facts:
Sachverhalt:
A.
Mit Mietvertrag vom 19. August 2010 (Mietvertrag vom 19.08.2010) vermietete die B._ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) mit Sitz in Zürich der A._ GmbH (mittlerweilen: A._ AG, Klägerin, Beschwerdeführerin) mit Sitz in U._ein noch nicht bezugsbereites Mietobjekt an der Strasse V._ in W._.
Am 15. März 2013 unterzeichneten die Parteien ein als "Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom 19.08.2010: Geschäftshaus Strasse V._, W._" bezeichnetes Dokument (Nachtrag Nr. 1).
Am 18. August 2013 verkaufte die B._ AG das fragliche Mietobjekt an die C._ AG (Käuferin).
B.
Am 14. April 2016 begehrte die A._ AG vor Handelsgericht des Kantons Zürich im Wesentlichen, die B._ AG sei zu verurteilen, ihr gesamthaft 1'780'000.-- zuzüglich Zins zu 5 % mit unterschiedlichen Fälligkeiten zu bezahlen.
Die Klägerin stützte sich auf den "Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 19.08.2010: Geschäftshaus Strasse V._, W._" (Nachtrag Nr. 2), den sie am 14. Februar 2014 mit der Beklagten geschlossen habe und forderte die Zahlung einer Konventionalstrafe, die ihrer Ansicht nach wöchentlich seit Verzug der Übergabe des Mietobjekts am 2. Juni 2015 angefallen sei. Die Beklagte bestritt, passivlegitimiert zu sein, da der Nachtrag Nr. 2 richtig besehen nicht in ihrem Namen unterzeichnet worden sei, sondern in demjenigen der Käuferin, welche gemäss <ref-law> mit Erwerb der Liegenschaft am 18. August 2013 an ihrer Stelle als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten sei.
Mit Urteil vom 15. Mai 2018 wies das Handelsgericht des Kantons Zürich die Klage mangels Passivlegitimation der Beklagten ab. Es folgte im Wesentlichen dem Standpunkt der Beklagten, indem es schloss, das Mietverhältnis sei nach <ref-law> auf die Erwerberin übergegangen, in deren Namen auch der Nachtrag Nr. 2 abgeschlossen worden sei respektive sei zumindest die Beteiligung der Beklagten am Nachtrag Nr. 2 unbewiesen geblieben.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen begehrt die Klägerin, es sei das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 15. Mai 2018 aufzuheben und es sei die Sache an dieses zurückzuweisen; eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Parteien haben unaufgefordert repliziert respektive dupliziert. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung und sandte die Akten ein.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (<ref-law>), sie richtet sich gegen den Endentscheid (<ref-law>) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten entschieden hat (<ref-law>). Ein Streitwert ist nicht erforderlich (<ref-law>), die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen (<ref-law>) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (<ref-law>). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2, Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
2.
<ref-law> bestimmt unter der Marginale Wechsel des Eigentümers, Veräusserung der Sache: "Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über."
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe Bundesrecht verletzt, indem sie <ref-law> auf das noch nicht angetretene Mietverhältnis anwandte.
2.1. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen (<ref-ruling> E. 2.4 S. 198 f.; <ref-ruling> E. 3.5.4 S. 214; <ref-ruling> E. 3.1 S. 5; je mit Hinweisen).
2.2. Die Vorinstanz erwog, es bestünde weder eine höchstgerichtliche Praxis noch eine herrschende Lehrmeinung zur Frage, ob ein nicht angetretenes Mietverhältnis nach <ref-law> übergehen könne. Nach einer ausführlichen Auslegung dieser Bestimmung, welcher sie die vorstehenden Prinzipien zugrunde legte, schloss die Vorinstanz, jedes Auslegungselement spreche dafür, dass zur Anwendbarkeit von <ref-law> der Abschluss eines Mietvertrags genüge. Die Beschwerdeführerin kritisiert diese Schlussfolgerung. Sie hält entgegen, sowohl aus einer grammatikalischen, wie einer historischen als auch einer teleologischen und systematischen Auslegung ergehe, dass <ref-law> nur bei einem bereits angetretenen Mietverhältnis anwendbar sein könne.
2.3. Es trifft zu, dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung sich noch nicht im Einzelnen mit dieser Rechtsfrage auseinandergesetzt hat. Sie gab bisher einzig den Gesetzeswortlaut wieder, dem keine Anhaltspunkte zu entnehmen sind, wonach der Mietantritt gefordert wäre (vgl. dazu beispielsweise Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 E. 2.1: "La remise du commerce suppose en effet la conclusion d'un bail [...]").
Die Vorinstanz stellte auch korrekt fest, dass in der Lehre umstritten ist, ob der Abschluss des Mietvertrags in zeitlicher Hinsicht für die Anwendbarkeit von <ref-law> genügt. Der eine Teil der Lehre vertritt den Rechtsstandpunkt, über den Wortlaut von <ref-law> hinaus sei die Übergabe der Sache an den Mieter gefordert; erfolge die Handänderung des Mietobjekts zwischen Vertragsschluss und Sachübertragung, sei der Mieter auf allfällige Schadenersatzansprüche aus Vertragsverletzung zu verweisen (vgl. DAVID LACHAT, in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2. Aufl. 2012, N. 1 zu <ref-law>; PIETRUSZAK/ZACHARIAE, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, in: recht 2000, S. 41 ff., S. 44; RICHARD PERMANN, in: OR Kommentar, 3. Aufl. 2016, N. 2 zu <ref-law>; PETER HIGI, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, 3. Aufl. 1994, N. 12 zu Art. 261/261a OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 6. Aufl. 2015, N. 2 zu <ref-law>; MAJA L. BLUMER, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar zum Obligationenrecht, 2014, N. 4 zu Art. 260/261a OR; PETER ZIHLMANN, Das Mietrecht: Leitfaden des schweizerischen Mietrechts für Praktiker, 2. Aufl. 1995, S. 88; so auch noch KOLLER in GUHL/KOLLER/SCHNYDER/ DRUEY, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. 2000, § 44 Rz. 72, der mittlerweile seine Ansicht geändert hat).
Der andere Teil der Lehre erachtet den Abschluss des Mietvertrags als genügend (so v.a. BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, Zürich 2018, S. 228-231 Rz. 570-574; ALFRED KOLLER, Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, § 7 Rz. 3 f.; DENIS PIOTET, Le bail en conflit avec des droits réels restreints sur la chose louée ou affermée, SJ 1997 S. 681 f.; derselbe, Le principe "la vente ne rompt pas le bail" et le système général des droits réels, 1993, S. 36 ff. Rz. 40 ff.; GIACOMO RONCORONI, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005 S. 199; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 4 zu Art. 261-261b OR; vgl. auch AMÉDÉO WERMELINGER, L'utilisation de l'unité d'étage dans un immeuble en propriété par étages, 1992, S. 138; vgl. schliesslich WALTER FELLMANN, Der Übergang des Mietverhältnisses nach <ref-law> - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 541; CHRISTOPH LÜSCHER, <ref-law>, AJP 1997 S. 948 f. und MARKUS WYTTENBACH, Auswirkung der Spaltungstheorie auf die Ansprüche des Mieters, mp 2011 S. 5, welche entgegen der Ansicht der Vorinstanz indessen nicht eindeutig dieser Lehrmeinung zugeordnet werden können, da sie nur den gesetzgeberischen Wortlaut wiedergeben, ohne sich ausdrücklich zur Thematik zu äussern).
Insoweit die Vertreter der jeweiligen Lehrmeinung ihre Rechtsauffassung überhaupt begründen, wird darauf soweit tunlich im Rahmen der im Folgenden vorzunehmenden Gesetzesauslegung eingegangen.
2.4.
2.4.1. Nach den Erwägungen der Vorinstanz zum Wortlaut ist <ref-law> in zeitlicher Hinsicht gemäss allen drei Sprachfassungen ab Abschluss des Vertrages anwendbar ("nach Abschluss des Mietvertrages"; "après la conclusion du contrat"; "dopo la conclusione del contratto"), also nach Austausch übereinstimmender Willenserklärungen (<ref-law>). Die Beschwerdeführerin beanstandet diese Ausführung nicht. Hingegen wendet sie ein, der Begriff "Mietverhältnis" beinhalte den Mietantritt. Die Beschwerdeführerin übergeht mit diesem Argument, dass der Begriff Mietverhältnis in <ref-law> nur als Rechtsfolge und nicht als Tatbestandsmerkmal verwendet wird ("Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags [...], so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über"). Das Verständnis der Beschwerdeführerin des Begriffs "Mietverhältnis", für welches keine Legaldefinition existiert, wirkt überdies gekünstelt. Es erhellt nicht, weshalb zwischen zwei Parteien, die sich bereits gegenseitig rechtsgültig als Mietvertragsparteien verpflichtet haben, erst ab dem Zeitpunkt des effektiven Mietantritts ein Miet (vertrags) verhältnis ("un bail", "una locazione") bestehen sollte (vgl. auch RONCORONI, a.a.O., S. 199, der " eine künstliche Unterscheidung zwischen Mietvertrag und Mietverhältnis" verwirft). Vielmehr ist mit der Vorinstanz zu schliessen, dass der Gesetzgeber eine weitere Voraussetzung in temporaler Hinsicht nicht wünschte. Andernfalls hätte er dies beispielsweise mit der von ihm in <ref-law> verwendeten Formulierung "nach Übernahme der Sache" (so auch RONCORONI, a.a.O., S. 199) klar zu erkennen gegeben.
