facts:
Sachverhalt:
A.
Am 27. Februar 2019 verurteilte das Strafgericht Basel-Landschaft A._ wegen Gefährdung des Lebens zu 2 Jahren Freiheitsstrafe bedingt. Von einer Landesverweisung sah es ab. Auf Berufung der Staatsanwaltschaft hin bestätigte das Kantonsgericht Basel-Landschaft das erstinstanzliche Urteil am 26. November 2019 im Schuld- und Strafpunkt, verwies den Beschuldigten aber für 7 Jahre des Landes.
B.
Mit Beschwerde in Strafsachen beantragt A._, von einer Landesverweisung sei abzusehen, eventualiter sei die Sache an das Kantonsgericht zurückzuweisen. Er ersucht um unentgeltliche Rechtspflege.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bildete einzig die Landesverweisung. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz verneine einen Härtefall zu Unrecht, wobei sie den Sachverhalt willkürlich würdige sowie Bundes- und Völkerrecht verletze. Er sei anerkannter Flüchtling und aufgrund seiner oppositionellen Tätigkeit in Eritrea an Leib und Leben gefährdet. Zudem bestehe eine intakte familiäre Beziehung zu Ex-Frau und Kindern. Er sei nicht vorbestraft und bemühe sich um eine berufliche Integration. Die Rückfallgefahr sei gering.
1.2.
1.2.1. Das Gericht verweist den Ausländer, der wegen Gefährdung des Lebens verurteilt wird, unabhängig von der Höhe der Strafe für 5-15 Jahre aus der Schweiz (<ref-law>). Die obligatorische Landesverweisung wegen einer Katalogtat im Sinne von <ref-law> greift grundsätzlich unabhängig von der konkreten Tatschwere (<ref-ruling> E. 3.1.3). Sie muss zudem unabhängig davon ausgesprochen werden, ob es beim Versuch geblieben ist und ob die Strafe bedingt, unbedingt oder teilbedingt ausfällt (<ref-ruling> E. 1.4.1).
Von der Anordnung der Landesverweisung kann nur "ausnahmsweise" unter den kumulativen Voraussetzungen abgesehen werden, dass sie (1.) einen schweren persönlichen Härtefall bewirken würde und (2.) die öffentlichen Interessen an der Landesverweisung gegenüber den privaten Interessen des Ausländers am Verbleib in der Schweiz nicht überwiegen (Art. 66a Abs. 2 erster Satz StGB). Diese sog. Härtefallklausel dient der Umsetzung des Verhältnismässigkeitsprinzips (vgl. <ref-law>; <ref-ruling> E. 3.2; <ref-ruling> E. 3.1.2; je mit Hinweisen). Sie ist restriktiv anzuwenden (<ref-ruling> E. 3.3.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich zur Prüfung des Härtefalls im Sinne von <ref-law> der Kriterienkatalog der Bestimmung über den "schwerwiegenden persönlichen Härtefall" in Art. 31 Abs. 1 der Verordnung vom 24. Oktober 2007 über Zulassung, Aufenthalt und Erwerbstätigkeit (VZAE; SR 142.201) heranziehen. Zu berücksichtigen sind namentlich der Grad der (persönlichen und wirtschaftlichen) Integration, einschliesslich familiärer Bindungen des Ausländers in der Schweiz bzw. in der Heimat, Aufenthaltsdauer und Resozialisierungschancen. Ebenso ist der Rückfallgefahr und wiederholter Delinquenz Rechnung zu tragen. Das Gericht darf auch vor dem Inkrafttreten von <ref-law> begangene Straftaten berücksichtigen (<ref-ruling> E. 3.4.1; <ref-ruling> E. 3.3.2).
Die Sachfrage entscheidet sich mithin in einer Interessenabwägung nach Massgabe der "öffentlichen Interessen an der Landesverweisung". Nach der gesetzlichen Systematik ist die obligatorische Landesverweisung anzuordnen, wenn die Katalogtaten einen Schweregrad erreichen, so dass die Landesverweisung zur Wahrung der inneren Sicherheit notwendig erscheint. Diese Beurteilung lässt sich strafrechtlich nur in der Weise vornehmen, dass massgebend auf die verschuldensmässige Natur und Schwere der Tatbegehung, die sich darin manifestierende Gefährlichkeit des Täters für die öffentliche Sicherheit und auf die Legalprognose abgestellt wird (Urteile 6B_742/2019 vom 23. Juni 2020 E. 1.1.2; 6B_627/2018 vom 22. März 2019 E. 1.6.2; je mit Hinweisen).
1.2.2. Das mit der Anordnung einer Landesverweisung befasste Gericht muss prüfen, ob diese unter den konkreten Umständen verhältnismässig ist. Es darf die Verhältnismässigkeitsprüfung nicht der für den Vollzug zuständigen Behörde überlassen, wenn ein Rückweisungsverbot oder andere zwingende völkerrechtliche Normen einer Landesverweisung entgegen stehen (<ref-ruling> E. 9.4). Bei der vom Strafgericht vorzunehmenden Prüfung ist namentlich der Tatsache Rechnung zu tragen, dass zwischen der Anordnung und dem Vollzug der Landesverweisung eine relativ lange Zeit vergehen kann und, dass sich die Umstände, welche einer Landesverweisung entgegen stehen, ändern können. Wenn das Strafgericht aufgrund seiner Prüfung zum Schluss gelangt, dass ein stabiler Zustand besteht, welcher sich aller Vernunft nach nicht bessern wird, muss es auf die Landesverweisung verzichten, falls sie sich als unverhältnismässig im Sinne von <ref-law> erweist. Umgekehrt kann die Landesverweisung verhältnismässig erscheinen, wenn der dieser entgegenstehende Zustand vorübergehender Natur oder - mit Blick auf medizinische Gründe - eine genügende Behandlung gewährleistet ist (<ref-ruling> E. 9.4; Urteil 6B_423/2019 vom 17. März 2020 E. 2.2.2; je mit Hinweisen).
1.2.3. Art. 8 EMRK verschafft praxisgemäss keinen Anspruch auf Einreise oder Aufenthalt oder auf einen Aufenthaltstitel. Der EGMR anerkennt das Recht der Staaten, die Einwanderung und den Aufenthalt von Nicht-Staatsangehörigen auf ihrem Territorium zu regeln (<ref-ruling> E. 3.2). Die Staaten sind berechtigt, Delinquenten auszuweisen; berührt die Ausweisung Gewährleistungen von Art. 8 Ziff. 1 EMRK, sind die Voraussetzungen von Art. 8 Ziff. 2 EMRK zu prüfen (Urteil des EGMR in Sachen I.M. gegen die Schweiz vom 9. April 2019, Nr. 23887/16, § 68). Erforderlich ist, dass die aufenthaltsbeendende oder -verweigernde Massnahme gesetzlich vorgesehen ist, einem legitimen Zweck im Sinne von Art. 8 Ziff. 2 EMRK entspricht (Schutz der nationalen oder öffentlichen Sicherheit, Aufrechterhaltung der Ordnung, Verhütung von Straftaten etc.) und verhältnismässig ist. Die nationalen Instanzen haben sich unter anderem von folgenden Kriterien leiten zu lassen: Natur und Schwere der Straftat, Dauer des Aufenthalts im ausweisenden Staat, seit der Straftat abgelaufene Zeit und Verhalten während dieser Zeit, familiäre Situation usw. (Urteil des EGMR in Sachen I.M. gegen die Schweiz, a.a.O., §§ 69 ff.; zum Ganzen: <ref-ruling> E. 4.2).
1.3.
1.3.1. Die Vorinstanz begründet nachvollziehbar, weshalb sie einen Härtefall verneint. Es ist nicht ersichtlich, dass sie das ihr zustehende Ermessen überschritten resp. Bundes- oder Völkerrecht verletzt hätte. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, eine Anlasstat gemäss <ref-law> begangen zu haben, welche grundsätzlich zu einer Landesverweisung führen muss. Ebenso wenig stellt er in Abrede, dass er trotz seines ihm 2009 zuerkannten Flüchtlingsstatus im Herbst 2015 ins eritreisch-äthiopische Grenzgebiet reiste und dort mehrere Jahre bei seiner Familie blieb. Dies offensichtlich unbesehen der nun als Hinderungsgrund für eine Landesverweisung geltend gemachten Flucht aus dem eritreischen Militär und einer regierungskritischen Tätigkeit. In diesem Zusammenhang weist die Vorinstanz ferner zutreffend darauf hin, dass die freiwillige Ausreise unmittelbar im Nachgang zur Publikation eines regierungskritischen Portraits des Beschwerdeführers in einer Lokalzeitung im Juni 2019 erfolgte. Es ist daher nachvollziehbar anzunehmen, dass die geltend gemachten Umstände einer Landesverweisung nicht entgegen stehen und der Beschwerdeführer in Eritrea nicht in der behaupteten Art und Weise an Leib und Leben gefährdet wäre. Dass er während des Auslandaufenthalts von 2015 gefangen und gefoltert worden sein soll, ist mit der Vorinstanz nicht hinlänglich erstellt und wird deshalb von ihr zu Recht nicht berücksichtigt.
Auch die vorinstanzlichen Ausführungen zur beruflichen und persönlichen Integration sowie den familiären Bindungen in der Schweiz resp. in Eritrea sind schlüssig. Der Beschwerdeführer reiste nach eigenen Angaben erst im Alter von 23 Jahren in die Schweiz. Er verbrachte somit die meiste Zeit seines Lebens, insbesondere die prägenden Kinder- und Jugendjahre, in seiner Heimat und ist folglich mit der dortigen Kultur vertraut. Demgegenüber beschränken sich seine sozialen Kontakte unbestrittenermassen im Wesentlichen auf die eritreische Diaspora, er verfügt trotz mehrjähriger Anwesenheit in der Schweiz nur über elementare Deutschkenntnisse und war ungeachtet seines jungen Alters und guter Gesundheit nie arbeitstätig, sondern stets von der Sozialhilfe abhängig. Seine Integration in der Schweiz muss klar als ungenügend bezeichnet werden. Daran ändert nichts, dass der Beschwerdeführer bisher nicht vorbestraft ist und es sich bei der inkriminierten Tat um eine einmalige Unbeherrschtheit gehandelt haben soll. Wenn er nunmehr geltend macht, ein Berufspraktikum und weitere Deutschkurse absolvieren zu wollen, so sind diese - reichlich späten - Bemühungen zudem offensichtlich im Zusammenhang mit der drohenden Landesverweisung zu sehen und entsprechend zu relativieren. Gleiches gilt für die familiären Bindungen zu Ex-Frau und Kindern. Insbesondere geschah die im vorliegenden Verfahren beurteilte Tat zum Nachteil der Ehefrau, wobei der Beschwerdeführer zufolge des erstinstanzlichen Urteils dieser gegenüber besonders hemmungs- und gewissenlos aufgetreten sein soll. Die Vorinstanz äussert daher zu Recht Vorbehalte hinsichtlich des (Fort) bestands der ehelichen Gemeinschaft. Mit Bezug auf das geltend gemachte enge Verhältnis zu seinen Söhnen im Kindesalter weist sie ebenso zutreffend darauf hin, dass der Beschwerdeführer die Schweiz und die Familie dennoch freiwillig für mehrere Jahre verlassen hat. In der Folge verpasste er die Einschulung der Kinder und musste sich die Ehefrau alleine um die Familienbelange kümmern. Es kann daher offensichtlich nicht gesagt werden, dass die Familie finanziell oder organisatorisch auf den Beschwerdeführer angewiesen wäre. Der nach Art. 8 EMRK garantierte Schutz des Privat- und Familienlebens steht einer Landesverweisung mithin nicht entgegen. Dies gilt selbst dann, wenn der Beschwerdeführer seine beiden Söhne tatsächlich mehrmals die Woche sieht und Kontakt zur Ex-Frau pflegt, was aber nicht über eine blosse Behauptung ausgeht. Von einer möglichen Traumatisierung der Kinder bei einer Landesverweisung kann nach dem Gesagten zudem keine Rede sein. Wie die Vorinstanz ferner nachvollziehbar erwägt, konnte und kann der Beschwerdeführer sein Familienleben offensichtlich auch ausserhalb der Schweiz pflegen. Im Übrigen gelten der Anspruch auf Achtung des Privat- und Familienlebens sowie das Recht des Kindes auf beide Elternteile nicht absolut (vgl. dazu Urteil 6B_742/2019 vom 23. Juni 2020 E. 1.2.2). Schliesslich ist unbestritten, dass die Eltern und Geschwister des Beschwerdeführers grösstenteils in Eritrea leben, sodass eine Reintegration in die dortige Gesellschaft möglich ist.
1.3.2. Die Vorinstanz begründet gleichfalls überzeugend, weshalb sie den öffentlichen Interessen an einer Landesverweisung den privaten Interessen des Beschwerdeführers an einem Verbleib den Vorrang gibt. Der mit 2 Jahren Freiheitsstrafe bedingt geahndete Gesetzesverstoss wiegt recht schwer. Demgegenüber erweisen sich die persönliche, soziale und berufliche Integration des Beschwerdeführers klar als ungenügend und der Eingriff in das geschützte Familienleben als gering. Jedenfalls aber liegt die vorinstanzliche Gewichtung der Interessen innerhalb des ihr zustehenden Ermessens. Daran ändert nichts, dass aufgrund einer einmaligen Beziehungstat kaum von einer erheblichen Rückfallgefahr mit Bezug auf die öffentliche Ordnung und Sicherheit gesprochen werden kann und, dass eine Landesverweisung nicht allein aus generalpräventiven Gründen verfügt werden dürfe, wie der Beschwerdeführer rügt. Die von ihm in diesem Zusammenhang angerufene Rechtsprechung (<ref-ruling> E. 6.2 ff.) betrifft das Abkommen vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (FZA; SR 0.142.112.681) und ist nicht einschlägig (vgl. dazu Urteil 6B_736/2019 vom 3. April 2020 E. 1.1.3). Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass der Verzicht auf eine Landesverweisung trotz Katalogtat nach dem klaren Willen des Gesetzgebers die Ausnahme bleiben soll (vgl. oben E. 1.2.1 sowie <ref-ruling> E. 4.3; <ref-ruling> E. 3.3.3; Urteil 6B_736/2019 vom 3. April 2020 E. 1.2.2 in fine).
Schliesslich will die Vorinstanz die Beurteilung von Vollzugshindernissen, namentlich des Flüchtlingsstatus des Beschwerdeführers, zwar den hierzu zuständigen Behörden überlassen. Sie setzt sich aber dennoch im Rahmen einer Alternativbegründung mit diesen Hindernissen auseinander. Damit berücksichtigt sie - entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers - die diesbezügliche Rechtsprechung des Bundesgerichts angemessen. Diese verlangt hingegen nicht, dass aufgrund der Flüchtlingseigenschaft eines Ausländers zwingend auf die Anordnung einer Landesverweisung zu verzichten wäre (vgl. oben E. 1.2.2). Deren Dauer von 7 Jahren erscheint angesichts der bedingten zweijährigen Freiheitsstrafe zwar recht hoch, liegt aber ebenfalls noch innerhalb des vorinstanzlichen Ermessens.
2.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist gutzuheissen, zumal die Beschwerde nicht aussichtslos war. Entsprechend sind keine Gerichtskosten zu erheben und ist der unentgeltlichen Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers, Advokatin Stephanie Trüeb, aus der Bundesgerichtskasse ein angemessenes Honorar auszurichten (Art. 64 und Art. 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird gutgeheissen.
3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4.
Die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers, Advokatin Stephanie Trüeb, wird aus der Bundesgerichtskasse mit Fr. 3'000.-- entschädigt.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. August 2020
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Matt


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par jugement du 6 novembre 2018, le Tribunal de police de la République et canton de Genève a condamné A._ pour escroquerie à une peine pécuniaire de 180 jours-amende à 30 francs le jour avec sursis pendant 3 ans et au versement à l'une des parties plaignantes de 1'000'000 USD avec intérêts à 5 % dès le 11 avril 2006, à titre de réparation du dommage matériel. Il a prononcé à l'encontre de A._, en faveur de l'Etat de Genève, une créance compensatrice représentant l'équivalent de 1'000'000 USD et 699'300 AUD. Il a alloué ladite créance compensatrice à la partie plaignante précitée à concurrence de 34,2 % des avoirs en compte et lui a donné acte de ce qu'elle cédait à l'Etat de Genève la part correspondante de sa créance en dommage-intérêts contre A._. Il a maintenu le séquestre sur la totalité des avoirs en mains du Pouvoir judiciaire jusqu'à exécution de la créance compensatrice.
Le 18 janvier 2019, Me Robert Assael, qui assurait la défense de la prévenue dans la procédure pénale, a déclaré faire appel de ce jugement. Le 21 janvier 2019, il a informé la juridiction d'appel qu'il ne défendait plus les intérêts de A._ dès lors que celle-ci n'était pas en mesure de s'acquitter de ses honoraires et que sa désignation en qualité de défenseur d'office lui avait été refusée par la Présidente du Tribunal de police par ordonnance du 6 novembre 2018.
Le 4 février 2019, A._ a déposé un appel motivé au terme duquel elle concluait à son acquittement. Elle demandait en outre la reconsidération de l'ordonnance incidente de la Présidente du Tribunal de police qui lui refuse l'assistance judiciaire aux motifs que la présente affaire l'avait ruinée, qu'elle n'avait plus de revenus et qu'elle avait épuisé toutes ses économies. Le 2 avril 2019, elle a pris position sur l'appel joint formé par une autre partie plaignante et a réitéré sa demande d'assistance judiciaire pour la procédure d'appel.
Par ordonnance du 6 mai 2019, la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision de la Cour de justice de la République et canton de Genève a rejeté la requête d'assistance judiciaire au motif que, malgré la demande de renseignements qui lui avait été adressée le 4 avril 2019, la requérante n'avait fourni aucune pièce permettant de rendre vraisemblable qu'elle se trouvait dans l'indigence.
Le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure où il était recevable, le recours formé par A._ contre cette décision en date du 5 juillet 2019. Il a considéré que, sur la base des éléments dont elle disposait, la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision ne pouvait se voir reprocher d'avoir jugé que la prévenue n'avait ni établi ni rendu vraisemblable son indigence et d'avoir rejeté la requête d'assistance judiciaire mais que la recourante restait libre de formuler une nouvelle demande d'assistance judiciaire en produisant cette fois-ci les pièces propres à établir l'évolution de sa situation financière au cours de la procédure pénale et à tenir la condition de l'indigence pour établie (cause 1B_282/2019).
Le 19 août 2019, A._ a déposé une nouvelle demande d'assistance judiciaire que la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision a rejetée par ordonnance du 22 août 2019.
Par acte du 1er septembre 2019, A._ forme un recours contre cette décision auprès du Tribunal fédéral.
Le Ministère public conclut au rejet du recours. La Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision n'a pas déposé d'observations. Elle a produit le dossier de la cause.
2.
Le recours en matière pénale régi par les art. 78 et suivants de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110) est ouvert contre une décision incidente par laquelle l'assistance judiciaire est refusée à une partie à la procédure pénale. Le refus de désigner un défenseur d'office à la recourante pour la procédure d'appel est susceptible de lui causer un dommage irréparable, au sens de l'<ref-law>, de sorte qu'il peut faire l'objet d'un recours immédiat au Tribunal fédéral (<ref-ruling> consid. 2.2 p. 205). Le fait que la juridiction d'appel a statué dans l'intervalle ne rend pas le recours sans objet; en cas d'admission de celui-ci, la procédure d'appel pourrait en effet être reprise ab ovo. Le recours a au surplus été déposé en temps utile de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.
3.
La recourante reproche à la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision d'avoir considéré à tort qu'elle n'avait pas rendu vraisemblable son indigence.
3.1. A teneur de l'art. 29 al. 3 Cst., toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
L'<ref-law> prévoit que la direction de la procédure ordonne une défense d'office à la condition que le prévenu ne dispose pas des moyens nécessaires et que l'assistance d'un défenseur est justifiée pour sauvegarder ses intérêts.
Selon la jurisprudence, une personne est indigente lorsqu'elle n'est pas en mesure d'assumer les frais de la procédure sans porter atteinte au minimum nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (<ref-ruling> consid. 4.1 p. 536; <ref-ruling> consid. 4.1 p. 371). Pour déterminer l'indigence, il convient de prendre en considération l'ensemble de la situation financière du requérant au moment où la demande est présentée, celui-ci devant indiquer de manière complète et établir autant que possible ses revenus, sa situation de fortune et ses charges. Il y a lieu de mettre en balance, d'une part, la totalité des ressources effectives du requérant et, d'autre part, l'ensemble de ses engagements financiers (<ref-ruling> consid. 5.1 p. 223). Il incombe ainsi au requérant de prouver les faits qui permettent de constater qu'il remplit les conditions de la mesure qu'il sollicite. S'il ne fournit pas des renseignements suffisants (avec pièces à l'appui) pour permettre d'avoir une vision complète de sa situation financière et que la situation demeure confuse, la requête doit être rejetée (<ref-ruling> consid. 4 p. 164). En revanche, lorsque le requérant remplit ses obligations, sans que cela permette d'établir d'emblée de cause, pour l'autorité, son indigence, il appartient à celle-ci de l'interpeller (arrêt 1B_347/2018 du 10 janvier 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités).
3.2. La Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision a constaté que, malgré les pièces nouvellement produites, A._ n'avait toujours pas établi ni même rendu vraisemblable qu'elle se trouvait dans l'indigence et a rejeté la requête d'assistance judiciaire. Ainsi, les documents fournis ne permettaient pas de tenir pour établi que la maison sise en Australie avait été saisie, la lettre produite concernant une proposition amiable, ancienne, permettant précisément, le cas échéant, qu'il y soit renoncé. Les pièces produites en lien avec le chalet de Monnetier-Mornex démontraient qu'il n'avait pas fait l'objet d'une vente judiciaire mais au contraire d'une vente amiable, étant relevé que le prix d'achat se situait précisément au plancher fixé par le juge, que l'acheteuse était en réalité une connaissance de longue date de l'appelante et que cette dernière continuait à y vivre comme précédemment mais gratuitement pour ce qui est des charges, ce qui semblait pour le moins singulier. Aucun document n'était produit concernant les fiducies de famille dont elle alléguait qu'elles étaient dissoutes. En ce qui concerne les comptes en banque, les pièces produites étaient anciennes et ne concernaient que trois comptes alors que la procédure avait établi l'existence d'un nombre bien supérieur. Seule une pièce, ancienne et au contenu informatif, avait été produite à propos de ses différents véhicules, sans aucune autre explication. L'appelante n'avait pas davantage établi qu'elle ne détenait plus les sociétés B._ Ltd et C._ Ltd, pas plus qu'elle n'avait fourni d'explication sur la manière dont elle assume concrètement ses charges, la seule pension mensuelle de 1'500 AUD destinée à son fils ne pouvant à l'évidence suffire à l'entretien de deux adultes, même établis en France voisine sans loyer.
3.3. La recourante relève avoir produit deux documents qui établissent son expulsion et la perte de sa maison en Australie. De même, la juge intimée aurait mal interprété les conditions dans lesquelles la vente du chalet à Monnetier-Mornex serait intervenue. Le prix de vente a été fixé par le juge, sans aucune intervention de sa part, en tenant compte du mauvais état d'entretien du chalet. Le produit de la vente a servi à désintéresser le créancier qui avait saisi le juge. Il ne pouvait lui être reproché de n'avoir produit aucune pièce en lien avec les trusts de famille car elle n'en était ni propriétaire ni bénéficiaire au décès de son père qui les avait constitués. Les sociétés B._ Ltd et C._ Ltd ont été radiées et n'existent plus de sorte qu'il lui était impossible de produire des pièces en lien avec ces sociétés. Enfin, l'appréciation suivant laquelle elle ne serait pas en mesure de vivre avec la pension de 1'500 AUD qu'elle reçoit mensuellement de son ex-mari pour l'entretien de leur fils aîné méconnaîtrait de manière crasse le contexte socio-économique en France où 20 % des travailleurs touchent le salaire minimum de 1'500 euros et doivent répondre aux besoins de la famille avec cette somme.
3.4. La recourante a établi par pièce que le chalet de Monnetier-Mornex, dont elle était propriétaire et dans laquelle elle vit toujours à titre gracieux, a été saisi puis vendu le 19 juin 2018 pour la somme de 109'000 euros et que le prix de vente a été consigné le 27 juillet 2018 par le Juge de l'exécution du Tribunal de Grande instance de Thonon-les-Bains afin de désintéresser le créancier poursuivant. Elle a également rendu vraisemblable qu'elle n'est plus propriétaire de la maison de famille qu'elle possédait en Australie et qui était grevée d'une hypothèque. La recourante ne se prononce pas sur l'argumentation en lien avec ses différents véhicules. Il ressort du dossier pénal qu'elle a acheté en 2006 quatre véhicules au nom de l'une de ses sociétés alors qu'elle n'en mentionne qu'un seul comme élément de fortune dans sa demande d'assistance judiciaire. Leur acquisition remonte cependant à treize ans et, pour autant qu'ils soient toujours en état de fonctionner et que la recourante en soit encore propriétaire, leur valeur résiduelle est négligeable. L'absence de pièces ou d'explications à ce sujet ne saurait ainsi être tenue pour décisive pour apprécier l'indigence de la recourante. Il ressort implicitement de la pièce jointe en annexe à sa demande d'assistance judiciaire, datant du mois d'avril 2009, que les sociétés B._ Ltd et C._ Ltd, dont elle était l'ayant droit économique et qui détenaient des comptes auprès de la Banque D._ à Hong Kong, étaient radiées à cette date. Si elle estimait cette pièce insuffisante à démontrer que la recourante ne détenait plus ces sociétés, la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision aurait dû l'interpeller à ce propos. L'enquête pénale a révélé l'existence de deux trusts de famille (E._ et F._), constitués le 31 janvier 1993 par le père de la recourante, dont celle-ci était la bénéficiaire avec sa mère et alimentés de 650'000 USD, respectivement 825'000 USD. La recourante alléguait dans sa demande d'assistance judiciaire que les fonds ont été utilisés pour assurer les frais liés au placement de sa mère dans une maison de retraite et que les trusts ont été dissous sans toutefois fournir de pièces à l'appui de ses dires. La question de savoir si l'on peut lui reprocher de ne pas l'avoir fait peut demeurer indécise.
La recourante ne discute en effet pas l'argumentation selon laquelle elle disposait d'un nombre de comptes bancaires supérieurs à ceux qu'elle avait clôturés en 2012, dont le sort serait inconnu. La Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision ne donne certes aucune précision à ce sujet. Toutefois, lors de l'audience d'instruction du 14 juillet 2006, la recourante a déclaré détenir des fonds sur des comptes ouverts aux noms de plusieurs sociétés dans lesquelles elle possédait des parts, à Hong Kong et dans le Queensland. Il ressort également du dossier pénal qu'elle disposait d'un compte à son nom auprès de la Banque G._, à H._, qui a été crédité en décembre 2006 de la somme de 250'000 USD en provenance du trust familial E._ via un compte ouvert auprès de la Banque I._ à J._, au nom de K._ SA. Par ailleurs, le Tribunal de police mentionne dans son jugement du 6 novembre 2018 qu'un relevé bancaire du 3 octobre 2010 concernant des comptes ouverts à son nom auprès de la Banque L._ de M._ a été saisi lors de la perquisition de son chalet. Ainsi, la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision n'a pas fait preuve d'arbitraire en retenant que la situation de fortune de la recourante demeurait confuse. On relèvera encore que cette dernière n'a pas établi par pièces les dépenses mensuelles courantes nécessaires à son entretien et celles de son fils aîné (alimentation, électricité, eau, chauffage) qu'elle chiffre à 500 francs dans sa demande d'assistance judiciaire et qu'elle dit assumer à l'aide de la pension de 1'500 AUD versée par son ex-mari à son fils le temps de ses études.
Cela étant, au terme d'une appréciation des éléments dont elle disposait, la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision n'a pas versé dans l'arbitraire en considérant que la recourante n'avait pas donné tous les éléments permettant d'avoir une vision complète de sa situation financière, respectivement en retenant que la condition de l'indigence n'était pas remplie et en refusant pour ce motif de lui désigner un défenseur d'office pour la procédure d'appel.
4.
Le recours doit par conséquent être rejeté. Le présent arrêt sera rendu sans frais (art. 66 al. 1, 2ème phrase, LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, ainsi qu'au Ministère public et à la Présidente de la Chambre pénale d'appel et de révision de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 22 octobre 2019
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Chaix
Le Greffier : Parmelin

region: Federation


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
X._, ressortissant du Togo né en 1979, a épousé Y._, ressortissante suisse, en 2014. Aucun enfant n'est issu de cette union. Il a été mis au bénéfice d'une autorisation de séjour, qui a été révoquée le 30 mars 2016, les époux s'étant séparés le 18 mars 2015. Après une brève reprise de la vie commune, communiquée par écrit le 17 mai 2016 au juge de district à qui les conjoints demandaient d'annuler la séparation, ces derniers ont finalement cessé toute vie commune le 15 décembre 2016. Par décision du 16 mars 2017, le Service de la population et des migrations du canton du Valais a une nouvelle fois révoqué l'autorisation de séjour et prononcé le renvoi de Suisse de X._
Par décision du 2 mai 2018, le Conseil d'Etat du canton du Valais a rejeté le recours que l'intéressé avait déposé contre la décision rendue le 16 mars 2017 par le Service de la population et des migrations du canton du Valais.
Par arrêt du 9 novembre 2018, le Tribunal cantonal du canton du Valais a rejeté le recours que l'intéressé avait interjeté contre la décision rendue le 2 mai 2018 par le Conseil d'Etat du canton du Valais. Il a constaté que l'intéressé ne pouvait pas invoquer l'art. 8 CEDH et que les conditions de l'art. 50 LEtr n'étaient pas remplies. La révocation ne violait pas le principe de proportionnalité. Enfin, le renvoi était exigible et exécutable.
2.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, X._ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, en substance, de réformer l'arrêt rendu le 9 novembre 2018 par le Tribunal cantonal du canton du Valais en ce sens que son autorisation de séjour soit renouvelée. Il demande l'effet suspensif et le bénéfice de l'assistance judiciaire. Il requiert à ce que soient ordonnés l'audition comme témoin de son ex-épouse, l'édition de dossiers et des débats publics au sens des art. 6 CEDH et 29 al. 2 Cst. (mémoire de recours chapitre III).
Il n'a pas été ordonné d'échange des écritures.
3.
D'après l'art. 83 let. c ch. 2 LTF, le recours en matière de droit public est irrecevable contre les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit. En l'espèce, la vie conjugale du recourant avec Y._ ayant cessé d'exister, celui-ci ne peut pas déduire un droit à une autorisation de séjour de l'art. 42 al. 1 LEtr. En effet, au moment où l'arrêt attaqué a été rendu, le recourant vivait séparé de cette dernière depuis le 15 décembre 2016, soit depuis plus d'un an. Il ne peut par conséquent pas se prévaloir de l'art. 49 LEtr ni au demeurant de l'art. 8 CEDH. Reste l'art. 50 al. 1 LEtr qui subordonne la prolongation de son autorisation de séjour à certaines conditions dont se prévaut le recourant. En pareilles circonstances, il convient d'admettre un droit de recourir sous l'angle de l'art. 83 let. c ch. 2 LTF. Le point de savoir si c'est à juste titre que les autorités cantonales ont nié la réalisation des conditions de l'art. 50 LEtr relève du droit de fond et non de la recevabilité.
