Ev sahibi olmak isteyenlere müjde!
Küresel krizin vurduğu sektörlerin başında gelen gayrimenkul sektöründe fiyatlar bazı bölgelerde yüzde 40'lara varan oranlarda gerilerken, talep geçtiğimiz yıllara göre önemli oranda düşük seyrediyor. Ekonomik daralma yüzünden paraya sıkışan ev sahiplerinin konutlarını yüzde 20 hatta yüzde 40 daha ucuz fiyattan satması yüzünden insanların birinci el yani sıfır konutlar yerine ikinci el konutlara yöneldiğini belirten sektör yetkilileri, 2009 yılının genelinde bu seyrin çok değişmeyeceği görüşünde.
Bankacılık sektörü yetkilileri ise krizin zirve yaptığı dönemlerde 1.90'lara kadar fırlayan konut kredisi faizlerinin bugünlerde 1.45-1.50 bandına gerilediğini yıl içinde de Merkez Bankası'nın faiz indirimini surdürmesi halinde ancak 1,40'lara gerileyebileceği görüşünde.
Global kriz nedeniyle kredi faizlerinde çok ciddi bir düşüş beklenmemesi gerektiğinin altını çizen bankacılık çevreleri, buna karşın son dönemde gayrimenkul fiyatlarında aşırı düşüş yaşandığını belirterek Yani cebinde parası olan ve kiradan kurtulmak isteyenler için çok cazip bir dönem. Çünkü nakit parası olanlara pazarlıklar sonrasında 500 bin TL'lik bir ev, sıkışan ev sahipleri veya proje sahipleri yüzünden 400 bin TL'ye kadar gerileyebiliyor dedi.
Kredi alan ek vade istiyor
Bu yüzden faiz düşünce ev alalım görüşünün çok doğru olmadığını görüşünde birleşen bankacılar, Çünkü o zaman da ev fiyatları yükseliyor hatırlatmasında bulunuyor. Buna karşın son dönemde konut kredisini ödemekte zorlananların sayısında artışlar yaşanması da dikkat çekiyor. Çok sayıda banka ise bu dönem geliri azalan veya bu krizde işsiz kalan müşterilerinin kredi vadelerini uzatarak veya altı ay ödeme atlatma gibi uygulamalarla bu krizi aşmaya çalışıyor.
Nakit parası olan yüzde 20-25 indirim alıyor'
'
Kriz döneminde ikinci el konutlara talebin arttığını söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Somer, şu değerlendirmede bulundu: Bu kriz ortamında ikinci el konuta talep birinci ele göre daha hareketli. Çünkü markalı konutlara göre ikinci el konut sahipleri fiyatlarda daha çabuk geri adım atıyor daha makul indirim yapıyor. Bu yüzden bu dönem nakit parası olanlar için çok avantajlı. Pazarlık şansları çok yüksek. Projesine göre yüzde 20-25'lik indirimler var.
Nereler parlayacak?
Somer, krizden sonra yıldızı parlayacak bölgeler içinse şunları söyledi: Anadolu yakasında Çekmeköy, Kurtköy, Kartal, Ümraniye ve civarı olacak. Avrupa yakasından ise İkitelli Başakşehir, Seyrante gibi metro hatları öne çıkacak. Bu yüzden eskiden almayın denen E5 üzeri konutlara talep artacak. Buralar önümüzdeki dönem diğer bölgelere göre daha fazla prim yapma potansiyeli olan bölgeler. Ayrıca Haliç, Balat öne çıkan bölgeler. Buna karşın Kemerburgaz, Riva, Tepeören ve Akfırat çok konut üretilen bölgeler. Buralarda fiyatlarda düşüş yaşanabilir.
Nakit parası olanların sıkı bir pazarlıkla ciddi indirim aldığını da hatırlatan Somer, Alt ve orta kesimin konut talebi devam ediyor. Cebinde parası olanlar için ciddi fırsatlar var. 500 milyarlık bir ev rahatlıkla 400'e pazarlık sonucu alınabiliyor. Bu birinci ve ikinci el için de geçerli.
Bu pazarlık dönemi aralık ayında başladı ve bence tüm yıl etkisini sürdürecek. Yine bu yılın genelinde ikinci el ve ticari gayrimenkullerde hareket olacağını düşünüyorum dedi.
Somer, krizin etkisiyle son dönemde konuta olan talebin azaldığını, olan talebin de fiyatı 300 bin TL'ye kadar olan evlerde yoğunlaştığı vurguladı.