2.4.2. Auch aus einer historischen Auslegung folgerte die Vorinstanz, <ref-law> setze nicht voraus, dass die Mieterin die Sache bereits in Besitz genommen hat. Die Vorinstanz führte zur Begründung insbesondere aus, dass die noch im ersten Vorentwurf enthaltene Wendung "nach der Übergabe der Sache" durch die heute geltende Formulierung "nach Abschluss des Mietvertrages" ersetzt worden sei. Die Beschwerdeführerin wendet ein, der Passus sei nur gestrichen worden, weil die Übergabe der Sache bereits angesichts der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gemäss BGE 39 II 463 S. 470; 42 II 281 S. 284 und 115 III 66 zur alten Rechtslage als selbstverständlich gegolten habe. In BGE 39 II 463 S. 470 erwog das Bundesgericht zur alten Rechtslage, dass dem Vermieter durch den Verkauf des Mietobjekts kein besonderes Kündigungsrecht zukomme, sondern nur dem Käufer, der von diesem Recht erst nach seinem Eintritt in den Mietvertrag Gebrauch machen könne, was in BGE 42 II 281 S. 284 bestätigt wurde. Damit kann dieser Rechtsprechung nichts zur vorliegenden Fragestellung entnommen werden. Auch in <ref-ruling> äusserte sich das Bundesgericht entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin, die einzig aufgrund der benutzten Wendung "nach Besitzantritt" auf ein entsprechendes Tatbestandselement schliesst, nicht zur hier interessierenden Rechtsfrage. Denn diese Wortwahl ist darauf zurückzuführen, dass in <ref-ruling> der Besitzantritt vor Eigentumsübergang erfolgt war. Indem das Bundesgericht sodann bestimmte, dass das Mietverhältnis erst durch den Entzug der Mietsache bei Veräusserung übergeht und nicht bereits durch den Konkurs (<ref-ruling> E. 3), nahm es nicht zur vorliegenden Rechtsfrage Stellung (so auch HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 230 Fn. 123; a.A. HIGI, a.a.O., N. 12 zu Art. 261-261a OR, die sich wie die Beschwerdeführerin auf die Wendung "nach Besitzantritt" bezieht, ohne diese im konkreten Zusammenhang zu würdigen).
Da auch unter a <ref-law> soweit ersichtlich keine höchstrichterliche Praxis zu dieser Rechtsfrage bestand, ist die fehlende Auseinandersetzung in der Botschaft zur Einführung von <ref-law> mit dieser Thematik wohl vielmehr darauf zurückzuführen, dass die aufgrund der ursprünglich verwendeten Formulierung "während der Miethzeit" entstandene Kontroverse bereits mit Erlass von a <ref-law> durch die Wendung "nach Abschluss des Mietvertrags" hätte beendet werden sollen. So wurde im Bericht des Bundesrates an die Bundesversammlung betreffend die Revision des Obligationenrechts (Nachtrag zur Botschaft vom 3. März 1905) vom 1. Juni 1909 (BBl 1909 III 741) festgehalten: "Der Anspruch bei Verkauf der vermieteten Sache [...] soll nicht bloss im Falle des Verkaufs während der Mietzeit, sondern auch bei Verkauf nach Abschluss des Mietvertrages und vor Antritt der Miete gegeben sein" (vgl. zum Ganzen HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 229 Rz. 571; vgl. ferner OSER/SCHÖNENBERGER [Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 1936, N. 7 zu <ref-law>]: "Dagegen ist - das Gesetz sagt es jetzt ausdrücklich; früher, wo es hiess: "während der Mietzeit", war es streitig [...] - auch die Zeit zwischen Abschluss des Mietvertrages und Antritt der Mietsache inbegriffen"; siehe hingegen SCHÖNENBERGER/SCHMID [Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1974, N. 1 zu <ref-law>], die im gleichen Werk in einer neueren Auflage den historischen gesetzgeberischen Willen ohne Begründung übergingen, wenn sie ausführten, die Bestimmung sei anwendbar "nach Übergabe der Mietsache [nicht, wie das Gesetz ungenau sagt, nach Abschluss des Mietvertrages]").
Demnach widerspricht die Entstehungsgeschichte der Lesart der Beschwerdeführerin von <ref-law>. Dass der historische Wille des Gesetzgebers nicht mehr zeitgemäss sein sollte, behauptet sie sodann selbst nicht.
2.4.3. Zum Zweck der Bestimmung erwog die Vorinstanz zu Recht, dass der Gesetzgeber vor allem den Mieterschutz stärken wollte, indem er den Übergang des Mietverhältnisses ipso iure statuierte. Denn nach a <ref-law> ging das Mietverhältnis nur auf den Erwerber der Mietsache über, wenn dieser es übernahm, wobei hierfür bei unbeweglichen Sachen eine gesetzliche Vermutung galt (vgl. zu dieser Gesetzesänderung beispielsweise FELLMANN, a.a.O., S. 540 f.). Wie die Vorinstanz weiter zutreffend erwog, sollte mit der Gesetzesrevision zudem generell das Vertrauen in den Bestand eines Dauerschuldverhältnisses gestärkt werden (vgl. dazu die Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 1441 Ziff. 421.108; vgl. auch WALTER FELLMANN, Der Übergang des Mietverhältnisses nach <ref-law> - ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 540).
Die Beschwerdeführerin stellt sich nur insoweit gegen diese Erwägungen, als sie Mietern die Schutzbedürftigkeit abspricht, solange sie das Mietverhältnis noch nicht angetreten haben (so auch ohne Begründung WEBER, a.a.O., N. 2 zu <ref-law>) und dementsprechend noch nicht darin hätten investieren können. Sie verkennt hierbei, dass auch diejenige Mieterin, die zu Recht auf den Antritt des Mietverhältnisses vertraut, regelmässig bereits entsprechende Dispositionen in Hinblick auf die Benutzung des Mietobjekts tätigt. Namentlich in Bezug auf die Wohnmiete ist davon auszugehen, dass die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags grundsätzlich mit der Kündigung des bisherigen einhergeht, was eine nicht wieder rückgängig zu machende Disposition darstellt und bei mangelndem Schutz von <ref-law> dazu führen könnte, dass die Mieterin ohne Dach über dem Kopf dasteht.
Das in diesem Zusammenhang vorgebrachte Argument, nur angetretene Mietverhältnisse würden für die notwendige Publizität sorgen, kann sodann im vorliegendem Fall von vornherein nicht verfangen. So behauptet die Beschwerdeführerin selbst nicht, die Käuferin habe den Vertrag nicht gekannt. Das streitgegenständliche Mietverhältnis war denn auch mitsamt den beiden Nachträgen im Sinne von <ref-law> i.V.m. <ref-law> im Grundbuch vorgemerkt, weshalb der Käuferin die Einwendung der fehlenden Kenntnis ohnehin verwehrt gewesen wäre (<ref-law>). Wenn die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt zudem mit theoretischen Fallbeispielen untermauern will, in welchen einer Käuferin stossende Ungerechtigkeiten widerfahren sollen, falls sie eine Immobilie erwirbt, ohne Kenntnis des bereits bestehenden Mietvertrages gehabt zu haben, übergeht sie, dass sie das Bundesgericht einzig zur Beurteilung des vorliegenden Falles angerufen hat. Sie befindet sich denn auch nicht in der Vertragsparteistellung der Erwerberin, sondern derjenigen der Mieterin. Insoweit ist mit dem Bundesrat davon auszugehen, dass die Mieterin grundsätzlich daran interessiert ist, das Mietverhältnis fortzusetzen und dass die Person der Vermieterin für sie normalerweise keine Rolle spielt (BBl 1985 1442 Rz. 421.108; vgl. indessen zu einer Kritik an dieser gesetzgeberischen Prämisse FELLMANN, a.a.O., S. 542). Inwiefern dies im vorliegenden Fall nicht zutreffen sollte, ist der Beschwerde jedenfalls nicht zu entnehmen.
Ob ein Mietverhältnis nach aussen ersichtlich ist, kann ausserdem mangels Pflicht des Mieters zum Mietantritt respektive zum Bezug von Wohn- oder Geschäftsräumen nicht massgebendes Abgrenzungskriterium sein (vgl. für die entsprechenden Pflichten eines Mieters Art. 253 und 257-257a OR). Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, fordert die bundesgerichtliche Rechtsprechung für den Übergang des bereits bestehenden Mietverhältnisses nach <ref-law> denn auch nicht, dass die Käuferin Kenntnis vom Mietverhältnis hatte oder im Sinne von <ref-law> hätte haben müssen (Urteile 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 E. 2.1; 4C.84/2007 vom 5. Juli 2007 E. 3.2.1). Die Beschwerdeführerin bringt indessen vor, das Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 sei nicht einschlägig, da dort einzig die fehlende Kenntnis der einzelnen Vertragsbestimmungen als nicht massgebend erachtet worden sei, woraus nicht geschlossen werden könne, <ref-law> fordere keine Kenntnis des Bestands des Vertrags an sich. Diese Ausführungen zu einer angeblich nicht vergleichbaren Einzelfallkonstellation greifen zu kurz. Denn das Bundesgericht hat im Urteil 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015 nicht im Rahmen der Subsumtion, sondern einer allgemeinen Erwägung die Kenntnis des Mietverhältnisses (und damit des Vertrages an sich und nicht lediglich der einzelnen Vertragspunkte) als Voraussetzung für den Vertragsübergang nach <ref-law> verneint ("L'entrée de l'acquéreur dans la relation contractuelle n'est pas subordonnée à la condition qu'il ait connu ou dû connaître cette dernière " [E. 2.1 in fine]). Ausserdem stützte sich das Bundesgericht hierbei auf ein weiteres unpubliziertes Urteil (Urteil 4C.84/2007 vom 5. Juli 2007 E. 3.2.1), gegen welches die Beschwerdeführerin nichts einwendet. Sie beruft sich indessen auch vor Bundesgericht auf einen Entscheid des Kantonsgerichts Graubünden vom 1. Oktober 2001. Da sich nach den Feststellungen der Vorinstanz die Begründung dieses Entscheids in der sich als unzutreffend erwiesenen Prämisse erschöpft, eine entsprechende höchstrichterliche Praxis bestehe aus dem Grund, dass nur das nach aussen in Erscheinung tretende Pacht- bzw. Mietverhältnis den Schutz von <ref-law> verdiene, hilft ihr dieses Urteil nicht weiter.
