LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 novembre 2014), que, par acte notarié du 5 avril 2004, les consorts X...ont vendu la parcelle cadastrée BT n° 96 à M. et Mme Y...et consenti, au bénéfice de cette parcelle, une servitude de prospect sur la parcelle BT n° 97 dont ils demeuraient propriétaires ; que la parcelle n° 97 a été vendue à la SCI Bellevue 122 (la SCI), par acte du 25 janvier 2012 reproduisant à l'identique la clause de servitude ; que, soutenant que la construction entreprise par la SCI ne respectait pas la servitude de prospect, M. et Mme Y...l'ont assignée en cessation des travaux et destruction des ouvrages déjà réalisés ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes alors, selon le moyen : 1°/ que la clause intitulée « servitude de prospect » fixait clairement l'assiette de la servitude « à partir de la limite nord-ouest de ladite parcelle n° 97 », ce qui constituait le point à partir duquel les distances fixant les limites de hauteur étaient décomptées ; qu'en fixant néanmoins le point à partir duquel il convenait de décompter les longueurs fixant les dites limites à celui « situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle n° BT 97 à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/ sud-est des parcelles nos BT 96 et BT 97 à la même date », la cour d'appel a dénaturé le contrat du 5 avril 2004 et, partant, violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ que les mutations ou constitutions de droits réels immobiliers non publiés sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'en se déterminant pour définir l'assiette de la servitude litigieuse sur le croquis annexé à l'acte de vente du 5 avril 2004 passé entre les consorts X...et les époux Y...instituant la servitude litigieuse en faveur du fonds des époux Y...(fonds dominant), sans rechercher si ledit croquis avait été publié à la conservation des hypothèques, ainsi qu'il était soutenu (concl. p. 15 & 16), et était ainsi inopposable à la SCI Bellevue 122, ayant cause particulier des consorts X...qui lui avait vendu le fonds servant de ladite servitude par acte du 25 janvier 2012, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation de la clause de prospect contenue dans l'acte du 5 avril 2004 que son ambiguïté rendait nécessaire, que la commune intention des parties à cet acte était de préserver la vue sur la mer de la parcelle BT n° 96 en restreignant les possibilités de construction des acquéreurs de la parcelle BT n° 97, la cour d'appel, qui a constaté que la clause de servitude était reproduite intégralement dans l'acte d'acquisition de la SCI Bellevue 122 et qui ne s'est pas fondée sur le croquis annexé à l'acte, en a souverainement déduit que les constructions édifiées par la SCI Bellevue 122 ne respectaient pas cette servitude ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Bellevue 122 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Bellevue 122, la condamne à payer aux époux Y...la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société Bellevue 122. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI BELLEVUE 122 de ses demandes et confirmé le jugement déféré, sauf à préciser que le point à partir duquel il convient de décompter les longueurs déterminant les limites de hauteur de construction est le point situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle n° BT 97 à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/ sud-est des parcelles BT 96 et BT 97 à la même date et ordonné la démolition, à ses frais des ouvrages édifiés par la SCI BELLEVUE 122 sur la parcelle aujourd'hui n° BT 122, pour les seules portions dépassant les hauteurs ainsi déterminées, et ce sous astreinte de 500 ¿ par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt ; AUX MOTIFS QU'une servitude de prospect a pour objet d'assurer les distances minimales entre des habitations et la voie publique ou des habitations entre elles ; elle peut avoir pour cause la volonté de préserver une vue au profit du fonds dominant ; que les parties s'apposent sur l'assiette de la servitude du prospect contenue à l'acte de vente X.../ Y...du 5 avril 2004, et plus précisément sur l'emplacement du point à partir duquel est tracée la bande de terrain définie à l'acte comme étant affectée de la servitude ; que selon la SCI BELLEVUE 122, ce point doit être situé à l'extrémité nord-ouest de la bande de terre, large de 4 mètres et longeant en son nord la la parcelle 96, qui dépendait au moment de la signature de l'acte de la parcelle 97 ; que selon les époux Y..., ce point doit être compris comme étant situé sur la limite nord de la parcelle 97 telle qu'elle existait au moment de la signature de l'acte, mais au droit de la limite séparative nord-ouest/ sud-est entre les parcelles 97 et 96 ; que le tribunal a considéré, compte tenu de cette divergence, qu'il y avait lieu à interprétation de cette clause, selon les dispositions des articles 1156 et 1157 du Code civil ; que la clause intitulée " Servitude de prospect " était ainsi littéralement rédigée : " Monsieur et Madame Y...ont, de leur propriété, une vue sur la mer, au delà du terrain restant appartenir à Madame Marie-Thérèse X...pour l'usufruit et à Monsieur Jean-Claude X..., pour la nue propriété : afin de sauvegarder le point de vue du fonds dominant, qui constitue l'un de ses agrément, Madame Marie-Thérèse X...et Monsieur Jean-Claude X..., propriétaires du fonds servant, déclarent instituer sur une bande à définir ci-après à partir de la limite nord-ouest de ladite parcelle n° 97, une servitude de prospect consistant en l'interdiction formelle, tant pour eux-mêmes que pour leurs ayants droit, de faire sur cette bande de terre, aucune construction, aucun ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouira de la maison à construire par Monsieur et Madame Y..., acquéreurs aux présentes, jusqu'à une hauteur à définir ci-après ; en conséquence, il est convenu entre les comparants que Madame Marie-Thérèse X...et Monsieur Jean-Claude X..., vendeurs aux présentes, ou tout autre propriétaire ultérieur de l'immeuble cadastré section BT n° 97, qui se trouve ainsi grevé d'une servitude « non aedificandi » sur cette bande de terre ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur cette bande de terre sans excéder les hauteurs ci-après définies : limite de la bande de terre : longueur ; sur toute la longueur de la parcelle cadastrée section BT numéro 97, largueur : 28 m sur la largueur nord-ouest de la parcelle BT, numéro 97, à partir de sa limite nord, pour aller en s'évasant à 23 m sur la largeur nord-est de ladite parcelle, hauteur autorisée de constructions ou plantations sur cette bande de terre : à partir de la limite nord-ouest de la parcelle cadastrée section BT n° 97 : sur une longueur de 40 m, hauteur maximum de 1 m, sur une longueur de 30 m au-delà des 40 m, hauteur maximum de 2 m, sur le surplus, soit environ 60 m, hauteur maximum de 3 m, le tout conformant au croquis approuvé par les parties qui demeurera joint et annexé aux présentes après mention " ; que cette clause a été reproduite à l'identique à l'acte reçu le 25 janvier 2012 par Maître Noël B..., notaire à Pont-Aven, par lequel la SCI BELLEVUE 122 a acquis des consorts X...la parcelle 122 issue de la parcelle 97 ; qu'on ne peut s'en tenir à la lettre de cette clause puisque, alors que la bande de terre concernée par la restriction de hauteur de construction est ainsi définie comme étant, en partie nord-ouest de la parcelle 97, large de 28 mètres à partir de sa limite nord, la largeur de ladite parcelle au droit de son point de limite nord-ouest est en réalité de 4 mètre, et ce sur une longueur d'environ 40 mètres en allant vers l'est, après quoi seulement la parcelle 97 atteint une largeur supérieure à 28 mètres ; qu'au surplus, il est indiqué que la largeur de 28 mètres va « en s'évasant ", à 23mètres, proposition paradoxale, et encore que les propriétaires de la parcelle 97 " ne pourront jamais construire ¿ sur cette bande de terre sans excéder les hauteurs ci-après définies », autrement dit que la construction devra nécessairement excéder lesdites hauteurs, ce dont personne ne prétend aujourd'hui que cela doit correspondre au but poursuivi ; que les termes de la clause ne sont ainsi pas clairs et précis, et c'est donc à juste titre que le tribunal a estimé qu'il y avait lieu à interprétation, en se référant pour cela aux règles, d'abord posées par les articles 1156 et 1157 du Code civil, celle de l'article 1162 n'étant que subsidiaire, pour le cas où l'application des précédentes ne permet pas de lever le doute, et non impérative ; qu'il convient en conséquence de rechercher quelle a été la commune intention des parties dans la stipulation de la clause plutôt que de