eierseksjon
Store norske leksikon,Samfunn,Bolig og eiendom
Eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom, der eieren har enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen, men der hele eiendommen er i sameie med andre seksjonseiere. Den delen eieren har enerett til, kalles bruksenhet.
En slik bruksdeling skal være varig (i motsetning til andre sameier, hvor en bruksdeling bare kan gjennomføres for ti år), og gjennomføres tinglysingsmessig, slik at hver seksjon behandles som en egen matrikkelenhet.Sameiet som eierseksjonen er tilknyttet, kalles gjerne et eierseksjonssameie, som er én av flere typer boligselskaper vi har her til lands.En eierseksjon kan enten være en boligseksjon (en seksjon som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig, typisk en leilighet) eller en næringsseksjon (en seksjon som skal brukes til annet enn bolig, typisk et forretningslokale, men også garasjeplasser i et boligsameie kan være en næringsseksjon).Likt med uttrykket eierseksjon brukes også uttrykkene eierleilighet eller selveierleilighet, men disse uttrykkene omfatter bare seksjonerte boliger.Per desember 2008 var det i Norge cirka 46 000 eiendommer som var seksjonert i cirka 370 000 seksjoner. Av dette var om lag 91 prosent boliger og 9 prosent lokaler. Per 1. desember 2021 var antallet seksjoner steget til 623 676, og det fortsetter å øke.Eierseksjoner er mest utbredt i de store byene. I desember 2008 befant 58 prosent av alle eierseksjoner seg i landets ti største kommuner. Lovregulering Eierseksjoner er lovregulert i lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Størsteparten av loven trådte i kraft 1. januar 2018. Historikk Det var vanlig, også tidligere, at sameiere delte bruken mellom seg, særlig i to- og firemannsboliger. Men i større boligprosjekter ble ordningen først brukt fra 1960-tallet. For å skape orden i grunnboken, ordnet man det slik at hver seksjon fikk sitt eget blad, på samme måte som når det er mange festekontrakter på en eiendom.På 1970-tallet var det en del gårdeiere som foretok delvis seksjonering, slik at ledige leiligheter ikke ble leid ut, men solgt som eierseksjoner. Dette skapte uklare juridiske forhold for dem som kjøpte, og i 1976 kom en lov som satte forbud mot å opprette eierseksjonsleiligheter i eksisterende bygninger. Men det var fortsatt tillatt i nybygg, og også tillatt å la lokaler bli organisert på denne måten.I mars 1983 kom den første loven om eierseksjoner. Den tillot seksjonering etter en enkel prosedyre der tinglysingsmyndighetene skulle føre kontroll. Denne loven trådte i kraft 22. april samme år, og den gjaldt også for seksjoneringer som hadde skjedd tidligere. For å beskytte den som leier en bolig som blir seksjonert, fikk leierne rett til å kjøpe «sin» leilighet. Det ble også satt visse standardkrav for at en bolig skulle kunne seksjoneres, blant annet skulle den ha egen inngang, eget kjøkken, baderom og toalett.I 1997 ble det vedtatt en ny eierseksjonslov, som trådte i kraft 1. januar 1998. Loven videreførte kjøperetten for leierne og bygget ellers på den gamle loven. Men den ga kommunen en viktig rolle i seksjoneringsprosessen; kommunen skulle kontrollere om lovens vilkår var oppfylt og treffe et seksjoneringsvedtak. Dette vedtaket ble deretter tinglyst og ført inn i matrikkelen.Eierseksjonsloven fra 2017 er langt på vei bare en videreføring og modernisering av 1997-loven. En politisk markant endring er imidlertid at kjøperetten for leierne ble fjernet i 2017-loven. Vilkår for seksjonering Ikke enhver eiendom kan seksjoneres på en hvilken som helst måte. Eierseksjonsloven oppstiller en rekke vilkår for at en søker skal ha krav på tillatelse til å foreta seksjonering (eierseksjonsloven § 7): Hver seksjon må ha enerett til å bruke en bruksenhet. Hver seksjon har en fast sameiebrøk. Hver bruksenhet har én hoveddel. I tillegg til vilkår nr. 3, kreves for boligseksjoner at hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Seksjoneringen må være fullstendig, det vil si at seksjoneringen omfatter hele eiendommen. Seksjoneringen kan bare omfatte én matrikkelenhet (grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom, jf. matrikkellova § 5). Det skal fastsettes om den enkelte seksjonen skal brukes til bolig (helårsbolig eller fritidsbolig) eller næring (alle andre formål enn bolig).  Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres til fellesareal.   Det er redegjort nærmere for hva som ligger i vilkårene, og for fremgangsmåten som følges i en seksjoneringsprosess, i artikkelen om seksjonering. Seksjonseiers rådighet Tankegangen bak eierseksjonssystemet er at den enkelte seksjonseieren skal stå mest mulig fritt til å disponere over seksjonen uten å måtte ha godkjenning fra andre seksjonseiere. Dette gjelder både den faktiske rådigheten (bruken av boligen/lokalet) og rettslige disposisjoner. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealer, men her må bruken avpasses av hensyn til de øvrige seksjonseierne. Når det gjelder den faktiske bruken av seksjonen, er det først og fremst det fastsatte formålet – bolig eller næring – som setter grenser. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse, og en næringsseksjon bare til ulike former for virksomhet (butikk, kontor, lager, kino, restaurant med mer). Ønsker seksjonseieren at seksjonen skal ha et annet formål, må det skje gjennom reseksjonering, jevnfør eierseksjonsloven § 25 første til tredje ledd.Innenfor formålet står eieren temmelig fritt. En boligseksjon kan brukes som egen bolig, eller den kan brukes av andre, og den kan også brukes som hybler eller et bofellesskap. Årsmøtet kan ikke bestemme noe annet, for eksempel at boligen bare kan brukes av familier, men det kan lages vanlige ordensregler. For eksempel kan det lages regler om dyrehold, og det kan også lages forbud mot bestemte typer dyrehold. Selv om det er fattet et slikt forbud, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen, jevnfør eierseksjonsloven § 28.I tilknytning til disse reglene om bruk, bør det nevnes at det i et lovforslag fra desember 2018 er foreslått å begrense adgangen til å drive korttidsutleie av boligseksjoner til 90 dager per år.Seksjonseieren har også rett til å gjøre de fysiske endringene i seksjonen som han måtte ønske – for eksempel slå sammen to rom eller flytte kjøkken fra et rom til et annet. Men slike arbeider må ikke gripe inn i eller skade bygningens konstruksjon, eller føre til skader eller ulemper for andre seksjonseiere på en urimelig eller unødvendig måte. Seksjonseieren har også full vedlikeholdsplikt innenfor sin egen seksjon. Seksjonseieren har videre i utgangspunktet full rettslig råderett over seksjonen, det vil si at seksjonseieren står fritt til å selge eller pantsette seksjonen. Det kan innføres forkjøpsretter eller andre løsningsretter i vedtektene, men slike vedtekter er bare bindende for de seksjonseierne som godtar dem eller som har kjøpt seksjonen med en slik vedtekt som heftelse.Per desember 2018 er det heller ingen tidsgrense for utleie, slik det er i borettslag. Men vedtektene kan bestemme at salg eller utleie krever godkjennelse fra sameiets styre. Slik godkjennelse bare kan nektes med saklig grunn knyttet til kjøper/leier. Som nevnt ovenfor, ble det i desember 2018 foreslått begrensninger i adgangen til å leie ut en eierseksjon. Felleskostnader I et eierseksjonssameie er det en del utgifter som er felleskostnader, og som må betales av alle seksjonseierne (se eierseksjonsloven § 29). Eksempler på felleskostnader er utgifter til å forsikre eiendommen (bygningsforsikring), utgifter til å vedlikeholde bygningen utvendig, utgifter til å vedlikeholde fellesarealene innvendig, utgifter som henger sammen med bruken av innvendige og utvendige fellesarealer (for eksempel oppvarming, belysning, gressklipping, snøbrøyting og vaktmestertjenester), utgifter til forretningsførsel, godtgjørelse til styret, kommunale avgifter og eiendomsskatt (dersom skatten er utlignet på eiendommen under ett). I motsetning til i