Nachdem sich nicht angetretene Mietverhältnisse als ebenfalls schutzwürdig erwiesen haben und für die Anwendbarkeit von <ref-law> als nicht massgeblich verworfen werden konnte, ob ein Mietverhältnis nach aussen in Erscheinung tritt und der Erwerberin bekannt war, ist angesichts der bezweckten Stärkung des Mieterschutzes mit der Vorinstanz zu schliessen, auch eine teleologische Auslegung spreche für den Übergang des Mietvertrags nach dessen Abschluss.
2.4.4. In Bezug auf die Gesetzessystematik verwarf die Vorinstanz zu Recht das von der Beschwerdeführerin vorgebrachte und in der Lehre namentlich von WEBER ( a.a.O., N. 2 zu Art. 26 1 OR) vertretene Argument, <ref-law> mache "mit dem darin vorgesehenen Kündigungsrecht deutlich, dass der Mietantritt erfolgt sein muss, damit der Übergang der Rechte und Pflichten stattfindet". Denn diese Ansicht gründet auf der falschen Prämisse, dass für die Kündigung nach <ref-law> die Besitzübertragung oder der Mietantritt notwendig sei (vgl. dazu HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 230 Rz. 572).
Weil es für den Eintritt der Käuferin in den Mietvertrag keine Rolle spielt, ob sie in gutem Glauben davon ausgehen durfte, dass die veräusserte Sache nicht mit einem Mietvertrag belastet ist (vgl. vorstehend E. 2.4.3; vgl. auch HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 206 Rz. 517; vgl. ferner für eine kritische Ansicht zu dieser Gesetzeslage PIOTET, Le principe, a.a.O., S. 42 f. Rz. 55 ff. sowie WERMELINGER, a.a.O., S. 138), der Gesetzgeber mithin insoweit den Mieterschutz höher gewichtete als den Schutz des guten Glaubens des Erwerbers, stösst auch das weitere Argument der Beschwerdeführerin ins Leere, unter Berücksichtigung der verschiedenen Gutglaubensschutznormen im schweizerischen Recht wie etwa Art. 3, 933 und 973 ZGB könne die Auslegung der Vorinstanz aus gesetzessystematischen Gründen nicht richtig sein. Diese gesetzgeberische Lösung wird im eher unwahrscheinlichen Fall, dass die Käuferin nicht über das bestehende Mietverhältnis orientiert war, denn auch insoweit entschärft, als sie sich bei Grundlagenirrtum (<ref-law>) oder absichtlicher Täuschung (<ref-law>) auf die Ungültigkeit des Kaufvertrages nach <ref-law> berufen könnte (vgl. dazu auch PIOTET, Le bail en conflit, a.a.O., Rz. 55; LÜSCHER, a.a.O., S. 948 Fn. 13) oder gegebenenfalls auf Rechtsgewährleistung im Sinne von <ref-law> (vgl. dazu bereits BBl 1985 1441 Ziff. 421.108; vgl. RONCORONI, a.a.O., S. 206; KOLLER, a.a.O., S. 402 f.). Wenn die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang schliesslich HÜRLIMANN-KAUP (a.a.O., S. 231 Rz. 573) zitiert, die festhält: "Die bestehende Rechtslage kann insbesondere bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zu stossenden Situationen führen, namentlich wenn der neue Eigentümer über den Mietvertrag nicht orientiert war und er die erworbene und in Besitz genommene Sache dem Mieter überlassen muss. Das wird dann in gravierender Weise ungerecht, wenn der Erwerber eine für den Eigenbedarf gekaufte Wohnung bereits bezogen hat; [...]", unterdrückt sie, was hierauf folgt: "in diesem Fall wird immerhin der Eigenbedarf als "dringend" im Sinn von <ref-law> einzustufen sein, so dass dem Erwerber ein ausserordentliches Kündigungsrecht zusteht. Der Mieter wird deshalb regelmässig kein Interesse daran haben, die Miete anzutreten; darüber hinaus wäre sein Verhalten wohl als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn er dennoch auf Übergabe der Mietsache bestehen würde."
Demnach ist einer systematischen Auslegung ebenfalls nichts zu entnehmen, was gegen das Abstellen auf den klaren Wortlaut von <ref-law> sprechen würde.
2.5. Da sich der Rechtsstandpunkt der Vorinstanz als zutreffend erwiesen hat, ist auch ihr Schluss nicht zu beanstanden, der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sei mit Verkauf des Mietobjekts auf die Käuferin übergegangen.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei unter Verletzung des rechtlichen Gehörs (<ref-law>, <ref-law>) insoweit in Willkür verfallen (<ref-law>), als sie zum Prozesssachverhalt feststellte, die Beschwerdeführerin habe selbst nicht behauptet, die Beschwerdegegnerin habe sich mit dem Nachtrag Nr. 2 unabhängig vom Übergang des Mietverhältnisses als Vermieterin verpflichten wollen. Indem die Vorinstanz in der Folge gar nicht erst prüfte, ob der Nachtrag Nr. 2 eine eigenständige mietrechtliche Vereinbarung darstelle, habe sie den Verhandlungsgrundsatz nach <ref-law> und das Prinzip der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von <ref-law> verletzt. Die Vorinstanz habe schliesslich den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt und mehrere Normen des Bundesrechts verletzt, namentlich <ref-law>, Art. 1, 18 und 32 ff. OR, insoweit sie davon ausging, der Nachtrag Nr. 2 sei ohnehin gar nicht namens der Beschwerdegegnerin unterzeichnet worden.
Falls die Vorinstanz zu Recht schloss, der Nachtrag Nr. 2 sei nicht im Namen der Beschwerdegegnerin unterzeichnet worden, erübrigt es sich, diejenigen Rügen zu behandeln, welche dieser Frage vorgelagert sind. Mit anderen Worten können diesfalls die Willkürrüge betreffend den Bindungswillen und die damit zusammenhängenden Rügen der Verletzung des rechtlichen Gehörs (<ref-law>, <ref-law>) sowie von Art. 55 und 57 ZPO offen gelassen werden.
3.1. Für das Zustandekommen und die Auslegung einer Vereinbarung ist zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend gewollt haben. Die empirische oder subjektive hat gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang (<ref-ruling> E. 4.2.1 S. 666; <ref-ruling> E. 3.2.1; <ref-ruling> E. 3.1 S. 557). Erst wenn der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien unbewiesen bleibt, sind die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen, welche jedoch nicht isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind (<ref-ruling> E. 4.2.1 S. 666; <ref-ruling> E. 3a). Ein objektivierter und damit rechtlicher Konsens bedeutet nicht zwingend, dass die sich äussernde Partei tatsächlich den inneren Willen hatte, sich zu binden; es reicht, wenn die andere Partei aufgrund des objektiv verstandenen Sinns der Erklärung oder des Verhaltens nach Treu und Glauben annehmen konnte, die sich äussernde Partei habe einen Rechtsbindungswillen (<ref-ruling> E. 5.2 mit Hinweisen; vgl. auch <ref-ruling> E. 1.2.2; <ref-ruling> E. 5.2.1; <ref-ruling> E. 6.1). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Gerichts über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 4.1.1 mit Hinweisen).
3.2. Nach den Erwägungen der Vorinstanz sind sich die Parteien darüber einig, dass D._ den Nachtrag Nr. 2 als Vertreter für eine als "Vermieter" bezeichnete Partei unterschrieb. Strittig sei indessen, wer vertreten worden sei. Die Beschwerdegegnerin sei zwar am Anfang des Dokuments als "Vermieter" definiert worden, doch sei kein Grund ersichtlich, weshalb sie sich durch den Vertreter zu einem Zeitpunkt weiterhin als Vermieterin hätte verpflichten wollen, in welchem sie den Mietantritt gar nicht mehr hätte gewähren können. Da der Firmenstempel der Beschwerdegegnerin auf dem Nachtrag Nr. 2 fehle und die unterdessen geänderte Gesellschaftsform der Beschwerdeführerin (von einer GmbH zu einer AG) ebenso unbeachtet geblieben sei, sei die Nennung der Beschwerdegegnerin als "Vermieter" wohl darauf zurückzuführen, dass der Mietvertrag vom 19.08.2010 oder der Nachtrag Nr. 1 als Vorlage dienten, wobei vergessen ging, die Vertragsparteien anzupassen. Die beiden Nachträge, die zusammen mit dem Mietvertrag vom 19.08.2010 eine inhaltliche Einheit bilden würden, seien deshalb vielmehr der Käuferin zuzuordnen, die mit Erwerb der Mietsache in den Mietvertrag vom 19.08.2010 eingetreten sei und die auch aus dem Grundbuch als neue Eigentümerin ersichtlich gewesen sei. In der Folge verneinte die Vorinstanz die Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin für allfällige Ansprüche, die der Beschwerdeführerin aufgrund des Nachtrags Nr. 2 zustehen sollten.
