Ev Alımında Tapu Alım Satım Masrafları Nelerdir?
Taşınmaz malların alım satım işlemleri esnasında ödenmesi gereken bazı masraflar bulunmaktadır. İlgili taşınmazın ev olduğunu göz önünde bulunduralım ve yazımızın devamında ev alımında tapu alım satım masrafları nelerdir sorusunu cevaplamaya çalışalım. Söz konusu evin alım satım esnasında tarafların birtakım belgeleri ibraz ederek masraflarını ödemesi gerekmektedir. Bu masrafların başında tapu harcı ve döner sermaye kalemlerinin yanı sıra KDV gibi masraflar gelmektedir.
Emlakçı söz konusu ise hem alıcı hem de satıcı tapu devri için emlakçıya % 2 komisyon ve KDV bedelini ödemek zorundadır. Bu oran bazı özel durumlarda her iki taraf için % 3 oranında olabilmektedir. Tapu müdürlüğünde yapılan devir esnasında satış bedelinin tamamı üzerinden % 2’lik bir tapu harcı ödemesi yapılmaktadır.
Tapu harcının ‰ 15 – 20 arasında değişebilen bedelinin konutun emlak vergisi miktarından az olmaması şartı bulunmaktadır. Hem alıcı hem de satıcı bu bedelleri ayrı ayrı ödemekle mükelleftir. Bunun yanı sıra tapu için döner sermayeye ödenecek bedeli ise 82,50 TL olarak belirlenmiştir. Emlak vergisi oranı ise ‰ 2’dir ve bu verginin % 10 ‘luk kısmı “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” olarak tahsis edilmektedir. Bu bedeli satışın gerçekleşmiş olduğu yıla ait emlak vergisi satıcısı öder. Alım satım esnasında ilgili evin geçmiş yıllara ait borçları bulunabilir.
Satın alma işlemlerinden evvel bu borçların vergi dairelerinden sorgulanarak ödenmiş olmasına dikkat edilmelidir. Bu borçların sorumluluğu o anda satıcı olan tarafın yükümlülüğündedir. Olası bir karışıklık durumunda bu vergilerin ödendiğine dair makbuzlarının saklanması yararınıza olacaktır. İlgili evin satışı esnasında yaşanabilecek olan değer artışı da gelir vergisine tabi tutulur. “ Değer artışı vergisi “ olarak isimlendirilir ve tapuda belirtilen değere bağlı olarak hesaplanır. Ev alımında tapu alım satım masrafları 2015 yılı için bu şekilde olmaktadır.
ÖNEMLİ NOT: Tapu için döner sermayeye ödenecek bedeli ise 82,50 TL olarak belirlenmiştir ama bazı durumlarda bu rakam 206.75 liraya çıkmaktadır. Ayrıca tapu için döner sermayeye ödenen bu rakam, ev banka kredisi ile ipotekli alınıyorsa 2 kere verilmektedir.
Belediye Emlak Rayiç Bedelleri Nasıl Belirlenir?
Pazar Rayiç Bedelleri Kim Belirler?
Elinizde bulunan mülkün Pazar değerine rayiç bedeli adı veriliyor. Satışa sunmak istediğinizde ya da fiyat hakkında bilgi almak istediğinizde rayiç bedeli ilgili kurallara göre hesaplanıyor ve sizlere bir fiyat sunuluyor. Rayiç bedeli kim tarafından ya da nasıl belirlenir, dilerseniz bu soruların cevaplarına göz atalım…
Rayiç bedeli hesaplanırken birçok detay karşımıza çıkıyor ve aslında bu bedeli pazardaki duruma göre sizler de belirleyebiliyorsunuz ancak bu net bir rakam olmuyor. Defterdarlık ve mal müdürleri bu bedeli net bir şekilde belirleyen ve sizlere sunan kişi ve kurumlardır. Az önce detaylar karşımıza çıkıyor dedik ve bu detaylara göre bedel bizlere sunuluyor, peki nedir bu detaylar? Konum, bu detaylar arasında büyük bir önceliğe sahip ve rayiç bedeli belirlenirken ilk olarak evin semte ya da dışarıya göre konumu göz önüne alınıyor. Yeşil alanlar ve yol geçmesi de rayiç bedelinde bir diğer detaylar diyebiliriz.
Eviniz ne karda iyi bir yerdeyse bedeli de o karda çok artıyor ve Pazar payından da nasibini alıyor. Yol geçen imarların ne karda değerli olduğunu belirtmiştik ve günümüzde birçok kişi de emlak sahibi olacağı zaman bunu göz önünde bulunduruyor diyebiliriz. Şehir merkezine olan yakınlık ve lokasyon çalışmaları da rayiç bedelinin hesaplanmasında önemli faktörlerden bir tanesi diyebiliriz.
Gayrimenkulun türüne göre gerekli çalışmalar kurum ya da kişiler tarafından yapılıyor ve az önce de belirttiğimiz gibi yol, bahçe, yeşil alan, konum çalışmaları yapılarak gerekli bedel sunuluyor. Eğer ki satışa çıkarmak istediğiniz bir emlak sahibi iseniz sizler de rayiç bedelli ile gerekli hesaplamaları yapabilir ve Pazar fiyatının altında ya da üstünde satış ile elinizde bulunan emlağı elden çıkarabilirsiniz.
