facts:
Sachverhalt:
A.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) führte eine Untersuchung unter anderem gegen A._ wegen Steuerdelikten.
Am 30. April 2014 beschlagnahmte sie bei der B._ AG Unterlagen und Daten.
Am 11. Juni 2019 verlangte A._ die Rückgabe aller beschlagnahmten Akten. Ausserdem seien alle digital gespeicherten Daten, welche die ESTV "erstellt und veranlasst habe", unwiderruflich zu löschen und als unverwertbar zu erklären.
Am 26. September 2019 verfügte die ESTV, die Akten gemäss dem Entwurf des Rückgabeprotokolls vom 25. Juli 2019 würden der B._ AG zurückgegeben. Die Beschlagnahme der übrigen am 30. April 2014 sichergestellten Unterlagen und elektronischen Daten werde aufrechterhalten. Diese würden als Beweismittel für die noch laufenden Verfahren benötigt. Ihre Rückgabe könne nicht vor dem Ende dieser Verfahren und dem Inkrafttreten der entsprechenden Entscheide erfolgen.
B.
Hiergegen erhoben A._ die B._ AG und weitere Gesellschaften Beschwerden. Am 20. April 2020 wies diese das Bundesstrafgericht (Beschwerdekammer) in einem einzigen Beschluss ab, soweit es darauf eintrat.
C.
A._ die B._ AG und weitere Gesellschaften führen beim Bundesgericht Beschwerde mit dem Antrag, den Beschluss des Bundesstrafgerichts aufzuheben, und zusätzlichen Anträgen.
D.
Das Bundesstrafgericht hat unter Hinweis auf seinen Beschluss, an dessen Begründung es festhält, auf Vernehmlassung verzichtet. Die ESTV beantragt unter Verzicht auf Gegenbemerkungen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

considerations:
Erwägungen:
1.
Soweit die Beschwerdeführer - wie bereits vor Vorinstanz - die uneingeschränkte Einsicht in sämtliche sie betreffenden Akten der Beschwerdegegnerin verlangen, kann darauf nicht eingetreten werden, weil dies hier nicht Verfahrensgegenstand bildet. Die Vorinstanz legt das zutreffend dar (angefochtener Beschluss E. 3.5 S. 6), worauf verwiesen werden kann.
2.
Ebenso wenig eingetreten werden kann auf den Antrag, die Vorinstanz habe die Hintergründe einer Postsendung vom 20. April 2020 zu erklären. Insoweit berufen sich die Beschwerdeführer auf Tatsachen, die nach dem angefochtenen Beschluss eingetreten sind. Dabei handelt es sich um unzulässige echte Noven (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.2 S. 23 mit Hinweisen).
3.
3.1. Der angefochtene Beschluss schliesst die noch laufenden Verfahren nicht ab. Er stellt einen Zwischenentscheid dar. Dieser betrifft die von der Beschwerdegegnerin abgelehnte vollständige Freigabe beschlagnahmter Unterlagen und Daten. Es geht somit weder um einen Zwischenentscheid über die Zuständigkeit noch einen solchen über ein Ausstandsbegehren. Beim angefochtenen Beschluss handelt es sich um einen "anderen Zwischenentscheid" in Sinne von <ref-law>. Dagegen ist gemäss Absatz 1 dieser Bestimmung die Beschwerde zulässig, (a) wenn der Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann, oder (b) wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
Die Variante nach <ref-law> fällt hier ausser Betracht.
Nach der Rechtsprechung muss es sich im Strafrecht beim nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinne von <ref-law> um einen solchen rechtlicher Natur handeln. Ein derartiger Nachteil liegt vor, wenn er auch durch einen für den Beschwerdeführer günstigen späteren Entscheid nicht mehr behoben werden kann (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 130). Ein lediglich tatsächlicher Nachteil wie die Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens genügt nicht. Das Erfordernis des nicht wieder gutzumachenden Nachteils soll sicherstellen, dass sich das Bundesgericht soweit möglich nicht mehrmals mit einer Angelegenheit befassen muss (<ref-ruling> E. 1.2 S. 479 mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer muss - sofern das nicht offensichtlich ist - darlegen, inwiefern ihm ein nicht wieder gutzumachender Nachteil rechtlicher Natur drohen soll. Andernfalls kann auf die Beschwerde mangels hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 1 f. BGG) nicht eingetreten werden (<ref-ruling> E. 2.2 S. 801; <ref-ruling> E. 1.2 S. 81; je mit Hinweisen).
3.2. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern ihnen der angefochtene Entscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinne von <ref-law> verursachen können soll. Auf die Beschwerde könnte somit nur eingetreten werden, wenn dies offensichtlich wäre.
Letzteres ist nicht der Fall. Es geht hier einzig um eine Beschlagnahme von Unterlagen und Daten zu Beweiszwecken. Eine solche Beweismittelbeschlagnahme verursacht nach der Rechtsprechung regelmässig keinen nicht wieder gutzumachenden Nachteil rechtlicher Natur (<ref-ruling> E. 4.1 S. 95 f.; Urteil 1B_599/2019 vom 22. Juli 2020 E. 1.3 mit Hinweisen). Dass es sich hier anders verhalten könnte, ist nicht auszumachen. Wie sich dem angefochtenen Beschluss (Sachverhalt lit. B S. 2 und E. 6.1 S. 8) entnehmen lässt, spiegelte die Beschwerdegegnerin die sichergestellten Datenträger und gab diese anschliessend zurück. Es ist deshalb nicht ersichtlich, dass die Beschlagnahme die Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführer wesentlich beeinträchtigen könnte. Im Übrigen können die Beschwerdeführer im weiteren Verlauf des Verfahrens immer noch die Unverwertbarkeit der beschlagnahmten Unterlagen und Daten geltend machen. Wird dem entsprochen, ist für sie jeder Rechtsnachteil behoben (vgl. <ref-ruling> E. 1.2 S. 291 f. mit Hinweisen).
Auf die Beschwerde kann deshalb nicht eingetreten werden.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführer die Gerichtskosten (<ref-law>). Eine Parteientschädigung steht ihnen schon deshalb nicht zu, weil sie unterliegen (Art. 68 Abs. 1 f. BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Eidgenössischen Steuerverwaltung und dem Bundesstrafgericht, Beschwerdekammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Februar 2021
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Kneubühler
Der Gerichtsschreiber: Härri


considerations:
Der Präsident zieht in Erwägung:
1.
Die Partei, die das Bundesgericht anruft, hat einen Kostenvorschuss zu bezahlen (<ref-law>). Der Beschwerdeführerin wurde mit Verfügung vom 28. September 2018 eine Frist bis zum 12. Oktober 2018 angesetzt, um dem Bundesgericht einen Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- einzuzahlen. Die mittels Gerichtsurkunde (GU) versandte Verfügung konnte zugestellt werden. Da der Kostenvorschuss nicht einging, wurde der Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 23. Oktober 2018 die gesetzlich vorgeschriebene und nicht mehr erstreckbare Nachfrist zur Leistung des Kostenvorschusses angesetzt bis zum 5. November 2018, ansonsten auf das Rechtsmittel nicht eingetreten werde. Die Beschwerdeführerin holte die mittels GU versandte Verfügung bei der Post nicht ab. Da sie damit rechnen musste (vgl. <ref-ruling> E. 1.2.3; <ref-ruling> E. 2a), gilt sie als zugestellt. Im Übrigen wurde die Verfügung auch mit A-Post verschickt. Der Kostenvorschuss ging auch innert der Nachfrist nicht ein. Folglich ist auf die Beschwerde androhungsgemäss im Verfahren nach <ref-law> nicht einzutreten.
2.
Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, 2. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. November 2018
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Die Gerichtsschreiberin: Arquint Hill

region: Federation


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par arrêt du 1 er mars 2018, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud a déclaré irrecevable, faute de motivation suffisante, le recours déposé le 26 janvier 2018 par A._ à l'encontre du prononcé de mainlevée définitive de l'opposition rendu le 25 octobre 2017 par le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois, dans la poursuite exercée par l'État de Vaud, représenté par le Greffe du Tribunal cantonal.
2.
Par une unique lettre du 9 avril 2018, A._ exerce un recours au Tribunal fédéral contre cette décision, ainsi que contre quatre autres décisions de mainlevée rendues à son encontre par le Tribunal cantonal vaudois.
Par ordonnance du 11 avril 2018, le Président de la IIe Cour de droit civil a invité le recourant, en application de l'art. 42 al. 5 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF), à remédier au défaut de signature manuscrite sur chacun de ses cinq recours.
Par lettre du 24 avril 2018, le recourant a exposé que : " Il est nul part demandé de prendre notre des nos. de poursuites en cas d'autres indications numéraires suffisante pour vous " et a prié la cour de céans de " renouveler les numéros corrects à refaire dans un délai de 10 jours dès réception ". Il n'a pas signé la copie de son acte de recours qui lui avait été renvoyée.
Le recourant n'ayant pas remédié à l'irrégularité de défaut de signature manuscrite, le présent recours doit déjà être déclaré irrecevable pour ce motif.
3.
Eu égard à la valeur litigieuse en cause, le présent recours doit être traité comme un recours constitutionnel subsidiaire (<ref-law>).
Dans son écriture qui concerne cinq poursuites distinctes, le recourant expose son litige contre son ancien employeur et requiert une indemnité de 1'907'500 fr. Ce faisant, il ne s'en prend nullement à la décision cantonale d'irrecevabilité, a fortiori il ne soulève aucun grief, partant, il ne démontre pas que la cour cantonale aurait violé la Constitution ou l'un de ses droits fondamentaux. En conséquence, le présent recours ne satisfait pas aux exigences accrues de motivation posées par les art. 106 al. 2 et 116 LTF, par renvoi de l'<ref-law>.
Pour ce deuxième motif, le recours est irrecevable.
4.
Enfin, le recours présente une fois de plus un caractère abusif au sens de l'<ref-law>, de sorte qu'il doit également être déclaré irrecevable pour ce troisième motif.
5.
En définitive, le présent recours, manifestement irrecevable, doit être déclaré irrecevable selon la procédure simplifiée de l'art. 108 al. 1 let. a à c LTF.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge du recourant (<ref-law>).
Toute nouvelle écriture du même genre dans cette affaire, singulièrement une demande de révision abusive, sera classée sans réponse.

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 28 mai 2018
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
La Greffière : Gauron-Carlin


considerations:
Considerando:
che, per quanto qui interessa, con decisione del 24 novembre 2017 il Giudice dei provvedimenti coercitivi (GPC), statuendo in materia di applicazione della pena, ha disposto il collocamento di A._ nella sezione chiusa del penitenziario cantonale per scontare una pena detentiva di tre anni e quattro mesi alla quale era stato condannato;
che, approssimandosi il termine di esecuzione di due terzi della pena, con decisione del 27 dicembre 2017 il GPC gli ha rifiutato la concessione della liberazione condizionale, ritenendo negativa la prognosi riguardante il rischio di recidiva;
che, con sentenza del 12 marzo 2018, la Corte dei reclami penali del Tribunale d'appello (CRP) ha respinto un reclamo presentato dal detenuto contro il diniego della liberazione condizionale, confermando il giudizio di primo grado;
che A._ impugna questa sentenza con un ricorso al Tribunale federale, chiedendo di essere liberato condizionalmente;
che non sono state chieste osservazioni sul gravame;
che il Tribunale federale esamina d'ufficio e con piena cognizione se e in che misura un ricorso può essere esaminato nel merito (<ref-ruling> consid. 1.1 e rinvii);
che contro la sentenza della CRP relativa all'esecuzione della pena è di principio data la via del ricorso in materia penale al Tribunale federale (art. 78 segg. LTF);
che, conformemente a quanto stabilito dagli art. 95 e 96 LTF, il ricorso in materia penale al Tribunale federale può essere presentato per violazione del diritto;
che, secondo l'art. 42 LTF, il ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova (cpv. 1) e dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto (cpv. 2; <ref-ruling> consid. 2.1);
che il ricorrente deve quindi almeno concisamente confrontarsi con le considerazioni esposte nella decisione impugnata (<ref-ruling> consid. 2.1);
che queste esigenze di motivazione sono in concreto del tutto disattese, siccome il ricorrente non si confronta puntualmente con i motivi posti a fondamento del criticato giudizio della Corte cantonale e non dimostra perché l'impugnata decisione violerebbe il diritto;
che il ricorrente si limita a richiamare il fatto di avere scontato i due terzi della pena detentiva ed a sostenere che la concessione della liberazione condizionale gli permetterebbe di sottoporsi al trattamento della sua tossicodipendenza in una struttura adeguata in Italia;
ch'egli non fa tuttavia valere la violazione dell'art. 86 CP, disposizione che disciplina i presupposti per la concessione della liberazione condizionale;
che non si esprime in particolare sulla questione, decisiva nella fattispecie, relativa alla prognosi negativa per quanto concerne la possibilità di commettere nuovi crimini o delitti;
che gli sarebbe infatti spettato spiegare per quali ragioni la CRP avrebbe violato l'art. 86 cpv. 1 CP riconoscendo in concreto un elevato rischio di recidiva;
che, peraltro, nell'ambito della decisione sulla liberazione condizionale, le competenti autorità beneficiano di un potere d'apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo quand'esse eccedano o abusino di tale potere, violando così il diritto federale (cfr. <ref-ruling> consid. 2.3; sentenza 6B_684/2015 del 1° ottobre 2015 consid. 4.2);
che, nella fattispecie, trascurando di confrontarsi puntualmente con i considerandi del giudizio impugnato, il ricorrente non sostanzia un abuso del potere di apprezzamento da parte delle autorità cantonali;
che in tali circostanze il gravame non adempie le esigenze di motivazione dell'art. 42 cpv. 2 LTF;
che di conseguenza il ricorso, manifestamente inammissibile, può essere deciso sulla base della procedura semplificata dell'art. 108 cpv. 1 lett. a LTF;
che in considerazione delle particolarità del caso si giustifica di non prelevare spese giudiziarie (art. 66 cpv. 1 LTF);

rulings:
per questi motivi, il Presidente pronuncia:
1.
Il ricorso è inammissibile.
2.
Non si prelevano spese giudiziarie.
3.
Comunicazione alle parti e alla Corte dei reclami penali del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


facts:
Faits :
A.
A._ est propriétaire d'un immeuble d'habitation au 9 rue [...] à Genève (parcelle 1148 de la commune de Genève-Plainpalais). Le 24 octobre 2016, il a requis auprès du Département cantonal du territoire (ci-après : le département) la transformation de locaux au deuxième étage, d'une surface de 138 m2 et affectés en cabinet médical, en cabinet de psychothérapie. Les travaux portaient notamment sur l'abattage de cloisons pour réunir trois pièces en un seul cabinet de 23,3 m2 ainsi que sur l'isolation phonique de deux pièces. Les préavis requis ont été favorables, sous réserve du Service LDTR qui demandait une compensation des locaux affectés à l'origine au logement. Le 23 août 2017, le département a refusé l'autorisation de construire: le projet visait à soustraire un logement du parc immobilier genevois répondant aux besoins prépondérants de la population. Les travaux dépassaient le seuil du simple entretien et ne pouvaient dès lors être autorisés.
B.
A._ a saisi successivement le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) puis la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève, lesquels ont confirmé la décision du département. Selon l'arrêt de la Chambre administrative, du 19 novembre 2019, les locaux étaient à l'origine voués à l'habitation. L'affectation commerciale comme cabinet médical n'était prouvée que depuis 1978, soit après l'entrée en vigueur de la loi cantonale restreignant les démolitions et transformations de maisons d'habitation en raison de la pénurie de logements, du 17 octobre 1962 (ci-après : aLDTR). Cette loi soumettait les changements d'affectation à autorisation et aucune autorisation de ce type n'avait été produite qui attesterait de la légalité de l'affectation existante depuis 1978. Selon la jurisprudence, l'acquisition de la prescription trentenaire ne rendait pas licite le changement d'affectation mais empêchait simplement une remise en état des lieux. Les locaux gardaient donc leur affectation en tant que logement et la LDTR continuait de leur être applicable même si l'affectation commerciale pouvait subsister. Les travaux impliquaient une modification de la distribution des pièces et constituaient une transformation qui ne pouvait être autorisée.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A._ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Chambre administrative et de le réformer en ce sens que l'autorisation de construire est accordée.
La Chambre administrative persiste dans le dispositif et les considérants de son arrêt. Le département conclut au rejet du recours. Dans ses dernières observations, le recourant persiste dans ses conclusions.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (<ref-law>) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (<ref-law>), le recours est recevable comme recours en matière de droit public selon les <ref-law>, aucune des exceptions prévues à l'<ref-law> n'étant réalisée. Le recourant a pris part à la procédure devant l'autorité précédente et est particulièrement touché par l'arrêt attaqué qui confirme un refus d'autorisation de transformation. Il dispose ainsi de la qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral au sens de l'<ref-law>. Les autres conditions de recevabilité du recours sont réunies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Le recourant se plaint d'une violation de l'<ref-law> relatif à la prescription acquisitive de trente ans. Il se prévaut de la jurisprudence selon laquelle cette disposition s'appliquerait par analogie en droit public et empêcherait non seulement l'autorité d'exiger une remise en état après trente ans, mais permettrait également au propriétaire d'acquérir les droits afférents à une affectation en zone à bâtir. Les motifs retenus par cette jurisprudence tiennent en effet aux difficultés d'établir les circonstances de fait et de droit remontant à plus de trente ans, s'agissant notamment de l'existence d'une autorisation de changement d'affectation. La jurisprudence plus restrictive relative à l'art. 24c al. 2 LAT (constructions hors zone à bâtir) ne s'appliquerait pas, de même que la jurisprudence relative au contrôle des loyers après un changement d'affectation. Subsidiairement, le recourant se plaint d'arbitraire dans l'application du droit cantonal.
2.1. En matière administrative, la jurisprudence admet une application analogique de la disposition sur la prescription acquisitive de l'<ref-law>. Elle prévoit que la compétence des autorités pour ordonner la démolition ou la remise en état d'un bâtiment non conforme au droit est soumise en principe à un délai de péremption de trente ans, sous réserve des règles du droit des constructions qui ne souffrirait d'aucune dérogation. Cette pratique est fondée sur le principe de sécurité du droit ainsi que sur des considérations pratiques tenant à la difficulté d'établir les circonstances de fait et de droit après plusieurs décennies (<ref-ruling> consid. 1a p. 123; arrêt 1P.768/2000 du 19 septembre 2001 consid. 3a).
