GAYRİMENKUL TÜRKİYE: Piyalepaşa İstanbul’da sizi LEED Neighborhood Development Sertifikasına yönlendiren neydi?
EMRE ILICALI: Piyalepaşa İstanbul, birden fazla fonksiyonu barındırmasıyla, bir kentsel dönüşüm alanına kurulmasıyla ve yeni bir mahalle geliştirilmesiyle bizim için farklı bir proje. Zaten Piyalepaşa İstanbul ismi bile çok geniş bir anlam barındırıyor; proje ismi gibi değil, bölgeyi tanımlıyor. Dolayısıyla bu projeye binaları ayrı ayrı sertifikalandıran bir sistem yerine projeyi yerleşke ölçeğinde değerlendiren LEED Neighborhood Development Sertifikasının daha uygun olduğunu tespit ettik. Zaten bu sertifika kapsamında da projedeki tüm binaların sürdürülebilirlik kriterlerine göre tasarlanması lazım. Bazı binalarda da bunu bir adım öne çıkararak binaya özgü de sertifika alınacak. Tamamlanması durumunda da Türkiye’deki ilk LEED Neighborhood Development projesi olmaya aday. Gold seviyesinde bir sertifika hedefliyoruz.
Gerek içinde yer alan fonksiyonlar, gerek sadece o projede yaşayanlara özel değil, çevreden gelen herkesin yararlanabileceği bir proje olması düşündürdü bize bunu. Bu sertifikanın amacı yeni bölgelere bina karbon ayak izini yaymak değil, eski bölgelerin kalkındırılması, yenilenmesi. O yüzden bu tür kentsel dönüşüm projeleri öncelikli olarak bu kapsama giriyor. Bu yüzden projenin bir kentsel dönüşüm alanına tekrardan yapılıyor olması bize büyük avantaj sağladı. Hem bu sertifikanın seçilmesinde, hem de bu sertifika kapsamında yapılanlarda.
GMTR: Anladığım kadarıyla kapalı site olunca yeşil yerleşke kapsamına girmiyor?
EI: Bir güvenlikten geçerek girdiğiniz ve sadece o binada yaşayanların kullanabildiği olanaklara sahip siteler LEED Neighborhood kapsamına girmiyor. Piyalepaşa Projesi kapsamında tam anlamıyla bir yerleşke, mahalle oluşturuyoruz. Birçok fonksiyona burada dışarıdan gelen kişiler de ulaşabilecek. Bu anlamda “mahalle” tanımı kapsamına girebiliyor. Yani etrafı duvarlarla çevrili bir site projesi olmaması gerekiyor projenin. Herkes peyzajdan, altyapıdan, fonksiyonlardan yararlanabiliyor olması lazım.
GMTR: Bina ve yerleşke ölçeğindeki yeşil bina süreçlerinin büyük farklılıkları var mı?
EI: Şöyle farklılıkları var: Adı üzerinde, biri tek bir bina ve binaya özgü sistemler, malzeme seçimleri gibi olayın biraz daha detay boyutlarıyla ilgileniyor. Binaya özgü yeşil bina sistemlerinde bu binanın nasıl tasarlanıp inşa edildiğine, hangi malzemelerin ve sistemlerin tercih edildiğine bakılıyor. Yerleşke sistemlerinde ise adı üzerinde bir yerleşkenin tasarımı üzerine, daha makro ölçekte, kentsel tasarım boyutunda bir takım kriterler söz konusu. Yollar, yürüyüş yolları, yayaların erişimi, toplu taşımaya yakınlıkla ilgili konular, çevresindeki altyapının gelişmişliği, bisiklet ağları gibi kentsel tasarıma yönelik konular inceleniyor. Binalarla ilgili kriterler yine var, ama çok detaya inilmiyor. Yine de bu sertifikasyon sürecinde minimum da olsa binalarda bir enerji, kaynak ve su verimliliği gibi sürdürülebilirlik kriterlerinin uygulanması isteniyor. Yine bu sistem içinde de binalar ayrı ayrı LEED sertifikası alabiliyor -ki Piyalepaşa’da öyle bir uygulama yapıyoruz. Bu anlamda da kapsamlı bir proje.
GMTR: Tasarım sürecinden itibaren var mıydınız bu projede?
EI: Yeşil binalarda veya yeşil yerleşkelerde tasarım sürecinin başında dahil olmamız en ideali ki bu projede de böyle oldu. Hem mimari tasarım kriterleri hem de bizim dikkat ettiğimiz kriterler açısından ortak bir tasarım süreci oluyor. Zaten bu entegre tasarım dediğimiz süreçleri yeşil bina projelerinde çok daha iyi uygulayabiliyoruz. Aynı masa etrafına toplanıp herkesin görüş ve fikir birliği sağlamasını sağlıyoruz. Kriterlerimizin ne kadarını sağlayabileceğimizi konuşuyoruz, birçok konu var, hepsini sağlamak çok zor.
