เกมเสี่ยงกระตุ้นเศรษฐกิจ ปั่นฟองสบูอสังหาฯหนี้เสียท่วมแบงก์
มาตรการสินเชื่อบ้านเพื่อเอาใจรัฐบาล กำลังเป็นระเบิดเวลาทำให้เกิดฟองสบู่อสังหาฯ รอบใหม่ และทำให้มีหนี้เสียในแบงก์รัฐเพิ่มมากขึ้น
2 ธ.ค. 2562

มาตรการสินเชื่อบ้านเพื่อเอาใจรัฐบาล กำลังเป็นระเบิดเวลาทำให้เกิดฟองสบู่อสังหาฯ รอบใหม่ และทำให้มีหนี้เสียในแบงก์รัฐเพิ่มมากขึ้น
....................................
โดย...เกียรติศักดิ์ ผิวเกลี้ยง
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลตอนนี้ กำลังกลายเป็นมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มตัวเต็มรูปแบบไปแล้ว
รัฐบาลมาตรการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเฟส 2 มีการให้ลงทะเบียนชิมช้อปใช้เพิ่มจาก 10 ล้านคน เป็น 13 ล้านคน หรือ เพิ่มขึ้นอีก 3 ล้านคน ไม่ได้สร้างความประหลาดใจ
แต่ในชุดมาตรการนี้มีการพ่วงมาตรการอุ้มอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับซื้่อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่ากับหากซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท จะจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 600 บาท จากปกติ 90,000 บาท ซึ่งสร้างความประหลาดใจมาตรอุ้มอสังหาริมทรัพย์เช่นนี้คลอดมาได้อย่างไร
ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV เพื่อคุมการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป เพื่อป้องกันซื้อเพื่อเก็งกำไร และทำให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้
ผู้ประกอบการต่างออกมาต่อต้านมาตรการ LTV ของ ธปท. ว่าเป็นต้นเหตุทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์สะดุดหนัก โดยที่ไม่ได้ให้ข้อมูลว่า การซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ แต่ที่ได้รับผลกระทบหนักคือคนซื้อบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้น ได้รับผลกระทบขายไม่ออก ทำให้บ้านและคอนโดที่ทำออกมาเหลือค้างขายไม่ออก
มาตรการ LTV ยังมีผลดีทำให้ราคาบ้านและคอนโดลดลง เป็นผลดีกับผู้ซื้อ เพราะที่ผ่านมามีการปั่นราคาทั้งผู้ประกอบการอสังหา และผู้ที่ซื้อต่อไปเก็งกำไร อันนี้เป็นผลดีของมาตรการ LTV ที่ผู้ประกอบการไม่อยากพูดถึง
ไม่ว่าอย่างไรก็ตาม เมื่อกดดัน ธปท. ยกเลิก LTV ไม่ได้ ผู้ประกอบการก็วิ่งหารัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการเโอนและจดจำนอง เรียกได้ว่าขอทางนั่นไม่ได้ก็มาขอทางนี้แทน
นอกจากจะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังพ่วงมาด้วยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ 2.5% เป็นเวลา 3 ปี วงเงิน 5 หมื่นล้านบาท อีกด้วย เพื่อหวังล้างบ้านและคอนโดของผู้ประกอบการไม่ออกที่มีอยู่ 2.8 แสนยูนิต ให้หมดภายในปีหน้า โดยในปีนี้ตั้งเป้าขายให้ได้ 3.5 หมื่นยูนิต
แต่เหมือนกับมาตรการดังกล่าวยังไม่สะใจผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่รัฐบาลก็ไม่รู้ได้ยาดีอะไร ในชุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเฟส 3 ที่มีการรับทะเบียนมาตรการชิมช้อปใช้ที่ล้มเหลวในในเฟส 1 และ 2 อีก 2 ล้านคน
