การฟ้องขับไล่ผู้เช่า
โดย...เดชา กิตติวิทยานันท์
15 ก.ย. 2559

โดย...เดชา กิตติวิทยานันท์
ปัจจุบันมีการให้เช่าอาคารสถานที่และที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อประโยชน์ทางการค้าเป็นจำนวนมาก แต่มีปัญหาในทางปฏิบัติเกี่ยวกับการขับไล่ผู้เช่าออกจากพื้นที่เช่า เนื่องจากไม่ยอมย้ายออกเมื่อผิดนัดชำระค่าเช่า ถ้าจะต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับให้ขับไล่ รื้อถอนก็ใช้เวลานาน ผู้ให้เช่าเสียประโยชน์ในการที่จะนำเอาทรัพย์ที่เช่าออกให้ผู้อื่นเช่า ทำให้ผู้ให้เช่าขับไล่ผู้เช่าโดยทางลัด เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ ตัดกุญแจ เปลี่ยนกุญแจ ขนย้ายรื้อถอนทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป บางรายใช้วิธีการรื้อและเผา จนทำให้ผู้ให้เช่าบางรายต้องติดคุกติดตะรางตามที่เป็นข่าวมาแล้ว
ทนายคลายทุกข์ จึงขอนำเสนอเกี่ยวกับการฟ้องขับไล่โดยพลการ ไม่ได้อาศัยอำนาจศาลและการขับไล่โดยอาศัยอำนาจศาล เพื่อเป็นประโยชน์ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า จะได้นำไปใช้ประโยชน์ในกรณีผิดสัญญาเช่า ตามตัวอย่างข้างล่างนี้
1.ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วไม่ยอมออก ขับไล่ได้ ผิดทั้งสัญญาและผิดฐานละเมิด
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2153/2552
จำเลยทำสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารจากโจทก์โดยสัญญาเช่าระบุว่า กรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญา ผู้เช่ายอมให้โจทก์เป็นคณะอนุญาโตตุลาการทำการชี้ขาดและผู้เช่าต้องปฏิบัติตามคำชี้ขาดนั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็็นกรณีที่ระบุถึงปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เพราะเหตุครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า มิใช่เป็นกรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยไม่จำต้องเสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการก่อน
เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง
2.เช่าตามแผ่นพับโฆษณาชวนเชื่อของเจ้าของโครงการแต่ไม่ได้ทำตามที่โฆษณาไว้ต้องคืนเงินให้ผู้เช่าพร้อมค่าเสียหาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15124/2557
ข้อความที่ระบุในแผ่นพับโฆษณาให้เช่าพื้นที่อาคารของจำเลยที่ 1 เป็นต้นว่า มีร้านค้ากว่า 250 ร้าน โดยชั้นล่างเป็นพื้นที่จำหน่ายสินค้า ชั้น 2 เป็นพื้นที่ศูนย์อาหารและร้านค้า ชั้น 3 เป็นพื้นที่สถาบันสอนภาษาและกวดวิชา ศูนย์อาหาร และสำหรับสถานที่จอดรถมีพื้นที่รองรับได้ร่วม 100 คัน ล้วนเป็นการชักจูงให้ผู้ประกอบธุรกิจสนใจโดยเชื่อมั่นว่าหากข้อเท็จจริงเป็นดังที่ระบุไว้ การเข้าประกอบธุรกิจในสถานที่นี้ย่อมจะบังเกิดผลดีแก่ตน และจำเลยที่ 1 ยังออกบูธประชาสัมพันธ์โครงการ ติดแผ่นป้ายโฆษณา และพนักงานของจำเลยที่ 1 อธิบายต่อผู้สนใจซึ่งรวมทั้งโจทก์ว่า ในศูนย์การค้านี้จะมีร้านค้าที่มีชื่อเสียง รวมตลอดทั้งจำเลยที่ 1 จะทำแผนการตลาดให้ทีมบริหารที่มีความสามารถทำการชักจูงลูกค้าให้เข้าใช้บริการประกอบธุรกิจภายในอาคาร แต่ข้อเท็จจริงมิได้เป็นเช่นนั้น ดังนี้ สัญญาให้ได้รับสิทธิการเช่าบูธและสัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ทำไว้ต่อกัน เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งทั้งสองฝ่ายมีสิทธิและหน้าที่ต่อกันแม้แผ่นพับโฆษณามิได้แนบรวมอยู่ในสัญญาด้วยก็ตาม ต้องถือว่าข้อเท็จจริงที่โฆษณาไว้เป็นสาระสำคัญที่จำเลยที่ 1 มีเจตนาชักจูงใจให้โจทก์เข้าทำสัญญาด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ดำเนินการให้เป็นไปตามที่โฆษณา จึงถือมิได้ว่าโจทก์ได้รับมอบพื้นที่ให้เช่าตรงตามที่ตกลงกันไว้ จำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินเพื่อให้ได้รับสิทธิในการเช่าแก่โจทก์ รวมทั้งค่าเสียหายอันเป็นค่าใช้จ่ายในการตกแต่งสถานที่ที่โจทก์เสียไปในการเข้าดำเนินการตามสิทธิแห่งสัญญา
3.แม้จำเลยจะเป็นเจ้าของห้องพิพาท และเป็นผู้ให้เช่า โจทก์เป็นผู้เช่า จำเลยก็ไม่มีอำนาจไปรบกวนการครอบครองของผู้เช่า (โจทก์) ได้โดยพลการ (แม้โจทก์จะผิดสัญญาเช่าก็ตาม) ฉะนั้น เป็นความผิดฐานบุกรุกได้ และถึงแม้ว่าผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าจนศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่ผู้เช่าแล้วก็ตาม หากผู้เช่ายังไม่ทราบคำบังคับ ผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองหรือถือการครอบครองก็เป็นความผิดฐานบุกรุกได้เช่นกัน (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2518)
4.ถ้าสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าได้ทันที ดังนี้ เมื่อผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าปิดล็อกกุญแจอาคารที่เช่า เป็นการกระทำที่ขาดเจตนาเพราะเข้าใจว่าตนมีอำนาจกระทำได้ตามสัญญา ไม่มีความผิดฐานบุกรุก (อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 5396/2549, 2609/2522, 3025/2541)
5.สัญญาเช่าสถานที่ แต่สถานที่เช่ายังอยู่ในความครอบครองของผู้ให้เช่า ถ้าผู้ให้เช่าไม่ให้ผู้เช่ามาใช้สถานที่เช่าอีก หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป ก็ไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก (คำพิพากษาฎีกา 3091/2522, 489/2551)
6.ในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเป็นวันๆ ผู้ให้เช่ามีสิทธิห้ามผู้เช่าไม่ให้เข้าไปในที่เช่าวันต่อไปได้ ถ้าผู้เช่ายังขืนเข้าไป ผิดฐานบุกรุกได้ (อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 1833/2523)
7.ในกรณีผู้เช่าเช่าทรัพย์อสังหาริม ทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่บนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก (อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 1468/2527, 163/2523)
ก่อนจะเช่า ควรคิดก่อนว่าจะมีความสามารถชำระค่าเช่าได้หรือไม่ ถ้าเช่าโดยไม่คิดก่อน ก็จะถูกฟ้องขับไล่ในที่สุด