อสังหาริมทรัพย์ : เรียนรู้-ลงมือทำ-สำเร็จ
โดย...จักรพงษ์ เมษพันธุ์ THE MONEY COACH
7 มิ.ย. 2560

โดย...จักรพงษ์ เมษพันธุ์ THE MONEY COACHสอนเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามาหลายปี พบว่าคนสำเร็จในเครื่องมือที่ชื่อ “อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า” มีจุดร่วมเหมือนกันในหลายๆ เรื่อง เท่าที่พอนึกออกและอยากหยิบมาเล่าให้ฟังกัน มีดังนี้1) มีเป้าหมายการลงทุนชัดเจนคนกลุ่มนี้วาดภาพไว้ในใจแล้วว่า ปลายทางพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ หน้าตาเป็นอย่างไร แค่ไหนถึงพอ ถึงตอบโจทย์ชีวิต ที่สำคัญพวกเขามีเหตุผล (Why?) อยู่เบื้องหลังเป้าหมายด้วยว่า ทำไม? เป้าหมายของพวกเขาจึงเป็นเช่นนั้นการตั้งเป้าหมายประเภท จะซื้อลงทุนให้มากที่สุด แบบนี้จะทำให้การลงทุนสะเปะสะปะมาก หรือบางครั้งทำให้ไม่หยิบจับทำอะไรเลย ในขณะเดียวกัน คนที่ตั้งเป้าหมายจะทำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า 100 ห้อง โดยไม่มีเหตุผลที่ดีรองรับ พวกนี้ก็ไปไม่ถึงเป้าหมายเช่นกัน2) เริ่มต้นลงมือทำในสเกลที่รับมือไหวการเริ่มต้นลงทุนบนทรัพย์สินในสเกลที่หากพลาดก็ยังรับมือไหว ถือเป็นหัวใจสำคัญอันหนึ่งของการเรียนรู้ ในมุมหนึ่งเป็นการจำกัดความเสี่ยง รวมไปถึงจัดการกับความรู้สึกกลัวการลงทุน และในอีกมุมหนึ่งก็เป็นการเริ่มต้นเรียนรู้วิธีการบริหารทรัพย์สินขนาดย่อมๆ เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการถือครองทรัพย์สินในสเกลที่ใหญ่ขึ้นต่อไป3) พื้นฐานการเงินดีคนที่การเงินแย่ หากกระโดดมาลงทุนโดยไม่วางแผนหรือแก้ปัญหาเดิมที่มีให้ทุเลาลงก่อน มีโอกาสที่จะถูกบททดสอบจากจิตวิทยาการลงทุนที่พร้อมจะเพี้ยนไป อันเนื่องมาจากปัญหาทางการเงินรายวันได้ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการขาดสภาพคล่อง การถูกติดตามทวงถามจากเจ้าหนี้ และหากปล่อยไว้ยาวนานก็จะส่งผลเสียกับเครดิต ซึ่งกระทบโดยตรงกับโอกาสกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนด้วยคุณไม่มีเวลาคิดและวางแผนการเงินระยะยาวได้หรอก หากชีวิตประจำวันคุณยังสาละวนอยู่กับปัญหาการขาดเงินทุกๆ 30 วัน4) มีแผนการและกลยุทธ์ของตัวเองจากทรัพย์เล็กๆ ไม่กี่แห่ง หลายคนพัฒนาสู่พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ด้วยกลยุทธ์การลงทุน ทั้ง Farming Pyramiding หรือการไฟแนนซ์เงินจากทรัพย์เก่าเพื่อไปลงทุนในทรัพย์ใหม่ เมื่อวงเงินสินเชื่อถูกจำกัด ฯลฯ เหล่านี้ล้วนเป็นกลยุทธ์ที่พาไปสู่ความสำเร็จ ที่นักลงทุนทุกคนต้องรู้ เพราะการมีความรู้รอบด้าน ย่อมทำให้เรามีทางเลือกในการลงทุนมากขึ้น


5) การมีแหล่งรายได้หลายทางวงเงินการกู้ยืมเพื่อซื้อทรัพย์สิน ขึ้นกับเครดิตและความสามารถในการหารายได้ของผู้กู้ คนที่มีรายได้ทางเดียวหรือรายได้น้อย ถ้ารู้จักวิธีสร้างรายได้เพิ่ม ก็จะยิ่งทำให้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น และเพิ่มโอกาสในการลงทุนให้มากขึ้นตามไปด้วยหลายครั้งมีคนถามว่า เงินรายได้น้อยจะทำยังไงให้กู้ลงทุนอสังหาฯ ได้เยอะๆ ทุกครั้งผมก็จะตอบกลับพวกเขาไปว่า “คำตอบของคุณอยู่ในคำถามของคุณแล้ว!”6) จัดการความเสี่ยงได้ดีไม่มีทรัพย์สินใดในโลกคงกระพัน อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็เช่นกัน ความเสี่ยงสูงสุดของทรัพย์สินเพื่อการลงทุนกลุ่มนี้ ก็คือ การปราศจากผู้เช่า และส่งผลให้เราต้องรับภาระผ่อนธนาคารด้วยตัวเอง คนที่วางแผนการเงินของทรัพย์สินไม่ดี ในระหว่างมีคนเช่า มีส่วนต่างค่าเช่า ไม่รู้จักสะสมเงินไว้สำรองเผื่อผู้เช่าย้ายออก ก็คงหลีกหนีไม่พ้นผลกระทบทางการเงินต่อตัวเองนอกจากนี้ เรื่องการเลือกประเภททรัพย์ลงทุน รวมไปถึงกลุ่มผู้เช่า ก็ส่งผลกับการลงทุนและการบริหารจัดการหลังครอบครองอยู่ไม่น้อยเหมือนกัน7) อดทนรอคอยความสำเร็จเป็นอันนี้เป็นอีกหนึ่งหัวข้อสำคัญ มีหลายคนเร่งลงทุนเร่งสำเร็จจนเกินไป กู้ลงทุนพร้อมๆ กันหลายหลัง โดยที่ยังไม่มีความรู้ หรือรีบตัดสินใจซื้อ ทั้งที่ยังศึกษาข้อมูลไม่ดีพอ สุดท้ายก็ต้องมาติดดอยอสังหาฯ ปล่อยเช่าก็ไม่ได้ ขายก็ไม่มีคนซื้อบอกเลยนะครับ! ดอยหุ้นว่าหนาวแล้ว ดอยอสังหาฯ หนาวกว่ากันเยอะทั้งหมดเป็นมุมมองส่วนตัวที่พบเห็นจากทั้งตัวเอง และน้องๆ ลูกศิษย์ที่มาเรียนด้วยกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับท่านที่กำลังจะเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกคนนะครับ