LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 19 mars 2015), que, M. et Mme X... ont donné à l'agence immobilière Citya un mandat de vendre un lot d'un immeuble au prix de 116 000 euros ; que, le 2 juillet 2010, M. X... seul a accepté de M. A...une offre assortie de réserves ; que, par acte sous seing privé du 28 septembre 2010, M. et Mme X... ont, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Citya, vendu le bien au prix de 116 000 euros à la société civile immobilière Figapa (la SCI), constituée de M. A...et de M. Z..., la réitération par acte authentique devant intervenir avant le 1er décembre 2010 ; que, par un avenant du 14 décembre 2010, le prix a été réduit à 103 000 euros, l'acquéreur prenant à sa charge certains travaux et la date de la réitération par acte authentique étant reportée au 30 décembre 2010 ; qu'à cette date, la SCI a fait constater qu'aucun des travaux mis à la charge des vendeurs n'avaient été exécutés et a, le 20 juillet 2011, a assigné M. et Mme X... en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice causé par l'impossibilité de bénéficier du dispositif fiscal « Scellier » depuis le 1er janvier 2011 ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'annuler pour cause de violence le « compromis » de vente et son avenant, de rejeter ses demandes et de la condamner aux dépens et à verser des sommes à Mme et M. X... à titre de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant constaté que le mandat de vente avait été donné à la société Citya par M. et Mme X... et que l'offre d'achat formée le 2 juillet 2010 par M. A... par un courriel sur lequel apparaissait sa qualité d'avocat n'avait été acceptée que par M. X..., relevé que M. A..., par la lettre adressée le 16 août 2010 à l'agence immobilière et par la lettre recommandée du 6 septembre 2010 signifiée par acte d'huissier de justice le 23 septembre 2010 à M. et Mme X..., affirmait que la vente était parfaite en vertu de l'acceptation de l'offre par M. X... et qu'en cas de refus de leur part de régulariser la vente, il engagerait toute procédure utile à leur encontre pour obtenir l'indemnisation de son préjudice, alors même que l'engagement de M. X... était nul et que M. et Mme X... ne pouvaient être juridiquement contraints d'y donner suite et ayant retenu que M. X..., commerçant exploitant un fonds de commerce de bar-brasserie, et son épouse, artiste peintre, devaient rembourser des échéances chaque mois alors qu'ils avaient des revenus très limités et avaient trois enfants à charge, avaient finalement signé tous deux le « compromis » du 28 septembre 2010 en raison de menaces circonstanciées et réitérées de procédures judiciaires, bien que la promesse de vente s'avérât très défavorable à leurs intérêts, puisqu'elle les obligeait à réaliser à leurs frais d'importants travaux dans un temps très limité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen relatif à l'assistance des vendeurs par leur propre notaire avant la signature de la promesse de vente qui n'était assortie d'aucune offre de preuve, a pu en déduire que leur consentement avait été déterminé par suite de violence et que la promesse de vente et l'avenant étaient nuls, de sorte que les demandes de la SCI ne pouvaient être accueillies ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière Figapa aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Figapa. Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR dit que le compromis de vente sous conditions suspensives du 28 septembre 2010 et l'avenant du 14 décembre 2010 sont nuls pour cause de violence, d'AVOIR débouté la SCI Figapa de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR condamné la SCI Figapa aux dépens et à payer à M. et Mme X... la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « Selon les dispositions de l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. Il résulte par ailleurs des articles 1111 et 1112 du Code civil que la violence, émanant d'un tiers ou du cocontractant, est une cause de nullité lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. Il est tenu compte en cette matière à l'âge, au sexe et