Belediye Emlak Rayiç bedelleri Nezaman Ve Kimler tarafından belirlenir.
Belediyelerden çeşitli amaçlarla aldığımız Emlak beyan değerlerini belirleyen kurum İlçe takdir komisyonudur. İlçe Takdir Komisyonu 4 senede bir toplanarak İlçelerdeki Emlak Rayiç bedellerini Belirlemekle Yükümlüdür.
Belediye Emlak Rayiç Bedelleri Nasıl Belirlenir?
Belediyelerin Emlak servislerinden aldığımız emlak beyan değerleri zannedildiği gibi Belediyeler tarafından hazırlanmıyor. Bu rayiç bedeller kanunun ön gördüğü biçimde her ilçede Kurulan “Takdir Komisyonu” tarafından belirleniyor. Takdir Komisyonu tarafından biçilen arsa m² birim fiyatına göre ortaya çıkan arsa fiyatı ile Maliye Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca Müştereken belirlenen inşaat metrekare birim değerini hesaplamalarda kullanıyor. İlçedeki Takdir Komisyonu Belediyenin Başkanı ya da Başkan Vekili bir memur eşliğinde, yine aynı belediyeden bir memur, Vergi dairesinin yetkilendireceği 2 memur. Tapu Sicil Müdürü ya da yetkilendirdiği bir memur, Ticaret Odasından Seçilmiş bir üye ile alakalı Mahalle Muhtarından oluşmaktadır. Belediyenin üyesi komisyon içerisinde sadece bir kişi olarak bulunmaktadır. Vergi Dairesi başkanlığından 2 memur var olduğunu düşünürsek. mahalle muhtarı ve diğer üyeler var. O beldede yaşayan vatandaşların ödeme yapacağı Emlak vergisi, İlçe Takdir komisyonunca belirlenen arsa m² birim değerlerine göre oluşan arsa değeri ile Bayındırlık İskan Müdürlüğü Bakanlıklarınca ve Maliye ile birlikte müştereken belirlenen inşaat metrekare birim değerine göre hesaplanan sabit inşaat maliyet bedelinin eklenmesiyle bulunur.
Yeniden Motive Olmam Gerektiğinde Kendime Hatırlattığım Bir Kaç Önemli Madde:
Yaşamımız gereği hepimizin gerek meslek gerekse iş dışı hayatlarımızdan kaynaklı sorunlar nedeniyle düşüşler yaşadığımız oluyor, tabi ki benimde… İşte bu sebeble okuduğum yüzlerce makale binlerce madde arasından özellikle kendim için şu maddeleri derledim. Belki aynı iş kolunda benzer şeyleri yaşıyor isek, size de faydası dokunabilir diye düşündüm.
Hedeflerini yazamayan kişiler, sadece hayal kurmuş olurlar.
Refleksler sürekli tekrar ile geliştirilir.
İş üretmeyen satıcılar, ofis irtifa kaybedince ilk uzaklaştırılacak olanlardır.
Emlakçının başarılı olmasının en büyük engeli, kapıları çalmaya olan korkusudur. Bunun da nedeni, kendi duygularını disipline edememiş olmasıdır.
Emlakçı kapıları çalarken, karşısına çıkabilecek iyi insanlara odaklanmalıdır.
Emlak işinde grev yaparak değil, daha fazla kapı çalarak, daha fazla satış yaparak, başarılı olunur.
Emlakçı, işleri kötü gittiğinde, genelde kapıları çalmayı durdurmuş demektir.
Listeleme bankanızda etki yapmanız için, kapıları tek tek çalmanız gereklidir
Profesyoneller, satılık piyasa analizi ile birlikte listeleme prezantasyonu yaparlar.
Sahibinden satılıklar, listelemenin ana kaynağıdır.
Sahibinden satılıklar, emlakçılar için altın madenidir.
Israrcı takip, karşılığını er ya da geç verir. Emlak Sahip‘lerinin direnci, zaman içinde kırılacaktır.
Emlakçı, Emlak Sahibi‘ni önce dış görünüşü, sonra da ağzından çıkanlar ile etkiler.
İnsanlar mantıkları ile değil, duyguları ile satın alırlar. Duygusal neden yaratmak ve işi sonuçlandırmak, emlakçının işidir.
Emlakçı, yeterince para kazanmıyorsa, yeterince servis vermiyor demektir.
Emlakçı, finansal, ruhsal ve fiziksel açıdan zengin olandır.