2.2. L'application analogique des règles sur la prescription acquisitive constitue une garantie contre une intervention de l'Etat tendant à exiger une remise en état ou la démolition d'une construction érigée sans droit, la jurisprudence s'inspirant de l'<ref-law> uniquement pour déterminer le délai de péremption auquel est soumise une telle intervention (<ref-ruling> consid. 8 p. 367). Le propriétaire peut ainsi bénéficier du maintien d'un état de fait lorsque celui-ci a été toléré durant plus de trente ans (<ref-ruling> consid. 8.3 p. 368). En revanche, le propriétaire ne saurait invoquer l'<ref-law> - même par analogie - pour obtenir par la suite des avantages supplémentaires, en dérogation aux règles sur l'aménagement du territoire et les constructions, par exemple en agrandissant le bâtiment en question ou, comme en l'espèce, en en changeant l'affectation. Admettre le contraire aurait pour conséquence que l'ensemble des restrictions de droit public à la construction ne s'appliqueraient plus après un délai de trente ans. La jurisprudence va dans le sens contraire de ce que préconise le recourant puisqu'elle considère qu'il n'y a pas péremption du droit d'exiger une remise en état lorsque la construction a subi des transformations et des agrandissements (<ref-ruling> consid. 8.3 p. 368).
L'arrêt attaqué ne consacre ainsi aucune violation du droit fédéral, et il ne saurait a fortiori être considéré comme arbitraire.
3.
Invoquant l'art. 19 de la loi genevoise sur la procédure administrative (LPA, RS/GE E 5 10) ainsi que le droit à la preuve (<ref-law>), le recourant estime avoir prouvé, sur la base d'extraits de l'annuaire genevois, que des activités commerciales s'exerçaient dans le bâtiment depuis 1929 et que l'appartement en cause était exploité comme cabinet médical dès 1929. L'office cantonal des autorisations de construire n'aurait apporté aucun élément de fait à ce sujet alors qu'il disposait en principe des documents d'archives nécessaires, et les juridictions cantonales n'auraient pas instruit sur ce point alors qu'aucune transformation illicite n'avait pu être établie.
3.1. La procédure administrative est régie par le principe de la libre appréciation des preuves. Par ailleurs, l'administration supporte en principe le fardeau de la preuve lorsqu'elle rend une décision au détriment de l'intéressé. En revanche, lorsque l'administré requiert une avantage de la part de l'Etat (en l'occurrence une autorisation de transformer), il lui appartient de démontrer que les conditions en sont réalisées et de supporter les conséquences de l'échec de cette preuve (cf. <ref-ruling> consid. 3.5 p. 252). L'<ref-law> va dans le même sens puisqu'il dispose que chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire un droit. L'art. 19 LPA (maxime d'office) a trait à l'établissement des faits mais ne change rien aux principes relatifs à la répartition du fardeau de la preuve.
3.2. La cour cantonale reconnaît que les locaux sont affectés depuis plus de trente ans à une activité de cabinet médical. Elle considère que cette activité a pu être prouvée dès 1978, date du contrat de bail produit en procédure. Le recourant évoque une activité remontant à 1972, mais il ne se plaint pas sur ce point d'établissement inexact des faits au sens de l'<ref-law>. Il n'explique pas non plus en quoi cette différence de six ans aurait une incidence sur l'appréciation juridique du cas. La cour cantonale considère ensuite qu'il n'existe aucune autorisation permettant ce changement d'affectation, alors que la aLDTR de 1962 exigeait déjà une telle autorisation, ce que le recourant ne conteste pas. Elle précise encore que les affectations commerciales dans le bâtiment, depuis 1929, ne concernaient pas les locaux en question.
Dans la mesure où l'affectation initiale était le logement (ce qui n'est pas non plus contesté), il appartenait au recourant de démontrer que les locaux visés par la demande de transformation étaient affectés à un usage commercial avant 1962, ou qu'une autorisation de changement d'affectation avait été accordée après cette date. Compte tenu des faits retenus ci-dessus, il apparaît que le recourant a échoué dans cette démonstration et le grief doit être écarté.
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours est rejeté. Conformément à l'<ref-law>, les frais judiciaires sont mis à la charge du recourant qui succombe.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, au Département du territoire de la République et canton de Genève et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative.
Lausanne, le 13 mai 2020
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Chaix
Le Greffier : Kurz


facts:
Faits :
A.
La société A._ SA est propriétaire de la parcelle n° 1657 du cadastre de la commune de Lausanne, sur laquelle est édifié un immeuble d'habitation. Par décision du 2 juillet 2015, le Service cantonal vaudois des communes et du logement (SCL) a autorisé la rénovation de trois appartements de 2 pièces sis dans cet immeuble à la condition que le loyer mensuel net moyen après travaux n'excède pas 902 fr., soit 14 fr 32 le m2 (ou 171 fr. 80 le m2 par année), pour une durée de cinq ans, les baux à loyer devant en outre être transmis pour contrôle à l'autorité compétente.
B.
Statuant sur recours de la société propriétaire, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois a confirmé cette décision par arrêt du 19 janvier 2017.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la société A._ SA demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal et la décision du SCL. Subsidiairement, elle conclut à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que les loyers relatifs aux trois appartements concernés ne pourront pas excéder 271 fr. 04 par m2et par an.
La cour cantonale se détermine brièvement et se réfère aux considérants de son arrêt. Le SCL dépose des observations et conclut au rejet du recours. Les parties se déterminent à nouveau dans un second échange d'écritures et persistent dans leurs conclusions.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La recourante a pris part à la procédure devant l'autorité précédente et est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué qui soumet à autorisation les travaux prévus dans ses appartements et lui impose un contrôle des loyers subséquents aux travaux. Elle dispose dès lors de la qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Les autres conditions de recevabilité du recours sont réunies si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
L'art. 1 de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) soumet à autorisation la rénovation totale ou partielle de maisons d'habitations sises dans les communes où sévit la pénurie de logement. L'autorisation est accordée lorsque la rénovation apparaît indispensable pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général (art. 4 al. 1 LDTR). Le département cantonal compétent peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment contrôler pendant dix ans les loyers des logements des immeubles rénovés afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3 LDTR).
3.
La recourante se plaint d'une violation de la primauté du droit fédéral, la décision attaquée ne permettant pas de lui assurer un rendement conforme à l'art. 269 CO.
3.1. Selon l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269 let. c CO).
Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (<ref-ruling> consid. 4.2.2; <ref-ruling> consid. 3.4 p. 174; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 108). La jurisprudence admet qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral (<ref-ruling> consid. 2.2 p. 335; <ref-ruling> consid. 2b p. 331; <ref-ruling> consid. 9d p. 143). Les cantons demeurent cependant libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation (<ref-ruling>; <ref-ruling>; <ref-ruling>). Le Tribunal fédéral a ainsi rappelé à de multiples reprises que les dispositions cantonales qui soumettent à une autorisation les aliénations de logements offerts à la location ou imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapportsentre bailleurs et locataires (<ref-ruling>; <ref-ruling>; <ref-ruling>; cf. également 1P.705/2000 du 24 septembre 2000), ni aux dispositions sur la PPE (ATF <ref-ruling> consid. 9 p. 141).
Dans plusieurs affaires genevoises, le Tribunal fédéral a par ailleurs constaté que, vu la teneur de la loi cantonale en la matière (art. 6 al. 8 let. a aLDTR/GE en vertu duquel il fallait prendre en considération le rendement équitable des capitaux investis pour les travaux - désormais art. 11 al. 1 let. a LDTR/GE prévoyant que, lors de la fixation des loyers ou des prix de vente maximaux, le département tient compte du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, le taux de rendement étant fonction de l'incidence dégressive des amortissements), le procédé était conforme aux principes de l'intérêt public et de proportionnalité (<ref-ruling> consid. 11a p. 417; arrêt 1P.664/1999 du 1 er septembre 2000 consid. 7c, in RDAF 2002 I p. 25).
S'agissant du canton de Vaud, la jurisprudence a précisé selon diverses formulations que le montant des loyers après travaux devait permettre économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux (arrêt 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2d, in RDAF 2002 I p. 49), respectivement que la fixation des loyers après travaux sur la base d'un état locatif objectif corrigé ne vidait en principe pas la garantie de la propriété privée de sa substance, pour autant qu'elle assure au propriétaire un rendement suffisant des fonds propres investis dans l'acquisition et la rénovation des immeubles ( ibidem, consid. 3b).
Quelques auteurs considèrent que, vu le renforcement de la protection des locataires dans le droit du bail depuis les premiers arrêts topiques rendus par le Tribunal fédéral, il y aurait lieu de procéder à une nouvelle appréciation d'ensemble de la compatibilité des règles cantonales avec le droit fédéral du bail et les droits fondamentaux (EMMANUELLE GAIDE/VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN, La LDTR - Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation - Immeubles de logements et appartements - Loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 50). Dès lors que les règles sur les loyers abusifs sont susceptibles de prolonger les effets du contrôle, celui-ci devrait être réduit quant à sa durée (VINCENT MARTENET, Compétences cantonales, aides financières et principes de droit fédéral, in Les rénovations d'immeubles 2012, p. 7 s.). A ce propos, la jurisprudence a toutefois considéré que, certes, l'inscription du loyer contrôlé dans le bail peut avoir de facto une incidence sur la détermination du loyer admissible une fois l'objet immobilier sorti du contrôle cantonal. Mais l'intervention de l'administration cantonale prend fin malgré tout et il n'y a alors pas d'empiètement sur les règles du droit fédéral du bail qui, seules, s'appliquent. En d'autres termes, ce sont uniquement des données factuelles et non des règles de droit cantonal qui interviennent lors de la mise en oeuvre du droit fédéral (arrêt 1C_496/2012 12 février 2013 consid. 2.2, in SJ 2013 I p. 492). Au demeurant, la sortie du contrôle cantonal des loyers peut précisément justifier à titre exceptionnel une modification du loyer en cours de bail en vertu du critère absolu du rendement au sens de l'art. 269 CO (<ref-ruling> consid. 6a p. 173; <ref-ruling> consid. 2 p. 80; arrêt 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 3.2.2, in SJ 2015 I 205; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 539 n° 5.3.4). Compte tenu de ces éléments et tant que la durée du contrôle est limitée dans le temps, la jurisprudence développée jusqu'ici s'agissant du respect de la primauté du droit fédéral n'a pas lieu d'être modifiée.
3.2. Littéralement, l'art. 269 CO tend à assurer que la partie bailleresse ne retire pas un rendement excessif de la chose louée. Cette disposition autorise un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi - selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire - conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.
La recourante affirme avoir établi que le rendement annuel admissible sur ses fonds propres au sens de cette disposition serait de 271 fr. 04 par mètre carré, respectivement 263 fr. 15 par mètre carré sans les travaux. Or, ce faisant, elle allègue en réalité uniquement qu'elle ne peut obtenir le rendement maximal que lui permettrait l'art. 269 CO.
En outre, contrairement à ce qu'affirme la recourante, les charges alléguées ne sont pas établies. Comme l'ont souligné les autorités cantonales, la recourante a réalisé de nombreux travaux au sein de l'immeuble sans requérir d'autorisation, alors qu'elle y était tenue. De tels travaux ont été intégrés par la bailleresse dans les charges courantes de l'immeuble et, au demeurant, de toute évidence répercutés sur les loyers des appartements concernés sans contrôle (cf. arrêt attaqué, consid. 3e/bb p. 15). Devant la cour cantonale, la recourante a ainsi successivement présenté deux états des charges, le second rectifié selon elle pour en extraire les travaux illicitement réalisés. En tout état, la cour cantonale n'a pas contrôlé ces états des charges. En effet, contestées dans un premier temps par l'administration cantonale, les charges effectives n'ont finalement pas véritablement été prises en considération par la cour cantonale qui a validé le calcul abstrait du SCL. Celui-ci consiste à évaluer les charges selon un pourcentage théorique (1,7 % de la valeur de l'immeuble). Or il est conforme au respect de la primauté du droit fédéral de s'écarter de la notion de "rendement admissible" de l'art. 269 CO, celui-ci autorisant un rendement plus élevé que le taux d'intérêt hypothécaire de référence et les charges pouvant être prises en considération comprenant des travaux de rénovation.
Il s'agit ainsi uniquement de s'assurer que, conformément à la jurisprudence susmentionnée, les loyers après travaux permettent au propriétaire de tirer un rendement suffisant des montants investis.
Les loyers avant travaux des appartements litigieux étaient de 668 fr. par mois en moyenne, soit 8'016 fr. par année et par appartement. Les loyers maximum autorisés après travaux sont de 902 fr. par mois en moyenne, soit 10'824 fr. par an, ce qui correspond à une augmentation annuelle autorisée de 2'808 fr. L'investissement consenti pour les travaux soumis à autorisation de 41'000 fr. engendre ainsi un rendement annuel de 6,85 %, les charges annuelles n'étant a priori pas modifiées (on ne voit en effet pas en quoi ce serait le cas et la recourante ne l'allègue pas). Ainsi, indépendamment de la question de la rentabilité - dont il n'y a pas lieu de présumer qu'elle aurait été inexistante jusqu'ici - des fonds investis lors de l'acquisition de l'immeuble, il y a de cela déjà quelques années, le Tribunal fédéral constate que les loyers fixés après travaux assureront à la recourante un rendement suffisant des montants investis dans ces travaux.
Que la recourante se dise empêchée de faire valoir une hausse de loyer que lui permettrait le droit du bail si elle ne procédait à aucun travaux n'est en réalité pas l'affaire de l'autorité en charge de la LDTR. En effet, comme on l'a déjà souligné, ne pas pouvoir procéder à une augmentation de loyer que le droit fédéral ne proscrit simplement pas ne signifie pas que le principe de la primauté du droit fédéral soit violé, les dispositions du droit du bail n'imposant pas une telle augmentation. Pour ces mêmes motifs, il n'y a pas lieu de raisonner, comme tente de le faire la recourante, en décomposant l'augmentation du loyer en une part admissible en vertu du droit du bail en l'absence de travaux et une autre part qui serait réglementée par la LDTR vu les travaux projetés.
4.
La recourante se plaint d'une atteinte à la garantie de la propriété et à la liberté économique qui ne respecterait pas les conditions posées par l'art. 36 Cst.
La garantie de la propriété et la liberté économique ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst. ne sont pas absolues. Comme tout droit fondamental, elles peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 Cst.
4.1.
4.1.1. La restriction doit ainsi notamment reposer sur une base légale. Dans le cadre de l'examen de l'existence de cette base légale, les griefs de violation de la garantie de la propriété et d'atteinte à la liberté économique se confondent généralement (cf. <ref-ruling> consid. 4a p. 29); ils peuvent être examinés ensemble (arrêt 1C_496/2012 du 12 février 2013 in SJ 2013 I 492).
Lorsque l'atteinte est grave, outre que la base légale doit être une loi au sens formel, celle-ci doit être claire et précise (<ref-ruling> consid. 4 p. 170; <ref-ruling> consid. 3a p. 366; <ref-ruling> consid. 2a p. 336). L'atteinte au droit de propriété est tenue pour particulièrement grave lorsque la propriété foncière est enlevée de force ou lorsque des interdictions ou des prescriptions positives rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation du sol actuelle ou future conforme à sa destination (<ref-ruling> consid. 4 p. 170; <ref-ruling> consid. 4.3. p. 637; <ref-ruling> consid. 4.2 p. 340).
Le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral, dans le contrôle de la base légale d'un acte limitant les possibilités d'utilisation d'un immeuble, dépend également de la gravité des restrictions du droit de propriété du recourant. Si la restriction est grave, le Tribunal fédéral examine librement la légalité de la mesure de protection (<ref-ruling> consid. 2c p. 222 et les arrêts cités). Si la restriction n'est pas grave, il se borne à examiner si la juridiction cantonale a interprété de manière arbitraire la norme invoquée comme base légale (cf. <ref-ruling> consid. 1.2 p. 362; <ref-ruling> consid. 3a p. 218, 126 I 219 consid. 2c p. 221 et les arrêts cités).
4.1.2. Contrairement à ce qu'avance la recourante, l'atteinte à ses droits fondamentaux ne saurait être qualifiée de grave. La restriction n'est opérée que sur cinq ans, soit - à l'échelle d'un investissement immobilier - sur du très court terme. Aussi, peu importe que le contrôle des loyers ne soit pas limité à une seule première mise en location mais vaut pour toute la période, ce même en cas de changement de locataire. La jurisprudence à laquelle la recourante se réfère (<ref-ruling> consid. 2a p. 463) pour affirmer que la restriction serait grave est non seulement moins affirmative que ce que celle-ci prétend, exposant que la mesure imposée au propriétaire ne le touche pas d'une manière particulièrement sensible, mais, surtout, constitue un cas distinct de la présente espèce, la mesure dont il était alors question - une interdiction de démolir - n'étant pas limitée dans le temps. En l'occurrence, la restriction aux droits fondamentaux de la recourante est prévue dans une base légale au sens formel, l'art. 4 al. 3 LDTR prévoyant que le département peut contrôler pendant dix ans les loyers des logements des immeubles rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi. Certes, ni la loi ni le règlement d'application ne donnent d'indication supplémentaire sur la manière de calculer les loyers qui seront fixés. Cela étant, vu le caractère hautement technique du calcul du loyer il est admissible que seul le principe d'un contrôle limité dans le temps soit arrêté dans la loi au sens formel, les modalités de fixation n'étant adoptées qu'en la forme de directives rendues accessibles à la propriétaire. La mesure de contrôle des loyers repose ainsi en l'espèce sur une base légale suffisante.
4.2.
4.2.1. Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui (art. 36 al. 2 Cst.).
4.2.2. La recourante se plaint de ce que les mesures LDTR aillent en réalité à l'encontre de l'intérêt public poursuivi par le législateur fédéral, avec les règles des art. 269 CO ss, d'encourager la construction de logements. Ce faisant, elle axe son raisonnement sur un intérêt de la LDTR qui n'est pas celui suivi par le législateur cantonal, à savoir une protection des locataires malgré eux. Elle ne saisit pas l'essence même de la LDTR qui vise non pas à maintenir des loyers raisonnables pour les locataires concernés, mais bien à conserver un parc locatif d'une certaine catégorie en général, pour l'ensemble de la population. Dans cette mesure, sa comparaison avec les loyers maximums admissibles au sens du droit fédéral du bail est sans pertinence. Elle perd également de vue que, comme on l'a exposé au considérant précédent, le droit fédéral du bail ne garantit pas au bailleur un certain rendement minimum, en ce sens que l'art. 269 CO est de nature à limiter un rendement excessif - soit à fixer un maximum auquel le bailleur peut prétendre - mais non à déterminer un rendement minimum imposable au locataire. Comme l'a relevé la cour cantonale, les mécanismes du droit du bail ne se sont en l'occurrence pas révélés aptes à maintenir les appartements de la recourante rénovés sans autorisation LDTR dans la catégorie des logements à pénurie visée par la loi cantonale. Aussi, on ne saurait minimiser l'intérêt public poursuivi par le droit cantonal face aux intérêts privés de la recourante.
Se référant à l'art. 269a let. c CO qui, selon la doctrine, est également applicable à des constructions intégralement rénovées (LACHAT, op. cit. p. 489 ch. 6.4 et les réf.), la recourante entend souligner l'intérêt public à promouvoir la construction de logements, ce que les investisseurs ne feraient pas en cas de rendement trop faible. Procédant par analogie avec la rénovation de logements existants, elle y voit un risque que les propriétaires soient incités à ne pas entretenir et rénover leurs immeubles. On ne saurait toutefois déplorer une atteinte à un intérêt public protégé par le législateur fédéral. Il est en effet question ici de rénover des logements, les travaux litigieux apportant plus-value aux appartements loués. Les travaux d'entretien courant ne sont en revanche pas concernés (art. 1 al. 2 in fine LDTR). Il n'y a pas de risque que la loi cantonale ait pour conséquence une négligence de la part des propriétaires dans l'entretien de leurs immeubles.
Quant au risque de freiner le rythme et l'intensité des rénovations apportant plus-value et amélioration du confort de logements existants, il s'agit d'un choix du législateur cantonal qui n'est pas en contradiction avec un intérêt public contraire consacré légalement. Cette décision étant politique, il n'existe aucun motif de la sanctionner sur le plan juridique. Quoi qu'il en soit, par son argumentation, la recourante persiste à partir de la prémisse que les loyers imposés par le biais de la LDTR ne lui assurent aucun rendement sur ses investissements. Or, ainsi qu'on l'a exposé ci-dessus, tel n'est pas le cas en l'espèce - et ne devrait pas être le cas de manière générale dans la mise en oeuvre de la LDTR. Compte tenu de tout ceci, il est manifeste que l'intérêt public, reconnu par la jurisprudence fédérale (cf. consid. 3.1 ci-dessus), à la préservation d'un parc locatif répondant aux besoins de la population est légitime et justifie l'atteinte aux garanties constitutionnelles de la propriété et de la liberté économique de la propriétaire.
4.3.
4.3.1. Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés - règle de l'aptitude - et que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive - règle de la nécessité -; ce principe exige en outre un rapport raisonnable entre le but visé et les intérêts publics ou privés compromis - règle de la proportionnalité au sens étroit - (cf. <ref-ruling> consid. 4.2.1 p. 173; <ref-ruling> consid. 3.1 p. 246).
4.3.2. La recourante considère que la mesure contrevient au critère de la nécessité dès lors qu'elle irait au-delà de ce qui est nécessaire pour maintenir des loyers conformes à ce que le droit permet. Ce faisant, elle se réfère à nouveau uniquement au droit du bail, faisant totalement abstraction de la logique et des objectifs de la LDTR, dont on a vu qu'elle permettait d'atteindre un objectif que les seules règles du droit du bail ne réalisaient pas. En effet, contrairement à ce qu'affirme la recourante de façon purement appellatoire, les règles du droit fédéral sur l'interdiction du rendement excessif ne contribuent pas à la réalisation de l'intérêt public au maintien d'un parc locatif répondant aux besoins de la population. Pour atteindre cet objectif, la mesure de contrôle des loyers se révèle nécessaire, en sus des règles existantes en droit du bail.
En substance, la recourante plaide pour une exacte superposition des règles de calcul de la LDTR à celles du rendement maximum admissible au sens de l'art. 269 CO. Or, comme on l'a exposé ci-dessus, il n'est pas contraire au droit fédéral de s'écarter des rendements maximums autorisés par le droit du bail.
S'agissant du principe de la proportionnalité au sens étroit, on peut souligner, avec la cour cantonale, que la mesure ne prend effet que sur cinq années et que, contrairement à ce qu'allègue la recourante, elle ne lui impose pas une perte, les montants investis dans les travaux lui procurant un rendement suffisant par l'augmentation de loyer que ceux-ci impliquent.
Enfin, sous ce grief, la recourante - qui concède avoir pratiqué sur d'autres logements du même immeuble des loyers dépassant d'environ 20 fr. par m2et par an le rendement admissible calculé au sens de l'art. 269 CO - fait également valoir que de tels dépassements justifieraient "tout au plus, au sens de la LDTR et du CO, que les loyers litigieux soient ramenés à ce rendement admissible [...], mais non que les loyers soient fixés à un niveau inférieur à ce que veut le législateur fédéral". Là encore, la recourante persiste à prétendre avoir droit au rendement maximal de l'art. 269 CO qu'elle considère à tort, ainsi qu'on l'a vu, comme un rendement minimal qui devrait lui être garanti.
En tout état, la recourante ne démontre en rien que le principe de la proportionnalité ne serait pas respecté.
5.
La recourante se plaint d'une inégalité de traitement par rapport à un propriétaire qui n'entreprendrait pas de travaux et qui pourrait dès lors augmenter le loyer dans les limites de l'art. 269 CO lors du changement de locataire.
5.1. Selon la jurisprudence, une décision viole le principe de l'égalité de traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. L'inégalité de traitement apparaît ainsi comme une forme particulière d'arbitraire, consistant à traiter de manière inégale ce qui devrait l'être de manière semblable ou inversement (<ref-ruling> consid. 5.1 p. 157; <ref-ruling> consid. 5.1 p. 80; <ref-ruling> consid. 6.2.1 p. 348; <ref-ruling> consid. 9.1 p. 42).
5.2. La recourante aurait, selon ce qu'elle allègue, pu procéder à une augmentation de loyer en l'absence de travaux qu'elle ne peut réaliser dès lors que la situation est soumise à la LDTR. Cette comparaison n'est toutefois pas pertinente. La recourante énonce elle-même que la LDTR ne permet pas un contrôle général des loyers. La loi vise à préserver un certain type de parc locatif. Dans cette mesure, il n'est pas contraire au principe de l'égalité de traitement de cibler les opérations par lesquelles la nature des objets de ce parc locatif - en l'occurrence les démolitions, transformation et rénovation - est amenée à changer.
Dès lors que les travaux sujets à la LDTR sont des travaux apportant une plus-value à l'immeuble (art. 1 al. 2 LDTR), y procéder résulte du choix du propriétaire. Par conséquent, la recourante ne saurait se plaindre d'être traitée en fonction d'une situation qu'elle a elle-même modifiée. Si en revanche les travaux s'imposent en vertu du droit du bail, ils s'imposent pour tout propriétaire du même type de logement dans le même état de vétusté, de sorte qu'il n'y a alors pas inégalité de traitement non plus dans ce cas-là.
La distinction entre les deux situations décrites par la recourante est aussi justifiée que la distinction, en droit du bail, entre le propriétaire qui peut augmenter le loyer en démontrant qu'il n'en découlera pas un rendement excessif lors d'un changement de locataire et le propriétaire qui ne peut procéder à une telle augmentation tant que le locataire est en place.
En définitive, la différence de traitement des deux cas, eux-mêmes différents, est justifiée, de sorte qu'il n'y a pas de violation du principe de l'égalité de traitement.
6.
La recourante se plaint enfin d'arbitraire dans l'application du droit cantonal, du fait que l'arrêt attaqué s'écarterait de la jurisprudence cantonale constante prévoyant que le loyer nouvellement fixé doit assurer au propriétaire un rendement suffisant des fonds propres qu'il a investis pour l'acquisition et la rénovation de l'immeuble. Si, comme on l'a vu, la cour cantonale n'a pas vérifié que tel était mathématiquement le cas sur la totalité des fonds investis (achat et travaux litigieux), les seuls montants investis génèrent un rendement satisfaisant. La mesure de contrôle des loyers pour les cinq années suivant les travaux n'est ainsi pas entachée d'arbitraire.
7.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté, aux frais de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Service des communes et du logement du canton de Vaud, au Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 29 mai 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
La Greffière : Sidi-Ali


considerations:
Erwägungen:
1.
Die Staatsanwaltschaft Basel-Stadt sprach gegen den Beschwerdeführer wegen versuchter einfacher Körperverletzung und Drohung mit Strafbefehl vom 10. November 2017 eine bedingte Geldstrafe von 60 Tagessätzen zu Fr. 30 und eine Busse von Fr. 400.- aus, respektive eine Ersatzfreiheitsstrafe von vier Tagen im Falle schuldhafter Nichtbezahlung der Busse.