s'arrêter à la lettre de l'acte, et le sens avec lequel celle-ci peut avoir effet plutôt que de n'en produire aucun ; que les parties contractantes sont les époux Y..., acquéreurs de la parcelle 96, fonds dominant, et les consorts X..., vendeurs de celle-ci, qui ont constitué la charge réelle sur la parcelle 97 restant leur appartenir telle que résultant de l'acte régulièrement publié, charge à vocation perpétuelle attachée à ce fonds dont elle est l'accessoire et transmise avec lui à leur ayant droit, la SCI BELLEVUE 122, soumise aux mêmes charges et obligations que ses auteurs ; qu'il est certain, la clause litigieuse indiquant expressément que son objet est de préserver la vue sur mer de la parcelle 96, que celle-ci ne visait pas à interdire ou limiter la hauteur de construction sur la bande de 4 mètres de large longeant cette parcelle au nord, puisque la vue sur mer est orientée exclusivement à l'est et puisqu'à l'évidence, ladite bande de terre, aujourd'hui détachée de la parcelle 97 et cadastrée 124, n'avait pas, compte tenu de sa faible largeur, vocation à être construit mais bien plutôt de permettre le passage pour accéder à la partie de la parcelle 97 ainsi qu'aux parcelles situées au nord-est de celle-ci, ce qui d'ailleurs a été réalisé par la constitution à la charge de la parcelle 124 d'une servitude de passage pour piétons et véhicules lors de sa vente par les consorts X...à Monsieur et Madame Z...le 14 octobre 2006 ; qu'il y a lieu encore de relever, comme l'a fait le premier juge, que le quadrilatère de 40 mètres de long et de 28 mètres de large visé à la première tranche définie à la clause litigieuse, si l'on s'en tient à sa lettre, formé à partir de l'extrémité nord-ouest de cette bande de terre large de 4 mètres alors dépendant de la parcelle 97, et devenue 124, s'étend, outre celle-ci dont il a été vu qu'elle n'avait pas vocation à recevoir une construction, exclusivement sur la parcelle 96 appartenant aux époux Y...de sorte que l'interdiction faite au propriétaire de la parcelle 97 de construire sur cette zone à plus de 1 mètre de hauteur serait dépourvue de sens ; que c'est d'ailleurs bien au point considéré par les époux Y...que se réfèrent les trois zones de limitation de hauteur de construction à 1 mètre, puis 2 mètres, puis 3 mètres suivant la pente de terrain descendant vers la mer, telles qu'elle ont été figurées sur le croquis portant des signatures dont il n'est pas contesté qu'elles sont celles des vendeurs, les consorts X..., et des acquéreurs, les époux Y..., croquis dont l'acte authentique mentionne qu'il a été approuvé par les parties et qu'il demeure joint et annexé à l'acte ; que le notaire rédacteur de l'acte, Maître C..., répondant à une sommation à lui faite, a confirmé que le plan avait bien été signé des personnes présentes à l'acte ; que les consorts X...ne peuvent ainsi soutenir utilement que leur intention était contraire aux dispositions figurant au croquis ; qu'une telle interprétation n'est au demeurant pas incompatible avec la mention d'une longueur cumulée de 130 mètres pour les trois zones alors que la longueur de la parcelle 97 telle qu'elle existait à ce moment était en réalité, à partir du point retenu, de 101 mètres, cette mention étant notée à l'acte comme approximative et concernant un terrain qui n'avait pas alors été mesuré ; que c'est donc en faisant une exacte interprétation de la convention que le tribunal de grande instance a jugé que le point à partir duquel il convenait de décompter les distances fixant les limites de hauteur de construction est la limite nord séparant les fonds de la SCI BELLEVUE 122 et des époux Y..., ou, pour être plus précis, le point situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle 97 à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/ sud-est des parcelles 96 et 97 à la même date, c'est-à-dire, pour se référer au plan cadastral actuel, le point de jonction au nord des parcelles 124 et 123 ; que c'est sous cette précision que le jugement sera confirmé ; qu'il est certain que la construction édifiée sur la parcelle 122 par la SCI BELLEVUE 122 suivant un plan d'implantation établi par son architecte sur la base d'un décompte de distances, et donc de hauteurs autorisées, erroné, n'est pas conforme à la servitude grevant cette parcelle ; que c'est ce que confirme d'ailleurs un plan de servitude et dépassements