แนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดิน ในการจดจำนองที่ดินตามกฎหมายใหม่
ตามที่ได้มีการแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับการค้ำประกันและการจำนอง ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557 ซึ่งมีผลใช้บังคับแล้วเมื่อวันที่ 11 ก.พ. 2558 เป็นต้นไป และกรมที่ดินโดยอธิบดีกรมที่ดินได้มีคำสั่งด่วนที่ มท.0515.3/2774 ลงวันที่ 3 ก.พ. 2558 ถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเกี่ยวกับแนวปฏิบัติเรื่องการจดทะเบียนจำนองตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557
26 ก.พ. 2558

ตามที่ได้มีการแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับการค้ำประกันและการจำนอง ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557 ซึ่งมีผลใช้บังคับแล้วเมื่อวันที่ 11 ก.พ. 2558 เป็นต้นไป และกรมที่ดินโดยอธิบดีกรมที่ดินได้มีคำสั่งด่วนที่ มท.0515.3/2774 ลงวันที่ 3 ก.พ. 2558 ถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเกี่ยวกับแนวปฏิบัติเรื่องการจดทะเบียนจำนองตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557
ทนายคลายทุกข์เห็นว่า แนวปฏิบัติดังกล่าวมีความสำคัญต่อประชาชนทั้งเจ้าหนี้ ลูกหนี้ ผู้ค้ำประกัน ผู้จำนอง จึงนำมาเผยแพร่ต่อสาธารณะโดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับแนวปฏิบัติดังนี้
สรุปหลักเกณฑ์ข้อสัญญาเกี่ยวกับการจำนองที่กฎหมายบัญญัติไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะและการพิจารณาดำเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่
ข้อสัญญาเกี่ยวกับการจำนองที่กฎหมายบัญญัติไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะ
1.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะเป็นการค้ำประกันหนี้ของบุคคลอื่นอันไม่สมบูรณ์ เป็นโมฆะ
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะไม่ระบุวัตถุประสงค์ในการก่อหนี้รายที่ค้ำประกัน ไม่ระบุลักษณะของมูลหนี้ ไม่ระบุจำนวนเงินสดสูงสุดที่ค้ำประกัน และไม่ระบุระยะเวลาในการก่อหนี้ที่จะค้ำประกัน เป็นโมฆะ (เว้นแต่เป็นการค้ำประกันเพื่อกิจการเนื่องกันไปหลายคราว ตามมาตรา 699 ไม่ระบุเวลาก็ได้)
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะไม่ระบุหนี้หรือสัญญาที่ค้ำประกันให้ชัดแจ้ง เป็นโมฆะ
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันรับผิดหนี้เกินกว่าหนี้ในสัญญา เป็นโมฆะ
2.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดอย่างเดียวกับลูกหนี้ร่วมหรือในฐานะเป็นลูกหนี้ร่วม เป็นโมฆะ
3.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะเกี่ยวกับการค้ำประกันหรือการจำนองที่แตกต่างไปจากบทบัญญัติที่มีไว้เพื่อคุ้มครองผู้ค้ำประกันหรือผู้จำนอง เป็นโมฆะ เช่น
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันตกลงจะไม่ยกข้อต่อสู้ใดๆ  ของผู้ค้ำประกันที่มีต่อเจ้าหนี้
หรือไม่ยกข้อต่อสู้ใดๆ ของผู้ค้ำประกันที่มีต่อเจ้าหนี้หรือไม่ยกข้อต่อสู้ของลูกหนี้ที่มีต่อเจ้าหนี้ เป็นโมฆะ
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันไม่หลุดพ้นความรับผิดแม้หนี้ประธานที่เข้าค้ำประกันระงับสิ้นไปแล้ว เป็นโมฆะ
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันไม่มีสิทธิบอกเลิกการค้ำประกันหนี้ที่มีลักษณะเป็นกิจการเนื่องกันไปหลายคราวไม่จำกัดเวลา เป็นโมฆะ
4.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันหนี้ของบุคคลอื่นไม่ได้รับประโยชน์จากการที่เจ้าหนี้กระทำการใดๆ อันมีผลเป็นการลดจำนวนหนี้ให้แก่ลูกหนี้ รวมทั้งกำหนดให้ข้อตกลงที่เป็นการเพิ่มภาระแก่ผู้ค้ำประกัน เป็นโมฆะ
5.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้ค้ำประกันตกลงไว้ล่วงหน้ายินยอมให้เจ้าหนี้ผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ (กรณีมีกำหนดเวลาแน่นอน) เป็นโมฆะ
6.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้ผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้ของบุคคลอื่นต้องรับผิดเกินราคาทรัพย์สินที่จำนองเมื่อมีการบังคับจำนองหรือเอาทรัพย์สินที่จำนองเมื่อมีการบังคับจำนองหรือเอาทรัพย์จำนองหลุด รวมถึงข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้จำนองต้องรับผิดเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดหรือให้รับผิดอย่างลูกหนี้ เป็นโมฆะ
7.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะกำหนดขั้นตอนการบังคับจำนองใช้วิธีการต่างจากกฎหมายกำหนด เป็นโมฆะ เช่น
- ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะให้การบังคับจำนอง โดยผู้รับจำนองไม่ต้องมีหนังสือบอกกล่าวลูกหนี้ให้ชำระหนี้ก่อน หรือมีระยะเวลาชำระหนี้ของลูกหนี้เป็นเวลาน้อยกว่าหกสิบวัน นับแต่ลูกหนี้รับคำบอกกล่าว เป็นโมฆะ
8.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะตกลงให้ผู้รับจำนองสามารถฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดแทนการขายทอดตลาด โดยมีเงื่อนไขต่างไปจากที่กฎหมายบัญญัติไว้ เป็นโมฆะ เช่น ตกลงยอมให้มีการเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดได้ แม้ลูกหนี้จะขาดส่งดอกเบี้ยเป็นระยะเวลาไม่ถึงห้าปี และ/หรือผู้รับจำนองไม่ต้องแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระก็ได้
9.ข้อสัญญาจำนองที่มีลักษณะอื่นๆ ที่มีผลทำให้ข้อสัญญานั้นๆ เป็นโมฆะด้วยประการอื่น
การพิจารณาดำเนินการของพนักงานเจ้าหน้าที่
1.พนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่ต้องสอบสวนและตรวจสอบสัญญาจำนองและสัญญาต่อท้ายฯ ให้มีข้อตกลงเป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติไว้
2.หากข้อตกลงใดฝ่าฝืนและกฎหมายบัญญัติให้เป็นโมฆะ ห้ามมิให้จดทะเบียนให้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 73 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
3.สัญญาจำนอง/สัญญาต่อท้ายฯ ต้องระบุโดยชัดเจนว่าเป็นการประกันหนี้ของบุคคลใด จะระบุในทำนองว่า ”ประกันหนี้นาย ก. หรือ นาย ข.” ไม่ได้ต้องระบุให้ชัดเจน เช่น ประกันหนี้นาย ก. ก็ต้องระบุแค่ประกันหนี้นาย ก. หากเป็นประกันหนี้นาย ก. และนาย ข. ก็ต้องระบุเป็น “และ” เท่านั้น เนื่องจากในการจดทะเบียนจำนองค้ำประกันหนี้นั้น ผู้จำนองต้องทราบชัดเจนว่ากำลังค้ำประกันหนี้ของผู้ใดจำนวนสูงสุดเท่าใด เป็นต้น
4.กรณีมีเอกสารต่อท้ายสัญญาจำนองโดยคู่สัญญาให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานั้น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุจำนวนแผ่นของเอกสารดังกล่าวไว้ใน ( ) ต่อท้ายด้วย เช่น ให้ถือสัญญาต่อท้ายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจำนองฉบับนี้ด้วย (จำนวน....แผ่น)
5.กรณีมีการแก้ไขสัญญาจำนองหรือสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองหรือการขึ้นเงินจำนอง ถือเป็นการตกลงกันใหม่ในส่วนที่แก้ไขหรือเพิ่มเติมให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบด้วยว่ามีข้อตกลงใดฝ่าฝืนกฎหมายที่แก้ไขใหม่หรือไม่ ประการใด