Mülkiyet Hakkında Bilinmesi Gereken Birkaç Önemli Anekdot:
Mülkiyet
İrtifak hakları: Sahibine, konusu olan eşyayı kullanma ve/veya yararlanma hakkı tanıyan sınırlı ayni haklardır. Sükna: Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. İntifa: Başkasının malından belli kurallar içinde yararlanma hakkı. Üst: Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Kaynak: Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Geçit hakkı: Geçit hakkı, başkasının arazisinden geçmek hakkıdır. Bu hak Medeni Kanunun 748. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir. Ölünceye Kadar Bakma Akdi: Bir taşınmaz malın mülkiyetinin devri karşılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir. Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet seklinde yapılabilir
Rehin hakları: Rehin hakkı, hak sahibi olan alacaklının alacağını alamaması halinde, bir taşınırı veya bir başka hakkı paraya çevirterek, elde edilen meblağdan alacağını almak
yetkisi veren bir haktır. Malik mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkisini, rehin hakkı sahibine tahsis etmiştir. Rehin hakları; taşınmaz ve taşınır rehni olmak üzere ikiye ayrılır.
Şerhler: Tapuya şerh ettirme; tapu kütüğünde, mal sahibinin haklarını kısıtlama amacı ile belirtme yapılması anlamına gelmektedir. Tapu sicilinin şerhler bölümüne, kanunda sayılmış kişisel haklar ve tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır ve bu şerhler herkese karşı ileri sürülebilir. Örneğin; önalım hakkı (şufa), geri alım hakkı (vefa), satış vaadi, aile konutu şerhi vb.
Mülkiyet Hakkının Çeşitleri ; Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyet olmak üzere 2 çeşittir.
Elbirliği mülkiyeti ile satış yapılabilmesi için tüm maliklerin muvaffakatı gerekmektedir.
Fakat paylı mülkiyete geçildiği takdirde hissedarın sahip olduğu miktarlar belli olduğundan hisse satışı yapılabilmektedir.
Tabii bu durumda şufa hakkı (ön alım hakkı) ortaya çıkmaktadır. Şufa hakkında diğer hissedarları satışın yazılı olarak tebliğ edilmesi gerekmekte olup aksi takdirde tapudaki rayiç bedel üzerinde mahkeme kararı ile diğer hissedarlar satılan hisseyi alma durumu ortaya çıkmaktadır.
Sufa Hakkı (Ön Alım): Şufa hakkı, bir taşınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.
Paylı Mülkiyet İle Elbirliği Mülkiyetinin Karşılaştırması
- Paylı mülkiyette hisse oranları belli iken elbirliği mülkiyetinde hisse oranları belli değildir.
- Paylı mülkiyette paydaşlar hisseleri oranında tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise oybirliği ile tasarruf işlemi yapılır.
- Paylı mülkiyette sorumluluk hisse oranında olup, elbirliği mülkiyetinde sorumluluk müteselsidir.
Kazandırıcı Olağanüstü Zamana Aşımı : Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Taşınmazların Tapu Kütüğüne Kaydedilmesi
Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
Taşınmazların Tapu Kütüğüne Kaydedilmesi
Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
- Arazi,
- Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.
Kaydedilmeyecek taşınmazlar
Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Tapu Sicilinin Açıklığı
Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Sözlü olarak başvurularını yapabilirler. İlgili olduğunu ispat eden herkes tapu incelemesi yapabilir.
İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişilere Karşı
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
İhtiyati Tedbir: Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı (mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli bulunan bir taşınmazın, dava sırasında başkasına devredilmesini önlemek için, taşınmazın başkasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan men’ine) karar verebilir. Çünkü ihtiyati tedbir konmazsa veya mahkeme böyle bir kararı vermekte gecikirse dava konusu taşınmaz mal el değiştirebilir. İhtiyati tedbir kararının tapu siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu taşınmazı başkasına devredemez.
Bağışlayana Rücu Hakkı: Bağışlayan, lehine bağışlama yapılan şahsın kendisinden önce ölmesi halinde bağışlanılan şeyin mülküne dönmesini (rücu etmesini) şart edebilir.
Faydalı Formüller
Rakamlar tamamı ile örnek olarak verilmiştir. Kendi rakamlarınızı uyarlayarak formülleri kullanabilirsiniz.
Kira Carpani Formülü
Yıllık lira geliri: 12 ay * 2500 TL aylık lira
30.000 TL / 500.000 TL evin değeri= 0.06
Yatirim geri dönüş suresi: 1 / 0.06 = 16.6 yıl
Kira Carpani: 198 Ay
Yıllık Getiri Formülü
Geri dönüş süresi 18 yıl
Aylık kirası 3.000 TL ise
Gayrimenkulun olabilecek Max fiyatı
36.000 TL yıllık lira geliri * 18 = 648.000 TL
Yillik getirisi : 1/ 18 = %5.5
Emsal Değerleme Formülü
Emsal Tip Alan Satış Fiyatı Birim Fiyatı
1 2+1 90 90 bin 1000
2 2+1 100 90 bin 900
3 2+1 95 115 bin 1.210
AOF = ( 90/285) *1000 + (100/ 285)*900 + (95/285)*1210 = 1.033 TL/ m2
Emsal Deger= 1.033 * 120 ay = 123.960 TL
Aylık Kirası: 1000 TL
Yıllık Kirasi: 12.000 TL
12.000 / 123960 = %9.7 yıllık kira getirisi olmalıdır.
Geri dönüş süresi 15 yıl ise
1/15 = %6.6 yıllık lira getirisidir.