LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 9 décembre 2014), que, suivant acte sous seing privé du 23 juin 2001 préparé par M. X... (le notaire), M. et Mme Y... (les bailleurs-vendeurs) se sont engagés à donner à bail à Mme Z... (le preneur) une exploitation agricole sous la condition qu'elle obtienne l'autorisation d'exploiter ; que, par le même acte, les bailleurs-vendeurs se sont également engagés à vendre cette exploitation au preneur, lequel a accepté de l'acquérir pour le prix de 190 000 euros, à l'issue de la première période triennale du bail à ferme ; que diverses procédures judiciaires ont opposé les parties à l'acte, relativement au bail rural et à la vente des biens, au terme desquelles le preneur, reconnu bénéficiaire d'un bail rural à compter du 11 novembre 2013, n'a jamais acquis l'exploitation qui a été vendue en septembre 2012 à la SAFER de Bourgogne Franche-Comté pour le prix de 112 500 euros ; que les bailleurs-vendeurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ; Attendu que les bailleurs-vendeurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation du notaire au paiement de la somme de 49 402,19 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ que les conséquences du manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil ne s'analysent en perte de chance et non en préjudice entièrement consommé que s'il n'est pas certain que mieux conseillé, le créancier de l'obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; qu'en se fondant, pour limiter l'indemnisation due par le notaire aux bailleurs-vendeurs au titre de la perte sur le prix de vente de l'exploitation, objet de la promesse de bail rédigée par ce dernier, à hauteur de 50 %, sur la circonstance inopérante qu'il résultait de courriers échangés en vue de régulariser la vente - et donc nécessairement postérieurs à la conclusion de la promesse de bail - que la volonté d'acquérir du preneur n'était pas certaine, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la volonté d'acquérir du preneur n'avait pas été clairement exprimée lors de la conclusion de la promesse de bail, de sorte qu'elle n'aurait pu ultérieurement y renoncer si le notaire n'avait pas manqué à son obligation de conseil et s'était assuré de l'efficacité de cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ; 2°/ qu'en énonçant, pour limiter encore l'indemnisation due par le notaire aux bailleurs-vendeurs au titre des dépenses que ces derniers avaient exposées (dont des frais d'avocats, d'avoués, d'huissiers engagés dans le cadre des litiges les ayant opposés au preneur) à hauteur de 80 % de leur montant total, que ces dépenses auraient pu être évitées si l'acte avait été rédigé d'une manière plus complète et plus précise et que leur lien avec la faute commise par le notaire pouvait ainsi être qualifié d'étroit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait qu'il était certain que les bailleurs-vendeurs n'auraient pas engagé ces dépenses en l'absence de la faute commise par le notaire, et, partant, que ces dépenses étaient un préjudice entièrement consommé, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ; 3°/ que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en affirmant par motifs adoptés, pour écarter la demande d'indemnisation des bailleurs-vendeurs au titre des taxes foncières et des taxes de remembrement dont ces derniers avaient été redevables, à défaut d'avoir pu vendre leur exploitation, que s'ils étaient restés propriétaires, ils avaient également vocation à percevoir des fermages, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé l'article 1382 du code civil ; 4°/ que les bailleurs-vendeurs faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que les factures de M. A... en date des 19 septembre 2007 et 16 mai 2008 correspondaient à deux factures distinctes éditées à titre de « provision sur honoraires » dans le cadre d'une même procédure, intitulées, pour la première, « facture provisionnelle n° 07-2014 » et, pour la seconde, « facture provisionnelle n° 08-0137 » ; que dès lors, en se bornant, pour écarter la demande d'indemnisation des bailleurs-vendeurs au titre de la note d'honoraires de M. A... en date du 16 mai 2008 d'un montant de 657,80 euros, à adopter les motifs des premiers juges, lesquels avaient considéré que cette dernière paraissait faire double emploi et se confondre avec celle du 19 septembre 2007 du même montant, sans répondre au moyen opérant précité relatif au caractère distinct de ces notes d'honoraires correspondant à deux provisions sur honoraires dans le cadre d'une même procédure, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°/ que les motifs hypothétiques équivalent à un défaut de motifs ; qu'en énonçant, pour écarter la demande d'indemnisation des bailleurs-vendeurs au titre de la note d'honoraires de M. A... en date du 16 mai 2008 d'un montant de 657,80 euros, que cette dernière paraissait faire double emploi et se confondre avec celle du 19 septembre 2007 du même montant, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°/ que les dommages-intérêts doivent réparer l'intégralité du préjudice subi par la victime, sauf à ce que cette dernière ait commis une faute de nature à limiter son indemnisation ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande d'indemnisation des bailleurs-vendeurs au titre des frais d'avocat exposés avec M. B... (factures des 8 mars et 8 avril 2010 d'un montant respectif de 1 000 euros et 1 524,90 euros) dans le cadre de la procédure menée devant le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône, sur la seule circonstance que ces frais s'inscrivaient dans une boulimie de consultations d'avocats, dans la mesure où M. A... avait déjà émis des factures d'honoraires (pour un montant total de 2 738,36 euros) dans le cadre de cette procédure, et qu'un avocat avait encore succédé à M. B..., sans caractériser autrement en quoi le fait pour les bailleurs-vendeurs d'avoir changé de conseil aurait constitué une faute de leur part de nature à limiter leur indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu, en premier lieu, que, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des documents produits, la cour d'appel, après avoir procédé à la recherche prétendument omise, a estimé qu'au moment de la signature de la promesse de bail, l'intention du preneur d'acquérir le bien litigieux était incertaine, de telle sorte qu'elle a pu en déduire que le préjudice subi par les bailleurs-vendeurs, en raison de la faute commise par le notaire, consistait en une perte de chance, d'une part, de vendre le bien leur appartenant au prix fixé, d'autre part, d'éviter des contentieux, dommages dont elle a fixé souverainement les montants respectifs ; Qu'en deuxième lieu, après avoir constaté que les demandeurs étaient restés propriétaires du bien et avaient eu vocation à en percevoir les fermages, les juges du fond en ont souverainement déduit que les bailleurs-vendeurs n'avaient subi aucun préjudice du fait du paiement des taxes foncières et des taxes de remembrement, faisant ainsi ressortir que les premiers se compensaient avec les secondes ; Qu'en troisième lieu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu rejeter la demande des bailleurs-vendeurs tendant au remboursement de la facture d'honoraires de M. A... du mois de mai 2008, par un motif hypothétique qui ne vicie pas la décision, dès lors que celui-ci est opposé aux demandeurs sur qui pesait la charge de la preuve, qu'ils ont failli à rapporter ; Qu'en dernier lieu, sous le couvert d'un grief non fondé de violation de la loi, le moyen pris en sa sixième branche ne tend qu'à remettre en cause, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des éléments de fait et de preuve dont ils ont pu déduire l'absence de lien de causalité direct entre les frais d'avocat librement engagés par les bailleurs-vendeurs auprès de M. B... en mars et avril 2010, et la faute commise par le notaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... M. et Mme Y... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Me X... à ne leur payer que la somme de 49.402,19 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a analysé de manière détaillée les réclamations des époux Y..., en recherchant pour chaque poste l'existence et l'étroitesse du lien entre la faute du notaire et le préjudice allégué ; que ce raisonnement doit être approuvé ; qu'ont été écartées les dépenses non directement liées à la faute commise par Me X..., en particulier les frais engagés par les époux Y... du fait de leur refus persistant de respecter les décisions de justice rendues contre eux ; qu'à hauteur d'appel, les époux Y... ne demandent plus les sommes correspondant à tous ces frais ; que s'agissant de la perte sur le prix de vente de l'exploitation et du prix du procès-verbal de carence dressé le 27 septembre 2007, le premier juge a exactement souligné le caractère incertain de la volonté d'acquérir de Catherine Z... ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité l'indemnisation à 50% e la perte sur ces deux postes, soit 38.750 euros pour la vente et 200 euros pour le procès-verbal de carence ; que le montant des dépenses exposées par les époux Y..., et présentant un lien direct avec la faute du notaire puisqu'elles auraient pu être évitées si l'acte avait été rédigé d'une manière plus complète et précise, a été correctement évalué par le premier juge à la somme de 13.065,24 euros, ce montant n'étant pas contesté par les appelants ; que la perte de chance de ne pas exposer ces frais a été évaluée à 80%, chiffre qui correspond à une exacte appréciation du préjudice ; qu'il y a ainsi lieu de confirmer l'allocation aux époux Y... d'une indemnité égale à 10.452,19 euros ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE s'agissant de la perte sur le prix de l'exploitation, il est constant que le prix initial était de 230.000 FS soit 190.000€ alors que le prix obtenu lors de la vente du 28 septembre 2012 n'a été que de 112.500€ ; qu'il est certain que les difficultés qui sont apparues dans le cadre de l'application et de l'interprétation de la convention du 23 juin 2001 ont constitué un obstacle à la régularisation de la vente qui a en fin de compte été qualifiée d'inexistante ; qu'il faut toutefois relativiser l'étroitesse du lien de causalité puisque les demandeurs écrivent eux-mêmes que les époux Z... n'avaient accepté cette convention qu'en raison de la promesse de bail alors qu'ils ne l'avaient donnée en ce qui les concerne qu'en considération de la promesse d'achat ce qui augurait mal de l'avenir et qu'il résulte de divers courriers de Me C..., chargé un temps de régulariser l'acte de vente, que M. et Mme Y... n'ont jamais refusé de régulariser l'acte mais que Mme Z... a rompu le dialogue « sur des détails » (cf. pièce n°23 des demandeurs) ; que la volonté d'acquérir de Mme Z... peut donc être qualifiée d'incertaine ; que le tribunal allouera sur ce fondement une indemnité égale à la moitié de la perte soit 190.000€ - 112.500€ = 38.750€ ; que le même principe d'indemnisation doit s'appliquer à un procès-verbal de carence dressé par Me D... le 27 septembre 2007 pour un coût de 400€ et qu'une somme de 200€ sera donc mise à la charge du défendeur ; (…) que seront (…) écartées les demandes - relatives (…) aux taxes foncières et taxes de remembrement puisque si les demandeurs sont restés propriétaires ils avaient vocation à percevoir des fermages, - (…), - [les demandes] qui paraissent faire double emploi avec une autre comme la facture d'honoraires de Me A... du 16 mai 2008 d'un montant de 657,80€ qui paraît se confondre avec celle du 19 septembre 2007 du même montant ; (…) que seront considérées comme en lien avec la faute commise par le défendeur : - les honoraires de Me E... et d'avoués exposés en 2003/4 dans le cadre de l'instance paritaire ayant donné lieu au jugement du 12 juin 2003 puis à l'arrêt du 8 avril 2004, soit 552,55€ + 663,60€ + 1.332,76€ +500€ = 3.048,91€, étant observé que n'est pas produite par M. et Mme Y... une pièce n°6 censée correspondre à des honoraires d'avoué d'un montant de 1.000€, - le coût du constat d'état des lieux dressé par Me F... le 13 mars 2006 (300€) dès lors qu'il est la conséquence de l'imprécision du projet d'acte en ce qui concerne les droits des parties sur les bâtiments, - pour les mêmes motifs : les factures d'honoraires de Me A... des 19 septembre 2007 (657,80€), 18 mars 2008 (1.057,64€), 17 octobre 2008 (657,80€) et 27 janvier 2009 (1.504,88€), lesquelles s'inscrivent dans le cadre de l'instance diligentée devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Louhans (et non de Lons le Saunier comme cela a été inscrit sur la deuxième facture) puis la cour d'appel de Dijon ainsi que les frais de signification du jugement (frais de Me F... du 26 novembre 2008 d'un montant de 80,80€) soit un total de 3.958,92€, - les factures d'honoraires de Me A... des 24 octobre 2007 (657,80€), 30 juillet 2008 (657,80€), 19 mars 2009 (657,80€) et 11 février 2010 (764,96€), lesquelles s'inscrivent dans le cadre de la saisine du tribunal de grande instance de Chalon sur Saône ainsi que les frais de délivrance de l'assignation (frais de Me F... du 7 novembre 2007 d'un montant de 62,18€) et de postulation (honoraires de Me G... du 14 novembre 2007 d'un montant de 456,87€), les frais exposés avec Me B... (factures des 8 mars et 8 avril 2010 de 1.000€ et 1.524,90€) ne seront toutefois pas admis comme s'inscrivant dans une boulimie de consultations, dès lors qu'un autre avocat a encore succédé à Me B..., soit un total de 3.257,41€, - l'indemnité de 2.500€ mise à la charge des demandeurs en application de l'article 700 du code de procédure civile par le jugement du TGI de Chalon sur Saône du 3 janvier 2012 ; que les dépenses exposées par les demandeurs en lien avec la faute commise par le défendeur s'élèvent donc à 3.048,941€ +300€ + 3.958,92€ + 3.257,41€ = 13.065,24€ ; que ce lien peut être qualifié d'étroit car elles auraient très certainement été évitées si la nécessité d'une réitération avait été stipulée et si les droits de chacun sur les bâtiments avaient été précisés ; qu'une indemnité égale à 80% de ces frais sera donc allouée soit 13.065,24€ x 80% = 10.452,19€ ; que Me X... sera donc condamné à payer à M. et Mme Y... ainsi qu'à la SCI La montagnarde la somme de 38.750€ + 200€ + 10.452,19€ = 49.402,19€ ; 1°) ALORS QUE les conséquences du manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil ne s'analysent en perte de chance et non en préjudice entièrement consommé que s'il n'est pas certain que mieux conseillé, le créancier de l'obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; qu'en se fondant, pour limiter l'indemnisation due par Me X... aux époux Y... au titre de la perte sur le prix de vente de l'exploitation, objet de la promesse de bail rédigée par ce dernier, à hauteur de 50%, sur la circonstance inopérante qu'il résultait de courriers échangés en vue de régulariser la vente - et donc nécessairement postérieurs à la conclusion de la promesse de bail - que la volonté d'acquérir de Mme Z... n'était pas certaine, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la volonté d'acquérir de Mme Z... n'avait pas été clairement exprimée lors de la conclusion de la promesse de bail, de sorte qu'elle n'aurait pu ultérieurement y renoncer si Me X... n'avait pas manqué à son obligation de conseil et s'était assuré de l'efficacité de cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS QU'en énonçant, pour limiter encore l'indemnisation due par Me X... aux époux Y... au titre des dépenses que ces derniers avaient exposées (dont des frais d'avocats, d'avoués, d'huissiers engagés dans le cadre des litiges les ayant opposés à Mme Z...) à hauteur de 80% de leur montant total, que ces dépenses auraient pu être évitées si l'acte avait été rédigé d'une manière plus complète et plus précise et que leur lien avec la faute commise par Me X... pouvait ainsi être qualifié d'étroit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait qu'il était certain que les époux Y... n'auraient pas engagé ces dépenses en l'absence de la faute commise par Me X..., et, partant, que ces dépenses étaient un préjudice entièrement consommé, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS QUE les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en affirmant par motifs adoptés, pour écarter la demande d'indemnisation des époux Y... au titre des taxes foncières et des taxes de remembrement dont ces derniers avaient été redevables, à défaut d'avoir pu vendre leur exploitation, que s'ils étaient restés propriétaires, ils avaient également vocation à percevoir des fermages, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé l'article 1382 du code civil ; 4°) ALORS QUE les époux Y... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que les factures de Me A... en date des 19 septembre 2007 et 16 mai 2008 correspondaient à deux factures distinctes éditées à titre de « provision sur honoraires » dans le cadre d'une même procédure, intitulées, pour la première, « facture provisionnelle n°07-2014 » et, pour la seconde, « facture provisionnelle n°08-0137 » (conclusions, p. 11) ; que dès lors, en se bornant, pour écarter la demande d'indemnisation des époux Y... au titre de la note d'honoraires de Me A... en date du 16 mai 2008 d'un montant de 657,80€, à adopter les motifs des premiers juges, lesquels avaient considéré que cette dernière paraissait faire double emploi et se confondre avec celle du 19 septembre 2007 du même montant, sans répondre au moyen opérant précité relatif au caractère distinct de ces notes d'honoraires correspondant à deux provisions sur honoraires dans le cadre d'une même procédure, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS en tout état de cause QUE les motifs hypothétiques équivalent à un défaut de motifs ; qu'en énonçant, pour écarter la demande d'indemnisation des époux Y... au titre de la note d'honoraires de Me A... en date du 16 mai 2008 d'un montant de 657,80€, que cette dernière paraissait faire double emploi et se confondre avec celle du 19 septembre 2007 du même montant, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE les dommages et intérêts doivent réparer l'intégralité du préjudice subi par la victime, sauf à ce que cette dernière ait commis une faute de nature à limiter son indemnisation ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande d'indemnisation des époux Y... au titre des frais d'avocat exposés avec Me B... (factures des 8 mars et 8 avril 2010 d'un montant respectif de 1.000€ et 1.524,90€) dans le cadre de la procédure menée devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône, sur la seule circonstance que ces frais s'inscrivaient dans une boulimie de consultations d'avocats, dans la mesure où Me H... avait déjà émis des factures d'honoraires (pour un montant total de 2.738,36 euros) dans le cadre de cette procédure, et qu'un avocat avait encore succédé à Me B..., sans caractériser autrement en quoi le fait pour les époux Y... d'avoir changé de conseil aurait constitué une faute de leur part de nature à limiter leur indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
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