facts:
Sachverhalt:
A.
Auf Anzeige der Botschaft der Republik Chile vom 28. Juli 2017 hin eröffnete die Staatsanwaltschaft IV des Kantons Zürich ein Strafverfahren gegen C._ wegen sexueller Handlungen mit Kindern zum Nachteil von dessen Sohn A._. Mit Verfügung vom 15. April 2019 wies die Staatsanwaltschaft den Antrag von A._ auf rechtshilfeweise Einvernahme ab und stellte das Verfahren ein. Das Obergericht des Kantons Zürich wies die Beschwerde von A._ am 23. August 2019 ab.
B.
Mit Beschwerde in Strafsachen beantragt A._, die Staatsanwaltschaft sei anzuweisen, Anklage zu erheben oder weitere Untersuchungshandlungen vorzunehmen; subeventualiter sei die Sache an das Obergericht zurückzuweisen.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Privatklägerschaft ist nach Art. 81 Abs. 1 lit. a und b Ziff. 5 BGG zur Beschwerde in Strafsachen berechtigt, wenn sie vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat und wenn sich der angefochtene Entscheid auf die Beurteilung ihrer Zivilansprüche auswirken kann. Als Zivilansprüche gelten solche, die ihren Grund im Zivilrecht haben und deshalb ordentlicherweise vor dem Zivilgericht durchgesetzt werden müssen. In erster Linie geht es um Ansprüche auf Schadenersatz und Genugtuung nach <ref-law>. Vor Bundesgericht ist darzulegen, dass die Legitimationsvoraussetzungen erfüllt sind und unter Vorbehalt klarer, zweifelsfreier Fälle insbesondere zu erläutern, weshalb und inwiefern sich der angefochtene Entscheid im Ergebnis und aufgrund der Begründung negativ auf die Zivilansprüche auswirken kann (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG). Das Bundesgericht stellt an die Begründung strenge Anforderungen. Fehlt es daran, tritt das Bundesgericht auf die Beschwerde nicht ein (<ref-ruling> E. 1.1).
Der Beschwerdeführer führt aus, er habe sich als Privatkläger konstituiert und werde seine Zivilansprüche, namentlich auf Schadenersatz betreffend Behandlungskosten und Genugtuung wegen der erlittenen seelischen Unbill nach Abschluss des Untersuchungsverfahrens beziffern.
Die Beschwerde ist hinreichend begründet. Überdies ist aufgrund der Natur der untersuchten Straftat ohne Weiteres ersichtlich, inwiefern sich der angefochtene Entscheid auf welche Zivilforderungen auswirken kann. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1. Die Staatsanwaltschaft verfügt nach <ref-law> unter anderem die vollständige oder teilweise Einstellung des Verfahrens, wenn kein Tatverdacht erhärtet ist, der eine Anklage rechtfertigt.
2.1.1. Der Entscheid über die Einstellung eines Verfahrens hat sich nach dem Grundsatz "in dubio pro duriore" zu richten. Danach darf eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft grundsätzlich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden Prozessvoraussetzungen angeordnet werden. Hingegen ist, sofern die Erledigung mit einem Strafbefehl nicht in Frage kommt, Anklage zu erheben, wenn eine Verurteilung wahrscheinlicher erscheint als ein Freispruch. Ist ein Freispruch genauso wahrscheinlich wie eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren Delikten, eine Anklageerhebung auf. Bei zweifelhafter Beweis- oder Rechtslage hat nicht die Staatsanwaltschaft über die Stichhaltigkeit des strafrechtlichen Vorwurfs zu entscheiden, sondern das zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht. Jedoch müssen Sachverhaltsfeststellungen unter Berücksichtigung des Grundsatzes "in dubio pro duriore" auch bei Einstellungen zulässig sein, soweit gewisse Tatsachen "klar" bzw. "zweifelsfrei" feststehen, so dass im Fall einer Anklage mit grosser Wahrscheinlichkeit keine abweichende Würdigung zu erwarten ist. Davon kann nicht ausgegangen werden, wenn eine abweichende Beweiswürdigung durch das Gericht ebenso wahrscheinlich erscheint. Den Staatsanwaltschaften ist es mithin nur bei unklarer Beweislage untersagt, der gerichtlichen Beweiswürdigung vorzugreifen. Im Rahmen von Art. 319 Abs. 1 lit. b und c StPO sind Sachverhaltsfeststellungen der Staatsanwaltschaft in der Regel notwendig. Auch insoweit gilt jedoch, dass der rechtlichen Würdigung der Sachverhalt "in dubio pro duriore", das heisst der klar erstellte Sachverhalt, zugrunde gelegt werden muss. Der Grundsatz, dass im Zweifel nicht eingestellt werden darf, ist auch bei der Überprüfung von Einstellungsverfügungen zu beachten (<ref-ruling> E. 2.2.1 und E. 2.3.1; <ref-ruling> E. 4.1, 86 E. 4.1).
2.1.2. Wie die Beweise nach dem Grundsatz "in dubio pro duriore" zu würdigen sind und ob die Vorinstanz gestützt darauf einen hinreichenden Tatverdacht verneinen durfte, prüft das Bundesgericht nur auf Willkür. Es prüft im Rahmen einer Beschwerde gegen eine Einstellung nicht, wie beispielsweise bei einem Schuldspruch, ob die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen willkürlich sind (<ref-law>), sondern ob die Vorinstanz willkürlich von einer "klaren Beweislage" ausging oder gewisse Tatsachen willkürlich für "klar erstellt" annahm. Dies ist der Fall, wenn offensichtlich nicht gesagt werden kann, es liege ein klarer Sachverhalt vor, beziehungsweise wenn ein solcher Schluss schlechterdings unhaltbar ist (zum Ganzen: <ref-ruling> E. 2.3.3; Urteil 6B_285/2019 vom 3. Mai 2019 E. 2.1).
2.2.
2.2.1. Der Beschwerdeführer ist der 2013 geborene Sohn des Beschwerdegegners 2 und B._, deren Ehe am 26. August 2016 getrennt wurde. Im Rahmen der ihr zugesprochenen Obhut über den Beschwerdeführer reiste B._ mit ihm nach Chile und teilte dem Kindsvater im Februar 2017 mit, mit dem Kind dort bleiben zu wollen. Jedoch erwirkte der Beschwerdegegner 2 am 1. März 2018 vor einem erstinstanzlichen chilenischen Gericht die Anordnung der Rückführung des Beschwerdeführers in die Schweiz.
Die Vorinstanz begründet, weshalb sie die beanzeigte Straftat für klar nicht erstellt erachtet und von weiteren Untersuchungen, namentlich Befragungen des Beschwerdeführers, der Kindsmutter sowie der privaten psychologischen Gutachterinnen, absieht. Sie erwägt, die Vorwürfe sexuellen Missbrauchs würden einzig auf den Beobachtungen der Kindsmutter betreffend "auffälliges Benehmen des Beschwerdeführers" sowie den ebenfalls auf deren Angaben basierenden Feststellungen zweier privater Gutachterinnen beruhen. Direkte Zeugen der behaupteten Taten gebe es nicht, sodass die Aussagen des Beschwerdeführers ausschlaggebend wären. Von dessen Befragung seien jedoch angesichts seines Alters zur Tatzeit von zwischen 1.5 und 3 Jahren, der seither vergangenen Jahre sowie der zwischenzeitlich erfolgten, eine suggestive Beeinflussung noch begünstigenden vielfältigen und tiefgreifenden Massnahmen seitens der Kindsmutter und der chilenischen Behörden (zwei Begutachtungen, intensive Therapien, Gespräche usw.) keine sachdienlichen Angaben mehr zu erwarten. Unabhängig von der Verwertbarkeit der Aussagen der Kindsmutter und der - zweifelhaften - Gutachten lasse sich daher kein für eine Anklage genügender Sachverhalt erstellen. Das von der Kindsmutter beschriebene Verhalten, wie z.B. Reizbarkeit, Unruhe, Widerspenstigkeit gegen die Mutter, Wut nach Besuchen beim Vater, könne zudem auch auf die Trennung der Eheleute zurückzuführen sein, was beispielsweise die Gutachterinnen gar nicht in Erwägung gezogen hätten. Deren Feststellungen seien ferner teilweise suggestiv und nicht nachvollziehbar. Sodann könne der Beschwerdegegner 2 auch die weiteren Vorkommnisse plausibel anders erklären als die Kindsmutter. Das von dieser beschriebene sexualisierte Verhalten sei zudem erst in den Ferien in Chile - nicht beim Beschwerdegegner 2 in der Schweiz - aufgetreten und im Eheschutzverfahren wenige Monate davor nie Thema gewesen. Dies mute nicht nur nach Einschätzung des chilenischen Gerichts seltsam an. Die Ausführungen der Kindsmutter zum besagten Verhalten zeigten im Übrigen keinen Konnex zum Beschwerdegegner 2 und liessen ebenfalls keine Rückschlüsse auf ein strafbares Verhalten seinerseits zu. Dies gelte auch für die Gutachten, sodass auf eine Befragung der Kindsmutter sowie der privaten Expertinnen verzichtet werden könne.
2.2.2. Was der Beschwerdeführer vorbringt, begründet weder Willkür, noch sonst eine Verletzung von Bundesrecht. An der Schlüssigkeit der vorinstanzlichen Ausführungen hinsichtlich der Beweiskraft einer möglichen Aussage des Beschwerdeführers ändert zunächst nichts, ob er im mutmasslichen Tatzeitraum zwischen 1.5 und 3 Jahren oder etwas über 3 Jahre alt war. So oder anders, erwägt die Vorinstanz unter Verweis auf einschlägige Literatur nachvollziehbar, dass selbst die Aussagen fünfjähriger Kinder anfällig auf suggestive Beeinflussung sind und, dass nach mehreren Jahren keine verlässlichen Erinnerungen mehr bestehen. Ausgehend von einem Erinnerungsvermögen bei Kleinkindern von wenigen Wochen bis maximal ein paar Monaten auch für möglicherweise einschneidende Ereignisse, wie die Vorinstanz ausführt, ist entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch nicht entscheidend, ob die Ereignisse im Zeitpunkt einer möglichen Befragung durch die Vorinstanz 2.5 oder 4 Jahre zurückgelegen hätten. Dies gilt umso mehr, als zwischenzeitlich unbestrittenermassen umfangreiche, mehrjährige Therapien und Massnahmen stattfanden, was die Gefahr suggestiv beeinflusster Aussagen mit der Vorinstanz erheblich erhöhen würde. Im Übrigen scheint der Beschwerdeführer zu verkennen, dass die Vorinstanz die Rechtmässigkeit der Verfahrenseinstellung auch mit den nachvollziehbar als plausibel eingestuften Erklärungen des Beschwerdegegners 2 begründet.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist sodann nicht ersichtlich, dass die Vorinstanzen den Sachverhalt in unzulässiger Weise wie ein urteilendes Gericht gewürdigt hätten. Vielmehr sind gewisse Sachverhaltsfeststellungen und Würdigungen gestützt auf den klar erstellten Sachverhalt zulässig, und hat die Staatsanwaltschaft nicht in jedem Fall Anklage zu erheben, namentlich wenn dies aussichtslos erscheint (oben 2.1.1). Es ist nachvollziehbar und mit Blick auf die bundesgerichtliche Willkürkognition nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen zum Schluss gelangen, der Anklagesachverhalt lasse sich nicht rechtsgenüglich erstellen, sodass eine gerichtliche Beurteilung zu einem Freispruch führen müsste. Darin liegt keine Verletzung des Grundsatzes "in dubio pro duriore". Daran ändert nichts, dass vorliegend grundsätzlich schwerwiegende Vorwürfe Gegenstand des Verfahrens bildeten. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist auch nicht erkennbar, dass die Vorinstanzen bei der Beweiswürdigung nach dem Grundsatz "in dubio pro reo" verfahren wären. Auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs infolge Abweisung der Beweisanträge ist nicht ersichtlich. Die Vorinstanz begründet vielmehr überzeugend, weshalb sie von Einvernahmen des Beschwerdeführers, der Gutachterinnen und der Kindsmutter absieht. Die beiden letzteren vermögen zu den Vorwürfen an sich ohnehin nichts beizutragen, was der Beschwerdeführer nicht behauptet. Es ist daher nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz annimmt, dass für die Tatvorwürfe von den Befragungen nichts gewonnen wäre. Es kann auf ihre umfangreichen Ausführungen verwiesen werden. Dass sie dabei teilweise Argumente des Beschwerdegegners 2 teilen mag - etwa betreffend Suggestion in den Gutachten -, erscheint entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht verdächtig. Jedenfalls aber begründet es keine Willkür in der Beweiswürdigung. Eine willkürliche, einseitige Beweiserhebung zugunsten des Beschwerdegegners 2, wie der Beschwerdeführer meint, ist angesichts der eingeholten umfangreichen chilenischen Akten resp. der privaten Gutachten ebenfalls nicht ersichtlich. Mit dem pauschalen Verweis auf Grundrechte legt er schliesslich nicht dar, dass und inwieweit der Verzicht auf seine persönliche gerichtliche Befragung sein rechtliches Gehör oder den Anspruch auf ein faires Verfahren verletzen soll. Der Beschwerdeführer verweist auf <ref-ruling>, begründet aber nicht, in rechtsgenügender Weise, inwiefern diese Rechtsprechung auch im strafrechtlichen Verfahren einschlägig wäre (<ref-law>).
