facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. Die A._ AG (Klägerin, Beschwerdeführerin) entwickelte zusammen mit der C._ AG ein Bauprojekt, das ein Logistikcenter für die D._ auf der Liegenschaft Nr. xxx, in U._, Grundbuch V._, beinhaltete. Das entsprechende Baugesuch lag vom 29. Oktober bis 17. November 2015 auf. Die Baubewilligung wurde Ende 2015 erteilt und trat in Rechtskraft.
Mit Grundstückkaufvertrag vom 22. Dezember 2015 zwischen der Klägerin und der E._ Limited (nachfolgend: Erwerberin), wurde die Parzelle mit Bauverpflichtung (schlüsselfertige Erstellung des Logistikgebäudes) verkauft. Das Eigentum sollte nach Fertigstellung des Gebäudes und erfolgter Übergabe an die D._ Immobilien AG (nachfolgend: Mieterin) abgetreten werden. Falls das Gebäude der Mieterin nicht bis zum 1. März 2017 übergeben würde, sah der Vertrag ein Rücktrittsrecht der Erwerberin vor.
A.b. In der weiteren Planung mit der Mieterin zeigte sich, dass die ursprünglich geplante Anfahrt für die Fahrmanöver mit Schleppern und Anhängern nicht genügte, und folglich die Rampenanfahrten baulich anzupassen seien. Als Folge davon musste der Platz im Grenzbereich zwischen der zu bebauenden Parzelle Nr. xxx und der bestehenden Liegenschaft Nr. yyy vergrössert werden, was eine Stützmauer an der Grenze zur Liegenschaft Nr. yyy voraussetzte. Auf dieser Nachbarparzelle betreibt die B._ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) ihren Betrieb. Eigentümerin dieser Parzelle ist die F._ GmbH, welche die Parzelle an die Beklagte vermietet hat. Die Klägerin schloss am 9. März 2016 mit der F._ GmbH einen Grunddienstbarkeitsvertrag betreffend die Gewährung eines Grenzbaurechts zur Erstellung der Stützmauer ab. Am 22. Februar 2016 reichte sie das ergänzende Baugesuch ein, das vom 1. bis 20. März 2016 öffentlich aufgelegt wurde.
A.c. Am 10. März 2016 erhob die Beklagte Einsprache gegen die geplante Stützmauer und begründete dies damit, dass diese die Arbeitshygiene in ihren Produktionsräumen stark beeinträchtige (Wegnahme von Tageslicht und der Nichteinhaltung des Grenzabstands). Im Anschluss an zwei Besprechungen zwischen Vertretern der Parteien wurde am 22. März 2016 eine Vereinbarung (nachfolgend: Verzichtsvereinbarung) getroffen. Darin verpflichtete sich die Klägerin, der Beklagten unter allen Titeln (Beeinträchtigungen, mögliche Folgekosten, Ersatzmassnahmen, amtliche und ausseramtliche Kosten, etc.) "à fonds perdu" den Betrag von Fr. 240'000.-- zu bezahlen und die Beklagte verpflichtete sich, ihre Einsprache zurückzuziehen. Die Klägerin überwies die vereinbarte Summe am 22. März 2016, worauf die Beklagte ihre Einsprache zurückzog. Die Gemeinde V._ bewilligte der Klägerin am 24. März/8. April 2016 den Bau der Stützmauer.
A.d. Mit Schreiben vom 17. Februar 2017 erklärte die Klägerin, die Verzichtsvereinbarung sei aufgrund von Sittenwidrigkeit und Willensmängeln nichtig bzw. einseitig unverbindlich. Sie verlangte von der Beklagten die Rückzahlung von Fr. 240'000.--, was diese ablehnte.
B.
Mit Klage vom 4. September 2017 beim Bezirksgericht Münchwilen beantragte die Klägerin, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr Fr. 240'000.-- nebst Zins zu bezahlen. Mit Entscheid vom 14. November 2019 wies das Bezirksgericht die Klage ab.
Eine dagegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Thurgau mit Entscheid vom 18. August 2020 ab. Es erwog, es sei davon auszugehen, dass die Klägerin irrtumsfrei und freiwillig geleistet und sich nicht in einer unzumutbaren starken wirtschaftlichen Bedrängnis befunden habe. Sie könne die geleistete Abgeltung von Fr. 240'000.-- somit nicht zurückfordern.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 1. Februar 2021 beantragt die Beschwerdeführerin, der Entscheid des Obergerichts sei kostenfällig aufzuheben und die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, ihr den Betrag von Fr. 240'000.-- nebst Zins zu bezahlen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Die Vorinstanz beantragt, die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (<ref-ruling> E. 2, 115 E. 2).
2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2, 264 E. 2.3). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (<ref-law>).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von <ref-law> (<ref-ruling> E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<ref-ruling> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (<ref-ruling> E. 1.3.1).
3.
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (<ref-ruling> E. 4.1; <ref-ruling> E. 2.1; je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (<ref-ruling> E. 4.1; <ref-ruling> E. 4.2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (<ref-ruling> E. 2.3; <ref-ruling> E. 4.2). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (<ref-ruling> E. 2.2).
4.
Umstritten ist, ob die Beschwerdeführerin die geleistete Summe von Fr. 240'000.-- infolge Nichtigkeit (Sittenwidrigkeit) der Verzichtsvereinbarung bzw. fehlender Freiwilligkeit der Zahlung im Sinne von <ref-law> zurückfordern kann.
4.1.
4.1.1. Nach <ref-law> ist ein Vertrag nichtig, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst. Sittenwidrig sind Verträge, die gegen die herrschende Moral, das heisst gegen das allgemeine Anstandsgefühl oder gegen die der Gesamtrechtsordnung immanenten ethischen Prinzipien und Wertmassstäbe verstossen (<ref-ruling> E. 4.1; <ref-ruling> E. 5.3; <ref-ruling> E. 2).
4.1.2. Nicht jeder entgeltliche Verzicht auf ein Rechtsmittel im Bauverfahren ist sittenwidrig. Eine verpönte Kommerzialisierung liegt vielmehr erst dann vor, wenn mit der entgeltlichen Verzichtsvereinbarung allein der drohende Verzögerungsschaden des Bauherrn vermindert werden soll. Soweit sich der wirtschaftliche Wert des Verzichts bloss aus dem möglichen Schaden wegen der Verlängerung des Bewilligungsverfahrens, nicht aber aus schutzwürdigen Interessen des Nachbarn ergibt, ist die Kommerzialisierung des Verzichts sittenwidrig (BGE <ref-ruling> E. 2c; Urteil 4A_21/2009 vom 11. März 2009 E. 5.1; Urteil 4A_657/2011 vom 8. Februar 2012 E. 3). Die Verabredung einer Vergütung für den Rückzug eines nicht aussichtslosen Baurekurses ist nicht sittenwidrig (<ref-ruling> E. 4b; zit. Urteil 4A_21/2009 E. 5.1; Urteil 4A_37/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3).
4.2.
4.2.1. Die Vorinstanz verneinte, dass die Einsprache missbräuchlich erfolgt sei. Die Beschwerdegegnerin sei zuvor nie über das Bauprojekt orientiert worden. Es sei nicht bewiesen, dass sie zum Zeitpunkt der Einsprache Kenntnis von der Vereinbarung betreffend das Grenzbaurecht gehabt habe. Ihr sei das Projekt offensichtlich nicht genügend bekannt gewesen, weshalb die Einsprache in guten Treuen erfolgt sei. Massgebend für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit sei ohnehin der Zeitpunkt des Abschlusses der Verzichtsvereinbarung. Es sei unbestritten, dass zwischen dem Einreichen der Einsprache am 10. März 2016 und dem Abschluss der Verzichtsvereinbarung am 22. März 2016 zwei Besprechungen zwischen den Parteien stattgefunden hätten. Erwiesen sei weiter, dass Vertreter der Beschwerdeführerin beide Besprechungen veranlasst hätten. Aus den Aussagen der an den Sitzungen teilnehmenden Personen ergebe sich auch, dass die Beschwerdeführerin unter Zeitdruck gestanden habe, und die Beschwerdegegnerin dies - zumindest in den Grundzügen - gewusst habe. Aus den Aussagen gehe indessen nicht genügend hervor, dass der Beschwerdegegnerin oder der ihrer Sphäre zuzurechnenden Personen (G._, H._, I._ sowie J._ und K._) im Detail erläutert worden sei, wie hoch der zeitliche Druck oder ein allfälliger Verspätungsschaden sei.
Im Ergreifen eines Rechtsbehelfs habe keine verpönte Kommerzialisierung einer Rechtsposition gelegen. In der Folge habe die Beschwerdegegnerin zwar Kenntnis vom Zeitdruck erlangt, unter dem die Beschwerdeführerin gestanden habe, sie habe aber nicht sämtliche Umstände gekannt. Es könne daher nicht gesagt werden, sie habe eine Rechtsposition kommerzialisiert, indem sie in Kenntnis der aus dem Festhalten an der Einsprache für die Bauherrschaft entstehenden Verzögerungsschäden, verbunden mit der Bereitschaft, das Rechtsmittelverfahren auch mindestens an die nächste Instanz zu führen, eine Verzichtsvereinbarung abgeschlossen habe. Zu prüfen bleibe, ob die vereinbarte Summe noch als Ausgleich für negative Auswirkungen auf das Nachbargrundstück verstanden werden könne. Die Beschwerdegegnerin bringe vor, die Einsprache sei aus zwei Gründen eingereicht worden: Zum einen seien die baurechtlichen Abstandsvorschriften nicht eingehalten worden, und zum anderen hätte die Stützmauer die Arbeitshygiene in den Produktionsräumen stark beeinträchtigt. Unbestritten sei, dass sie vor Abschluss der Verzichtsvereinbarung über die Zustimmung der F._ GmbH zum Grenzbaurecht informiert worden sei. Folglich habe sie an dieser Begründung der Einsprache auch nicht festgehalten und argumentiere hauptsächlich mit der durch die Stützmauer beeinträchtigten Arbeitshygiene. Die Erstinstanz habe sich zum angemessenen Verhältnis zwischen der Abgeltung von Fr. 240'000.-- und den durch das Bauprojekt hinzunehmenden Nachteilen konkret nicht geäussert. Die Frage könne aber offenbleiben, da der Rückforderungsanspruch aus einem anderen Grund scheitere.
4.2.2. Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt habe, könne nämlich - so die Vorinstanz weiter - gemäss <ref-law> das Geleistete nur zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermöge, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden habe. Habe sich der Leistende bei der Erbringung der Leistung nicht im Irrtum befunden, könne er diese nur zurückfordern, wenn er sie unfreiwillig erbracht habe. Unfreiwilligkeit liege vor, wenn eine Leistung durch widerrechtliche Drohung erzwungen worden sei oder der Leistende sich durch eine Notlage zur Leistung veranlasst gesehen habe.
Die Beschwerdeführerin habe sich zwar immer wieder auf den grossen zeitlichen Druck berufen, unter dem sie gestanden habe. Sie habe in der Klageschrift aber keine konkreten Ausführungen dazu gemacht, dass sie sich aufgrund der drohenden Bauverzögerung in starker wirtschaftlicher Bedrängnis befunden habe. Insbesondere habe sie den Verzögerungsschaden nicht konkret substanziiert. Auch in der Replik habe sie lediglich ausgeführt, bis zum Zeitpunkt der Einsprache seien allein Planungskosten von rund Fr. 345'600.--, Kosten für die Einräumung eines Kaufrechts von Fr. 50'000.-- sowie die Verzinsung einer Kaufpreiszahlung aufgelaufen. Weiter habe sie geltend gemacht, ihre Kosten und diejenigen der C._ AG vor Bauausführung seien nicht berücksichtigt; ihr wäre ein massgeblicher Gewinn definitiv entgangen. An der Hauptverhandlung habe sie ohne nähere Substanziierung von einem "erheblichen Schaden" gesprochen. Diese Schadenspositionen seien von der Beschwerdegegnerin bestritten worden.
