“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdeleyen ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2018 1. Çeyrek Raporu’nu yayınladı.
Türk Gayrimenkul ve inşaat sektörü 2017 yılında sergilediği dinamik tutumu 2018 yılı ilk çeyreğinde de sürdürmüştür. Türkiye ekonomisinin %7,4 büyüyerek G-20 ülkeleri arasında en hızlı GSYH’yi artıran ülke konumuna geldiği 2017 yılında inşaat sektörü zincirlenmiş hacim endeksine göre %8,9 oranında büyüyerek oldukça önemli bir başarı elde etmiştir.
İnşaat sektörü ekonomik büyüme içinde de önemli bir paya sahip olup, GSYH (büyüme) oranları ile arasında ciddi bir ilişki (korelasyon) bulunmaktadır. 2001 Türkiye krizi sonrası yaşanan hızlı gerileme hem sektörü hem de GSYH’yi önemli ölçüde etkilemiştir. Benzer bir durumda 2008 küresel krizinin peşinden yaşanmıştır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus GSYH ile birlikte sektörün toparlanma süresinin kısa ve çok keskin olduğudur. Bu anlamda inşaat sektöründeki büyüme eğilimi bir bakıma GSYH’nin öncü göstergesi durumundadır.
Geçtiğimiz 16 yıl boyunca, Türkiye’de inşaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir genişleme yaşamıştır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inşaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır. Sektör istihdam üzerinde de oldukça önemli bir etkiye sahiptir.
İnşaat sektörünün yoğun etkileşim içinde olduğu alt sektörleri de şu şekilde sıralamak mümkündür: Yurtiçi müteahhitlik hizmetleri ve belgelendirme, yurtdışı müteahhitlik hizmetleri, teknik müşavirlik hizmetleri, gayrimenkul, finans, iş ve inşaat makineleri, inşaat malzemeleri sanayisidir. Diğer yandan sektörün doğrudan ilişki içinde olduğu, inşaat malzemeleri sanayi de şu başlıklarda incelenebilir: Çimento, hazır beton,p prefabrikasyon, seramik, tuğla ve kiremit, bims (ponza ve süngertaşı), alçı, kireç, gaz beton, cam, demir çelik, boru, alüminyum, ahşap, plastik, boya, doğal taşlar, yalıtım, çatı kaplama malzemeleri, ısıtma-soğutma-havalandırma, asansör, aydınlatma, mutfak ve banyo, mobilyadır.
Türk Konut Piyasasında ‘fiyat balonu’ yoktur
Türk Konut Piyasasında ‘fiyat balonu’ yoktur. Balonlaşma eğilimde ki bölgelerde yaşanan düzeltmelerde fiyat aşırılıklarını törpülemiştir. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları (KFE) Ocak 2013 ile Ocak 2018 arasında, reel olarak %45,49 oranında artmıştır. Yeni konut fiyat endeksi aynı dönemde %38,57’lik reel fiyat artışı sağlamıştır. İlgili rakamlar ‘varlık balonu’ kavramından oldukça uzaktır. Her iki endekste kabul edilir bir artış oranı sağlamışlardır. Ancak gerek maliyet gerekse reel fiyat artışların dikkatle takip edilmesi yerinde olacaktır.
2017 son çeyrekte yüzde 3,7 olan yabancılara konut satış oranı, 2018 ilk çeyrekte yüzde 6,1’e ulaştı
2018 yılı 1. çeyrek döneminde yaşanılan kur artışı, yabancıların markalı konut alımında olumlu etki yarattı. 2017 yılının son çeyrek döneminde %3,7 olan yabancılara markalı konut satış oranı 2018 yılının ilk çeyreğinde %6,1 düzeyine ulaştı.
Senetli satışlar artıyor
Ülkemizde mevcut duruma baktığımızda, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında peşin almak yerine kredi kullanarak ya da senetli satışları tercih ettiğini gösteriyor. Geliştirici firmaların başlattıkları kampanyalarla alıcılara kendi finansman modelleriyle faizsiz uzun vadeli seçenekler sunmasıyla senetle yapılan satışlar 2018 yılının ilk çeyreğinde %35,5 dolayında oluştu. Senetli satışların artmasında önemli rol oynayan unsurlardan biri konut kredi faizlerindeki artış diye düşünülebilir.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde artış
2017 yıl sonunda yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adedi önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 31,8, yapı kullanma izin belgesi ise yüzde 6,6 arttı. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 32,3, yapı izin belgesi miktarı ise yüzde 8,91 oranında artış gösterdi. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı ise devam etti.