3.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten zu tagen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Der Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten von Fr. 3'000.--.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, III. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. April 2020
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Matt


facts:
Sachverhalt:
A.
Mit Beschluss vom 21. März 2016 setzte der Gemeinderat der Stadt Uster den öffentlichen Gestaltungsplan "Spital Uster", bestehend aus den Vorschriften zum Gestaltungsplan vom 11. September 2015 sowie dem Situationsplan 1:500, dem Querschnitt und der Schnitte 1:500 vom 11. September 2015, fest und unterstellte diesen der freiwilligen Urnenabstimmung. Die Stimmberechtigten der Stadt Uster stimmten der Festsetzung des Gestaltungsplans am 5. Juni 2016 mit 80,61 % Ja-Stimmen zu. Mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich die Festsetzung des Gestaltungsplans.
B.
Mit Eingabe vom 10. Februar 2017 erhoben A._, B._, C._, D._ und E._ Rekurs und Gemeindebeschwerde gegen die Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans Spital Uster durch den Gemeinderat vom 21. März 2016, die Gemeindeabstimmung vom 5. Juni 2016 und die Genehmigung durch die Baudirektion vom 15. Dezember 2016 und beantragten deren Aufhebung. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich wies den Rekurs und die Gemeindebeschwerde mit Entscheid vom 5. Juni 2019 ab, soweit es darauf eintrat.
Am 7. Juli 2019 reichten A._, B._, C._, D._ und E._ Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein. Mit Urteil vom 1. April 2020 wies dieses die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
C.
Dagegen erheben A._, B._, C._, D._ und E._ mit Eingabe vom 10. Juni 2020 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragen, die Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans "Spital Uster" und sinngemäss auch das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. April 2020 aufzuheben.
Das Verwaltungsgericht, das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich sowie der Gemeinderat der Stadt Uster beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Baudirektion beantragt die Abweisung der Beschwerde.
D.
Am 10. September 2020 reichte das hierzu eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) dem Bundesgericht seine Vernehmlassung ein. Es beantragte, auch das Bundesamt für Kultur (BAK) zur Vernehmlassung einzuladen. Auf entsprechende Einladung hin liess sich dieses mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 vernehmen. Die beiden Vernehmlassungen wurden den Verfahrensbeteiligten zugestellt. In der hierauf eingegangenen Stellungnahme halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Die Gemeinde Uster hat auf weitere Äusserungen verzichtet.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid (<ref-law>), der eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit im Sinne von <ref-law> betrifft. Ein Ausschlussgrund nach <ref-law> liegt nicht vor.
Die Beschwerdeführer C._, D._ und E._ sind Eigentümer von Liegenschaften an der unmittelbar nordöstlich entlang des Gestaltungsplangebiets verlaufenden Wagerenstrasse. Sie haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und als Adressaten des angefochtenen Entscheids ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb sie zur Beschwerde berechtigt sind (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.3). Die Beschwerdeführer A._ und B._ haben während des vorinstanzlichen Verfahrens ihre Liegenschaft an derselben Strasse verkauft und sind weggezogen. Ihr aktuelles Rechtsschutzinteresse beschränkt sich auf die Kostenverteilung im vorinstanzlichen Verfahren. Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (<ref-law>) ist einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (vgl. Art. 95 lit. a und b BGG). Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte Rügepflicht. Das Bundesgericht prüft solche Rügen, wenn sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden sind (<ref-law>). Auf ungenügend begründete Rügen und bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (zum Ganzen <ref-ruling> E. 1.3 mit Hinweisen).
2.
Gemäss <ref-law> haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Verlangt wird, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (<ref-ruling> E. 5.2). Die Behörde ist verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (<ref-ruling> E. 5.1 mit Hinweisen).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Wurde der Anspruch verletzt, ist die Beschwerde ungeachtet ihrer Begründetheit gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben (<ref-ruling>E. 5.3 mit Hinweis).
3.
Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass die für die Ausarbeitung des angefochtenen öffentlichen Gestaltungsplans "Spital Uster" notwendige Interessenabwägung in Verletzung von Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), soweit eine solche überhaupt stattgefunden habe, ungenügend bzw. fehlerhaft war. Die Vorinstanz habe ihre diesbezüglichen Rügen nicht rechtsgenüglich behandelt und damit ihr rechtliches Gehör (<ref-law>) verletzt.
3.1. Die Beschwerdeführer bemängeln die Dimensionen und die Lage und Anordnung der geplanten Gebäude, welche etwa keine Durchsicht zulassen würden. Die bisher geltende Regelung habe sie als Nachbarn vor solchen an der Baulinie platzierten, langen und hohen Gebäuden geschützt; der strittige öffentliche Gestaltungsplan habe diesen Schutz nun aufgehoben. Dabei seien ihre diesbezüglichen Einwände zu keinem Zeitpunkt der Planung berücksichtigt worden. Der rechtliche Rahmen der Planung sei zudem von Beginn weg unklar beziehungsweise falsch gewesen. Konkret bringen die Beschwerdeführer vor, dass während des gesamten Architekturwettbewerbs (Ausschreibung, Projekterarbeitung durch die Teilnehmer und Jurierung) und bei der anschliessenden Erarbeitung des öffentlichen Gestaltungsplans alle Beteiligten nachweislich von einer Gebäudehöhe von 25 Metern auf der Baulinie gemäss Regelbauweise (als welche die Sonderbauvorschriften betrachtet wurden) ausgegangen seien, was nicht korrekt sei. Beziehe sich nun die Beschwerdegegnerin, wie sie es tue, auf die Sonderbauvorschriften als geltende Grundordnung (weil sie der irrigen Auffassung sei, die Sonderbauvorschriften enthielten keine Geschosszahlbeschränkung, weshalb 25 Meter hohe Gebäude möglich seien), dann müsse sie auch die Mehrlängenzuschläge erwähnen, welche eben solche Gebäuderiegel, wie sie die Beschwerdegegnerin als "Grundordnungsprojekt" im Planungsbericht darstelle, verunmöglichten. Zur Rechtsfehlerhaftigkeit der Interessenabwägung führt nach Auffassung der Beschwerdeführer der pauschale Verweis darauf, die Interessenabwägung habe im Rahmen der Ortsplanung (mit Bezeichnung einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) und der Festsetzung der Sonderbauvorschriften "Wageren" 1986 stattgefunden - ganz unabhängig davon, dass die Beschwerdegegnerin die Revision der Sonderbauvorschriften im Jahre 1994 zudem unterschlagen habe.
3.2. Die Interessenabwägung soll aus dem Planungsbericht hervorgehen, wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt, wobei sie ergänzt, dass die aus dem Architekturwettbewerb hervorgegangenen Richtprojekte "Bebauung" sowie "Umgebung" als Richtlinien dienen würden und ebenfalls Teil der Interessenabwägung seien.
3.3.
3.3.1. Gemäss Art. 3 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b RPG haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden unter anderem den Grundsatz zu beachten, wonach sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen sollen. Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt auf <ref-law> nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungsplanung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach eine umfassende Interessenabwägung vor (<ref-ruling> E. 3.2 mit Hinweisen). Für die Nutzungsplanung präzisiert <ref-law> die Anforderungen an die Entscheidbegründung (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger u.a. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung, Rz. 20 f.).
Die Anforderungen an einen erläuternden Bericht zu einem Gestaltungsplan werden auch in der Checkliste vom April 2015 für den Erläuternden Bericht nach <ref-law> des kantonalen Amts für Raumentwicklung im ersten Absatz erwähnt : "Zentral ist es, fundierte Interessenabwägungen zu formulieren (vgl. <ref-law>). [Worauf <ref-law> wörtlich wiedergegeben wird.]" Im Merkblatt vom November 2012 zum Gestaltungsplan, von der gleichen Behörde, wird auf S. 4 unter dem Titel "Bericht nach <ref-law>" und dem Untertitel "Erläuterungen zu den Planungsinhalten" u.a. angeführt: "Die Abweichungen zur bestehenden Grundordnung müssen aufgeführt werden." Unter dem Untertitel "Interessenabwägung" steht: "Allfällige lnteressenskonflikte sind aufzuzeigen und gegeneinander abzu wägen. Die Gewichtung ist nachvollziehbar zu begründen."
3.3.2. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend eine Ermessensfrage, in welche das Bundesgericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen entweder über- bzw. unterschritten oder willkürlich ausgeübt worden ist. Das Bundesgericht auferlegt sich insbesondere Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, wie namentlich bei der Überprüfung von Raumplänen (Art. 2 Abs. 3 RPG; <ref-ruling> E. 4.2.1; <ref-ruling> E. 3.1; <ref-ruling> E. 3a und 5a; Urteil des Bundesgerichts 1C_270/2019 vom 27. Februar 2020 E. 3.2; je mit Hinweisen).
Da eine sachgerechte Anfechtung und Überprüfung von Ermessensentscheiden nur möglich ist, wenn die zuständige Instanz die Gründe für ihren Entscheid darlegt, sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung umso strengere Anforderungen an die Begründung zu stellen, je grösser der Ermessensspielraum ist, welcher der Behörde eingeräumt wird, und je vielfältiger die tatsächlichen Voraussetzungen sind, die bei der Betätigung des Ermessens zu berücksichtigen sind (<ref-ruling> E. 3.6; <ref-ruling> E. 3.3; <ref-ruling> E. 2b; <ref-ruling> E. 5g; je mit Hinweisen). Diese Begründungsanforderungen dienen darüber hinaus der Selbstkontrolle der Behörde; sie sollen dazu beitragen, die Entscheidfindung offenzulegen, und zu verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Erwägungen leiten lässt (BGE <ref-ruling> E. 3.3; <ref-ruling> E. 2b; je mit Hinweisen).
3.4. Gemäss § 83 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt, wobei von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden darf. Die geltend gemachte Verletzung von <ref-law> betrifft insbesondere die Lage und die äusseren Abmessungen der durch den Gestaltungsplan ermöglichten Bauten, womit Kernpunkte eines Gestaltungsplans betroffen sind. Die Rüge, dass sowohl öffentliche als auch private Interessen weder ermittelt noch berücksichtigt und die Interessenabwägung im Hinblick auf die Festlegung des Gestaltungsplans damit rechtlich ungenügend war, betrifft zudem den Kern der Interessenabwägung. Die behauptete Falschdarstellung der rechtlichen Lage stellt die Möglichkeit einer rechtsgenüglichen Interessenabwägung grundsätzlich infrage.
3.4.1. Eine rechtsgenügliche, umfassende Interessenabwägung unter Einschluss der Interessen der Anwohnerschaft findet sich entgegen der Ansicht der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin im Planungsbericht nicht. Nur folgende Aussagen zur Dimensionierung und Platzierung der geplanten Gebäude sind darin enthalten:
"Die Spitalanlage Uster überzeugt in ihrer Ausrichtung auch heute noch. Der geplante Neubau betont diese Qualitäten und stärkt sie. Er wendet sich dem bestehenden Hauptgebäude in leichter Drehung zu und fasst mit ihm zusammen den Spitalpark.
Der Neubau übernimmt die Struktur des bestehenden Baus, die den Kontrast von räumlicher Nähe und Weite - Konzentration und Grosszügigkeit - betont, und entwickelt sie konsequent weiter: So treten vor die kompakten, um einen Innenhof angeordneten Untersuchungs- und Behandlungsbereiche parkseitig die Pflegetrakte mit den Patientenzimmern. Vo[n] jedem Bett lässt sich die weite Aussicht geniessen - auf den umgebenden Park, das Schloss Uster und die Alpen."
Der Aussenbezug bleibt einseitig, die Interessen der Anwohnerschaft werden nicht erwähnt. Auch die übrigen Ausführungen zur Dimensionierung und Platzierung der geplanten Gebäude wirken, als gäbe es keine angrenzende, überbaute Quartierstruktur, die es zu berücksichtigen gälte. Einzig die Ausführungen in Bezug auf den Schattenwurf nehmen die angrenzenden Häuser in den Blick, um festzustellen, dass keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 PBG/ZH und § 30 der Allgemeinen Bauverordnung des Kantons Zürich vom 22. Juni 1977 (ABV/ZH; LS 700.2) vorliege. Eine eigentliche Berücksichtigung der Interessen der Anwohnerschaft bei der Dimensionierung und Platzierung der Gebäude ist nicht zu erkennen. Daran ändert auch nichts, dass sich der Planungsbericht, wie die Vorinstanz bemerkt, mit den Rahmenbedingungen für den Ausbau des Rehabilitationsangebots auseinandersetzt, mit dem Mobilitätskonzept, mit den Anforderungen an die Parkierung, mit der Architektur, dem Verkehr, dem Freiraum und der Umwelt. Von einer Interessenabwägung kann auch nicht aufgrund von Art. 8 der Gestaltungsplanvorschriften abgesehen werden, welcher vorsieht, dass "Bauten, Anlagen, Umschwung und Terrainveränderungen [...] für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten [sind], dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird", denn dabei handelt es sich lediglich um eine abstrakte, von einem konkreten Bauprojekt losgelöste Aussage. Ebenfalls nichts daran zu ändern vermag das Argument, dass sämtliche privaten Einwendungen im Bericht zu den Einwendungen beantwortet worden seien und über den öffentlichen Gestaltungsplan eine Urnenabstimmung durchgeführt worden sei.
3.4.2. Auch aus dem angefochtenen Entscheid und den übrigen Akten ist nicht ersichtlich, dass vorliegend eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen wurde. Vielmehr scheint sich die Vorinstanz damit zu begnügen, dass öffentliche Interessen an der Spitalerweiterung gemäss dem öffentlichen Gestaltungsplan "erwogen" worden seien. Weiter stellt sich die Vorinstanz offenbar auf den Standpunkt, es genüge im Lichte von <ref-law>, wenn das Abwägungsergebnis "im Einklang mit den Planungsgrundsätzen, dem übergeordneten Recht, der übergeordneten Planung sowie nicht offensichtlich unangemessen und unzweckmässig" sei. Die Behörden scheinen allgemein davon ausgegangen zu sein, dass es vorliegend nicht notwendig gewesen sei, eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. So ist im "Öffentliche[n] Gestaltungsplan "Spital", Uster, Bericht zu den Einwendungen" vom 11. September 2015 zum Begehren Nr. 24 zu lesen, die Interessenabwägung gemäss <ref-law> sei bereits im Rahmen der Revision der Ortsplanung mit der Bezeichnung der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sowie den Sonderbauvorschriften für das Gebiet Wageren erfolgt - was Planungen betrifft, die bereits lange zurückliegen (dazu hinten E. 3.4.4). Ähnlich argumentiert das Baurekursgericht:
"Selbstredend haben in den letzten Jahrzehnten verschiedene Interessenabwägungen bereits im Rahmen der Festsetzung bzw. Revision der Nutzungsplanung (BZO) samt Sondernutzungsplanung (SBV Wageren) stattgefunden. Diese sind im vorliegenden Fall insofern von Bedeutung, als sie offenkundig die Grundlage für das heute bestehende Spital bildeten. Aus der von den Rekurrierenden eingehend recherchierten Entstehungsgeschichte der heutigen Grundnutzungsordnung samt SBV Wageren lässt sich indes nicht nachvollziehbar ableiten, inwiefern es dem hier massgeblichen Gestaltungsplan daselbst an einer Interessenabwägung fehlen sollte. Das Ergebnis der legislatorischen Arbeit der letzten Jahrzehnte ist selbstredend in die heute geltende Grundnutzungsordnung (BZO, SBV Wageren samt dem besonders thematisierten Art. 3 betreffend Mehrlängenzuschläge) eingeflossen. Diese Grundnutzungsordnung ist als gegeben hinzunehmen und nachfolgend nur - aber immerhin - insofern von Relevanz, als sich im Lichte des BGE Rüti die Frage nach der Zulässigkeit der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Abweichungen von ihr stellt."
Das Verwaltungsgericht stützt diese Argumentation des Baurekursgerichts.
3.4.3. Die vorinstanzlichen Ausführungen scheinen eher auf die Zulässigkeit des Gestaltungsplans im Lichte von § 83 und 84 PBG/ZH ausgerichtet zu sein als auf die von den Beschwerdeführern bestrittene Rechtmässigkeit der Interessenabwägung nach <ref-law>. So verlangt § 84 PBG/ZH für die Festsetzung eines öffentlichen Gestaltungsplans bloss, dass "daran ein wesentliches öffentliches Interesse besteht". Bei der von <ref-law> geforderten Interessenabwägung geht es demgegenüber entgegen der Ansicht des Baurekursgerichts nicht um die Definition des äusseren Rahmens, in welchem ein Gestaltungsplan noch zulässig ist, sondern um eine umfassende Abwägung aller in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen (vorne E. 3.3.1). Selbst wenn das öffentliche Interesse am Gestaltungsplan unbestritten ist und dieser in einer Volksabstimmung klar angenommen wurde, reicht es daher entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht aus, das öffentliche Interesse im Rahmen der Interessenabwägung zu "erwägen". Abzuwägen sind vielmehr sämtliche relevanten, für und wider den öffentlichen Gestaltungsplan "Spital Uster" sprechenden öffentlichen und privaten Interessen. Dabei genügt es entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ebenfalls nicht, allein das Abwägungsergebnis zu beurteilen. Gerade bei der von offenen Normen geprägten Nutzungsplanung wirkt die Interessenabwägung selbst rechtsbildend. Zur Überprüfung der Richtigkeit des Entscheidungsinhalts ist daher grundsätzlich die Interessenabwägung, die zu dieser Entscheidung geführt hat, massgeblich einzubeziehen. Dies bedingt, dass die zuständige Behörde die wesentlichen Schritte ihrer Interessenabwägung (Ermittlung, Beurteilung und Optimierung der Interessen) offenlegt (<ref-law>; Urteil des Bundesgerichts 1C_100/ 2020 vom 28. Juni 2021 E. 4.2.4; PIERRE TSCHANNEN, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen: Praxiskommentar RPG, Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, N. 34 f. zu Art. 3 RPG; vgl. vorne E. 3.3.2).
3.4.4. Soweit die Behörden und Vorinstanzen auf "in den letzten Jahrzehnten" vorgenommene Interessenabwägungen verweisen, die in die geltende Grundnutzungsordnung "eingeflossen" seien, entbindet sie dies nicht von der Pflicht, die vorgesehene, konkrete Gestaltung einer umfassenden Interessenabwägung nach <ref-law> zu unterziehen. Verweisungen auf Interessenabwägungen, die im Rahmen früherer Festlegungen vorgenommen wurden, sind zwar nicht von vornherein unzulässig. Es bedarf jedoch wenigstens einer Auseinandersetzung mit der Frage, inwiefern die damaligen Annahmen im Zeitpunkt der Beurteilung noch zutreffen und den streitigen öffentlichen Gestaltungsplan zu stützen vermögen, zumal die mutmasslichen Interessenabwägungen vorliegend im Jahre 1994 oder gar 1986 und damit vor geraumer Zeit vorgenommen worden sein sollen. Eine solche Auseinandersetzung wurde vorliegend unterlassen.
3.4.5. Mit einem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt und zu diesem Zweck eine Spezialbauordnung aufgestellt. Gemäss § 83 Abs. 1 PBG/ZH darf mit diesem Instrument von den Bestimmungen über die Regelbauweise (und von den kantonalen Mindestabständen) abgewichen werden. Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung mit einem Gestaltungsplan werden im kantonalen Recht nicht näher umschrieben. Gleichwohl dürfen die Abweichungen nicht dazu führen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (zum Ganzen <ref-ruling> E. 5.2 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_200/2018 vom 20. März 2019 E. 4.3).
Bei der Festlegung eines Gestaltungsplans ist daher zu ermitteln, inwieweit dieser von der Grundordnung abweicht. So ist im erläuternden Bericht zum Gestaltungsplan darzulegen, wie sich die Rechtslage durch dessen Inkraftsetzung im Vergleich zur geltenden Grundordnung ändern wird (vgl. vorne E. 3.3.1). Die Interessenabwägung nach <ref-law> hat im Hinblick auf diese Abweichung von der Grundordnung zu erfolgen. Die Anforderungen hängen dabei von ebendieser Abweichung ab. Je grösser die Abweichung, umso höher sind die Anforderungen an deren Begründung (vgl. vorne E. 3.3.2). Selbst wenn die Interessenabwägung in Bezug auf die Grundnutzung noch aktuell und damit rechtsgenüglich wäre (vgl. E. 3.4.4), müsste die Abweichung des Gestaltungsplans von der Grundordnung somit ihre Stütze in einer umfassenden Interessenabwägung finden. Die ausführlichen Vorbringen der Beschwerdeführer über die bisherige Grundnutzung und der mit dem öffentlichen Gestaltungsplan herbeigeführten Abweichungen sind daher relevant. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz darauf nicht eingeht, zumal sie sich ausdrücklich auf die von den Beschwerdeführern bestrittene Auslegung der bisher geltenden Rechtslage stützt, um zu begründen, dass eine Interessenabwägung bereits bei der Festlegung der Sonderbauvorschriften Wageren vorgenommen worden sei. Vor diesem Hintergrund darf die Vorinstanz etwa die Mehrlängenzuschläge gemäss Art. 3 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften nicht mit dem Argument ausser Acht lassen, dass diese im Planungsprozess nie Thema gewesen seien und davon auszugehen sei, dass bekannt war, dass diese Vorschrift mit dem Gestaltungsplan keine Anwendung mehr finden würde.
Inwieweit der angefochtene Gestaltungsplan von der bestehenden Grundordnung samt Sonderbauvorschriften abweicht, geht weder aus dem Planungsbericht noch aus dem angefochtenen Entscheid hervor. Es fehlt daher bereits an einer korrekten Erfassung der Grundordnung und der mit dem Gestaltungsplan beabsichtigten Abweichung von dieser. So gingen die Behörden von Beginn weg (bereits beim Projektwettbewerb) davon aus, dass die geltende Grundordnung mit den Sonderbauvorschriften Wageren die kommunal grösstmögliche Freiheit für den Bau neuer Gebäude zuliess.
