El papel de los registros inmobiliarios para un desarrollo sostenible
Más de 500 registradores de setenta países se han reunido en Oporto los días 16, 17 y 18 para debatir los retos que la globalización plantea a los registros inmobiliarios y su papel para un desarrollo sostenible, desde los puntos de vista jurídico, económico y social.

Indudablemente, todas estas cuestiones que fueron fijadas como materias a tratar en el anterior congreso (Cartagena de Indias, 2018) han tenido que ser repensadas en la consideración de la pandemia causada por el Covid 19. Precisamente una de las consecuencias obvias de esta ha sido que lo que antes se consideraba una mera posibilidad se transformase en una necesidad insoslayable: el teletrabajo, las videoconferencias y, en general, las comunicaciones no presenciales han sido el hábitat natural en que se han desarrollado nuestros contactos con los demás durante los años inmediatamente pasados. Los registradores reunidos en Oporto han constatado una vez más que los sistemas registrales en todo el planeta son muy diferentes (aunque son notorios los movimientos de armonización entre algunos de ellos), de donde se ha seguido la consecuencia obvia de potenciar aún más decididamente los proyectos sobre conocimiento e interoperabilidad de las instituciones jurídicas de los diversos ordenamientos, por medio de las cuales los registros se expresan, de modo que tanto los ciudadanos como los mercados conozcan realmente cuál es el exacto contenido de los derechos registrados y qué valor tienen las garantías que lo registros confieren.

Se ha concluido por unanimidad que instituciones de ámbito supranacional como la Comisión Europea han proporcionado cauces de comunicación e interconexión valorados ya como seguros por los registradores y los usuarios de los registros. Particularmente, se ha visto como uno de los modelos de referencia el que opera a instancias de la European Land Registry Association que, tras haber superado con éxito su primera y segunda fase, se encuentra ya en el proyecto denominado IMOLA III. Se trata de alcanzar la interoperabilidad de los metadatos relacionados con la información jurídica que es suministrada por el European Land Register Document, por medio de la consolidación del modelo semántico para la interconexión de los registros.

En el ámbito iberoamericano, se ha concluido en Oporto un acuerdo de colaboración de redes, de tal suerte que, en cierto modo, puede decirse que, a efectos registrales, el océano atlántico va estrechándose cada vez más. Lo que hace unos pocos años parecía una utopía, va apareciendo ya como una realidad innegable.

También se abordó en el congreso la posibilidad de tokenización de los inmuebles y de los derechos de propiedad sobre ellos, problema que se planteó desde distintas perspectivas. Se concluyó que, ciertamente, existe una confusión en el planteamiento, pues el objeto de dicha actividad puede serlo tanto el derecho real representado en el token, como el asiento registral que vincula dos contenidos: la titularidad del derecho, amparada en el asiento registral firmado electrónicamente, y la descripción del objeto, esto es, la finca Es la inscripción la que garantiza esa vinculación y no el token, que a lo sumo es una representación digital del asiento. Fue objeto de discusión si el token podría oponerse o no a asientos temporales ordenados por la autoridad judicial o administrativa.

En el congreso se trataron las situaciones de muchas grandes urbes del mundo que acogen a millones de personas en sus entornos que se ubican informalmente en el extrarradio de las capitales. Se trata utilizar el registro como medio de consecución y garantía del derecho a la vivienda, concluyéndose que deben interrelacionarse los aspectos puramente registrales con el planeamiento administrativo y los programas de erradicación de las infraviviendas. A su vez, estos aspectos se encuentran muy cercanamente relacionados con los problemas medioambientales generados por la densidad de población en estos núcleos, generalmente desprovistos de los servicios mínimos que la ciudad debe prestar a sus habitantes. Se ha hablado en esta línea del registro como “pasaporte ambiental” de la finca e instrumento para una correcta ordenación del territorio. Los registros deben ser un centro de información privilegiada en el ámbito de la planificación territorial y el análisis urbano en el proceso de formación de las llamadas “ciudades inteligentes” y en la consecución de los objetivos de desarrollo territorial y ambiental sostenible, trazados a nivel nacional e internacional.

La formalización de la propiedad no solamente constituye una exigencia ético social para dotar de estabilidad a las personas y las familias en una vivienda digna, sino también de un medio —en ocasiones el único alcanzable en la práctica— de acceso al crédito, tanto el masivo empresarial, como al microcrédito, que permita a las economías más modestas emprender actividades generadoras de trabajo y riqueza y asentado correctamente a las poblaciones en los movimientos migratorios globales a los que asistimos.

El grado de cumplimiento de estos propósitos deberá ser verificado en el próximo congreso de la International Property Registries Association en 2024, que, por votación unánime, se trasladará a Costa Rica.

Alfonso Candau, Secretario general del IPRA-CINDER (Centro Internacional de Derecho Registral, por sus siglas en inglés).