LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 26 janvier 2015), que M. et Mme X...ont consenti une promesse de vente d'un immeuble à M. Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 15 novembre 2012, la réitération devant intervenir au plus tard le 30 novembre 2012 ; que les vendeurs ayant refusé de régulariser l'acte de vente, M. Y... les a assignés en déclaration de vente parfaite et en paiement de la clause pénale ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en constatation judiciaire de la vente engagée par M. Y..., alors, selon le moyen : 1°/ que le compromis de vente stipulait que si une partie refusait de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourrait saisir le tribunal dans un délai d'un mois à compter de « la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution …) afin de faire constater la vente par décision de justice » ; que ces termes et les points de suspension employés imposaient de faire partir le délai de n'importe quel écrit permettant de manière certaine à une partie de constater et de dater le refus manifesté par l'autre partie de régulariser la vente ; qu'en disant que le délai d'un mois pour saisir le tribunal ne courrait qu'à compter d'une formalité ouvrant un délai pour la signature de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a ajouté aux stipulations du compromis une condition qu'il ne comportait pas et l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°/ que la cour d'appel, en refusant de faire courir le délai d'un mois prévu par le compromis à compter de la réception par M. Y... du mail du 3 juin 2013 par lequel les époux X..., en notifiant leur décision de reprendre leur liberté, exprimaient leur refus clair de signer l'acte authentique de vente, la cour d'appel a fait une fausse application du contrat et violé l'article 1134 du code civil ; 3°/ qu'en admettant que le mail adressé par M. X... le 3 juin 2013 ne vaille pas notification du refus de réitérer la vente par acte authentique, il ressortait des conclusions et pièces tant des époux X... que de M. Y... lui-même que l'avocat des premiers avait adressé au notaire chargé de faire signer l'acte authentique de vente, le 14 juin 2013, un courrier indiquant expressément que ses clients considéraient la vente comme caduque ; qu'en omettant d'examiner si un tel courrier adressé par le conseil des vendeurs au notaire instrumentaire n'était pas un écrit permettant à l'acquéreur de constater leur refus de signer l'acte et de nature, par suite, à faire courir un délai d'un mois pour saisir le juge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la promesse stipulait que « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans un délai d'un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution...), afin de faire constater la vente par décision de justice », et retenu que les parties avaient entendu faire courir ce délai non à compter de la notification du refus de signer l'acte par la partie concernée, mais de la constatation de ce refus par l'autre partie après que celle-ci ait mis en demeure ou invité de façon formelle la partie défaillante à régulariser l'acte, formalité non suivie d'effet, et que la non-comparution de M. et Mme X... devant le notaire valait constatation du refus de signer et faisait courir le délai, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu déduire, sans dénaturation, que le délai de saisine du tribunal n'était pas expiré ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu les articles 1134 et 1176 du code civil, Attendu que, pour déclarer la vente parfaite, l'arrêt retient que M. X... n'a pas respecté le formalisme contractuel prévoyant qu'à défaut de notification de l'obtention ou la non-obtention du prêt par l'acquéreur au vendeur, ce dernier « aura la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition » par lettre recommandée avec avis de réception, la condition étant censée défaillie passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, qu'il n'a pas réitéré sa volonté dans le formalisme strict convenu à l'acte stipulant que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constatée provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement », que la promesse n'encourt aucune caducité automatique et que la vente est parfaite depuis le 5 juin 2013, date à laquelle le notaire a informé M. et Mme X... de l'obtention du prêt ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas accomplie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 624 du code de procédure civile ; Attendu que, la disposition attaquée par le deuxième moyen se rattachant par un lien de dépendance nécessaire au chef critiqué par le troisième moyen, la cassation de l'arrêt sur le deuxième moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt sur ce moyen ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit levées les conditions suspensives convenues au « compromis », dit parfaite la vente, condamne M. et Mme X... à passer l'acte authentique, dit que faute pour M. et Mme X... de se présenter devant le notaire pour signer l'acte ou d'avoir donné procuration pour ce faire, sa décision tiendra lieu d'acte authentique et sera publiée, condamne solidairement M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt rendu le 26 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action engagée par M. Y... en constatation judiciaire de la vente ; AUX MOTIFS propres QUE le compromis de vente stipulait que « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans un délai d'un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution …) afin de faire constater la vente par décision de justice » ; que si M. X... a, dès le 3 juin 2013, écrit en ces termes à M. Y... : « je ne suis plus en mesure d'attendre la réalisation de la vente de ma maison de Cours, par conséquent je reprends ma liberté sur la promesse signée en septembre 2012 », la teneur de ce mail ou celles des autres correspondances, qui n'ouvrent aucun délai pour régulariser la procédure d'achat, ne permet pas de faire courir le délai d'un mois convenu, faute de permettre une régularisation des formalités convenues ; et AUX motifs adoptés QUE les parties ont entendu faire courir le délai imparti pour saisir le tribunal non à compter de la notification du refus de signer l'acte par la partie concernée mais de la constatation de ce refus par l'autre partie après que celle-ci ait mis en demeure ou invité de façon formelle la partie défaillante à régulariser l'acte, formalité non suivie d'effet ; que la non-comparution de la partie concernée devant le notaire vaut constatation du refus de signer et fait courir le délai d'un mois pour solliciter une constatation judiciaire de la vente ; que suite au refus de M. X... de donner suite au compromis de vente, notifié par mail le 3 juin 2013, M. Y... lui a fait délivrer une sommation de comparaître le 21 août 2013 en l'étude notariale aux fins de signer l'acte authentique, qui a été suivie ce 21 août d'un procès-verbal de carence dressé par le notaire ; que la noncomparution des époux X... vaut constatation du refus de signer et fait courir le délai d'un mois pour solliciter la constatation judiciaire de la vente ; que M. Y... a saisi le tribunal le 6 septembre 2013 ; 1) ALORS QUE le compromis de vente stipulait (p. 18) que si une partie refusait de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourrait saisir le tribunal dans un délai d'un mois à compter de « la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution …) afin de faire constater la vente par décision de justice » ; que ces termes et les points de suspension employés imposaient de faire partir le délai de n'importe quel écrit permettant de manière certaine à une partie de constater et de dater le refus manifesté par l'autre partie de régulariser la vente ; qu'en disant que le délai d'un mois pour saisir le tribunal ne courrait qu'à compter d'une formalité ouvrant un délai pour la signature de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a ajouté aux stipulations du compromis une condition qu'il ne comportait pas et l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ; 2) ALORS QUE la cour d'appel, en refusant de faire courir le délai d'un mois prévu par le compromis à compter de la réception par M. Y... du mail du 3 juin 2013 par lequel les époux X..., en notifiant leur décision de reprendre leur liberté, exprimaient leur refus clair de signer l'acte authentique de vente, la cour d'appel a fait une fausse application du contrat et violé l'article 1134 du code civil ; 3) ALORS QU'en admettant que le mail adressé par M. X... le 3 juin 2013 ne vaille pas notification du refus de réitérer la vente par acte authentique, il ressortait des conclusions et pièces tant des époux X... que de M. Y... lui-même que l'avocat des premiers avait adressé au notaire chargé de faire signer l'acte authentique de vente, le 14 juin 2013, un courrier indiquant expressément que ses clients considéraient la vente comme caduque ; qu'en omettant d'examiner si un tel courrier adressé par le conseil des vendeurs au notaire instrumentaire n'était pas un écrit permettant à l'acquéreur de constater leur refus de signer l'acte et de nature, par suite, à faire courir un délai d'un mois pour saisir le juge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit levées les conditions suspensives convenues au compromis de vente signé les 4 et 13 septembre 2012, dit en conséquence parfaite la vente du bien objet de ce compromis, condamné par suite M. et Mme X... à passer l'acte authentique, dit que faute pour les époux X... de se présenter devant le notaire pour signer l'acte ou d'avoir donné procuration pour ce faire, sa décision tiendra lieu d'acte authentique et débouté les époux X... de leurs demandes au titre de la clause pénale et de l'occupation des lieux ; AUX MOTIFS QU'il a été convenu au paragraphe « conditions suspensives » du compromis de vente que « les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après stipulées dans l'intérêt des deux parties, en conséquence la non-réalisation d'une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci … » ; qu'a été prévue notamment la condition pour l'acquéreur d'obtenir un prêt d'un montant maximal de 400. 