土地区画整理事業
区画整理の由来
土地区画整理法自体はドイツの法律やその他の法律を参考に造られた制度であるが、その後は国内で主に発展してきた。災害復興や駅前整備、郊外の宅地造成など多くの事例がある。
ドイツで1902年（明治35年）制定のアディケス法の場合、施行区域の35パーセント（施行区域の50％以上を所有する土地所有者が申請した場合は40％）までは、公共用地として無償で公共団体が取得できるものとしていた。
日本で土地区画整理事業が行われる契機となったのは、1923年（大正12年）の関東大震災で、アディケス法も参考とされた。焼失区域に道路、公園を整備するため、土地の1割を無償提供するという案がつくられ、地元から反対を受けたが、最終的に国会が法案を可決し、実施できることとなった。また、土地区画整理事業を全国的に広げる契機となったのは、戦災復興都市計画である。
街区と画地については、1927年（昭和2年）に内務省で土地区画整理審査標準を定めた。この基準によって各都市で区画整理事業が進むに連れて適当なのかどうか検証し実地にフィードバック出来るようになりはじめる。一般に土地の価格は、土地を購入するものと使用する者の見込み価値で売買価格に高低があるものとして価格が決められるが、土地区画整理事業の場合は、受益者負担、限界効用と実費弁済の関係を勘案して、従前の土地評価額と換地評価額が科学的根拠に基づいて算定される必要があった。
1919年に制定をみた旧都市計画法では法が適用される都市計画区域の指定と、耕地整理事業手法の準用を定めて同法で区画整理事業を位置づけたが、1931年（昭和6年）の耕地整理法が改正され、これによって都市部における宅地化を目的とした耕地整理は禁止され、旧都市計画法が適用されない地域は土地区画整理事業が実施できないこととしていた。この耕地整理法改正の趣旨は、耕地整理施行認可の地方長官、つまり道府県知事の権限で農商務省や県の農政のための補助金を使用して宅地化することは目的外使用である、ということだったので、法改正後は事業者が自らの買収済み土地を宅地化し耕地整理を実施することがしばしば見られた。
1949年（昭和24年）に耕地整理法は廃止され、1954年（昭和29年）、現行の「土地区画整理法」が公布された。ただし第3条第4項で、「旧組合は、前項の規定により新組合となろうとする場合においては、総会の議決を経なければならない。この場合においては、総会の議決は、第10条の規定による改正前の都市計画法第12条第2項において準用する旧耕地整理法（明治42年法律第30号）第50条の条件を備えなければならない」としている。
日本では都市計画法と耕地整理法の二人三脚で区画整理事業を施行してきたが、過去には頑なな耕地整理（農地側）と宅地開発はうまく整合しないで困っていたようであるらしく、現代でも建設と農政が二重投資をしていると会計検査院から指摘を受けたり、農業投資をしてきたのに生かされていないと指摘されたり定まらないでいることがある。その後国財源で実施される土地区画整理事業である都市改造事業が創設される。この事業では地区内の公共施設整備、特に道路整備に重点がおかれ、1956年（昭和31年）から開始される道路整備五ヵ年計画で、未開通道路整備に力点が置かれていく。
減歩
道路、公園などの公共施設の整備のために必要な公共用地と、事業費を生み出すために必要な保留地は、地権者から土地の一部を提供させることにより確保する。これにより土地が減少する事を減歩（げんぶ）と呼ぶ（ただし土地区画整理法には、照応の原則を定めるのみで、減歩という用語自体は無い）。
減歩には、公共用地のための減歩（公共減歩）、保留地のための減歩（保留地減歩）があり、両者を合計したものを合算減歩と呼ぶ。土地収用の場合と異なり、減歩そのものに対する金銭による補償はない（精算金・減価補償金は減歩そのものに対するものではない）。これは、事業のために減歩を課されて土地の評価（土地の経済的価値ではなく施行者が算出した評価点）が地積の減少したぶん下がっても、事業の完成による「土地利用の増進」があるので、結果としては事業前と同じ評価となって財産権を侵害しないという考え方による。