Zutreffend sei, dass gemäss Kaufvertrag der Antritt des Kaufobjekts am 31. Oktober 2016 vorgesehen, und die Erwerberin berechtigt gewesen sei, vom Vertrag zurückzutreten, wenn die Übergabe an die Mieterin nicht bis zum 1. März 2017 erfolge. Ebenso hätte sie sämtliche Kosten aufgrund verspäteter Übergabe an die Mieterin tragen müssen. Auch die Mieterin habe in diesem Fall über ein Rücktrittsrecht verfügt. Die Beschwerdeführerin habe aber nie geltend gemacht, dass die Erwerberin oder die Mieterin bei einer Fertigstellung des Gebäudes nach dem 1. März 2017 tatsächlich zurückgetreten wäre. Ebenso wenig habe sie rechtsgenüglich substanziiert, dass diese Termine nicht verhandelbar gewesen seien, oder dass sie darüber mit der Erwerberin und/oder der Mieterin nach Kenntnis der Einsprache gesprochen habe. Vielmehr habe sie L._ sofort angewiesen, die Einsprache "wegzubringen", worauf dieser mit der Beschwerdegegnerin Kontakt aufgenommen habe. Ob an der ersten Sitzung vom 17. März 2016 finanzielle Entschädigungen ein Thema gewesen seien, sei nicht rechtsgenüglich bewiesen. Nicht glaubhaft sei die Aussage von M._, K._ habe Fr. 400'000.-- vorgeschlagen und aufgrund dieses Vorschlags habe man weiter verhandelt. Laut Aussage von G._ habe M._ an der Sitzung vom 21. März 2016 "relativ zackig" erklärt, er wolle die Sache erledigen und habe die Kompetenz bis Fr. 240'000.--, wenn die Beschwerdegegnerin damit einverstanden sei, könne er dies unterschreiben.
Unter diesen Umständen sei nicht erwiesen, dass sich die Beschwerdeführerin durch eine Notlage zur Bezahlung der Abgeltung veranlasst gesehen habe. Sie habe die Einsprache so schnell wie möglich vom Tisch haben wollen. Der Anstoss zu Verhandlungen sei von ihr gekommen. Als geschäftserfahrene Investorin habe sie offensichtlich den durch eine Bauverzögerung möglicherweise eintretenden Schaden gegenüber dem zu erwartenden Gewinn bei rechtzeitiger und vertragsgemässer Fertigstellung der Baute gegeneinander abgewogen, habe entsprechend die Höhe der Abgeltung für den Rückzug der Einsprache kalkuliert und Fr. 240'000.-- angeboten. Gemessen an den gesamten Kosten für das zu überbauende Land (Land- und Gebäudekosten von Fr. 10'400'000.--) entspreche dieser Betrag 2,3 % und bezogen auf den Gebäudepreis (Fr. 8'051'000.--) 3 %. Es sei somit davon auszugehen, dass sie sich nicht in einer unzumutbaren, starken wirtschaftlichen Bedrängnis befunden habe. Dies gelte umso mehr, als sie nicht substanziiert dargelegt habe, welche finanziellen Konsequenzen sie bei einer Bauverzögerung zu tragen gehabt habe. Auch schweige sie sich über den behaupteten "massgeblichen Gewinn" aus. Ebenso sei offen, ob bei einer verspäteten Übergabe des Gebäudes ein Rücktritt durch die Erwerberin und/oder die Mieterin erfolgt wäre.
4.3. Mit der Vorinstanz kann offenbleiben, ob die Verzichtsvereinbarung überhaupt als sittenwidrig zu beurteilen wäre. Entgegen der Beschwerdeführerin würde die Bejahung einer verpönten Kommerzialisierung der Rechtsposition durch die Beschwerdegegnerin nicht bereits ein Indiz dafür darstellen, dass die Beschwerdeführerin unzumutbare Nachteile in Kauf zu nehmen hatte. Denn die Frage, ob eine sittenwidrige Vereinbarung vorliegt, ist von der Frage der Möglichkeit der Rückforderung zu unterscheiden.
4.3.1. Die Beschwerdeführerin rügt, sie habe sich in einer Not-/ Zwangslage befunden und habe nicht freiwillig bezahlt. In ihrer Situation habe es sich für jede vernünftige Partei objektiv aufgedrängt, sich zu beugen, auch wenn die Beschwerdegegnerin keine Ansprüche habe. Die Verzögerung von Bauvorhaben durch Rechtsmittel und Rechtsmittelverfahren führe grundsätzlich regelmässig zur Schädigung der Bauherrschaft. Sie habe sich aufgrund eines Grundstückkaufvertrags verpflichtet, das schlüsselfertige Gebäude spätestens per 1. März 2017 zu übergeben, weil auf diesen Zeitpunkt der Mietbeginn vorgesehen gewesen sei. Die zeitliche Verzögerung hätte zu Verletzungen von Verträgen mit Dritten geführt. Nach der Lebenserfahrung hätte die Durchführung eines ordentlichen Einspracheverfahrens, einschliesslich allfälliger weiterer Rechtsmittelverfahren, Monate gedauert. Für eine Fertigstellung per 1. März 2017 sei aber schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung ein unverzüglicher Baubeginn notwendig gewesen. Wenn die Vorinstanz hinsichtlich der Rücktrittsrechte bzw. deren Verhandelbarkeit geltend mache, es sei ungewiss, ob ein Rücktritt erfolgt wäre, sei dies offensichtlich praxis- und lebensfremd. Auch werfe sie ihr zu Unrecht vor, sie habe den Verzögerungsschaden nicht substanziiert.
4.3.2. In BGE <ref-ruling> äusserte sich das Bundesgericht - wie folgt - zu den Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs eines Bauherrs: Der Begriff der Unfreiwilligkeit wird im Gesetz nicht allgemein umschrieben. Was darunter zu verstehen ist, lässt sich aber aus einzelnen Bestimmungen ableiten. Ein Beispiel unfreiwilliger Leistung findet sich zunächst in <ref-law> selbst, gemäss dessen Absatz 3 die Rückforderung einer bezahlten Nichtschuld nach Schuldbetreibungs- und Konkursrecht vorbehalten wird. Daraus ergibt sich, dass Zahlungen, die unter Betreibungszwang erfolgen, als unfreiwillig gelten müssen. Unfreiwillig ist auch eine Leistung, zu der ein Bewucherter durch seine Notlage (<ref-law>) und ein widerrechtlich Bedrohter durch seine Furcht (Art. 29 f. OR) veranlasst wird. Diese Beispiele zeigen, dass eine eigentliche Zwangslage gegeben sein muss. Abgesehen von den erwähnten, gesetzlich umschriebenen Fällen liegt eine die Freiwilligkeit der Leistung ausschliessende Zwangslage nur vor, wenn der Leistende unzumutbare Nachteile in Kauf zu nehmen hätte, die er nicht anders als durch die Leistung abwenden kann. Die Zahlung muss als einzig möglicher und zumutbarer Ausweg erscheinen (BGE <ref-ruling> E. 3b). Der Umstand, dass der Bauherr zur Bezahlung einer Geldsumme bereit ist, weil er eine Bauverzögerung verhindern will, mit welcher er wegen eines ergriffenen Rechtsmittels rechnen musste, reicht dafür nicht (BGE <ref-ruling> E. 3c; vgl. SCHULIN/VOGT, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N. 4 zu <ref-law>). In BGE <ref-ruling> verneinte das Bundesgericht aufgrund der tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, dass die Zahlung der einzig mögliche und zumutbare Ausweg gewesen sei. Dies weil der Bauherr nicht dargetan habe, inwiefern ihm und seiner Mieterin durch die Bauverzögerung finanzielle Nachteile entstanden wären und er zudem auf eine Verfahrensbeschleunigung hätte hinwirken können. Zudem sei die Initiative von ihm ausgegangen (BGE <ref-ruling> E. 3c).
In der Lehre ist kritisiert worden, das Bundesgericht habe die Schwelle für die Rückforderung zu hoch angelegt, sodass eine solche nur in krassen Fällen möglich sei (ERIK LUSTENBERGER, Missbräuchliche Einsprachen - Möglichkeiten und Grenzen der Sanktionierung, BR 2006 S. 36, 39; MARKUS BÜCHI, Entscheidungen, Baueinspracherückzug gegen Geldleistung, AJP 1998 S. 102 ff., 105; TERCIER/ZUFFEREY, La rémunération liée au retrait d'un recours, BR 1997 S. 113 ff., 117 f.). Dieser Kritik ist insofern Rechnung zu tragen, als die Anforderungen an den Nachweis der Unzumutbarkeit nicht überspannt werden dürfen. So kann jedenfalls nicht (allein) entscheidend sein, von wem die Initiative für die Verzichtsvereinbarung ausging. Die Ansicht von LUSTENBERGER, dass der Bereicherungsanspruch nicht ausgeschlossen sein dürfe, wenn die Abgeltung eines Rechtsbehelfs zwar nicht der einzig mögliche zumutbare Ausweg sei, sich aber einem vernünftigen Bauherrr zur Vermeidung finanzieller (oder anderer) Nachteile aufdränge, geht aber zu weit (LUSTENBERGER, a.a.O., S. 39). Ansonsten würde der Bauherr in den meisten Fällen nach Eintritt des Erfolgs (Rückzug des Rechtsmittels) sein Geld zurückfordern können. Es ist aber auch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Bauherr sich zum Rechtsauskauf entschieden hat, statt das jeweilige Verfahren abzuwarten und allfällige Verzögerungsschäden als Schadenersatz geltend zu machen (vgl. WOLFGANG WIEGAND, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1997, ZBJV 134/1998 S. 677, 681, wobei WIEGAND den Ansatz der "verpönten Kommerzialisierung" an sich ablehnt).