borettslag, der det ofte er fellesfinansiering av byggekostnadene, er byggekostnader særkostnader i et seksjonssameie og inngår dermed ikke i felleskostnadene.Felleskostnader skal i utgangspunktet fordeles etter sameiebrøken. Denne hovedregelen kan normalt ikke fravikes. Men dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det likevel fastsettes en annen fordeling enn dette i vedtektene. Kravet om at de berørte må være enige, innebærer i praksis at fordelingsnøkkelen ikke kan endres.Det finnes også to andre unntak fra hovedregelen om at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken: Hvis noen felleskostnader ikke kan komme enkelte seksjonseiere til nytte, kan det i særlige tilfeller kreves at disse felleskostnadene fordeles mellom de som faktisk har nytten. Eksempel på dette kan være installasjon av heis i et tilfelle der bare én av to blokker skal ha heis. Nytteregelen er særlig aktuell når det er tale om nye tiltak, men den kan også brukes på andre kostnader. Og hvis særlige grunner gjør det rimelig, kan det kreves at forbruksavhengige kostnader fordeles etter forbruk. Eksempel på dette er felles levering av varmtvann til oppvarming med mer.Både nytteregelen og forbruksregelen er ment å være snevre unntaksregler, og det er ikke tilstrekkelig at en annen fordelingsnøkkel fremstår som mer rettferdig (noe det forøvrig sjelden vil være enighet om). I en sak som ble avgjort i Høyesterett i 2013 (Rt. 2013 s. 1508) hadde fire av sju blokker heis. De «heisløse» ville at kostnadene til reparasjon og rehabilitering av heisene skulle utlignes på de som bodde i disse fire blokkene. De fikk ikke medhold. Flertallet i Høyesterett mente at det var avgjørende at heisutgifter i alle år hadde vært fordelt som andre felleskostnader. Men er det tale om nye tiltak, som for eksempel å installere heis i bare den ene av et eierseksjonssameies to bygninger, kan antakelig de som bor i bygningen uten heis slippe å betale for installasjons- og vedlikeholdskostnadene for heisen. De vil ikke ha noen nytte av heisen.Utad er seksjonseierne ansvarlige for sameiets felles ansvar og forpliktelser i henhold til sameiebrøken (pro rata-ansvar) (eierseksjonsloven § 30), og en kreditor kan derfor kreve at hver seksjonseierne betaler sin andel av et krav han har mot alle seksjonseierne. Men han kan ikke kreve at en seksjonseier betaler hele kravet, slik regelen er når flere har solidaransvar. For å gjøre det lettere for styre/forretningsfører å betale på alles vegne, er det en regel i eierseksjonsloven § 31 om legalpant for plikten til å betale felleskostnader. Det innebærer at kravet på dekning av felleskostnader er sikret med en panterett i seksjonen, og siden denne panteretten følger direkte av loven, kalles den gjerne legalpanterett eller lovpant. Det er bare styret (eller seksjonseier som har dekket mer enn han plikter) som kan bruke legalpanteretten, sameiets kreditorer kan ikke gjøre bruk av den. Mislighold Dersom en seksjonseier misligholder pliktene sine på en vesentlig måte, kan det reageres med salgspålegg for å få vedkommende bort fra sameiet og få seksjonen solgt til andre (eierseksjonsloven § 38). Det kan dreie seg om manglende betaling av felleskostnader, skadeverk, husbråk, ulovlig bruk (for eksempel at boligseksjoner brukes til næring) eller andre typer mislighold. Siden salgspålegg er en alvorlig reaksjon som rammer den enkelte hardt, kreves det at forsømmelsene er vesentlige, ikke bagatellmessige. Dessuten er det et krav om at den pålegget retter seg mot skal være advart skriftlig på forhånd.Er vilkårene for salgspålegg oppfylt, og seksjonseieren ikke selger seksjonen frivillig, kan salget gjennomføres ved hjelp av namsmyndighetene. Det innebærer at tingretten beslutter tvangssalg som skjer ved at det engasjeres en medhjelper (som regel en eiendomsmegler) som står for salget.Ved de mest plagsomme misligholdsformene – skadeverk og husbråk – er det behov for å få fjernet seksjonseieren hurtigere, og han kan derfor kreves utkastet samtidig med at