AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Jacques D..., demeurant à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 19 novembre 1991 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre, section A), au profit de : 1 / M. Pierre F..., demeurant à Bédarieux (Hérault), "L'Horte,", Taussac la Billière, 2 / M. Camille Z..., 3 / Mme Suzanne X..., épouse Z..., demeurant ensemble à l'Aigle (Orne), ..., 4 / Mme Marie-Thérèse Y..., épouse C..., demeurant à Pornichet (Loire-Atlantique), avenue Pincé, villa Ty Bleuniou, 5 / la société civile professionnelle Couedelo et Caudal, dont le siège est à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), rue Michel Ange, Etoile du Matin, immeuble Aprolis, 6 / M. Bernard B..., demeurant à La Baule (Loire-Atlantique), ..., pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société à responsabilité limitée Agence du port, 7 / la société à responsabilité limitée Agence du port, dont le siège est à La Turballe (Loire-Atlantique), place de l'Ancienne gare, et ayant succursale à La Baule (Loire-Atlantique), avenue Berlioz, défendeurs à la cassation ; La société Couedelo a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ; M. D..., demandeur au pourvoi principal, invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt La société Couedelo, demanderesse au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation, également annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 18 novembre 1993, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Lescure conseiller rapporteur, M. G..., Mme A..., M. H..., Mme Marc, conseillers, M. Laurent-Atthalin, conseiller référendaire, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. D..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de M. F..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la SCP Couedelo et Caudal, de Me Blondel, avocat de M. B..., ès qualités, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que, suivant acte reçu le 29 septembre 1983 par M. D..., notaire, et établi au vu d'un plan de bornage dressé par la SCP d'experts-géomètres Couedelo et Caudal sur la demande de cet officier public, Mme C... a vendu à la société Agence du port, aujourd'hui déclarée en liquidation des biens, un terrain pour une contenance de 10 ares 40 ca ; que ce terrain a été revendu le même jour suivant acte reçu par le même notaire aux époux Z... qui y ont fait construire un immeuble d'habitation ; que partie de ce terrain a ultérieurement fait l'objet d'une action en revendication, pour 3 ares 38 ca, de la part de M. F... ; que l'arrêt attaqué aaccueilli cette demande, condamné in solidum les époux Z..., E... C..., M. D... et la SCP Couedelo et Caudal à payer à M. F... une provision de 10 000 francs à valoir sur son préjudice, Mme C..., M. D... et la SCP Couedelo et Caudal à payer aux époux Z... la somme de 48 150 francs, correspondant à la valeur du terrain dont ils avaient été évincés, ainsi que celle de 50 000 francs à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance et de dépréciation de leur propriété, dit que Mme C..., M. D... et la SCP Couedelo et Caudal devraient garantir les époux Z... des condamnations prononcées contre eux et que M. D... et la société Couedelo et Caudal devraient garantir Mme C... des condamnations prononcées contre elle, et enfin précisé que, dans leurs rapports, M. D... supporterait 70 % de ces condamnations et la SCP Couedelo et Caudal 30 % ; Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses trois branches : Attendu que M. D... fait grief à cet arrêt d'avoir retenu sa responsabilité alors, selon le moyen, de première part, qu'il n'avait pas commis de faute en s'en remettant aux conclusions du géomètre, dont il n'avait pas à suspecter la compétence professionnelle, en présence du plan de bornage établi par ce technicien et signé par toutes les parties concernées, lequel valait titre définitif tant pour la contenance des parcelles que pour les limites de propriété ; alors, de deuxième part, qu'en reprochant au notaire de s'être satisfait d'un procès-verbal incomplet, sans relever en quoi celui-ci était incomplet et en quoi l'offier public avait compétence pour connaître de ces insuffisances, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, de troisième part, que l'aveu est indivisible contre celui qui l'a fait ; qu'en retenant l'aveu par le notaire de sa négligence, du fait que celui-ci avait reconnu dans ses conclusions d'appel que, lorsqu'une parcelle a une contenance cadastrale supérieure à celle résultant des titres, c'est neuf fois sur dix parce que l'une des propriétés voisines a été amputée à tort, alors que M. D... avait ajouté qu'il avait fait procéder à un bornage pour parer au risque d'empiètement, la cour d'appel a violé l'article 1356 du Code civil ; Mais attendu que, tant par motifs propres qu'adoptés, la cour d'appel a retenu que le notaire chargé d'une vente a l'obligation de vérifier les droits de propriété, les titres du vendeur et d'établir l'origine de propriété trentenaire, que ces vérifications doivent être d'autant plus minutieuses que les titres laissent apparaître, comme en l'espèce, une importante discordance, que