इस संकट से पूर्व कई वर्षों के लिए नीची ब्याज दर और विदेशी निधि के अंतर्वाह ने ऋण की आसान शर्तें पैदा की, जिससे आवास बाजार में तेजी आई और कर्ज-वित्तपोषण की खपत में उत्साहजनक वृद्धि हुई। संयुक्त राज्य अमेरिका में 1994 में मकान मालिकाना दर 64% (जो सन् 1980 से बरकरार थी) वह बढ़कर 2004 में सर्वकालीन ऊंचाई 69.2% तक पहुंच गई। मकान मालिकाना दर की इस वृद्धि तथा कीमतों में उछाल लाने वाली मकान की मांगों में सबप्राइम उधार का प्रमुख योगदान था।

सन् 1997 और 2006 के बीच, विशेष प्रकार के अमेरिकी आवास की कीमत 124% बढ़ गई। सन् 2001 के अंत तक दो दशकों के दौरान आवास की राष्ट्रीय मध्यम कीमत परिवार की मध्य आय की 2.9 से बढ़कर 3.1 गुणा हो गई। सन् 2004 में यह अनुपात ऊपर उठकर 4.० हो गया और सन् 2006 में 4.6 तक पहुंच गया। अपेक्षित उगाही की उम्मीदों को दिवालियापन में बदल देने वाले आवास ऋणों (हाऊसिंग बबल) के कारण कुछ मकान मालिकों को नीची ब्याज दरों पर अपने मकानों के पुनर्वित्तपोषण या मूल्य में वृद्धि की सुरक्षित जमानत पर द्वित्तीय बार गिरवी लेकर उपभोक्ताओं के व्यय पर वित्तपोषण प्रतिफलित हुए. सन् 1990 में 77% की तुलना में सन् 2007 में संयुक्त राज्य अमेरिका के हर परिवार पर कर्ज वार्षिक व्ययन के प्रतिशत पर व्यक्तिगत आय 127% था।

जब आवास की कीमतें बढ़ रही थीं उपभोक्ता कम बचत कर रहे थे और साथ ही साथ अधिक उधार लेकर अधिक खर्च भी कर रहे थे। सन् 1974 के वर्षांत में पारिवारिक इकाई पर ऋण 705 बिलियन अमेरिकी डॉलर जो सन् 2000 के वर्षांत तक निजी आय का 60% व्ययन था, बढ़कर 7.4 ट्रिलियन डॉलर हो गया और अंत में, सन् 2008 के मध्य तक 14.5 ट्रिलियन डॉलर तक पहुंच गया जो व्यक्तिगत आय के व्ययन का 134% था। सन् 2008 के दौरान, विशिष्ट अमेरिकी पारिवारिक इकाई के पास 13 क्रेडिट कार्ड होते थे जिसमें से सन् 1970 में 40% पारिवारिक इकाइयों के पास शेषराशि 6% से ऊपर थी। 
उपभोक्ताओं के द्वारा आवास इक्विटी निष्कर्षण से उपयोग में लाई गयी उन्मुक्त नकद राशि जो सन् 2001 में 627 बिलियन डॉलर थी वह सन् 2005 में 1,428 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक बढ़कर दुगुनी हो गयी, चूंकि आवास ऋण अपेक्षित उगाही की उम्मीदों (हाऊसिंग बबल) के विपरीत, उस अवधि में लगभग 5 ट्रिलियन डॉलर के कुल दिवालियापन तक पहुंच गया। संयुक्त राज्य में GDP की अपेक्षा आवास गिरवी ऋण सन् 1990 के दशकों के दौरान 46% के औसत से सन् 2008 में 73% तक बढ़कर 10.5 ट्रिलियन अमेरिका डॉलर तक पहुंच गया।

इस ऋण और आवास की कीमतों में विस्फोटक वृद्धि ने आवास निर्माण में उछाल को जन्म दिया और अततः बिनबिके मकानों के आधिक्य को और बढ़ा दिया, जिस कारण आसमान छूने वाली अमेरिकी आवास की कीमतें सन् 2006 की मध्यावधि में नीचे उतरने लगीं. आसान ऋण और मकान की कीमतों में लगातार वृद्धि की धारणा ने भी, अनेक सबप्राइम उधारकर्ताओं को समायोज्य दर पर गिरवी प्राप्त करने के लिए उत्साहित किया। इन गिरवियों ने कुछ पूर्व निर्धारित अवधि कें लिए उधारकर्ताओं को बाजार से नीचे ब्याज दर पर प्रलोमित भी किया, जो गिरवी की बची हुई अवधि के लिए भी बाजार के ब्याज दर हो गए। ऐसे उधारकर्ता जो बढ़े भुगतान नहीं कर पाए वे शुरूआती रियायती मियाद की समाप्ति पर अपनी गिरवी पर पुनर्वित्तीयन के लिए एकबार फिर कोशिश करेंगे। एकबार जब संयुक्त राज्य अमेरिका के कई हिस्सों में मकान की कीमतें नीचे गिरने लगीं तो पुनर्वित्तीयन और भी अधिक जटिल हो गया। पुनर्वित्तीयन के द्वारा बड़े मासिक भुगतान से बचने में अपने को अक्षम पाने वाले उधारकर्ता बकाया लगाने लगे।