4.3.3. Die Vorinstanz hat nicht als erwiesen erachtet, dass die Beschwerdeführerin sich durch eine Notlage zur Bezahlung der Abgeltung veranlasst sah. Die Beschwerdeführerin setzt sich mit den diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägungen nicht hinreichend auseinander, sondern übt über weite Strecken appellatorische Kritik. Der allgemeine Hinweis auf den Umstand, dass die Verzögerung von Bauvorhaben durch Rechtsmittel und Rechtsmittelverfahren regelmässig zur Schädigung der Bauherrschaft führt, reicht dafür nicht. Die Beschwerdeführerin verweist zwar erneut auf die vertraglichen Rücktrittsrechte der Erwerberin und der Mieterin, zeigt aber nicht mit Aktenhinweis auf, dass sie vor den Vorinstanzen dargelegt hätte, dass bei einer Fertigstellung nach dem 1. März 2017 tatsächlich ein Vertragsrücktritt durch die Erwerberin bzw. die Mieterin erfolgt wäre bzw. die Termine nicht verhandelbar gewesen wären. Sie wendet dagegen ein, dies sei offensichtlich praxis- und lebensfremd. Damit genügt sie den Anforderungen an eine Willkürrüge (vgl. hiervor E. 3) nicht. Es ist nicht ersichtlich, weshalb solche Verhandlungen zum vornherein zum Scheitern verurteilt gewesen wären. Sie macht diesbezüglich geltend, für Verhandlungen hätte offensichtlich die Zeit gefehlt, und sie hätte nicht einmal einen anderen Übergabe- bzw. Mietantrittstermin nennen können, da die Beschwerdegegnerin das baurechtliche Verfahren auf unbestimmte Zeit hätte herauszögern können. Das baurechtliche Einspracheverfahren hätte zwar zu einer Verzögerung geführt; dass die Dauer nicht zumindest ansatzweise hätte abgeschätzt werden können, wie die Beschwerdeführerin behauptet, ist aber nicht ersichtlich, zumal sie sich an anderer Stelle ihrer Beschwerde auf den Standpunkt stellt, die Einsprache sei aussichts- und haltlos gewesen. Sie führt sodann selbst aus, das Kauf-/Mietobjekt als Logistikcenter der D._ sei auf deren Bedürfnisse "massgeschneidert" gewesen. Sie macht diese Ausführungen, um zu belegen, dass der geplante Bau für Dritte nicht geeignet gewesen wäre bzw. mit hohen Kosten gleich wieder hätte umgebaut werden müssen. Daraus ergibt sich aber gerade auch, dass die D._ an der Planung des Logistikcenters erheblich mitgewirkt haben muss, anders ist die Erstellung eines "massgeschneiderten" Gebäudes gar nicht denkbar. Dies spricht aber dafür, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, dass die Erwerberin bzw. die Mieterin im Falle von zeitlichen Verzögerungen wohl kaum ohne Weiteres vom Vertrag zurückgetreten wären, sondern sich auf Verhandlungen eingelassen und allenfalls ihrerseits (weitere) Ansprüche gestellt hätten. Vor diesem Hintergrund ist auch die vorinstanzliche Feststellung, die Beschwerdeführerin habe den Verzögerungsschaden nicht substanziiert behauptet, nicht zu beanstanden. Die Schadensberechnung der Beschwerdeführerin geht von einem definitiven Scheitern des Projekts aus. Sie zeigt aber nicht hinreichend auf, weshalb sie zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verzichtsvereinbarung von einem definitiven Scheitern des Projekts hätte ausgehen müssen, wenn sie auf den Auskauf des Rechtsmittels verzichtet hätte. Soweit sie rügt, die Beschwerdegegnerin habe im Schriftenwechsel nie die Auffassung vertreten, es wäre möglich gewesen, über Rücktrittsrechte zu verhandeln, übergeht sie, dass es ihr oblag, die Umstände darzutun, aufgrund derer von einer die Freiwilligkeit der Leistung ausschliessende Zwangslage ausgegangen werden müsste.
Die Beschwerdeführerin tut somit insgesamt nicht hinreichend dar, dass sie zur Vermeidung unzumutbarer finanzieller oder anderer Nachteile die Verzichtsvereinbarung abschliessen musste. Die Vorinstanz durfte somit ohne Verletzung von Bundesrecht davon ausgehen, eine Rückforderung der bezahlten Summe scheitere an <ref-law>.
5.
Umstritten ist weiter, ob die Beschwerdeführerin im Hinblick auf die Verzichtsvereinbarung übervorteilt wurde.
5.1. Einleitend ist anzumerken, dass ein allfälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung eine Sittenwidrigkeit nicht zu begründen vermöchte. Dieser Problemkreis wird vielmehr abschliessend vom - hier zu prüfenden - Übervorteilungstatbestand des <ref-law> erfasst (<ref-ruling> E. 4c; zit. Urteil 4A_21/2009 E. 5.2; Urteil 4A_542/2012 vom 24. Januar 2013 E. 2.5).
Eine Übervorteilung gemäss <ref-law> setzt objektiv ein offenbares Missverhältnis zwischen den Austauschleistungen und subjektiv eine Beeinträchtigung der Entscheidungsfreiheit (Notlage, Unerfahrenheit oder Leichtsinn) der benachteiligten Vertragspartei auf der einen und deren Ausbeutung auf der andern Seite voraus. Der Übervorteilte kann den Vertrag während eines Jahres für unverbindlich erklären und seine Leistung zurückfordern.
Eine Notlage ("gêne", "bisogni") im Sinne von <ref-law> liegt vor, wenn sich eine Partei bei Vertragsabschluss in starker Bedrängnis, in einer Zwangslage befindet. In Betracht fällt dabei nicht nur die wirtschaftliche Bedrängnis, sie kann auch persönlicher, familiärer, politischer oder anderer rechtserheblicher Natur sein. Entscheidend ist, dass ein Verhandlungspartner den Abschluss des für ihn ungünstigen Vertrags gegenüber der Inkaufnahme drohender Nachteile als das kleinere Übel betrachtet, sofern diese Güterabwägung auch in objektiver Betrachtung (<ref-law>) als vertretbar erscheint (<ref-ruling> E. 5; 61 II 31 E. 2b).
Die Feststellungen der Vorinstanz zur Situation der Beschwerdeführerin und zu den Umständen des Vertragsschlusses sind tatsächlicher Natur und binden das Bundesgericht (vgl. hiervor E. 2). Die Frage, ob die Beschwerdeführerin gestützt auf diese Tatsachen in ihrer Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt war, wie auch die Frage, ob die Beschwerdegegnerin dies ausgebeutet hat, ist demgegenüber eine frei überprüfbare Rechtsfrage (zit. Urteil 4A_254/2020 E. 4.1 mit Hinweisen; Urteil 4A_491/2015 vom 14. Januar 2016 E. 4.3).
Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Bejahung einer Übervorteilung im Sinne von <ref-law> angesichts eines von der Privatautonomie beherrschten Vertragsrechts die Ausnahme bleiben muss (zit. Urteile 4A_254/2020 E. 4.1 und 4A_491/2015 E. 4.1; je mit Hinweisen).
5.2. Die Vorinstanz hat sich im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen von <ref-law> ausführlich zur Frage der Unfreiwilligkeit der Zahlung geäussert (vgl. hiervor E. 4.2.2) und anschliessend erwogen, aus den dargelegten Gründen sei auch eine Notlage im Sinne von <ref-law> zu verneinen. Ergänzend verwies sie auf den erstinstanzlichen Entscheid.
5.3. Die Beschwerdeführerin rügt, sie habe sich bei Abschluss der Verzichtsvereinbarung in einer Notlage befunden. Sie habe es tatsächlich als kleineres Übel angesehen, aus einer Notlage heraus den exorbitanten Betrag von Fr. 240'000.-- zu bezahlen, um nicht das Risiko einzugehen, mit dem Bau nicht beginnen zu können, Miet- und Grundstückkaufverträge mit Dritten zu verletzen und Rücktritte der Erwerberin oder der Mieterin in Kauf nehmen. Sie habe sich in einer subjektiven Ausnahmesituation befunden, die ein freies Aushandeln von Vertragsbedingungen ausgeschlossen habe.
Die Beschwerdeführerin hatte die Umstände konkret darzulegen, aufgrund derer auf eine eigentliche Notlage geschlossen werden könnte. Dazu hätte sie darlegen müssen, dass sie sich wegen der drohenden Bauverzögerung infolge des hängigen Rechtsmittels in so starker wirtschaftlicher Bedrängnis befunden hatte, dass ihr der Abschluss des für sie ungünstigen Vertrags noch als das kleinere Übel erschienen wäre (zit. Urteil 4A_21/2009 E. 3.4). Sie hat aber nicht hinreichend dargetan, dass sie sich aufgrund der Einsprache in derart starker wirtschaftlicher Bedrängnis befunden hatte, dass ihre Entscheidungsfreiheit betreffend den Abschluss der Verzichtsvereinbarung beeinträchtigt gewesen wäre. Es kann auf die Ausführungen in E. 4.3.3 hiervor verwiesen werden.
Es verletzt daher kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz eine eigentliche Notlage der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Abschlusses der Verzichtsvereinbarung verneinte. Damit erübrigt sich eine Prüfung der übrigen Voraussetzungen von <ref-law>. Es muss namentlich nicht geprüft werden, ob überhaupt ein offenbares Missverhältnis der Austauschleistungen vorliegt.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin wird kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 1. Juni 2021
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Hohl
Der Gerichtsschreiber: Gross


facts:
Fatti:
A.
L'11 luglio 2008 l'Ufficio federale delle strade (USTRA) ha inoltrato al Dipartimento federale dell'ambiente, dei trasporti, dell'energia e della comunicazione (DATEC), la richiesta di approvazione dei piani per la riorganizzazione dello svincolo autostradale di Mendrisio sulla A2, dal km 6.167 al km 10.32 (corsia Sud-Nord) e dal km 8.220 al km 6.167. Il progetto è stato pubblicato nel 2008. La sua realizzazione comporta l'espropriazione di numerosi fondi, in particolare quella in via definitiva di 396 m2e l'occupazione temporanea di 729 m2 di quello n. 1266 (di 11'477 m2) di Mendrisio, appartenente a A._SA, proprietaria di altri quattro fondi (per un totale di 35'438 m2), non oggetto di espropriazione. Tutti sono ubicati in località "Valera", nel comparto compreso tra la strada cantonale Mendrisio-Genestrerio, la linea ferroviaria Mendrisio-Stabio e la semiautostrada A 394 Mendrisio-Stabio.
B.
Il piano regolatore del 1983, che attribuiva il comparto "Valera" alla zona industriale J2 è decaduto ed è stato sostituto da quello del 2002; riguardo al fondo litigioso, il Consiglio di Stato non ha approvato la proposta di istituire una zona per il deposito di idrocarburi, imponendo l'elaborazione di una variante. Dal 2007 al 2014 il fondo, inedificato, si trovava in una zona di pianificazione comunale; per il comparto vigeva quindi un vuoto pianificatorio. Nella votazione popolare del 3 marzo 2013 è stata approvata la modifica del 15 giugno 2012 della LPT (art. 8, 8a, 15 e 38aLPT), che istituisce una moratoria sull'estensione delle zone edificabili e ne impone il ridimensionamento.
C.
Con decisione del 31 ottobre 2011, il DATEC ha evaso le opposizioni al progetto al senso dei considerandi e le domande di espropriazione, approvando i piani del progetto esecutivo. Nove opposizioni sono state trasmesse alla Commissione federale di stima del 13° Circondario (CFS). Questa decisione è stata confermata il 22 ottobre 2013 dal Tribunale amministrativo federale (TAF; sentenza A-6547/2011).
D.
Il 17 agosto 2012 il Presidente della CFS ha aperto la procedura di stima per l'acquisto dei diritti necessari alla realizzazione delle opere. Tranne un'eccezione, l'anticipata immissione in possesso è stata concessa da tutti gli espropriati. Durante l'udienza di conciliazione del 2 maggio 2013, l'USTRA, quale espropriante, per il fondo n. 1266 ha proposto l'indennità usuale per terreni agricoli di CHF 20.--/m2, mentre A._SA ne ha chiesto CHF 600.--/m2. Con decisione del 25 settembre 2015 la CFS, riferendosi a una sua precedente decisione del 22 febbraio 2013, confermata dal TAF il 23 luglio 2014 (sentenza A-1586/2013), fissato il "dies estimandi" al 2 maggio 2013, ha osservato che in quell'epoca il fondo era inserito nella scheda con grado di consolidamento intermedio del Piano direttore, che qualificava la zona come Polo di sviluppo economico (PSE). Ha quindi ritenuto che la stessa avrebbe potuto acquisire un carattere industriale e artigianale, fissando pertanto l'indennità a CHF 350.--/m2 per un totale di CHF 138'600.--. Con decisione del 19 dicembre 2017 il TAF, adito dall'USTRA, ne ha respinto il ricorso.
E.
Avverso questo giudizio la Confederazione Svizzera presenta un ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale. Chiede, in via principale, di riformarla nel senso ch'essa dovrà versare a A._SA un'indennità per espropriazione fino a un massimo di CHF 20.--/m2, per complessivi CHF 10'692.--, subordinatamente di rinviare la causa al TAF per nuovo giudizio.
La CFS e il TAF, rinviando alle proprie decisioni, rinunciano a presentare osservazioni. A._SA chiede la reiezione del gravame, mentre l'USTRA, richiamata una sentenza del Tribunale cantonale amministrativo del 18 luglio 2000 (incarto n. 52.1998.00181-190), rinuncia a esprimersi.

considerations:
Diritto:
1.
Contro una decisione del TAF in materia di espropriazione è dato, in virtù dell'<ref-law> (RS 711), il ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale ai sensi degli art. 82 segg. LTF. Il gravame è tempestivo (<ref-law>) e il ricorrente, quale espropriante, è legittimato a ricorrere (<ref-law> in relazione con l'<ref-law>).
2.
2.1. Nell'ambito del calcolo dell'indennizzo di fondi oggetto di espropriazione occorre fondarsi sulla situazione giuridica e fattuale al momento della stima, ossia alla data dell'udienza di conciliazione, in concreto il 2 maggio 2013 (art. 19bis cpv. 1 Lespr).
Secondo l'<ref-law>, nella stima del valore venale, oltre a quanto stabilito dagli art. 19 e 19bis, occorre tener equo conto anche della possibilità di un miglior uso del fondo: alla data determinante quest'uso deve già sussistere sotto il profilo giuridico e fattuale o dovrebbe realizzarsi in un prossimo futuro; possibilità meramente teoriche o vaghe aspettative non sono per contro sufficienti (<ref-ruling> consid. 13.3 pag. 72 e rinvii). Quale miglior uso futuro viene di regola considerata la possibilità di costruire (<ref-ruling> consid. 2 pag. 730, 151 consid. 2.1 pag. 155; <ref-ruling> consid. 3a pag. 433; sentenza 1C_280/2016 del 4 gennaio 2017 consid. 2.2, in: RtiD II-2017 n. 42; BERNHARD WALDMANN Materielle Enteignung, in: Verwaltungsrecht, Biaggini et al. (ed.), n. 27.12 pag. 1123 e n. 27.22 seg. pag. 1126). Questa prassi parte dal presupposto che un proprietario deve tener conto di cambiamenti della situazione giuridica; qualora l'edificazione necessiti previamente di una modifica della pianificazione locale, la probabilità di una realizzazione può quindi fare difetto o essere esclusa; essa manca di massima qualora l'interessato non può attuarla di sua iniziativa, ma solo con l'intervento dell'ente pubblico (cfr., anche con riferimento alla tutela della buona fede, <ref-ruling> consid. 4e pag. 145 e consid. 6 pag. 147; ENRICO RIVA, in: Aemisegger/Moor/ Ruch/Tschannen, [ed.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, n. 170 seg. ad art. 5; LO STESSO, Aktuelle Entwicklungen im Recht der materiellen Enteignung, in: Temi scelti di diritto espropriativo, 2010, pag. 63 segg., 68 segg.; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6aed., pag. 627 seg.).
2.2. La CFS, rilevato che alla data determinante nella Scheda PD R7 il comparto era qualificato di Polo di sviluppo economico, ne ha ritenuto un enorme potenziale di riconversione, partendo dall'ipotesi ch'esso avrebbe acquisito un carattere industriale e artigianale. Il TAF ha accertato che al momento del dies aestimandi il fondo si trovava nella zona di pianificazione comunale, entrata in vigore il 6 agosto 2007 e la cui validità era stata prorogata fino al 6 agosto 2014. Ne ha concluso che, tranne per due eccezioni non determinanti per il fondo, per il comparto vigeva apparentemente un vuoto pianificatorio. Il TAF, richiamata la sua precedente sentenza del 23 luglio 2014 e la scheda PD R7, ne ha concluso, in maniera invero corriva, che la CFS poteva ragionevolmente partire dal presupposto che il comparto poteva essere oggetto di un miglior uso futuro ai sensi dell'<ref-law>.
2.3. La ricorrente fa valere che il TAF avrebbe proceduto a una sussunzione non corretta dei fatti determinanti. Osserva che il piano regolatore (PR) del 1983 attribuiva il comparto "Valera" alla zona industriale J2. Precisa che quel piano è stato abrogato e sostituito da quello del 2002, che per il fondo litigioso ha tuttavia respinto la proposta di istituire una zona di deposito idrocarburi, imponendo l'elaborazione di una variante, creando in tal modo un vuoto pianificatorio. Al riguardo richiama la decisione del 18 luglio 2000 del Tribunale cantonale amministrativo nella quale è stato stabilito che il piano regolatore del Comune di Mendrisio, entrato in vigore nel 1977, non è mai stato adattato alla LPT nei termini di tempo fissati dal diritto federale (art. 35 LPT), per cui ha perso la sua validità a partire dal 1° gennaio 1988 per quanto concerne la delimitazione delle zone edificabili (incarto n. 52.1998.00181-190; consid. 4.1 e 4.2). Fino al 2014 era poi in vigore una zona di pianificazione comunale.
Insiste sul fatto che il 15 giugno 2012 il Parlamento federale ha adottato la nota modifica della LPT, nel senso di una moratoria sull'estensione e sul ridimensionamento delle zone edificabili (art. 15 LPT), accettata con il 62.9 % di voti favorevoli nella votazione popolare del 3 marzo 2013 (entrata poi in vigore il 1° maggio 2014), quindi due mesi prima del dies aestimandi. Nell'ambito dell'attuazione della stessa il Dipartimento del territorio ha poi dovuto rifiutare, già in sede di esame preliminare, l'intenzione di destinare parte del comparto alla zona edificabile. Nel 2015 il Consiglio di Stato ha stralciato quest'area dai poli di sviluppo economico del Piano direttore.
La ricorrente adduce che il TAF, considerando solo la scheda di PD R7 del 2009 e la sua precedente sentenza del 23 luglio 2014, non ha considerato a torto la modifica del 2012 della LPT, approvata dal popolo prima del dies aestimandi. Il dies aestimandi posto a fondamento della sentenza del TAF del 2014 era invece il 25 gennaio 2012, anteriore quindi all'accettazione della modifica della LPT, per cui si tratterrebbe di una fattispecie diversa e non paragonabile. Sostiene che il TAF era obbligato a considerare la modifica della LPT e a ritenere quindi che non sussisteva alcuna possibilità di miglior uso futuro del fondo espropriato. Fondandosi esclusivamente sulla scheda di Piano direttore, il TAF ha ignorato l'accertato vuoto pianificatorio e la zona di pianificazione nonché l'esigenza di una reale attuabilità e quella dell'imminenza di un uso futuro, né ha considerato le incognite delle previsioni del Piano direttore e la necessità e la tempistica dell'adozione di un piano regolatore. Queste critiche sono fondate.
2.4. Tale conclusione è sorretta anche dagli accertamenti contenuti nel parere del 25 aprile 2016 della Sezione dello sviluppo territoriale. Con risoluzione del 9 luglio 2002 il Consiglio di Stato non ha infatti approvato la zona per il deposito di idrocarburi, precisando che il piano regolatore del 1983 del Comune di Rancate è stato integralmente abrogato, anche limitatamente alle parti sospese, da quello del 2002, per cui si è in presenza di un vuoto pianificatorio (n. 5 e 6 pag. 4 seg.); a ciò nulla muta il parere richiamato dall'opponente. La questione di sapere se il fondo appartenga o meno al territorio largamente edificato (cfr. art. 36 LPT), per i motivi di cui si dirà, non dev'essere esaminata. Il citato parere dà risposta negativa al quesito, poiché il fondo è completamente inedificato, come lo è pure pressoché l'intero comparto in esame di 80'000 m2, che fa parte di un'ampia area libera ed è ubicato in posizione marginale e isolata rispetto all'insediamento di Mendrisio, rispettivamente ai quartieri di Rancate e di Ligornetto (n. 8.1 pag. 6).
Giova ricordare che già anteriormente al dies aestimandi, adito da A._SA, la quale contestava l'istituzione della zona di pianificazione, con sentenza del 7 gennaio 2009 (incarto n. 90.2007.108) il Tribunale cantonale amministrativo aveva accertato che in seguito alla mancata approvazione nel 2000 di una zona "deposito idrocarburi", la riqualifica e la riconversione del comparto litigioso, da coordinare con i Comuni vicini, presentavano notevoli problemi di svariata natura, urbanistici, paesaggistici e naturalistici, come pure inerenti a questioni viarie e di risanamento che dovevano essere considerati per raggiungere l'obiettivo dichiarato nel piano direttore. Si rilevava che la proprietaria, durante quegli anni, non aveva mai adito le autorità competenti allo scopo di indurre il Comune a concretare il suo obbligo di pianificazione, né risultava ch'essa avesse mai intrapreso alcuna iniziativa edilizia volta all'edificazione dei suoi fondi o che avesse impugnato la mancata approvazione di azzonare quelli utilizzati all'epoca quali deposito di idrocarburi. La Corte cantonale aveva accertato infine che i fondi erano inedificati (consid. 4.3). Questi accertamenti escludevano un miglior uso del fondo in un prossimo futuro alla data determinante.
2.5. Decisivo è poi il fatto che, due mesi prima del dies aestimandi, la modifica della LPT era stata accettata dal popolo e sarebbe entrata in vigore a breve termine. Di fronte a questa circostanza non si poteva ragionevolmente ritenere che in un prossimo futuro il comparto e il fondo dell'espropriata sarebbero stati attribuiti a una zona edificabile, come poi, come era prevedibile, non è avvenuto.
Certo, il TAF ha rilevato che l'assetto pianificatorio del comparto è stato completamente riconsiderato a seguito dell'entrata in vigore il 1° maggio 2014 della modifica del 15 giugno 2012 dell'art. 15 LPT, che prevede un obbligo di ridimensionamento delle zone edificabili sovradimensionate (cpv. 2), un obbligo di coordinamento delle zone edificabili al di là dei confini comunali conservando in particolare le superfici per l'avvicendamento delle colture (cpv. 3), il rispetto di criteri più severi per l'ulteriore assegnazione di terreni alla zona edificabile (cpv. 4) e, infine, l'elaborazione da parte della Confederazione e dei Cantoni di direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili (cpv. 5). Questa modifica, sulla base dell'art. 38a LPT, impone ai Cantoni di adattare i propri piani direttori ai requisiti di cui agli art. 8 e 8a LPT entro cinque anni dalla sua entrata in vigore. Il TAF ha ricordato che, nell'ambito dell'esame preliminare del 1° dicembre 2014, il Dipartimento del territorio, richiamata la modifica dell'art. 15 LPT, ha stabilito che non sussistevano le condizioni per destinare il comparto alla zona edificabile. Il Dipartimento ha precisato che non vi era infatti un fabbisogno urgente e documentato per concretare in questo comparto un Polo di sviluppo economico. Il 18 novembre 2015 il Governo cantonale ha quindi formalmente stralciato il comparto da questo Polo. Il TAF ha rilevato che l'attuale scheda PD R7, in vigore dal 2 febbraio 2016 con grado di consolidamento "dato acquisito" e approvata a livello federale il 6 luglio 2016, non contempla più il comparto "Valera", sicché attualmente lo stesso non ha carattere industriale, artigianale o edificabile. Ha aggiunto che ancora attualmente la destinazione di quest'area è oggetto di dibattito pubblico. Ha tuttavia reputato che questi mutamenti riguarderebbero un cambiamento pianificatorio intervenuto solo successivamente al dies aestimandi, motivo per cui non li ha considerati. A torto.