3.3. Die Vorinstanz erläuterte nicht eindeutig, ob und inwieweit sie einen tatsächlichen oder einen rechtlichen Konsens bezüglich der behaupteten Verpflichtung der Beschwerdegegnerin durch den Nachtrag Nr. 2 verneinte. So erwog sie einerseits, ein übereinstimmender wirklicher Wille sei betreffend das Vertretungsverhältnis im Nachtrag Nr. 2 nicht behauptet worden, weshalb ein allfälliger rechtlicher Konsens zu bestimmen sei. Andererseits greift sie nach dieser (vermeintlich) objektivierten Auslegung insofern auf eine subjektive zurück, als sie schliesst, der Beweis der Vertretung der Beschwerdegegnerin sei gescheitert. Trotz dieser Unzulänglichkeiten ist der Entscheid nicht aufzuheben, falls die Vorinstanz im Ergebnis willkürfrei und bundesrechtskonform sowohl einen entsprechenden tatsächlichen als auch rechtlichen Konsens verneinen konnte.
3.4. Nachdem das Mietverhältnis bereits vor Abschluss des Nachtrags Nr. 2 vom 14. Februar 2014 auf die Käuferin als neue Vermieterin überging (vgl. vorstehend E. 2.5), könnte die Beschwerdegegnerin durch den Nachtrag Nr. 2 nur verpflichtet worden sein, wenn er eine eigenständige Verpflichtung darstellen würde. Hiervon ist aus den folgenden Überlegungen nicht auszugehen:
3.4.1. Die Betrachtung der Vorinstanz des Mietvertrags mitsamt seinen Nachträgen als rechtliche Einheit ist bereits angesichts der Bezeichnungen als Nachträge Nr. 1 respektive 2 "zum Mietvertrag vom 19.08.2010: Geschäftshaus Strasse V._, W._" naheliegend. Die Beschwerdeführerin bestreitet denn auch die Akzessorietät des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag nicht. Sie zeigt sodann nicht auf, inwiefern der Nachtrag Nr. 2 aufgrund seines Inhalts anders als der Nachtrag Nr. 1 eine nicht vom Mietvertrag vom 19.08.2010 abhängige Vertragsverpflichtung darstellen würde. Nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil zum Inhalt dieses Dokuments wurde unter anderem festgehalten, dass "dieser Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 19. August 2010 sowie dem Nachtrag Nr. 1 vom 15. März 2013" ab 1. März 2014 gelte. Weiter sei der Übergabetermin für den Mieterausbau neu auf Montag, 1. Juni 2015 festgelegt worden. Schliesslich sei vereinbart worden, dass alle anderen Bestimmungen im Mietvertrag vom 19. August 2012 [recte: 2010] und dem Nachtrag Nr. 1 vom 15.03.2013, die durch diesen Nachtrag nicht ergänzt oder verändert würden, unverändert in Kraft blieben.
Die Vorinstanz schloss angesichts des von ihr festgestellten Inhalts zu Recht, dass der Nachtrag Nr. 2 den Mietvertrag (mitsamt des Nachtrags Nr. 1) lediglich ergänzt sowie abändert, mithin insoweit von ihm abhängt, als er einzig akzessorische Bedeutung hat. Jedenfalls greift die gegenteilige Ansicht der Beschwerdeführerin, der Nachtrag Nr. 2 sei als eigenständige Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zuzuordnen, zu kurz. Es erhellt nicht, weshalb die Beschwerdegegnerin einen neuen Mietvertrag hätte vereinbaren sollen, der parallel zum ursprünglichen und inzwischen auf die Käuferin übergegangenen Mietverhältnis bestehen würde; zumal sie ihre Hauptpflicht der Übergabe der Sache zum vereinbarten Zeitpunkt (<ref-law>) grundsätzlich von vornherein nicht hätte erfüllen können. Es trifft zwar zu, dass auch eine fremde Sache vermietet werden kann, doch hinkt der von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Vergleich mit der Untermiete insoweit, als bei der Untermiete die Untervermieterin definitionsgemäss über ein obligatorisches Recht am Mietobjekt verfügt (vgl. <ref-law>). Die Beschwerdegegnerin war im Zeitpunkt, als der Nachtrag Nr. 2 unterzeichnet wurde, hingegen weder dinglich noch obligatorisch am Mietobjekt berechtigt. Weshalb D._ trotzdem die Beschwerdegegnerin hätte verpflichten wollen respektive aus welchem Grunde diese eine irgendwie anders geartete zusätzliche Verpflichtung betreffend eine Sache hätte eingehen sollen, über welche sie nicht mehr verfügte, zeigt die Beschwerdeführerin ebenfalls nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Sie behauptet vor Bundesgericht denn auch selbst nicht mehr, es hätte sich um einen Garantievertrag gehandelt und widerlegt dementsprechend den vorinstanzlichen Schluss nicht, dessen Elemente seien in Nachtrag Nr. 2 nicht enthalten.
3.4.2. Nachdem sich die Würdigung der Vorinstanz des Nachtrags Nr. 2 als Ergänzung bzw. Abänderung des Mietvertrags als zutreffend erwiesen hat, leuchtet auch der weitere Schluss ein, es sei der Beschwerdeführerin insofern im Sinne von <ref-law> gleichgültig gewesen, welche Person D._ bei Unterzeichnung des Nachtrags Nr. 2 konkret vertrat, solange diese über das Mietobjekt als Vermieterin gültig disponieren konnte. Da die Beschwerdeführerin auf dem Nachtrag Nr. 2 fälschlicherweise weiterhin als GmbH bezeichnet wurde und der noch auf dem Nachtrag Nr. 1 verwendete Firmenstempel der Beschwerdegegnerin neben der Unterschrift von D._ fehlt, ist es denn auch durchaus plausibel, dass die Beschwerdegegnerin im Nachtrag Nr. 2 nur zufolge unsorgfältiger Übernahme beider Parteibezeichnungen vom Nachtrag Nr. 1 weiterhin am Anfang des Dokuments als "Vermieter" aufgeführt wurde. Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz in diesem Zusammenhang in rechtlicher Hinsicht eine Verletzung von <ref-law> vor, da sie den Stempel als zusätzliches Gültigkeitserfordernis zum Vertragsschluss erachtet habe. Dieser Vorwurf geht fehl. Die Vorinstanz hat den Stempel nicht als Formvorschrift für den Vertragsschluss vorausgesetzt, sondern dessen Nichtvorhandensein zu Recht als weiteren Umstand berücksichtigt, der gegen eine Vertretung der Beschwerdegegnerin spricht.
Insoweit die Vorinstanz einen tatsächlichen Konsens verneinte, hat sie sodann entgegen entsprechender Kritik <ref-law> zutreffend angewandt. Sie hat zu Recht der Beschwerdeführerin, die aus der Vertretung der Beschwerdegegnerin im Nachtrag Nr. 2 Rechte ableiten wollte, den Beweis für einen solchen Konsens auferlegt. Wenn die Vorinstanz diesen Beweis bereits angesichts der Darstellungen der Beschwerdeführerin mangels voller Überzeugung als gescheitert erachtete, war die Beschwerdegegnerin nicht gegenbeweisbelastet.
Dass D._ den Mietvertrag vom 19.08.2010 sowie den Nachtrag Nr. 1 unterzeichnete und gemäss Handelsregister für die Beschwerdegegnerin einzelzeichnungsberechtigt ist, vermag ebenfalls keine Bundesrechtsverletzung zu begründen. Denn entgegen dem, was die Beschwerdeführerin zu unterstellen versucht, verdrängt eine gesellschaftsrechtliche Zeichnungsberechtigung immerhin nicht die Möglichkeit, ebenso eine andere (juristische) Person nach den Grundsätzen von <ref-law> zu vertreten (vgl. hierzu beispielsweise Urteil 4A_141/2018 vom 4. September 2018 E. 5.2).
3.4.3. Im Übrigen kann dahin gestellt bleiben, ob die Vorinstanz den Nachtrag Nr. 2 zutreffend der Käuferin zuordnete. Massgebend ist einzig, dass die Vorinstanz nach dem vorstehend Gesagten willkürfrei schliessen konnte, ein tatsächlicher Konsens betreffend die Vertretung der Beschwerdegegnerin sei unbewiesen geblieben und ihr auch keine Bundesrechtsverletzung vorgeworfen werden kann, wenn sie einen rechtlichen Konsens als nicht bestimmbar erachtete. Denn dass D._ die Beschwerdegegnerin mit Nachtrag Nr. 2 verpflichten wollte, konnte die Beschwerdeführerin angesichts der gesamten Umstände nach Treu und Glauben nicht annehmen. Demnach verneinte die Vorinstanz zu Recht die Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin bezüglich allfälliger aus dem Nachtrag Nr. 2 erwachsener Ansprüche.
4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Beschwerdeführerin wird dem Ausgang des Verfahrens entsprechend kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 17'000.-- für das bundesgerichtliche Verfahren werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 19'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. Februar 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Hug


facts:
Faits :
A.
Le 14 janvier 2020, B._et A._, chacun assisté d'un avocat, ont signé une convention, ratifiée séance tenante par la Prési dente du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après : la Présidente) pour valoir prononcé partiel de mesures protectrices de l'union conjugale, prévoyant en substance le paiement par B._ d'une contribution à l'entretien de la fille du couple d'un montant de 745 fr. par mois, allocations familiales en sus, et la renonciation de A._ à toute contribution de prise en charge ainsi qu'à toute contribution d'entretien pour elle-même.
B.
