LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 4 décembre 2014), que la société civile immobilière Le Mail du Grand Verger (la SCI Le Mail) a réalisé une opération immobilière, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X... ; que les lots gros oeuvre (n° 1), charpente couverture des bâtiments (n° 3), carrelages (n° 12), façades (n° 14) ont été confiés à la société Diez construction, assurée auprès de la SMABTP ; que, par acte du 24 mai 2004, la SCI Le Mail a vendu en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Cantagal (la SCI Cantagal) une villa qui a été livrée le 2 novembre 2004 ; qu'invoquant un défaut de conformité du niveau du sol fini de la partie habitation et du garage, la SCI Cantagal a, après expertise, assigné en indemnisation de ses préjudices la SCI Le Mail, qui a appelé en cause la société Diez construction, la SMABTP et M. X... ; Attendu que la SCI Le Mail fait grief à l'arrêt de dire que la maison acquise par la SCI Cantagal était affectée d'une non-conformité au permis de construire en ce qui concernait la hauteur du sol du rez-de-chaussée et qu'il n'était pas démontré que cette non-conformité la rendait impropre à sa destination, de la condamner à payer à la SCI Cantagal la somme de 47 585 euros en indemnisation de cette malfaçon, de rejeter comme non fondé l'appel en garantie de la SCI Le Mail dirigé à l'encontre de M. X..., de rejeter l'appel en garantie formé contre la société Diez construction au titre de sa garantie décennale et de rejeter les demandes formées par la SCI Le Mail à l'encontre de la SMABTP ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la preuve n'était pas rapportée que la villa ait été inondée, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut de conformité n'entrait pas dans le champ d'application de l'article 1792 du code civil ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le non-respect du permis de construire, s'agissant de la hauteur du sol du rez-de-chaussée de la maison, constituait une faute de réalisation imputable uniquement au constructeur du gros ouvrage, qui ne saurait être reprochée à l'architecte, non tenu d'une obligation de veiller à la bonne exécution des travaux, et de vérifier le respect par chaque entreprise des cotes et des niveaux prévus au permis de construire, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire que la responsabilité de l'architecte devait être écartée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Le Mail du Grand Verger aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Le Mail du Grand Verger IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit et jugé que la maison acquise par la SCI Cantagal était affectée d'une non-conformité au permis de construire en ce qui concernait la hauteur du sol du rez-de-chaussée et qu'il n'était pas démontré que cette non-conformité la rendait impropre à sa destination, D'AVOIR condamné la SCI Le Mail du Grand Verger à payer à la SCI Cantagal la somme de 47 585 ¿ TTC en indemnisation de cette malfaçon, rejeté comme non fondé l'appel en garantie de la SCI Le Mail du Grand Verger dirigé à l'encontre de Monsieur X..., rejeté l'appel en garantie formé contre la société Diez Construction au titre de sa garantie décennale et débouté la SCI Le Mail du Grand Verger de ses demandes formées à l'encontre de la Smabtp ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la nature de la non-conformité, le rapport d'expertise a permis de mettre en évidence que le niveau du sol du rez-de-chaussée de la villa acquise par la SCI Cantagal était plus bas de 45 mm par rapport à ce qui était prévu par le permis de construire modificatif du 2 juin 2003 visé par l'acte de vente reçu le 24 mai 2004 ; que le tribunal a considéré qu'il s'agissait d'une non-conformité contractuelle dont il n'était pas démontré qu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble dès lors que la preuve n'était pas rapportée que le rez-de-chaussée de la villa ait été inondé au cours de l'épisode pluvieux des 6 et 8 septembre 2005 enregistré en catastrophe naturelle ni que la villa ait été inondée au cours des années suivantes ; que seule