GMTR: Bu projede ne tür bir zorluk yaşadığınızı düşünüyorsunuz?
EI: Bu konunun Türkiye’de ilk olması, yani kentsel boyutta ilk yeşil bina projesi olması, ilgili ekiplerin ilk defa müdahil olmasını gerektirdi. Bu yüzden de adaptasyon sürecini, motivasyonu biraz kuvvetli tutmamız gerekti. Ama bunu da işverenin bu konuda verdiği destekle aştık aslında.
Çalışılan alan tabii ki biraz zor bir alan. İzinler, kat mülkiyetleri ile ilgili süreçlerde olmak bizim işimizi biraz zorlaştırdı. Çünkü o konuların ardına bizim konuları eklemek birazcık zor oldu.
Ancak biz de Piyalepaşa üzerinden, Piyalepaşa’nın kendi ekibi ve Kaan Bey’in bu konudaki inisiyatifi üzerinden dahil olduk. Kaan Bey ve proje ekibi başından bu yana konuya çok önem gösteriyor, tasarımcıları ve mimarı da bu konuda oldukça tecrübeliler. Şu anda da bir sıkıntımız yok.
GMTR: Piyalepaşa Gayrimenkul’den Kaan Bey de tesisi firmanın kendi işleteceğini söyledi. Enerji verimliliğinin sağlanması bu anlamda da onlar için önemli olmuş.
EI: Tabii ki. Yeşil bina ve yeşil yerleşke çalışmalarının içinde enerji önemli bir konu. Birincisi, kaynakları daha verimli kullanmış oluyorsunuz. İkincisi, daha ekonomik, çünkü aynı işi daha az enerjiyle yapıyorsunuz. Böylelikle ekonomik açıdan bir fayda sağlıyor size. Özellikle işletmesini kendisinin yaptığı AVM gibi yerlerde zaten işveren bu konuda daha motive oluyor. Bunun yanı sıra kurumsal imaj ve yeşil binaların sağladığı faydaların anlatılması anlamında bu bir nevi sosyal sorumluluk aslında.
Sürdürülebilirlik sürecinin gayrimenkul sektörüyle kesiştiği nokta, yeşil binalar. Bunu sadece ekonomik faydaya indirgersek biraz yavan kalıyor. Sadece projelerin karlılığı açısından değil, tüm topluma olan faydası açısından ele alınmalı. Çünkü neticede “Ben buraya bir bina yapıyorum ama bunu vahşice, tüm kaynakları sonuna kadar harcayarak yapmıyorum, bilakis buna dikkat ediyorum,” imajı önemli. Firmanın elini gerçekten taşın altına koyduğunu gösteriyor aslında bu tür süreçleri takip eden projeler. Neticede yeşil bina olması adına yaptığımız uygulamaları sunabilmeniz için önce uluslararası bazı kriterlere göre o tasarımı yapmış olmanız lazım. Bu durum, entegre tasarım ve planlama sürecini olaya dahil ediyor ve bence ortaya çıkan ürünün de kalitesini etkiliyor. Bu gizli bir fayda. Özellikle Türkiye’deki projelere projelendirme ve süreç kalitesi anlamında da katkıda bulunduğumuzu düşünüyoruz. Bunun yanında bir sertifika da veriyoruz ve bunlar marka değeri olan, tüm dünyada tanınan, gerek gayrimenkul sektörü gerek diğer sektörlerce, hatta bireysel tüketicilere kadar bilinen sistemler. En azından projenin böyle bir bilinçle tasarlandığını ve inşa edildiğini gösteren bir konu bu.
“Bunun faydası ne?”yi artık aşmamız lazım. Bu saatten sonra nasıl geliştirebiliriz, nasıl tabana yayabiliriz ona bakmamız lazım.
Özellikle kentsel dönüşüm alanında yapılan böyle bir yenileme, mahalle ölçeğinde bir projede yeşil bina sertifikası alması bence başka projelerin önünü açacak. Bizim başından beri söylediğimiz “Tek bir binayı almak yetmez, bölgeyi almak lazım. Ancak bütünleşik halde ve uygun altyapıyla birlikte tasarlanırsa inşa edilirse ancak toplam faydaya ulaşabiliriz,” iddiasını çok kuvvetlendiren bir proje. Umarım sonuna kadar gider ve başarıyla hem sertifikamızı alırız hem de sürdürülebilir bir proje ortaya çıkarmış oluruz. Burada yaptığımız uygulamalar başka projeler tarafından da kullanılacak diye düşünüyorum.
–