仮換地の指定
施行者は、換地処分を行う前において、工事または換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
仮換地を指定しようとする場合、個人施行者は従前の宅地および仮換地となるべき宅地の所有者およびその他の使用・収益権者の同意を得なければならない。組合は総会等の同意を得なければならない。その他の施行者は土地区画整理審議会の意見を聴く必要がある。
仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者・従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置・地積・指定の効力発生日を通知して行う。仮換地が指定された場合、従前の土地の使用・収益権者は、換地処分の公告があるまで仮換地の使用・収益ができるようになり、従前の土地の使用・収益権を失う。しかし、この時点では従前の宅地の所有権を失うわけではなく、換地処分の公告がある日までは施行者が管理する。ここでいう「使用・収益権者」については、地上権・永小作権・賃借権・質権は含まれるが抵当権は含まれない。施行者は必要があると認めるときは、仮精算金を徴収または交付することができる。
換地処分
土地区画整理事業によって、従前の宅地を新しい土地に換えることを換地処分という。換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知してするものとする。そのうえで、都道府県知事（または国土交通大臣）が公告をおこなう。換地処分は、別段の定めがある場合を除き、換地計画に係る区域の全部について工事完了後遅滞なく行わなければならない。
公告の日の終了時において、仮換地の指定の効力、建築行為等の制限、換地を定めなかった従前の宅地に存する権利、事業の施行により行使の利益がなくなった地役権は消滅する。
換地計画において定められた換地はその公告があった日の翌日から、従前の宅地とみなされ、所有権等が移転し、精算金が確定する。また、保留地を施行者が取得し（換地計画において取得希望者に所有権を帰属させる旨の定めはできない）、土地区画整理事業の施行により設置された公共施設が、別段の定めのない限りその所在する市町村の管理に属する。
施行者は、換地処分の公告があった場合にはすぐにその旨を、換地計画区域を管轄する登記所に通知しなければならない。また施行者は、事業の施行によって、施行区域内の土地や建物に変動があったときは遅滞なく、その変動に係る登記を申請または嘱託しなければならない。公告後であっても、この変動の登記をするまでは、原則として施行区域内の土地や建物について他の登記をすることはできない。
適用例
適用例として、駅前広場やアクセス道路を整備するもの、山林や農地などを宅地化するもの、既成市街地内の低未利用地を集約化するもの、工場閉鎖後などの大規模跡地を開発するもの、道路幅員の狭い既成市街地を再編しようとするものなどの他、災害復興のために実施されるものがある。
大正時代の旧都市計画法以来、2004年（平成16年）度末までに、1万1808の地区で39万4484 haの事業が行われている（事業施行中含む）。
災害復興以外の実施例
大阪府では早くから独自に、1871年（明治4年）に大阪府令として「道路ヲ狭隘ナラシム可ラサル件」に端を発し市町村と連携して街路事業として「路幅整理」を実施し、これは1940年（昭和15年）まで継続した。また1910年（明治43年）に施行した府内の今宮第一耕地整理事業で、日本最初の宅地目的の耕地整理事業を実施した。耕地整理事業自体は1870年（明治3年）に、現在の静岡県袋井市（旧磐田郡田原村）彦島の名倉太郎馬が施行していたが、農商務省が耕地整理に対し補助金交付を開始するのは1908年（明治41年）からである。そのため埼玉県などは1901年（明治34年）から独自に補助金を交付、これは同年に県内の鴻巣町と常光村における耕地整理を着工させるためで、このとき用いられた方式は鴻巣式と呼ばれ以後全国的に用いられた。耕地整理法は1905年（明治38年）に改正しかんがい排水事業まで事業対象を広げるが、1909年（明治42年）法改正では、かんがい排水が主目的となっていた。戦前ではこのほか、広島などは呉市で、海軍施設の建設に伴い、1887年（明治20年）に呉港家屋制限法という県令を制定したほか、地元の村で市街整理商設員なる人員を設置したり、市街築調規約を定め、これに基づいての区画整理が1898年（明治31年）に事業完成をみている。
また、新興工業都市の計画や軍都計画（神奈川県相模原市の事業が当時最大規模）に際して、また駅前等整備の公共団体施行などは東京市が、1930年（昭和5年）から1943年（昭和18年）にかけて、郊外全域に幅員8〜15m、総延長146kmの生活道路網を都市計画決定し、土地区画整理事業を奨励する。これにより郊外電車駅の駅前広場を含む駅周辺の整備や、練馬区平和台、氷川台地区などにおいて細街路網の整備が進んだ。
土地区画整理事業は1919年（大正8年）制定の旧都市計画法で法的事業化をみたが、旧法では第12条に個人施行と組合施行、第13条に公共団体施行が謳われていた。小栗忠七は自著「土地区画整理の歴史と法制」（巌松堂書店、1935年（昭和10年））で、旧法が法制化されて13条初適用の事業は1929年（昭和4年）認可の富山市神通川廃川跡地の区画整理としている。1883年（明治16年）、洪水問題をきっかけに石川県から分離して富山県が誕生。富山市では当時の神通川の河道が東に大きく曲折して洪水の原因となっていたため、1901年（明治34年）からの神通川の2次改修でオランダ人技師ヨハネス・デ・レーケの提案を受け直線放水路を幅2メートル、深さ1.5メートルの細い水路を作り、洪水の力で土砂を削り新しい河道を造りだす馳越工法によって建設した。この工事の結果、1922年（大正11年）頃に現在の河道、旧馳越水路を新しい神通川とした。しかし、旧河道が富山市街地を分断する形で残ることとなり、都市の発展に大きな障害となる。このためさらに県は1928年（昭和3年）、富岩運河を新設し沿川に工場を誘致、運河を掘った土砂で神通川の跡地を埋め立てて新市街地を整備、残る土砂で東岩瀬港の岸壁、埠頭用地を整備するといった画期的な都市計画決定を行い実施した。この事業は富山県ではじめての都市計画事業として、1930年（昭和5年）から建設が行われることとなった。
そのほかは耕地整備が主で、組合を設立し事業を実行していく。結果事業に尽力した人々の努力により道路が整備され整然とした街並みができていくことになる。組合が土地を買い上げ整備後、所有者に売り渡すという方法が多く取り行われた。
大阪市では大阪駅前の約4haの狭隘な駅前地区において駅前広場の造成と過小宅地の整理によるビル用地整備が行われる。
1937年（昭和12年）以降になると戦時体制下の国土計画に基づく地域開発手段として新興工業都市建設事業や駅前の再開発に土地区画整理事業がいっそう活用され、公共団体施行が増加していく。ただし、1954年（昭和29年）に「土地区画整理法」が制定される前のこうした事業では、旧都市計画法により耕地整理法を準用して土地区画整理を実施していた。
1949年（昭和24年）のシャウプ税制勧告により翌年に地方税法が改正され、都市計画税がいったん廃止された後、1956年（昭和31年）4月地方税法改正で復活したが固定資産税のみに付加されたため徴税範囲が狭まり有力財源とならなくなる。このため、1956年（昭和31年）3月の道路整備特別措置法と1958年（昭和33年）3月の道路整備緊急措置法で制度化された揮発油税と道路整備特別会計が都市整備の有力財源となった。1957年（昭和32年）7月建設省計画局長通達「都市改造事業について」で都市改造事業基本方針を定めているが、5ha以上の地区内における幅員11m以上の街路整備を目的として、土地区画整理事業を施行されることとなっている。こうして、都市改造事業が制定されてからは、1956年（昭和31年）に第二阪神国道（国道43号・浜手幹線）整備のために浜手土地区画整理事業と東京駅八重洲口駅前広場のための八重洲口周辺整備事業による広場整備が開始されている。1957年（昭和32年）から博多駅周辺地区や名古屋駅西口地区など4地区が採用されて以降、国費によって道路整備中心の土地区画整理事業が行われていくことになる。
最近の事業の動向
戦後からバブル期までの土地区画整理事業は、特に組合施行においては、日本の高度経済成長という社会情勢下で、純粋な事業効果よりも社会全体のインフレーションに伴う地価上昇に依存した安定した事業運営と権利者の利益傍受への期待から来るモチベーションにより発展してきたと言える。
しかしながら、バブル期以降の低成長期においては、デフレーションによる地価下落や保留地販売の不振の影響により、事業採算が確保しづらい状況となった組合もあり、経営破綻に陥った例もある。これら組合においては、地権者からの賦課金徴収などの再建策が採られる場合があるが、実際の徴収は困難な場合が多く、特定調停や民事再生などの法的整理を申請した組合もある。ただし、すべての組合が破綻しているわけではなく、適正な事業運営を行っている組合や昨今の地価回復傾向の影響により順調に進められている事業もまた多い。いずれにしても、土地区画整理事業（特に組合施行）は、外的経済の影響を受けやすい収支構造を持っていると言え、低成長型の経済情勢下において、事業の仕組みを構築する転換期となっていると考えられる。
資産価値に対する影響
施行者側からは「減歩により土地の面積は減っても、周辺の基盤整備が行われて土地の利用価値が増し、土地の価格も上昇するため、資産価値は減少しない」という説明がなされる場合が多い。しかしながら、事業外要因であるデフレーションなどにより、土地価格が下落し結果的に資産価値が減少する場合がある。一方、事業内要因のみによっても整理後の宅地全体の資産価値が、整理前と比べて減少するケースもある（事業後も地価の上昇が見込めない地区の場合）。この場合、土地区画整理法第109条の規定により減価補償金を支払うことになるが、実務上、減価補償金で整理前において減価補償金を交付することに代えて、宅地を先買いする手法が使われる。先買いすることで各宅地の減歩は緩和でき、整理後の宅地の資産価値が、整理前より減少しないようにできると考えられている。
浜松・上島駅周辺区画整理訴訟
浜松市中区（鈴木康友市長）の上島駅周辺土地区画整理事業において反対する地権者が同市に対して事業計画決定の取り消しを訴えた行政訴訟の上告審で、最高裁判所大法廷は2008年（平成20年）9月10日、事業計画決定は行政処分であるとの判決を下し、「事業計画決定は行政処分とみなされず、取り消し訴訟も認められない」とする1966年（昭和41年）の最高裁判例を変更した。ただし最高裁判所判決は、訴訟要件性なしとして却下した下級審判決を破棄して、実質的審理をさせるために1審へ差し戻した判決であり、当該都市計画自体の当否を判断したものではなく、そのため、市役所側の代表者として都市計画部長・柴田邦弘は「粛々と事業をすすめていく」と、事業の継続と実施を表明した。判例変更により、土地区画整理事業に対して早期に計画決定取り消しの訴えを起こすことができるため、住民の意志により無駄な公共事業を差し止め、早期の段階で司法の行政に対するチェック機能を働かせることができるようになる。
差戻第一審が静岡地方裁判所において平成23年2月25日にあり、地裁は浜松市の事業計画決定が裁量権を逸脱・濫用したものではないとし、地権者側が敗訴した。
市街地再開発
駅前の密集地域などで街並みの整備を行おうとしても、敷地が既に狭小で減歩が困難だったり、借地権者が多数存在しており、権利関係が複雑化している場合がある。このため、比較的小規模な範囲で、中高層の再開発ビル（施設建築物）を建設し、その中に権利者を入居してもらうことにより土地の高度利用を図るという制度が考えられ、市街地改造法（1961年（昭和36年））、都市再開発法（1979年（昭和54年））が制定された。