la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCI Le Mail du Grand Verger et de la société Diez Construction a été retenue par le tribunal ; qu'au soutien de rappel qu'elle a interjeté la SCI Le Mail du Grand Verger fait valoir que la non-conformité constatée par l'expert judiciaire a causé des désordres par inondations dans le garage mais aussi à l'intérieur de la villa, que les niveaux définis par le permis de construire ne sont eux-mêmes pas conformes à la réglementation applicable dans la zone, que l'immeuble est impropre à sa destination car il est vulnérable aux inondations, que s'agissant d'une responsabilité présumée, elle n'a pas à démontrer les fautes des constructeurs qui doivent être condamnés solidairement à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de la SCI Can tagal ; que la Smabtp dont la garantie est recherchée tant pour la société Diez Construction-que pour l'architecte par la SCI Le Mail du Grand Verger, fait valoir à juste titre que le défaut de conformité n'entre pas dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du code civil, s'il ne génère pas à l'intérieur du délai décennal, un désordre rendant l'immeuble impropre à sa destination ; que si la date de réception des travaux n'est pas connue, la villa en question a été livrée le 24 mai 2004, ce qui permet de savoir si dans le délai de 10 ans qui a suivi, la partie habitable de la villa a été inondée ou pas ; que les photographies qui ont été communiquées par la SCI Cantagal et qui figurent en annexe du rapport d'expertise et dont il n'est pas contesté qu'elles aient été prises au cours de l'événement climatique des 6 et 8 septembre 2005, montrent que les abords de la villa sont inondés, que le niveau de l'eau affleure le seuil de la porte d'entrée mais aucune photographie et aucun autre document ne permettent d'établir que le rez-de-chaussée de la villa a été inondé, ce que n'a pas manqué de relever l'expert judiciaire qui a observé qu'aucune déclaration de sinistre n'avait été faite alors que l'état de catastrophe naturelle avait été reconnu, le 14 octobre 2005 ; qu'en dépit de la non-conformité au permis de construire et à la réglementation d'urbanisme applicable à la zone, retenue par l'expert judiciaire, aucune inondation de la maison n'a été constatée dans le délai de 10 ans qui a suivi la livraison de cette maison de telle sorte que les conditions d'application de l'article 1792 du code civil ne sont pas réunies, puisqu'aucun dommage de nature à rendre la villa impropre à sa destination, n'a été caractérisé dans le délai décennal, alors que des phénomènes pluvieux d'intensité équivalente se sont succédés depuis 2005 ; que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a considéré que la non-conformité au permis de construire engageait la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCI Le Mail du Grand Verger qui a été condamnée à payer à la SCI Cantagal la somme de 47 585 ¿ TTC en indemnisation des travaux de reprise destinés à remédier à cette non-conformité ; que sur les appels en garantie de la SCI Le Mail du Grand Verger, ces appels en garantie ne peuvent reposer que sur la responsabilité contractuelle de droit commun des locateurs d'ouvrage ce qui suppose une faute dans l'exécution du contrat ; que pour l'expert judiciaire, ce défaut d'altimétrie correspond à une erreur d'exécution de la société Diez Construction qui était chargée à la fois du lot gros-oeuvre et du lot carrelage ; que le cahier des clauses techniques particulières annexé au marché de travaux liant la société Diez Construction à la SCI Le Mail du Grand Verger, précise en son article 3.2 que l'implantation des bâtiments par un géomètre-expert agréé par le maître d'oeuvre est à la charge de l'entreprise de gros-oeuvre, que la détermination et la matérialisation d'un point niveau NGF est à réaliser également par un géomètre-expert, que ce point dans l'enceinte du chantier sera conservé jusqu'à la fin des travaux, que sa mise en place et sa conservation incombent à l'entreprise de gros-oeuvre ; que l'expert judiciaire a noté que le géomètre, M. Y..., sous-traitant de la société Diez Construction avait implanté un repère intermédiaire à partir de plans topographiques dont les valeurs correspondaient aux vérifications faites par M. Z... qui est intervenu en qualité de géomètre sapiteur, ce qui confirme l'erreur d'exécution commise par la société Diez Construction et ce d'autant plus que le niveau de 36,30 a bien été atteint au niveau du seuil de la porte-fenêtre de la terrasse alors que le niveau du sol fini intérieur ne dépasse pas 36,256 ; que le rapport d'expertise ne contient aucun élément de nature à retenir la responsabilité de M. Patrick X... dans l'erreur d'exécution qui a été commise par rapport à la cote définie par le permis modificatif du 2 juin 2003 alors que la SCI Le Mail du Grand Verger soutient que M. X..., avait une mission complète qui englobait la direction de l'exécution des travaux et l'assistance du maître de l'ouvrage aux opérations de réception, que le recalage des hauteurs altimétriques des rez-de-chaussée par un permis modificatif témoignait de l'importance de la question, que l'architecte a été aussi défaillant dans sa mission de conception dès lors que les hauteurs qu'il avait prescrites, ne respectaient pas la réglementation hydraulique de la zone concernée, ce qui engageait pleinement sa responsabilité ; que l'action récursoire que la SCI Le Mail du Grand Verger exerce à l'encontre de l'architecte ne peut résulter que de la seule non-conformité de l'ouvrage par rapport au permis de construire or les éléments du dossier ne permettent pas de définir à la charge de l'architecte, une faute particulière au niveau de la direction des travaux ou de l'assistance du maître de l'ouvrage aux opérations de réception puisque le recours à un géomètre-expert a été nécessaire à l'expert judiciaire, architecte de formation, pour déterminer le défaut d'altimétrie ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité contractuelle de droit commun de l'architecte ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'existence de malfaçons et de désordres, l'expert judiciaire, au terme de constatations précises et explicites, fondées notamment sur les mesures effectuées à sa demande par Monsieur Z... auquel il a eu recours en qualité de sapiteur, a mis en évidence que la maison acquise par la SCI Cantagal présentait les deux caractéristiques suivantes : d'une part, le rez-de-chaussée est plus bas de 45 mm à ce qui est prévu dans le permis de construire et une telle différence excède la marge de tolérance admissible, d'autre part, la hauteur prévue dans ce permis de construire n'est pas conforme aux prescriptions en vigueur dans la zone de construction de l'immeuble en ce qu'elle est trop basse ; que l''expert a évalué le montant des travaux nécessaires à l'élévation du sol de rez-de-chaussée afin que la construction soit conforme au permis de construire et il a indiqué qu'il n'était pas possible techniquement de mettre celle-ci en conformité avec la réglementation applicable dans la zone ; qu'il a exposé, en outre, avoir été dans l'impossibilité de vérifier les allégations de la requérante, selon lesquelles l'immeuble a subi une inondation des parties habitables en 2005 ; qu'il a précisé, cependant, que les non-conformités de la villa au permis de construire et à la réglementation en vigueur s'agissant de sa hauteur de sol ne permettaient pas d'exclure que celle-ci soit inondable ; que sur les demandes de la SCI Cantagal, au vu des considérations qui précèdent, la SCI Cantagal est fondée à soutenir que la villa présente une malfaçon ; qu'en effet, comme la SCI Cantagal le relève, la hauteur du sol du rez-de-chaussée de la villa n'est pas conforme au permis de construire et il n'est pas contesté par les parties que ce document, visé dans l'acte de vente du 24 mai 2004, détermine le contenu de l'obligation de délivrance du vendeur ; qu'en outre, il a été constaté par l'expert judiciaire que cette différence de hauteur excède la marge de tolérance admissible ; que la SCI Cantagal est donc en droit d'affirmer que l'immeuble qui lui a été livré n'est pas conforme sur ce point aux documents contractuels la liant à son vendeur ; que la SCI Cantagal est