Bất động sản không còn siêu lợi nhuận Dự án chung cư Mỹ Long tại Kha Vạn Cân, Đường số 18, Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức, TP. HCM do CTCP Xây dựng số 5( SC 5) làm chủ đầu tư được công bố bán với giá 17 triệu đồng/ m 2. Dự án này bao gồm 2 đơn nguyên cao 15 tầng với 202 căn hộ nằm trên diện tích đất 3.004 m 2, tổng diện tích sàn xây dựng 20.731 4 m 2. Dự kiến, dự án hoàn thành vào tháng 6 tới. Những chủ đầu tư nào nhanh chân hạ giá bán hàng trước sẽ có lợi. Nhưng theo thông tin từ CTCP Chứng khoán TP. HCM( HSC), do nhu cầu mua nhà rất thấp, nếu không bán được trên thị trường, SC 5 có thể sẽ bán 70 căn hộ còn lại của chung cư Mỹ Long cho UBND Thành phố, phục vụ tái định cư. Trong trường hợp này, tỷ suất lợi nhuận của dự án rất thấp. Theo ước tính của HSC là 12 tỷ đồng lợi nhuận trên vốn đầu tư 117 tỷ đồng. Cách đây một năm, chắc ít nhà đầu tư kỳ vọng vào các dự án bất động sản của SC 5 lại có thể tưởng tượng là tỷ suất lợi nhuận của một dự án bất động sản lại thấp như thế. Chí ít, tỷ suất lợi nhuận trên vốn cũng phải ở mức 30 trở lên. Nhưng thực tế hiện nay đã khác. Thay vì siêu lợi nhuận, các công ty bất động sản chỉ kỳ vọng lợi nhuận vừa phải và hy vọng bán hết sản phẩm để quay vòng vốn. Duy nhất có CTCP Hoàng Anh Gia Lai( HAGL) duy trì được tỷ suất lợi nhuận là 100 giá thành nhà chung cư, do lợi thế giá đất rẻ. CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức( TDH) vừa công bố bán dự án Chung cư TDH- Trường Thọ, giá từ 850- 1.100 USD/ m 2( chưa kể VAT). Mặc dù đây là khung giá đảm bảo lợi nhuận cho TDH, song thấp hơn mức giá bán dự kiến ban đầu là 1.300 USD/ m 2. Dự án Sunview Apartment do Công ty Đất Xanh làm chủ đầu tư cũng chấp nhận giảm tỷ suất lợi nhuận trên vốn khi giảm giá tới hơn 500 USD/ m 2, từ 1.300 USD/ m 2 xuống 734 USD/ m 2. Những dự án đất nền ở Bình Dương cũng công bố giá bán mới trên cơ sở giá thành xây dựng, đầu tư cơ sở hạ tầng cộng với một tỷ lệ khá khiêm tốn lợi nhuận và hoa hồng cho nhà phân phối. Mặt bằng giá mới trên thị trường nhà chung cư đang hình thành ngày càng rõ rệt. Điểm đáng lưu ý là ban đầu một số dự án do sức ép của nguồn vốn phải giảm giá bán để thu hồi vốn đầu tư. Nhưng việc TDH công bố mức giá bán TDH- Trường Thọ thấp hơn giá dự kiến ban đầu 20- 30 cho thấy các chủ đầu tư đã chấp nhận mức giá phù hợp nhu cầu thị trường trong dài hạn. TDH không phải là công ty thiếu vốn. TDH hoàn toàn có khả năng hoàn thành dự án TDH- Trường Thọ bằng nguồn vốn tự có, mà chưa cần triển khai bán hàng. Việc công bố bán hàng của TDH chứng tỏ công ty này không còn ý định chờ giá nhà chung cư phục hồi, mà chấp nhận mặt bằng giá mới. Những chủ đầu tư khác cũng không chờ đợi, tiếp tục triển khai các dự án mới, xây dựng giá thành dự án dựa trên mặt bằng giá của thị trường hiện nay. HAGL đã quyết định triển khai xây dựng 3 dự án mới trong năm nay. Đây có thể coi là quyết định hợp thời của nhà đầu tư. Thứ nhất, thị trường bất động sản nước ta từ lâu được đánh giá là có tình trạng bong bóng. Giá nhà đắt đỏ, vượt quá khả năng chi trả của những người có nhu cầu nhà ở. Tính trên thu nhập bình quân đầu người, giá nhà đất lại càng cao vô lý. Khủng hoảng kinh tế khiến tiền đổ vào thị trường bất động sản thứ cấp hạn chế, các ngân hàng cũng khắt khe hơn trong cho vay đầu tư bất động sản. Việc bán sản phẩm bất động sản chỉ có thể dựa vào nhu cầu của những người có nhu cầu nhà ở, có khả năng chi trả. Đương nhiên, giá nhà chung cư phải ở mức tương ứng với thu nhập bình quân của các thành phố lớn. Thứ hai, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế thế giới hiện nay dẫn đến suy giảm kinh tế ở trong nước, thu nhập của khách hàng khó có khả năng tăng mạnh trở lại, mà chỉ giữ được mức ổn định, không giảm thu nhập do suy giảm kinh tế. Điều đó có nghĩa là khả năng thanh toán của người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ duy trì như ở thời điểm hiện tại trong một thời gian khá dài. Còn nếu tình hình xấu đi thì khả năng chi trả của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng. Vì vậy, chờ đợi đến một lúc nào đó giá nhà đất tăng trở lại không phải là lựa chọn khôn ngoan. Thời điểm đó có thể còn rất lâu mới đến. Theo một số chuyên gia, xét cả hai điều kiện trên thì những chủ đầu tư nào nhanh chân hạ giá bán hàng trước sẽ có lợi, những chủ đầu tư hạ giá sau có khi phải chịu cảnh" uống nước đục", bởi phân khúc khách hàng có khả năng chi trả 1 5- 3 tỷ đồng/ căn hộ có giới hạn, bộ phận khách hàng lớn hơn có nhu cầu nhà giá từ 500 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng. Nếu lỡ đầu tư dự án chung cư cao cấp hướng đến phân khúc khách hàng có thu nhập cao thì chủ đầu tư nên chấp nhận tỷ lệ lợi nhuận thấp hơn để bán được hàng.