Zu der auf den 17. Juli 2018 auf seine Einsprache hin terminierten erstinstanzlichen Hauptverhandlung erschien der Beschwerdeführer nicht. Das Strafgericht des Kantons Basel-Stadt schrieb die Einsprache mit Verfügung vom gleichen Tag ohne Kostenfolge als zurückgezogen ab. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt am 14. August 2018 kostenpflichtig ab.
Der Beschwerdeführer gelangt mit Eingabe vom 4. Oktober 2018 ans Bundesgericht und wendet sich gegen den Entscheid des Appellationsgerichts.
2.
Rechtsschriften haben ein Begehren, d.h. einen Antrag, und deren Begründung mit Angabe der Beweismittel zu enthalten (<ref-law>). In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt nach Auffassung des Beschwerdeführers Recht verletzt (<ref-law>), wobei für die Anfechtung des Sachverhalts und die Rüge der Verletzung von Grundrechten qualifizierte Begründungsanforderungen gelten (<ref-law>).
3.
Die Eingabe des Beschwerdeführers genügt den gesetzlichen Begründungsanforderungen nicht. Der Beschwerdeführer setzt sich mit den Erwägungen der Vorinstanz nicht ansatzweise auseinander. Er beschränkt sich darauf, allgemeine Kritik an der Justiz des Kantons Basel-Stadt zu üben sowie den der Verurteilung zugrunde liegenden Lebenssachverhalt und die Umstände seines Nichterscheinens zur erstinstanzlichen Hauptverhandlung aus seiner Sicht zu schildern. Inwiefern der Beschluss vom 14. August 2018 in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht fehlerhaft, mithin gegen das Recht im Sinne von <ref-law> verstossen könnte, zeigt er nicht auf und ist auch nicht ersichtlich.
4.
Mangels einer tauglichen Begründung kann auf die Beschwerde im Verfahren nach <ref-law> nicht eingetreten werden. Von einer Kostenauflage ist ausnahmsweise abzusehen (Art. 66 Abs. 1 zweiter Satz BGG).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, Einzelgericht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. Oktober 2018
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Der Gerichtsschreiber: Held


facts:
Fatti:
A.
La A._SA locava alla I._SA un immobile situato a Pazzallo adibito a locale notturno e discoteca. Il 24 aprile 2006 la I._SA è fallita. La A._SA ha notificato nel fallimento un credito di fr. 1'085'068.35 per pigioni, spese accessorie non pagate e spese giudiziarie. Il 12 giugno 2007 la massa fallimentare le ha ceduto il diritto di agire civilmente e penalmente contro gli organi della società fallita.
Con petizione del 17 giugno 2008 la A._SA ha quindi avviato davanti al Pretore di Lugano l'azione di responsabilità contro G._, ritenuto amministratore di fatto, F.B._, amministratore, e la H._SA quale ufficio di revisione, chiedendo che fossero condannati solidalmente a pagarle fr. 1'085'068.35 e che fossero rigettate definitivamente per tale importo le opposizioni ai precetti esecutivi fatti notificare ai primi due convenuti.
F.B._ è deceduto nel corso della procedura; gli sono subentrati gli eredi B.B._, C.B._, D.B._ e E.B._.
B.
Il Pretore ha accolto parzialmente la petizione con sentenza del 29 agosto 2016, condannando solidalmente i convenuti a pagare all'attrice fr. 711'904.55 e rigettando per quella somma le opposizioni.
Contro la sentenza di primo grado hanno presentato appello e chiesto la reiezione della petizione sia G._ e gli eredi B._ congiuntamente, sia la H._SA. La II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino li ha accolti entrambi; con sentenza dell'11 maggio 2018 ha respinto la petizione e ha addossato all'attrice le spese e le ripetibili di prima e seconda istanza.
C.
La A._SA insorge davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile del 14 giugno 2018. Chiede, previo conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, che la sentenza cantonale sia annullata, che sia confermata quella del Pretore e che sia riveduto il giudizio su spese e ripetibili; oppure che gli atti siano rinviati al Tribunale di appello per nuovo giudizio. In via subordinata, per il caso che queste domande fossero respinte, postula perlomeno la riforma del giudizio sulle spese e sulle ripetibili delle due istanze cantonali.
G._ e gli eredi B._ nonché la H._SA propongono di respingere sia la domanda di misure d'urgenza che il ricorso con risposte rispettivamente del 29 e 30 agosto 2018. Ricorrente e opponenti hanno presentato una seconda presa di posizione. L'autorità cantonale non si è pronunciata.
La domanda di conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso è stata respinta con decreto del 20 settembre 2018.

considerations:
Diritto:
1.
Il ricorso, presentato tempestivamente dalla parte soccombente nella procedura cantonale (art. 100 cpv. 1 e 76 cpv. 1 lett. a LTF) e volto contro una sentenza finale (art. 90 LTF) emanata su ricorso dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 LTF) in una causa con valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 72 cpv. 1 e 74 cpv. 1 lett. b LTF), è di per sé ammissibile.
2.
Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto (art. 106 cpv. 1 LTF) fondandosi sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF), che il ricorrente può contestare solo per inesattezza manifesta, ovvero arbitrio (<ref-ruling> consid. 2). A tale fine deve sollevare la censura espressamente e motivarla come esige l'art. 106 cpv. 2 LTF, dimostrando con precisione che è stato ignorato il senso e la portata di un mezzo di prova pertinente, che si è omesso senza ragioni valide di tenere conto di una prova importante suscettibile di modificare l'esito della lite, oppure che è stato ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (<ref-ruling> consid. 3.6.2; <ref-ruling> consid. 1.1). Critiche di fatto di natura appellatoria, con le quali il ricorrente contrappone semplicemente le proprie valutazioni a quelle del giudizio impugnato, non sono ammissibili (<ref-ruling> consid. 2.3, con rinvii).
3.
La Corte d'appello ha anzitutto riassunto i fondamenti della responsabilità degli organi della società anonima verso i creditori secondo gli art. 754 segg. CO, evidenziando in particolare la distinzione tra danno diretto e danno indiretto. Essa ha in seguito stabilito, sovvertendo il giudizio del Pretore, che non erano date le condizioni che permettessero all'attrice di pretendere dai convenuti il risarcimento del danno diretto. Questo aspetto del giudizio cantonale non è oggetto d'impugnazione davanti al Tribunale federale.
Per i giudici ticinesi l'attrice avrebbe quindi dovuto agire per la riparazione del danno subito dalla società. Dopo avere messo in dubbio ch'essa avesse "esplicitato in modo sufficientemente chiaro" tale pretesa in sede di appello, essi hanno osservato che in ogni caso l'attrice non aveva né spiegato, contravvenendo all'art. 311 cpv. 1 CPC, né soprattutto dimostrato "se e come a suo tempo avesse validamente sostanziato e poi comprovato il pregiudizio in tal modo da risarcirle e il necessario nesso di causalità". La Corte d'appello ha ricordato che il danno indiretto (recte: il danno diretto subito dalla società fallita) consiste nell'aumento dello scoperto intervenuto tra il momento in cui il fallimento avrebbe dovuto essere pronunciato se gli organi avessero adempiuto i propri doveri e quello in cui è stato effettivamente dichiarato. I calcoli, ha spiegato, vanno effettuati con i valori di liquidazione; la parte attrice li deve provare in linea di principio mediante una perizia, sotto pena di un giudizio a suo sfavore in applicazione dell'art. 8 CC. La Corte ticinese ha stabilito che l'attrice non aveva fornito tale prova; si era "limitata ad esporre e ad azionare il proprio danno con l'azione individuale". Aveva accennato davanti al Pretore all'esistenza di un danno subito dalla società, ma senza farlo valere con l'azione sociale di responsabilità né sostanziarlo.
Volendo concedere che lo avesse fatto, ha precisato la Corte ticinese, l'attrice non avrebbe comunque dimostrato l'entità di quel danno e neppure il nesso causale. Aveva sì alluso alla cifra di fr. 2'331'874.65, corrispondente al totale delle pretese dei creditori notificate nel fallimento, ma senza sostenere ch'essa equivalesse alla differenza dei valori di liquidazione della società e che fosse in relazione di causalità con il comportamento dei convenuti. In definitiva, hanno concluso i giudici d'appello, l'attrice aveva omesso di fare accertare dal perito giudiziario i valori di liquidazione nei momenti determinanti e non era stata in grado di dare indicazioni a tale riguardo nemmeno in sede di appello. Aveva del resto "pacificamente ammesso" che l'istruttoria non aveva permesso di accertare il danno da procrastinazione subito dalla società fallita.
4.
La ricorrente dichiara di prevalersi della violazione di innumerevoli norme del diritto privato e dell'accertamento manifestamente inesatto dei fatti. A parer suo la sentenza impugnata, "tendente ad equivocare bizantinamente sui termini", sarebbe arbitraria, "contraria ai fatti e alle risultanze di causa". Sostiene di avere promosso l'azione di responsabilità "in quanto cessionaria ai sensi degli art. 260 LEF e 757 CO"e di avere indicato chiaramente di avere agito in tale veste al fine di ottenere il risarcimento del danno che i convenuti avevano arrecato alla società fallita, limitando però la domanda di causa all'ammontare del pregiudizio individuale da lei subito. Ciò che importa, precisa la ricorrente, è che, quale cessionaria delle pretese della comunione dei creditori, avrebbe diritto di essere risarcita nella misura in cui la sua domanda non superi l'ammontare complessivo del pregiudizio causato alla società. In tale contesto la ricorrente ritiene di avere soddisfatto pienamente il proprio dovere di allegazione.
5.
La ricorrente non censura espressamente il rimprovero di avere violato l'art. 311 cpv. 1 CPC per difetto di motivazione, ovvero di non avere spiegato, nell'atto di appello, come avesse sostanziato e provato in prima istanza il pregiudizio subito dalla società nonché il nesso causale con le negligenze commesse dagli organi. Sotto questo profilo il gravame potrebbe essere inammissibile d'entrata, perché alla ricorrente incombeva l'obbligo di contestare anche questa motivazione formale, a sé stante e indipendente (<ref-ruling> consid. 2.4 pag. 368).
Il gravame è comunque, nella misura in cui è ammissibile, anche infondato nel merito.
6.
È utile ricordare alcune regole relative alle azioni di responsabilità contro gli organi societari che, con le loro manchevolezze, hanno danneggiato la società anonima; regole che la sentenza cantonale espone correttamente e che anche la ricorrente sembra conoscere.
6.1. Dopo il fallimento della società anonima, l'azione di responsabilità spetta in primo luogo alla massa dei creditori, che l'esercita tramite l'amministrazione del fallimento. Il singolo creditore, che non riesce a incassare il proprio credito a causa dell'insolvenza della società, subisce un danno indiretto, che è il riflesso del pregiudizio arrecato alla società (cfr. <ref-ruling> consid. 5.2.2 pag. 117). Egli può promuovere l'azione di responsabilità solo se l'amministrazione fallimentare rinuncia all'azione sociale. Tuttavia, che lo faccia grazie alla facoltà concessagli direttamente dall'art. 757 cpv. 1 e 2 CO oppure quale cessionario secondo l'art. 260 LEF, egli non diviene titolare della pretesa di risarcimento, che continua ad appartenere alla massa fallimentare; il creditore cessionario agisce in nome proprio, a suo rischio e pericolo al posto della massa, ma oggetto dell'azione rimane il danno subito dalla società fallita, non il suo pregiudizio individuale (<ref-ruling> consid. 2.2 e 2.3.3; sentenze 4A_597/2016 del 22 gennaio 2018 consid. 3.1; 5A_879/2017 del 13 dicembre 2017 consid. 3 e 4.2; 4A_384/2016 del 1° febbraio 2017 consid. 2.1.2).
6.2. Questo danno - detto anche danno da procrastinazione - consiste nell'aumento dello scoperto fra il momento in cui il fallimento avrebbe dovuto essere pronunciato se l'organo avesse adempiuto i suoi doveri e il momento in cui il fallimento è stato effettivamente dichiarato (<ref-ruling> consid. 3.2-3.2.2). Entrano in linea di conto unicamente i valori di liquidazione degli attivi della società, poiché il fallimento comporta lo scioglimento (art. 736 n. 3 CO) e la liquidazione della società in conformità con le norme del diritto fallimentare. I valori di liquidazione, che permettono di far emergere eventuali riserve latenti, sono determinanti per fissare lo scoperto nei due momenti del raffronto.
Spetta all'attore sollecitare il tribunale affinché sia allestita una perizia a tale riguardo, poiché è solo in questo modo che è di regola possibile stabilire se il danno totale subito dalla società è almeno equivalente alle conclusioni prese dall'attore. A tale fine è irrilevante che l'incartamento della causa contenga tutti i documenti (segnatamente quelli contabili) disponibili. Non compete infatti al giudice ricostituire lo stato del patrimonio della società; in linea di principio solo un perito dispone delle necessarie conoscenze tecniche. Se l'attore non riesce a provare il danno, il giudice deve statuire a suo sfavore in applicazione dell'art. 8 CC (sentenza 4A_597/2016 del 22 gennaio 2018 consid. 4 e rinvii).
7.
La ricorrente afferma di avere dichiarato, davanti al Pretore, di essere cessionaria del diritto di agire contro gli organi della società fallita, di avere quantificato in fr. 2'331'874.65 le pretese che le erano state cedute, cifra corrispondente al totale dei crediti insinuati nel fallimento, e di avere precisato di limitare l'azione al proprio credito scoperto di fr. 1'085'068.35. Nelle repliche al Tribunale federale essa indica i passaggi della petizione ove aveva effettivamente esposto tali fatti. Simili allegazioni non erano tuttavia atte a sostanziare il danno da procrastinazione subito dalla società, definito sopra, che, per le ragioni anzidette (consid. 6.2), non corrisponde affatto all'ammontare dei crediti notificati nel fallimento.
Secondo la Corte cantonale la ricorrente aveva " pacificamente ammesso " che l'istruttoria non aveva permesso di accertare il danno subito dalla società fallita. In effetti, nel passaggio della risposta all'appello dell'ufficio di revisione indicato nella sentenza, la ricorrente aveva riconosciuto che il perito giudiziario non aveva determinato i valori di liquidazione della società fallita. Essa aveva aggiunto che il perito aveva accertato le diverse posizioni del pregiudizio da lei subito, costituito dalle pigioni e spese accessorie perse, più interessi, spese e ripetibili. Quanto al danno della società, in quell'occasione la ricorrente aveva semplicemente affermato ch'esso non necessitava di prove, perché corrispondeva al totale di fr. 1'331'312.25 dei crediti riconosciuti nella graduatoria, che i convenuti non avevano impugnato e che era cresciuta in giudicato. Ma nemmeno questo dato equivale al danno societario; tutt'al più, in talune circostanze, che la ricorrente non pretende però di avere addotto, e a determinate condizioni, il totale delle pretese ammesse nella graduatoria può costituire un indizio dell'aumento dello stato d'insolvenza della società (<ref-ruling> consid. 3.3 pag. 326).
Ne viene che l'autorità cantonale, posta la nozione di danno da procrastinazione in modo conforme al diritto federale, ha stabilito giustamente che la ricorrente non lo aveva allegato né sostanziato correttamente.
8.
Nel seguito del gravame la ricorrente, partendo dall'assunto che il danno subito dalla società non deve necessariamente essere determinato sulla base dei valori di liquidazione, evidenzia e commenta diversi dati che sarebbero emersi dall'istruttoria, in particolare dalla perizia giudiziaria; dati che le due istanze cantonali avrebbero a parer suo dovuto prendere in considerazione per accertare il danno patito dalla società fallita o perlomeno per stabilire, se del caso applicando l'art. 42 cpv. 2 CO, che il pregiudizio personale del quale chiedeva il risarcimento non superava l'ammontare di quel danno.
Questi argomenti non sono ammissibili, poiché la ricorrente li fonda su fatti che non risultano dal giudizio impugnato (consid. 2). Essa non indica d'altronde quando e come avrebbe sostanziato davanti al Pretore un danno societario da calcolarsi in altro modo rispetto alle regole giurisprudenziali suesposte.
S'è detto che non compete al giudice indagare tra le carte contabili per ricostruire il patrimonio della società fallita alle date determinanti (consid. 6.2). La parte attrice deve allegare e sostanziare il danno fornendo gli elementi atti a stabilirne l'esistenza e a stimarlo. L'art. 42 cpv. 2 CO alleggerisce tutt'al più la prova, non sminuisce affatto l'obbligo di allegare e sostanziare, nella misura possibile, tutti i fatti rilevanti (<ref-ruling> consid. 4.4.2 pag. 471; sentenza 4A_597/2016 del 22 gennaio 2018 consid. 4 e 4.3). La ricorrente non ha fatto fronte a questo onere. Laddove aveva menzionato il danno subito dalla società, aveva dato per scontato ch'esso corrispondesse semplicemente all'ammontare dei crediti notificati nel fallimento oppure, in sede di appello, ai crediti ammessi nella graduatoria. Errava in entrambi i casi.
9.
Le ultime censure sono volte contro le indennità per ripetibili stabilite dal Tribunale cantonale: fr. 28'200.-- a favore dei convenuti G._ e B._ e fr. 50'000.- a favore della convenuta H._SA per la procedura di prima istanza; fr. 20'000.-- per entrambe le parti convenute per la procedura di appello. A mente della ricorrente tali importi sarebbero eccessivi, punitivi, arbitrari e violerebbero la prassi usuale.
Le censure sono inammissibili perché generiche, appellatorie e prive di qualsiasi rifermento al diritto ticinese, che è determinante per la fissazione delle indennità per ripetibili. Il processo di prima istanza era ancora disciplinato dal diritto cantonale (cfr. sentenza impugnata consid. 7), in particolare dal codice di procedura civile ticinese e dalle norme alle quali esso se del caso rinviava per il calcolo delle indennità. Per la procedura d'appello vigeva già il CPC, ma gli art. 105 cpv. 2 e 96 rinviano ancora alle tariffe stabilite dai Cantoni. L'opponente H._SA obietta pertanto giustamente che la ricorrente aveva l'onere di dimostrare in modo puntuale quali disposizioni sono state applicate in modo talmente insostenibile da ledere l'art. 9 Cost. per arbitrio (art. 106 cpv. 2 LTF).
10.