à la condition des personnes. La menace de l'emploi d'une voie de droit ne constitue une violence que s'il y a abus de cette voie de droit soit en la détournant de son but, soit en en usant pour obtenir une promesse ou un avantage sans rapport ou hors de proportion avec l'engagement primitif. En l'espèce, les époux X... soutiennent que les menaces de procès émanant de la société City A Immobilier et de M. A..., associé de la SCI Figapa étaient constitutives de violence compte tenu de leur faible degré d'instruction et de l'inexistence du droit invoqué. Il ressort des pièces produites que les appelants avaient donné mandat de vente sans exclusivité à la société City A Bordeaux immobilier le 25 juin 2010 pour la vente, au prix de 116 800 euros frais d'agence inclus (8 600 euros TTC), d'un plateau d'une surface d'environ 52 m ², avec cour attenante d'environ 14 m ² dans un immeuble sis à Bordeaux 45 rue Saint-James. Le 1er juillet 2010, M. Frédéric A... a fait sur papier libre une offre d'achat au prix de 112 000 euros, en précisant que celle-ci ne pourrait devenir ferme que par la régularisation « d'un sous-seing devant notaire, avec inclusion de conditions suspensives d'obtention d'un prêt sur la totalité du prix de vente, et des conditions particulières comportant l'obtention du projet de règlement de copropriété, la percée d'une fenêtre sur la cour, la pose des huisseries en double vitrage (3 fenêtres et porte donnant sur cour), la mise à la charge du vendeur de toute amodiation pour parking éventuelle, ainsi que 100 % des travaux relatifs aux communs et la garantie du ravalement du mur mitoyen donnant sur la cour ». Il est constant que cette offre initiale a été refusée par les époux X.... Le lendemain 2 juillet 2010, par courrier électronique sur lequel figurait sa qualité d'avocat au sein de la SCP Quesnel, M. A... a fait part à Laurent Y..., conseiller de l'agence City A immobilier, qu'il portait son offre à hauteur de 116 600 euros, soit le prix du mandat, aux conditions suspensives et particulières visées dans sa précédente offre du 1er juillet 2010 qui était jointe à ce message. Seul M. X... a porté sa signature sur ce document (pièce 2 des appelants), avec la mention manuscrite « offre accepter » (sic). Il acceptait ainsi la vente au prix de 116 600 euros, et aux conditions figurant à l'offre initiale du 1er juillet 2010, dont il n'est pas contesté qu'il ait eu connaissance. Compte tenu de l'accord sur la chose et sur le prix, il y avait bien vente entre M. X... et M. A.... Mais par application des articles 1424 et 1427 du code civil, Mme X... n'était tenue à aucune obligation et pouvait se prévaloir de la nullité de l'engagement pris par son mari sans son consentement sur un bien acquis par la communauté le 19 mai 2006 ; le couple s'étant marié sans contrat préalable le 15 avril 2000 ainsi que cela ressort de l'extrait d'acte de mariage produit aux débats. La signature du compromis de vente ne s'est pas faite comme prévu le 16 août 2010 ; M. X... ayant fait savoir à l'agence qu'il refusait finalement de vendre à un avocat. Il ressort des pièces produites que plusieurs mises en demeure ont ensuite été adressées aux époux X... aux fins de signature du compromis :- par courrier recommandé en date du 25 août 2010, l'agence City A Bordeaux immobilier a fait savoir à M. et madame X... qu'à défaut de prendre contact avec elle sous huit jours « afin de régulariser la vente intervenue », elle serait amenée à engager toute procédure utile en sollicitant l'allocation de dommages-intérêts correspondant aux frais d'agence prévus au mandat de vente. L'agence a transmis à cette occasion un courrier rédigé à son intention par M. Frédéric A... le 16 août 2010, à l'en-tête du cabinet d'avocats Quesnel dans lequel il annonçait que dans l'hypothèse où M. X... reviendrait sur son consentement, « considérant la vente parfaite, il serait contraint d'ester en justice soit en exécution forcée de la vente (ce qui risque de rendre le bien indisponible pendant des années de procédure outre l'indemnité locative qui lui sera due), soit en réparation du préjudice subi (perte de l'avantage fiscal évalué à 63 750 € sur 15 ans, frais de création et d'immatriculation de la SCI, frais du cabinet de gestion de patrimoine, aller-retour pour signature du compromis, frais éventuels de dédommagement des ouvriers dont les devis de rénovation ont été acceptés, préjudice moral lié au motif discriminant ». En fin de ce courrier, il demandait à l'agence de ne pas procéder à la vente du bien dont il allait solliciter en justice le transfert forcé de propriété.