· Bir İHT programının, açık alan koruması, tarımsal veya ormanlık alanların koruması, veya tarihi eserlerin korunması gibi açık ve geçerli bir kamusal amacı olmalıdır. Çalıştayda bazı sunumlarda da yer aldığı gibi, İHT’nin ana amacının “kamulaştırmasız el atmalar” nedeniyle, devletin kaybettiği davalar sonucunda, ödemek zorunda kaldığı tazminatlar için kullanılması düşünülen bir araç olması kesinlikle “geçerli bir kamusal amaç” değildir. Ayrıca, bunun devletin “cebinden hiç para çıkmayacak” bir çözüm gibi sunulmaya çalışılması hem vatandaşı enayi yerine koymak, hem de devletin iflas ettiğini kabul etmektir. Devletin bu çözüme kalana kadar elinde daha pratik bono çıkarmak, borçlanmak, vergilendirme, arazi satma vs. gibi çok sayıda imkanı vardır. “Aynı zamanda bu işe de yarar” şeklindeki bir ifade bile, yine kime ne peşkeş çekiliyor sorusunu akıllara getirecektir. Benim için en öncelikli, geçerli ve açık kamusal amaç, sadece İstanbul’u değil tüm Türkiye’de milyonları etkilemesi bilimsel olarak beklenen, deprem nedeniyle yapılması zorunlu kentsel dönüşüm uygulamaları olmalıdır.
· Gönderen ve alan bölgelerin, tercihan imar planında, açık ve net olarak belirlenmesi gerekir.
· Gönderen ve alan yerlerin, İHT programı için açıklanan, “açık ve geçerli bir kamusal amaç” ve bu yerlerin gelecekteki kullanım amaçları ile tutarlı olması gerekir. Örneğin deprem için deyip, deprem riskinin öncelikli olmadığı yerleri de gönderen bölgelere dahil etmek veya alan yerlerin de aynı riske eşit maruz yerler olması gibi uygulamalar ya da Taksim’in orta yerine AVM yapmak için türlü yollara sapmak gibi hususlar programın tüm güvenilirliğini ve tutarlılığını bitirir.
Aşağıdaki çizimde, zeminin çoğu bataklık olan bir su havzasındaki yerleşimin, imar hakkı transferi olmadanki durumu ile İHT sonrası yapı yoğunluğunun azaltıldığı durum gösterimekte.
· Bir imar hakkının neyi içerdiğine ve hangi imar hakkının transfer edileceğine dair tek tip, yoğunluk, alan, taban alanı katsayısı, yükseklik gibi sayısal olarak ölçülebilir standartlar belirlenmesi gerekir.
· Transfer edilecek ve yerine verilecek değerin, yukarıda tanımlanan “hak” kapsamında, üç boyutlu olarak, tarafsız ve bağımsız bir kuruluş tarafından tespit edilmesi ve bu değerlerin bir otomatik değerleme modelince kontrollerinin yapılması gerekir.
· Alan bölgelerde, yeterli kamusal tesislerin de olacağını içeren yeterli ön-planlama yapılması gerekir.