Thực trạng chung cư cũ tại TPHCM| Tạp chí Kiến trúc Việt Nam Tạp chí Kiến trúc Việt Nam Chuyên ngành Chuyên đề Thực trạng chung cư cũ tại TPHCM Thực trạng chung cư cũ tại TPHCM( Tạp chí KTVN) Chung cư cũ của Sài Gòn được xây dựng trước năm 1975 được xem như một mô hình của đô thị, đã cứu cánh cho hàng vạn người có nhà ở, trong giai đoạn đất nước còn khó khăn. Cho đến nay các căn hộ đã xuống cấp, người dân vốn đã chật vật trong mưu sinh nay phải chống đỡ với hư hỏng, môi trường ẩm thấp, cuộc sống của người dân không còn đảm bảo tiêu chí nhà ở chung cư theo quy định hiện nay. Trước thực trạng đó, các cấp, các ngành từ trung ương đến địa phương có nhiều trăn trở làm thế nào để có giải pháp tháo gỡ, góc nhìn từ thực trạng hiện nay cho chúng ta thấy rõ hơn về vấn đề này. ò n nhiều chung cư cũ tại TPHCM với mật độ dân cư đông đúc đang trong tình trạng xuống cấp cần được sớm cải tạo Với quy mô khác nhau như vậy, song các khu chung cư đều được xây dựng với chất lượng khá tốt vì phần lớn các toà nhà nếu được xây dựng cao tầng đều dùng hệ khung cột bê tông cốt thép. Thậm chí có những khu chung cư tạo lập được ra những không gian đô thị sống tốt với không gian cây xanh thảm cỏ, ánh nắng chan hoà mà nhiều khu chung cư gọi là cao cấp hiện nay cũng không có được. Hiện trạng môi trường sống xuống cấp Chung cư Cô Giang, Q3, TPHCM Nhưng rất đáng tiếc, những gì chúng ta nhìn thấy ngày hôm nay là kết quả của một thời kinh tế bao cấp và sau đó là thời kỳ phát triển một nền kinh tế thị trường theo hướng tự phát mà trách nhiệm, vai trò quản lý nhà ở cho người dân của Nhà nước còn bị bỏ ngỏ. Điều này thể hiện ở những tồn tại trong công tác quản lý đô thị, ý thức của những người sử dụng cũng như việc chậm trễ trong xác định quyền sở hữu của người dân sống tại các khu chung cư này. Bên cạnh việc bị lấn chiếm một cách trắng trợn làm xáo trộn hoàn toàn mô hình xây dựng ban đầu của những người được phân các căn hộ theo cách của cho không nên không ai tiếc, việc sang nhượng một cách thoải mái giữa những người sử dụng đã dẫn tới tình trạng của chung nên không ai xót và tình trạng hư hại nghiêm trọng phần kiến trúc của các ngôi nhà, hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước là điều không thể tránh khỏi. Thậm chí, tại TPHCM sau năm 1975, với quỹ nhà ở quá lớn, nên đối với các cán bộ công chức chỉ được phân nhà chung cư chứ không phải nhà riêng đều mang tâm lý ở tạm bợ chờ mua được nhà riêng, chính vì vậy ý thức giữ gìn bảo vệ như một tài sản quý giá hầu như không có Nhìn chung, việc các khu chung cư xuống cấp một cách nhanh chóng là lỗi của cả hai phía: sự quản lý yếu kém của các cấp chính quyền và người dân đang sống tại các khu chung cư này. Chung cư Cô Giang, Q3, TPHCM Theo Sở Xây dựng TPHCM, thành phố hiện có rất nhiều chung cư cũ, trong đó có 475 chung cư được xây trước năm 1975. Phần lớn chung cư bị xuống cấp, hư hỏng do đã được xây dựng trên 40 năm, đặc biệt là có tình trạng cơi nới, sửa chữa, nâng cấp đã ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, không ít chung cư bị hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn để sử dụng. Hầu hết các chung cư từ 8 tầng trở xuống, có 467/ 474 chung cư, chiếm 98, và có tiện ích dưới 1.000 m 2 là 344/ 474 chung cư chiếm 72. Tình trạng sở hữu căn hộ phức tạp, vừa có sở hữu riêng của tư nhân, sở hữu nhà nước cho thuê, lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Hệ thống kỹ thuật quá cũ kỹ hư hỏng nặng, môi trường vệ sinh ẩm thấp không bảo đảm theo quy định. Hầu hết các hộ dân chung cư đều có thu nhập thấp, đa phần chưa nhận thức về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, hoặc người sử dụng chung cư. Việc di dời tháo dỡ để đầu tư xây dựng mới chung cư bị hư hỏng nặng, xuống cấp đã được triển khai thực hiện từ năm 1999. NHỮNG NỖ LỰC BƯỚC ĐẦU VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CẢI TẠO CÁC CHUNG CƯ Nguyên nhân là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thời gian thực hiện kéo dài, thậm chí không thực hiện được và biện pháp cuối cùng là cưỡng chế, là giải pháp không ai muốn, đây là hạn chế khó khăn lớn nhất. Mặt khác là do chỉ tiêu quy hoạch. Thực tế đa phần các chung cư cũ năm trong khu vực nội thành là khu vực hạn chế phát triển dân cư. Nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân số nên chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với vị trí chung cư cũ trong các đồ án quy hoạch được duyệt không cao, thường không đảm bảo hiệu quả đầu tư. Mặc dù quy định đã cho phép điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng chỉ tiêu quy hoạch nhưng vẫn phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Do vậy đây cũng là hạn chế dẫn đến việc thực hiện xây dựng mới, thay thế các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố chưa hiệu quả, khả thi. Hiện Thành phố có nhiều chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 10, quận Bình Thạnh với khoảng 27.000 hộ dân sinh sống. Các chung cư này đã xuống cấp trầm trọng, nhiều chung cư có thể sập bất cứ lúc nào, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường Ở đây, cần nhận diện rõ trách nhiệm của người dân và chủ đầu tư: người dân đang sống trong các khu nhà chung cư cũ xuống cấp này có quyền đòi hỏi những căn hộ có điều kiện sống an toàn hơn, nếu được thì tốt hơn căn hộ hiện họ đang phải sống trong nỗi lo sợ hàng ngày. Nhà đầu tư trong một nền kinh tế thị trường chỉ có thể tham gia vào công việc này nếu họ tìm được lợi nhuận, thậm chí nếu lợi nhận nhiều thì họ còn cạnh tranh nhau để xin được đầu tư cải tạo chung cư cũ như vừa qua tại một số vị trí đắc địa TPHCM. Tuy nhiên, cần đẩy mạnh nhiều hơn nữa vai trò và trách nhiệm của chính quyền, bao gồm từ chính quyền trung ương tới chính quyền ở tại các địa phương. Tại cấp địa phương, trách nhiệm của các cấp chính quyền cũng còn tồn tại rất nhiều. Một số nơi chính quyền còn thực sự sốt sắng coi việc tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như xem xét cho các nhà đầu tư đề nghị xây dựng các khu chung cư cao cấp mới? cũng như chủ động dành hẳn những khu đất có quy mô đủ lớn theo quy hoạch, thuận tiện về giao thông cho những dự án tái định cư hay dự án loại này. Chỉ khi người dân đấu tranh kiên quyết thì chính quyền mới khởi động như một vài trường hợp nhà tái định cư vừa qua. Cần sớm thay đổi quan điểm về việc cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như việc xây dựng các khu chung cư tái định cư cho các dự án trọng điểm. Trước vấn đề lớn và bức xúc trong cải tạo chung cư cũ, các cấp chính quyền TPHCM đã tập trung nhiều nỗ lực để triển khai nhanh. Với chủ trương khuyến khích xã hội hoá công tác cải tạo xây mới chung cư cũ, nguồn vốn đã từng bước được khai thông, xong việc giải quyết bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ đang là một trong những trở ngại lớn nhất./. NGUYỄN TRỌNG HOÀ& NGUYỄN ĐĂNG SƠN( KTVN 228) LTS: Khi KTVN đặt vấn đề: GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận như thế nào về việc Việt Nam cần thiết sớm có một 