บ้านเพื่อคนตัวเล็ก เพื่อความมั่นคงและยั่งยืน
โดย...สุรพล โอภาสเสถียร
28 มี.ค. 2559

โดย...สุรพล โอภาสเสถียร
ไม่ว่าเวลานี้เราจะไปถามใครต่อใคร ไม่ว่าจะยากดีมีจนขนาดไหน ทุกผู้ทุกคนต่างต้องการ “บ้าน” เพราะบ้านคือความมั่นคง คือความปลอดภัย คือที่พักพิงยามผู้คนเหน็ดเหนื่อยจากการต่อสู้เพื่ออยู่รอดในแต่ละวัน ท่ามกลางสังคมที่นับวันจะเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง ในอีกมิติหนึ่ง บ้านคือสิ่งที่แสดงให้เห็นถึงความมานะบากบั่นของคนในสังคมที่เก็บหอมรอมริบ เก็บออมเงินที่หามาได้ หากแต่ว่าเราๆ ท่านๆ ก็ต้องยอมรับว่า ด้วยปัจจัยของความแพงในราคาที่ดินในเมืองหลวงหรือเมืองใหญ่เวลานี้ของประเทศ มันยากมากที่จะทำให้ผู้คนที่มีระดับรายได้ไม่มาก หรือที่เราเรียกขานเขาเหล่านั้นว่า “คนตัวเล็ก กายเหล็ก หัวใจแกร่ง ในเมืองใหญ่ ที่ใฝ่ฝันจะมีความมั่นคงแบบยั่งยืน” จะสามารถมีบ้านเป็นของตนเอง ยิ่งถ้าระบบการให้สินเชื่อตามแนวจารีต (Traditional) ยังไม่เปิดกว้างมากพอแล้ว คนเหล่านั้นอาจต้องพบกับความผิดหวังอย่างน้อยในประเด็น เช่น
1.อัตราดอกเบี้ยไม่ยืดหยุ่นมากพอในระยะแรก คือช่วงแรกต้องต่ำสัก 5 ปีขึ้นไป หลังจากนั้นก็ค่อยลอยตัว
2.ไม่เคยได้รับการโปรโมชั่นแบบ 0% เป็นปีๆ หรืออย่างน้อย 12 งวด ที่จะเห็นก็จะเป็นพวกสินค้าที่ไม่มีความจำเป็นมากมายในชีวิต
3.การตรวจสอบความมีอยู่จริงและความแน่นอนในรายได้ เพราะรายได้ลูกค้ากลุ่มนี้อาจไม่มีสลิปเงินเดือนมาแสดง หรือรับเป็นเงินสด รายวัน รายสัปดาห์ รายปักษ์ รายเดือน เป็นต้น ต้นทุนในลักษณะลงพื้นที่ของสถาบันการเงินจึงเป็นอุปสรรคมากในกระบวนการวิเคราะห์สินเชื่อ
4.การกำหนดสูตรการชำระหนี้หรือจำนวนการผ่อนหนี้ ที่ยึดโยงกับอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่กำหนดจากรายได้สุทธิ ผมขอย้ำว่าเป็นรายได้สุทธินะครับ ไม่ใช่รายได้ที่เป็นตัวรวม
5.รายได้สุทธินั้น จริงๆ แล้วมันสุทธิจากอะไร ผมขอยกตัวอย่างดังนี้ครับ
5.1 สมมติว่ากู้ 7 แสนบาท ก็จะมีค่าผ่อนต่อเดือน 3,000 บาท
5.2 ค่าผ่อนคิดเป็นครึ่งหนึ่งของรายได้สุทธิ ดังนั้นรายได้สุทธิจึงเท่ากับ 6,000 บาท/เดือน (จ่ายหนี้ครึ่งหนึ่ง เก็บไว้กินใช้อีกครึ่งหนึ่ง)
5.3 มีหนี้อะไรอีกก่อนหนี้บ้านจำนวนนี้ เช่น หนี้บัตรเครดิต ผ่อนสินเชื่อบุคคล ผ่อนรถยนต์ ผ่อนรถจักรยานยนต์ ผ่อนของ 0% ถ้ามีก็เอามาบวกกลับเข้าไป เช่น ถ้าต้องมีการผ่อนหนี้อื่นๆ อีก 4,000 บาท/เดือน ดังนั้นรายได้ที่จะต้องมีคือ 6,000+4,000 = 10,000 บาท/เดือน
5.4 กลับมาคิดต่อว่าเงินเหลือ 3,000 บาท/เดือน จะพอกินพอใช้หรือไม่ เพราะมันเท่ากับ 100 บาท/วัน สมมติว่าไม่พอต้องมีอย่างน้อยอีก 4,000 บาท (ใช้จ่ายยังชีพ 7,000 บาท/เดือน) ดังนั้นรายได้ตั้งต้นจึงต้องเท่ากับ 10,000+4,000 = 14,000 บาท/เดือน