Ayant changé d'avocat, A._ a adressé le 29 janvier 2020au Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois une requête d'assistance judiciaire, indiquant vouloir déposer une demande de révision de la convention du 14 janvier 2020 afin de faire corriger la disproportion engendrée par sa renonciation à la contribution de prise en charge. Invitée à préciser les bases juridiques et de fait censées fonder la demande de révision à venir, la requérante a répondu qu'elle entendait se fonder sur l'art. 328 al. 1 let. c CPC, seule la révision permettant selon elle de remettre en question une convention considérée comme non valable.
Par prononcé du 13 février 2020, la Présiden te a reje té la requête d'assistance judic iaire, considérant que la cause était dépourvue de chances de succès au sens de l'<ref-law>.
Par arrêt du 5 mars 2020notifié le 9 avril 2020, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après : la Chambre des recours) a rejeté le recours interjeté par A._, confirmé le prononcé et rejeté la requête d'assistance judiciaire relative à la procédure de deuxième instance.
C.
Agissant pa r mémoire du 11 mai 2020, A._ exerce un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral contre cette décision. Elle conclut principalement à sa réforme, en ce sens que sa requête d'assistance judiciaire relative à la procédure de révision est admise, subsidiairement au renvoi de la cause devant l'autorité " inférieure " pour nouvelle décision, plus subsidiairement pour complément d'instruction. Elle sollicite en outre le bénéfice de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale.
Des observations n'ont pas été requises.

considerations:
Considérant en droit :
1.
La décision entreprise a été rendue sur recours par le tribunal supérieur du canton (<ref-law>) et l'écriture a été déposée à temps (art. 45 al. 1 et 100 al. 1 LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'autorité précédente (<ref-law>).
1.1. Pris séparément du fond, le refus d'accorder l'assistance judiciaire est une décision incidente - même lorsque, comme en l'espèce, la requête d'assistance judiciaire a été introduite avant la litispendance (arrêt 4A_270/2017 du 1er septembre 2017 consid. 1 et la référence) - généralement susceptible de causer un préjudice irréparable, notamment lorsque le requérant est amené à devoir défendre ses intérêts sans l'assistance d'un mandataire (<ref-ruling> consid. 1.1). Partant, elle est sujette à un recours immédiat (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.1; arrêt 5A_1017/2018 du 1er avril 2019 consid. 1.1 et les références).
En vertu du principe de l'unité de la procédure, la voie de recours contre une décision incidente est déterminée par le litige principal (<ref-ruling> consid. 1.1). En l'occurrence, l'assistance judiciaire a été sollicitée en vue d'une demande de révision que la recourante projetait d'introduire contre une convention ratifiée pour valoir prononcé de mesures protectrices de l'union conjugale, de sorte que la cause est de nature civile (<ref-law>). Dès lors que la recourante entendait uniquement remettre en cause, dans la demande de révision envisagée, le montant de la contribution d'entretien, il s'agit d'une affaire de nature pécuniaire. Le recours en matière civile est ainsi ouvert pour autant que la valeur litigieuse minimale de l'<ref-law> - dont le montant dépend de la cause au fond (cf. entre autres: arrêt 5A_1017/2018 du 1er avril 2019 consid. 1.1) - soit atteinte ou, dans la négative, pour autant que la contestation soulève une question juridique de principe, comme l'allègue en l'espèce la recourante. Le point de savoir si l'une de ces deux conditions alternatives est réalisée peut cependant rester indécis en l'espèce dès lors que, s'agissant d'une affaire portant sur des mesures provisionnelles au sens de l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 1.1; <ref-ruling> consid. 5), le recours en matière civile et le recours constitutionnel subsidiaire connaissent une limitation identique des griefs pouvant être invoqués par la partie recourante.
1.2. Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (<ref-law>). Cette exception, dont il appartient au recourant de démontrer que les conditions sont remplies, vise les faits qui sont rendus pertinents pour la première fois par la décision attaquée (<ref-ruling> consid. 1.2 et la référence; arrêt 5A_904/2015 du 29 septembre 2016 consid. 2.3 non publié in <ref-ruling>). Il peut s'agir de faits et moyens de preuve qui se rapportent à la régularité de la procédure devant la juridiction précédente ou qui sont déterminants pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral ou encore qui sont propres à contrer une argumentation de l'autorité précédente objectivement imprévisible pour les parties avant la réception de la décision (arrêt 5D_40/2020 du 19 août 2020 consid. 2.3 et les références). En dehors de ces cas, les nova ne sont pas admissibles, qu'il s'agisse de faits ou moyens de preuve survenus postérieurement à la décision attaquée (<ref-ruling> consid. 5.2.4; <ref-ruling> consid. 1.2 et les références) ou d'éléments que les parties ont négligé de présenter aux autorités cantonales (<ref-ruling> consid. 1.2; <ref-ruling> consid. 4.4.3).
La recourante dépose à l'appui de son recours deux pièces postérieures à l'arrêt entrepris, à savoir une requête de révision du 12 avril 2020 ainsi qu'une décision de la Présidente du 8 mai 2020 lui refusant le bénéfice de l'assistance judiciaire pour la procédure en révision. Ne remplissant pas les conditions de l'exception de l'<ref-law>, ces pièces nouvelles sont irrecevables, contrairement à ce qu'affirme - sans plus ample explication - la recourante.
2.
S'agissant d'une procédure soumise à l'<ref-law> (cf. supra consid. 1.1 in fine), la partie recourante ne peut dénoncer que la violation de droits constitutionnels. Le Tribunal fédéral n'examine de tels griefs que s'ils ont été invoqués et motivés par le recourant (" principe d'allégation "; <ref-law>), c'est-à-dire s'ils ont été expressément soulevés et exposés de manière claire et détaillée (<ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 2.4). Le recourant ne peut se borner à critiquer la décision attaquée comme il le ferait en procédure d'appel, où l'autorité de recours jouit d'une libre cognition, notamment en se contentant d'opposer sa thèse à celle de l'autorité précédente; les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF <ref-ruling> consid. 2.4 et la référence).
En particulier, une décision ne peut être qualifiée d'arbitraire (art. 9 Cst.) que si elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (<ref-ruling> consid. 7.3; <ref-ruling> consid. 4.1); il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (<ref-ruling> consid. 7.1, 170 consid. 7.3; <ref-ruling> consid. 4.3).
3.
L'autorité de première instance a rejeté la requête d'assistance judiciaire pour le motif que la demande de révision que la requérante envisageait d'introduire était dénuée de chances de succès. En effet, toute transaction impliquait des concessions et la requérante ne précisait pas en quoi son consentement aurait été vicié au moment de signer la convention; le texte de la convention était clair et dépourvu d'ambiguïté et ne pouvait dès lors prêter à confusion pour une partie de surcroît assistée d'un avocat.
L'autorité cantonale a confirmé cette décision, considérant en substance que la recourante n'avait pas rendu suffisamment vraisemblable que la requête en révision qu'elle envisageait d'introduire n'était pas dépourvue de chances de succès. Elle a relevé que la recourante ne prétendait pas avoir transigé en étant sous l'emprise d'un vice du consentement, mais plutôt que la convention, qui comportait une renonciation à la contribution de prise en charge de l'enfant, était en soi invalide. La recourante semblait dès lors invoquer le cas de nullité prévu par l'<ref-law>. L'autorité cantonale a jugé que la renonciation à une contribution de prise en charge n'était pas en soi absolument illicite, mais qu'elle pouvait être relativement contestable si elle aboutissait à priver l'enfant d'une prise en charge correcte compte tenu des circonstances. Un tel grief ne constituait pas un cas d'invalidation automatique et absolu de la transaction ouvrant la voie de la révision. A cela s'ajoutait qu'en réalité, la recourante n'entendait pas s'en prendre à la validité de la transaction en tant que telle, mais à sa ratification judiciaire - faute pour le juge d'avoir suffisamment instruit, dans une procédure intéressant un enfant et donc soumise à la maxime d'office -, de sorte que la voie de la révision de l'art. 328 al. 1 let. c CPC n'était pas ouverte, partant, que la cause en révision était dépourvue de chances de succès.
4.
La recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH), sous l'angle du droit à une décision motivée. Elle fait valoir que le raisonnement de l'autorité cantonale est contradictoire, en tant qu'il est prétendu, en p. 7 de l'arrêt querellé, que la validité de la convention du 14 janvier 2020 ne serait pas remise en cause, alors qu'il est retenu le contraire en p. 8 de la même décision. Exposant avoir invoqué plusieurs motifs d'invalidation de la convention, notamment la nullité et le vice du consentement, elle indique ne pas comprendre pour quelle raison la cour cantonale lui reproche de ne pas avoir emprunté la voie de l'appel tout en légitimant la démarche de la révision en cas d'existence d'un motif d'invalidation d'une transaction judiciaire. La cour cantonale aurait, d'une part, mal retranscrit ses arguments, d'autre part, donné une portée trop restrictive à l'art. 328 al. 1 let. c CPC.
4.1. La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu consacré par l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour le juge de motiver ses décisions. L'autorité n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (parmi plusieurs: <ref-ruling> consid. 5.2; <ref-ruling> consid. 4.2; <ref-ruling> consid. 4.1). Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé le juge, le droit à une décision motivée est respecté (arrêt 4A_344/2018 du 27 février 2019 consid. 2.3.1; cf. <ref-ruling> consid. 2c). Une autorité judiciaire ne commet un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. que si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (<ref-ruling> consid. 5.2; <ref-ruling> consid. 4.2; <ref-ruling> consid. 3.2.1).