ที่น่าประหลาดใจในชุดมาตรการ ยังมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาชุดใหญ่พ่วงมาด้วย คือ โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยให้การสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยสามารถเข้าร่วมโครงการโดยลงทะเบียนผ่านเว็บไซต์ www.บ้านดีมีดาวน์.com ได้ตั้งแต่วันที่ 11 ธ.ค. 2562 เวลา 8.00 น. จนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563 และจะต้องได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินและจดจำนองตั้งแต่วันที่ 27 พ.ย. 2562 จนถึงวันที่ 31 มี.ค. 2563 คนละ 1 สิทธิ์ (1 บัตรประชาชนต่อ 1 สิทธิ์) โดยผู้ได้สิทธิ์จำนวน 1 แสนราย โดยรัฐต้องควักเงินภาษีเพื่อโครงการนี้ 5,000 ล้านบาท
โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ยังเปิดกว้างขอให้ซื้อบ้านจากผู้ประกอบการใหม่เท่านั้น ราคาเท่าไรก็ได้ จะเป็นบ้านหลังที่เท่าไรก็ได้ ถือเป็นมาตรการกระตุ้นเสริมจากมาตรการกระตุ้นอสังหารอบแรกที่กำหนดวงเงินซื้อบ้านไว้ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ออกมาให้ข้อมูลว่า มีบ้านที่ราคาเกิน 3 ล้านบาท ที่สร้างเสร็จขายไม่ออกอยู่อีก 1.5 แสนยูนิต ซึ่งไม่ได้ประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งน่าจะเป็นเหตุผลที่ทำให้รัฐบาลออกมาตรการเสริมออกมาก
ก่อนออกมาตรการเสริม ธนาคารออมสินก็ออกตัวรับลูก โดยการออกสินเชื่อบ้านผ่อนล้านละ 10 บาท สำหรับการกู้ซื้อบ้านราคาเท่าไรก็ได้ ซึ่งเป็นมารตรการสินเชื่อที่ ธปท. กำลังจับตาดูว่า เป็นสินเชื่อที่มีความเหมาะสมให้ข้อมูลที่ครบถ้วนกับผู้กู้หรือไม่
ธนาคารออมสิน แจงว่า “สินเชื่อบ้านผ่อนต่ำ ล้านละ 10 บาท” วงเงินโครงการ 25,000 ล้านบาท จ่ายค่างวดเพียง 10 บาทต่อเดือน ต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ด้วยดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 0.010% ต่อปี ทั้งสร้าง-ซื้อ-ซ่อมแซม/ต่อเติม-รีไฟแนนซ์ ผ่อนนานสูงสุดถึง 40 ปี เผยโอกาสทองสำหรับคนที่ต้องการมีบ้าน ติดต่อยื่นความจำนงได้ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2562 เป็นต้นไป
สินเชื่อบ้านผ่อนต่ำ ล้านละ 10 บาท ให้กู้ตามความสามารถชำระหนี้ของลูกค้าแต่ละราย โดยไม่จำกัดวงเงินกู้สูงสุด คิดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 0.010% ปีที่ 2-3 เท่ากับ 4.350% ต่อปี ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR-0.50% ต่อปี (อัตราดอกเบี้ย MRR ของธนาคารฯ ปัจจุบัน = 6.745% ต่อปี) คิดเป็นอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี = 2.903%
ทั้งนี้ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผ่อนชำระ 20 ปี ในปีแรกคิดเป็นเงินงวดผ่อนชำระ 10 บาทต่อเดือน ปีที่ 2-3 ผ่อนชำระ 3,700 บาทต่อเดือน และปีที่ 4 เป็นต้นไป ผ่อนชำระ 8,300 บาทต่อเดือน
เห็นมาตรการสินเชื่อดังกล่าว แล้วต้องบอกว่าน่ากลัว แม้แต่ยัง ธปท. ยังหวั่น เพราะปีแรนผ่อนเดือนละ 10 บาท หลังจากนั้นต้องปีที่ 2-3 ต้องมีภาระผ่อนเพิ่มขึ้น 370 เท่า และที่ 4 มีภาระผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 830 เท่านั้น อย่างนี้แนวโน้มผู้กู้จะไม่เป็นหนี้เสียได้อย่างไร
ลองคิดดูหากว่า ผู้กู้ซื้อบ้านที่ราคา 3 ล้านบาท เพื่อให้ได้สิทธิ์ทั้งการโอนและจำนอง และได้สิทธิ์สินเชื่อจากธนาคารออมสินด้วย ในปีแรกผ่านเดือนละ 30 บาท พอปีที่ 2-3 เป็น 11,00 บาทต่อเดือน และปีที่ 4 ต้องผ่อน 24,900 บาท ซึ่งไม่สามารถรีไฟแนนซ์ออกได้ด้วย เพราะจะเสียค่าปรับจำนวนมากตามมา
ถามว่า ให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารออมสินเป็นหนี้เสียทั้งหมด 2.5 หมื่นล้านบาท เยอะหรือไม่ ก็ต้องบอกว่าว่ามาก แต่ก็เป็นสัดส่วนที่น้อยมากเทียบกับสินเชื่อของธนาคารที่มีอยู่เป็นล้านล้านบาท ทำให้ธนาคารออมสินถึงเสี่ยงตายไม่กลัวไฟออกมาตรการเช่นนี้ออกมาหนุนนโยบายรัฐบาลอุ้มภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะต่อให้เป็นหนี้เสียหมด สัดส่วนหนี้เสียเทียบกับสินเชื่อที่มีอยู่ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก
อย่างไรก็ตาม รัฐบาล ในฐานะที่เป็นผู้กำกับดูแลธนาคารออมสินโดยตรง ควรต้องพิจารณาว่าควรให้แบงก์รัฐออกมาตรการสินเชื่อที่ต้องการแค่ประโคมข่าวให้เป็นที่สนใจ โดยไม่คำนึงถึงความเสียหายที่จะเกิดขึ้นมาหรือไม่
นอกจากนี้ รัฐบาลที่เป็นผู้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ตอนนี้เป็นมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวแล้ว เป็นเรื่องที่มีความเหมาะสมหรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้นักวิชาการ และ ธปท. ก็เตือนผู้ประกอบการที่สร้างบ้านเกินความกำลังและความต้องการของผู้ซื้อ แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หาได้ฟังไม่
เมื่อสร้างบ้านและคอนโดออกมาจำนวนมาแล้วขายไม่ออก การแก้ปัญหาคือ การลดราคาให้กับผู้ซื้อ แต่ผู้ประกอบการนอกจากไม่ลดราคาเพราะบอกว่าขาดทุน และโทษมาตรการ LTV ของ ธปท. จนรัฐบาลออกมาตรการช่วยมาตรการอสังหาริมทรัพย์ยาวเป็นหางว่าว
ปัญหาต่อไปคือ การออกมาตรการช่วยเหลือเช่นนี้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพบย์เคยตัวหรือไม่ เพราะหลังจากล้างบ้านที่ขายไม่ออกไปได้หมด เพราะรัฐบาลเข้ามาอุ้มช่วยด้วยเงินภาษีทั้งทางตรงและทางอ้อม
หลังจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก็จะเร่งสร้างบ้านล็อตใหม่ และก็เข้าวงจรเดิมขายไม่ออกขายไม่หมด ลดราคาไม่ได้ และก็เรียกร้องให้รัฐบาลเข้าไปช่วยด้วยวิธีการต่างๆ นานา เหมือนที่เห็นอยู่ในปัจจุบัน
เมื่อเป็นเช่นนี้ คนที่รับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นคือหนีไม่พ้นรัฐบาล คือ สนับสนุนให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ และปล่อยให้แบงก์รัฐเข้าไปปล่อยสินเชื่ออุ้มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยไม่คำนึงถึงความเสียหายที่เกิดขึ้น เพียงเพื่อต้องการเอาใจรัฐบาล ทำให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ออกมาไม่ได้ผลและยังจะสร้างปัญหาให้กับเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้น