Die Beschwerdeführer haben dies von Beginn weg bestritten und ihre Einwendungen im Laufe der Verfahren mit zahlreichen Dokumenten belegt. Sie machen zusammengefasst geltend, dass die maximal zulässige Gebäudehöhe bisher - seit 1984 - 18 m betrug, wogegen die Behörden durchwegs von 25 m ausgegangen seien. Zudem weisen sie darauf hin, dass auch noch Mehrlängenzuschläge gegolten hätten, welche sie als Nachbarn vor Riegelbauten (wie die geplante) geschützt hätten. Konkret argumentieren sie, dass sich die maximal zulässige Gebäudehöhe auf dem Spitalgelände aus der Kombination der Regelungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung, der kommunalen Sonderbauvorschriften Wageren und des PBG/ZH ergebe. Im Jahr 1984, als die Sonderbauvorschriften Wageren festgesetzt wurden, bzw. im Jahr 1986, als diese durch den Regierungsrat genehmigt wurden, sei die maximale Geschosszahl gegenüber der damaligen Zone W3, in welcher sich das Spitalgelände befand, durch die Sonderbauvorschriften zwar gegenüber der kommunalen Bau- und Zonenordnung "nach oben offen" reglementiert gewesen. Das PBG/ZH habe die Geschosszahl in Uster als halbstädtisches Gebiet damals aber auf fünf beschränkt. Mit der Revision der Sonderbauvorschriften Wageren im Jahr 1994 und der vorgängigen Revision des PBG/ZH im Jahr 1992 habe sich das Zusammenspiel der kommunalen und kantonalen Regelungen zur Bestimmung der maximalen Gebäudehöhe geändert. Das PBG/ZH habe neu auch in Uster maximale Gebäudehöhen von 25 m zugelassen. Mit den geltenden Sonderbauvorschriften wären damit aufgrund der kantonalen Gesetzgebung neu 25 m hohe Bauten auf dem Spitalgelände möglich geworden. Das habe der Gemeinderat aber ausdrücklich nicht gewollt, weshalb die Sonderbauvorschriften Wageren 1994 revidiert wurden und die maximale Geschosszahl an jene der Zone für öffentliche Bauten (maximal fünf Geschosse) angebunden worden seien. Das Spitalgelände selber sei zwischenzeitlich von einer Zone W3 in eine Zone für öffentliche Bauten umgezont worden. Diese Situation gelte auch heute noch.
Dieser gut dokumentierten Darstellung der Rechtslage setzen die Behörden und die Vorinstanzen keine abweichende Darstellung gegenüber. Vielmehr scheint die Vorinstanz der Darstellung der bisherigen Rechtslage - und damit auch der Abweichung des Gestaltungsplans von dieser - keine weitere Bedeutung zuzumessen. Angesichts der plausibel gemachten, wesentlichen Abweichung von der Grundordnung vereitelt der Umstand, dass unterlassen wurde, die Abweichung des Gestaltungsplans von der Grundnutzungsordnung darzustellen, geradezu eine seriöse Interessenabwägung. Die wiederholt seitens der Behörden und Gerichte vertretene Ansicht, dass eine umfassende Interessenabwägung nicht oder nicht mehr vorgenommen werden müsse (vgl. vorne E. 3.4.1-3.4.4), dürfte eng damit zusammenhängen.
3.5. Das Fehlen einer rechtsgenüglichen, umfassenden Interessenabwägung zeigt sich auch in Bezug auf die Rüge der Beschwerdeführer, dass das ISOS bei der Planung nicht berücksichtigt worden sei.
3.5.1. Die Stadt Uster ist seit dem 1. Oktober 1981 als verstädtertes Dorf im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS aufgenommen (vgl. Anhang 1 der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]). Beim ISOS handelt es sich um ein Inventar von Objekten von nationaler Bedeutung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451). Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber die grösstmögliche Schonung verdient (<ref-law>). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie <ref-law> festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Den Behörden kommt bei der Festlegung eines Gestaltungsplans ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Im Rahmen dieses Gestaltungsspielraumes sind auch die Aspekte des Ortsbildschutzes gemäss der Grundnutzungsordnung zu beachten und die Schutzanliegen des ISOS in die Interessenabwägung einzubeziehen (<ref-ruling> E. 4.3; <ref-ruling> E. 5.2 mit Hinweisen; vgl. die ausdrückliche Berücksichtigungspflicht in <ref-law> bzw. Art. 4a der vorher geltenden gleichnamigen Verordnung vom 9. September 1981 [AS 1981 1680 und AS 2010 1593, 1597]).
Das NHG enthält keine förmlichen Anforderungen, wie den Anliegen des ISOS Rechnung zu tragen ist (<ref-ruling> E. 3). In materieller Hinsicht bedeutet eine hinreichende Berücksichtigung des ISOS, dass die einzelnen Einträge zu beachten und gegen allfällige entgegenstehende Interessen wie etwa das Bedürfnis nach Wohnraum und den Grundsatz der inneren Verdichtung (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG) abzuwägen sind. Dabei genügt es nicht, wenn die ISOS-Einträge nur wiederholt werden; vielmehr müssen sie ernsthaft in die Überlegungen einbezogen werden. Auch reicht es nicht aus, die entgegenstehenden Interessen bloss generell anzurufen, sondern es muss geprüft werden, welches Gewicht ihnen unter den jeweiligen konkreten Umständen zukommt (zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_100/20 21 vom 21. Juni 2021 E. 3 mit Hinweis).
3.5.2. Das vom vorliegenden Fall betroffene Spitalareal befindet sich im rechtsgültigen ISOS (Eidgenössisches Departement des Innern EDI, Bundesamt für Kultur [Hrsg.]: Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS, Kanton Zürich, Band 2, Oberland, Winter 2014/2015, S. 193-228) in der Umgebungszone XII: "Bebauung am Hang des Rehbüels". Die Umgebungszone XII umgreift "Wohnhäuser, Mehrfamilienhaussiedlungen" sowie "verschiedene Spital- und Heimareale, vor allem aus der zweiten Hälfte des 20. Jh.". Das Spitalareal ist darin als Hinweis 0.0.14 vermerkt und wird als "mehrteiliger Komplex mit markantem Flügel von 1933 und sechsgeschossigem Flachdachtrakt der 1960er-Jahre [mit] spätere[n] Erweiterungen" beschrieben. Es enthält unter anderem das "ehemalige Absonderungshaus mit Walmdach von 1920". Die Umgebungszone XII weist gemäss Bundesinventar eine gewisse Bedeutung für das Ortsbild von Uster auf. Ihr wurde das Erhaltungsziel "b" zugewiesen, d.h. das ISOS empfiehlt, die Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind, zu erhalten. Wie das Bundesamt für Kultur (BAK) in seiner Vernehmlassung ausführt, entsprechen gemäss ISOS-Methode die Hinweise wertneutralen Bezeichnungen für Sachverhalte oder Elemente, die einer Lokalisierung im Ort bedürfen.
3.5.3. Aufgrund der Akten haben das Bundesamt für Kultur (BAK) wie - prima vista - bereits das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) festgestellt, dass im vorliegenden Fall keine Auseinandersetzung mit den Interessen des Ortsbildschutzes im Sinne des ISOS stattgefunden hat. Im Rahmen der Vorkonsultation zum öffentlichen Gestaltungsplan "Spital Uster" begrüsste zwar das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich in seiner Stellungnahme vom 9. Juli 2015 ausdrücklich "die aus Sicht Ortsbild und Städtebau sehr sorgfältige und umsichtige Vorgehensweise bei der Erweiterung des Spitals". Diese Aussage werde, wie das Bundesamt für Kultur festhält, jedoch nicht weiter detailliert. Auch aus dem Planungsbericht gehe nicht hervor, dass eine Auseinandersetzung mit den Anliegen des ISOS stattgefunden habe. Das Bundesamt für Kultur (BAK) zieht die Feststellung der Vorinstanz in Zweifel, mit dem Ziel des Erreichens einer besonders guten Gesamtwirkung gemäss Art. 8 der Gestaltungsplanvorschriften werde den Interessen des ISOS genügend Rechnung getragen. Auch der Umstand, dass das Areal im ISOS bereits als Spitalareal erfasst sei, ergebe nicht zwingend, dass die durch das ISOS verkörperten öffentlichen Interessen sachgerecht berücksichtigt worden seien.
3.5.4. Eine fehlende (rechtsgenügliche) Berücksichtigung des ISOS im Rahmen der Nutzungsplanung kann auch nicht durch eine nachträgliche Prüfung der Frage ersetzt werden, ob das Ergebnis der Planung haltbar wäre, wenn das ISOS berücksichtigt worden wäre (vorne E. 3.4.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2020 vom 28. Juni 2021 E. 4.2.4). Mangels einer in den wesentlichen Zügen erkennbaren rechtsgenüglichen Interessenabwägung ist es auch nicht ausschlaggebend, dass es sich nach Dafürhalten des Bundesamts für Kultur im konkreten Fall um einen leichten Eingriff ins Ortsbild handelt. Bei den durch das ISOS verkörperten öffentlichen Interessen handelt es sich um weitere Interessen, deren Berücksichtigung in einer von <ref-law> verlangten umfassenden Interessenabwägung vorliegend fehlt.
3.6. Wie bereits verschiedentlich erwähnt, setzt sich die Vorinstanz mit den Vorbringen der Beschwerdeführer ungenügend auseinander. So geht sie nicht darauf ein, dass vorliegend namentlich die privaten Interessen bei der vorgeschriebenen Interessenabwägung nach <ref-law> nicht bzw. nicht genügend ermittelt und berücksichtigt worden seien (vorne E. 3.4). Trotz entsprechender, ausführlich begründeter Rügen befasst sich die Vorinstanz zudem nicht mit der Rechtslage vor Inkrafttreten des angefochtenen öffentlichen Gestaltungsplans und der mit dem angefochtenen Gestaltungsplan einhergehenden Abweichung davon; dies obwohl die Interessenabwägung zur Festsetzung eines Gestaltungsplans voraussetzen würde, dass die ins Auge gefasste Rechtsänderung offengelegt wird (vorne E. 3.4.5). Die Vorinstanz hält die zahlreichen Hinweise darauf, dass im ganzen Verfahren auf unzutreffende rechtliche Rahmenbedingungen abgestützt worden sei, für "in keiner Weise nachvollziehbar". Ihr wiederholter Hinweis darauf, dass ansonsten sämtliche mit der Sache befassten Experten, das kantonale Amt für Raumentwicklung, die Parlamentarier der Stadt Uster und die Stimmberechtigten von falschen Grundlagen ausgegangen sein müssten, ist unbehelflich. Auch der Hinweis darauf, dass die Beschwerdeführer selbst davon ausgingen, die maximal zulässige Gebäudehöhe sei mit den Rechtsänderungen in den Jahren 1986 und 1994 nicht geändert worden, taugt nicht als Begründung dafür, dass sie rechtlich nicht von Bedeutung seien. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund unhaltbar, dass die Beschwerdeführer geltend machen, die maximale Gebäudehöhe habe seit 1986 bei 18 m gelegen; die Behörden seien jedoch durchgehend von 25 m ausgegangen. Angesichts dieser Umstände erscheint es als zweifelhaft, dass der Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (vgl. vorne E. 2) gewahrt wurde. Angesichts der Verletzung von <ref-law> ist dies jedoch nicht weiter zu prüfen.
4.
Es erübrigt sich daher auch, auf die weiteren Rügen einzugehen. Die Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. April 2020 und der öffentliche Gestaltungsplan "Spital Uster" vom 11. September 2015 sind aufzuheben. Aufgrund des Devolutiveffekts fällt damit auch der Genehmigungsentscheid der Baudirektion des Kantons Zürich vom 15. Dezember 2016 dahin. Das Verwaltungsgericht wird die Kosten und Entschädigungen der vorinstanzlichen Verfahren neu zu verlegen haben (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG).
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG). Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern, die keinen ausserordentlichen Aufwand geltend machen oder nachweisen können, ist praxisgemäss keine Parteientschädigung auszurichten (vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG; <ref-ruling> E. 4).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 1. April 2020 und der öffentliche Gestaltungsplan "Spital Uster" vom 11. September 2015 werden aufgehoben.
2.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.
3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Gemeinderat der Stadt Uster, der Baudirektion des Kantons Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, dem Bundesamt für Kultur und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. März 2022
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Kneubühler
Der Gerichtsschreiber: Bisaz

region: Federation


facts:
Faits :
A.
Pour les années fiscales 2011, 2012 et 2013, A._ n'a pas déposé de déclaration d'impôt dans les délais impartis et a été taxé d'office par décisions des 6 décembre 2012, 21 novembre 2013 et 12 février 2015.
A la suite du dépôt par le contribuable, le 2 avril 2015, des déclarations d'impôt 2011 à 2013, le Service des contributions de la République et canton de Neuchâtel (ci-après: le Service cantonal) a ouvert, le 25 juillet 2018, une procédure en rappel d'impôt pour les périodes fiscales en question, fondée notamment sur la constatation d'un revenu de l'activité dépendante principale plus élevé que celui retenu dans les taxations d'office.
B.
Le 26 juin 2019, le Service cantonal a rendu une décision de rappel d'impôt concernant l'impôt fédéral direct (ci-après: IFD) 2011 à 2013 et une décision de rappel d'impôt concernant les impôts cantonal et communal (ci-après: ICC) 2011 à 2013. Les compléments d'impôts dus à teneur de ces décisions se montaient respectivement à un total de 2'898.95 fr. (IFD) et 17'370 fr. (ICC). Le 19 septembre 2019, le Service cantonal a rejeté la réclamation formée par A._ à l'encontre des décisions de rappel d'impôt du 26 juin 2019.
Saisi d'un recours contre la décision sur réclamation du 19 septembre 2019, la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel (ci-après: le Tribunal cantonal) l'a rejeté le 5 mars 2020. Les juges cantonaux ont retenu, en substance, tant pour l'IFD que l'ICC, que les conditions pour l'ouverture d'une procédure en rappel d'impôt étaient remplies et que les reprises effectuées dans les périodes fiscales 2011 à 2013, calculées en fonction de l'augmentation du revenu de l'activité dépendante principale et des déductions y relatives, étaient justifiées. Le Tribunal cantonal a par ailleurs relevé que A._ n'avait pas contesté dans les délais les décisions de taxation d'office pour les années fiscales 2011 à 2013, qu'il n'avait pas demandé en temps utile la révision de ces décisions et qu'il ne pouvait donc pas revenir librement sur sa taxation dans la procédure de rappel d'impôt. Finalement, l'autorité précédente a écarté les griefs du contribuable relatifs au droit d'être entendu et aux dispositions sur la récusation et a constaté que certaines critiques formulées par l'intéressé (taxation de feu sa mère, plainte pénale à l'encontre des fonctionnaires du Service cantonal, etc.) avaient trait à des questions qui sortaient de l'objet du litige.
C.
A l'encontre de l'arrêt du 5 mars 2020, A._ dépose un "recours" auprès du Tribunal fédéral. Il conclut (implicitement) à l'annulation de l'arrêt entrepris et au renvoi de la cause au Service cantonal pour nouvelle taxation.
Il n'a pas été ordonné d'échange d'écritures.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le Tribunal cantonal a rendu un seul arrêt valant tant pour l'ICC que pour l'IFD du recourant, ce qui est en principe admissible, dès lors qu'il ressort clairement dudit arrêt et du recours que le litige porte sur les deux catégories d'impôts (arrêt 2C_444/2018 du 31 mai 2019 consid. 1).
2.
Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence (<ref-law>) et contrôle librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (<ref-ruling> consid. 1 p. 116).
2.1. Le recourant a déclaré former un "recours" auprès du Tribunal fédéral. Cette désignation imprécise ne saurait lui nuire à condition que le recours remplisse les exigences légales de la voie de droit qui lui est ouverte (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 370).
2.2. L'arrêt attaqué est une décision finale (<ref-law>), rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), dans une cause de droit public (<ref-law>) qui ne tombe pas sous le coup des exceptions de l'<ref-law>. La voie du recours en matière de droit public est donc ouverte (cf. également les art. 146 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 [LIFD; RS 642.11] et 73 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes [LHID; RS 642.14]).
2.3. Pour le surplus, le recours a été interjeté en temps utile (<ref-law>) et remplit - bien que dans une faible mesure - les exigences de forme requises par la loi (<ref-law>). Il a été déposé par le destinataire de l'arrêt entrepris qui a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification et a partant la qualité pour recourir (<ref-law>). Il sera donc entré en matière, mais partiellement (cf. infra consid. 3.2).
2.4. Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (<ref-law>). Dans la mesure où elles ne ressortiraient pas du dossier cantonal, les pièces accompagnant le recours ne seront pas prises en considération.
3.
3.1. D'après l'<ref-law>, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit fédéral ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux dispositions de la LHID (arrêts 2C_444/2018 du 31 mai 2019 consid. 3.2 et 2C_797/2017 du 19 mars 2018 consid. 2).
Conformément à l'<ref-law> et en dérogation à l'<ref-law>, le Tribunal fédéral n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant, à savoir exposé de manière claire et détaillée (arrêt 2C_869/2017 du 7 août 2018 consid. 2.1). Il en va de même lorsque la loi sur l'harmonisation fiscale laisse une certaine marge de manoeuvre aux cantons ou lorsque l'on est en présence d'impôts purement cantonaux, l'examen de l'interprétation du droit cantonal étant alors limité à l'arbitraire (arrêt 2C_258/2017 du 2 juillet 2018 consid. 3, non publié in <ref-ruling>; cf. <ref-ruling> consid. 2 p. 209 s.).
3.2. Tel qu'il est structuré et rédigé, l'acte de recours ne permet pas toujours de cerner clairement les griefs soulevés par le contribuable à l'encontre de l'arrêt entrepris. Partant, l'examen du recours se limitera aux griefs qui ont été désignés et motivés de façon suffisamment compréhensible (cf. arrêt 2C_32/2016 du 24 novembre 2016 consid. 1.2). Par ailleurs, la présente procédure ne porte que sur les décisions de rappel d'impôt IFD et ICC prononcées à l'encontre du contribuable pour les années fiscales 2011 à 2013, confirmées en dernière instance cantonale par arrêt du 5 mars 2020. Les critiques formulées par le recourant concernant d'autres décisions ou procédures (taxation de feu sa mère, procédure pénale pour soustraction d'impôt, etc.) sortent donc du cadre de l'objet du litige et ne peuvent ainsi pas être examinées.
I. Impôt fédéral direct
4.
Le recourant conteste (du moins implicitement) la réalisation des conditions du rappel d'impôt.
4.1. Aux termes de l'<ref-law>, lorsque des moyens de preuve ou des faits jusque-là inconnus de l'autorité fiscale lui permettent d'établir qu'une taxation n'a pas été effectuée, alors qu'elle aurait dû l'être, ou qu'une taxation entrée en force est incomplète ou qu'une taxation non effectuée ou incomplète est due à un crime ou à un délit commis contre l'autorité fiscale, cette dernière procède au rappel de l'impôt qui n'a pas été perçu, y compris les intérêts.
Le rappel d'impôt est le pendant, en faveur du fisc, de la révision en faveur du contribuable. Cette procédure porte sur la perception d'impôts qui n'ont pas pu être prélevés par l'administration cantonale au cours de la taxation ordinaire. Le rappel d'impôt n'est soumis qu'à des conditions objectives: il implique qu'une taxation n'a, à tort, pas été établie ou est restée incomplète, de sorte que la collectivité publique a subi une perte fiscale; il suppose aussi l'existence d'un motif de rappel. Ce motif peut résider dans la découverte de faits ou de moyens de preuve inconnus jusque-là, soit des faits ou moyens de preuve qui ne ressortaient pas du dossier dont disposait l'autorité fiscale au moment de la taxation (<ref-ruling> consid. 4.5.1 p. 364 et les arrêts cités). Dans ce contexte, les moyens que le contribuable peut faire valoir pour remettre en question la taxation sont limités (cf. arrêt 2C_263/2018 du 11 février 2019 consid. 3.1 et les références citées).
4.2. En l'espèce, il ressort de l'arrêt entrepris que les revenus effectifs de l'activité dépendante principale du contribuable n'ont été découverts par le Service cantonal qu'à la suite du dépôt (tardif) par l'intéressé, le 2 avril 2015, de ses déclarations d'impôts 2011 à 2013. A ce moment-là, les taxations (d'office) pour les années fiscales en question étaient déjà entrées en force. En outre, elles étaient incomplètes, en ce sens qu'elles étaient fondées sur des revenus de l'activité dépendante principale inférieurs aux revenus effectivement touchés par le recourant. Dans ces circonstances, c'est à juste titre que le Tribunal cantonal a considéré que les conditions posées par l'<ref-law> étaient remplies.
5.
Le recourant se plaint ensuite du fait que les règles sur la procédure de révision qui auraient permis de revenir sur ses taxations d'office n'ont pas été appliquées à son cas. Le Tribunal cantonal, en refusant de lui "accorder une révision de taxation" (recours, p. 5) et en confirmant les rappels d'impôt litigieux, aurait pris une décision fondée sur "un point de vue très arbitraire" (recours, p. 5), qui devrait être annulée.
5.1. Selon l'<ref-law>, une décision ou un prononcé entré en force peut être révisé en faveur du contribuable, à sa demande ou d'office, lorsque des faits importants ou des preuves concluantes sont découverts (let. a), lorsque l'autorité qui a statué n'a pas tenu compte de faits importants ou de preuves concluantes qu'elle connaissait ou devait connaître ou qu'elle a violé de quelque autre manière l'une des règles essentielles de la procédure (let. b), ou lorsqu'un crime ou un délit a influé sur la décision ou le prononcé (let. c). Aux termes de l'<ref-law>, la révision est exclue lorsque le requérant a invoqué des motifs qu'il aurait déjà pu faire valoir au cours de la procédure ordinaire s'il avait fait preuve de toute la diligence qui pouvait raisonnablement être exigée de lui. En outre, d'après l'<ref-law>, la demande de révision doit être déposée dans les 90 jours qui suivent la découverte du motif de révision, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la notification de la décision ou du prononcé.
5.2. En l'espèce, il ressort des faits retenus dans l'arrêt attaqué que la requête de révision du recourant à l'encontre de ses taxations d'office était fondée sur ses certificats de salaire pour les années 2011 à 2013 et que l'intéressé n'avait pas déposé de demande de révision dans les nonante jours suivant la réception de ceux-ci (cf. arrêt entrepris, p. 13). C'est donc sans violer le droit fédéral que l'autorité précédente a considéré que sa requête était de toute manière tardive sous l'angle de l'<ref-law>.
6.
Le recourant invoque encore le droit à l'égalité de traitement (recours, p. 3 s.), la violation des "garanties constitutionnelles du droit à des conditions de vie décentes" (recours, p. 2), ainsi qu'une "atteinte aux droits constitutionnels de décence des conditions de vie" (recours, p. 5), sans toutefois que l'on puisse discerner dans son raisonnement un grief conforme aux exigences de motivation accrues posées par l'<ref-law> s'agissant de la la violation de droits fondamentaux (cf. supra consid. 3.1). Ces critiques n'ont donc pas à être examinées plus avant.
7.
Il ressort de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité s'agissant de l'impôt fédéral direct pour les périodes fiscales 2011 à 2013.
II. Impôt cantonal et communal
8.
La jurisprudence rendue en matière d'impôt fédéral direct est également valable pour l'application des dispositions cantonales harmonisées correspondantes (<ref-ruling> consid. 10 p. 101; arrêt 2C_896/2018 du 29 août 2018 consid. 6). Il peut ainsi être renvoyé s'agissant de l'impôt cantonal et communal à la motivation développée en matière d'impôt fédéral direct. Le recours doit par conséquent aussi être rejeté dans la mesure de sa recevabilité s'agissant de l'impôt cantonal et communal pour les périodes fiscales 2011 à 2013.
9.
En résumé, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable tant en ce qui concerne l'IFD 2011 à 2013 que l'ICC 2011 à 2013. Succombant, le recourant doit supporter les frais judiciaires (<ref-law>). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable en ce qui concerne l'impôt fédéral direct 2011 à 2013.
2.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable en ce qui concerne l'impôt cantonal et communal 2011 à 2013.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis à la charge du recourant.
4.
Le présent arrêt est communiqué au recourant, au Service des contributions de la République et canton de Neuchâtel, au Tribunal cantonal de la République et canton de Neuchâtel, Cour de droit public, ainsi qu'à l'Administration fédérale des contributions.
Lausanne, le 19 juin 2020
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
Le Greffier : Ermotti


facts:
Faits :
A.
A._ est propriétaire d'une parcelle sise dans le canton de Genève. Les 3 et 8 septembre 2015, elle a fait diviser cette parcelle en deux et en a vendu une à une société simple formée de trois sociétés anonymes pour le prix de 2'400'000 francs. Le 25 septembre 2015, ces trois sociétés ont concédé à A._ un droit de réméré sur la parcelle vendue, pour un montant de 1'999'542 francs. Ce droit, valable jusqu'au 31 août 2017 et annoté au registre foncier le 30 septembre 2015, ne pouvait être exercé qu'une fois la parcelle soumise au régime de la propriété par étages. La parcelle en cause a été soumise au régime de la propriété par étages le 10 décembre 2015. Le 3 juillet 2017, A._ a exercé son droit de réméré pour le prix convenu, obtenant deux appartements en propriété par étages.
B.
Par décision du 12 juillet 2017, l'Administration fiscale cantonale de la République et canton de Genève (ci-après: l'Administration fiscale), taxant le droit de réméré à 3%, a fixé à 60'032 fr. 70 les droits d'enregistrement (droit de mutation) dus par A._. Celle-ci a élevé réclamation le 15 septembre 2017. Par décision du 21 septembre 2017, l'Administration fiscale a rejeté la réclamation de la contribuable qui, par acte du 25 octobre 2017, a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève (ci-après: le Tribunal administratif de première instance), demandant que son droit de réméré soit imposé au taux de 1o/oo. Par jugement du 25 juin 2018, le Tribunal administratif de première instance a rejeté le recours. Le 20 juillet 2018, A._ a contesté ce prononcé auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève (ci-après: la Cour de justice). Par arrêt du 30 juillet 2019, cette autorité a rejeté le recours.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A._ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt de la Cour de justice du 30 juillet 2019.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. L'Administration fiscale conclut au rejet du recours. Dans des observations finales, A._ a confirmé ses conclusions.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le présent recours en matière de droit public est dirigé contre une décision finale (<ref-law>) rendue dans une cause de droit public (<ref-law>) par une autorité judiciaire cantonale de dernière instance (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) en matière de droits de mutation, soit un domaine qui ne tombe sous aucun des cas d'exceptions mentionnés à l'<ref-law>. La voie du recours en matière de droit public est donc en principe ouverte. Le recours a en outre été déposé en temps utile (<ref-law>) et dans les formes prescrites (<ref-law>), par la destinataire de l'arrêt entrepris qui a qualité pour recourir (<ref-law>). Le recours est partant recevable.
2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>), sous réserve des cas prévus à l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 4.4.3 p. 156). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait ressortant de la décision attaquée que si celles-ci ont été effectuées en violation du droit au sens de l'<ref-law> ou de manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 6 p. 358). Conformément à l'<ref-law>, le recourant doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation des preuves (<ref-ruling> consid. 6.3 p. 375). Par ailleurs, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut en principe être présenté devant le Tribunal fédéral (<ref-law>).
3.
3.1. Les droits de mutation sont des impôts perçus par les cantons sur les transferts de propriété immobilière. Il s'agit d'impôts indirects qui relèvent exclusivement du droit cantonal (<ref-ruling> consid. 4.1 p. 559; arrêt 2C_469/2017 du 1 er décembre 2017 consid. 2.1 et les références).
3.2. Sous réserve d'exceptions (cf. art. 95 let. c et d LTF) non réalisées en l'espèce, le recours en matière de droit public ne peut pas être formé pour violation du droit cantonal en tant que tel. En revanche, il est toujours possible de faire valoir que la mauvaise application du droit cantonal constitue une violation du droit fédéral, notamment qu'elle est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. ou contraire à d'autres droits constitutionnels. Le Tribunal fédéral n'examinera toutefois de tels moyens que s'ils ont été invoqués et motivés par le recourant, conformément au principe d'allégation (<ref-law>; cf. <ref-ruling> consid. 1.7.2 p. 106 et les références).
3.3. Une décision est arbitraire (art. 9 Cst.) lorsqu'elle contredit clairement la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou qu'elle heurte d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une solution autre que celle de l'autorité cantonale semble concevable, voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; il faut encore que cette décision soit arbitraire dans son résultat (<ref-ruling> consid. 5.4 p. 326 s. et les références).
4.
La recourante reproche à la Cour de justice d'avoir confirmé l'application d'un taux de 3% à son contrat de réméré conclut le 25 septembre 2015 et exécuté le 3 juillet 2017. Même si la recourante ne conclut pas expressément à l'application d'un autre taux au contrat précité, il ressort des motifs de son acte de recours qu'elle désire se voir appliquer un taux de 1o/oo.
4.1. Conformément à l'art. 1 al. 1 de la loi genevoise du 9 octobre 1969 sur les droits d'enregistrement (LDE/GE; RSGE D 3 30), les droits d'enregistrement sont un impôt qui frappe toute pièce, constatation, déclaration, condamnation, convention, transmission, cession et en général toute opération ayant un caractère civil ou judiciaire, soumises soit obligatoirement soit facultativement à la formalité de l'enregistrement; ils sont perçus par l'administration de l'enregistrement et des droits de succession du canton de Genève. A teneur de l'art. 33 al. 1 LDE/GE, sont soumis obligatoirement au droit de 3%, sous réserve des exceptions prévues par la LDE/GE, tous les actes translatifs à titre onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de l'usufruit de biens immobiliers sis dans le canton de Genève, notamment les ventes, substitutions d'acquéreur, adjudications, apports et reprises de biens. L'art. 39 LDE/GE dispose toutefois qu'il n'est perçu qu'un droit de 1o/oo sur l'acte constatant le retour de l'immeuble au vendeur, lorsqu'il résulte de l'exercice d'un droit de réméré.
4.2. Dans l'arrêt entrepris, la Cour de justice a constaté que les travaux préparatoires du projet de loi sur les droits d'enregistrement mentionnaient uniquement que l'art. 39 LDE/GE reprenait en la modifiant dans un sens moins restrictif une ancienne disposition (de la loi genevoise sur les contributions publiques du 9 novembre 1887) qui, sous le titre "annulation de vente ensuite de réméré", disposait qu'il n'était perçu que 1o/oo sur l'acte constatant l'annulation d'une vente, lorsqu'elle résultait d'un réméré exercé dans le terme fixé par le contrat et autorisé par la loi. La Cour de justice a constaté que les travaux préparatoires de ces anciennes dispositions légales ne comportaient aucune indication relative à l'annulation d'une vente ensuite de réméré. Se fondant sur le droit civil fédéral, elle a néanmoins jugé que le pacte de réméré est le contrat par lequel l'acheteur s'engage à revendre l'immeuble au vendeur au cas où celui-ci lui en fait la demande et que la clause de réméré est elle-même un contrat de vente. Citant l'<ref-law>, l'autorité précédente a rappelé que le pacte de réméré sur un immeuble doit revêtir la forme authentique. Elle a ajouté que, sauf accord contraire, le prix de revente est le même que celui de la vente, le pacte de réméré ayant généralement une fonction de garantie. La Cour de justice a ensuite considéré en substance que l'art. 39 LDE/GE visait principalement à éviter d'imposer deux fois une vente au taux de 3% en cas d'annulation de celle-ci par l'exercice d'un droit de réméré. Compte tenu de cette forme d'annulation, les parties se retrouvaient dans la même situation qu'initialement. En d'autres termes, l'autorité précédente a jugé qu'il convenait de retenir que l'objet vendu, puis revendu devait être identique.
4.3. Forte des considérations qui précèdent, l'autorité précédente a jugé que l'objet de la vente immobilière des 3 et 8 septembre 2015 était une parcelle, alors que, selon l'acte du 25 septembre 2015, le droit de réméré était concédé sur deux lots de propriété par étages correspondant à deux appartements. Elle a ainsi déduit de ces faits qu'il s'agissait de deux objets différents et ajouté que le but de la recourante n'était pas de récupérer sa parcelle, respectivement d'annuler la vente initiale, mais d'acquérir deux appartements de l'immeuble construit sur celle-ci. La Cour de justice a donc confirmé l'imposition au taux de 3% de l'opération exécutée le 3 juillet 2017.
4.4. Pour sa part, la recourante considère que l'autorité précédente a fait une interprétation arbitraire de l'art. 39 LDE/GE. Elle estime en particulier que la Cour de justice ne pouvait pas faire abstraction d'une notion de droit civil fédéral, en l'occurrence de celle de réméré. Citant divers auteurs et jurisprudences, elle explique à ce propos que, contrairement à l'avis de l'autorité précédente, il est possible de constituer un droit de réméré sur une partie d'immeuble et que les biens visés par l'acte d'exercice de ce droit sont identiques à ceux visés antérieurement dans la convention constitutive dudit droit. La recourante ajoute par ailleurs qu'en faisant référence au droit de réméré prévu par les <ref-law>, le législateur genevois a renvoyé à une notion de droit civil fédéral claire, pour laquelle la Confédération a entièrement épuisé sa compétence. Pour cette raison, la recourante est d'avis que la Cour de justice ne pouvait faire une interprétation autonome de l'exercice du droit de réméré, sauf à violer la force dérogatoire du droit fédéral.
4.5. En tout premier lieu, il convient de porter l'attention de la recourante sur le fait que, contrairement à ce qu'elle semble penser, il n'est pas ici question de "pur droit fédéral". Certes, le droit cantonal genevois ne connaît pas de définition propre du droit de réméré. Si l'art. 39 LDE/GE y fait référence, la définition et les conditions applicables à ce droit ne sont aucunement contenues dans cette loi. Il convient donc effectivement de s'inspirer du droit civil fédéral. Il ne s'agira toutefois que de droit cantonal supplétif (cf. arrêt 2C_662/2013 du 2 décembre 2013 consid. 2.4), dont l'interprétation n'est revue que sous l'angle de l'arbitraire par le Tribunal fédéral (<ref-ruling> consid. 4.3.1 p. 239). Il n'est par conséquent nullement question de violation de la primauté du droit fédéral.
