LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 mai 2015), que par acte du 7 novembre 2007 dressé par Mme X..., notaire, la société Charente résidence, aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme Y... un appartement et deux places de stationnement dans un immeuble en copropriété ; que les acquéreurs, ayant payé 95 % du prix de vente et constaté des non-conformités, ont assigné le promoteur en résolution de la vente et paiement de diverses sommes, le liquidateur en intervention forcée et le notaire rédacteur de l'acte en remboursement du prix de vente et des frais ; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner, pour manquement à son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme Y..., à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de leur perte de chance de ne pas contracter, alors, selon le moyen : 1°/ que l'article R. 261-18 a) ancien du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur du décret 2010-1128 du 27 septembre 2010, subordonne l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement aux deux seules conditions que l'immeuble soit hors d'eau au moment de la vente et qu'il ne soit grevé d'aucun privilège ou hypothèque, sans exiger que l'opération soit financée par des fonds propres du vendeur-constructeur ; qu'en relevant que « la garantie intrinsèque suppose pour être efficace que le vendeur dispose de fonds suffisants à affecter à l'achèvement des travaux », pour imputer à faute au notaire de n'avoir pas attiré l'attention des époux Y... sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, quand il résultait de ses propres constatations que le prêteur y avait renoncé, de sorte qu'une garantie intrinsèque était bien constituée au profit des acquéreurs, peu important que la renonciation à la clause d'inaliénabilité ait eu pour contrepartie le versement de la totalité du prix de vente au prêteur, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ; 2°/ que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de dissuader l'acquéreur de conclure l'acte en l'informant des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou en s'attachant à des circonstances non visées par la loi ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur la « fragilité » de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la clause d'inaliénabilité inscrite au profit de la banque, qui avait accordé un prêt au promoteur, lui interdisait d'aliéner et d'hypothéquer les parcelles sans son accord écrit et exigeait, pour y renoncer, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée et que le promoteur n'avait pas justifié disposer de fonds propres pour terminer la construction, la cour d'appel a pu en déduire que Mme X..., qui était tenue d'informer et d'éclairer les parties sur les conséquences des stipulations de l'acte dont elle était la rédactrice, avait manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi principal : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme Y... la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de leur perte de chance de ne pas contracter, alors, selon le moyen : 1°/ que seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ; que la cour d'appel a fixé la créance de M. et Mme Y... au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente résidence à hauteur de 335 065,15 euros au titre du remboursement du prix et des frais de la vente, des frais accessoires à cette vente et de l'indemnité de résolution contractuelle et en rejetant leur demande au titre d'un prétendu préjudice moral après avoir constaté qu'il était déjà réparé par l'indemnité de résolution ; qu'en condamnant Mme X... au profit de M. et Mme Y... au titre d'une perte de chance de ne pas contracter sans aucunement préciser en quoi la conclusion de la vente était préjudiciable à M. et Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2°/ que l'indemnité réparant une perte d'une chance doit correspondre à la fraction des différents chefs de préjudice supportés par la victime ; qu'en se bornant à relever que la faute du notaire avait privé M. et Mme Y... d'une chance de ne pas conclure, sans préciser quelle fraction du préjudice supporté par eux elle entendait ainsi réparer, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur les différents chefs de préjudice qu'elle entendait réparer et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°/ qu'un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la fixation de la créance de M. et Mme Y... au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente résidence à hauteur de 335 065,15 euros au titre du remboursement du prix et des frais de la vente, des frais accessoires à cette vente et de l'indemnité de résolution contractuelle, réparait l'intégralité des préjudices allégués par les acquéreurs après résolution de la vente ; qu'en condamnant, en outre, Mme X... à réparer une perte de chance de ne pas contracter, ce dont résulte nécessairement un profit pour les acquéreurs déjà remis dans l'état dans lequel il se seraient trouvés si la vente n'avait pas été conclue, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 4°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Mme