Yıkın Sayın Başbakan ama kırmadan dökmeden!
Vatan gazetesi yazarı Ercan İnan, Başbakan Erdoğan'ın kentsel dönüşümle ilgili açıklamalarını GYODER Başkanı Işık Gökkaya ve ikinci başkanı Özlem Gökçe ile değerlendirdi
İşte o yazı; "Türkiye deprem gerçeği ile yaşamak zorunda. Türk aklı kötüyü çok çabuk unutmaya meyillidir. ‘Aman boşver’ci zihniyetin ardında da bu unutkanlık var zaten. Arada bir deprem bizi dürtmese, faylar üzerinde yaşadığımızı bile unutabiliriz. Başbakan Erdoğan, önceki gün önemli bir çıkış yaptı. Çürük binalar için, ‘Yıkacağız, zorluk çıkarmayın’ dedi. Zorluk çıkarmayalım da Sayın Başbakan, lütfen siz de bir zahmet kırmadan dökmeden, suistimallere fırsat vermeden yıkın. Başbakan’ın bu sözleri haber olarak cep telefonuma düştüğü dakikalarda ben de tam GYODER Başkanı Işık Gökkaya ve Başkan Yardımcısı Özlem Gökçe ile buluşmuştum. 10-11 Mayıs’ta yapılacak Gayrimenkul Zirvesi’ni ve zirvede değinilecek konuların kentsel dönüşüme nasıl katkı yapabileceğini konuşuyorduk. Kentsel dönüşümde kafalar çok karışık. Konuştuklarımızdan yola çıkarak kafaların neden karışık olduğunu, neden ‘Kırmadan dökmeden’ uyarısı yapmak zorunda hissettiğimi madde madde vurgulamak isterim. 1. Vatandaşların bir bölümü kentsel dönüşümü bir rant fırsatı olarak görüyor. Bu algıyı değiştirmek lazım. Vatandaşa “Bak senin çürük, depremde un ufak olacak evini yeni ve sağlamıyla değiştirmeye talibiz. Bunu asla bir rant fırsatı olarak değerlendirme. Sevdiklerinle hayata tutunmak için ayağına gelen bir fırsat olarak gör, zorluk çıkarma” mesajı verilmeli. 2. Bir grup vatandaşta ise kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkının gaspı olarak görülüyor. O insanlara da zorluk çıkarmaması için konunun iyi anlatılması, uygulamada bu düşünceyi pekiştirecek yanlışlardan kaçınılması gerekiyor. 3. Ülke bazında, il bazında ve ilçe bazında kentsel dönüşüm planlaması yapılması şart. Bu hazırlık olmadan plansız bir dönüşüm sıkıntılara neden olacaktır ki nitekim ilk uygulamalarda bile bu sıkıntı ortaya çıktı. Örneğin Tarlabaşı’nda yüzde 2’lik kısmın kentsel dönüşümü ile ilgili çalışma var ancak kalanının ne olacağına dair bir çalışma yok. Fikirtepe’de de durum aynı. Önce 4.5 emsal verildi, sonra fikir değiştirildi. Müteahhitler vatandaşla anlaştı emsal değişti, yatay anlayışa geçildi. Maç başladıktan sonra kural değişikliği, tarafları zor durumda bırakıyor, bir adım sonraki dönüşümü de riske atıyor. Kentsel dönüşüme talip olacak ulusal ve uluslararası yüklenici firmalar, projenin değişmeyeceğinden emin olmalılar. Düşünsenize Zeytinburnu’nda 16-9 adında bir proje başlıyor. Yükseliyor bir de ne görülsün. Tarihi Yarımada’nın silüeti bozulmuş. Hadi o bölgedeki bütün projeler sil baştan. Yükseklik sınırları değişiyor, temeli atılmış, satılmış yükselen projelerde şekil şemal değişiyor, gelir gider dengesi de bozuluyor. Bu planlamalar önceden yapmalı. Silüetin bozulduğu, 16-9 adlı bina yükseldikten sonra farkedilmemeli. İmar ve ruhsat hakları muktesap hak olarak korunmalı. 4. Kentsel dönüşümde mutlaka ama mutlaka yöresel mimari özelliklere de dikkat edilmeli. Her bölgede birbirinin kopyası inşaatlar yapılmamalı. Türkiye’de yenilenmesi gereken konut stoğu 7 milyondan fazla olarak tahmin ediliyor. Bu stoğun yenilenmesinin finansal boyutu ise 400 milyar doları aşıyor. İşin finansal boyutu önemli GYODER Başkanı Işık Gökkaya, konunun finansal kısmına dikkat çekiyor: Sadece İstanbul’da dönüşümün maliyeti 100 milyar dolardan fazla. Bunu finanse etmek için finansal enstrümanlar bir an önce çıkarılmalı. Örneğin İller Bankası bir altyapı GYO’suna dönüştürülebilir. İddia ediyorum, bir altyapı GYO’su çok rahatlıkla 3. Köprü’nün finansmanını sağlayabilirdi. Mevcut GYO’ların yapısı güçlendirilmeli. Yenilerin yolu açılmalı. ABD finans sisteminde GYO’ların büyüklüğü 350 milyar dolar, Türkiye‘de 10 milyar dolar. SPK’nın GYO’lar konusunda desteğine ihtiyaç var. Hasılat paylaşımı ve kat karşılığı projeler de GYO kapsamında değerlendirilmeli. İkincil piyasa çok önemli. 2008’de ABD’de yaşanan mortgage krizine atıfta bulunarak bu piyasaların oluşmasına izin vermemek kentsel dönüşümün yolunu finansal açıdan tıkar. Bu arada İkinci Başkan Özlem Gökçe söze giriyor. Çok önemli bir başka konuya dikkat çekiyor: “Kentsel dönüşüme başlıyoruz ancak enerji kimlik belgesi zorunluluğu ile ilgili yasayı erteliyoruz. Pek çok binanın inşaatına başlanacak ancak bu zorunluluk olmadan başlamak çok sakıncalı. Oysa ısı yalıtımı cari açık veren Türkiye için çok önemli. Binalar yenilenirken, bilhassa enerji verimliliği ile ilgili kuralların uygulanması lazım. Yeşil teknoloji kullanan inşaatlara da teşvik verilmesi lazım. Yeşil teknolojinin metrekare maliyetlerine bir ilave katkısı var. Bunu en aza indirmek ve teşvik etmek için bazı istisnalar oluşturulabilir. Tüm bunlar kentsel dönüşümle paralel gitmeli, sonradan uygulamaya konmamalı.” Ercan İnan / VATAN