Las inmobiliarias no podrán superar el 60% de una filial cotizada en Francia
Los abogados de Metrovacesa, Colonial, Restaura y Realia, las inmobiliarias españolas que operan en Francia a través de filiales cotizadas en Bolsa, estudian en estos momentos el impacto que sobre su negocio puede tener la reciente modificación del régimen fiscal al que están sometidas.

La nueva regulación sobre las Sociedades de Inversión Inmobiliarias Cotizadas, conocidas por sus siglas, Siic, ha entrado en vigor en Francia después de que la aprobara el Senado. La cámara ha adoptado esta semana una enmienda que quiere corregir los 'efectos perversos de este estatus jurídico', según fuentes del Senado, a saber, la falta de transparencia fiscal. La actual regulación de las empresas inmobiliarias cotizadas establece un régimen fiscal particular, que permite bajo determinadas condiciones la exoneración del impuesto de sociedades. En la práctica, numerosas empresas se acogen a este régimen con la introducción en Bolsa de un 10%, lo que ha favorecido la proliferación de Siic 'con un único objetivo fiscal', resume Dorien Kelberg, delegado general de la Federación de Sociedades Inmobiliarias.

Para evitar un interés únicamente financiero y favorecer la liquidez de este sector, el Senado galo ha introducido con cierta sorpresa una retención del 20% sobre los dividendos para aquellos accionistas que controlen más del 10% de una empresa inmobiliaria cotizada y que no puedan justificar el pago del 11% del impuesto de sociedades.

A ello se añade que ningún accionista que controle más del 10% de una Siic podrá ir más allá del 60%, y deberá deshacerse del capital que supere este umbral antes del 1 de enero de 2009.

Por último, las empresas inmobiliarias cotizadas de nueva creación deberán tener un flotante mínimo del 15% para evitar 'sociedades cautivas que no tengan más de uno o dos inmuebles', según explican desde la Federación de Sociedades Inmobiliarias.

Las cuatro inmobiliarias españolas que tienen filiales cotizadas en Francia controlan más del 60%. Metrovacesa tiene casi el 70% de Gecina; Colonial controla más del 85% de su filial Société Fonciere Lyonnais; Realia tiene casi el 90% de Siic de París y Restaura más del 95% de Franco Belges Participations. En conjunto las inmobiliarias españolas han desembolsado cerca de 5.500 millones de euros por asumir el control de las empresas francesas.

Fuentes de Colonial -que en 2004 pagó 1.638 millones por la mayoría de Société Fonciere Lyonnais y que este año ha alcanzado cerca del 87% del capital- indicaron que a pesar de que la empresa española tenga que reducir su presencia al 60%, 'es una medida que teníamos pensado adoptar, nos conviene tener más capital en Bolsa, casi no había liquidez'. En todo caso los portavoces de las cuatro inmobiliarias españolas afectadas subrayaron que aun es pronto para valorar los efectos de la nueva normativa.

Borja Márquez, director de la división de inversiones de la consultora Knight Frank y Manuel Asín, gerente de inversiones internacionales de la firma, recuerdan que no es la primera modificación que se hace de las inmobiliarias cotizadas. Ambos señalan que dado que la modificación es muy reciente todavía es pronto para conocer las consecuencias aunque 'lo que parece es que se pagarán más impuestos' a pesar de lo cual 'sigue siendo competitivo operar a través de este modelo'.

Los directivos de la consultora inmobiliaria comentan que la reducción en el capital de las inmobiliarias francesas abre posibles estrategias, entre ellas la de negociar ahora la entrada de un socio español, dado el interés de las inmobiliarias españolas por el mercado galo, o contar con un socio francés con mayor conocimiento del mercado.