000 euros sur 20 ans au taux de 5 % l'an hors assurance, ce dernier s'obligeant de justifier de ses démarches au vendeur dans un délai d'un mois à compter du compromis ; qu'il a été aussi convenu que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2012, étant précisé « que l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité » ; que s'agissant de la réitération authentique, les parties ont convenu qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique interviendra au plus tard le 30 novembre 2012 ; que les époux X... font valoir que le non-respect par l'acquéreur des conditions suspensives entraîne la caducité du compromis, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas réalisée dans les délais prévus, l'acquéreur n'ayant justifié de l'obtention d'un prêt ni au 15 ni au 30 novembre 2012 ; que toutefois, s'agissant du défaut de remise par l'acquéreur au vendeur de l'offre de prêt avant le 15 novembre 2012, les parties ont convenu que si l'obtention ou la non-obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur, ce dernier, à défaut « aura la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition. Cette démarche devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques » ; que le vendeur ne justifie pas avoir respecté le formalisme prévu à l'acte ; que de même, s'agissant de la réitération de l'acte authentique, il est dit à l'acte que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constatée provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception (...) ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement » ; que si M. X... a fait connaître par courriel à M. Y... qu'il reprenait son avantage, il n'a pas réitéré sa volonté dans le formalisme strict convenu à l'acte, duquel M. Y... ne l'a pas délié de manière non équivoque ; que dès lors, la promesse n'encourt aucune caducité automatique, et la vente est parfaite depuis le 5 juin 2013, date à laquelle le notaire instrumentaire a informé les époux X... de l'obtention du prêt ; 1) ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que le terme de la condition ne peut être prorogé que du consentement des deux parties à la vente et que lorsqu'un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse de vente est caduque ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt que les parties ont convenu que la réception de l'offre de prêt devrait intervenir au plus tard le 15 novembre 2012 et qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique interviendrait au plus tard le 30 novembre 2012 ; que la promesse stipulait qu'à défaut pour l'acquéreur d'avoir notifié l'obtention ou la non-obtention du prêt au vendeur avant le 18 novembre 2012, le vendeur aurait « la faculté » de le mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, de justifier sous huitaine de la réalisation de la condition et que passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la promesse caduque ; que cette clause avait pour seul objet de permettre, le cas échéant à l'acquéreur, et au bon vouloir du vendeur, de bénéficier d'un délai supplémentaire de 8 jours pour justifier de la réalisation de la condition ; qu'en considérant que le vendeur avait l'obligation de le mettre en demeure et qu'à défaut, l'expiration du terme n'entraînait pas la défaillance de la condition et la caducité de la promesse, la cour d'appel a dénaturé le compromis en violation de l'article 1134 du code civil ; 2) ALORS QU'en ne déduisant pas de ce que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt n'avait pas été réalisée, et cette réalisation portée à la connaissance des vendeurs, avant le 15 novembre 2012 la conséquence que la promesse de vente était caduque, la cour d'appel a fait une fausse application de la convention des parties et violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... la somme de 38. 000 € au titre de la clause pénale ; AUX MOTIFS QUE les parties ont convenues qu'« au cas où, toutes les conditions à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 38. 000 euros à titre de clause pénale (…) cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir les conditions d'exécution de la vente » ; que M. Y..., qui a dû engager une procédure judiciaire pour voir régulariser l'acte de vente, est légitime à obtenir le versement du montant de la clause pénale convenue ; qu'en conséquence, il lui sera alloué une somme de 38. 000 € ; qu'en revanche, les époux X..., qui n'ont pas respecté la procédure convenue au compromis, sont déboutés de la demande à ce titre ; 1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur la base du premier ou du second moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation du chef de dispositif mettant à la charge des vendeurs la somme prévue par la clause pénale, en application de l'article 624 du code de procédure civile ; 2) ALORS en toute hypothèse QUE le contrat ne mettait la peine qu'à la charge de la partie qui, soit ne régulariserait pas l'acte authentique alors que toutes les conditions à l'exécution de la convention seraient remplies, soit aurait un comportement ne permettant pas de remplir les conditions d'exécution de la vente ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la condition suspensive d'obtention d'une offre de prêt au plus tard le 15 novembre 2012 pour une signature de l'acte authentique au plus tard le 30 novembre 2012 n'a pas été remplie ; que si la cour d'appel a estimé que les époux X... ne pouvaient s'en prévaloir pour invoquer la caducité de la promesse, c'est uniquement parce qu'elle a considéré qu'ils n'avaient pas mis en oeuvre la procédure convenue ; qu'en se fondant, pour les condamner cependant au paiement de la clause pénale, sur le motif inopérant que M. Y... a dû engager une procédure judiciaire pour voir régulariser l'acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1226 du code civil.
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