- par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 septembre 2010, M. Frédéric A... a mis en demeure M. et Mme X... de régulariser la vente intervenue, après avoir rappelé que la vente était juridiquement parfaitement conclue, en précisant qu'à défaut de régularisation de celle-ci sous huit jours il entendait obtenir réparation par la voie judiciaire de l'important préjudice qui lui était causé. Ce courrier recommandé n'a pas été retiré par les destinataires.- par acte d'huissier en date du 23 septembre 2010, M. Frédéric A... a fait notifier à M. et Mme X... sa première mise en demeure du 6 septembre 2010, ainsi qu'une relance datée du 23 septembre 2010 en soulignant que ces ouvriers étaient prêts à démarrer les travaux de rénovation à compter du 1er décembre, qu'il souhaitait bénéficier de l'avantage fiscal lié à cette vente, et qu'il entendait obtenir réparation par la voie judiciaire du préjudice subi à défaut de régularisation de la vente intervenue au plus tard le 1er octobre 2010. La violence morale peut émaner d'un tiers au contrat et il est donc indifférent que le courrier du 16 août 2010 ait été adressé à l'agence et non directement aux propriétaires, dès lors que ces derniers en ont été rendus ensuite destinataires par le biais de City A immobilier. Il est donc établi qu'au 23 septembre 2010, les époux X... se trouvaient confrontés à des menaces d'action judiciaire de la part de leur propre mandataire, pour paiement de la somme de 8 660 euros, comme de la part de l'acquéreur, qui alléguait un préjudice très important représentant, au titre de la seule perte de l'avantage fiscal, près de 60 % du prix net devant leur revenir, et qui avait déclaré s'opposer dès à présent à la vente du bien auprès d'un tiers. M. Taib X..., commerçant en nom personnel exploitant depuis le 23 mars 2009 un fonds de commerce de bar brasserie, et son épouse artiste peintre, avaient emprunté la somme de 41 126 euros le 21 octobre 2009, outre 90 000 euros auprès de la famille, pour transformer l'immeuble du 45 rue Saint-James à usage de local mixte et devaient rembourser des échéances de 228, 42 euros par mois alors qu'ils avaient encore trois enfants à charge et que leurs revenus étaient très limités (soit moins de 2000 euros par mois pour toute la famille selon leurs indications non contestées). Alors qu'il s'avérait très défavorable à leurs intérêts, puisqu'il les obligeait à réaliser à leurs frais d'importants travaux dans un temps très limité, les époux X... ont finalement signé tous deux le compromis le 28 septembre 2010 en raison de menaces circonstanciées et réitérées de procédures judiciaires, avec demandes en paiement de substantiels dommages-intérêts, alors que même que l'engagement de M. X... du 2 7 juillet 2010 était nul et qu'ils ne pouvaient être juridiquement contraints d'y donner suite. Leur consentement a donc été déterminé par suite de violence. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement et de prononcer la nullité du compromis de vente du 28 septembre 2010 et de l'avenant du 14 décembre 2010 qui en est la suite, qui reportait au 30 décembre 2010 la signature de l'acte authentique, ramenait le prix de vente net vendeur à 103 000 euros pour tenir compte du transfert à l'acquéreur des frais de réalisation des huisseries, mais obligeait en revanche les vendeurs à réaliser à leurs frais divers autres travaux dans les parties communes (fourniture et pose de la porte d'entrée, des boîtes aux lettres, fourniture et pose du carrelage du couloir, réalisation de l'installation électrique dans le couloir et l'escalier d'accès aux étages, pose des compteurs ERDF, alimentation en eau