M. D... en était d'autant plus conscient qu'il avait lui-même reconnu que lorsqu'une parcelle a une contenance cadastrale supérieure à celle qui résulte des titres, c'est le plus souvent à la suite de l'amputation d'une parcelle voisine, et que cet officier public ne pouvait se décharger de ses obligations en requérant l'établissement d'un simple bornage ; qu'en l'état de ces énonciations et constatations, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur l'aveu de sa négligence par ce notaire pour retenir sa responsabilité, mais qui a caractérisé la faute de M. D..., a légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; Sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en ses deux branches, ainsi que sur la deuxième branche du deuxième moyen, la troisième branche du troisième moyen et la seconde branche du quatrième moyen du même pourvoi, réunis : Attendu que la société Couedelo et Caudal reproche à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée au paiement de dommages-intérêts et à garantie alors, selon le premier moyen, d'une part, qu'après avoir constaté que la mission du géomètre était limitée à un simple bornage, que le plan de bornage avait été définitivement approuvé par la signature des propriétaires des fonds limitrophes et que le notaire s'était contenté des renseignements fournis, ce qui induit que l'obligation limitée du géomètre avait été exécutée conformément à la mission qui lui avait été confiée, la cour d'appel n'a pu retenir la responsabilité de cette société sans violer les articles 1382, 1137 et 1147 du Code civil ; alors, d'autre part, qu'enreconnaissant le caractère limité de la mission confiée par le notaire au géomètre malgré l'importance de la différence de contenance, hors de proportion avec les erreurs propres à affecter habituellement les actes anciens et nécessitant des vérifications d'autant plus minutieuses de la part du notaire, la cour d'appel, qui n'a pas vu dans ces faits une faute supplémentaire de l'officier public de nature à lui imputer la totalité du préjudice réalisé, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations ; et, alors, enfin, selon les autres moyens, que la faute grave du notaire, étant postérieure à celle du géomètre, était de nature à annihiler tout lien de causalité entre cette prétendue faute et les préjudices allégués ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a retenu que la société Couedelo et Caudal s'était contentée de renseignements imprécis, alors qu'un examen plus minutieux du titre Berjot lui aurait permis de déceler l'existence de la parcelle litigieuse et qui a énoncé que la négligence de cette société de géomètres avait concouru avec la faute commise par le notaire à la réalisation des mêmes dommages, a légalement justifié sa décision sans encourir les griefs des moyens ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en ses deux branches et sur le deuxième moyen du pourvoi incident, pris en ses première et troisième branche, qui sont identiques : Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. D... et la SCP Couedelo et Caudal à garantir Mme C... et la société Agence du port des condamnations prononcées contre elles, alors que, d'une part, le préjudice allégué par les venderesses consisterait à devoir supporter les dépréciations de la parcelle vendue et garantir les acquéreurs des conséquences de cette dépréciation ; qu'il n'existe aucun lien causal entre ce préjudice et les fautes reprochées tant au notaire qu'au géomètre ; que, dans l'hypothèse même où le notaire aurait découvert l'existence de la parcelle de M. F..., les venderesses n'auraient pu escompter vendre leur parcelle au prix auquel elle l'ont vendue avant cette découverte ; alors que, d'autre part, le notaire et le géomètre ne sont tenus que de réparer les conséquences de leur propre faute ; que le fait de l'existence de la parcelle de M. F... est indépendant de toute faute, les venderesses ne pouvant espérer vendre un terrain incluant à tort ladite parcelle ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a souverainement évalué le dommage subi par les acquéreurs par référence à la valeur du terrain dont ils étaient privés, a pu décider que le préjudice qui en résultait pour les venderesses, tenues de les indemniser, trouvait son origine dans les fautes commises respectivement par le notaire et la société de géomètres ; d'où il suit que les moyens ne sont fondés en aucune de leurs branches ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en ses trois branches et sur le troisième moyen du pourvoi incident, pris en ses trois premières branches, qui sont identiques : Attendu qu'il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. D... et la SCP Couedelo et Caudal in solidum avec Mme C..., à payer aux époux Z... les sommes de 48 150 francs et 50 000 francs, ainsi qu'à les garantir des condamnations qui seront prononcées contre eux, alors, selon le moyen, de première part, que la restitution a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente, que les vendeurs sont, en l'espèce, condamnés à restituer aux acquéreurs la somme de 48 150 francs, correspondant à la valeur du terrain dont ils sont