Partant de ce qui précède, le Tribunal fédéral est exclusivement limité à l'arbitraire pour examiner la présente cause. Or, il est douteux que les explications de la recourante quant à l'interprétation à donner à l'art. 39 LDE/GE et à la notion de pacte de réméré soient conformes aux conditions de motivation accrue, posées par l'<ref-law>. La recourante ne fait en effet qu'opposer sa propre appréciation à celle de l'autorité précédente, sans expliquer concrètement en quoi cette dernière serait arbitraire. Quand bien même il faudrait examiner le caractère arbitraire de l'interprétation de l'art. 39 LDE/GE effectuée par la Cour de justice, force serait de constater que le fait de considérer que la taxation à 1o/oo de l'exécution du contrat de réméré n'est envisageable que lorsque c'est le même objet qui est revendu est pleinement soutenable. Il n'est en effet pas arbitraire de considérer, dans la présente cause, que la limitation de la taxation au titre du droit d'enregistrement à 1o/oo ne se justifie pas. La recourante a vendu une parcelle vierge de toute construction et a par la suite exercé son droit de réméré pour obtenir des parts de propriété par étages, qui constituent d'autres immeubles (<ref-law>), immatriculés comme tels au registre foncier (<ref-law>). Il n'est ainsi en aucun cas insoutenable de constater que le droit d'enregistrement perçu sur la vente de la parcelle n'a pas été perçu une seconde fois lors de la vente des deux appartements en propriété par étages. Il n'est pas question en l'espèce d'annuler la première vente, mais d'en conclure une deuxième, justifiant de ce fait une pleine imposition. On ne saurait par conséquent juger comme étant arbitraire le fait de limiter la notion de droit de réméré au sens de l'art. 39 LDE/GE aux cas dans lesquels seul le même immeuble est racheté par le vendeur initial. D'ailleurs, la différence de prix existant entre la parcelle et le droit de réméré démontre l'existence de deux immeubles différents et exclut également toute notion d'arbitraire. Les divers arrêts de jurisprudence et la doctrine cités par la recourante, tous relatifs à la notion de réméré, ne lui sont par conséquent d'aucun secours, l'interprétation qu'a fait la Cour de justice de cette notion étant exempte d'arbitraire, au même titre que l'interprétation que celle-ci a fait de l'art. 39 LDE/GE.
5.
Compte tenu de considérants qui précèdent, le recours est rejeté. Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (<ref-law>). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires de la recourante, à l'Administration fiscale cantonale et à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 10 janvier 2020
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
Le Greffier : Tissot-Daguette


facts:
Sachverhalt:
A.
Die C._ AG, Eigentümerin einer mittlerweile abgebrochenen Liegenschaft an der Baslerstrasse 71 in Zürich, stellte Strafantrag gegen A._ und B._ wegen Hausfriedensbruchs, nachdem die Liegenschaft am 12. Februar 2018 mit aus den Fenstern hängenden Transparenten als besetzt erklärt worden war und sich A._ und B._ ohne Bewilligung in einem Büro im dritten Stock aufgehalten hatten. Die damalige D._ GmbH stand bis zum 31. Dezember 2017 in einem Mietverhältnis mit der C._ AG, nutzte die Räumlichkeiten im dritten Stock jedoch weiter und war am 12. Februar 2018 noch nicht ausgezogen. Die D._ GmbH stellte keinen Strafantrag gegen A._ und B._.
Die Staatsanwaltschaften Zürich-Limmat und Zürich-Sihl erklärten A._ bzw. B._ in der Folge mit Strafbefehlen vom 13. Februar 2018 des Hausfriedensbruchs schuldig und belegten sie mit unbedingten Freiheitsstrafen von 100 bzw. 120 Tagen. A._ und B._ erhoben Einsprache gegen die Strafbefehle. Die Staatsanwaltschaften hielten daran fest und überwiesen die Akten dem erstinstanzlichen Gericht.
B.
Das Bezirksgericht Zürich verurteilte A._ am 15. Juni 2018 und B._ am 26. Juni 2018 jeweils wegen Hausfriedensbruchs zu einer bedingten Freiheitsstrafe von 100 Tagen.
Auf Berufung von A._ und B._ sowie Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft erklärte das Obergericht des Kantons Zürich sie am 18. September 2019 ebenso des Hausfriedensbruchs schuldig, bestrafte sie indessen mit bedingten Freiheitsstrafen von 80 Tagen.
C.
A._ und B._ beantragen mit separaten Beschwerden in Strafsachen (6B_20/2020 bzw. 6B_21/2020), die Urteile des Obergerichts seien vollumfänglich aufzuheben und die Verfahren gegen sie einzustellen. Eventualiter seien sie mit bedingten Geldstrafen von 30 Tagessätzen zu bestrafen. A._ und B._ ersuchen um unentgeltliche Rechtspflege.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht vereinigt mehrere Verfahren, wenn diese in einem engen sachlichen Zusammenhang stehen, namentlich wenn sie sich gegen denselben Entscheid richten, und wenn sie den gleich gelagerten Sachverhalt, dieselben Parteien sowie ähnliche oder gleichlautende Rechtsfragen betreffen (vgl. <ref-ruling> E. 1 S. 217; <ref-ruling> E. 1; Urteil 6B_469/2019 vom 7. November 2019 E. 1). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Es rechtfertigt sich daher, die Beschwerden gestützt auf Art. 71 BGG in sinngemässer Anwendung von Art. 24 Abs. 2 lit. b BZP zu vereinigen und in einem einzigen Entscheid zu beurteilen.
2.
2.1. Die Beschwerdeführer bringen mit ihren im Wesentlichen identischen Beschwerdeschriften zusammengefasst vor, der Strafantrag der C._ AG sei nicht rechtswirksam. Die D._ GmbH habe die betreffenden Büroräumlichkeiten der Liegenschaft der C._ AG zum Tatzeitpunkt am 12. Februar 2018 weiter genutzt. Trotz Beendigung des Mietverhältnisses schon per 31. Dezember 2017 sei das Hausrecht nicht an die C._ AG zurückgefallen. Relevant seien die faktischen Verhältnisse. Damit sei die D._ GmbH weiterhin die Trägerin des Hausrechts mit alleiniger Verfügungsgewalt gewesen und habe das ausschliessliche Recht gehabt, darüber zu entscheiden, wer dieses Büro betreten dürfe. Sie seien in die Privat- und Geheimsphäre der D._ GmbH eingedrungen, nicht in diejenige der C._ AG. Ihre Situation sei nicht mit derjenigen in <ref-ruling> vergleichbar.
2.2. Die Vorinstanz erwägt, das Mietverhältnis zwischen der C._ AG und der D._ GmbH habe nur bis zum 31. Dezember 2017 gedauert (angefochtene Urteile, E. II. 3.4.2 S. 12 bzw. 13). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung sei nicht ohne Weiteres auf den vorliegenden Fall anwendbar. Die dortigen Vermieter bzw. Verpächter hätten jeweils Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs gegen deren Mieter bzw. Pächter gestellt, welche die Räumlichkeiten nach Ablauf der Miet- bzw. Pachtverträge nicht geräumt hätten (angefochtene Urteile, E. II. 3.5.1 S. 13 bzw. 14). Die Berechtigung der Eigentümer, Strafantrag zu stellen, sei nur dann als eingeschränkt zu erachten, wenn sich dieser gegen Personen richte, welche zumindest zu einem früheren Zeitpunkt über eine Berechtigung verfügt hätten, die Räumlichkeiten zu nutzen. Den Beschwerdeführern habe weder die D._ GmbH noch die C._ AG eine Berechtigung erteilt. Zwischen den Beschwerdeführern und der C._ AG habe zudem weder ein Mietverhältnis noch eine andere vertraglich vereinbarte Berechtigung bestanden, sich in den fraglichen Räumlichkeiten aufzuhalten. Aus diesem Grund seien der C._ AG als Eigentümerin zivilrechtlich bloss die Möglichkeiten nach Art. 641 ZGB oder Art. 41 ff. OR offen gestanden, um sich gegen den unrechtmässigen Aufenthalt in ihren Räumlichkeiten zu wehren. Diese zivilrechtlichen Instrumente seien vom Bundesgericht jedoch ohne zusätzlichen strafrechtlichen Schutz als unzureichend erachtet worden. Der Mieter habe nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Rechtstitel mehr für den Verbleib in der Wohnung und dies unabhängig davon, ob bereits ein Ausweisungsverfahren eingeleitet worden sei. Ein solches diene einzig der Vollstreckung. Abgesehen davon schütze die Strafbestimmung von Art. 186 StGB nicht nur die Privat- und Geheimsphäre, sondern primär das Freiheitsrecht, über die eigenen Räume selbst zu verfügen und zu bestimmen. Ohne Berechtigung zum Stellen eines Strafantrags könne die C._ AG dieses Freiheitsrecht nicht ausüben. Vorliegend seien denn auch keine Gründe ersichtlich, nebst dem durch den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs eigentlich geschützten Rechtsgut der Freiheit über die eigenen Räume selbst zu verfügen und zu bestimmen, noch mehr Aspekte wie den Schutz der Privatsphäre der vormaligen Mieterin zu berücksichtigen. Die C._ AG sei somit berechtigt, Strafantrag zu stellen, obwohl die Räumlichkeiten von der vormaligen Mieterin noch nicht geräumt worden seien (angefochtene Urteile, E. II. 3.5.5 S. 15 ff. bzw. 16 ff.). Da sich die Gültigkeit des Strafantrags der C._ AG auf sämtliche vormals vermieteten Räumlichkeiten beziehe, sei unerheblich, auf welchem Weg die Beschwerdeführer in den dritten Stock jener Liegenschaft gelangten, wo sie gemäss Anklagevorwurf angetroffen worden seien (angefochtene Urteile, E. II. 3.5.6 S. 17 f. bzw. 18).
2.3. Hausfriedensbruch im Sinne von Art. 186 StGB begeht und auf Antrag bestraft wird, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt.
Gemäss Art. 30 Abs. 1 StGB kann jede Person, die durch die Tat verletzt worden ist, die Bestrafung des Täters beantragen. Verletzt ist, wer Träger des unmittelbar betroffenen Rechtsguts ist. Dieser ergibt sich durch Auslegung des betreffenden Tatbestandes (<ref-ruling> E. 3a; <ref-ruling> E. 2 S. 211).
Art. 186 StGB schützt das sogenannte Hausrecht, das heisst die Befugnis, über die Anwesenheit Aussenstehender in den eigenen Räumlichkeiten entscheiden zu können. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über die Räume zusteht, gleichgültig, ob jene auf einem dinglichen oder obligatorischen Recht beruht (<ref-ruling> E. 3a; <ref-ruling> E. 1c S. 172; <ref-ruling> E. 3 S. 33).
Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist nur der Mieter, nicht auch der Vermieter strafantragsberechtigt (<ref-ruling> E. 1). Das Hausrecht des Mieters beginnt mit dem Einzug in die Mietsache und endet mit dem Auszug. Die Strafbestimmung hat die Funktion, die Privat- und Geheimsphäre des Wohnungsinhabers - das Hausrecht - zu schützen, nicht aber dem Vermieter oder Verpächter die Durchsetzung seiner zivilrechtlichen Ansprüche zu erleichtern (BGE <ref-ruling> E. 3c; Urteil 1B_510/2012 vom 16. November 2012 E. 2.3). Dieser Grundsatz der Subsidiarität des Strafrechts ist bei Fehlen vertraglicher Beziehungen zwischen dem Täter und dem Geschädigten nicht anwendbar (<ref-ruling> E. 3b). Wer ohne Recht in eine Wohnung eingedrungen ist und sie eigenmächtig besetzt hält, kann sich dem Eigentümer gegenüber nicht auf das Hausrecht berufen (Urteil 1B_510/2012 vom 16. November 2012 E. 2.3).
2.4. Die Rügen der Beschwerdeführer zur Gültigkeit des Strafantrags der C._ AG verfangen nicht. Die entsprechenden Ausführungen fussen auf geltend gemachten Wirkungen des zum Tatzeitpunkt beendeten Mietverhältnisses zwischen der C._ AG als Eigentümerin und der D._ GmbH als ehemalige Mieterin.
Laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist im Rahmen eines Mietverhältnisses und fraglicher Anwesenheitsberechtigung einer Drittperson ausschliesslich der Mieter strafantragsberechtigt. Unter Berücksichtigung der Kritik in der Lehre (vgl. etwa Delnon/Rüdi, in: Basler Kommentar, Strafrecht II, 4. Aufl. 2019, N. 6 zu Art. 186 StGB) hat das Bundesgericht sodann am Grundsatz der Subsidiarität des Strafrechts festgehalten, wonach der Eigentümer auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt ist, gegen im Mietobjekt verbleibende Mieter Strafantrag zu stellen (vgl. E. 2.3 hiervor). Darauf ist nicht erneut einzugehen.
Vorliegend entscheidwesentlich ist die Gültigkeit der Strafanträge gegen die Beschwerdeführer, welche mit der Eigentümerin als Antragstellerin zu keinem Zeitpunkt in einem Vertragsverhältnis standen und welchen auch die frühere Mieterin D._ GmbH kein vom Mietverhältnis gedecktes Gebrauchsrecht erteilte. Für diesen Sachverhalt ist die Rechtsprechung zu präzisieren.
Das Bundesgericht hielt in den Regesten zu <ref-ruling> E. 3b fest, dass der Grundsatz der Subsidiarität des Strafrechts bei fehlenden vertraglichen Beziehungen zwischen dem Täter und dem Geschädigten nicht anwendbar ist. Zugunsten der Beschwerdeführer kann dieser Grundsatz ebenfalls nicht zur Anwendung gelangen. Zwar lagen dem genannten Entscheid in sachverhaltlicher Hinsicht keine vermieteten Unterkünfte zugrunde. Zwischen der C._ AG und der D._ GmbH bestand zum Tatzeitpunkt laut vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung aber gleicherweise kein Mietverhältnis mehr. Weshalb sich ein Mietvertrag über dessen Beendigung hinaus auf das Strafantragsrecht des Eigentümers gegenüber Dritten auswirken soll, ist nicht ersichtlich. Bei fehlendem Vertragsverhältnis können Eigentümer bloss auf ausservertragliche Ansprüche zurückgreifen. Dafür, dass solche stets denkbaren zivilrechtlichen Möglichkeiten den strafrechtlichen Schutz aufheben sollten, bestehen keine stichhaltigen Gründe. Wäre auch bei bloss ausservertraglichen Ansprüchen von rein zivilrechtlichen Streitigkeiten und daraus resultierend von der Subsidiarität des Strafrechts auszugehen, würde dem vom Gesetzgeber vorgesehenen Straftatbestand des Hausfriedensbruchs nach Art. 186 StGB jegliche Grundlage entzogen (vgl. bereits <ref-ruling> E. 3b S. 174).
Die unterbliebene Räumung des Mietobjekts trotz Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Strafantragsrecht der Eigentümerin ebenso wenig entgegen. Ein Eigentümer kann seine Verfügungsgewalt über die geschützten Räume als Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit und zweiseitigen Rechtsbeziehung mit einem Mieter zwar vertraglich beschränken. Er tut dies jedoch bloss diesem gegenüber. Als Eigentümer hat er indessen nicht bloss obligatorische Rechte gegenüber bestimmten Personen, sondern ein dingliches Recht, das als absolutes Recht gegenüber jedermann wirkt (vgl. Art. 641 ZGB). Der Tatbestand des Hausfriedensbruchs soll lediglich die Durchsetzung der zivilrechtlichen Ansprüche eines Vermieters nicht erleichtern. Gegenüber Drittpersonen stehen einem geschädigten Vermieter vertragliche Ansprüche aber gerade nicht zur Verfügung, weshalb es ihm auf diese bezogen unbenommen bleibt, nach Beendigung des Mietverhältnisses und bei fehlender Räumung der Mietsache durch den früheren Mieter - welcher die Mietsache physisch bereits verlassen hat - gegenüber dem Dritten auf die Strafbestimmung nach Art. 186 StGB zurückzugreifen. Mit anderen Worten findet der Grundsatz der Subsidiarität des Strafrechts gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung einzig im Verhältnis zwischen Vermietern und deren aktuellen oder früheren Mietern Anwendung, gegenüber Dritten ohne ein vom originären Mietverhältnis gedecktes Gebrauchsrecht hingegen nicht. Dies gilt unabhängig davon, ob die geschützten Räume nach einem beendeten Mietverhältnis geräumt werden.
Im Ergebnis war die C._ AG berechtigt, Strafantrag gegen die Beschwerdeführer wegen Hausfriedensbruchs bezüglich jener Räume zu stellen, welche diese dem vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt zufolge bis zum 31. Dezember 2017 der D._ GmbH vermietet hatte und Letztere trotz Beendigung des Mietverhältnisses zum Tatzeitpunkt am 12. Februar 2018 weiterhin nutzte.
3.
3.1. Die Beschwerdeführer machen eventualiter geltend, die Vorinstanz habe nicht ausreichend und nicht überzeugend begründet, weshalb sie entgegen der Priorität der Geldstrafe keine solchen, sondern Freiheitsstrafen gegen sie ausgesprochen habe. Namentlich habe die Vorinstanz nicht begründet, weshalb sie sich durch die Geldstrafen für frühere Delikte nicht beeindrucken lassen hätten. Es sei etwa denkbar, dass die Geldstrafen schlicht zu tief angesetzt worden seien. Die Vorinstanz äussere sich nicht dazu, inwiefern Freiheitsstrafen die Beschwerdeführer vor weiteren Straftaten abhalten sollen. Der vorinstanzlichen Begründung sei auch nichts zu ihren konkreten Lebenssituationen und Strafempfindlichkeiten zu entnehmen.
3.2. Die Vorinstanz erwägt zur Strafzumessung betreffend den Beschwerdeführer 1 u.a., aus der Biografie und den Lebensumständen ergebe sich nichts für die Strafzumessung Relevantes. Er sei im Schweizerischen Strafregister mit zwei Vorstrafen verzeichnet. Mit Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 20. Juni 2012 sei er wegen Hinderung einer Amtshandlung zu einer bedingten Geldstrafe von 20 Tagessätzen zu Fr. 30.-- verurteilt worden. Ausserdem sei er mit Strafbefehl der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom 17. September 2012 wegen Sachbeschädigung und Hausfriedensbruchs mit einer bedingten Geldstrafe von 90 Tagessätzen zu Fr. 30.-- und Fr. 500.-- Busse bestraft worden. Der Beschwerdeführer 1 habe sich weder durch diese zwei Geldstrafen noch durch den Widerruf des bedingen Vollzugs der einen Geldstrafe davon abhalten lassen, das vorliegende Delikt zu begehen. Auch wenn die Begehung der früheren beiden Taten bereits mehrere Jahre zurückliege, könne dabei nicht mehr von einer Delinquenz ausgegangen werden, welche jugendlichem Leichtsinn zugeschrieben werden könne, zumal der Beschwerdeführer 1 auch damals über 20 Jahre alt gewesen sei. Zwar habe es sich bei diesen Vorstrafen jeweils lediglich um Geldstrafen im Bereich von unter 100 Tagessätzen gehandelt, jedoch habe er sich nun erneut des Hausfriedensbruchs strafbar gemacht. Vor diesem Hintergrund könne nicht mehr davon ausgegangen werden, dass die Ausfällung einer erneuten Geldstrafe ihn von weiterer einschlägiger Delinquenz abzuhalten vermöge. Im Sinne von Art. 41 Abs. 1 lit. a StGB erscheine es geboten, auf eine Freiheitsstrafe zu erkennen (angefochtenes Urteil SB180306-O/U/ad-cs, E. V. 2.3.2 S. 24. f. und 2.5.3 S. 26).
Mit Bezug auf den Beschwerdeführer 2 erwägt die Vorinstanz u.a., aus der Biografie und den Lebensumständen ergebe sich nichts für die Strafzumessung Relevantes. Der Beschwerdeführer 2 sei im Schweizerischen Strafregister mit zwei Vorstrafen verzeichnet. Mit Strafbefehl der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom 23. September 2013 sei er wegen Sachbeschädigung zu einer bedingten Geldstrafe von 180 Tagessätzen zu Fr. 30.-- sowie zu Fr. 1'000.-- Busse verurteilt worden. Mit Strafbefehl des Ministère public d'arrondissement de Lausanne vom 20. März 2015 sei er mit einer unbedingten Geldstrafe von 60 Tagessätzen zu Fr. 30.-- bestraft worden, ebenfalls wegen Sachbeschädigung. Bei seinen Vorstrafen handle es sich zwar nicht um einschlägige Verurteilungen wegen Hausfriedensbruchs, seine damalige Delinquenz habe sich aber ebenfalls gegen fremdes Eigentum gerichtet. Ausserdem habe sich der Beschwerdeführer 2 weder durch die bedingt noch durch die unbedingt ausgesprochene Geldstrafe davon abhalten lassen, das vorliegend zu beurteilende Delikt zu begehen. Auch die Verlängerung der Probezeit der bedingt ausgefällten Geldstrafe von 180 Tagessätzen habe ihn nicht genügend beeindruckt. Vor diesem Hintergrund könne nicht mehr davon ausgegangen werden, dass die Ausfällung einer erneuten Geldstrafe den Beschwerdeführer 2 von weiterer Delinquenz gegen fremdes Eigentum abzuhalten vermöge. Entsprechend erscheine es im Sinne von Art. 41 Abs. 1 lit. a StGB geboten, auf eine Freiheitsstrafe zu erkennen (angefochtenes Urteil SB180307-O/U/ad, E. V. 2.3.2 S. 23 und 2.5.3 S. 24).
3.3. Nach Art. 41 Abs. 1 StGB kann das Gericht statt auf eine Geldstrafe auf eine Freiheitsstrafe erkennen, wenn (lit. a.) eine solche geboten erscheint, um den Täter von der Begehung weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten oder (lit. b) eine Geldstrafe voraussichtlich nicht vollzogen werden kann. Es hat die Wahl der Freiheitsstrafe näher zu begründen (Art. 41 Abs. 2 StGB).
3.4. Die Vorinstanz legt mit ihren Erwägungen und Hinweisen auf die früheren Delikte und die dafür gegen die Beschwerdeführer ausgefällten Geldstrafen nachvollziehbar dar, weshalb sie für die neuerlichen Delikte die Ausfällung von Freiheitsstrafen als notwendig erachtet, um die Beschwerdeführer von der Begehung weiterer Verbrechen und Vergehen abzuhalten. Darauf kann verwiesen werden. Es ist nicht erforderlich, dass die Vorinstanz im Detail eruiert und begründet, aus welchen konkreten Gründen sich die Beschwerdeführer durch die einzelnen früheren Geldstrafen, für welche teilweise der bedingte Vollzug widerrufen wurde bzw. welche teilweise gar unbedingt ausgesprochen wurden, jeweils nicht beeindrucken liessen. Tatsache ist, dass dies angesichts der abermaligen, teilweise einschlägigen Delinquenz offensichtlich nicht der Fall war. Unbegründet sind ferner die Einwände der Beschwerdeführer, die Vorinstanz äussere sich nicht zu ihren konkreten Lebenssituationen und Strafempfindlichkeiten. Die Vorinstanz erachtet diese für die Strafzumessung ausdrücklich als irrelevant. Dagegen ist angesichts der in den angefochtenen Urteilen kurz wiedergegebenen Biografien der Beschwerdeführer nichts einzuwenden. Insgesamt lassen die vorinstanzlichen Begründungen gut verstehen, weshalb die Voraussetzungen für Freiheitsstrafen anstelle von Geldstrafen erfüllt sind. Mithin erfüllt das angefochtene Urteil auch die Begründungsanforderungen gemäss Art. 41 Abs. 2 StGB.
4.
Die Beschwerden sind abzuweisen. Die Gesuche um unentgeltliche Rechtspflege sind in Anwendung von Art. 64 Abs. 1 und 2 BGG gutzuheissen und Rechtsanwalt Matthias Münger ist den Beschwerdeführern als Rechtsbeistand beizugeben. Es sind keine Kosten zu erheben. Der Rechtsbeistand ist aus der Bundesgerichtskasse angemessen zu entschädigen.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 6B_20/2020 und 6B_21/2020 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.
Die Gesuche um unentgeltliche Rechtspflege werden gutgeheissen und den Beschwerdeführern wird Rechtsanwalt Matthias Münger als Rechtsbeistand beigegeben.
4.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
5.
Rechtsanwalt Matthias Münger wird eine Entschädigung von Fr. 3'000.-- aus der Bundesgerichtskasse ausgerichtet.
6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 31. August 2020
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Weber