Günümüzdeapartman ya da site gibi ortak yaşam kurallarının geçerli olduğu alanlarda hayat yoğunlaştıkça, bu yerlerde yaşanan sıkıntılar da gün yüzüne çıkıyor. Bu anlamda apartman ya da sitelerde yaşanan problemlerden biri de apartman ortak alanlarının nasıl ve kim tarafından kullanılacağı sorunu.
Bu yazımızda apartman ya da site ortak alanlarının neler olduğundan, bu alanların nasıl ve kim tarafından kullanılabileceğine ve yönetim planı ile apartman ortak alanlarının devrinin mümkün olup olmadığına bakacağız…
Apartman Ortak Alanları Nelerdir?
Öncelikle konunun detaylarına inmeden apartman ortak alanlarının neler olduğuna değinelim. Apartman ortak alanları konusu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde düzenlenmiştir. Madde düzenlemesine göre her halde ortak alan olarak kabul edilen yerler;
* Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
* Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
*Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleridir.
Bu sayılanlar dışında ortaklaşa kullanma, korunma ya da faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.
Apartman Ortak Alanlarından Kat Maliklerinin Yararlanma Hakkı
Bu sayılan apartman ortak alanlarından faydalanma konusu da yine Kat Mülkiyeti Kanunu 16. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde metninde;
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır”
Düzenlemelerine yer verilmiştir. Yani yasal mevzuat gereğince tüm kat malikleri ortak alan sayılan yer ve alanlara girip çıkabilme ve payları oranında faydalanma hakkına sahiptirler. Bu açık düzenleme karşısında apartman ya da site ortak alanlarının bir ya da birkaç kişiye özgülenmesi ise mümkün değildir.
Yönetim Planı İle Apartman Ortak Alanları Devredilebilir mi?
Bu noktada ilk olarak yönetim planının ne olduğunun açıklanması gerekir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmü niteliğine sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28. Madde düzenlemesine göre;
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler”
Bu yasal düzenleme kapsamında yönetim planında yer alabilecek hususlar belirlenmiştir. Bu belirlemelerin dışında ortak alanlarda (ortak kullanıma tahsis edilen yerlerde) belirli bir kat malikine ya da kat maliklerine ayni hak sağlayacak hükümlere ise yönetim planında yer verilemez.
Aksi durumda yönetim planının iptali için her bir kat malikinin iptal davası açma hak ve yetkisi vardır.