Günümüzde kiraya ilişkin uyuşmazlıkların artmasıyla kira hukukuna bağlı tahliye davaları önem kazanmıştır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası günümüzde en fazla tercih edilen tahliye davası yöntemlerinden birisidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351.maddesinde düzenlenmiştir. Bu makalemizde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası anlatılacaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın ve kiralayanın yakınlarının ihtiyaç duyması sebebiyle kiracıyı tahliye etmek amacıyla açılan tahliye davası çeşitlerinin birisidir. İhtiyaç sebebiyle açılan davanın kabul kararı ile sonuçlanabilmesi için ihtiyacın “gerçek ve samimi bir ihtiyaç” olması gerekmektedir. TBK’nın 350.maddesinde İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin
konut veya işyeri ihtiyacı için açılabileceği ifade edilmiştir. TBK’nın 351.maddesinde ise mülkiyeti sonradan edinenin ihtiyacı sebebiyle dava açma şartları düzenlenmiştir. TBK’nın 351.maddesine göre açılacak davada da ihtiyacın “gerçek ve samimi bir ihtiyaç” olması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları nelerdir ?
Aşağıda belirtilen şartlarının gerçekleşmesi halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu şartlar şunlardır ;
a)Davanın gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaca dayanması gerekmektedir ;
Yargıtay’ın emsal kararlarında TBK’nın 350.maddesine ilişkin açılacak davalarda dayanılan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı hususu her somut olaya göre farklılık arz etmektedir. Aynı zamanda ihtiyacın sadece dava anında olması, davanın kabulü için yeterli olmayıp ihtiyacın sürekli olması da gerekmektedir. Mahkeme tarafından ihtiyaç somut olaya göre değerlendirilecek olup bu hususun ispatı için taraflar tanık dinletip keşif yapılmasını talep edebilecektir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç sebebi olarak şu hususlar sayılabilir ;
-Kiraya verenin tahliye davasına konu evden başka ikamet edecek evinin bulunmaması,
-Kiraya verenin altsoyunun öğrenim sebebi,
-Kiraya verenin sağlık durumunun kiraya verilen eve ihtiyacının olduğunu göstermesi,
-Kiraya verenin kendi evinde oturuyor olması fakat oturduğu evin kendi gereksinimleri için yeterli olmaması,
-İş yeri değişikliği sebebiyle kiralanan taşınmaza ihtiyaç olunması.
b)Davanın kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacına dayalı olarak açılmış olması gerekmektedir ;
TBK’nın 350.maddesine dayalı olarak tahliye davası açılmasının en önemli şartı davanın ihtiyaca dayalı olarak açılmasıdır. Davanın ihtiyaca dayalı olarak açılmasının yanında ihtiyacın kanunda belirtilen kişilere ilişkin olması gerekmektedir. Kiraya veren, kanun kapsamında belirtilen kişilerin haricindeki kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Tbk’nın 350.maddesinde kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabileceği kişiler, kiraya verenin kendisi, üst soyu ve alt soyu olarak tanımlanmıştır. Bu sebeple kiraya veren torunu, çocuğu, anne ve babasının ihtiyacı nedeniyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. İhtiyaca dayalı tahliye davası açan kişinin uyuşmazlığa konu taşınmazın maliki olmasına gerek yoktur. Uyuşmazlığa konu taşınmazda intifa hakkı bulunan ya da taşınmazı alt kiracıya kira vermiş olan kişi de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
c) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında dava açma süresi, Türk Borçlar Kanunu’nda ikiye ayrılarak değerlendirilmiştir. Bu ayrım kira sözleşmesinin belirli kira sözleşmesi ve belirsiz kira sözleşmesi olması olarak yapılmıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde; kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu şartın uygulanarak açılacak dava da kiracıya ihtarname göndermeye gerek yoktur.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerine bağlı açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ; kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi süresinden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih döneminden itibaren 1 ay içinde dava açması gerekmektedir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında ihtar şart mı?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasına konu kira kontratı belirli süreliyse ihtar şartı aranmazken, belirsiz süreli sözleşmelerde ihtar şartı aranmaktadır.
Yeni malik için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
Yeni malik evi satın aldığında eğer evde kiracı bulunuyorsa evi alım tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek kiracıya evi ihtiyacı sebebiyle tahliye etmesi için 6 aylık süre vermesi gerekmektedir. Eğer kiracı tahliye için verilen sürede evi tahliye etmezse 6 aylık süre dolduktan sonra yeni malik tahliye davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görev ve yetki kuralı
İhtiyaç nedeniyle açılacak dava, HMK’nın 4.maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecektir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası ile tahliye edilen evin yeniden kiraya verme yasağı
TBK’nın 355.maddesinin 1. fıkrasına göre ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası ile tahliye edilen evin yeniden kiraya verilmesine ilişkin yasak düzenlenmiştir. Anılı kanuna göre ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye eden kiraya veren, haklı sebep olmaksızın tahliye tarihi üzerinden üç yıl geçmedikçe evini başkasına kiralayamayacaktır. Aynı kanunun 3. fıkrasına göre ilgili yasağa aykırı davranan kişi için uygulanacak müeyyide düzenlenmiştir. Kanun’da kiraya veren, kiraya verme yasağına aykırı davrandığı takdirde, dava ile tahliye edilen kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat hükmedilemeyeceği belirtilmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında harç ne kadar?
İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasında alınacak harç, Harçlar Kanunu’nun 17.maddesinde düzenlenmiştir. Anılı kanuna göre ilgili davada alınacak harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanacaktır.