ราคาซื้อ-ขายที่ดินมาจากไหน (จบ)
โดย...เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์
11 ก.ย. 2555

โดย...เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์
กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์
ฉบับวันอังคารที่แล้ว ได้พูดถึงการหาราคาอ้างอิงในการซื้อขายที่ดิน ว่ามีทั้งราคาตลาดและราคาประเมินราชการ แม้ว่าราคาตลาดจะสามารถสะท้อนความต้องการซื้อขายที่แท้จริงได้มากกว่าราคาประเมินของทางราชการที่มีรอบการปรับปรุงทุก 4 ปี จึง Update น้อยกว่า ทำให้ปกติทั่วไป ราคาประเมินราชการจึงมักจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ราคาประเมินก็ยังมีประโยชน์อยู่ในหลายกรณี
กรณีแรกที่ผู้เขียนกล่าวถึง คือ เราไม่มีทางที่จะรู้ราคาตลาดของที่ดินได้ทุกแปลง การจะทราบได้ ต้องใช้ทั้งทุนทรัพย์และเวลาเพื่อจะประเมินมูลค่า พื้นที่บางแปลงที่ไม่เคยมีการซื้อขายผ่านมือมาเป็นเวลานาน หรือมีลักษณะพื้นที่ต่างจากพื้นที่ใกล้เคียง การจะหาราคาตลาดยิ่งทำได้ยากใหญ่ จึงสามารถนำราคาประเมินที่ดินของราชการมาใช้ให้เกิดประโยชน์ได้ 
เพราะกว่าสำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินจะได้ข้อมูลราคาประเมินที่ดิน ไม่ใช่จะทำกันได้ง่ายๆ ต้องมีกระบวนการหลายขั้นตอน ทั้งการจัดเตรียมข้อมูล (ข้อมูลแผนที่ ทะเบียนที่ดิน ราคาซื้อขายในอดีต) วิเคราะห์ข้อมูลราคาซื้อขายเบื้องต้น มีการสำรวจข้อมูลภาคสนาม ทั้งข้อมูลทางกายภาพ ข้อมูลราคาซื้อขายของที่ดินเป็นรายถนน ซอย ทาง เจ้าหน้าที่สำรวจจะต้องจัดเก็บข้อมูลทางกายภาพของที่ดิน ราคาตลาด และปัจจัยอื่นที่มีผลกระทบต่อราคาประเมิน รวมไปถึงสภาพมลภาวะ และกฎหมายหรือระเบียบที่ส่งผลต่อข้อจำกัดการใช้ที่ดิน 
จากนั้นเจ้าหน้าที่จะนำข้อมูลต่างๆ เหล่านี้มาวิเคราะห์กำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อประกาศใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ตามรอบบัญชี หากหลังประกาศใช้ไปแล้ว พบว่ามีข้อผิดพลาดคลาดเคลื่อน มีแปลงตกหล่นหรือแปลงร้องเรียน หรือราคาซื้อขายตามปกติมีการเปลี่ยนแปลงมาก ก็จะมีการประกาศใช้บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน “ระหว่าง” รอบบัญชีได้อีก
กระบวนการที่มีระบบระเบียบเหล่านี้ ทำให้เชื่อได้ว่าการกำหนดราคาประเมินของสำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินน่าจะนำไปใช้อ้างอิง โดยเฉพาะในแง่แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของราคาเฉลี่ยของพื้นที่ได้ดีระดับหนึ่ง และด้วยความที่ข้อมูลชุดนี้เข้าถึงได้ง่าย จึงน่าจะหยิบใช้เพื่อเป็น “แนว” ในการตีราคาที่ของเราได้ว่าควรจะเพิ่มขึ้นลดลงมากน้อยแค่ไหน
สาม ซึ่งดิฉันคิดว่าสำคัญมาก เราสามารถเรียนรู้ปัจจัยที่ใช้ในการวิเคราะห์เวลาประเมินที่ดินของทางราชการ เพื่อใช้ในการตัดสินใจของเราเองได้ เพราะในฐานะคนที่ทำธุรกิจ บอกได้เลยค่ะว่าปัจจัยเหล่านี้คล้ายกันกับเวลาที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใช้ประเมินมูลค่าเวลาที่จะตัดสินใจเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ
ปัจจัยแรก คือ ตัวแปรการเข้าถึงที่ดิน (Access Variables) ซึ่งเป็นการพิจารณาว่าที่ดินนี้อยู่ในเขตใจกลางเมือง (CBD) หรือไม่ ใกล้กับตลาดสด หรือห้างสรรพสินค้าหรือเปล่า มีระยะห่างจากถนนสายหลักเท่าไหร่ ถ้ายิ่งอยู่ใจกลางเมือง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ใกล้ถนนหลักก็ยิ่งดี
ปัจจัยที่สอง คือ ตัวแปรถนน (Street Variables) คือ การดูความกว้างของเขตทางและผิวการจราจร และศึกษาประเภทถนนทั้งถนนสายหลักและสายรอง ซอย ทางออก ดูพื้นผิวถนนว่ามีลักษณะเช่นไร
ปัจจัยที่สาม คือ ตัวแปรศักยภาพที่ดิน (Land Variables) คือ การดูสาธารณูปโภคและสิ่งแวดล้อม “เชิงบวก” เช่น ไฟฟ้า โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ ประปา การรักษาความปลอดภัย คุณภาพพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ขณะเดียวกันก็ต้องพิจารณาปัจจัยด้านสิ่งรบกวนและสภาพแวดล้อม “เชิงลบ” ด้วย เช่น น้ำท่วมไหม ใกล้สายไฟฟ้าแรงสูง ชุมชนแออัด โรงงาน ที่ทิ้งขยะหรือเปล่า คือ ถ้าปัจจัยรบกวนเหล่านี้มาก ที่ดินก็จะด้อยมูลค่าลง นอกจากนี้ต้องดูสภาพแปลงที่ดิน เช่น หน้ากว้าง ความลึก การถมที่ ดูรูปแปลงที่ดินว่าได้มาตรฐานหรือเปล่า มีรูปร่างรูปทรงอย่างไร รวมถึงการใช้ประโยชน์ที่ดิน ด้วยว่าเป็นพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือการอยู่อาศัย (ที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์เพื่อการค้าขายเชิงพาณิชย์ก็จะมีมูลค่าสูงกว่าเป็นสัดส่วนลดหลั่นกันลงมา)
อย่างน้อยในฐานะคนทั่วไป ถ้าได้ใช้ปัจจัยเหล่านี้มาศึกษา พิจารณาที่ดินของตัวเองหรือที่กำลังคิดตัดสินใจซื้อ ลงทุน หรือเก็บสะสมเป็นมรดกให้ลูกหลานอย่างกรณีเพื่อนของดิฉัน ก็น่าจะช่วยตอบคำถามเรื่องความคุ้มค่าและระดับราคาที่น่าจะเป็นได้