Gürsel Öcal DÖRTGÖZ / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi
1. Tarım Arazilerinde Üst Hakkı Tesisi
Tarım arazilerinde üst hakkı tesisi mümkündür. Bunun için öncelikle tarım müdürlüğünün izni gereklidir. Ayrıca belediye encümen kararı alınması lazımdır. Parselin bütününde değil de bir kısmında üst hakkı kurulacaksa, kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenmesi gereklidir. Bunlardan sonra tapu dairesinde üst hakkının tescili yapılabilir.
2. Tapu Dairesinde Kullanılan Tanıkların Kamu Haklarından Yasaklı Olmaması Gereklidir
Tapu dairesinde tanık bulundurulması gereken hallerde, tanıkların kamu haklarından yasaklanmış olmaması gereklidir. Mahkemece kamu haklarından mahrum edilmiş kişiler tapu dairesindeki işlemlere tanık olarak katılamazlar.
Tereddüt edilmesi halinde bu husus savcılığa soru konusu edilebilir. Ancak tereddüt yoksa tanıkların böyle bir durumunun olmadığının kabulü asıldır. Her işlemde savcılığa soru konusu etmeye gerek yoktur.
3. Terkin Edilen Satış Vaadi veya Kat Karşılığı İnşaat Şerhi Yeniden İşlenebilir Mi?
Beş yıllık süre dolduğu için terkin edilen satış vaadi veya kat karşılığı inşaat şerhi yeniden tapuya işlenemez. Ancak (sözleşmedeki veya tapu kanunundaki) süresinden önce terkin edilmiş satış vaadi veya kat karşılığı inşaat şerhi sadece gayrimenkul malikinin talep veya noterden muvafakatı ile sicile işlenebilir.
4. Tedbir Varken Sehven Satışı Yapılan Taşınmazın İadesi
Üzerinde ihtiyati tedbir şerhi varken hataen satışı yapılan taşınmazın yeni maliki, eski malike iadeye yanaşırsa, her iki tarafın talebi ile tescil istem belgesi düzenlenir ve eski malik adına tescil yapılır. Hata tapu idaresinden kaynaklandığından iade için harç alınmaz. Talep halinde önceki işlemde tahsil edilen harç ve döner sermaye ücretinin ilgililerine iadesi için gerekli yazışmalar yapılır.
5. Aynı Parselde Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyetinin Birlikte Kurulması
Aynı parselde on blok yapılacaktır. Bunlardan beşi bitmiş yapı kullanma izin belgeleri alınmıştır. kalan beşinin ise inşaatına henüz başlanmamıştır. Bitmiş binalar için kat mülkiyeti, yapılacak binalar için kat irtifakı kurulması mümkündür.
Öncelikle "On bloklu beşi bitmiş beşi natamam arsa" olarak cins değişikliği yapılmalıdır. Ardından aynı yevmiye ile bitmiş binalar için kat mülkiyeti natamam binalar için kat irtifakı kurulmalıdır.
6. Belediye Meclis ve Encümen Kararlarının Geçerlik Süresi
Kararın metninde herhangi bir süre konmamışsa bu kararlar aksine bir karar alınıncaya kadar geçerlidir.
7. Parsel Üzerindeki İki Evden Sadece Birisi Üzerine de Sükna Hakkı Kurulabilir
Parsel üzerindeki iki evden sadece birisi üzerine de sükna hakkı kurulabilir. Bunun için Sükna hakkı kurulacak evin tapuda tescilli olması zorunludur.
Tapuda tescilli olmayan yani cins değişikliğine konu olmamış bir ev üzerine sükna hakkı kurulması mümkün değildir.
İki evde cins değişikliğine konu olmuş ise hangi ev üzerinde sükna hakkı kurulacağını belirlemek için kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenmesi (A) ve (B) şeklinde binaların harflendirilmesi gereklidir.
8. Şufa İlamlarının Tescili
Şufa ilamlarının tapuya tescilinde Harçlar Kanununa (4) sayılı Tarifenin 13/b pozisyonu uyarınca tek taraflı harç tahsili gereklidir. Şufa davası açan kimsenin davalının daha önceki satışa dair ödediği tapu harçlarını mahkeme veznesine yatırmış olmasının bir önemi yoktur.
9. Vasiyetname Varken Taşınmaz Malikinin Sağlığında Taşınmazı Satmak İstemesi
Malikin vasiyetnamesi olduğu Mernis kayıtlarında gözükmektedir. Vasiyetname olsa dahi malik taşınmazını bizzat veya vekaleten satabilir. Vekaleten başvurularda tapu memurunun yapacağı iş, malikin ölüp ölmediğini Mernis'ten kontrol etmektir.
Ölmüş ise vasiyetname uygulanmalıdır. Ölmemiş ise malik yerini satabilir.
Vasiyet edilen yerin malik tarafından tapuda asaleten veya vekaleten satılması vasiyetnameden vazgeçme anlamına gelir.
Ancak burada vasiyetname tarihi ile vekaletname tarihi son derece önemlidir. Vasiyetnameden sonra verilen vekalet, vasiyetten vazgeçildiği anlamına gelir. Vasiyetten önce verilen vekalet ise vasiyetname yapılmakla azledilmiş sayılır. Yani vasiyetnameden önceki bir tarihte verilmiş vekaletname ile tapuda işlem yapılamaz.
10. Cins Değişikliğinde Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı istenmelidir
Tapu Planları Tüzüğünün yayım tarihinden (28.07.2008'den) sonra yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir.
Yapı ruhsat (inşaat izni) tarihinin tespiti için ayrıca bir belgeye gerek bulunmayıp yapı kullanma izin belgesinde belirtilen yapı ruhsatı tarihinin, yapıya ilişkin yenileme ruhsatı, yeniden ruhsat veya tadilat ruhsatı alınmış ise alınan son ruhsat tarihinin esas alınması gerekmektedir (Tapu Planları Tüzüğü md.24).
11. Binanın Tamamına İlişkin Yapı Kullanma İzin Belgesi Olmalıdır
Binanın tamamına ilişkin "yapı kullanma izin belgesi" ibraz edilmedikçe cins değişikliği işlemi tescil edilmez (Tapu Planları Tüzüğü md.24).
12. İzin Verilen Kat Adedi İle Kat Adedinin Farklı Olması Halinde Cins Değişikliği
Ancak kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olmayan taleplerin karşılanmasında yapı kullanma izin belgesindeki kat adedi ile kullanıma izin verilen kat adedinin farklı olması halinde, izin verilen kat adedi ile zemindeki mevcut kat adedi aynı ise izin verilen kat adedine göre, farklı ise izin belgesine göre zeminde tamamlanmış kat adedi esas alınarak cins değişikliği işlemi yapılır. Kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi ile vaziyet planı ve bağımsız bölüm planındaki yapının veya zemindeki mevcut yapının uyumlu olması gerekir. Aksi halde talep karşılanmaz. Proje değişikliğiyle mevcut binaya ilave kat yapılmak suretiyle kat mülkiyetine konu edilen taleplerde bulunulması halinde de ilave katların tamamlanmış olması gerekir (Tapu Planları Tüzüğü md.24).
13. Çiftçi Malları Koruma Kurulunun Alacakları Kamu Alacağıdır
4081 sayılı Çiftçi Mallarının Korunması Hakkında Kanunun 15. maddesi, "Koruma bedelleri her mahallin istihsal vaziyetlerine göre tesbit olunacak en müsait zamanda ve Tahsili Emval Kanununa göre tahsil olunur. Ancak Tahsilat Komisyonunun vazifeleri koruma ve ihtiyar meclisleri, tahsildarın gördüğü işler koruma heyeti reisinin veya muhtarın tensip edeceği kimse tarafından ifa olunur." hükmündedir.
Alacakların "Tahsili Emval Kanununa" göre tahsil edileceği, 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 2. maddesinde de; muhtelif kanunlarda "Tahsili Emval Kanununa" göre tahsil edileceği bildirilen her çeşit alacaklar hakkında 6183 sayılı kanun hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir (Yrg.3.HD. 4.3.2003 T. 2003/2337 E., K2003/2141 K.).
Aynı kanunun 22. maddesi, "Korunma sandığının mevcudu Devlet malı hükmündedir. Korunma gelirleri ve korunma sandığındaki paraya haciz konamaz." hükmündedir.
Korumuma amaçlı tapu dairesine yapılacak müracaat, her türlü tetkik ve muamelelerde hiçbir resim ve harç alınmaz.
14. Noterde Yapılan ÖKB Beyanlara Yazılamaz
Noterde yapılan ölünceye kadar bakma akdi tapunun beyanlar sütununa yazılamaz. Talep halinde mülkiyet sütununa tescil yapılır.
15. Vasiyetname Beyanlara Yazılamaz
Vasiyetnamenin varlığı yönünde tapunun beyanlarına kayıt düşülmesi mümkün değildir.
16. Egitim Alanı Vasıflı taşınmaz İpotek edilebilir satılabilir
Tapu kayıtlarına göre cinsi "Eğitim Alanı" olan taşınmazın malikleri tarafından ipotek edilmesinde bir sakınca yoktur. Bu vasıftaki bir taşınmaz üzerinde Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme olsa dahi ipoteğinde ve sayışında bir sakınca yoktur.