ทำธุรกิจเมื่อเจออุปสรรคก็ต้องปรับตัว ไม่ใช่เอาแต่ร้องให้ใครเขาแก้ไข
มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ซึ่งเป็นประเด็นใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จนผู้ประกอบการออกมากดดันรัฐบาลให้ลื่อนการใช้ออกไป
12 พ.ค. 2562

มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ซึ่งเป็นประเด็นใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จนผู้ประกอบการออกมากดดันรัฐบาลให้เลื่อนการใช้ออกไป
*********************
บทความในวันนี้ต้องขอออกตัวไว้ก่อนไว้ว่าไม่ใช่การตอบโต้​ หรือการตั้งป้อมต่อสู้กันแต่เป็นการชี้ให้เห็นว่าหากเราเป็นผู้บริหารที่เรียกตัวเองอย่างภาคภูมิใจว่า "มืออาชีพ" รับจ้างเถ้าแก่หรือเจ้าของเงินมาบริหารกิจการให้รุ่งเรือง​ เติบโต​ และก้าวหน้า​ แน่นอนว่าสภาพเศรษฐกิจ​ เงื่อนไขทางกฎระเบียบ​ พฤติกรรมของลูกค้าย่อมไม่อยู่นิ่งให้เราบริหารได้ง่ายๆ เหมือนกินข้าวต้มกับไข่เค็มตอนเช้าแน่นอน​
โลกของการบริหารจัดการจึงมีบทเรียนตั้งแต่ปริญญาตรี​ ปริญญาโทว่า "ทำธุรกิจเมื่อเจออุปสรรคก็ต้องปรับตัว​ แก้ไข​ ไม่ใช่แก้ตัว (กับเถ้าแก่ว่าทำไม่ได้​ ทำได้ยาก)​ หรือเอาแต่ร้องให้ใครเขาแก้ไขโดยเฉพาะภาครัฐที่เขามีอำนาจหน้าที่​ เขามีข้อมูล​ และเขาก็เปิดโอกาสให้เข้าไปดูข้อมูล​ เข้าไปให้ความเห็นแล้ว​ เมื่อเถียงไม่ชนะ​ หรือสู้แล้วไม่ชนะด้วยวิชาการ​ ก็ไม่ควรใช้วิชามารไปอิงภาคการเมืองที่กำลังจะเข้ามาใหม่​ โดยเอาความมั่นคงของระบบเศรษฐกิจผ่านความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้ามาเป็นตัวประกัน​ แบบที่ตอนจบฉันยังคงมีกำไรไปแบ่งปันผลครบเหมือนเดิม
เรื่องมันมีอยู่ว่า​ เมื่อทางธนาคารกลางในประเทศของเราออกมาตรการกำกับดูแลการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในสามมิติ คือ
1. ถ้ายังผ่อนเงินกู้ที่อยู่อาศัยหลังที่หนึ่งยังไม่จบหากจะก่อหนี้หลังที่สอง​ หรือสามก็ต้องมีการวางดาวน์เพิ่ม​ กู้ในสัดส่วนกับหลักประกันน้อยลง
2. สินเชื่อที่นำมา​ Top up จะไม่ใช่อะไรก็ได้​ เพื่อป้องกันการก่อหนี้ไม่มีหลักประกันมาแฝงกับส่วนต่างของหลักประกันของสูตรมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ​ (LTV)
3. ป้องกันการเก็งกำไร​ การกู้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยแต่ไม่ได้เอาไว้อยู่​ แต่เอาไปปล่อยเช่า​ หรือกู้เพื่อลงทุนกะเอาไว้ขายต่อฟันกำไรในอนาคต​ ซึ่งมันจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินจริง
ในฝั่งของคนที่ทำบ้าน​ ทำคอนโด​ ทำที่อยู่อาศัยขาย​ ก็เจอกับปัญหาแน่ๆ
1. โครงการที่กำลังสร้างกำลังขายจะทำอย่างไร​ กติกาสำหรับคนที่กู้มาซื้อมันเปลี่ยนแบบเป็นผลลบกับการบริหารของฝั่งคนขายของ
2. โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว​ กำลังขายอยู่​ ตอนแรกคิดว่าจะใช้เวลาปิดขายทั้งหมด​ 14 เดือน​ เจอกติกาใหม่อาจต้องลากยาวไปเป็​น​ 18 หรือ​ 24​ เดือนแทน​ ต้นทุนที่เพิ่มจะทำอย่างไร
ทางออกสำหรับคนที่เป็นมืออาชีพตามที่ได้ร่ำเรียนมาก็คือ​ เร่งแก้ไขมิใช่แก้ตัว​ เร่งทำงานหนักขึ้น​ มิใช่ผ่อนงานหนักไปให้คนอื่น​ ไม่อย่างนั้นเขาจะเรียกว่านักผลักภาระมิใช่นักบริหารจัดการภาระ​




ผมขอยกคำพูดที่มีการนำเสนอในข่าวที่ระบุว่า.... สิ่งที่รัฐบาล (ผู้เขียน: คงหมายถึงรัฐบาลใหม่ที่กำลังจะมา) ​น่าจะดำเนินการ คือ ควรไปดำเนินการกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ซึ่งเป็นประเด็นใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (ผู้เขียน​: คงหมายรวมถึงกำไรจากการทำธุรกิจด้วย)​ ทั้งนี้ ตนเสนอว่าควรจะผ่อนปรนเรื่องมาตรการ LTV โดยให้เลื่อนไปใช้เดือนมกราคม 2563 เนื่องจากจะได้ให้เวลากลุ่มผู้ซื้อ ระดับกลาง-ล่าง มีวินัยในการเก็บเงินออม (ผู้เขียน​: แล้วช่วงเวลาที่ขยายก็ทำแบบเดิมได้ใช่หรือไม่​ ดาวน์น้อย​ กู้มากเกิ​น​ LTV.​ ใครจะเก็งกำไรก็ทำไป​ แต่ขอเพียงของฉันขายได้อย่างนั้นหรือ)​ ส่วนการจะบังคับช่วงไหนก็พิจารณาตามความ เหมาะสมในปีหน้า(ผู้เขียน​ :ประเด็นนี้ได้มีการเสนอ และเจรจาต่อรองแล้วใช่หรือไม่​ สามารถหักล้างเหตุผลกับคนที่เขามีหน้าที่ออกกฎแล้วใช่หรือไม่)​ รวมถึงได้เสนอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ปรับลดระยะเวลาการเก็บข้อมูลลูกหนี้จากศูนย์ข้อมูลเครดิตบูโรจาก 3 ปีเป็นเหลือ 2 ปี เพื่อส่งผลดีต่อลูกหนี้ในเรื่องของการเข้าถึงธุรกรรมการเงิน​ ผู้เขียนขอเรียนในประเด็นเรื่องระยะเวลาเก็บข้อมูลลูกหนี้ ดังนี้
1. ระยะเวลาที่เป็นมาตรฐานต่ำสุดของสากลในกว่า​ 190 ประเทศ คือ​ 3 ปี​ ประเทศเราจะต่ำกว่ามาตรฐานสากลหรือ​ แม้แต่เอธิโอเปียยังกำหนด​ 5 ปี​ กัมพูชากำหนด​ 10 ปี​ ท่านจะรับได้ไหมถ้าธนาคารโลกประเมินเราเรื่องนี้ลดลง
2. ความเสี่ยงของคนฝากเงินเพิ่มเพราะคนกลางคือธนาคารเห็นประวัติความตั้งใจในการชำระหนี้คนยื่นขอกู้น้อยลง​ การไปหยิบเอาเงินของคนฝากมาให้คนกู้มีความเสี่ยงมากขึ้น​ ท่านยังจำวิกฤติการณ์ปี​ 2540 ได้หรือไม่
3. แล้วคนที่เขามีประวัติการชำระหนี้ที่ดีหล่ะครับ​ เขาควรได้ประโยชน์จากประวัติที่ดี​ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ถูกลง​ คนที่มีวินัยเขาควรได้ประโยชน์ใช่หรือไม่
สุดท้ายครับ​ ผมเปรียบเทียบง่ายๆ​ เวลาท่านรับนักบัญชี​ สถาปนิก​ วิศวกร​ เข้ามาทำงานที่กิจการท่าน​ เขาเรียน 4 ปี​อย่างน้อย​ ทำไมท่านไม่ดูประวัติเขาสองปีในการรับคนเข้าทำงานหล่ะครับ​ ทำไมท่านไม่ลดราคาลงมา​ ยอมรับกำไรต่อยูนิตที่ลดลง​ เพราะถ้าราคามันลดลง​ ยอดเงินกู้ก็ลดลง​ ยอดผ่อนก็ลดลง​ ลูกค้าที่มีกำลังผ่อนก็มากขึ้นหรือไม่​ หรือวิธีคิดของผู้บริหารมืออาชีพคือ​ ได้เอา​ เสียไม่เอา​ เถียงแพ้ในเวที​ ก็มาออกสื่อขอนักการเมืองครับ
ผู้เขียนขอใช้พื้นที่สื่อ​ สนทนาธรรมกับท่านผู้บริหารมืออาชีพอีกครั้งนะครับ​ หากมีส่วนใดส่วนหนึ่งกระทบจิต​ สะเทือนใจก็ต้องขออภัยมา​ ณ​ โอกาสนี้ด้วยนะครับ