4.
La requête tendant à la production de dossiers est rejetée, car elle n'est pas nécessaire (art. 102 al. 1 LTF, cf. arrêt 2F_20/2018 du 4 décembre 2018 consid. 3.1). La requête de débats publics fondée sur l'art. 6 CEDH est rejetée dès lors qu'une décision relative au séjour d'un étranger dans un pays ou à son expulsion ne concerne ni un droit de caractère civil, ni une accusation en matière pénale au sens de l'art. 6 par. 1 CEDH (<ref-ruling> consid. 4.4.2 p. 133; arrêt de la CourEDH Mamatkulov Rustam et Askarov Zainiddin contre Turquie, Recueil CourEDH 2005-I p. 225 §§ 82 s.).
La requête tendant à l'audition de témoin et à être entendu oralement par le Tribunal fédéral est rejetée. En effet, à lui seul, l'art. 29 al. 2 Cst. ne confère pas un droit d'être entendu oralement (cf. consid. 5 ci-dessous). Un tel droit n'est pas non plus accordé par la loi sur le Tribunal fédéral devant lequel la procédure se déroule par écrit. La tenue de débats - au demeurant publics (art. 59 al. 1 LTF) - devant le Tribunal fédéral revêt un caractère exceptionnel et les parties n'ont en principe aucun droit à ce qu'il y soit procédé (art. 57 ss LTF; arrêts 2C_923/2011 du 14 novembre 2011 consid. 5; 4A_612/2009 du 10 février 2010 consid. 4.2 et les références citées).
5.
Invoquant l'art. 29 al. 2 Cst., le recourant se plaint de la violation de son droit à la preuve par l'instance précédente.
5.1. Le droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment pour le justiciable le droit d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (cf. <ref-ruling> consid. 2.3 p. 222; <ref-ruling> consid. 6.3.1 p. 298 s.). Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas l'autorité de pouvoir renoncer à procéder à des mesures d'instruction, lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (cf. ATF <ref-ruling> consid. 6.3.1 p. 299; <ref-ruling> consid. 5.3 p. 236 s.). Le droit d'être entendu ne comprenant pas le droit d'obtenir l'audition de témoins (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 428 s.), l'autorité de jugement peut donc renoncer à faire citer des témoins si, dans le cadre d'une appréciation anticipée non arbitraire des preuves, elle peut dénier à ces témoignages une valeur probante décisive pour le jugement (cf. arrêt 2C_377/2014 du 26 mai 2015 consid. 6.1, in RDAF 2015 II 294). Le refus d'une mesure probatoire par appréciation anticipée des preuves ne peut être remis en cause devant le Tribunal fédéral qu'en invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) de manière claire et détaillée (art. 106 al. 2 LTF; cf. arrêt 2C_124/2016 du 31 janvier 2017 consid. 4.1 et les références citées).
5.2. En l'espèce, l'instance précédente a rejeté par appréciation anticipée l'aménagement de débats publics, l'audition du recourant et celle de Y._ ainsi que l'édition du dossier de mesures provisionnelles de l'union conjugale. Bien qu'il expose correctement la jurisprudence relative à l'appréciation anticipée des preuves, le recourant ne démontre pas que celle effectuée par l'instance précédente serait arbitraire. En particulier, si les relations que le recourant affirme encore entretenir avec Y._ étaient à ce point bonnes qu'il ne puisse exclure de reprendre la vie commune avec elle, il lui aurait été loisible d'obtenir une déclaration écrite en ce sens de la part de cette dernière, comme cela avait du reste déjà été le cas une première fois, le 17 juin 2016. Le grief est par conséquent rejeté dans la mesure où il peut être examiné (art. 106 al. 2 LTF).
6.
6.1. Selon l'art. 50 al. 1 let. b LEtr, après dissolution de la famille, le droit du conjoint et des enfants à l'octroi d'une autorisation de séjour et à la prolongation de sa durée de validité en vertu des art. 42 et 43 LEtr subsiste si la poursuite du séjour en Suisse s'impose pour des raisons personnelles majeures, notamment en raison de violences conjugales (art. 50 al. 2 LEtr et 77 al. 2 OASA), qui doivent revêtir une certaine intensité (<ref-ruling> consid. 5.3 p. 4), la personne admise dans le cadre du regroupement familial devant établir qu'on ne peut plus exiger d'elle qu'elle poursuive l'union conjugale, parce que cette situation risque de la perturber gravement (<ref-ruling> consid. 3.1 p. 395; arrêt 2C_401/2018 du 17 septembre 2018 consid. 4.1 et autre référence citée)
L'instance précédente a jugé à bon droit que les allégations du recourant affirmant être victime depuis le début de son mariage de violences psychologiques sous forme de harcèlement moral ou psychologique continu ne constituaient pas des violences conjugales suffisamment intenses au sens de la jurisprudence. Force est en effet d'admettre que les affirmations en cause n'ont été proférées que le 1er février 2017 en contradiction avec d'autres déclarations antérieures et même postérieures et alors que la procédure d'autorisation de séjour en cause en l'espèce avait débuté bien auparavant de sorte qu'elles ne sont pas crédibles et, à tout le moins, n'ont pas eu un impact suffisant sur la santé psychique du recourant au sens de la jurisprudence : ce dernier n'exclut pas de reprendre la vie commune avec Y._, ce qui démontre qu'il n'est pas gravement perturbé par les violences alléguées. Il peut être renvoyé sur ce point aux considérants de l'arrêt attaqué (art. 109 al. 3 LTF).
6.2. S'agissant de la réintégration sociale dans le pays de provenance, l'art. 50 al. 2 LEtr exige qu'elle semble fortement compromise. La question n'est donc pas de savoir s'il est plus facile pour la personne concernée de vivre en Suisse, mais uniquement d'examiner si, en cas de retour dans le pays d'origine, les conditions de sa réintégration sociale, au regard de sa situation personnelle, professionnelle et familiale, seraient gravement compromises (cf. arrêt 2C_301/2018 du 24 septembre 2018 consid. 5.1, <ref-ruling> consid. 3.1 p. 232 et les références). Le simple fait que l'étranger doit retrouver des conditions de vie qui sont usuelles dans son pays de provenance, ne constitue pas une raison personnelle majeure au sens de l'art. 50 LEtr, même si ces conditions de vie sont moins avantageuses que celles dont cette personne bénéficie en Suisse (cf. arrêt 2C_12/2018 du 28 novembre 2018 consid. 3.4).
A cet égard, le recourant se borne à invoquer les troubles qui ont lieu au Togo substituant son appréciation de la situation civile et politique qui y prévaut à celle de l'instance précédente sans démontrer en quoi la situation locale, certes tendue à la veille des élections, aurait une influence sur l'exigibilité de son renvoi et sur sa situation personnelle concrète une fois sur place, alors qu'il a quitté ce pays non pas pour des raisons liées à sa sécurité mais pour se marier. En jugeant que le recourant ne remplissait pas les conditions de l'art. 50 al. 1 let. b et al. 2 LEtr, l'instance précédente n'a pas violé le droit fédéral.
6.3. Pour le surplus, l'instance précédente a correctement appliqué l'art 96 al. 1 LEtr, prenant en considération toutes les circonstances dont l'examen est exigé par cette disposition légale dans l'arrêt attaqué aux considérants duquel il peut être renvoyé (art. 109 al. 3 LTF). Avec l'instance précédente, il faut en effet constater que le recourant a vécu 35 ans au Togo où il a travaillé comme mécanicien et où vivent encore ses deux enfants, sa mère, ses deux soeurs et ses deux frères. L'instance précédente n'a par conséquent pas violé le droit fédéral en confirmant le refus de maintenir l'autorisation de séjour du recourant.
7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours manifestement mal fondé, en application de la procédure simplifiée de l'art. 109 LTF. La requête d'effet suspensif est devenue sans objet. Le recours étant d'emblée dénué de chance de succès, la requête d'assistance judiciaire est rejetée (art. 64 al. 1 LTF). Succombant, le recourant doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, au Service de la population et des migrations du canton du Valais, au Conseil d'Etat du canton du Valais, au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public, ainsi qu'au Secrétariat d'Etat aux migrations.
Lausanne, le 7 janvier 2019
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
Le Greffier : Dubey


facts:
Sachverhalt:
A.
B._ war Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxx in U._/SG. Die Parzelle misst 1'613 m2. Darauf befinden sich ein im Jahr 1935 erstelltes Gebäude mit zwei Wohnungen und einer Zahnarztpraxis, ein unterirdischer Weinkeller, eine Garage und sechs Parkplätze. Die Parzelle ist der Kernzone K5a zugewiesen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 7. Oktober 2004 veräusserte die Eigentümerin ihr Grundstück an A._ (nachfolgend: der Steuerpflichtige). Die Zahlung des Kaufpreises von Fr. 850'000.-- wurde bis zum 31. Dezember 2015 aufgeschoben; bei vorherigem Ableben der Eigentümerin sollte er innerhalb von sechs Monaten nach dem Todestag geleistet werden. Die Steuerbehörden unterzogen das Grundstück letztmals am 23. August 2010 einer amtlichen Bewertung, was zu einem Verkehrswert von Fr. 2'080'000.-- führte (Zahlen teils gerundet) :
Ertragswertberechnung Mietwert Fr. 79'600.-- Kapitalisierungssatz 6,78% Ertragswert Fr. 1'172'000.-- Realwertberechnung Gebäude Fr. 1'135'000.-- Gebäudegrundfläche 913 m 2 Fr. 752.-- Fr. 687'000.-- Sachwert Fr. 1'822'000.-- Mischwertberechnung Ertragswert 2x Fr. 2'344'000.-- Sachwert 1x Fr. 1'822'000.-- Mischwert Fr. 1'389'000.-- "Baulandreserve" (Lageklasse) 700 m 2 Fr. 1'000.-- Fr. 700'000.-- Verkehrswert Fr. 2'080'000.--
B.
Die Eigentümerin verschied am 7. Juni 2011. In der Folge ergab sich ein Rechtsstreit zwischen den Erben und dem Steuerpflichtigen um die Gültigkeit des Kaufvertrags, der gemäss den Vertragsbestimmungen erst nach Leistung des Kaufpreises zur Anmeldung beim Grundbuch führen sollte. Die Angelegenheit wurde mit bundesgerichtlichem Urteil 5A_140/2014 vom 17. Oktober 2014 dahingehend geklärt, dass das Grundbuchamt angewiesen wurde, den Steuerpflichtigen als Alleineigentümer ins Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt nahm den Eintrag am 17. November 2014 vor. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 veräusserte der Steuerpflichtige das Grundstück zum Preis von Fr. 6'774'600.-- an eine unabhängige Drittperson. Der Kaufvertrag wurde am 20. Januar 2016 ins Grundbuch eingetragen.
