Freehold/Leasehold เลือกลงทุนให้โดนใจ
...สมาคมบริษัทจัดการลงทุน&nbsp;
3 ก.พ. 2553

...สมาคมบริษัทจัดการลงทุน 
 คราวก่อนเราแนะนำกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นอีกทางเลือกในการลงทุน โดยได้พูดถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold กันไว้ในเบื้องต้น ดังนั้นสัปดาห์นี้เรามารู้มากขึ้นอีกนิดว่าประเภทการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ Freehold หรือ Leasehold มีความสำคัญอย่างไร
Freehold หรือ Leasehold ที่ว่านี้ คือ รูปแบบการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง โดยแบบแรก “Freehold” คือ กองทุนรวมที่ลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของ และแบบที่สอง “Leasehold” คือ กองทุนรวมที่ลงทุนโดยเช่าอสังหาริมทรัพย์ จากรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี้ ทำให้เกิดความแตกต่างกันใน 2 เรื่องใหญ่ๆ ได้แก่ 1.กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน ซึ่งจะมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ณ วันเลิกกองทุนรวม และ 2.รูปแบบของการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน ดังนั้นเพื่อคลายความสงสัยว่า จริงๆ แล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 รูปแบบนี้ต่างกันอย่างไร และหากเลือกลงทุนในแต่ละแบบจะมีผลกระทบอะไรต่อผู้ลงทุนบ้างหรือไม่ ดังนั้นจึงขออธิบายไปทีละรูปแบบ
nกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ ‘Freehold’
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ ‘Freehold’ เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของ และนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผล (Dividend) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน และจากที่กองทุนรวมประเภทนี้มีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน ดังนั้นเมื่อเลิกกองทุน กองทุนรวมก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปเพื่อนำเงินมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้โดยผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินลงทุนคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุน ซึ่งขึ้นกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมขายได้ตอนเลิกกอง ดังนั้นหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนรวมเข้าไปซื้อตอนแรกมูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วย ซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนได้ผลตอบแทนในรูปของมูลค่าเพิ่มจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain)
nกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ ‘Leasehold’
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ “Leasehold” หรือกองทุนรวม“สิทธิการเช่า” อสังหาริมทรัพย์ จะลงทุนโดยเช่าอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมประเภทนี้จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงแต่สิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนรวมได้ตกลงไว้กับเจ้าของ เช่น 20 ปีหรือ 30 ปี เป็นต้น และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของ ซึ่งหมายความว่าตอนเลิกกองทุนมูลค่าสิทธิการเช่าจะกลายเป็นศูนย์นั่นเอง แล้วทำไมมูลค่าสิทธิการเช่ากลายเป็นศูนย์ลองนึกตามดูนะครับ สมมติว่าเราเซ้งตึกเพื่อไปทำการค้า ราคาของการเซ้งตึกระยะเวลา 20 ปีกับ 30 ปีย่อมแตกต่างกัน โดยการเซ้งตึก 30 ปีย่อมมีราคาสูงกว่าเพราะมีเวลาที่จะใช้ประโยชน์จากตึกนั้นนานกว่า การเซ้งตึกนี้ก็เหมือนกับที่กองทุนรวมลงทุนในสิทธิการเช่านั่นเอง ซึ่งสิทธิการเช่าระยะยาวย่อมมีมูลค่าสูงกว่าสิทธิการเช่าระยะสั้น แต่เมื่อเวลาผ่านไประยะเวลาในการหาประโยชน์น้อยลงไปเรื่อยๆ มูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมจึงลดลงตามระยะเวลาของสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ จนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่านั่นเอง
กองทุนรวมประเภทนี้จะให้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล ซึ่งมาจากรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม เช่น ค่าเช่า เช่นเดียวกับกองแบบ Freehold และหากกองทุนรวมมีสภาพคล่องส่วนเกินจากมูลค่าสิทธิการเช่าที่ลดลงในแต่ละปี บลจ. อาจคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ลงทุนโดยเรียกว่า “การลดเงินทุน” ซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนได้รับเงินเพิ่มสูงขึ้น (หากกองทุนรวมต้องการที่จะคงสภาพคล่องส่วนเกินนี้ไว้เพื่อใช้ในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร หรือสะสมไว้เพื่อลงทุนเพิ่มเติม ก็อาจไม่ลดทุนก็ได้) อย่างไรก็ตามกองแบบ Leasehold ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของ ณ วันครบอายุสัญญาเช่า โดยไม่สามารถจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ได้ จึงไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปของมูลค่าเพิ่มจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain) เหมือนกรณีของกองแบบ Freehold ดังนั้นปกติกองทุนแบบ Leasehold จึงประกาศให้ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่สูงกว่ากองแบบ Freehold
การที่จะเลือกลงทุนในกองทุนรวมรูปแบบใดนั้น ผู้ลงทุนต้องศึกษาหาข้อมูลเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ (หากระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนไว้ในหนังสือชี้ชวน) ทำเลที่ตั้ง (ดีหรือไม่?) โอกาสในการหารายได้ของอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงที่อาจส่งผลต่อรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาวะเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ การก่อวินาศกรรม โอกาสในการขายทรัพย์สิน (หากเป็นกรณี Freehold) อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ (Occupancy Rate) ทั้งในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต การจัดให้มีการประกันภัยและเงื่อนไขในสัญญาเช่าต่างๆ เป็นต้น เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและผลประโยชน์ที่กองทุนรวมจะได้รับ ซึ่งส่งผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับ