KİRA TESPİT DAVASI
Kira Tespit Davası Açma Şartları:
Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilmektedir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için mevcut ve geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
Kira tespit davası inşai kararlara yakın kendine özgü bir dava türüdür.
Kira tespit davası bu davanın açılmasında bir hukuki yarar varsa ve kira sözleşmesinin süresi 5 yılı aşmışsa açılabilmektedir.
Hukuki Yarardan Kasıt:
- TARAFLARIN KİRA ARTIŞ ORANINDA ANLAŞAMAMALARI
Kira bedellerindeki artışın sözleşme serbestisi sebebiyle taraflarca belirlenmesi esastır ancak kira sözleşmesinin tarafları bu konuda her zaman fikir birliğine varamayabilirler.
Bu gibi durumlarda kira bedelinin belirlenmesi amacıyla taraflar kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilirler ancak bu durumda da mahkemenin belirleyeceği kira bedelindeki artış miktarı on iki ayın ortalaması olarak alının ÜFE oranını aşamayacaktır.
- YASAL SINIRIN ÜZERİNDE KİRA ARTIŞI YAPILMIŞ OLMASI
Daha öncesinde belirtiğimiz üzere kira bedelinde yapılması gereken artış ÜFE oranını aşamayacaktır; bu miktarı aşar şekilde belirlenen kira bedelinde artış yapılması durumunda kiracı mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini isteyebilmektedir.
Ancak 7409 sayılı kanunla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen madde gereğiyle 10.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde artış oranı %25 olarak belirlenmiştir ve bu oranı aşamayacaktır; dolayısıyla bu oranı aşmadan kararlaştırılan kira artış bedellerinden ötürü kira tespit davası açılamayacaktır.
- DEVAM EDEN EN AZ 5 YILLIK KİRA İLİŞKİSİ OLMASI
Günümüz ekonomik koşullarında gerçekleşen yüksek enflasyon vb. sebeplerden ötürü paranın değer kaybı da göz önüne alındığında kanuni düzenleme sonucu getirilmiş olan %25 artış oranı uzun süre sürmüş olan kira sözleşmeleri bakımın yeterli kalmayabilmektedir.
Mahkeme bu gibi durumlarda taşınmazın durumu, emsal taşınmaz kiraları ve ÜFE artış oranı gibi özellikleri de dikkate alarak kira artış oranı belirleyecektir.
Kira sözleşmesinin 5 yıldan fazla devam ettiği durumlarda mahkeme yıllık artış oranı ile bağlı değildir, gerekli incelemeleri ilgili kişi ve kurumlara yaptırdıktan sonra kira bedelindeki artışı hakkaniyete göre belirleyecektir.
TÜRK BORÇLAR KANUNU 344/3
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 344/4
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira tespit davasını kiracı, kiraya veren ve malik açabilmektedir.
Ancak uygulamada ortaya çıkan birden çok kiraya verenin veyahut kiracının bulunması gibi birtakım durumlar karışıklık yaratabilmektedir. Bu noktada her olayı kendi içerisinde değerlendirmek daha faydalı ve sağlıklı olacaktır.
Birden çok kiraya verenin bulunduğu durumlarda kira tespit davasını kiraya verenlerin durumu zorunlu dava arkadaşlığı teşkil ettiğinden dolayı davayı birlikte açmaları gerekmektedir.
Birden çok malikin bulunduğu ve paylı mülkiyet ortaklığı bulunduğu durumlarda ise ihtiyarı dava arkadaşlığından söz edileceğinde malikler birbirlerinden bağımsız şekilde kendi payları bakımından kira tespit davası açabileceklerdir.
Bir diğer ihtimal ise kiracıların birden fazla olması durumudur kira bedeli bölünemez olduğundan dolayı kiracılar kira tespit davasını birlikte açmaları gerekmektedir.
Son olarak belirtmek gerekir ki kira sözleşmelerinin taraflarından herhangi birisi ölmüş ise bu davayı yasal mirasçıları da açabilmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI KİME KARŞI AÇILABİLİR?
Kira sözleşmesinin karşı tarafını kim veya kimler teşkil ediyorsa kira tespit davası ona karşı açılmalıdır.
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda ihtarın tüm kiracılara karşı yapılması gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVALARINDA DAVA AÇMA SÜRESİ:
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece gerekli şartlar mevcutsa her zaman kira tespit davası açılabilir.
Ancak kira tespit davasının ne zaman açıldığı uygulanacağı kira dönemi bakımından önem taşımaktadır belirlenecek ve artacak olan kira bedelinin bir sonraki kira dönemi uygulanabilmesi için;
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması mümkündür.
- Kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla davanın yeni kira döneminde açılması da mümkündür.
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA TESPİT DAVALARINDA YETKİLİ MAHKEME:
Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.