dressé en septembre 2013 par Monsieur Pierre A..., géomètre expert, à la demande des époux Y...; que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut, selon l'article 701 du Code civil, rien faire qui tende à en diminuer l'usage ; que la transgression du droit réel qu'elle constitue est la démolition de l'ouvrage qui l'opère ; que les époux Y...sont recevables à présenter devant la Cour une demande de démolition qu'ils avaient déjà soumise au premier juge ; qu'il y sera fait droit, avec cette précision que la démolition ordonnée ne concerne que les ouvrages dépassant les limites de hauteur fixées par la clause de servitude suivant la détermination résultant de la présente décision la SCI BELLEVUE 122 devant mettre, à ses frais, ses ouvrages en conformité avec celle-ci ; ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE les consorts X...étaient propriétaires à Cap Coz en Fouesnant d'un vaste terrain descendant vers la mer qui correspond désormais principalement aux parcelles cadastrées n° 59, 96 et 97 ; qu'ils sont encore propriétaires et occupent la parcelle n° 59, la plus éloignée de la mer et ont vendu les parcelles non bâties situées en contrebas ; qu'en vendant la parcelle n° 96 à Monsieur et Madame Y...en 2004, les consorts X...ont constitué à leur propre profit une servitude de prospect sur le fonds servant de Monsieur et Madame Y..., interdisant à ceux-ci d'édifier toute construction sur une bande de terre de six mètres de long de la limite Nord de la parcelle n° 96 de façon à conserver la vue sur mer dont ils disposent depuis leur maison ; que dans le même temps, ils ont consenti aux acquéreurs la servitude de prospect litigieuse sur les parcelles situées en contrebas de la parcelle n° 96 (correspondant principalement à la parcelle n° 97) avec la même volonté de préserver une vue sur mer principalement dégagée sur la partie nord des terrains concernés ; qu'en 2012, les consorts X...ont vendu la parcelle n° 97 à la SCI Bellevue en faisant rappeler dans l'acte notarié les termes exacts de la clause portant création de la servitude de prospect sur le fonds servant ainsi vendu ; qu'il convient de relever que si la vue sur mer est assurément la raison d'être de la servitude de prospect litigieuse, cette dernière ne se confond pas avec une simple servitude de vue, de sorte que la discussion relative à l'atteinte ou non portée à la vue sur mer de Monsieur et Madame Y...est sans incidence sur la solution du litige (jugement, p. 4, al. 1 à 4) ; que si les deux parties conviennent que le libellé de cette clause se suffit à lui-même, elles en ont une lecture différente en ce qui concerne le point de départ du décompte des distances de 40 mètres et de 30 mètres déterminant les limites des constructions autorisées ; que les parcelles n° 96 et 97 forment ensemble un long rectangle orienté Nord-Ouest/ Nord-Est avec en sa partie en Ouest, la parcelle n° 96 dont la largeur, légèrement inférieure à celle de ce rectangle, laisse au nord une bande de 4 mètres de large qui dépend de la parcelle n° 97 ; que la SCI Bellevue soutient que les distances définissant la zone non aedificandi doivent être appliquées à partir de l'extrémité Nord-Ouest de cette Bande de 4 mètres ; qu'ils font valoir principalement que la clause fixe une largeur de 28 mètres " à partir de sa limite Nord " et indique que la servitude s'applique sur toute la longueur du fonds servant évalué à 120 mètres environ ; que Monsieur et Madame Y...soutiennent que ces distances doivent être appliquées à partir de la ligne séparative entre les fonds servant et dominant ; qu'ils font valoir que prendre en compte la bande 4 mètres dans l'assiette de la servitude aboutirait à inclure le fonds dominant dans cette assiette ; que cette différence de lecture impose une interprétation de la clause litigieuse ; qu'en application de l'article 1156 du Code civil on doit, dans les conventions rechercher qu'elle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que l'article 1157 ajoute que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun ; qu'en l'espèce, les parties dont la commune intention doit être recherchée sont Monsieur et Madame Y...et les consorts X...dont la SCI Bellevue tient ses droits ; qu'il est manifeste que ces parties ont souhaité restreindre les possibilités de construction sur leurs terrains respectifs pour préserver une vue dégagée vers la mer ; que cette restriction suppose que le droit ainsi limité existe ; qu'or il ne fait aucun doute que le propriétaire de la parcelle n° 97 ne pouvait envisager quelque construction sur une bande de terre de 4 mètres de large constituant au surplus un chemin d'accès ; qu'en outre, il n'est pas discutable que le propriétaire de la parcelle n° 97 n'a aucun droit de construire sur la parcelle n° 96 ; or, mesurer l'assiette de la servitude à partir de l'extrémité Nord/ Ouest de cette bande de 4 m aboutirait à priver de toute effet la partie principale de la servitude portant " sur une longueur de 40 mètres " quasiment sur la totalité de cette longueur de 40 mètres ; que de fait, l'interdiction de construire à plus d'un mètre serait ainsi totalement vidée de sa substance ; que la mention de l'assiette de la servitude sur une largeur de " 28 mètres sur la largeur Nord-Ouest de la parcelle BT n° 97 " confirme que le mesure doit être prise à un endroit où la parcelle n° 97 mesure à tout le moins 28 mètres ; qu'enfin, le caractère progressif des hauteurs maximales de construction prévues par la clause (1 m sur une longueur de 40 m, 2 m sur une longueur de 30 m, 3 m pour le surplus) est en parfaite cohérence avec la configuration du terrain pentu et la volonté de conserver à chacun une vue dégagée sur la partie nord des parcelles ; que si la SCI Bellevue relève qu'en additionnant les longueurs mentionnées dans la clause litigieuse comme fixant l'assiette des différentes hauteurs maximales, on aboutit à une longueur totale qui excède celle de la parcelle n° 97 exclusion faite de la bande de 4 mètres, il convient de relever que le libellé de la clause ne donne que de façon approximative (" environ ") la longueur de cette dernière portion de la servitude ; qu'il ne saurait être reproché à Monsieur et Madame Y...de ne pas avoir vérifié, lors de leur acquisition, que la parcelle dont leur auteur restait propriétaire avait une longueur de 101 mètres au lieu de 130 mètres environ, exclusion faite du chemin d'accès ; qu'au contraire, en acquérant la parcelle concernée, la SCI Bellevue avait toute possibilité de faire lever une éventuelle ambiguïté ; qu'en conséquence, il convient de retenir que la servitude de prospect qui s'impose à la SCI Bellevue lui interdit de construire : au-delà de d'un mètre de hauteur sur une longueur de 40 mètres à partir de la limite Nord/ Ouest séparant son fonds de celui de monsieur et madame Y..., au-delà de deux mètres de hauteur sur une longueur de 30 mètres au-delà des 40 mètres, au-delà de 3 mètres pour le surplus et sur une largeur de 28 mètres sur la même limite séparative des fonds servant et dominant à partir de la limite Nord, pour aller en s'évasant à 23 mètres sur la largeur Nord-Est de la parcelle n° 97 (jugement, p. 4, al. 6 à 10 et p. 5) ; ALORS D'UNE PART QUE la clause intitulée " servitude de prospect " fixait clairement l'assiette de la servitude « à partir de la limite nord-ouest de ladite parcelle n° 97 », ce qui constituait le point à partir duquel les distances fixant les limites de hauteur étaient décomptées ; qu'en fixant néanmoins le point à partir duquel il convenait de décompter les longueurs fixant les dites limites à celui « situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle n° BT 97 à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/ sud-est des parcelles nos BT 96 et BT 97 à la même date », la Cour d'appel a dénaturé le contrat du 5 avril 2004 et, partant, violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE les mutations ou constitutions de droits réels immobiliers non publiés sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'en se déterminant pour définir l'assiette de la servitude litigieuse sur le croquis annexé à l'acte de vente du 5 avril 2004 passé entre les consorts X...et les époux Y...instituant la servitude litigieuse en faveur du fonds des époux Y...(fonds dominant), sans rechercher si ledit croquis avait été publié à la conservation des hypothèques, ainsi qu'il était soutenu (concl. p. 15 & 16), et était ainsi inopposable à la SCI BELLEVUE 122, ayant cause particulier des consorts X...qui lui avait vendu le fonds servant de ladite servitude par acte du 25 janvier 2012, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble les articles 1134 et 1165 du Code civil.
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