2.6. È infatti palese che questi cambiamenti e l'involuzione del prospettato carattere edificatorio del comparto, in particolare il suo stralcio dal Polo di sviluppo economico, sono dovuti a decisioni intervenute certo posteriormente alla data determinante, ma che erano più che prevedibili, se non praticamente indubbie, prima della stessa, segnatamente al momento dell'approvazione popolare della modifica della LPT, che sarebbe notoriamente entrata in vigore in un prossimo futuro. Ne erano in effetti la più che prevedibile, logica e ineluttabile conseguenza. Questo cambiamento, notorio e decisivo, intervenuto prima del dies aestimandi, prevaleva e superava la generica portata dell'invocata scheda di piano direttore e ne avrebbe comportato ineluttabilmente lo stralcio, come poi è avvenuto, circostanza della quale la CFS prima e il TAF poi non potevano fare astrazione. In siffatte condizioni, all'epoca non sussisteva chiaramente alcuna certezza né era prevedibile, trattandosi semmai di una semplice aspettativa, che il comparto in questione potesse essere attribuito a una zona edificabile.
In effetti, il piano direttore, che riveste un aspetto programmatico e costituisce un piano di gestione continua del territorio, stabilisce soltanto le grandi linee dell'organizzazione del territorio, ma non definisce un concetto dettagliato dell'organizzazione della sua situazione futura: esso è inoltre vincolante solo per le autorità, ma non per i privati (art. 9 cpv. 1 LPT; art. 8 e 16 cpv. 1 della legge ticinese sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011, LST; <ref-ruling> consid. 4.1 e 4.2 pag. 279 seg.; al riguardo vedi le sentenze che concernono il comparto in esame 1C_132/2016 del 1° aprile 2016 e 1C_274/2017 del 22 giugno 2017; cfr. ALESSIA LEONI ROMELLI/DAVIDE SOCCHI, Il piano direttore nel diritto ticinese, in: RtiD II-2017, pag. 311 segg., pag. 316 segg.; sul contenuto, l'adozione e l'entrata in vigore delle differenti schede di piano direttore vedi gli art. 11-16 LST).
Determinante è inoltre il fatto che il piano direttore dev'essere poi attuato mediante l'ulteriore adozione di un piano regolatore (art. 18 segg. LST), procedura che notoriamente non si conclude entro un breve termine, dall'esito non scontato e nell'ambito della quale i privati possono contestare a titolo pregiudiziale anche le opzioni del piano direttore (<ref-ruling> consid. 4.1, 4.2 e 4.2.3).
2.7. Il TAF ha inoltre interpretato in maniera unilaterale la scheda PD R7, che definisce il comparto in esame nel modo seguente:
" (...) Si tratta di un'area che per lungo tempo è stata adibita a deposito di idrocarburi. Per il suo grande potenziale di riconversione, è considerata strategica dal Concetto di organizzazione territoriale che supporta il Piano dei trasporti del Mendrisiottto e Basso Ceresio (schede R5 e M5). Si tratta di una superficie di importanti dimensioni (ca. 18 ha), direttamente interessata dalle opere di riorganizzazione dello svincolo autostradale di Mendrisio, dal tracciato stradale Mendrisio-Stabio-Gaggiolo, e dal progetto ferroviario Mendrisio-Varese-Malpensa (TILO, v. scheda M7). L'area è attraversata dal fiume Laveggio e la riconversione dovrà prevedere anche un'importante riqualifica in termini naturalistici, paesaggistici e di svago...".
L'istanza precedente ha infatti omesso di considerare che la scheda prevedeva anche un'importante riqualifica in termini naturalistici, paesaggistici e di svago per il comparto in esame, ciò che ne escludeva in misura importante una sua utilizzazione meramente industriale e artigianale. Che il fondo litigioso non fosse attribuito, in tutto o in parte, a una zona edificabile ma a una zona di protezione del paesaggio o di svago non poteva quindi essere escluso. Nella scheda si precisa che solo il grado di dato acquisito implica la necessità di definire un perimetro (pag. 3). Il grado di consolidamento "risultato intermedio" indica che si tratta di " attività non ancora coordinate e che hanno raggiunto un certo grado di approfondimento "; sebbene non si tratti di mere ipotesi, si è comunque in presenza di attività pianificatorie ancora da concretare. Proprio sulla base di questa scheda, posta a fondamento dell'impugnato giudizio, non era quindi per nulla chiaro se e in che misura il fondo litigioso in un prossimo futuro sarebbe stato attribuito o meno a una zona edificabile (cfr. <ref-ruling> consid. 6.1 pag. 478 seg.). In tali condizioni il miglior uso futuro preteso dall'espropriata non può essere preso in considerazione (cfr. <ref-ruling> consid. 3 pag. 43).
Il TAF si è confrontato in effetti in maniera superficiale con la modifica della LPT, ritenendo a torto ch'essa esplicasse i suoi effetti solo dopo il dies aestimandi, motivo per cui ha ritenuto impropriamente che lo stralcio del comparto dal prospettato Polo di sviluppo economico avvenuto in seguito fosse irrilevante. Il TAF si è infatti limitato a riprendere, trascrivendolo, il considerando 6.2.2.1 della sua precedente decisione del 23 luglio 2014. In tale ambito non ha tuttavia considerato il fatto, decisivo, che in quella causa il dies aestimandi era il 25 gennaio 2012 (consid. 6.2.2), data anteriore all'accettazione popolare della modifica della LPT.
2.8. L'iscrizione del comparto nella scheda di Piano direttore non permetteva inoltre alla proprietaria di poter chiedere il rilascio di una licenza edilizia; una tale utilizzazione del fondo non appariva pertanto come molto probabile in un prossimo futuro. Secondo la prassi, ciò si verifica infatti quando la realizzazione di una costruzione è giuridicamente ammissibile e dipende ormai soltanto dall'iniziativa del proprietario: ciò non è di massima il caso quando, come nella fattispecie, sia ancora necessaria una modifica della situazione giuridica del fondo per il tramite di una revisione e dell'approvazione di un piano regolatore, che renda effettivamente edificabile il terreno interessato (<ref-ruling> consid. 2.4.1 e 2.4.2 pag. 158 e rinvii; <ref-ruling> consid. 3 pag. 390, 105 consid. 2b pag 109). Ora, come rettamente ritenuto dal TAF, nella fattispecie per il fondo in esame vigeva una situazione giuridica di vuoto pianificatorio, lacuna che avrebbe dovuto essere colmata con l'adozione di un piano regolatore conforme alla LPT: in quell'ambito, l'attribuzione del fondo in questione, in tutto o in parte, a una zona edificabile era tutt'altro che probabile, a maggior ragione dopo l'adozione della modifica della LPT.
In effetti, come già rilevato, in materia di espropriazione materiale la prevedibile utilizzazione futura di un fondo alla data determinante deve apparire, sulla base di criteri giuridici, molto probabile. Certo, la prassi non ritiene che ogni volta che il diritto cantonale prescrive l'espletamento di una procedura complementare prima del rilascio di una licenza di costruzione (come per esempio l'esigenza di un piano di quartiere o la pianificazione di un elemento di urbanizzazione) si tratterrebbe di massima di un aspetto giuridico che esclude la concessione di un'indennità; occorre piuttosto tener conto della vera portata di questa necessità sulla base del diritto cantonale, nonché delle circostanze concrete (<ref-ruling> consid. 2.1 pag. 155). Come si vedrà, a maggior ragione dopo l'adozione della modifica della LPT, la proprietaria non poteva più contare, in una situazione di vuoto pianificatorio, con la possibilità di un migliore uso del suo fondo, ubicato in una zona inedificata.
3.
3.1. Certo, il Tribunale federale ha avuto occasione di rilevare che l'entrata in vigore della modifica della LPT non costituisce da sola un notevole cambiamento delle circostanze che giustificherebbe di procedere a un controllo pregiudiziale di un piano regolatore sulla base dell'art. 21 cpv. 2 LPT, essendo necessarie altre circostanze, tra le quali l'ubicazione della particella nella zona edificabile esistente, il grado di urbanizzazione e il periodo di esistenza del piano (<ref-ruling> consid. 5.2 pag. 45 seg.; sentenza 1C_308/2017 del 4 luglio 2018 consid. 3.2.2). Ora, nel caso in esame non vi era però alcun piano regolatore conforme alla LPT che disciplinava il fondo in discussione. Il Tribunale federale ha nondimeno sottolineato che la norma transitoria prevista dalla modifica della LPT, notoria al momento della sua adozione nell'ambito della votazione popolare, segnatamente l'art. 38a cpv. 2 LPT, vieta in maniera immediata l'aumento della zona edificabile del Cantone, nell'attesa dell'adozione di piani direttori conformi al nuovo diritto, sebbene non vieti, nell'intervallo, la realizzazione di pianificazioni dell'utilizzazione esistenti, se conformi alla LPT (<ref-ruling> consid. 5.2 pag. 45; cfr. <ref-ruling> consid. 3; sul negato ampliamento della zona edificabile giusta gli art. 38a LPT e 52a OPT vedi le sentenze 1C_345/2018 del 5 novembre 2018 nella causa Comune di Bellinzona e 1C_351/2018 del 27 novembre 2018 nella causa Comune di Locarno concernente il piano di utilizzazione cantonale del Parco del Piano di Magadino).
Anche i nuovi art. 8 e 8a LPT sono stati introdotti con la modifica del 15 giugno 2012, in un contesto di sovradimensionamento notorio delle zone edificabili e corrispondono a un interesse pubblico importante volto a evitarne un ulteriore ampliamento nell'attesa delle pianificazioni direttrici conformi al nuovo diritto. La giurisprudenza ne ha dedotto ch'era pertanto prevedibile che a breve termine le autorità cantonali e comunali avrebbero dovuto operare numerosi dezonamenti, operazione manifestamente più onerosa e più delicata da opporre ai proprietari che la non attribuzione di fondi alla zona edificabile (<ref-ruling> consid. 3 pag. 399 e rinvio).
La prassi ha stabilito che, fino all'adattamento del piano direttore cantonale ai sensi delle nuove disposizioni della LPT, l'art. 38a cpv. 2 LPT prevede che la superficie complessiva delle zone edificabili del Cantone non può essere aumentata (al riguardo e sui criteri per l'istituzione di nuove zone edificabili e sulla densificazione verso l'interno vedi <ref-ruling> consid. 3.1 e 3.2 pag. 21 seg. e consid. 3.4.2 pag. 27). È stato precisato che secondo il messaggio del 29 gennaio 2010 e i lavori preparatori, gli azzonamenti e i dezonamenti che potrebbero essere realizzati in questo periodo devono di principio essere eseguiti contemporaneamente o, eccezionalmente in caso di comprovata urgenza per un progetto importante in modo leggermente differito (<ref-ruling> consid. 2.1 e 2.2; quali progetti importanti si indicano la creazione di un ospedale cantonale, di una prigione o di poli di sviluppo d'importanza cantonale in un piano direttore già approvato dal Consiglio federale, ritenuto però che, poiché eccezioni devono essere ammesse in maniera restrittiva, non ogni polo di sviluppo cantonale potrebbe rientrarvi, consid. 2.2.3 pag. 420 seg.). Ora, detti lavori preparatori erano già noti anni prima del dies aestimandi, motivo per cui il nuovo ipotizzato azzonamento, senza un contemporaneo dezonamento, non avrebbe potuto essere realizzato in un prossimo futuro. Le aspettative di un miglior uso non apparivano quindi come molto probabili, semplici possibilità teoriche o vaghe prospettive di un'utilizzazione più favorevole della proprietà non essendo sufficienti al riguardo (<ref-ruling> consid. 6.1 pag. 477 seg.; cfr. <ref-ruling> consid. 4e pag. 329).
3.2. Ciò vale a maggior ragione considerato il notorio sovradimensionamento delle zone edificabili dei Comuni interessati che esisteva già prima del dies aestimandi (cfr. sentenza 1C_314/2016 del 13 settembre 2016 consid. 2.4.3, in: RtiD I-2017 n. 18 pag. 126). Già nella decisione del 9 luglio 2002 del Consiglio di Stato sull'approvazione del piano regolatore (revisione 2002) si sottolineava infatti che il Piano delle zone edificabili del Comune di Rancate era "da considerarsi abbondantemente sovradimensionato ", ciò che costituiva una manifesta incongruenza con i principi degli art. 15 e 24 LPT e con il Piano direttore cantonale, ragione per cui già in quell'epoca dovevano essere esclusi gli interventi comportanti un'estensione del perimetro dell'area edificabile (pag. 19; sulla mancata approvazione della zona industriale e idrocarburi vedi pag. 28 seg.; sul notevole e notorio sovradimensionamento delle zone edificabili del Comune di Mendrisio le sentenze 1C_3/2011 del 27 maggio 2011 consid. 2.4 e 2.5 e 1P.259/2002 del 16 dicembre 2002 consid. 3.5 e 3.6). Del resto, già l'art. 15 vLPT imponeva la riduzione delle zone edificabili sovradimensionate (<ref-ruling> consid. 4.3 in fine e rinvii pag. 31). Il notorio sovradimensionamento delle zone edificabili, il vuoto pianificatorio vigente all'epoca e la modifica della LPT azzeravano in sostanza le ipotizzate prospettive edificatorie del fondo inedificato (sui principi generali per la creazione e la delimitazione di nuove zone edificabili vedi <ref-ruling> consid. 3.1 pag. 21).
3.3. La modifica della LPT era infatti conosciuta e oggetto di ampie discussioni pubbliche da anni, come pure le sue conseguenze, ed era notoria anche ai destinatari della norma; che dopo la sua approvazione da parte del popolo la stessa entrasse in vigore a breve termine era palese. Non si può quindi ritenere che il fondo espropriato in questione venisse attribuito in un futuro prossimo a una zona edificabile (vedi, per analogia, la conclusione secondo cui, vista l'applicazione immediata delle nuove norme costituzionali relative alla limitazione delle abitazioni secondarie, gli aventi diritto di voto e anche i profani in materia giuridica dovevano aspettarsi che nel caso d'accettazione dell'iniziativa i loro progetti edilizi non sarebbero stati autorizzati: <ref-ruling> consid. 9.2 pag. 251, 10.5 pag. 256 e 11.4 in fine pag. 262; 263 consid. 8 pag. 269; conclusione confermata nella <ref-ruling> consid. 3.4 pag. 374 seg., sentenza che si esprime anche sulla relazione tra una nuova definizione del diritto di proprietà che potrebbe eccezionalmente comportare gli stessi effetti di un'espropriazione, consid. 3.3 pag. 374).
4.
Ne segue che il ricorso dev'essere accolto, la sentenza del 1° dicembre 2017 del Tribunale amministrativo federale annullata e la causa rinviatagli per nuovo giudizio sulla determinazione dell'indennità del fondo quale terreno agricolo. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico dell'opponente (art. 116 cpv. 3 LEsp in relazione con l'<ref-law>). Non si attribuiscono ripetibili della sede federale (<ref-law>).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto e la sentenza del 19 dicembre 2017 del Tribunale amministrativo federale annullata e la causa gli è rinviata per nuovo giudizio.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico dell'opponente. Non si attribuiscono ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione alle parti, rispettivamente al loro patrocinatore, alla Commissione federale di stima del 13° Circondario e al Tribunale amministrativo federale, Corte I.

region: Federation


facts:
Faits :
A.
Le 12 mars 2019, une instruction pénale a été ouverte contre A._ et B._ pour des infractions contre le patrimoine; cette procédure a été étendue à de nouveaux complexes de faits les 9, 14 mai et 30 juillet 2019. Selon la dernière décision d'extension, les intéressés auraient agi en commun à 25 reprises, entre juin 2016 et mai 2019; B._ aurait agi sur instigation de A._, étant précisé que le premier précité aurait agi "de concert avec [la seconde], à sa demande, voire sous son influence"; quant à A._, il lui était reproché d'avoir participé et/ou instigué son coprévenu à agir. A._ a encore été mise en prévention pour une autre escroquerie qu'elle aurait réalisée seule, ainsi que pour l'obtention d'une constatation frauduleuse, tandis qu'une infraction à la loi fédérale du 19 décembre 1948 sur la circulation routière (LCR; RS 741.01) commise à U._ était reprochée à B._.
Les deux prévenus ont été arrêtés le 8 mai 2019 à 07h50 alors qu'ils se trouvaient au domicile de A._. Après avoir été entendus par le Ministère public de la République et canton de Neuchâtel, puis par la police, les prévenus ont été placés en détention provisoire jusqu'au 8 août 2019 par ordonnances du 10 mai 2019 du Tribunal des mesures de contrainte (Tmc). Ces décisions retenaient en particulier l'existence de forts soupçons de culpabilité - sur la base notamment des aveux de B._ et des déclarations de la partie plaignante, père du précité -, ainsi qu'un risque de collusion. Cette mesure a été prolongée pour les deux prévenus le 2 août 2019, jusqu'au 8 septembre 2019 s'agissant de B._, respectivement jusqu'au 8 novembre 2019 en ce qui concernait A._. Le 4 septembre 2019, B._a été remis en liberté.
Des expertises psychiatriques des deux prévenus ont été ordonnées. Il ressort du rapport du 12 juillet 2019 relatif à B._ que son fonctionnement par rapport à A._ pouvait être mis en parallèle avec celui d'une secte; le prévenu était porté par une valeur supérieure, à savoir réparer les torts dont son amie avait été victime dans sa vie, dans l'espoir de devenir comme dans un conte le chevalier qui pourrait la sauver de son destin et qu'elle pourrait aimer éternellement; si aujourd'hui le prévenu disait avoir été manipulé par A._, sa manière de fonctionner ne pouvait être changée instantanément et paraissait profondément ancrée en lui. L'expert relevait d'ailleurs que le prévenu devrait faire un travail sur le mode de relation qu'il entretenait avec ses pairs, notamment avec les femmes; le fonctionnement du prévenu par rapport à A._ rendait tout à fait possible une potentielle intervention de sa part auprès des différentes personnes qui devaient être entendues afin de chercher à convenir de positions favorables à cette dernière ou aux deux prévenus.
Assistée dans un premier temps par une avocate désignée d'office, A._ a confié sa défense à un avocat de choix dès le 30 juillet 2019. Ce même jour, celui-ci s'est adressé au Ministère public relevant qu'hormis une audience d'arrestation, l'instruction avait été déléguée à la police et que sa mandante n'avait jamais été conviée à prendre part à une quelconque audition menée par la police, notamment celles concernant le coprévenu; l'avocat en déduisait une violation de son droit à participer à l'administration des preuves et une inexploitabilité des preuves administrées à charge de sa mandante, se réservant le droit pour cette dernière de solliciter la répétition de ces actes et requérant que celle-ci soit présente à l'administration de toutes les preuves par devant le Ministère public, respectivement la police, avec la faculté de pouvoir renoncer au cas par cas à sa participation, s'agissant notamment des auditions menées par la police.
Le 31 juillet 2019, la Procureure en charge du dossier a indiqué à cet avocat que sa mandante avait effectivement le droit d'assister désormais aux auditions, mais que cela compliquerait la marche de la procédure et pourrait, par conséquent, la prolonger, avec comme corollaire pour la prévenue la prolongation de sa détention. Concernant les auditions déjà réalisées, le Ministère public a relevé que A._ en avait été informée par sa précédente mandataire et n'avait émis aucun souhait d'y participer, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de les répéter, sous réserve d'une reprise ponctuelle à préciser par la prévenue et à décider par le Ministère public. Compte tenu du fait que des auditions étaient prévues pour la semaine suivante, la Procureure a informé le mandataire que leur renvoi serait demandé si l'intéressée souhaitait y participer. Par courrier du 2 août suivant, l'avocat de A._ a pris acte de la lettre précitée et a signalé au Ministère public que sa mandante souhaitait être présente aux auditions des 13 et 20 août 2019.
L'audition de B._ a débuté à 09h20 le 13 août 2019 dans les locaux de la police de la Chaux-de-Fonds. Étaient présents l'avocat du prévenu, Me C._ - mandataire de A._ - et celui représentant la partie plaignante. Selon le procès-verbal de cette séance, les avocats de B._ et de la partie plaignante se sont opposés à ce que cette audition ait lieu en présence de A._ dans la mesure où elle portait sur des faits au sujet desquels les prévenus n'avaient pas encore été entendus séparément, en raison d'une "collision d'intérêts" et de la dépendance de B._ vis-à-vis de A._ telle qu'elle ressortait de l'expertise psychiatrique du premier prénommé. Il est également mentionné dans ce document, que le Procureur D._ - non chargé de ce dossier - avait décidé peu avant l'audience que celle-ci pouvait avoir lieu en présence de A._ et qu'une décision serait rendue à ce sujet après l'audition. B._ a indiqué qu'il ne pouvait pas répondre aux questions des enquêteurs en présence de sa coprévenue. Par lettre du même jour, son avocat, ainsi que celui de la partie plaignante, ont confirmé leur opposition à la présence de A._, en se référant aux événements survenus lors de l'audition du matin.
Par décision du 14 août 2019, le Ministère public a refusé à A._ l'autorisation de participer personnellement aux futures auditions de B._ - notamment à celle prévue le 20 août 2019 - en se fondant sur les art. 108 al. 1 let. a et 146 al. 4 let. a CPP; son droit de participer aux autres auditions était réservé, de sorte que la restriction de son droit d'être entendue était limitée à des actes de procédure déterminés, qu'il serait, dans tous les cas, assuré lors des auditions de B._ par la présence de son avocat et que l'utilité d'une confrontation future entre les prévenus - devant le Ministère public - serait examinée par la suite, selon le déroulement de l'enquête.
Le lendemain, A._ a fait part au Ministère public de ses doléances s'agissant du processus ayant conduit à la décision du 14 août 2019, se plaignant notamment d'une violation de son droit d'être entendue.
B.
Le 19 novembre 2019, l'Autorité de recours en matière pénale du Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel (ci-après : l'Autorité de recours) a rejeté le recours formé par A._ contre l'ordonnance susmentionnée.
La cour cantonale a en particulier relevé qu'une copie du rapport d'expertise psychiatrique du 30 septembre 2019 concernant A._ lui avait été adressée et que ce document avait également été transmis aux parties (cf. ad L p. 8 de l'arrêt attaqué). Cette autorité a constaté la violation du droit d'être entendue de la recourante, mais a cependant estimé que celle-ci avait été réparée au cours de la procédure de recours (cf. consid. 2 p. 9 s.). La juridiction cantonale a ensuite considéré que le droit de A._ à participer à l'administration des preuves n'était pas violé par l'interdiction de participer aux auditions de B._ (cf. consid. 3 p. 10 ss).
C.
Par acte du 20 décembre 2019, A._ forme un recours en matière pénale contre cet arrêt, concluant à son annulation et à sa participation personnelle et sans restriction aux auditions de son coprévenu B._ dans le cadre de la procédure MP.2018.----. A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause à l'autorité précédente. La recourante sollicite l'octroi de l'assistance judiciaire.
La cour cantonale n'a pas formulé d'observations. Le Ministère public et B._ (ci-après : l'intimé) ont conclu au rejet du recours. Le 17 février 2020, la recourante a persisté dans ses conclusions.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence (<ref-law>) et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (<ref-ruling> consid. 1 p. 170).
1.1. L'arrêt attaqué confirme le refus du Ministère public d'autoriser la recourante à participer aux auditions du coprévenu intimé.
Dans la mesure où la recourante aurait été exclue des auditions du coprévenu déjà effectuées à ce jour, on peut douter qu'elle dispose encore d'un intérêt juridique actuel et pratique à obtenir l'annulation ou la modification de la décision attaquée à cet égard, puisqu'elle peut, le cas échéant, contester, y compris devant le juge du fond, l'exploitation des déclarations effectuées par l'intimé à son encontre en violation alléguée de son droit de participation (cf. <ref-law>); s'agissant d'ailleurs d'une question d'administration des preuves, elle ne subit en principe aucun préjudice irréparable à cet égard (<ref-ruling> consid. 3.3 p. 226; arrêt 1B_163/2019 du 10 juillet 2019 consid. 4). Cela étant, la décision attaquée exclut a priori la recourante de toutes les auditions à venir de l'intimé (cf. consid. 3d p. 13 de l'arrêt attaqué). La recourante conserve donc à ce propos un intérêt juridiquement protégé à obtenir l'annulation ou la modification du prononcé entrepris (art. 81 al. 1 let. a et b LTF).
1.2. Ne mettant pas un terme à la procédure pénale, la décision entreprise revêt un caractère incident. Les hypothèses prévues aux art. 92 et 93 al. 1 let. b LTF n'entrant pas en considération dans le cas d'espèce, le recours en matière pénale n'est ainsi recevable que si la décision entreprise est susceptible de causer à la recourante un préjudice irréparable au sens de l'<ref-law>. Celui-ci est réalisé en cas de restriction inadmissible portée aux droits du prévenu de participer à l'administration des preuves (<ref-ruling> consid. 1 p. 27; arrêts 1B_230/2019 du 8 octobre 2019 consid. 1.5.2; 1B_520/2017 du 4 juillet 2018 consid. 1.2 non publié aux <ref-ruling>; 1B_255/2017 du 26 juin 2017 consid. 2.1 et 2.2).
1.3. Pour le surplus, les autres conditions de recevabilité - dont le dépôt en temps utile du recours (art. 46 al. 1 let. c et 100 al. 1 LTF) - étant réunies, il y a lieu d'entrer en matière.
2.
La recourante se plaint tout d'abord d'une violation de son droit d'être entendue. A cet égard, elle reproche à la cour cantonale d'avoir constaté dans ses considérants la violation de ce droit effectuée par le Ministère public - qui ne lui avait pas transmis les déterminations de l'intimé du 13 août 2019 -, puis d'avoir cependant estimé que cette violation aurait été réparée au cours de la procédure cantonale de recours. La recourante soutient aussi que cela aurait dû être constaté dans le dispositif, respectivement que le rejet de cette conclusion n'aurait pas été motivé. Elle prétend encore qu'elle aurait dû se voir allouer des dépens et être exemptée des frais de justice.
L'autorité précédente, en tant qu'autorité de recours (<ref-law>), dispose d'une pleine cognition en fait et en droit (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 4.4 p. 405), ce qui permet, le cas échéant, de réparer une violation du droit d'être entendu au cours de la procédure cantonale de recours. A cet égard, la juridiction précédente a retenu que la recourante avait pu se déterminer au cours de la procédure de recours au sujet de la lettre du 13 août 2019 et qu'un renvoi au Ministère public ne constituerait qu'un détour procédural inutile (cf. consid. 2b p. 9 s. de l'arrêt entrepris). La recourante ne développe aucun élément afin de contester cette double motivation. En particulier, elle ne soutient pas n'avoir pas eu connaissance du contenu du courrier du 13 août 2019, notamment préalablement au dépôt de son mémoire de recours cantonal le 26 août 2019 (arrêt 1B_509/2018 du 6 mars 2019 consid. 2.1). En effet, l'essentiel de son argumentation tend à démontrer l'absence de transmission par le Ministère public de ce courrier, ce qui n'est en soi pas contesté. Dans ses observations du 17 février 2020 devant le Tribunal fédéral, la recourante ne remet pas non plus en cause le fait d'avoir mentionné la lettre du 13 août 2019 dans ses écritures du 15 suivant adressées au Ministère public ou l'accès au dossier obtenu le 19 août 2019 (cf. les déterminations du Ministère public du 23 janvier 2020).
Au regard de ces considérations, la cour cantonale pouvait ainsi retenir, sans violer le droit fédéral, que la violation du droit d'être entendue de la recourante avait été réparée au cours de la procédure cantonale, motivation suffisante pour considérer - certes implicitement - qu'il n'y avait plus lieu de constater formellement la violation dans le dispositif, respectivement pour ne pas allouer des dépens et/ou dispenser la recourante des frais judiciaires.
Partant, ce grief peut être écarté.
3.
La recourante reproche ensuite à l'autorité précédente une violation de l'<ref-law>. En particulier, la première soutient que son droit de participer aux auditions de l'intimé ne saurait être limité en application des art. 108 al. 1 let. a, 146 al. 4 ou 149 ss CPP. Selon la recourante, la restriction ordonnée violerait également le principe de proportionnalité.
3.1. L'art. 147 al. 1 1ère phrase CPP consacre le principe de l'administration des preuves en présence des parties - qualité dont dispose la recourante en tant que prévenue (<ref-law>) - durant la procédure d'instruction et les débats. Il en ressort que les parties ont le droit d'assister à l'administration des preuves par le ministère public et les tribunaux, ainsi que de poser des questions aux comparants. Ce droit spécifique de participer et de collaborer découle du droit d'être entendu (<ref-law>). Les preuves administrées en violation de l'<ref-law> ne sont pas exploitables à la charge de la partie qui n'était pas présente (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 3.3.1 p. 403, 457 consid. 1.6.1 p. 459; <ref-ruling> consid. 1.2.1 p. 174 s.; arrêt 6B_1385/2019 du 27 février 2020 consid. 1.1). Le droit de participer à l'administration des preuves durant l'instruction et les débats vaut également pour l'audition des coprévenus (<ref-ruling> consid. 4.3.1 p. 228; <ref-ruling> consid. 1.2.2. p. 175; <ref-ruling> consid. 5.1 à 5.3 p. 30 ss.; arrêt 6B_952/2019 du 11 décembre 2019 consid. 1.1).
Ce droit ne peut être restreint qu'aux conditions prévues par la loi (cf. notamment art. 108, 146 al. 4 et 149 ss CPP, voir <ref-law> par analogie; <ref-ruling> consid. 3.3.1 p. 403; <ref-ruling> consid. 4.4 p. 229; <ref-ruling> consid. 5.5 p. 35 ss; arrêt 6B_1385/2019 du 27 février 2020 consid. 1.1).
Il sied donc d'examiner si l'une ou l'autre des dispositions susmentionnées permettent de justifier l'exclusion de la recourante des auditions du coprévenu intimé.
3.2. La recourante conteste tout d'abord son exclusion en application par analogie de l'<ref-law> (première audition du prévenu et administration des preuves essentielles).
La direction de la procédure examine au cas par cas s'il existe des motifs objectifs pour restreindre momentanément la présence des parties à l'administration des preuves. De tels motifs peuvent être donnés en présence d'un risque de collusion concret. En revanche, la simple éventualité que les intérêts de la procédure soient abstraitement mis en péril ne suffit pas (<ref-ruling> consid. 5.5.4.1 p. 37). Un prévenu peut être exclu de l'audition d'un coprévenu si celle-ci porte sur des faits concernant le premier et sur lesquels ce dernier n'a pas encore été entendu (cf. les conditions posées à l'<ref-law>; <ref-ruling> consid. 5.5.2 p. 36 et 5.5.4.1 p. 37; arrêts 6B_1385/2019 du 27 février 2020 consid. 1.1; 1B_404/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1 à 2.4; Thormann/Mégevand, in Commentaire romand, Code de procédure pénale suisse, 2e éd. 2019, n° 3a ad <ref-law>; Alexandre Guisan, La violation du droit de participer [<ref-law>], in AJP 3/2019 p. 337 ss, ad II/A/4 p. 41; Daniel Häring, in Basler Kommentar, Strafprozessordnung, Art. 1-195 StPO, 2e éd. 2014, n° 2b ad <ref-law>; voir également l'art. 147a P-CPP, Message du Conseil fédéral du 28 août 2019 concernant la modification du Code de procédure pénale [ci-après : le Message CPP 2019; FF 2019 6351, p. 6381 et 6389 ss]).
Certes, l'arrêt attaqué mentionne brièvement que l'audition du 13 août 2019 concernerait des faits sur lesquels l'intimé n'aurait pas encore été entendu (cf. consid. 3c p. 11 s.). Cela étant, si une telle circonstance suffisait en l'occurrence pour exclure la recourante des auditions de l'intimé, le Ministère public n'aurait pas autorisé sa présence le 31 juillet 2019. On relève d'ailleurs que ce n'est pas cet élément qui est retenu à titre de motivation pour démontrer le défaut de contradiction entre les prononcés du Ministère public des 31 juillet et 14 août 2019, mais le déroulement de la séance du 13 août 2019 (cf. le stress, la panique et les pleurs de l'intimé relevés en p. 2 de l'ordonnance du Ministère public), venu modifier les circonstances, ce qui imposait une nouvelle appréciation de la situation.
Il découle en tout état de cause des considérations précédentes qu'une exclusion de la recourante des auditions de l'intimé ne se justifie pas dans le cas d'espèce sur la base d'une application par analogie de l'<ref-law>.
3.3. A teneur de l'<ref-law>, les autorités pénales peuvent restreindre le droit d'une partie à être entendue lorsqu'il y a de bonnes raisons de soupçonner que cette partie abuse de ses droits (let. a) ou lorsque cela est nécessaire pour assurer la sécurité de personnes ou pour protéger des intérêts publics ou privés au maintien du secret (let. b).
A cet égard, la cour cantonale a retenu que la recourante s'était limitée - selon le procès-verbal de l'audience du 13 août 2019 - à être présente à cette séance, sans se manifester davantage, sous quelque forme que ce soit (cf. consid. 3d p. 12 de l'arrêt attaqué). Faute d'indice concret d'un comportement actif abusif, l'exclusion de la recourante ne saurait donc, ainsi que l'a retenu à juste titre l'autorité précédente, découler en l'occurrence de l'application de cette disposition (voir cependant le Message CPP 2019 qui relève qu'un abus pourrait être retenu si le prévenu utilise son droit de participer à la seule fin d'intimider, par sa présence, le comparant [FF 2019 6351, ad art. 147a P-CPP, p. 6390]).
3.4. L'<ref-law> - audition de plusieurs personnes et confrontation ("Einvernahme mehrerer Personen und Gegenüberstellungen", "interrogatorio di più persone e confronti") - prévoit que la direction de la procédure peut exclure temporairement une personne ("eine Person", "una persona") des débats dans les cas suivants, soit : s'il y a collision d'intérêts (let. a) ou si cette personne doit encore être entendue dans la procédure à titre de témoin, de personne appelée à donner des renseignements ou d'expert (let. b).
3.4.1. Les deux cas - alternatifs (cf. les versions germanophone ["oder"] et italophone ["oppure"]) - prévus par cette disposition tendent à garantir, par l'exclusion de personne (s) - dont les parties (cf. <ref-law>; Guisan, op. cit., ad II/A/4 p. 41; Häring, op. cit., n° 22 ad <ref-law>) - que les déclarations de celle (s) à entendre ne soient pas faussées par des circonstances évitables (Thormann/ Mégevand, op. cit., n° 13 ad <ref-law>; Schmid/Jositsch, Schweizerische Strafprozessordnung, Praxiskommentar, 3e éd. 2018, n° 15 ad <ref-law>; Moreillon/Parein-Reymond, Petit commentaire, Code de procédure pénale suisse, 2e éd. 2016, n° 2 ad <ref-law>).
S'agissant tout d'abord de l'hypothèse prévue à la lettre b, elle vise à permettre l'exclusion d'une personne - dont le prévenu - lorsque le comparant à entendre est un "autre participant à la procédure" au sens de l'art. 105 al. 1 let. c (témoin), let. d (personne appelée à donner des renseignements) et/ou let. e (expert) CPP. Elle n'est ainsi pas applicable au cas d'espèce où la question concerne l'exclusion d'une prévenue (la recourante) à l'audition d'un coprévenu (l'intimé [GUNHILD Godenzi, in Donatsch/Hansjakob/Lieber (édit.), Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung, 2e éd. 2014, n° 26 ad <ref-law>]), entendu dans le cadre d'une même procédure (Thormann/Mégevand, op. cit., n° 15 ad <ref-law>; Schmid/Jositsch, op. cit., n°16 ad <ref-law>; Häring, op. cit., n° 23 ad <ref-law>, auteurs relevant que cette disposition pourrait en revanche trouver application si le co-auteur était entendu dans une instruction menée en parallèle).
En ce qui concerne ensuite la lettre a, elle permet l'exclusion dans les cas où la personne citée à comparaître pourrait craindre de dire la vérité et se montrer exhaustive en présence de certains intervenants ou d'un accompagnant (Moreillon/Parein-Reymond, op. cit., n° 15 ad <ref-law>). Tel peut notamment être le cas d'un mineur accompagné de son/ses parent (s) ou de la victime se faisant accompagner d'une personne de confiance (Thormann/Mégevand, op. cit., n° 13 ad <ref-law>; Schmid/Jositsch, op. cit., n° 13 ad <ref-law>; Moreillon/Parein-Reymond, op. cit., n° 15 ad <ref-law>; Häring, op. cit., n° 22a ad <ref-law>; cf. le Message du Conseil fédéral du 21 décembre 2005 relatif à l'unification du droit de la procédure pénale [FF 2006 1057, p. 1166]).
Selon une partie de la doctrine, l'exclusion d'un prévenu lors de l'audition d'un coprévenu ne saurait intervenir en application de l'<ref-law>; pour éviter toute forme d'influence, dont l'intimidation, certains auteurs renvoient dans une telle configuration aux art. 108 al. 1 let. a, 149, 150 et 63 CPP. Certes, le fait que la présence d'un prévenu soit de nature à exercer une certaine pression sur le comparant lorsque celui-ci s'apprête à faire des déclarations à charge ne saurait suffire à fonder une collision d'intérêts justifiant l'application de l'<ref-law> (NIKLAUS OBERHOLZER, Grundzüge des Strafprozessrechts, 4e éd. 2020, n° 898 p. 281 s.; Thormann/Mégevand, op. cit., n° 16 ad <ref-law>; Jeanneret/Kuhn, Précis de procédure pénale, 2e éd. 2018, n° 12'006 p. 275; Godenzi, op. cit., n° 25 ad <ref-law>).
Pour sa part, le Tribunal fédéral a constaté qu'une telle collision d'intérêts ne résultait pas de la seule qualité de coprévenu du comparant (<ref-ruling> consid. 5.5.6 p. 38; Guisan, op. cit., ad II/A/4 p. 41). Il n'a en revanche pas exclu de manière générale, notamment en présence d'autres circonstances, l'application de cette disposition. De telles circonstances peuvent exister lorsque, en raison des relations unissant les prévenus en cause, la seule présence de l'un peut suffire pour influencer l'autre (cf. certaines hiérarchies familiales ou de clan); lorsque de telles hypothèses sont manifestement réalisées, on ne saurait attendre un comportement actif au sens de l'<ref-law> ou des indices concrets d'abus du droit de participer.
En tout état de cause, les circonstances permettant l'exclusion d'un prévenu lors de l'audition d'un coprévenu doivent être examinées avec rigueur et ne sauraient entrer en considération pour limiter les droits de participation qu'avec une extrême retenue.
3.4.2. La cour cantonale a relevé que le déroulement de l'audience du 13 août 2019 apportait la preuve - pour le moins à ce stade du dossier - qu'il fallait considérer qu'un lien de dépendance entre l'intimé et la recourante existait, dans le sens que la seconde avait une forme d'emprise sur le premier; cela découlait des rapports d'expertise psychiatriques relatifs aux deux prévenus relevant la "forte emprise" de la recourante (rapport d'expertise de l'intimé), la tentative de celle-ci de "contrôler et dominer l'entretien et la relation avec son interlocuteur", une façon de créer une "dépendance émotionnelle" avec les victimes de ses infractions et ses "caractéristiques dominantes" (rapport relatif à la recourante). Selon l'autorité précédente, ces éléments permettaient de retenir l'hypothèse d'une collision d'intérêts au sens de l'<ref-law> et, partant, de limiter le droit de la recourante de participer personnellement aux futures auditions de l'intimé (cf. consid. 3d p. 12 s. de l'arrêt entrepris).
Eu égard aux circonstances très particulières du cas d'espèce, ce raisonnement ne prête pas le flanc à la critique. Le statut procédural de coprévenu de l'intimé ne suffit certes pas pour exclure la recourante en l'espèce des auditions du précité. Ce n'est d'ailleurs pas pour ce motif que l'autorité précédente a confirmé l'exclusion de la recourante, mais en raison de l'influence que celle-ci paraît avoir sur l'intimé. Dans le cas d'espèce, cela ne correspond pas à de simples pressions que tout comparant subit en cas de déclarations à charge. En effet, l'emprise de la recourante sur l'intimé a été relevée dans les deux expertises psychiatriques effectuées au cours de la procédure, lesquelles ont indiqué sa tendance à la manipulation. Sur la base de ces éléments qui ne constituent pas des déclarations - subjectives - de parties, il ne peut ainsi être exclu que la recourante - y compris par sa seule présence - puisse influencer les propos de l'intimé afin qu'il minimise le rôle de celle-ci dans les infractions qui leur sont reprochées; l'intimé semble d'ailleurs avoir déjà fait des déclarations dans ce sens dans un premier temps au cours de l'enquête. Partant, vu la collision d'intérêts patente existant en l'occurrence, il se justifie de limiter temporairement les droits de participation de la recourante en l'excluant des auditions de l'intimé (<ref-law>).
3.5. La recourante conteste encore la proportionnalité de cette mesure au motif que l'éventuel lien de dépendance existant ne présenterait pas l'intensité nécessaire permettant d'étayer la thèse d'une possible influence de sa part du seul fait de sa présence.
Lors de l'examen de ce principe, la juridiction précédente a retenu qu'au vu du déroulement de l'audience du 13 août 2019 et de la dépendance dans laquelle l'intimé semblait se trouver par rapport à la recourante, il était quasiment certain que l'intimé ne ferait pas davantage de déclarations si la recourante se trouvait derrière un paravent ou dans un local séparé en cas de vidéoconférence; dans ces deux situations, elle était en mesure d'entendre les déclarations effectuées, ce qui semblait empêcher l'intimé de répondre aux questions. La cour cantonale a relevé que le droit d'être entendue de la recourante était garanti par la présence de son avocat, ainsi que pour son droit d'accéder à toutes les pièces du dossier; de plus, le Ministère public avait expressément réservé la possibilité d'une confrontation (cf. consid. 3e p. 13 du jugement entrepris).
Cette appréciation peut également être confirmée. Le déroulement de l'audition du 13 août 2019 tend à confirmer le fait que la présence de la recourante est susceptible d'entraver l'intimé dans sa faculté de répondre au cours de l'instruction; il ne s'agit ainsi pas d'une pure hypothèse. On ne saurait dès lors exiger de la direction de la procédure qu'elle essaie tous les autres moyens possibles, puis en constate les échecs avant de prendre les mesures nécessaires afin d'assurer le bon déroulement des auditions; un tel mode de procéder entraverait l'avancement de l'enquête et contreviendrait ainsi aux principes d'économie de procédure et de célérité. La restriction ordonnée ne saurait d'ailleurs perdurer au-delà du nécessaire et le droit d'être entendue de la recourante doit être respecté (Häring, op. cit., n° 24 ad <ref-law>), ce que semble avoir d'ores et déjà garanti le Ministère public (cf. la présence de l'avocat aux auditions, ainsi que l'absence de limitation du droit de demander une audition de confrontation - sur les modalités de celle-ci, voir notamment arrêt 6B_1385/2019 du 27 février 2020 consid. 1.1 -et d'obtenir un accès à l'ensemble du dossier). En tout état de cause, si tel ne devait pas être le cas, il resterait à la recourante la possibilité de faire valoir ses droits devant le juge du fond, notamment en invoquant la violation de ceux-ci (cf. <ref-law>).
4.
Il s'ensuit que le recours est rejeté.
La recourante a demandé l'assistance judiciaire (<ref-law>). Son recours n'était pas d'emblée dénué de chances de succès et, par conséquent, cette requête doit être admise. Il y a donc lieu de désigner Me Xavier-Marcel Copt en tant qu'avocat d'office et de lui allouer une indemnité à titre d'honoraires, qui seront supportés par la caisse du Tribunal fédéral. Il n'est pas perçu de frais judiciaires. L'intimé, qui obtient gain de cause avec un avocat, a droit à des dépens à la charge de la recourante (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
La requête d'assistance judiciaire est admise. Me Xavier-Marcel Copt est désigné en tant qu'avocat d'office de la recourante et une indemnité de 1'500 fr. lui est allouée à titre d'honoraires, à payer par la caisse du Tribunal fédéral. Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Une indemnité de dépens, fixée à 1'000 fr., est allouée à l'intimé à la charge de la recourante.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Ministère public de la République et canton de Neuchâtel - Parquet régional de La Chaux-de-Fonds -, au conseil de l'intimé et à l'Autorité de recours en matière pénale du Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 19 mai 2020
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Chaix
La Greffière : Kropf