जैसा कि अधिकतर उधारकर्ता अपनी गिरवी में भुगतान देना बंद कर देते हैं। (यह चलते रहने वाला संकट है) पुरोबंधों और मकानों की बिक्री के लिए आपूर्ति में वृद्धि होती है। इससे आवास की कीमतों पर अधोमुखी दबाव पड़ता है जो मकान मालिकों की इक्विटी को आगे और भी कम कर देता है। गिरवी के भुगतान में ह्वास भी गिरवी समर्थित प्रतिभूतियों की कीमत में कमी लाती है जो बैंको की शुद्ध लागत और वित्तीय ताकत को धीरे-धीरे नष्ट कर देती है। संकट के केंद्र में यही दुष्चक्र है।

सितम्बर 2008 तक अमेरिकी आवास की औसत कीमतें सन् 2006 की मध्यावधि की ऊंचाई से 20% से भी अधिक नीचे उतर गई थीं। मकान की कीमतों में इतनी भारी और अनपेक्षित गिरावट का अर्थ है कि कई उधारकर्ताओं के पास उनके मकानों पर शून्य अथवा ऋणात्मक इक्विटी है, अर्थात उनके मकान उनकी गिरवी से भी कम कीमत के हैं। मार्च 2008 तक, सभी मकान मालिकों के 10.8% में से अनुमानित 8.8 मिलियन उधारकर्ताओं के मकानों पर ऋणात्मक इक्विटी थी, ऐसी संख्या जिसके बारे में उम्मीद की जाती है कि नवम्बर 2008 तक 12 मिलियन तक ऊपर उठेगी. इस परिस्थिति में उधारकर्ताओं को अपनी गिरवी पर बकाया लगाने का प्रोत्साहन मिलता है क्योंकि यह गिरवी विशेष रूप से संपदा के बदले सुरक्षित प्रतिभूति सीमित-ऋण है। अर्थशास्त्री स्टेन लिबोबित्ज़ ने वॉल स्ट्रीट जर्नल में यह तर्क पेश किया है कि हालांकि केवल मकानों के 12% के पास ही ऋणात्मक इक्विटी थी, फिर भी सन् 2008 के द्वितीयार्ध के दौरान 47% पुरोबंध में अन्तर्भुक्त हो गईं। उन्होंने यह निष्कर्ष निकाला कि मकान पर इक्विटी का विस्तार ही पुरोबंध का मुख्य कारक था, न कि ऋण की किश्म, उधारकर्ता की ऋण की पात्रता अथवा भुगतान करने की क्षमता.

पुरोबंध के बढ़ते हुए दर के कारण विक्रय हेतु, कीमत लगाये जाने वाले मकानों की संख्या में वृद्धि हो जाती है। 2007 में बेचे गये नये घरों की संख्या पिछले वर्ष की तुलना में 26.4% कम थी। जनवरी 2008 तक अनबिके नए मकानों की संख्या दिसंबर 2007 के विक्रय परिमाण की 9.8 गुणा थी, जो सन् 1981 से इस अनुपात का उच्चतम मूल्य था। इसके आलावा, लगभग 4 मिलियन मौजूद मकान विक्रय हेतु थे जिसमे से लगभग 2.9 मिलियन मकान खाली थे। अनबिके मकानों के आधिक्य से मकान की कीमतों में कमी आ गई। जैसे ही कीमतों में गिरावट आई अधिकतर मकान मालिक बकाया या पुरोबंध के जोखिम में पड़ गए। ऐसी उम्मीद की जाती है कि मकान की कीमतों में गिरावट लगातार जारी रहेगी जबतक कि अनबिके मकानों की संख्या (जरुरत से ज्यादा मुहैया कराने की एक नजीर) सामान्य स्तर तक नहीं पहुंच जाती है।

निहितार्थ
आवास बाजार में तेजी और दिवालियापन
वित्तीय बाजार के प्रभाव, 2007
उच्च जोखिम गिरवी ऋण और उधार देने/उधार लेने की आदतें