potable des lots, raccordement au tout-à-l'égout, outre la fourniture et la pose de la porte d'entrée du lot vendu) ; le tout devant intervenir avant le 30 décembre 2010. (…) En revanche, les appelants ont indéniablement subi un préjudice moral en raison des préoccupations légitimes suscitées par le compromis du 28 septembre 2010 affecté de nullité et par le contentieux judiciaire qui en est résulté ; il convient en conséquence de leur allouer une indemnité de 3 000 €, par voie d'infirmation du jugement entrepris » ; 1) ALORS QUE la menace de l'emploi d'une voie de droit ne constitue une violence que s'il y a abus de cette voie de droit soit en la détournant de son but, soit en l'utilisant pour obtenir une promesse ou un avantage sans rapport ou hors de proportion avec l'engagement primitif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'il avait été indiqué aux époux X... que s'ils refusaient de signer le compromis de vente bien que M. X... avait au préalable accepté l'offre d'achat du 2 juillet 2010, le juge serait saisi afin d'obtenir soit l'exécution forcée soit l'indemnisation des préjudices subis qui étaient importants compte tenu de la perte des avantages fiscaux escomptés ; qu'en revanche, il n'était caractérisé ni détournement d'une voie de droit, puisqu'il s'agissait de demander au juge de tirer les conséquences du comportement des vendeurs, ni disproportion entre l'avantage recherché et l'acceptation initiale de l'offre d'achat, fut-elle nulle, faute notamment pour les juges du fond de relever que l'acquéreur et l'agent immobilier avaient ou devaient avoir conscience de cette nullité au jour où les menaces de procédure ont été formulées, et faute encore d'indiquer que les préjudices allégués étaient disproportionnés ; qu'en retenant cependant un vice de violence à raison des menaces de procédure judiciaire qu'elle a relevées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1111 à 1115 du Code civil ; 2) ALORS en outre QUE la violence ne caractérise un vice du consentement que dès lors qu'elle a été déterminante du consentement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le consentement des époux X... à la signature du compromis de vente et son avenant avait été déterminé par des menaces de poursuites judiciaires auxquelles ils avaient cédées bien que « l'engagement de M. X... du 2 juillet 2010 était nul et qu'ils ne pouvaient être juridiquement contraints d'y donner suite » ; qu'en statuant ainsi sans expliquer en quoi les époux X... n'avaient pas conscience de cette nullité au jour de signature des actes postérieurs (compromis et avenant à ce compromis), et n'avaient pas dès lors, loin de céder à une vaine menace, voulu affirmer, par deux fois, leur volonté libre, claire et non équivoque de vendre rapidement pour améliorer leur situation économique dont la cour d'appel a relevé la précarité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1111 à 1115 du Code civil ; 3) ALORS QUE le vice de violence s'apprécie in concreto ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que la violence dont se prévalaient les époux X... devait être appréciée en tenant compte du fait qu'avant même la signature du premier compromis le 28 septembre 2010, ils étaient assisté de leur propre notaire, différent de celui de la SCI, et n'ont par la suite pas cessé de bénéficier de cette assistance, y compris lorsqu'ils ont signé l'avenant du 14 décembre 2010, leur notaire étant alors présent (conclusions page 28 notamment) ; que l'assistance des vendeurs par leur notaire était établie par divers éléments de preuve versés aux débats (cf. productions d'appel n° 12 à 15 particulièrement) ; qu'en omettant cependant de prendre en compte cette circonstance déterminante puisqu'elle était à même d'établir (comme l'avaient considéré les premiers juges) que les époux X... avaient accepté de signer le compromis et son avenant en parfaite connaissance de cause de la portée de l'acceptation par le seul M. X... de l'offre du 2 juillet 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1111 à 1115 du Code civil.
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