C.
Die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuern des Steueramtes des Kantons St. Gallen (KStA/SG; nachfolgend: die Veranlagungsbehörde) beauftragte das örtliche Grundbuchamt am 2. Februar 2015 mit der Vornahme einer Neubewertung. Das Grundbuchamt kam dem Auftrag am 2. März 2015 nach und gelangte zu einem Verkehrswert von Fr. 5'090'000.--. Hinzuweisen ist namentlich auf die Bewertung der Gebäudegrundfläche (Fr. 4'000.-- anstatt Fr. 752.-- pro Quadratmeter). In der Folge gewichtete das Grundbuchamt den Ertragswert nicht doppelt, sondern nur noch einfach. Und schliesslich hielt es eine Höherschätzung der Baulandreserve (Fr. 3'000.-- [nach Vergleichspreis] anstelle von Fr. 1'000.-- pro Quadratmeter [nach Lageklasse]) für angezeigt. Im Einzelnen ging das Grundbuchamt per Stichtag vom 17. November 2014 von folgenden Grundlagen aus:
Ertragswertberechnung Mietwert Fr. 79'600.-- Kapitalisierungssatz 6,50% Ertragswert Fr. 1'224'000.-- Realwertberechnung Gebäude Fr. 1'113'000.-- Gebäudegrundfläche 913 m 2 Fr. 4'000.-- Fr. 3'652'000.-- Sachwert Fr. 4'765'000.-- Mischwertberechnung Ertragswert 1x Fr. 1'224'000.-- Sachwert 1x Fr. 4'765'000.-- Mischwert Fr. 2'994'000.-- "Baulandreserve" (Vergleichspreis) 700 m 2 Fr. 3'000.-- Fr. 2'100'000.-- Verkehrswert Fr. 5'090'000.--
Der Verkehrswert von Fr. 5'090'000.-- wurde mit Verfügung vom 17. März 2015 eröffnet.
D.
Dagegen erhob der Steuerpflichtige Einsprache, wobei er beantragte, der Verkehrswert sei auf Fr. 2'797'000.-- herabzusetzen. Die Einsprache blieb erfolglos (Einspracheentscheid vom 23. Dezember 2015). Die Veranlagungsbehörde führte aus, im Zentrum von U._/SG solle auf einem Areal von über 3'500 m2 eine Grossüberbauung realisiert werden ("C._"). Im Allgemeinen - und insbesondere in diesem Perimeter - seien die Marktwerte seit der letzten Bewertung stark angestiegen. Nach dem Wortlaut von Art. 57 StG/SG müsse der Verkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleiche mit Kaufpreisen ermittelt werden. Wenn der Marktwert eines Grundstücks in bebautem Zustand unterhalb des Wertes in unbebautem Zustand liege, sei das Grundstück wie Bauland zu bewerten. In den letzten Monaten seien im Perimeter der geplanten Überbauung fünf Kaufverträge mit einem mittleren Preis von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter zur Beurkundung gekommen. Vier weitere Grundstücke in der Nähe seien zu Ansätzen zwischen knapp Fr. 7'000.-- und über Fr. 10'000.-- pro Quadratmeter gehandelt worden. Das Grundstück des Steuerpflichtigen gemäss Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 sei zum Preis von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter verkauft worden.
E.
Der Steuerpflichtige gelangte am 1. Februar 2016 an die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (Verfahren II/2-2016/7), wobei er beantragte, es sei die Nichtigkeit der Verfügung vom 17. März 2015 festzustellen, da die neue Bewertung durch Verletzung des Amtsgeheimnisses sowie der Ausstandsregeln durch den Grundbuchverwalter zustande gekommen sei. Eventualiter sei der Verkehrswert auf Fr. 2'080'000.-- festzusetzen. Während rechtshängigem Rekursverfahren widerrief die Veranlagungsbehörde mit Verfügung vom 14. März 2016 ihren Einspracheentscheid vom 23. Dezember 2015, was sie damit begründete, dass die Bewertung deutlich zu niedrig ausgefallen sei. Auch dagegen gelangte der Steuerpflichtige an die Verwaltungsrekurskommission (Verfahren II/2-2016/15). Mit prozessleitender Verfügung vom 8. Juni 2016 sistierte diese das Verfahren II/2-2016/7, während das Verfahren II/2-2016/15 weitergeführt wurde. Der Steuerpflichtige erhob gegen die prozessleitende Verfügung Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, das darauf nicht eintrat (Entscheid vom 30. Mai 2017). Mangels selbständiger Anfechtbarkeit des Zwischenentscheids trat das Bundesgericht auf die Sache ebenso wenig ein (Urteil 2C_635/2017 vom 20. Juli 2017).
F.
F.a. In Aufhebung der Verfügung vom 14. März 2016 hiess die Verwaltungsrekurskommission den Rekurs im Verfahren II2-2016/15 mit Entscheid vom 5. Juli 2018 gut. Der Entscheid wurde rechtskräftig. Alsdann führte die Verwaltungsrekurskommission das Verfahren II/2-2016/7 weiter und wies sie den Rekurs mit Entscheid vom 6. Juni 2019 ab. In Aufhebung des Einspracheentscheids vom 23. Dezember 2015 wurde der Antrag der Veranlagungsbehörde teilweise gutgeheissen und der Verkehrswert des Grundstücks per 17. November 2014 / 2. März 2015 in peius auf Fr. 5'320'000.-- angehoben.
F.b. Die Verwaltungsrekurskommission erwog, auf dem Grundstück könne ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen erstellt werden. Bei der geltenden Ausnützungsziffer von 1,6 wäre eine Bruttogeschossfläche von 2'580 Quadratmetern zulässig. Zurzeit würden davon aber lediglich 335 Quadratmeter beansprucht, da der südliche Teil, mehr als die Hälfte des Grundstücks, nicht überbaut sei. Dementsprechend bestehe eine hohe Ausnützungsreserve. Die Bausubstanz aus dem Jahr 1935 sei seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden. Schliesslich sei seit dem Jahr 2014 bekannt, dass auf dem Grundstück eine Grossüberbauung geplant werde. Unter diesen Vorzeichen habe das Haus als wirtschaftliches Abbruchobjekt zu gelten. Ein Grundstück, dessen Verkehrswert im unüberbauten Zustand (nach Abzug der Abbruchkosten) höher liege als der Verkehrswert mit bestehender Überbauung, werde praxisgemäss für die Zwecke der Bewertung als unüberbautes Land betrachtet. Von dieser Überlegung sei auch die Veranlagungsbehörde ausgegangen. Weil für die bestehenden Bauten aber noch keine Abbruchbewilligung vorliege, habe die Veranlagungsbehörde dennoch einen Sachwert erhoben, um den ebenfalls festzustellenden Versicherungswert zu ermitteln. Ob sich auf dem Grundstück versicherte Gebäude befänden sei aber, so die Verwaltungsrekurskommission, unerheblich. Der Wortlaut von Art. 57 StG/SG lasse die Vergleichswertmethode als naheliegend erscheinen. Ihr, der Verwaltungsrekurskommission, sei es unbenommen, von der bisher angewandten Mischwertmethode zur Vergleichswertmethode überzugehen.
F.c. In unmittelbarer Nähe des streitbetroffenen Grundstücks seien, so die Verwaltungsrekurskommission weiter, durchschnittlich Fr. 4'120.-- pro Quadratmeter bezahlt worden. Der Steuerpflichtige habe einen Preis von Fr. 6'774'600.-- erzielt und bei einem Halt von 1'613 m2einen Ansatz von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter gelöst. Im Zeitpunkt der Veräusserung sei das Bauvorhaben bereits bekannt gewesen, der Überbauungsplan habe aber noch nicht vorgelegen. Dieser sei erst am 4. August 2017 erlassen worden. Der zu ermittelnde Verkehrswert könne im vorliegenden Fall grundsätzlich mit dem Kaufpreis von Fr. 6'774'600.-- gleichgesetzt werden, wobei die Mehrausnützung von 20 Prozent, die mit dem Überbauungsplan einhergehen werde, auszuklammern sei. Die Bewertung sei daher um 20 Prozent zu ermässigen, was zu einen Ansatz von noch Fr. 5'420'000.-- führe. Davon seien die Abbruchkosten von Fr. 100'000.-- in Abzug zu bringen. Insgesamt ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 5'320'000.--.
G.
G.a. Der Steuerpflichtige erhob am 8. Juli 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, wobei er um Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Bemessung des Verkehrswerts mit Fr. 2'080'000.-- ersuchte. Das Verwaltungsgericht gelangte mit Entscheid B 2019/152 vom 27. November 2020 zur Abweisung der Beschwerde.
G.b. Das Verwaltungsgericht erwog, der Grundbuchverwalter sei aufgrund des kantonalen Steuerrechts verpflichtet gewesen, die Veranlagungsbehörde über den beurkundeten, aber einstweilen noch nicht ins Grundbuch eingetragenen Kaufvertrag in Kenntnis zu setzen, was eine Einschränkung des Amts- und Berufsgeheimnisses rechtfertige (Art. 14, Art. 320 und <ref-law>; E. 5). Aus dem Stichtagsprinzip folge, dass nachträglich eingetretene Preisschwankungen, die sich zugunsten oder zulasten der steuerpflichtigen Person auswirkten, grundsätzlich ausser Betracht zu fallen hätten. Dies bedeute jedoch nicht, dass Tatsachen, die sich nach dem Stichtag ereignet haben, in jedem Fall unbeachtlich zu bleiben hätten. Ein kurz nach dem Bewertungsstichtag bezahlter Kaufpreis lasse so lange einen zuverlässigen Schluss auf den Verkehrswert am Stichtag zu, als keine nachträgliche Wertänderung anzunehmen sei. Unter diesem Vorbehalt handle es sich beim Erlös sogar um die zuverlässigste Bewertungsmethode.
G.c. Im konkreten Fall sei weder ersichtlich noch dargetan, dass es zwischen dem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 und der Bewertungsverfügung vom 17. März 2015 zu einem Wertanstieg gekommen sei. Der erzielte Erlös von Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter liege unterhalb des Mittels der zwischen Dezember 2014 und Januar 2016 verzeichneten Transaktionen. Das Grundstück sei zu Abbruchzwecken erworben worden, sodass die Bewertung als Bauland nicht zu bemängeln sei. Die von der Verwaltungsrekurskommission angestellte Bewertung erweise sich unter verschiedenen Gesichtspunkten als für den Steuerpflichtigen vorteilhaft. Dies äussere sich auch darin, dass Abbruchkosten berücksichtigt worden seien, obwohl diese im Erwerbspreis bereits einkalkuliert sein müssten (E. 6).