Markalı konutta peşinat tercih edildi
Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2018 yılı 1. Çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşin kullanımını tercih etti. Bu dönemde stok erime hızı %4,10 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %6,10’luk oranı ise yabancı yatırımcılara yapıldı. Yabancılara yapılan konut satışları;2018 yılı birinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %24,1’lik büyüme ile 5.298 adet seviyesine yükseldi.
2017 yılı sonunda konut kredisi hacmi 191,4 milyar TL’ye ulaştı
2018 yılı 1.çeyreğinde bankalardaki kredi mevduat rasyosunun bozulması nedeniyle artan kaynak maliyeti mortgage kredileri faiz oranları üzerinde baskı yaratmaya devam edip, konut kredisi faiz oranlarındaki yükseliş trendi 2017 ilk çeyrek sonundan bugüne devam etmektedir. 2018 yılı 1.çeyrek itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı bir önceki çeyrek sonuna göre 9 baz puan artarak %1,17 olarak gerçekleşmiştir. 2017 yılı son çeyreğinde %13,78 olan yıllık bileşik konut kredisi faiz oranı ise 2018 yılı ilk çeyrek sonu itibarıyla %14,96 olarak gerçekleşmiştir.
2018 1.çeyrekte yeni kiralama bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %19,6 arttı
Türk ekonomisi 2017 yılının dördüncü çeyreğindebir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %7,4 oranında büyümüştür. Mart ayında reel sektör güven endeksi 109,50 ve 71,30 olarak kaydedilmiştir; her iki rakam da bir önceki aya göre azalmıştır. Ancak, Ocak ayında işsizlik oranının %10,8 olarak devam etmesi, Mart ayında enflasyon oranının %10,23 olması ve kurdaki artış kira seviyesindeki düşüşün başlıca nedenleri olup, ofis pazarında genelde kiralama aktivitelerini ve yatırımlarını etkilemektedir.
Genel arz 5,79 milyon m2 olarak aynı seviyede kalmıştır. Birinci çeyrekte yeni kiralama bir önceki yılınaynı dönemine kıyasla %19,6 artarak 69.720 metrekareye ulaşmıştır, fakat bir önceki çeyreğe göre %5.85 düşüş
göstermiştir.
Ofis kiralama oranı arttı
2018 1. Çeyrekte yeni kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %19,6 arttı. 1. Çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %53,9’u merkezi iş alanının dışında Asya yakasında, % 22,6’sı merkezi iş alanında ve %23,5’i merkezi iş alanı dışında Avrupa yakasında kaydedildi. Özellikle Avrupa yakasında merkezi iş alanı dışında yapılan anlaşmaların artmasında, Cendere bölgesinde gerçekleşen geniş kapsamlı kiralama faaliyeti etkili oldu.
AVM sayısı 2018 1. çeyrek itibarı ile 439’a ulaştı
Türkiye genelinde 2017 yılsonu itibariyle 429 olan toplam AVM sayısı 2018 1. çeyrek itibarı ile 439’a ulaşmıştır. 2018 yılsonuna kadar yeni açılacak alışveriş merkezleriyle bu sayının 491’e ulaşması toplam kiralanabilir alanında 15.000.000 m2 ’yi geçmesi beklenmektedir.
2018 1. Çeyrek sonu itibarıyla 63 ilimizde AVM bulunmakta olup 18 ilimiz henüz daha AVM ile tanışmamıştır. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerimizin sayısının 16’ya düşmesi beklenmektedir.
GYO’ların piyasa değeri 26,9 milyar TL’ye yükseldi
2018 yılı ilk çeyrekte GYO endeksi, 44.515’ten başladığı seyrini, çeyrek sonunda 42.609’dan kapattı.2017 4. Çeyrek itibarıyla GYO piyasa değeri 26,9 milyar TL’ye yükseldi.