également fondée à soutenir que cette malfaçon ne présentait pas un caractère apparent lorsqu'elle a pris possession de l'immeuble au mois de novembre 2004 ; qu'ainsi qu'elle le souligne, il suffit de constater que l'expert judiciaire, Monsieur A..., s'est trouvé contraint de recourir à un sapiteur afin de vérifier l'existence et d'apprécier l'ampleur de cette malfaçon ; qu'en revanche, la SCI Cantagal n'est pas fondée à soutenir que cette malfaçon rend l'immeuble impropre à sa destination ; qu'en effet, alors que l'expert judiciaire relève dans son rapport qu'il ne lui a pas été possible de vérifier que le rez-de-chaussée de l'immeuble a été inondé effectivement en 2005, la SCI Cantagal ne produit aucun élément devant le Tribunal susceptible d'en faire la démonstration, tels qu'une déclaration de sinistre de son locataire, ou une attestation, voire même de simples photographies ; que par ailleurs, il n'est pas établi ni même allégué que l'immeuble a été inondé au cours des années suivantes et, à ce jour, il s'est écoulé une durée de huit ans depuis la délivrance ou la livraison de l'immeuble à la SCI Cantagal ; qu'au vu de ces considérations, il ne peut pas être tenu pour acquis que le non-respect des prescriptions du permis de construire et, partant, de la réglementation en vigueur en ce qui concerne la hauteur du sol du rez-de-chaussée de la villa en cause l'expose à un risque certain d'inondation dans le délai énoncé par l'article 1792 du Code civil ; qu'il sera donc dit que la maison acquise par la SCI Cantagal à la SCI Mail du Grand Verger est affectée d'une non-conformité en ce qui concerne la hauteur du sol du rez-de-chaussée mais qu'il n'est pas démontré que cette non-conformité la rend impropre à sa destination ; que la SCI Cantagal n'est fondée, par conséquent, qu'à agir en responsabilité contractuelle de droit commun à l'encontre de son vendeur ; que la SCI Cantagal demande la condamnation solidaire de la SCI Mail du Grand Verger et de la société CORIM. Son action à l'encontre de la première est recevable et fondée au regard de l'acte de vente qu'elle a passé avec celle-ci le 24 mai 2004 ; qu'en revanche, elle ne l'est pas à l'encontre de la seconde ; que la SCI Cantagal ne fournit, en effet, aucune explication ni justificatif sur le fondement de son action à l'encontre de la société Corim, de sorte que ses demandes à l'encontre de celle-ci ne peuvent qu'être rejetées ; qu'en ce qui concerne le montant des travaux de mise en conformité visé par la SCI Cantagal dans sa demande en paiement, soit 47.585¿ TTC, il est conforme à l'estimation de l'expert judiciaire et celle-ci, qui repose sur un descriptif précis des différents travaux à effectuer, mérite d'être retenue par le Tribunal ; que la SCI Mail du Grand Verger sera donc condamnée à payer cette somme à la SCI Cantagal Cette dernière réclame également la somme de 4.000¿ en réparation du préjudice de jouissance qui sera causé par la réalisation de ces travaux mais elle n'avance aucun argument en défense à l'objection de la SCI Mail du Grand Verger, selon laquelle elle n'est pas recevable à former une telle demande parce que la maison est donnée en location ; que la SCI Cantagal, qui ne démontre pas qu'elle subira un préjudice de jouissance à cause de la réalisation des travaux de mise en conformité, sera donc déboutée de ce chef ; que l'équité commande toutefois de la décharger des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager dans le cadre du présent litige et de lui allouer ainsi, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1.000 ¿ ; qu'elle est également fondée à demander que la SCI Mail du Grand Verger, qui succombe dans cette instance, soit condamnée à supporter les dépens, en eux compris les frais d'expertise ; que sur l'appel en garantie de la SCI Mail du Grand Verger, tout d'abord, il a été vu précédemment que le non-respect du permis de construire en ce qui concerne la hauteur du sol du rez-de-chaussée de la maison en cause ne la rend pas impropre à sa destination ; qu'il s'agit néanmoins d'une faute de construction, qui permet donc au maître d'ouvrage d'agir à son tour en responsabilité