H.
Mit Eingabe vom 18. Januar 2021 erhebt der Steuerpflichtige beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Verkehrswert des Grundstücks per 17. November 2014 sei festzusetzen auf Fr. 2'080'000.--.
Der Abteilungspräsident als Instruktionsrichter (<ref-law> [SR 173.110]) hat von Instruktionsmassnahmen, insbesondere einem Schriftenwechsel (<ref-law>), abgesehen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1, Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG) sind gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.3.2 S. 92) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 241).
1.3. Rein kantonales oder kommunales Recht überprüft das Bundesgericht, von hier nicht entscheidwesentlichen Ausnahmen abgesehen (Art. 95 lit. b-e BGG), nur daraufhin, ob dessen Auslegung und/oder Anwendung zur Verletzung von Bundesrecht führt (<ref-law>; <ref-ruling> E. 4.4.1 S. 112 f.). Bei der Überprüfung stehen regelmässig die verfassungsmässigen Individualrechte im Vordergrund (<ref-ruling> E. 3.1.3 S. 14), insbesondere die Verletzung des allgemeinen Willkürverbots (<ref-law>).
1.4. Im Unterschied zum Bundesgesetzesrecht geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss <ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 305). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (<ref-ruling> E. 3 S. 65).
1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.1 S. 118). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; <ref-ruling> E. 1.3 S. 86). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (zum Ganzen: <ref-ruling> E. 1.3.1 S. 91 f.). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung, namentlich die antizipierte Beweiswürdigung (<ref-ruling> E. 8.2 S. 249). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (<ref-ruling> E. 5.2.2 S. 80; vorne E. 1.4). Wird die Beschwerde diesen Anforderungen nicht gerecht, bleibt es beim vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18).
2.
2.1. Streitig und zu prüfen sind Zustandekommen und Höhe der Bewertung des streitbetroffenen Grundstücks. Der Steuerpflichtige macht eine Verletzung der Amtspflichten seitens des Grundbuchverwalters geltend (hinten E. 2.2). Weiter beanstandet er eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung, da es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft keinesfalls um ein Abbruchobjekt handle. Weitere Rechtsverletzungen erblickt er in der Handhabung des Stichtagsprinzips und der fehlenden Berücksichtigung der latenten Steuern (hinten E. 3).
2.2.
2.2.1. Im hier interessierenden Kanton ist die fiskalrechtliche Amtshilfe in Art. 163 des Steuergesetzes (des Kantons St. Gallen) vom 9. April 1998 (StG/SG; sGS 811.1) geregelt. Dieser deckt sich, wie die Vorinstanz in Auslegung des kantonalen Rechts erkannte, weitestgehend mit Art. 39 StHG. So stimmen insbesondere Art. 163 Abs. 1 StG/SG und Art. 39 Abs. 2 StHG bzw. Art. 163 Abs. 2 StG/SG und Art. 39 Abs. 3 StHG dem Sinn nach überein. Es kann damit, dem besseren Verständnis halber, vom harmonisierten Steuerrecht ausgegangen werden, auch wenn es vorliegend um die Erbschafts- und Schenkungssteuer des Kantons St. Gallen und damit eine nicht harmonisierte Steuerart geht.
2.2.2. Die Pflichten der eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Behörden unter dem Aspekt der nationalen Amtshilfe ergeben sich im Bereich des harmonisierten Steuerrechts von Kantonen und Gemeinden aus Art. 39 StHG, der unter dem Titel "Amtspflichten" steht. Danach gilt (Abs. 4 ist hier von keiner Bedeutung) :
1 Die mit dem Vollzug der Steuergesetze betrauten Personen sind zur Geheimhaltung verpflichtet. Vorbehalten bleibt die Auskunftspflicht, soweit hierfür eine gesetzliche Grundlage im Bundesrecht oder im kantonalen Recht besteht.
2 Die Steuerbehörden erteilen einander kostenlos die benötigten Auskünfte und gewähren einander Einsicht in die amtlichen Akten. Ist eine Person mit Wohnsitz oder Sitz im Kanton aufgrund der Steuererklärung auch in einem andern Kanton steuerpflichtig, so gibt die Veranlagungsbehörde der Steuerbehörde des andern Kantons Kenntnis von der Steuererklärung und von der Veranlagung.
3 Die Behörden des Bundes, der Kantone, Bezirke, Kreise und Gemeinden erteilen den mit dem Vollzug der Steuergesetze betrauten Behörden auf Ersuchen hin alle Auskünfte, die für die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind. Sie können diese Behörden von sich aus darauf aufmerksam machen, wenn sie vermuten, dass eine Veranlagung unvollständig ist.
Aufgrund von Art. 39 Abs. 1 Satz 1 StHG sind die mit dem Vollzug der Steuergesetze betrauten Personen folglich zur Geheimhaltung verpflichtet.
2.2.3. Das Steuergeheimnis gilt aber nicht absolut. Es kann durchbrochen werden, sofern hierfür eine gesetzliche Grundlage im Bundesrecht oder im kantonalen Recht besteht (Art. 39 Abs. 1 Satz 2 StHG; <ref-ruling> E. 5 S. 181; Urteile 1C_304/2017 vom 8. September 2017 E. 2.4; 1C_598/2014 vom 18. April 2016 E. 3.1; 1B_245/2015 vom 12. April 2016 E. 5.2). Eine solche findet sich für die Informationsamtshilfe unter Steuerbehörden in Art. 39 Abs. 2, für die Informationsamtshilfe zwischen den "anderen Behörden" von Bund, Kantonen und Gemeinden einerseits und den Steuerbehörden anderseits in Art. 39 Abs. 3 StHG. Dabei bezieht Art. 39 Abs. 3 Satz 1 StHG sich auf die "Informationsamtshilfe a uf Ersuchen ". Inhaltlich erstreckt diese sich auf "alle Auskünfte, die für die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind", ohne dass das Gesetz eine Einschränkung vornimmt. Demgegenüber hat Art. 39 Abs. 3 Satz 2 StHG die " spo ntane Informationsamtshilfe" zum Inhalt. Danach sind die "anderen Behörden" befugt, die Steuerbehörden "von sich aus darauf aufmerksam [zu] machen, wenn sie vermuten, dass eine Veranlagung unvollständig" sei. In diesem Sinne ist in Art. 39 Abs. 3 StHG ein eigentliches Pflichtrecht der "anderen Behörden" verankert: Auf Ersuchen sind sie verpflichtet, in den übrigen Fällen befugt, den Steuerbehörden "alle Auskünfte, die für die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind" bekanntzugeben.
2.2.4. Nach der Praxis des Bundesgerichts ist Art. 39 StHG in gleicher Weise auszulegen wie die detaillierter gehaltene Regelung von <ref-law> (Urteil 2C_66/2014 vom 5. November 2014 E. 4). Die "Amtshilfe anderer Behörden" auf Ebene der direkten Bundessteuer ist in <ref-law> verankert. Dieser beabsichtigt "à favoriser une collaboration la plus large possibleentre les autorités" (Urteil 2C_806/2011 vom 20. März 2012 E. 3, unter Bezugnahme auf <ref-ruling> E. 6.1 S. 325).
2.2.5. Der hier interessierende Art. 163 Abs. 3 StG/SG geht offenkundig über die harmonisierungsrechtliche Vorgabe hinaus. Er bestimmt, dass die Regierung "Verwaltungsbehörden des Staates und der Gemeinden verpflichten [kann], den Steuerbehörden von sich aus bestimmte, von ihr bezeichnete Tatsachen, die für die Besteuerung erheblich sind, kostenlos zu melden". Die Exekutive hat von dieser Verordnungskompetenz Gebrauch gemacht. Gemäss Art. 78 Abs. 1 lit. c der Steuerverordnung (des Kantons St. Gallen) vom 20. Oktober 1998 (StV/SG; sGS 811.11) haben die Grundbuchämter unverzüglich
"jede Handänderung von Grundstücken unter Beilage des Kauf- oder Übernahmevertrags an das kantonale Steueramt und das Gemeindesteueramt sowie alle Tatsachen, die für eine Schätzung nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung massgebend sind, an das kantonale Steueramt"
zu melden. Anders als gemäss <ref-law> bzw. <ref-law> sind die Grundbuchämter im Kanton St. Gallen damit zur spontanen Informationsamtshilfe nicht nur befugt, sondern verpflichtet. Sie haben, wenn es zu einer Handänderung kommt, die Veranlagungsbehörde zu unterrichten und zu dokumentieren (Art. 78 Abs. 1 lit. c Halbsatz 1 StV/SG). Eine solche Pflicht sieht die Verordnung ausdrücklich auch vor, soweit es um die Bewertung eines Grundstücks geht (Art. 78 Abs. 1 lit. c Halbsatz 2 StV/SG). Die harmonisierungsrechtliche Wendung ("wenn sie vermuten, dass eine Veranlagung unvollständig" sei) findet sich auf Verordnungsebene nicht. Wenn auch offenbleiben kann, ob es sich auf harmonisierungsrechtlicher Ebene um eine Einschränkung handelt, ist offenkundig, dass die Pflicht auf kantonaler Ebene keiner Einschränkung unterliegt.
2.2.6. Im Kanton St. Gallen herrscht in Bezug auf die öffentliche Beurkundung das Amtsnotariat (<ref-law> in Verbindung mit Art. 15 Abs. 1 lit. c des Einführungsgesetzes [des Kantons St. Gallen] vom 3. Juli 1911 zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB/SG; sGS 911.1]). Der Grundbuchverwalter nimmt in Personalunion gleichzeitig jene Aufgaben wahr, die hinsichtlich der Grundstückgeschäfte in anderen Kantonen dem freien Notariat obliegen, diesem im Kanton St. Gallen aber entzogen sind. Demzufolge ist das Grundbuchamt im Kanton St. Gallen nicht nur für die Eintragung des Kaufvertrags ins Grundbuch verantwortlich (Art. 656 Abs. 1 in Verbindung mit <ref-law>; Verfügungsgeschäft), sondern zuvor bereits für dessen öffentliche Beurkundung (Verpflichtungsgeschäft; <ref-law>).
2.3.
2.3.1. Der Steuerpflichtige beanstandete im vorinstanzlichen Verfahren, dass der Grundbuchverwalter seine Kenntnisse über den Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) vom 30. Dezember 2014 zu Unrecht preisgegeben und in die Bewertung habe einfliessen lassen. Der Steuerpflichtige kritisierte dies auch vor dem Hintergrund dessen, dass der Grundbucheintrag (Verfügungsgeschäft) erst am 20. Januar 2016 erfolgt sei. Er meint, das Grundbuchamt hätte sein Wissen (um den Kaufvertrag vom 30. Dezember 2015 und insbesondere den Kaufpreis von Fr. 6'774'600.--) erst nach dem 20. Januar 2016 verwerten dürfen, also erst nach erfolgtem Vollzug des Verfügungsgeschäfts (Sachverhalt, lit. B). Die Bewertung beruhe damit auf einer Verletzung des Amts- bzw. Berufsgeheimnisses seitens des Grundbuchverwalters. Da formell fehlerhaft, sei sie nichtig und dürfe sie nicht verwertet werden.
2.3.2. Hierzu ist von folgendem auszugehen: In einem Kanton, in welchem das freie Notariat herrscht, ist das Grundbuchamt zur spontanen Amtshilfe berechtigt, sobald es vermutet, eine Veranlagung sei unvollständig bzw. könnte unvollständig vorgenommen werden (<ref-law> bzw. Art. 39 Abs. 3 Satz 2 StHG). Diese Vermutung kann es frühestens hegen, wenn das Geschäft beim Grundbuchamt eingegeben worden, also physisch oder elektronisch zur Anmeldung gelangt ist (siehe Art. 38 lit. a Ziff. 1 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). Insofern steht es in der Macht der Parteien, mit der Anmeldung zuzuwarten und das Wissen zu kanalisieren. Zwangsläufig anders verhält es sich in einem Kanton, der nicht nur das Amtsnotariat sondern, darüber hinaus, die Personalunion von Urkundsperson für Grundstückgeschäfte einerseits und Grundbuchverwalter anderseits kennt.
2.3.3. Organisatorisch wäre es durchaus möglich, dass die in Personalunion waltende Person administrativ vorgeht, als ob die Verhältnisse herrschten, wie sie bestehen, wenn das freie Notariat und das Grundbuchamt zusammenwirken. Das strikte Auseinanderhalten von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft hätte etwa zur Folge, dass das Grundbuchamt seine Kenntnis über das beurkundete Grundstückgeschäft solange für sich behält, als es noch nicht zum Eintrag ins Grundbuch gekommen ist. Der Sinn und Zweck, den die Vorinstanz der streitbetroffenen Norm (Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG) beimisst, zielt indes in eine andere Richtung. Die Auslegung geht dahin, dass der Grundbuchverwalter mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts gehalten sei, seine Kenntnis mit dem Steueramt des Kantons St. Gallen zu teilen.
2.3.4. Nachdem Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG rein kantonalrechtlicher Natur ist, fragt sich insbesondere, ob die vorinstanzliche Auslegung und Anwendung der Norm verfassungsrechtlich haltbar seien (vorne E. 1.3). Willkür in der Rechtsanwendung liegt praxisgemäss (nur) vor, wenn ein Entscheid in der Begründung und im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (<ref-ruling> E. 5.1.1 S. 132; <ref-ruling> E. 5.1 S. 41). Hierzu ist folgendes von Belang: Ausgangspunkt jeder Auslegung eines Rechtssatzes bildet der Wortlaut der Bestimmung ( grammatikalisches Element). Ist der Wortlaut der Bestimmung klar, d. h. eindeutig und unmissverständlich, darf davon nur abgewichen werden, wenn triftiger Grund für die Annahme besteht, der Wortlaut ziele am "wahren Sinn" der Regelung vorbei. Anlass für eine solche Annahme können die Entstehungsgeschichte der Bestimmung (historisches Element), ihr Zweck (teleologisches Element) oder der Zusammenhang mit andern Vorschriften (systematisches Element) geben (<ref-ruling> E. 1.3 S. 252 f.; <ref-ruling> E. 6 S. 136).
2.3.5. Der Wortlaut von Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG erscheint in diesem Sinne als klar. Er statuiert die Pflicht der Grundbuchämter, bei Vorliegen einer der beiden Tatbestandsvarianten (Handänderung oder Bewertung) unverzüglich und spontan die erforderlichen Informationen an die Veranlagungsbehörde zu übermitteln. In dieselbe Richtung weist das systematische und teleologische Element: Den vorinstanzlichen Feststellungen zufolge entspricht Art. 163 Abs. 2 StG/SG inhaltlich Art. 39 Abs. 3 StHG. Dieser stimmt sodann mit <ref-law> überein. Alle drei Bestimmungen dienen dazu, die Informationsamtshilfe zwischen den "übrigen Behörden" und den Steuerbehörden zu gewährleisten (vorne E. 2.2.3 und 2.2.4). Im Ergebnis durfte die Vorinstanz verfassungsrechtlich haltbar zum Ergebnis gelangen, dass Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG, der auf Art. 163 Abs. 3 StG/SG fusst, die Grundbuchämter zur spontanen Bekanntgabe sämtlicher Handänderungen sowie aller Tatsachen verpflichte, die für eine Bewertung massgebend sind. In diesem Sinne geht die Norm über das Pflichtrecht von Art. 39 Abs. 3 StHG bzw. Art. 163 Abs. 2 StG/SG hinaus.
2.3.6. Wenn das öffentlich beurkundete Grundstückgeschäft - wie hier - nicht zur unmittelbar nachfolgenden Anmeldung im Grundbuch bestimmt ist, kommt die erste Tatbestandsvariante von Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG (Handänderung) noch nicht zum Tragen. Demgegenüber ist das Grundbuchamt nach dem klaren Recht des Kantons St. Gallen verpflichtet, die Veranlagungsbehörde unverzüglich und spontan zu informieren, sofern eine Bewertung ansteht (zweite Tatbestandsvariante). Ein derartiger Anwendungsfall der zweiten Tatbestandsvariante ist hier gegeben: Vor dem Hintergrund des öffentlich beurkundeten Kaufpreises (Fr. 850'000.-- gemäss Kaufvertrag vom 7. Oktober 2004) und der seither vorgenommenen rechtskräftigen Neubewertung (Verkehrswert von Fr. 2'080'000.-- gemäss Verfügung vom 23. August 2010; zu beidem Sachverhalt, lit. A) und schliesslich dem Umstand, dass das Eigentum noch nicht übergegangen war (Sachverhalt, lit. B), stand fest, dass der Vorgang mit dem Wissen vom 17. November 2014 (Grundbucheintrag; Sachverhalt, lit. B) als gemischte Schenkung zu würdigen war.
2.3.7. Da die letzte amtliche Bewertung am Stichtag schon mehr als vier Jahre zurücklag und, wie die Vorinstanz feststellt, im Jahr 2014 bekannt war, dass eine Grossüberbauung zur Diskussion stehe, war zwangsläufig eine Neubewertung vorzunehmen. In deren Rahmen konnte und durfte das Grundbuchamt sein Wissen um den Kaufvertrag vom 30. Dezember 2014 (Sachverhalt, lit. B) nicht zurückhalten. In Befolgung der zweiten Tatbestandsvariante von Art. 78 Abs. 1 lit. c StV/SG (Bewertung) war es gehalten, die Tatsachen, "die für die Schätzung nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung massgebend sind", unverzüglich und spontan an die Veranlagungsbehörde zu melden. Das Grundbuchamt war kraft kantonalen Rechts nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, sein diesbezügliches Wissen in die Bewertung einzubringen. Für eine zusätzliche Verhältnismässigkeitsprüfung, wie sie dem Steuerpflichtigen vorschwebt, bleibt angesichts des klaren gesetzlichen Auftrags an die Grundbuchämter kein Raum. Ist es, wie im Kanton St. Gallen, Aufgabe des Grundbuchamtes, nicht nur die öffentliche Beurkundung und die Eintragung der Handänderung, sondern auch die Bewertung vorzunehmen, hat das Grundbuchamt sein sachdienliches Wissen in die Bewertung einfliessen zu lassen bzw. darauf hinzuwirken, dass eine Bewertung den ihr bekannten Tatsachen entspricht.
2.3.8. Bei der Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts sind der Vorinstanz damit keine Verstösse gegen das Verfassungsrecht unterlaufen. Mit Blick darauf erübrigt es sich, vorfrageweise zu prüfen, ob die Straftatbestände von Art. 320 und/oder <ref-law> erfüllt sein könnten. So oder anders könnte das Grundbuchamt sich auf <ref-law> ("Gesetzlich erlaubte Handlung") berufen. Wer handelt, wie es das Gesetz gebietet oder erlaubt, verhält sich nach <ref-law> rechtmässig, auch wenn die Tat nach dem Strafgesetzbuch oder einem andern Gesetz mit Strafe bedroht ist (<ref-ruling> E. 2.3 S. 421). Grundlage für eine Rechtfertigung im Sinne von <ref-law> bilden namentlich gesetzliche Berufspflichten (Urteil 6B_247/2019 vom 22. Juni 2020 E. 2.2.1), wie sie hier vorliegen. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
3.
3.1. Der Steuerpflichtige bemängelt weiter die Bewertung des Grundstücks, sowohl was den Stichtag als auch die Bewertungsmethode und das Ergebnis der Bewertung betrifft. Dabei handelt es sich, da die Erbschafts- und Schenkungssteuer des Kantons St. Gallen angesprochen ist, um Fragen des kantonalen Rechts.
3.2.
3.2.1. In einem ersten Punkt kritisiert der Steuerpflichtige die vorinstanzliche Sachverhaltserhebung. Er erblickt willkürliches Vorgehen darin, dass die Vorinstanz undifferenziert die Sichtweise der Verwaltungsrekurskommission übernommen habe. Diese habe am 7. Mai 2019 und damit viereinhalb Jahre nach dem Stichtag einen Augenschein durchgeführt und geschlossen, bei der streitbetroffenen Liegenschaft handle es sich um ein Abbruchobjekt. Im Zeitpunkt des Augenscheins seien die beiden Wohnungen aber weiterhin bewohnt gewesen; nur die Zahnarztpraxis sei nicht mehr betrieben worden, da der Steuerpflichtige Ende 2015 in den Ruhestand getreten sei. Entgegen der Tatsache, dass das Objekt auch viereinhalb Jahre nach der Veräusserung noch genutzt worden sei, habe die Vorinstanz auf ein Abbruchobjekt geschlossen. Sie habe dies unter anderem damit begründet, dass andere Liegenschaften im Perimeter ebenfalls zu Abbruchzwecken erworben worden seien. Bei Abschluss des Kaufvertrags am 7. Oktober 2004 sei von einer Überbauung noch keine Rede gewesen.
3.2.2. Die Vorinstanz hat für das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass das streitbetroffene Objekt im Jahr 1935 erbaut worden sei (dazu Sachverhalt, lit. A). Die Verwaltungsrekurskommission hatte ihrerseits ausgeführt, dass die Bausubstanz seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden sei (Sachverhalt, lit. F.b). Weiter ist vorinstanzlich festgestellt, dass der Überbauungsplan am 4. August 2017 erlassen worden sei (Sachverhalt, lit. F.c). Die Vorinstanz schloss beweiswürdigend, das Grundstück sei am 30. Dezember 2014 zu Abbruchzwecken erworben worden.
3.2.3. Das Bundesgericht hat die Sachverhaltsfeststellung oder Beweiswürdigung einer Vorinstanz nur zu beanstanden, wenn sie verfassungsrechtlich schlechterdings unhaltbar ist, wenn also die Behörde in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgegangen war, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen (<ref-law>; vorne E. 1.5). Dass eine andere Lösung ebenfalls möglich erscheint, genügt nicht (<ref-ruling> E. 2.3.1 S. 244). Erforderlich für einen begründeten Willkürvorwurf ist mithin, dass die Behörde den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, dass sie ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder dass sie auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 92).
3.2.4. Die Verwaltungsrekurskommission hat, wie auch die Vorinstanz feststellt, einen Augenschein angeordnet. Dieser soll nach Angaben des Steuerpflichtigen am 7. Mai 2019 stattgefunden haben. Dass der Augenschein rund viereinhalb Jahre nach dem Stichtag vorgenommen wurde, vermag zu keiner Verzerrung zu führen und erlaubte eine rückwirkende Beurteilung per Stichtag. Der Steuerpflichtige wendet nicht ein, aus tatsächlichen und/oder rechtlichen Gründen sei es zu einem erheblichen Wertverzehr gekommen, der die Liegenschaft erst seither als Abbruchobjekt erscheinen lasse. Gegenteils war das im Jahr 1935 erstellte Gebäude nach den Feststellung der kantonalen Behörden schon seit längerer Zeit nicht mehr unterhalten worden. Der Steuerpflichtige macht hierzu einzig geltend, die beiden Wohnungen seien auch im Jahr 2019 noch belegt gewesen. Über den Zustand der Liegenschaft sagt dies freilich nichts aus. Ob die technische Entwertung schon derart weit fortgeschritten war, dass von einem Abbruchobjekt gesprochen werden musste, kann offenbleiben. Als Abbruchobjekt in diese Sinne kann eine Liegenschaft auch dann zu würdigen sein, wenn das Grundstück im Perimeter einer bevorstehenden Grossüberbauung liegt. Dass es sich so verhalten hat, erscheint umso plausibler, als die Käuferschaft bereit war, Fr. 4'200.-- pro Quadratmeter aufzuwenden. Vor dem Hintergrund eines Ertragswertes von rund Fr. 1'200'000.-- erhellt, dass der Kaufpreis wesentlich von den Neubauplänen getrieben gewesen sein muss. Von welchen Vorstellungen die seinerzeitige Eigentümerin und der Steuerpflichtige im Jahr 2004 ausgegangen sind, kann von vornherein keine Rolle spielen. Das Objekt stand im Jahr 2014 vor dem Ende seiner Nutzungsdauer. Die vorinstanzliche Beweiswürdigung ist jedenfalls nicht willkürlich.
3.3.
3.3.1. Der Steuerpflichtige kritisiert, aufgrund des Stichtagsprinzips seien einzig die Verhältnisse massgebend, wie sie am 17. November 2014 (Grundbucheintrag) geherrscht hätten. Er will damit zum Ausdruck bringen, dass das Grundbuchamt bei seiner Bewertung vom 2. März 2015 die Veräusserung vom 30. Dezember 2014 nicht hätte berücksichtigen dürfen. Die aufgeworfene Frage ist weniger eine solche des Stichtags als des Verkehrswerts.
3.3.2. Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Verkehrswerts zu verstehen sei, stellt eine Rechtsfrage dar, während der Preis, der tatsächlich erzielt werden kann, eine Tatfrage ist (vgl. <ref-ruling> E. 2c S. 173; Urteile 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 2.2.2; 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.4). Der abgaberechtliche Verkehrswert entspricht dem Marktwert und damit dem Preis, der bei einer Veräusserung des Vermögensobjektes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unabhängiger Dritter unter normalen Umständen zu bezahlen bereit wäre (Urteil 2C_1057/2018 vom 7. April 2020 E. 4.1). In jedem Fall bildet der Verkehrswert keine mathematisch punktgenau bestimmbare Grösse; vielmehr ist er in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (<ref-ruling> E. 3.2.2 S. 307; <ref-ruling> E. 3.2.1 S. 249). Das hier massgebende kantonale Recht steht im Einklang mit diesen Prinzipien und bestimmt zum Verkehrswert von Grundstücken, dass dieser dem mittleren Preis entspreche, zu dem Grundstücke "gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend" veräussert werden (Art. 57 Abs. 1 StG/SG).
3.3.3. Wo das Bundesrecht - wie etwa in Art. 14 Abs. 1 StHG - diesen Begriff verwendet, ohne bestimmte Bewertungsmethoden vorzugeben, verbleibt den Kantonen bei der Bewertung eines Vermögenswertes ein erheblicher Handlungsspielraum (vgl. <ref-ruling> E. 3.1 S. 259; <ref-ruling> E. 3.6 S. 214; <ref-ruling> E. 3.1.1 S. 248). Dieser kantonale Handlungsspielraum ist jedenfalls nicht geringer, wenn es um eine nicht harmonisierte Steuer geht, sodass die Auslegung und/oder Anwendung der rein kantonalen oder kommunalen Bewertungsregeln zu prüfen ist (Urteil 2C_598/2018 vom 27. September 2019 E. 4.2.2). Abgesehen davon, dass jeder Bewertung ein gewisses Schätzerermessen innewohnt, rechtfertigt ein Einschreiten des Bundesgerichts sich nur, wenn der Bewertung ein offensichtlich unrichtiger Sachverhalt zugrunde gelegt worden ist, allgemein anerkannte Bewertungsmethoden klar verletzt oder unrichtig angewendet worden sind oder gesamthaft gesehen ein offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultiert (vgl. <ref-ruling> E. 6.2 S. 117).
3.3.4. Für die Bewertungen vom 23. August 2010 und 17. März 2015 zogen die Behörden die Mischwertmethode heran, wobei die "Baulandreserve" von 700 Quadratmetern im ersten Fall anhand der Lageklassenmethode (dazu <ref-ruling> E. 6.6.2 S. 315), im zweiten Fall aufgrund der Preisvergleichsmethode bewertet wurde. Die Verwaltungsrekurskommission ging zur reinen Preisvergleichsmethode über. Der Mischwertmethode wird in der Literatur teils vorgeworfen, dass sie zur Ermittlung des Verkehrswerts von vornherein ungeeignet sei. Als Wertbildungsmechanismus kämen nur die Preisvergleichsmethode (für Besitzobjekte) und die Ertragsmethode (für Nutzobjekte) in Frage (so namentlich Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 23 und 24; a.M. wohl Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG; Hrsg.], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 167). Der Preisvergleich gewährleistet die verlässlichste Methode, jedenfalls dann, wenn er auf einer statistisch hinreichenden Zahl geeigneter Vergleichspreise beruhe. Er eigne sich vor allem für die Bewertung von Land (Canonica, a.a.O., 168; SVKG, a.a.O., S. 282) und stelle in diesem Bereich die Primärmethode dar (Canonica, a.a.O., 364). Der Lageklassenmethode komme die Funktion einer Hilfsmethode zu (Canonica, a.a.O., 282).
3.3.5. Der Steuerpflichtige verlangt die Feststellung eines Verkehrswerts von Fr. 2'080'000.-- und beruft sich damit auf die Mischwertmethode (Sachverhalt, lit. A). Abgesehen von den methodischen Schwächen dieses Ansatzes ist dem Steuerpflichtigen zu entgegnen, dass die Bewertung per 23. August 2010 keinesfalls mit der Bewertung per Stichtag übereinstimmen kann. Nachdem nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz von einem Abbruchobjekt ausgegangen ist, durfte sie sich auf die Preisvergleichsmethode stützen. Abbruchobjekte werden behandelt wie unüberbautes Land, abzüglich der Freilegungskosten (SVKG, a.a.O., S. 93). Schon die Veranlagungsbehörde hatte in diesem Zusammenhang darauf aufmerksam gemacht, dass durchaus Vergleichsmöglichkeiten bestünden (Sachverhalt, lit. D). Die Verwaltungsrekurskommission ergänzte, in unmittelbarer Nähe des streitbetroffenen Grundstücks seien im fraglichen Zeitraum durchschnittlich Fr. 4'120.-- pro Quadratmeter bezahlt worden.
3.3.6. Dies durfte und musste die Vorinstanz für die Zwecke des Verkehrswerts in Betracht ziehen, bildet der Preisvergleich für die Bewertung von Bauland doch den verlässlichsten Gradmesser. Anders, als der Steuerpflichtige anzunehmen scheint, ist der Verkehrswert nicht vergangenheitsbezogen, ebenso wenig ist er zukunftsbezogen. Er ist einzig stichtagsbezogen, wobei der Stichtag insofern nicht wörtlich zu nehmen ist, als ein gewisser Beobachtungszeitraum herangezogen werden darf, solange nur die Verhältnisse gleichbleibend sind. Die Vergleichswertmethode als statistische Methode setzt voraus, dass Objekte mit weitgehend ähnlichen Eigenschaften vorliegen. Die Vorinstanz konnte den direkten Vergleich mit in zeitlicher und sachlicher Hinsicht geeigneten Grössen anstellen. Ihr Vorgehen ist verfassungsrechtlich haltbar. Davon zu sprechen, der Verkehrswert sei zwischen dem 17. November 2014 und dem 30. Dezember 2014 bzw. dem 2. März 2015 hochgeschnellt, wirkt konstruiert und findet in den Tatsachen keine Grundlage.
3.3.7. Schliesslich verlangt der Steuerpflichtige die Berücksichtigung der latenten Steuern. Er rügt, dass die Vorinstanz im Rahmen der Bewertung bereits den Grundstückgewinnsteuern hätte Rechnung tragen müssen, wie sie sich aufgrund des Rechtsgeschäfts vom 30. Dezember 2014 / 20. Januar 2016 ergeben haben. Ihm ist entgegenzuhalten, dass der Streitgegenstand auf die Bewertung des Grundstücks beschränkt ist. Die Veranlagung der Schenkungssteuer des Kantons St. Gallen, bei welcher der Steuerpflichtige die latenten Steuern in Anschlag bringen will, liegt ausserhalb des Streitgegenstandes.
3.4. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
4.
Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 65 in Verbindung mit <ref-law>) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Dem Kanton St. Gallen, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, steht keine Entschädigung zu (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. Februar 2021
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Kocher