X... faisait valoir que M. et Mme Y... avaient commis une faute en demandant la résolution de la vente, s'obligeant ainsi à restituer, à la liquidation judiciaire les droits qu'ils ont acquis, sans subordonner la restitution bien à la restitution du prix, provoquant ainsi le dommage dont ils demandaient réparation ; qu'en la condamnant à réparer, au titre de la perte de chance de ne pas conclure, une fraction du préjudice éprouvé par M. et Mme Y... à la suite de leur demande en résolution de la vente sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant retenu que Mme X..., qui avait fait perdre à M. et Mme Y... une chance de ne pas contracter, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes et qui a caractérisé le préjudice subi par M. et Mme Y..., en a souverainement fixé le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. et Mme Y..., la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme X... avait manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux Y... et de l'AVOIR condamnée à leur payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter qu'ils avaient subie ; AUX MOTIFS QUE « la garantie intrinsèque suppose pour être efficace que le vendeur dispose de fonds suffisants à affecter à l'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente du 7 novembre 2007 contient en page 6 un paragraphe intitulé "Intervention des bénéficiaires de la clause d'inaliénabilité" ainsi rédigé : "Aux termes de l'acte du 18 septembre 2006 contenant vente par M. Marc Z... à la société Charente Résidence, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel a exposé qu'aux termes d'un acte sous seing privé, elle a consenti au vendeur une ouverture de crédit destinée à financer son acquisition et la construction, sous l'interdiction expresse faite au vendeur d'aliéner et hypothéquer les parcelles sans son accord exprès et écrit. Réquisition expresse a été faite à M. le conservateur des hypothèques d'Angoulême premier bureau, de publier ladite clause d'inaliénabilité. En accord avec la CRCAM Charente-Périgord, bénéficiaire de la clause d'inaliénabilité, le vendeur donne ordre irrévocable au notaire soussigné de virer le prix de vente disponible, sur son compte ouvert à la CRCAM Charente-Périgord, et la CRCAM Charente-Périgord, intervenant aux présentes, déclare renoncer à la clause d'inaliénabilité stipulée à son profit en ce qu'elle concerne l'immeuble objet des présentes dont elle autorise expressément la vente" ; que cette clause d'inaliénabilité inscrite au profit de la CRCAM Charente-Périgord, qui avait accordé un prêt au promoteur en lui interdisant d'aliéner et d'hypothéquer les parcelles sans son accord écrit et exigeant, pour renoncer à cette clause, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée lors de la vente des lots, majorait incontestablement les risques inhérents à toute garantie intrinsèque dès lors que ce prix n'était pas consacré à l'achèvement des travaux ; que, par suite, la garantie donnée par le vendeur, dont il n'est pas justifié qu'il disposait de fonds propres pour terminer la construction, perdait toute effectivité ; que Mme X..., qui était tenue d'informer et d'éclairer les parties de façon complète sur les conséquences des stipulations de l'acte dont elle était la rédactrice, a manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en n'attirant pas leur attention sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, et ce alors même qu'elle avait connaissance de la découverte par les époux Y... de non-conformités et de malfaçons affectant le bien objet de la vente ; qu'elle a, ce faisant, engagé sa responsabilité à l'égard des époux Y... en leur faisant perdre une chance de ne pas contracter dans de telles conditions, sans qu'elle puisse opposer à ces derniers le fait qu'ils étaient accompagnés dans leur projet par un conseil en la personne de leur gendre exerçant la profession de conseiller en patrimoine ; qu'elle ne peut cependant être tenue de rembourser aux acquéreurs les sommes réglées au titre du prix et des accessoires à la vente, ni de leur verser l'indemnité de résiliation contractuellement prévue, le règlement de ces sommes incombant au vendeur, dont l'insolvabilité n'est pas établie par la seule situation de mise en liquidation judiciaire de celui-ci, en l'absence de production d'un certificat d'irrécouvrabilité de toute créance ; que, compte tenu des sommes versées par les époux Y... dans le cadre de cette acquisition, mais aussi du fait que l'immeuble était hors d'eau et donc en grande partie édifié lors de la signature de l'acte de vente, ce qui pouvait être de nature à les inciter au maintien de leur décision d'acquérir le bien même en pleine connaissance des risques encourus quant à l'achèvement des travaux, la perte de chance subie du fait de la faute du notaire sera justement indemnisée par l'allocation d'une somme de 100.000 euros » ; 1°) ALORS QUE l'article R. 261-18 a) ancien du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur du décret 2010-1128 du 27 septembre 2010, subordonne l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement aux deux seules conditions que