5.5 สรุปอีกครั้งดังนี้ ใครจะกู้บ้าน 7 แสนบาท ผ่อน 3,000 บาท/เดือน ก็ต้องมีรายได้รวมตั้งต้น 1.4 หมื่นบาท/เดือน หักค่ากินและใช้ในแต่ละเดือน 7,000 บาท หักหนี้เก่าที่มีอยู่ก่อนที่ต้องผ่อน 4,000 บาท/เดือน เหลือเป็นรายได้สุทธิตามสูตร คือ
14,000-7,000-4,000 = 3,000
จากนั้นเอาที่เหลือก้อนสุดท้ายหรือรายได้สุทธิจำนวน 3,000 บาทไปชำระหนี้บ้านครับ
6.ในส่วนของคนที่ทำบ้านขายหรือที่เราเรียกว่า เจ้าของโครงการนั้น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารของรัฐแห่งหนึ่ง เปิดเผยว่า ตามที่คณะรัฐมนตรีมีมติให้กระทรวงการคลัง จัดทำโครงการบ้านประชารัฐ เพื่อสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยและผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่เหมาะสมนั้น ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้การสนับสนุนสินเชื่อกับเจ้าของโครงการผู้ประกอบการวงเงินรวม 3 หมื่นล้านบาท คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4% ต่อปี ระยะเวลาโครงการ 2 ปี
ขณะนี้เข้าใจว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดบ้านและที่อยู่อาศัยให้ความสนใจเข้าร่วมโครงการจำนวน 6 ราย ซึ่งธนาคารก็จะพิจารณารายละเอียดและความเป็นไปได้ของแต่ละรายว่าทำได้ขนาดไหน ทั้งนี้เพื่อให้โครงการดังกล่าวที่ยื่นขอกู้เข้ามาเดินหน้าได้โดยเร็วทันกับความต้องการ
7.ฝั่งคนทำบ้านขายรายใหญ่รายหนึ่ง เปิดเผยต่อสื่อว่า เตรียมนำที่อยู่อาศัยรวม 19 โครงการ จำนวนกว่า 4,500 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 4,700 ล้านบาท เข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐ เพื่อตอบรับนโยบายของรัฐบาลในการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย นี่คือการร่วมมือรัฐและเอกชน เพื่อคนไทยตัวเล็ก       
ประชาชนจะได้รับเงื่อนไขพิเศษจากโครงการบ้านประชารัฐ คือ สินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษอย่างที่ทราบๆ กันแล้ว คนทำบ้านขายก็ยังสนับสนุนลูกค้าคนที่อยากมีบ้านหรือที่อยู่อาศัยตามนโยบายที่รัฐบาลกำหนด คือ
7.1 ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนอง
7.2 ฟรีค่าส่วนกลางสาธารณะเป็นระยะเวลา 1 ปี และ
7.3 มอบส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมอีก 2% จากราคาขายสุทธิ
บ้านเพื่อคนตัวเล็กเพื่อความมั่นคงและยั่งยืน บ้านที่คิดอย่างรอบคอบ รัดกุม ดังแนวทางที่ว่าพอดี พอประมาณ มีภูมิคุ้มกัน (บริหารความเสี่ยงไว้แล้ว)
คงมีแต่รัฐบาลชุดนี้ที่ทำอะไรแบบนี้ได้