LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 novembre 2014), que l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Myrtilles 1 du 19 mars 2011 a adopté deux décisions dont la première était relative à la réalisation de travaux de rénovation des boiseries extérieures, de restructuration des bétons et de réfection des étanchéités et la seconde portait sur la souscription d'un emprunt destiné au financement de ces travaux ; que M. X..., copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Myrtilles 1 (le syndicat) en annulation de ces deux décisions ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ; Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux de restructuration des bétons et de reprise des étanchéités étaient rendus nécessaires par le délabrement avéré des parties communes de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens et que la dégradation des boiseries extérieures était imputable à leur vétusté et à leur défaut d'entretien et ayant exactement relevé, d'une part, que la circonstance que les travaux de restructuration et de réfection portaient sur l'ensemble des éléments de l'immeuble n'était pas suffisante pour exclure leur qualification de travaux d'entretien dès lors qu'ils étaient destinés, non seulement à réparer les désordres existants mais aussi à prévenir toutes aggravations ou extensions dont le caractère inéluctable était avéré, d'autre part, que le remplacement des boiseries extérieures en pin par des boiseries en mélèze n'était pas exclusive de la qualification de travaux d'entretien et de réparation dès lors que l'investissement projeté était justifié par la durabilité supérieure et le faible niveau d'entretien de cette essence de bois, la cour d'appel a pu retenir que les décisions de l'assemblée générale relevaient de la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat de la résidence Les Myrtilles 1 la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes en annulation des résolutions n° 10 et 11 de l'assemblée générale du 13 mars 2011 ; AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 6 juillet 2011 dont le contenu même ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse corrobore, photographies à l'appui, le relevé de l'état des lieux établi le 5 septembre 2011 par le maître d'oeuvre pressenti aux termes duquel M. Y...indique :- QUE les travaux envisagés relèvent de la mise en sécurité des personnes et des biens,- QUE les lots retenus concernent les boiseries de façades, les étanchéités des terrasses accessibles et la restructuration des bétons abîmés,- QUE des sondages ont établi que l'étanchéité des terrasses accessibles ne remplit plus sa fonction, les isolants (de faible épaisseur) étant imbibés d'eau et la première protection s'étant détériorée, qu'il faut les remplacer dans leur intégralité après avoir déposé le complexe isolant existant, dégradé,- QU'a été constatée une dégradation avancée des bétons supports des étanchéités et des boiseries aux angles, aux nez des acrotères et parfois même en pleine masse, que les bétons abîmés s'effritent et se désagrègent avec une aggravation importante liée aux conditions climatiques,- QUE les boiseries sont en apparent bon état si l'on ne considère que la partie courante des pièces mais que les extrémités des parties où sont fixés les ancrages sont très abîmées et fragilisées,- QUE le projet est de remplacer les bois existants par une autre essence (mélèze classe IV) plus dure, plus compacte et qui ne nécessite pas d'entretien,- QUE les travaux sont nécessaires et indispensables, le manque d'entretien sur les dernières années ayant amené les matériaux à leurs dernières limites et qu'ils permettront d'éviter des désordres importants et des accidents ; QU'il résulte de ces éléments que les postes " restructuration des bétons " et " étanchéités " constituent des travaux rendus nécessaires par un délabrement avéré des parties communes de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens, la circonstance que les travaux portent sur l'ensemble des éléments considérés n'étant pas suffisante à exclure leur qualification de travaux d'entretien dès lors qu'ils sont destinés non seulement à réparer les désordres existants mais également à prévenir toutes aggravations et extensions dont le caractère inéluctable, à défaut d'intervention, est établi par les pièces versées aux débats ; QUE la notion de travaux d'entretien n'étant pas limitée aux seules réparations ponctuelles assimilables à un simple " rafistolage " ; QUE par ailleurs, l'amélioration de l'existant consistant dans le remplacement des boiseries extérieures en pin (dont la déréliction est établie par les photographies et descriptions littérales contenues dans le procès-verbal de constat précité) par des boiseries en mélèze n'est pas exclusive de la qualification de travaux d'entretien/ réparation dès lors que l'investissement projeté est justifié par la durabilité supérieure et le faible niveau d'entretien de cette essence, alors même que la dégradation des boiseries existantes est imputable tant à leur vétusté qu'à un défaut d'entretien ; QU'au regard de ces éléments et sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'instruction (que le premier juge avait refusé d'ordonner) qui n'apparaît pas nécessaire compte tenu des éléments objectifs versés aux débats, le jugement déféré sera confirmé en ce que, considérant que les travaux visés dans les résolutions litigieuses ne nécessitent pas, pour leur adoption, les majorités qualifiées prévues par les articles 25 et/ ou 26- c de la loi du 10 juillet 1965 mais la majorité simple prévue par l'article 24 de ladite loi, il a débouté M. X... de sa demande d'annulation des résolutions 10 et 11 adoptées par l'assemblée générale de copropriété du 10 mars 2011 ; 1- ALORS QUE sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; que, pour déterminer si des travaux comportent transformation, addition ou amélioration, le juge doit procéder à une appréciation concrète prenant en considération, non seulement la finalité des travaux, mais également leur importance tant au regard de leurs conséquences que de leur coût ; que dès lors, les juges du fond ne pouvaient, pour considérer que les travaux litigieux, portant sur le remplacement des boiseries, la réfection de l'étanchéité des terrasses et des bétons, d'un coût d'environ 250 000 € à répartir en 23 copropriétaires, constituaient de simples travaux d'entretien ne relevant pas de la majorité des deux tiers, se borner à prendre en compte leur finalité sans s'attacher à leur coût ; qu'ils ont ainsi privé leur décision de base légale au regard des articles 24 et 26 c) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la cause ; 2- ALORS QUE, les travaux destinés à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que cependant, la cour d'appel n'a pas constaté que les décisions litigieuses aient été prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires et non pas à la majorité des suffrages exprimés ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 24 et 25 de la même loi ; 3- ALORS QUE, de même, s'agissant des travaux de remplacement des boiseries de la façade, la cour d'appel n'a pas constaté que ces travaux fussent destinés à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard des mêmes textes.
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