l'immeuble soit hors d'eau au moment de la vente et qu'il ne soit grevé d'aucun privilège ou hypothèque, sans exiger que l'opération soit financée par des fonds propres du vendeur-constructeur ; qu'en relevant que « la garantie intrinsèque suppose pour être efficace que le vendeur dispose de fonds suffisants à affecter à l'achèvement des travaux », pour imputer à faute au notaire de n'avoir pas attiré l'attention des époux Y... sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, quand il résultait de ses propres constatations que le prêteur y avait renoncé, de sorte qu'une garantie intrinsèque était bien constituée au profit des acquéreurs, peu important que la renonciation à la clause d'inaliénabilité ait eu pour contrepartie le versement de la totalité du prix de vente au prêteur, la Cour d'appel a violé l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de dissuader l'acquéreur de conclure l'acte en l'informant des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou en s'attachant à des circonstances non visées par la loi ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur la « fragilité » (arrêt, p. 11, dernier §) de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter subie par eux ; AUX MOTIFS QUE « la garantie intrinsèque suppose pour être efficace que le vendeur dispose de fonds suffisants à affecter à l'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente du 7 novembre 2007 contient en page 6 un paragraphe intitulé "Intervention des bénéficiaires de la clause d'inaliénabilité" ainsi rédigé : "Aux termes de l'acte du 18 septembre 2006 contenant vente par M. Marc Z... à la société Charente Résidence, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel a exposé qu'aux termes d'un acte sous seing privé, elle a consenti au vendeur une ouverture de crédit destinée à financer son acquisition et la construction, sous l'interdiction expresse faite au vendeur d'aliéner et hypothéquer les parcelles sans son accord exprès et écrit. Réquisition expresse a été faire à M. le conservateur des hypothèques d'Angoulême premier bureau, de publier ladite clause d'inaliénabilité. En accord avec la CRCAM Charente-Périgord, bénéficiaire de la clause d'inaliénabilité, le vendeur donne ordre irrévocable au notaire soussigné de virer le prix de vente disponible, sur son compte ouvert à la CRCAM Charente-Périgord, et la CRCAM Charente-Périgord, intervenant aux présentes, déclare renoncer à la clause d'inaliénabilité stipulée à son profit en ce qu'elle concerne l'immeuble objet des présentes dont elle autorise expressément la vente" ; que cette clause d'inaliénabilité inscrite au profit de la CRCAM Charente-Périgord, qui avait accordé un prêt au promoteur en lui interdisant d'aliéner et d'hypothéquer les parcelles sans son accord écrit et exigeant, pour renoncer à cette clause, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée lors de la vente des lots, majorait incontestablement les risques inhérents à toute garantie intrinsèque dès lors que ce prix n'était pas consacré à l'achèvement des travaux ; que, par suite, la garantie donnée par le vendeur, dont il n'est pas justifié qu'il disposait de fonds propres pour terminer la construction, perdait toute effectivité ; que Mme X..., qui était tenue d'informer et d'éclairer les parties de façon complète sur les conséquences des stipulations de l'acte dont elle était la rédactrice, a manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en n'attirant pas leur attention sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, et ce alors même qu'elle avait connaissance de la découverte par les époux Y... de non conformités et de malfaçons affectant le bien objet de la vente ; qu'elle a, ce faisant, engagé sa responsabilité à l'égard des époux Y... en leur faisant perdre une chance de ne pas contracter dans de telles conditions, sans qu'elle puisse opposer à ces derniers le fait qu'ils étaient accompagnés dans leur projet par un conseil en la personne de leur gendre exerçant la profession de conseiller en patrimoine ; qu'elle ne peut cependant être tenue de rembourser aux acquéreurs les sommes réglées au titre du prix et des accessoires à la vente, ni de leur verser l'indemnité de résiliation contractuellement prévue, le règlement de ces sommes incombant au vendeur, dont l'insolvabilité n'est pas établie par la seule situation de mise en liquidation judiciaire de celui-ci, en l'absence de production d'un certificat d'irrécouvrabilité de toute créance ; que, compte tenu des sommes versées par les époux Y... dans le cadre de cette acquisition, mais aussi du fait que l'immeuble était hors d'eau et donc en grande partie édifié lors de la signature de l'acte de vente, ce qui pouvait être de nature à les inciter au maintien de leur décision d'acquérir le bien même en pleine connaissance des risques encourus quant à l'achèvement des travaux, la perte de chance subie du fait de la faute du notaire sera justement indemnisée par l'allocation d'une somme de 100.000 euros » ; ET QUE « du fait de la résolution de la vente, les parties doivent être remises dans la situation antérieure à la conclusion du contrat, ce qui implique la restitution par les acquéreurs des biens objet de la vente et le remboursement par le vendeur du prix de vente et de ses accessoires ; que les époux Y... justifient avoir déclaré leur créance au passif de la procédure collective de la société Charente Résidence ; qu'ils sont fondés à réclamer la somme de 265.425 euros au titre du prix versé pour l'acquisition, ainsi que celle de 3.257,60 euros 1°) ALORS QUE seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ; que la Cour d'appel a fixé la créance des époux Y... au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence à hauteur de 335.065,15 euros au titre du remboursement du prix et des frais de la vente, des frais accessoires à cette vente et de l'indemnité de résolution contractuelle et en rejetant leur demande au titre d'un prétendu préjudice moral après avoir constaté qu'il était déjà réparé par l'indemnité de résolution ; qu'en condamnant Mme X... au profit des époux Y... au titre d'une perte de chance de ne pas contracter sans aucunement préciser en quoi la conclusion de la vente était préjudiciable aux époux Y..., la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnité réparant une perte d'une chance doit correspondre à la fraction des différents chefs de préjudice supportés par la victime ; qu'en se bornant à relever que la faute du notaire avait privé les époux Y... d'une chance de ne pas conclure, sans préciser quelle fraction du préjudice supporté par eux elle entendait ainsi réparer, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur les différents chefs de préjudice qu'elle entendait réparer et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la fixation de la créance des époux Y... au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence à hauteur de 335.065,15 euros au titre du remboursement du prix et des frais de la vente, des frais accessoires à cette vente et de l'indemnité de résolution contractuelle, réparait l'intégralité des préjudices allégués par les acquéreurs après résolution de la vente ; qu'en condamnant, en outre, Mme X... à réparer une perte de chance de ne pas contracter, ce dont résulte nécessairement un profit pour les acquéreurs déjà remis dans l'état dans lequel il se seraient trouvés si la vente n'avait pas été conclue, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Mme X... faisait valoir que les époux Y... avaient commis une faute en demandant la résolution de la vente, s'obligeant ainsi à restituer, à la liquidation judiciaire les droits qu'ils ont acquis, sans subordonner la restitution bien à la restitution du prix, provoquant ainsi le dommage dont ils demandaient réparation ; qu'en la condamnant à réparer, au titre de la perte de chance de ne pas conclure, une fraction du préjudice éprouvé par les époux Y... à la suite de leur demande en résolution de la vente sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande tendant au prononcé de la nullité ou de la résolution du contrat de vente du 7 novembre 2007 pour non-respect des formalités prévues à l'article L. 271-1 CCH dans sa version issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, d'avoir condamné Maître X... au seul paiement d'une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter qu'ils avaient subie et de les avoir déboutés de leur demande en condamnation de Maître X... à leur payer une somme de 350 065,15 € ; AUX MOTIFS QUE si la remise en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, cette remise est valable à condition d'avoir été constatée par un acte ayant date certaine, et dès lors qu'il a été fait état de cette remise dans l'acte authentique du 7 novembre 2007, auquel une copie du récépissé a été annexée, ladite remise en mains propres datée du 30 octobre a acquis date certaine et a fait courir le délai de rétractation de 7 jours qui a donc bien été respecté, sans qu'il y ait lieu de prendre en compte la notification par lettre recommandée du 31 octobre 2007 reçue par les acquéreurs le 3 novembre 2007 comportant copie de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ; 1/ ALORS QUE la remise en mains propres ne remplit pas la condition exigée par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé cette dernière disposition ; 2/ ALORS QUE s'il a été fait état de la remise en mains propres dans l'acte authentique du 7 novembre 2007 auquel a été annexé une copie du récépissé, cette remise n'a pu avoir date certaine qu'au 7 novembre 2007 ; qu'en énonçant pourtant que la remise en mains propres aurait date certaine au 30 octobre 2007 et aurait ainsi valablement fait courir le délai de rétractation à compter de cette date, qui aurait dès lors été respecté, la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ; 3/ ALORS QUE la remise en mains propres qui a date certaine parce qu'il en est fait état dans l'acte authentique de vente ne peut faire courir valablement le délai de rétractation de sept jours qu'à compter de l'acte authentique de vente, de sorte que ce délai n'a pu être respecté ; qu'en affirmant que le délai de rétractation aurait été respecté, la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000.
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