han gis salgspålegg (eierseksjonsloven § 39). Utkastelse er imidlertid ikke en mulighet ved ved mindre alvorlige typer mislighold, for eksempel manglende betaling av felleskostnader. Vilkårene for å få gjennomført en utkastelse er strenge – det skal være «fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen», eller en oppførsel som er til «alvorlig plage eller sjenanse» for de øvrige. Det er tingretten som tar stilling til krav om fravikelse (utkastelse). Eierseksjonssameiets organer Eierseksjonssameiet styres i hovedsak av to organer: årsmøtet og styret. Årsmøtet (kalt sameiermøtet i eierseksjonsloven fra 1997) er eierseksjonssameiets øverste organ (eierseksjonsloven § 40 første punktum). Her har alle seksjonseierne rett til å delta med forslags-, tale-, og stemmerett (eierseksjonsloven § 46).Årsmøtet kan overprøve de beslutninger andre organer i sameiet har fattet. Det går imidlertid en grense også for hva årsmøtet kan beslutte: Årsmøtet kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (mindretallsvern, jf. eierseksjonsloven § 40 annet punktum).I sameier som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme på årsmøtet. I andre sameier, det vil si sameier som inneholder næringsseksjoner, stemmer man ut fra sine respektive sameiebrøker, om ikke annet er fastsatt i vedtektene (eierseksjonsloven § 52). Det betyr for eksempel at hvis det i et sameie er tre seksjoner, hvorav én næringsseksjon som har en sameiebrøk på 6/10 og to boligseksjoner som har en sameiebrøk på 2/10 hver, vil de to boligseksjonene aldri kunne få flertall alene, selv om det er flere boligseksjoner enn næringsseksjoner.Utgangspunktet er at alle beslutninger på årsmøtet fattes med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene (eierseksjonsloven § 49 første ledd).For mer alvorlige og omfattende tiltak kreves imidlertid et flertall på minst 2/3 av de avgitte stemmene. Dette gjelder blant annet beslutninger om ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet, omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom og endring av formålet for én eller flere bruksenheter fra boligseksjon til næringsseksjon, eller omvendt (eierseksjonsloven § 49 annet ledd). Det kreves også minst 2/3 flertall for å endre sameiets vedtekter (eierseksjonsloven § 27 annet ledd).I de aller mest alvorlige og omfattende spørsmålene, må alle seksjonseierne uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne treffe beslutning (eierseksjonsloven § 51). Det betyr at det ikke engang er tilstrekkelig med enstemmighet på årsmøtet, hvis ikke alle seksjonseierne møter. Dette gjelder blant annet beslutninger om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet og tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter. Styret står for den løpende ledelsen av eierseksjonssameiet i tiden mellom hvert årsmøte. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet (eierseksjonsloven § 57).Alle sameier skal ha et styre, som velges av årsmøtet med alminnelig flertall (eierseksjonsloven § 54 og § 55).Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer (eierseksjonsloven § 58 første ledd). Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Beslutninger kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene (eierseksjonsloven § 56 tredje ledd).På samme måte som årsmøtet, kan heller ikke styret treffe beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (mindretallsvern) (eierseksjonsloven § 58 annet ledd). Vedtekter Når sameiet etableres, skal det fastsettes vedtekter. Senere må endringer eller nye vedtekter vedtas på årsmøtet med to tredjedels flertall. Loven kan imidlertid stille strengere krav til stemmetallet enn dette (eierseksjonsloven § 27). Les mer i Store norske leksikon borettslag Eksterne lenker Eierseksjonsloven (Lovdata)  Prop. 36 L (2018-2019) (regjeringen.no) (forslaget om maksimalgrense for korttidsutleie av boligseksjoner) Litteratur Christian Fr. Wyller: Eierseksjonsloven, Kommentarutgave, 2020. Christian Fr. Wyller: Boligrett, 5. utg. 2009.