ช่วงนี้ลงทุนในกองทุนอสังหาได้หรือยัง
โดย....หมอนัท
20 ก.ค. 2560

โดย....หมอนัท
สวัสดีครับนักลงทุนทุกท่าน กลับมาเจอกันอีกครั้งในคอลัมน์ Fund Clininc แห่งนี้ครับ ในช่วงที่ผ่านมาผมถือว่าเป็นช่วงที่การลงทุนในตลาดหุ้นไทยนั้นขึ้นๆ ลงๆ ไม่ถึงกับตกลงไปมาก ส่วนพอเป็นขาขึ้นก็ยังวิ่งไม่ผ่านแนวต้านมาหลายต่อหลายครั้งเช่นกันครับ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ดูแล้วเหมือนจะมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นตามตลาดในต่างประเทศ แต่ว่าดอกเบี้ยนโยบายก็ยังคงไม่ได้ไปไหน ยังคงไว้ที่เดิม และมีแนวโน้มที่จะเหมือนเดิมไปจนถึงสิ้นปีนี้
การที่แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยดูเหมือนว่าจะเป็นขาขึ้นอยู่นี้ ก็ยังส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์อย่างกองทุนอสังหาฯ ที่ผมจะมาเล่าให้ฟังในวันนี้ครับ กองทุนอสังหาฯ นั้นถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่ผมมักจะแนะนำให้ใครหลายๆ คนลงทุน โดยเฉพาะคนที่ต้องการผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นภาวะไหนของเศรษฐกิจ (ยกเว้นเสียแต่เกิดวิกฤตอสังหาฯ นะครับ)
ทั้งนี้ ก็เพราะว่ารายได้ที่เกิดจากกองทุนอสังหาฯ นั้นเป็นรายได้ที่ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเหมือนอย่างกองทุนหุ้น แต่เกิดจากค่าเช่า หรือว่ารายได้ที่เกิดจากการใช้อสังหาฯ นั้นๆ ครับ หากธุรกิจที่กองทุนอสังหาฯ นั้นถืออยู่เป็นธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ที่ดี สม่ำเสมอแล้วละก็ ผลตอบแทนจากการลงทุนก็มักจะสม่ำเสมอตามไปด้วยนั่นเอง ซึ่งใครหลายๆ คนที่คิดว่าอยากได้ผลตอบแทนที่ดี เงินปันผลที่สม่ำเสมอ ผมคิดว่ากองทุนอสังหาฯ น่าจะเป็นตัวเลือกแรกๆ ก่อนกองทุนหุ้นปันผลเสียด้วยครับ
ในช่วงปีที่แล้ว ราคาของกองทุนอสังหาฯ เองก็ปรับตัวขึ้นมามากพอสมควรครับ โดยเฉลี่ยเราจะเห็นผลตอบแทนที่เกิดจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 15-20% เลยครับ เรียกได้ว่าเป็นปีทองของกองทุนอสังหาฯ เลยทีเดียว ทั้งนี้เนื่องจากว่าอัตราดอกเบี้ยยังคงต่ำ และตลาดหุ้นก็ผันผวน (ถึงแม้ว่าดัชนีของตลาดหุ้นไทยจะปรับตัวขึ้นมา 20% แต่ระหว่างทางคนก็ยังกล้าๆ กลัวๆ) คนเลยนิยมมาลงทุนในกองทุนอสังหาฯ มากขึ้น ก็เลยดันให้ราคาวิ่งทะลุไปครับ ส่งผลให้อัตราเงินปันผลของกองทุนก็ลดลงไปด้วย (ซื้อตอนราคาแพง ส่วนเงินปันผลที่ได้ หากเทียบกับราคาก็ย่อมที่จะลดลง) เช่น หากกองทุนอสังหาฯ ให้อัตราการปันผลอยู่ที่ 7% ณ ราคา 10 บาท ถ้าราคาเพิ่มสูงขึ้นเป็น 13 บาท อัตราเงินปันผลก็จะลดลง เหลืออยู่ประมาณ 5% เท่านั้นเองครับ
พอมาในปีนี้ ราคากองทุนอสังหาฯ ก็เริ่มออกอาการตั้งแต่ต้นปีครับ เริ่มปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัดครับ เนื่องจากแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสจะปรับตัวสูงมากขึ้น ทั้งนี้ก็เพราะว่าถ้าผลตอบแทนของตราสารหนี้เพิ่มสูงขึ้น คนจะเริ่มเปรียบเทียบว่า ถ้าลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนไม่สูงมากนัก ประมาณ 5% แต่ตราสารหนี้ให้ผลตอบแทนที่ดีขึ้น มาใกล้กองทุนอสังหาฯ มากขึ้น เช่น จาก 2% มาเป็น 3% หลายๆ คนอาจจะคิดว่าจะลงทุนให้เสี่ยงไปทำไม ลงทุนกับสินทรัพย์เสี่ยงต่ำดีกว่า แถมผลตอบแทนก็ไม่ได้ต่างกันมากครับ ทำให้ราคากองทุนอสังหาฯ เลยวิ่งลงมาอย่างรวดเร็ว
คราวนี้มาตอบคำถามกันที่ว่า “เราเริ่มลงทุนได้หรือยัง ราคาลงมาขนาดนี้ ?” การที่จะตอบคำถามนี้ได้ ก่อนอื่นเลยนักลงทุนต้องดูว่าเราพอใจกับอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่เท่าไร และลงทุนระยะยาวหรือไม่ เช่น ถ้าหากนักลงทุนต้องการลงทุนระยะยาว และต้องการเงินปันผลประมาณ 7% โดยไม่คำนึงถึงราคาของกองทุนที่เปลี่ยนแปลงไป (ทนกับความผันผวนได้) แน่นอนว่าเมื่อใดที่ราคาลดลงมาถึงจุดที่ได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 7% (กลับมาอยู่ประมาณ 10 บาท ตามตัวอย่างที่สมมติไว้ก่อนหน้านี้) ก็สามารถลงทุนได้ทันทีครับ ผมเองคิดว่าด้วยอัตราเงินปันผลที่ประมาณ 7% ไม่ว่าจะเป็นกองทุนประเภท Freehold หรือ Leasehold ก็ดูแล้วน่าสนใจในการลงทุนระยะยาวครับ
ดังนั้น นักลงทุนเองต้องเข้าใจเสียก่อนว่า เรามีเป้าหมายการลงทุนเป็นอย่างไร และมีระยะเวลาในการลงทุนนานแค่ไหน กังวลกับราคาของกองทุนอสังหาฯ ที่ผันผวนไปมาหรือไม่ หากต้องการผลตอบแทนที่เป็นในรูปของกำไรส่วนต่างจากราคากับกองทุนอสังหาฯ นั้น อาจจะไม่ค่อยเหมาะเสียเท่าไรครับ ไปลงทุนในกองทุนรวมหุ้น หรือว่าหุ้นเลยน่าจะทันใจ และเก็งกำไรได้สะดวกกว่านั่นเองครับ แล้วพบกันครั้งหน้านะครับ สวัสดีครับ