In conclusione il gravame, nella misura in cui è ammissibile, è infondato. Le spese seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 9'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la quale rifonderà fr. 10'000.-- agli opponenti G._ nonché B.B._, C.B._, D.B._ e E.B._, congiuntamente, e fr. 10'000.-- alla H._SA a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.


considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Das "Tax Information Exchange Office" (nachfolgend: TIEO) der polnischen Steuerbehörde ersuchte am 4. Dezember 2018 die Eidgenössische Steuerverwaltung (EStV) um Informationen, gestützt auf das Abkommen vom 2. September 1991 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Republik Polen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (DBA CH-PL, SR 0.672.964.91). Es ging um Geschäfte der polnischen Gesellschaft A._., hinsichtlich derer die B._ Bank AG (nachfolgend: die Bank), mit Sitz in der Schweiz, über Informationen verfügen soll.
Die Informationen bezogen sich im Wesentlichen auf einen Kredit der B._ Bank (Luxemburg) SA an die polnische Gesellschaft und um die Sicherheiten, welche diesen Kredit garantierten. Dazu lautete Frage 3 des Ersuchens: "Are assets of third persons a basis of granting banking guarantee? If so, who? Who lodged them as security of credits? For what period?".
1.2. Daraufhin wandte sich die EStV mit Editionsverfügung vom 13. Dezember 2018 an die Bank, die der Verfügung am 9. Januar 2019 teilweise nachkam, aber nur ungenügend hinsichtlich der dritten Frage. Diese präzisierte die EStV im Sinne der folgenden Aufforderung: Identität (Vor- und Nachnamen, Geburtsdatum bzw. Name und Begründungsdatum, Adresse), der von der Bank bloss ihrer Funktion nach angegebenen Dritten (Aktionäre und Verwandte), welche die Garantie mittels Vermögen gesichert haben sollen. Dieser Anfrage kam die Bank mit Antwort vom 12. Februar 2019 nach.
1.3. Mit Abschlussverfügung vom 16. Juli 2019 leistete die EStV betreffend die A._. Amtshilfe an Polen und erklärte, die von der Bank editierten Informationen zu übermitteln, insbesondere Folgendes als Antwort auf die dritte Frage: "According to B._ Bank SA, in the concerned period, the guarantee provided by B._ Bank AG to B._ Bank (Luxemburg) SA was in turn secured by assets supplied by the ultimate shareholders of A._ and/or by their relatives as well as by assets of entities controlled or funded by them and more specifically by... [es folgen die Namen und Vornamen, Geburtsdaten und Adressen von vier Personen, allesamt wohnhaft in den Fürstentümern Liechtenstein oder Monaco]").
1.4. Gegen die Abschlussverfügung der EStV erhob die Gesellschaft erfolglos Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht, welches am 22. April 2020 die Beschwerde abwies, soweit es darauf eintrat und wendet sich nun mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.
2.
Gegen einen Entscheid auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe in Steuersachen ist die Beschwerde nur zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder wenn es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall im Sinne von <ref-law> handelt (<ref-law>). Die Beschwerdeführerin macht geltend, hier würden sich zwei Fragen von grundsätzlicher Bedeutung stellen. In beiderlei Hinsicht ist jedoch nicht ersichtlich, wie auf die Beschwerde eingetreten werden könnte.
2.1. Wie <ref-law> bezweckt auch <ref-law> die wirksame Begrenzung des Zugangs zum Bundesgericht. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist u.a. dann gegeben, wenn es sich um eine erstmals zu beurteilende Rechtsfrage handelt, deren Entscheid für die Praxis wegleitend sein kann und die von ihrem Gewicht her nach einer höchstrichterlichen Klärung ruft (vgl. dazu näher <ref-ruling> E. 1.3 S. 410; <ref-ruling> E. 4 S. 342 f., je m.w.H.). Eine solche Frage ist weiter dann anzunehmen, wenn die Vorinstanz von der bundesgerichtlichen Praxis abweicht (vgl. u.a. das Bundesgerichtsurteil 2C_712/2019 vom 1. September 2019 E. 2.1 m.w.H). Die Anwendung rechtsprechungsgemässer Prinzipien im Einzelfall ist keine Frage grundlegender Bedeutung (vgl. Bundesgerichtsurteile 2C_829/2019 vom 8. Oktober 2019 E 3.1.2; 2C_588/2018 vom 13. Juli 2018 E 4.2; 2C_370/2018 vom 4. Mai 2018 E. 4.3).
2.2. Einerseits macht die Beschwerdeführerin geltend, es stelle sich die Frage mit grundsätzlicher Bedeutung, ob die EStV im Rahmen von internationalen Amtshilfeverfahren in Steuersachen erhaltene Sachverhaltsangaben unter Berücksichtigung des völkerrechtlichen Vertrauensprinzips zu hinterfragen habe, wenn der Betroffene Angaben und Unterlagen vorbringe, welche die voraussichtliche Erheblichkeit der ersuchten Informationen in Zweifel zu ziehen vermöchten. Das Bundesgericht habe sich mit dem Vertrauensprinzip zwar mehrfach auseinandergesetzt, dennoch würden klare und für die Praxis nachvollziehbare Kriterien fehlen; solche gelte es hier zu entwickeln, damit ausreichende Rechtssicherheit geschaffen werde.
Nun ist aber das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in einem spezifischen Teilbereich ergangen, für dessen rechtliche Würdigung die bundesgerichtliche Rechtsprechung bereits umfassende und hinreichend differenzierte Beurteilungskriterien erarbeitet hat, welche hier auch zur Anwendung gekommen sind. Wesentlich sind insbesondere die beiden folgenden Konkretisierungskriterien: Zum Einen ist zu fragen, ob die Erheblichkeit infolge der seitens der Betroffenen erhobenen Zweifel als geradezu unwahrscheinlich einzustufen ist (vgl. dazu <ref-ruling> E. 4.2.2; <ref-ruling> E. 2.1.1, je m.w.H.). Zum Anderen kommt das Verbot der Beweisausforschung (bzw. von sog. "fishing expeditions") als Ausfluss des Prinzips der Verhältnismässigkeit zum Tragen (vgl. zu den verwendeten Beurteilungskriterien gesamthaft und mit weiteren Hinweisen: E. 3.1 des angefochtenen Urteils.
Das gilt insbesondere unter den konkret gegebenen Umständen: Geht es um die steuerliche Behandlung von Krediten und den dafür geleisteten Sicherheiten, so ist regelmässig nicht nur die persönliche Identität der Garanten von Belang, sondern auch deren Funktion im Transaktionsgefüge und die (geschäftliche oder sonstige) Beziehung zur überprüften Gesellschaft. Wenn die Vorinstanz sowohl eine nur unwahrscheinliche Erheblichkeit als auch eine blosse Beweisausforschung verneint hat, so gründet sich das auf eine genügend verlässliche und voraussehbare Praxis, die weder einer Vervollständigung noch einer zusätzlichen Verfeinerung durch das Bundesgericht bedarf.
2.3. Die Beschwerdeführerin vertritt andererseits die Auffassung, um eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung gehe es auch insofern, als hier eine unzulässige spontane Amtshilfe seitens der EStV vorliege. Deren Abschlussverfügung laufe darauf hinaus, über das Amtshilfeersuchen hinausgehende Auskünfte "tel quel" an den ersuchenden Staat weiterzuleiten. Ob das zulässig sei, müsse das Bundesgericht klären, da es nicht dem Zufallsprinzip überlassen werden könne, in welchem Umfang die Informationen übermittelt würden.
Entgegen dieser Darstellung trifft nicht zu, dass die EStV hier unaufgefordert Informationen überliefern wolle, die vom ersuchenden Staaten gar nicht als massgeblich eingestuft bzw. bezeichnet worden wären. Die dritte Frage des polnischen Ersuchens (vgl. dazu oben E. 1.1 in fine) mag wohl auslegungsbedürftig sein. Wenn die EStV gegenüber der Bank darauf bestand, sowohl die Namen als auch die anderen erforderten Angaben zu erhalten (vgl. oben E. 1.2), so blieb das innerhalb des Rahmens voraussichtlicher Erheblichkeit und stand durchaus im Einklang mit den sich aus den konkreten Umständen ergebenden Erfordernissen (vgl. oben E. 2.2 in fine).
Klarerweise innerhalb des Ersuchens und der Grenzen einer voraussichtlichen Erheblichkeit blieb es, die Sicherheitsleistungen nicht nur für das Jahr 2014, sondern für den Zeitraum ab 2012 einzufordern. Wenn das Bundesverwaltungsgericht im Übrigen auf das Gesuch der Beschwerdeführerin, die Namen der hinter den Sicherheitsleistungen stehenden Personen zu schwärzen, nicht eingetreten ist, so entspricht das ebenfalls der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. <ref-ruling> E. 11.1). Soweit die Vorinstanz schliesslich bestätigt hat, dass kein Anlass besteht, diese Drittpersonen am Verfahren zu beteiligen, so ist nicht dargetan, dass diese rechtliche Würdigung im Widerspruch zur höchstrichterlichen Praxis stünde und diesbezüglich somit eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung (vgl. oben E. 2.1) anzunehmen sei.
2.4. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten und wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (vgl. Art. 65 f. BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Eidgenössischen Steuerverwaltung, Dienst für Informationsaustausch in Steuersachen SEI, und dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Mai 2020
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Matter