contractuelle de droit commun contre les prestataires qui ont commis cette faute ; qu'au vu de l'analyse faite par l'expert judiciaire, il s'agit d'une faute de réalisation imputable uniquement au constructeur du gros oeuvre, à savoir la Diez Construction ; qu'elle ne saurait être reprochée à l'architecte, qui ne peut être tenu, dans le cadre de son devoir de veiller à la bonne exécution des travaux, de vérifier le respect par chaque entreprise des cotes et des niveaux prévus dans le permis de construire ; que l'appel en garantie de la SCI Mail du Grand Verger est donc fondé à l'encontre de la société Diez Construction et doit être rejeté en ce qu'il est dirigé contre Monsieur X... ; qu'ensuite, la SCI Mail du Grand Verger justifie, par la production à son dossier de l'ordonnance rendue le 27 janvier 2011, avoir déclaré une créance de 45.000¿ au passif de cette société ; que par ailleurs, Maître Torelli, es qualité de liquidateur de ladite société, n'a fait valoir aucun argument en défense aux demandes de la SCI Mail du Grand Verger après que la SCI Cantagal a rectifié ses prétentions initiales et formalisé une demande de condamnation contre cette société ; que la SCI Mail du Grand Verger sera donc déclarée créancière de la société Diez Construction de la somme de 45.000 ¿ ; qu'enfin, la SCI Mail du Grand Verger demande que la Smabtp soit condamnée solidairement avec Diez Construction à la garantir de sa dette à l'encontre de la SCI Cantagal ; qu'il ressort toutefois du contrat produit par la Smabtp à son dossier que celle-ci ne couvre pas la responsabilité civile de droit commun de la société Diez Construction à l'égard du maître de l'ouvrage ; que la SCI Mail du Grand Verger sera donc déboutée de sa demande à l'encontre de la Smabtp ; 1°) ALORS QU'en écartant la garantie décennale des constructeurs, pour cela qu'il n'était pas établi que le rez-de-chaussée de la maison avait été inondé lors de l'épisode des 6, 7 et 8 septembre 2005, et qu'il n'était pas établi que la maison risquait d'être inondée dans le délai décennal, dès lors que cet épisode, dont l'état de catastrophe naturelle avait été reconnu, avait été suivi d'épisodes d'intensité équivalente sans qu'il fût établi que la maison avait été inondée, cependant qu'il y avait lieu pour le juge du fond, et ainsi qu'il y était invité, de prendre en compte le fait que la maison se trouvait à un niveau inondable selon la réglementation d'urbanisme afférente à la prévention des risques d'inondation, la Cour a violé l'article 1792 du code civil; 2°) ALORS, en tout cas, QUE constitue un désordre portant atteinte à sa destination le fait de voir les eaux affleurer la porte d'entrée d'une maison lors d'une inondation, peu important qu'il ne soit pas établi que son rez-de-chaussée aurait été lui-même inondé ; qu'en statuant ainsi, pour écarter la garantie décennale des constructeurs, la Cour a violé l'article 1792 du code civil ; 3°) ALORS QUE l'architecte maître d'oeuvre doit s'assurer de la conformité de l'ouvrage à la réglementation d'urbanisme, aux prévisions contractuelles et aux prévisions du permis de construire, peu important qu'il soit nécessaire de se faire assister par un tiers pour parvenir à cette assurance ; qu'en écartant toute faute de Monsieur X..., motif pris de ce que pour s'assurer de l'altimétrie de l'ouvrage réalisé, il eût été nécessaire de faire appel à un géomètre-expert, quand il appartenait précisément au maître d'oeuvre de prendre les mesures de nature à lui permettre de remplir ses obligations contractuelles, la Cour a violé l'article 1147 du code civil dont elle a entendu faire application après avoir écarté le caractère décennal de l'erreur d'altimétrie; 4°) ALORS QU'en retenant que l'architecte ne peut être tenu, dans le cadre de son devoir de veiller à la bonne exécution des travaux, de vérifier le respect par chaque entreprise des cotes et des niveaux prévus par le permis de construire, la Cour a derechef violé l'article 1147 du code civil dont elle a entendu faire application après avoir écarté le caractère décennal de l'erreur d'altimétrie.
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