évincés ; qu'en condamnant in solidum le notaire et la société de géomètres à verser aux acquéreurs "la somme déjà reçue des vendeurs" et qui réduit à néant le préjudice des époux Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; alors, de deuxième part, que pour caractériser le préjudice subi par les époux Z... et qui résulterait de l'enclave de leur fonds, la cour d'appel énonce qu'il convient d'ordonner une expertise pour s'assurer de cet état ; qu'en condamnant néanmoins le notaire et le géomètre à indemniser les époux Z... de leur préjudice sans relever le caractère certain de celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, de troisième part, que les juges d'appel ont retenu que les époux Z... avaient subi un préjudice consistant en la perte d'une partie de leur fonds et en la dépréciation en résultant ; queles époux Z... alléguent également le trouble de jouissance que leur cause l'état d'enclave ; que le fait que le notaire ait ou non découvert l'existence de la parcelle F... n'enlevait rien au fait que celle-ci existait, dépréciant le fonds acquis et l'enclavant ; qu'ainsi, aucun lien causal n'existait entre les fautes du notaire et du géomètre et ces préjudices ; Mais attendu, d'abord, que c'est à juste titre qu'après avoir relevé que les fautes respectives du notaire et de la société d'experts-géomètres avaient concouru à la réalisation du préjudice subi par les acquéreurs, tenus de restituer la partie de la parcelle revendiquée par M. F..., la cour d'appel les a condamnés in solidum avec les venderesses à payer aux époux Z... une somme égale à la valeur de ce terrain ; Attendu, ensuite, que pour allouer aux époux Z... la somme de 50 000 francs à titre de provision, la cour d'appel a relevé qu'indépendamment d'un éventuel état d'enclave du terrain à déterminer par expertise, ceux-ci justifiaient d'ores et déjà d'un préjudice certain consistant, d'une part, dans l'incertitude dans laquelle ils s'étaient trouvés pendant près de cinq ans, ce qui les avait dissuadés de terminer l'aménagement de leur propriété, d'autre part, dans la dépréciation de celle-ci résultant de l'amputation du tiers de sa superficie et de l'implantation de leur maison à proximité du fonds F... ; Attendu, enfin, que c'est à bon droit que les juges du fond ont retenu l'existence d'un lien causal entre les fautes du notaire et du géomètre et les différents préjudices invoqués par les époux Z..., les négligences commises par cet officier public et ce technicien étant à l'origine directe des troubles de jouissance subis par les acquéreurs, et de la dépréciation résultant de l'amputation de leur terrain et de son éventuel enclavement à la suite de la restitution de la parcelle F... ; que les moyens ne sont donc fondés en aucune de leurs branches ; Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et sur le quatrième moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche, réunis : Attendu qu'il est enfin reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. D... et la société Couedelo et Caudal in solidum avec Mme C... et les époux Z..., à payer à M. F... une provision de 10 000 francs à valoir sur son préjudice, alors que le fait, retenu par les juges d'appel, que celui-ci se fût trouvé privé de la jouissance de son fonds pendant plusieurs années, est sans lien causal avec les fautes respectivement reprochées à l'officier public et au géomètre ; Mais attendu que la cour d'appel a justement retenu, par adoption des motifs des premiers juges, que du fait de la vente de son terrain, rendue possible par les négligences respectives de M. D... et de la société Couedelo et Caudal, M. F... avait été privé de la jouissance normale de sa propriété pendant plusieurs années ; qu'elle a ainsi caractérisé le lien de causalité entre les fautes retenues contre le notaire et le géomètre et le préjudice allégué par M. F... ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne M. D... et la société Couedelo et Caudal chacun aux dépens de leur pourvoi et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.
{"ancien_id": "IXCXCX1994X01X01X00114X059", "origine": "JURI", "url": "texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/20/10/JURITEXT000007201072.xml", "nature": "ARRET", "titre": "Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 6 janvier 1994, 92-11.459, Inédit", "date_decision": "1994-01-06 00:00:00", "juridiction": "Cour de cassation", "numero": "", "solution": "Rejet", "numero_affaire": "92-11459", "publie_bulletin": "non", "formation": "CHAMBRE_CIVILE_1", "date_decision_attaquee": "1991-11-19", "juridiction_attaquee": "Cour d'appel de Rennes 1991-11-19", "siege_appel": "", "juridiction_premiere_instance": "", "lieu_premiere_instance": "", "demandeur": "", "defendeur": "", "president": "Président : M. DE BOUILLANE DE LACOSTE", "avocat_general": "", "avocats": "", "rapporteur": "", "ecli": "", "sommaire": "(sur le 1er moyen du pourvoi principal) OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Obligation de vérifier les droits de propriété, les titres du vendeur et établir l'origine de propriété trentenaire - Manquement - Cas d'une importante discordance apparaissant des titres."}