tendant à voir condamner la société Millon à lui payer la somme de 15 733,33 € au titre de la perte de loyers résultant du retard apporté à la livraison des travaux, et partant, d'avoir condamné, après compensation, la société Millon à payer à l'exposante la seule somme de 10 251 € HT, outre intérêts légaux ; AUX MOTIFS QUE : « la perte de loyers est effectivement compensée par les pénalités de retard, il n'y a donc effectivement pas lieu à indemnisation spécifique de ce chef » ; ALORS QUE le débiteur doit indemniser l'ensemble des préjudices causés à raison du retard dans l'exécution de son obligation ; que l'allocation d'une somme en réparation du préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux ne répare pas le même préjudice que celui qui est indemnisé par l'allocation de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs ; qu'en déboutant la société Carlais de sa demande tendant à voir condamner la société Millon à lui payer la somme de 15 733,33 € au titre de la perte de loyers résultant du retard apporté à la livraison des travaux au seul motif que « la perte de loyers est effectivement compensée par les pénalités de retard, il n'y a donc effectivement pas lieu à indemnisation spécifique de ce chef » (arrêt, p. 9 § 4), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Millon, entrepreneur, à payer à la société Carlais, maître de l'ouvrage, la seule somme de 39 270 € au titre des travaux de reprise, et partant, d'avoir condamné, après compensation, la société Millon à payer à l'exposante la seule somme de 10 251 € HT, outre intérêts légaux ; AUX MOTIFS QUE : « il est avéré, comme rapporté par l'expert judiciaire, que depuis le 30 juillet 2009, la SCI CARLAIS s'est opposée à ce que les entreprises interviennent à quelque titre que ce soit sur le chantier. Certes postérieurement, la SCI CARLAIS a mis en demeure la société MILLON IMMOBILIER de procéder aux reprises pour achever le chantier et elle a même sur ce point saisi le juge de la mise en état à l'effet de contraindre son adversaire de lever ces réserves. Mais ce magistrat, par ordonnance du 11 juillet 2011, a débouté la SCI CARLAIS de sa demande de levée des réserves en indiquant que de condamner la société MILLON IMMOBILIER à lever les réserves reviendrait à préjuger du fond et que la SCI CARLAIS se devait donc d'attendre le jugement au fond. Nul n'a relevé appel de cette décision, qui s'imposait donc à tous. Il est constant que postérieurement à cette décision, la SCI CARLAIS a unilatéralement fait procéder à la terminaison des travaux par un tiers pour un coût inconnu. Dans le même temps, la société MILLON entend se faire donner acte de ce qu'elle se déclare prête à effectuer ces reprises à ses frais, ce qui est devenu en pratique impossible. La cour estime dans ces conditions très particulières que la société MILLON doit supporter la moitié de la somme de 78 540 € HT comptée de ce chef par l'expert, soit donc la somme de 39 270 € HT » ; 1) ALORS QU'avant la levée des réserves, la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci ; qu'il en résulte que le maître de l'ouvrage qui ne souhaite pas faire réaliser les travaux de reprise par l'entrepreneur au titre de sa garantie de parfait achèvement, dispose d'une action en réparation sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; qu'en l'espèce, pour décider que la société Carlais devait prendre à sa charge la moitié des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble litigieux et limiter ainsi au seul montant de 39 270 € la condamnation de la société Millon au titre des travaux de reprise, la cour d'appel a retenu, d'une part, que « depuis le 30 juillet 2009, la SCI CARLAIS s'est opposée à ce que les entreprises interviennent à quelque titre que ce soit sur le chantier » et qu'aucune des parties n'avait relevé appel de l'ordonnance du 11 juillet 2011 du juge de la mise en état qui a « débouté la SCI CARLAIS de sa demande de levée des réserves en indiquant que (celle-ci) se devait d'attendre le jugement au fond », et, d'autre part, que « postérieurement à cette décision, la SCI CARLAIS a unilatéralement fait procéder à la terminaison des travaux par un tiers pour un coût inconnu » (arrêt, p. 9 § 7-9) ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à justifier sa décision, tout en constatant que la société Millon avait livré une construction affectée de nombreux désordres signalés à la réception de l'ouvrage le 30 juillet 2009, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1792-6 du même code ; 2) ALORS QUE l'entrepreneur est tenu à une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices et de non-conformités, cette obligation entraînant présomption de responsabilité contre lui, sauf la preuve, lui incombant, d'une cause étrangère ; qu'il en résulte qu'en cas de désordres constatés, le juge ne saurait refuser une indemnisation à la mesure du coût des travaux de reprise, au seul motif que le maître de l'ouvrage a fait réaliser par un tiers lesdits travaux ; qu'en l'espèce, sans contester la réalité des désordres invoqués par la société Carlais, la cour d'appel a rejeté partiellement ses demandes indemnitaires au titre des travaux de reprise, au motif impropre que « postérieurement à cette décision, la SCI CARLAIS a unilatéralement fait procéder à la terminaison des travaux par un tiers pour un coût inconnu » (arrêt, p. 9 § 9), qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a derechef violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1792-6 du même code.
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