'2009'da kredi faizleri sınırlı düşecek'
Konut kredisi faizlerinin bu yıl içinde bir miktar daha düşeceğini ancak hızlı bir iniş yaşanmasını beklemediklerini söyleyen Yapı Kredi Konut Finansmanı Bölüm Başkanı İsmet Erdem, sektöre ilişkin şunları söyledi:
Bankalar söylenenin aksine kredi verme gayreti içinde. Zaten bu yüzden konut kredisi faizlerini son dönemde hızla aşağı çektiler. Ayrıca kredilendirme oranında da herhangi bir indirim yapılmadı. Sektör kriz öncesi olduğu gibi konut değerinin ortalama yüzde 70-75'ini kredilendiriyor. Faizler halen yüzde 1.45-1.50, kriz öncesi ise yüzde 1,40-1.35 idi. Yani faizler de kriz öncesi seviyesine yaklaşmış durumda.
Konut kredisine talebin faizle ilintili olduğunu vurgulayan Erdem, şu örneği verdi: 100 bin TL kredi alan biri bunu 120 aya yaydığında ayda 1.794 TL ödeyecek. Oysa ki bir kişi gelirinin yüzde 50'sini aşmayacak aylık borçlanmaya gitmeli. Buna göre de o kişi en az 3.600 TL aylık gelire sahip olmalı. Bu konuta talebi sınırlıyor.
Fiyatlar yüzde 40 düştü
Son dönemde ev fiyatlarında bölgesine göre yüzde 20-40 arası fiyatlarda gevşeme olduğuna dikkat çeken Erdem, Faizler indiğinde ise fiyatlar yükselecek. Bu yüzden uygun fiyatlı konut bulanlar bu dönemde bile alım yapabilir.
Ancak genel olarak piyasada işsiz kalabilirim stresi ve likidite sıkışıklığı kendisini hissetiriyor. Bunu artan taksit gecikmelerinde de görüyoruz. Mortgage'de ödeme sorununda çok dramatik artışlar yok ama geçtiğimiz aylara göre artışlar dikkat çekiyor. Son dönemde ev kredisi alıp ödeyemeyen kesimlerden 'taksitlerimizi uzatın' talepleri de gelmeye başladı. Biz de banka olarak vade uzatımına gidiyoruz.
Krizde kredi kullanımının da değiştiğini söyleyen Erdem, Kriz öncesi ortalama 80-90 bin TL kredi kullanılırken bu dönem 60-70 bine indi. Kriz öncesine göre birinci el projelere daha az kredi veriyoruz. Konut kredilerine talep kasım aralık ayında durmuştu. Ocak ayında kıpırdanma oldu ve kasım aralık ayına göre yüzde 55-60 talep arttı. Ancak kriz öncesine göre yani ekim öncesine göre bu seviye neredeyse yüzde 50 daha düşük.
Kiradan kurtulmak isteyen alım yapıyor
Kriz yüzünden insanların konut alım taleplerini ertelediğini söyleyen Teknik Yapı İcra Kurulu Başkanı (CEO) Teoman Metehan Bu dönem ağırlıklı yatırım amaçlı değil, kiradan kurtulmak isteyenlerin konut aldığını görüyoruz. Bence bu dönemde doğru pojeler, uygun fiyatlarla satın alınabilir dedi.
Bu dönem küçük bile olsa fiyatı düşük konutlara daha çok talep geldini söyleyen Metehan, önümüzdeki dönem öne çıkacak bölgelere ilişkin şu bilgiyi verdi:
Krizin atlatılacağını düşündüğümüz 2010-2011'de Kartal'ın çok daha değerli hale geleceğini düşünüyoruz. Tem-E5 üzerinde Kartal, Pendik Samandıra, Kurtköy daha fazla prim yapacak bölgeler olacak. Buna karşın Beylikdüzü, Çekmece ve Pendik'ten sonrasının daha vakti olduğunu düşünüyorum.
Şehir içinde ise yeni arsa ve dolayısıyla konut yaratma şansı yok. Bu yüzden krize rağmen çok büyük değer kayıpları görmüyoruz. Ancak özellikle ikinci ellerde kriz nedeniyle nakte sıkışan ev sahiplerinin acil satışları nedeniyle 400 bin YTL'lik evlerin bugünlerde 250 bin TL'ye kadar düştüğünü görebilirsiniz. Bu da konut almak isteyenler için iyi bir fırsat.
Kâr etmeden ev satıyoruz
Bizim gibi binlerce çalışanı olan büyük inşaat firmaları yeni projeler yaratıp devam etmek zorunda. Biz de yılın ilk projesini ocak ayında Kartal'da başlattık. Ancak kâr marjaları sektörde çok düştü. Hatta kârsız satıyoruz. Kartal Uğur Mumcu'daki projemizde konutlardan kâr etmezken, alışveriş merkezini satmayıp işletmeye vererek buradan kâr etmeye çalışacağız. Gayrimenkul sektöründe canlanmanın ise 2009 sonunda hafif kıpırdanma ile başlayacağını düşünüyorum.