4.2. En l'espèce, l'autorité cantonale a motivé sa décision en indiquant clairement les raisons pour lesquelles elle estimait qu'il était justifié de rejeter la requête d'assistance judiciaire, faute pour celle-ci de présenter des chances de succès suffisantes au sens des art. 29 al. 3 Cst. et 117 CPC. L'argumentation de la recourante - dont le contenu démontre qu'elle a été en mesure de comprendre et d'attaquer le raisonnement de l'autorité cantonale - consiste en réalité à remettre en cause cette motivation, ce qui constitue une question distincte de celle du droit d'être entendu. Le grief doit dès lors être rejeté.
5.
La recourante fait valoir que la décision entreprise viole les <ref-law> et 29 al. 3 Cst., en tant qu'elle retient que la demande de révision projetée était dépourvue de chances de succès au motif que cette voie de droit n'était pas ouverte.
5.1. En particulier, cette décision contreviendrait à la jurisprudence récente du Tribunal fédéral (<ref-ruling>) selon laquelle la révision est la voie de droit principale exclusive concernant les vices matériels ou procéduraux d'une transaction (<ref-law> C) et selon laquelle ni l'appel, ni le recours selon le CPC ou la LTF ne sont ouverts. La recourante affirme avoir relevé, dans son recours cantonal, qu'après analyse du dossier avec son nouveau conseil, elle avait constaté la potentielle illicéité de la convention, partant, l'existence d'un motif de révision, dès lors que le dossier ayant mené à la convention du 14 janvier 2020 était lacunaire, les pièces financières de son époux n'y figurant pas. La renonciation à la contribution de prise en charge la mettait à l'évidence dans une situation financière précaire, voire catastrophique. La recourante indique qu'elle entendait, dans sa demande de révision, s'en prendre fondamentalement à l'invalidité de la convention du 14 janvier 2020 en raison de sa renonciation à la contribution de prise en charge, nullement à la ratification prononcée par le juge. Elle ajoute que, s'il est vrai qu'elle reproche au premier juge d'avoir avalisé la convention litigieuse, elle " présente cette démarche de ratification comme une conséquence, non pas comme la cause du problème ". La recourante souligne que l'accord du 14 janvier 2020 viole le droit matériel puisqu'il crée une disproportion manifeste entre sa situation financière et celle du père, ajoutant qu'il " semble que la convention litigieuse ait été conclue dans des circonstances qui comportent un potentiel vice du consentement ", singulièrement en raison de l'absence des pièces financières de son époux et des circonstances dans lesquelles l'accord a été signé, et qu'"en sus de la question de la nullité et du vice du consentement, la disproportion résultant de la transaction querellée amène à analyser la figure juridique de la lésion ". En définitive, elle soutient que sa démarche ne pouvait être considérée comme dénuée de chances de succès.
5.2. Le grief de violation de l'<ref-law> est irrecevable en tant que tel dans le cadre d'un recours soumis à l'<ref-law> (cf. supra consid. 2), de sorte que le mérite du recours doit être examiné exclusivement à l'aune de l'art. 29 al. 3 Cst. Cela étant, cela n'a pas d'influence sur l'issue du litige puisque, selon la jurisprudence, il n'existe aucune différence matérielle entre la garantie constitutionnelle de l'art. 29 al. 3 Cst. et la règle contenue à l'<ref-law> (arrêt 5A_27/2020 du 11 mai 2020 consid. 3 et les références).
5.3. Selon l'art. 29 al. 3 Cst., toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit à l'assistance judiciaire gratuite, à moins que sa cause ne paraisse dépourvue de toutes chances de succès; elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
5.3.1. Un procès est dépourvu de chances de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre, et ne peuvent donc être considérées comme sérieuses, de sorte qu'un plaideur raisonnable et aisé renoncerait à s'y engager en raison des frais qu'il serait exposé à devoir supporter; en revanche, il ne l'est pas lorsque les chances de succès et les risques d'échec s'équilibrent à peu près ou que les premières n'apparaissent que légèrement inférieures aux secondes (<ref-ruling> consid. 5.1 et les références).
5.3.2. L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance judiciaire sera ainsi refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés. Il en sera de même si, en droit, la démarche du requérant paraît d'emblée irrecevable ou juridiquement infondée. L'autorité chargée de statuer sur l'assistance judiciaire ne doit évidemment pas se substituer au juge du fond; tout au plus doit-elle examiner s'il y a des chances que le juge adopte la position soutenue par le demandeur, chances qui doivent être plus ou moins équivalentes aux risques qu'il parvienne à la conclusion contraire (arrêt 4D_22/2020 du 29 juin 2020 consid. 4.2.1 et les références).
Lorsque la requête d'assistance judiciaire est introduite pour la procédure de première instance, le juge ne doit pas se montrer trop strict lorsqu'il apprécie les moyens de preuve offerts par les parties (arrêt 5A_327/2017 du 2 août 2017 consid. 5.2). De manière générale, plus les questions en cause sont complexe et débattues, plus il faut tendre à admettre que les chances de succès de l'action sont suffisantes au sens de l'<ref-law>. Lorsque de nombreux éclaircissements sont nécessaires, la cause n'est en principe pas dépourvue de chances de succès. Il faut alors laisser au juge du fond en décider (arrêts 5A_327/2017 du 2 août 2017 consid. 5.2; 5A_313/2013 du 11 octobre 2013 consid. 2.2 et la référence).
5.3.3. Applicable à la procédure portant sur l'octroi ou le refus de l'assistance judiciaire, la maxime inquisitoire est limitée par le devoir de collaborer des parties. Ce devoir ressort en particulier de l'<ref-law> qui prévoit que le requérant doit justifier de sa situation de fortune et de ses revenus et exposer l'affaire et les moyens de preuve qu'il entend invoquer (<ref-law>). Il doit ressortir clairement des écritures de la partie requérante qu'elle entend solliciter le bénéfice de l'assistance judiciaire et il lui appartient de motiver sa requête s'agissant des conditions d'octroi de l'<ref-law> et d'apporter, à cet effet, tous les moyens de preuve nécessaires et utiles (arrêts 5A_181/2019 du 27 mai 2019 consid. 3.1.2; 5A_327/2017 du 2 août 2017 consid. 4). Lorsque, comme le permet l'<ref-law>, la requête d'assistance judiciaire est introduite avant la litispendance, l'exposé de l'affaire et des moyens de preuve ne ressort pas déjà d'un mémoire de demande ( Rechtsschrift). La partie requérante doit ainsi exposer et rendre vraisemblables dans sa requête les faits sur lesquels elle entend fonder sa prétention et désigner les moyens de preuve. L'autorité apprécie les chances de succès de l'action envisagée sur la base des indications figurant dans la requête d'assistance judiciaire, au terme d'un examen sommaire (arrêt 4A_270/2017 du 1er septembre 2017 consid. 4.2 et les références).
5.3.4. Dans le cadre de l'examen des chances de succès, l'autorité qui statue sur l'octroi de l'assistance judiciaire dispose d'un pouvoir d'appréciation; le Tribunal fédéral ne revoit dès lors la décision qu'avec retenue (arrêts 4A_270/2017 du 1er septembre 2017 consid. 4.4 in fine [s'agissant en particulier d'une requête d'assistance judiciaire introduite avant la litispendance]; 5A_27/2020 du 11 mai 2020 consid. 4.3; 5A_93/2014 du 2 mai 2014 consid. 4.1.2).
5.4. Au vu des considérations qui précèdent, il appartenait en l'occurrence à la recourante, en vertu de son devoir de collaboration, d'exposer et de rendre vraisemblables les faits sur lesquels elle entendait fonder sa demande de révision et de désigner les moyens de preuve dont elle souhaitait se prévaloir. Dès lors que l'assistance judiciaire avait été requise avant la litispendance, ces éléments devaient figurer dans la requête d'assistance judiciaire (cf. supra consid. 5.3.3), voire à tout le moins dans le courrier que la recourante avait adressé à la Présidente après que celle-ci l'a interpellée afin qu'elle précise le fondement de sa prétention. Or, dans sa requête d'assistance judiciaire, la recourante a uniquement indiqué qu'elle envisageait de demander la révision de la convention du 14 janvier 2020, qui comportait la renonciation à la contribution de prise en charge, laquelle créait une disproportion évidente. Dans son courrier subséquent, elle a ajouté qu'elle entendait se fonder sur l'art. 328 al. 1 let. c CPC, seule la voie de la révision permettant de remettre en question une convention considérée comme non valable. Dans de telles circonstances, le point de savoir si, ainsi que l'allègue la recourante, les principes développés dans l'<ref-ruling> pourraient trouver application dans le cadre d'une procédure soumise à la maxime d'office - autrement dit, si la procédure de révision prévue par l'art. 328 al. 1 let. c CPC permettrait, dans certaines circonstances, de remettre en cause le contenu de la convention litigieuse - n'a pas d'influence sur l'issue du présent litige. En effet, la recourante n'a de toute manière pas exposé d'emblée dans sa requête (voire dans son courrier subséquent), de manière suffisamment détaillée, des éléments de fait qui permettraient de rendre vraisemblable l'existence d'un cas de nullité, de lésion ou de vices du consentement; elle s'est contentée d'y indiquer de manière toute générale que la convention par laquelle elle avait renoncé à une contribution de prise en charge ne serait pas valable en raison d'une prétendue " disproportion évidente ", sans étayer plus avant ses propos. La recourante ne démontre en tout les cas pas avoir été plus précise dans sa requête, se contentant de substituer dans une large mesure son appréciation à celle de l'autorité précédente, sans remettre en cause valablement, sur la base des éléments régulièrement versés au dossier, la décision querellée. Au vu de cette description très succincte des faits et faute d'indication de moyens de preuve, force est de retenir que la cour cantonale pouvait confirmer la décision de la Présidente, selon laquelle au terme d'un examen prima facieen procédure sommaire et sans instruction approfondie, il apparaissait que les perspectives de gagner le procès en révision étaient notablement plus faibles que les risques de le perdre.
Pour le surplus, la recourante ne remet pas en cause les considérations de la cour cantonale, selon lesquelles si elle entendait faire valoir que le juge des mesures protectrices de l'union conjugale n'aurait pas dû ratifier la convention litigieuse, elle aurait dû interjeter appel (voir à ce propos par exemple l'arrêt 5A_1031/2019 du 26 juin 2020).
En définitive, étant donné la retenue dont le Tribunal fédéral doit faire preuve dans ce domaine (cf. supra consid. 5.3.4), on ne saurait reprocher à la cour cantonale d'avoir manifestement abusé de son pouvoir d'appréciation en confirmant qu'au vu des éléments exposés par la recourante et au terme d'un examen sommaire, les perspectives de gagner le procès étaient notablement plus faibles que les risques de le perdre.
6.
La recourante invoque enfin, de manière toute générale, la violation du principe de l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.). Sa critique se résume cependant à une énumération d'" incohérences " et à l'indication que la décision attaquée donnerait à penser que " les magistrats inférieurs ont rapidement voulu écarter cette affaire, alors même que la question centrale, à savoir la validité d'une renonciation d'une contribution de prise en charge par le biais d'une transaction en cas de disproportion dans la situation économique des deux parents, est importante à trancher ". Le grief apparaît irrecevable faute de remplir les exigences strictes de l'<ref-law> (cf. supra consid. 2).
7.
En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de la recourante (<ref-law>). Le recours étant d'emblée dénué de chances de succès, sa requête d'assistance judiciaire est rejetée (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La requête d'assistance judiciaire de la recourante est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'0 00 fr., sont mis à la charge de la recourante.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 28 octobre 2020
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
La Greffière : Dolivo

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
Die rubrizierten Parteien sind die unverheirateten Eltern des 2015 geborenen C._ und der 2018 geborenen D._. Sie stehen in einem ausserordentlich schwerwiegenden und unversöhnlichen Dauerkonflikt, der negativste Auswirkungen auf alle Betroffenen hat. Die Mutter musste mit den Kindern mehrere Male Frauenhäuser aufsuchen und zum Schutz der Kinder auch mehrfach umziehen. Der Konflikt gipfelte darin, dass der Vater im Dezember 2020 die Kinder nach Slowenien entführte, wo er sich zur Zeit offenbar noch in Untersuchungshaft befindet. Der Aufenthaltsort der Kinder ist nicht bekannt, da der Vater sich beharrlich weigert, diesen preiszugeben. Am 29. Januar 2021 ordnete das Gericht in Ljubljana die Rückführung der Kinder in die Schweiz an.
B.
Mit Entscheid vom 11. März 2021 sprach die KESB Oberland Ost der Mutter die alleinige elterliche Sorge zu. Die hiergegen erhobene Beschwerde des Vaters wies das Obergericht des Kantons Bern mit Entscheid vom 20. September 2021 ab.
C.
Dagegen hat der Vater, nunmehr ohne anwaltliche Vertretung, am 11. Oktober 2021 beim Bundesgericht eine Beschwerde eingereicht, mit welcher er die alleinige Sorge über die Kinder, eventualiter die gemeinsame elterliche Sorge und ferner die aufschiebende Wirkung verlangt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid in einer nicht vermögensrechtlichen Zivilsache; die Beschwerde in Zivilsachen steht offen (Art. 72 Abs. 1, Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).
2.
Der Beschwerdeführer hält fest, dass er die Eingabe nicht unterzeichnen könne und deshalb seine Schwester für ihn unterschreibe. Abgesehen davon, dass ihr Name nur maschinenschriftlich erscheint und auch von ihr eine Unterschrift fehlt, könnte sie ihn im bundesgerichtlichen Verfahren ohnehin nicht vertreten; dies ist Anwälten vorbehalten, welche nach dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 2000 (BGFA, SR 935.61) hierzu berechtigt sind (<ref-law>).
Eine Rückweisung zur Verbesserung des Mangels durch eigenhändige Unterzeichnung seitens des Beschwerdeführers - von dem allerdings nicht bekannt ist, in welchem Untersuchungsgefängnis er sich in Slowenien befindet - erübrigt sich jedoch, weil auf die Beschwerde ohnehin nicht eingetreten werden kann, wie die folgenden Erwägungen zeigen.
3.
Von vornherein nicht einzutreten ist auf das Hauptbegehren um Alleinzuteilung der elterlichen Sorge, weil dieses über das (noch in anwaltlicher Vertretung) vor Obergericht gestellte Begehren auf Belassung der gemeinsamen elterlichen Sorge hinausgeht; insofern ist das Alleinzuteilungsbegehren neu und damit unzulässig (<ref-law>).
4.
Der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich (<ref-law>). Diesbezüglich kann nur eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung gerügt werden, für welche das strenge Rügeprinzip gilt (Art. 97 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 2 BGG), was bedeutet, dass das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene und belegte Rügen prüft, während es auf ungenügend substanziierte Rügen und rein appellatorische Kritik am Sachverhalt nicht eintritt (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266; <ref-ruling> E. 1.3.1 S. 253).
In rechtlicher Hinsicht hat die Beschwerde eine Begründung zu enthalten, in welcher in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (<ref-law>), was eine sachbezogene Auseinandersetzung mit dessen Begründung erfordert (<ref-ruling> E. 2 S. 116; <ref-ruling> E. 2.4 S. 368).
5.
Der Beschwerdeführer bestreitet vorab die schweizerische Zuständigkeit, weil sich die Kinder nunmehr in Slowenien befinden würden. Soweit ersichtlich, war dieses Vorbringen nicht Gegenstand des obergerichtlichen Verfahrens, weshalb es als neu und damit unzulässig zu gelten hat (<ref-law>). Ohnehin wäre es aber auch unbegründet: Der Grundsatz, wonach die Gerichts- und Behördenzuständigkeit am Ort des gewöhnlichen Aufenthaltes der Kinder besteht (Art. 5 Abs. 1 und 2 HKsÜ (Haager Kindesschutzübereinkommen, SR 0.211.231.011) gilt nicht, wenn Kinder widerrechtlich entführt worden sind; diesfalls bleiben die Behörden des Herkunftsstaates weiterhin zuständig (<ref-law>). Weiterungen zur (vom Beschwerdeführer auch gar nicht aufgeworfenen) Frage, ob die Kinder angesichts der konkreten Umstände in Slowenien überhaupt gewöhnlichen Aufenthalt begründen konnten, erübrigen sich mithin.
6.
Im Weiteren besteht die Beschwerde vorab in eigenen Sachverhaltsbehauptungen, welche indes in appellatorischer und damit unzulässiger Form (dazu E. 4) vorgetragen werden und welche überdies weitgehend neu und insofern auch gemäss <ref-law> unzulässig sind (die Mutter habe psychische Probleme und sei mit der Erziehung der Kinder überfordert; das Kinderzuteilungsgutachten von Dr. E._ vom 4. Januar 2021 dürfe nicht beachtet werden, da die Ärztin nicht genügend qualifiziert und von der Mutter beeinflusst worden sei; in der Schweiz seien die Kinder immer an einem anderen Ort untergebracht worden, was nicht zu deren Wohl sei; in Slowenien könne er ihnen ein viel besseres Leben bieten, da sie bei seiner Familie ein geordnetes Umfeld hätten und es sich auch um das Heimatland handle).
7.
In rechtlicher Hinsicht erfolgt keine Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides, sondern einzig die abstrakte Behauptung, aufgrund der Trennung dürfe nicht einfach eine Neuregelung angeordnet werden und im Übrigen sei die Gutachterin befangen und er sei nicht richtig angehört worden. Die kantonalen Instanzen haben nicht auf die Trennung als solche, sondern auf die konkreten Umstände abgestellt und ausführlich begründet, weshalb das stark gefährdete Kindeswohl eine Alleinzuteilung der elterlichen Sorge gebietet (schwerwiegender und sich auf alle Lebensbereiche beziehender Dauerkonflikt; zahlreiche Polizeieinsätze und andere aktenkundige Vorfälle; Notwendigkeit wiederholter Umzüge; Entführung der Kinder; Verweigerung der Bekanntgabe von Ort und Umständen der Unterbringung der Kinder). Eine diesbezügliche konkrete Auseinandersetzung fehlt wie gesagt, weshalb die Beschwerde auch in rechtlicher Hinsicht unbegründet bleibt.
8.
Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde insgesamt nicht einzutreten. Mit dem sofortigen Urteil in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
9.
Angesichts der konkreten Umstände wird auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Kindesvertreter und dem Obergericht des Kantons Bern, Kindes- und Erwachsenenschutzgericht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Oktober 2021
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Möckli


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. Mit Mietvertrag vom 30. Juni 2012 mietete A._ (Mieterin, Beschwerdeführerin) von E.B._ eine 2-Zimmerwohnung an der U._strasse 61 in V._, dies zu einem Nettomietzins von Fr. 720.-- zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 45.-- für Heizung und Warmwasser sowie einer Pauschale von Fr. 20.-- für Hauswart und Radio/TV.
Am 2. oder 3. Oktober 2017 ereignete sich ein Zwischenfall: Ein Mann läutete an der Wohnungstüre der Mieterin Sturm und hämmerte gegen die Wohnungstüre, so dass andere Mieter im Haus die Polizei riefen. In der Folge entwickelte sich eine intensive Kommunikation zwischen der Mieterin und der Liegenschaftsverwaltung. Dabei griff die Mieterin die Mitarbeitenden der Verwaltung über längere Zeit in zahlreichen E-Mails verbal an.
A.b. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Mai 2019 kündigte E.B._ das Mietverhältnis per Ende August 2019. Die Kündigung wurde wie folgt begründet:
"Die Kündigung erfolgt aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für den Vermieter unzumutbar machen (OR Art. 266g). Die Mieterin verhält sich gegenüber der Verwaltung, die der Vermieter per 1.1.18 eingesetzt hat, völlig unangemessen. Das Verhalten der Mieterin verunmöglicht der Verwaltung, ihre Arbeit mit angemessenem zeitlichen und persönlichen Aufwand zu erledigen. Im Dezember 18 hat die Mieterin Mitarbeitende der Verwaltung beleidigt, so dass Strafanzeige erstattet wurde. Die Situation hat sich nicht gebessert. Zuletzt mit E-Mail vom 22.5.19 hat die Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen."
Die Mieterin focht diese Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsstelle an.
A.c. Am 28. August 2019 verstarb E.B._ und es traten seine Ehefrau, B.B._, und seine beiden Kinder, C.B._ und D.B._, (gemeinsam: Vermieter, Beschwerdegegner) in die Vermieterstellung ein.
B.
Nachdem im Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt werden konnte, gelangten die Vermieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragten, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 22. Mai 2019 gültig sei, und der Mieterin sei eine Frist von drei Monaten zum Verlassen der Wohnung einzuräumen.
Mit Entscheid vom 26. Mai 2020 stellte das Zivilgericht in Abwesenheit der Mieterin die Gültigkeit der Kündigung fest und verpflichtete die Mieterin, die Wohnung bis Ende August 2020 zu verlassen.
Eine dagegen gerichtete Berufung der Mieterin wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Entscheid vom 14. Oktober 2020 ab. Es erwog, es sei zulässig, eine gestützt auf <ref-law> ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung nach <ref-law> umzudeuten. Die Mieterin habe mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber der Verwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gemäss <ref-law> verletzt. In einer Eventualbegründung bejahte es auch die Zulässigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss <ref-law> und lehnte eine Erstreckung sowie eine Entschädigung gemäss <ref-law> ab. Auf die Einwände der Mieterin betreffend missbräuchliche Kündigung trat es mangels konkreter Rüge nicht ein.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 19. November 2020 beantragt die Mieterin dem Bundesgericht, es sei der Entscheid des Appellationsgerichts aufzuheben und es sei die Klage abzuweisen. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 22. Mai 2019 unwirksam sei bzw. es sei die Kündigung für ungültig zu erklären. Eventualiter sei die Streitsache an die Vorinstanz bzw. an die Erstinstanz zur Neubeurteilung, insbesondere im Hinblick auf einen allfälligen Entscheid über die vermögensrechtlichen Folgen, zurückzuweisen.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (<ref-ruling> E. 2 S. 88 f., 115 E. 2 S. 116).
2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (<ref-law>).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von <ref-law> (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18).
3.
Umstritten ist die Gültigkeit der Kündigung vom 22. Mai 2019.
3.1. Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss <ref-law> ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss <ref-law> (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3).
Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter <ref-law>. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von <ref-law> (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu <ref-law>). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf <ref-law> gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach <ref-law> nicht stellt.
Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von <ref-law> erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.
3.2. Die Vorinstanz hielt mit der Erstinstanz fest, die Beschwerdeführerin habe Ende 2017 angefangen, auf unangemessene Weise mit den Beschwerdegegnern bzw. der Verwaltung zu kommunizieren. Erschwerend komme hinzu, dass sie die Verwaltung aus dem geringsten Anlass mit einer Vielzahl von mehrseitigen E-Mails eingedeckt habe, manchmal im Abstand weniger Stunden. Dies erzeuge einen erheblichen Aufwand und mache es teilweise kaum möglich, ihre Anliegen zu bearbeiten. Diese Verhaltensveränderung sei beim Abschluss des Mietvertrags für die Beschwerdegegner nicht vorhersehbar gewesen und sei von ihnen bzw. der Verwaltung auch nicht verschuldet. Es sei den Beschwerdegegnern aufgrund der bis zum 19. März 2022 dauernden Sperrfrist nicht zumutbar gewesen, das Mietverhältnis erst per Ende Juni 2022 zu kündigen.
Die Vorinstanz handelte sodann die Einwände der Beschwerdeführerin ab. Sie erwog, diese lege nicht dar, worauf sie ihren ersten Einwand stütze, dass nur ein ungebührliches Verhalten direkt gegenüber den Beschwerdegegnern geeignet sei, diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen. Eine solche Einschränkung ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus Rechtsprechung und Lehre. Der zweite Einwand, dass die Auswirkungen ihres Verhaltens nur temporär gewesen seien, sei falsch, wie sich aus den erstinstanzlichen Erwägungen ergebe. Der dritte Einwand, dass ihre Gesprächsverweigerung nachvollziehbar sei, sei unbehelflich: Sie lege nicht dar, inwiefern dies etwas an der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ändern würde. Der vierte (unsubstanziierte) Einwand, ihre E-Mail vom 22. Mai 2019 habe an der Zumutbarkeit des Mietverhältnisses nichts geändert, sei ebenfalls unbehelflich: Die Erstinstanz habe eingehend dargelegt, dass die Beschwerdegegner sie abgemahnt hätten und sie danach in mehreren E-Mails einen rüden Ton angeschlagen sowie einer Mitarbeiterin der Verwaltung erneut strafbares und unmoralisches Verhalten vorgeworfen habe. Dies bestreite sie nicht. Die behauptete Unmassgeblichkeit der E-Mail vom 22. Mai 2019 ändere daran nichts. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass ihre Einwände die von der Erstinstanz festgestellte Zulässigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen nicht in Frage zu stellen vermöchten.
3.3. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz ziehe in ihrer Eventualbegründung lediglich vier ihrer Vorbringen aus dem jeweiligen Zusammenhang und handle diese summarisch ab. Wie bereits in der Berufung dargelegt, bewirke ihre Korrespondenz mit der Verwaltung - auch wenn man sie als ausufernd, und zum Teil im beleidigenden Ton verfasst, beurteilen möge - keine direkte Störung im Verhältnis mit den Beschwerdegegnern. Eine allfällige Unzumutbarkeit bestünde höchstens für die Verwaltung, von der aber zu erwarten sei, dass sie auch bei schwierigen Auseinandersetzungen einen professionellen Umgang finde. Weiter habe sie ausführlich dargelegt, warum die angeblichen Auswirkungen zeitlich beschränkt gewesen seien. Sie habe lediglich punktuell auf das unkorrekte Verhalten der Verwaltung reagiert. Aus den Honorarrechnungen des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner ergebe sich, dass die Verwaltung bereits seit Frühjahr 2018 auf eine Kündigung hinarbeite. Das eigentliche Ziel sei letztlich die Optimierung des Mietvertrages (Erhöhung des Mietzinses) gewesen. Zudem habe die Verwaltung ihre Reaktion mit den unbegründeten Vorwürfen zumindest mitverursacht.
3.3.1. <ref-law> sieht vor, dass die Parteien ein Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen können. Dieses ausserordentliche Kündigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen. Als wichtige Gründe gelten Umstände, welche die Vertragserfüllung - sowohl subjektiv als auch objektiv - unzumutbar machen (vgl. <ref-law>; Urteile 4A_54/2018 vom 11. Juli 2018 E. 3.1 und 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E. 3.1). Dabei gilt es zu beachten, dass die Unzumutbarkeit der Erfüllung eines Mietvertrages nur bejaht werden kann, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind (<ref-ruling> E. 2a/aa S. 265 f. mit zahlreichen Hinweisen; zit. Urteil 4A_20/2015 E. 3.1).
Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund im Sinne der Bestimmung vorliegt, ist gemäss <ref-law> nach Recht und Billigkeit zu entscheiden (zit. Urteile 4A_54/2018 E. 3.1 und 4A_20/2015 E. 3.1). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung. Es schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn Tatsachen berücksichtigt wurden, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn umgekehrt Umstände ausser Betracht geblieben sind, die zwingend hätten beachtet werden müssen. In derartige Ermessensentscheide wird ferner eingegriffen, wenn sich diese als offensichtlich unbillig oder als in stossender Weise ungerecht erweisen (<ref-ruling> E. 11.2 S. 98; <ref-ruling> E. 3.1 S. 671; <ref-ruling> E. 2 S. 123; je mit Hinweisen).
3.3.2. Es trifft zwar zu, dass die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung festhielt, auf die Einwände der Beschwerdeführerin betreffend Kündigung gemäss <ref-law> sei nur kurz einzugehen. Allein daraus ergibt sich aber nicht, dass sie sich nicht hinreichend mit den geltend gemachten Einwänden auseinandergesetzt hätte.
3.3.3. Den Einwand der Beschwerdeführerin, wonach ihre Korrespondenz mit der Verwaltung keine direkte Störung im Verhältnis mit den Beschwerdegegnern bewirkt habe, hielt die Vorinstanz zu Recht nicht für einschlägig. Vorausgesetzt ist, dass sich ihr Verhalten auf die Beschwerdegegner auswirkt. Dies kann auch indirekterfolgen, indem es einer von den Beschwerdegegnern eingesetzten Verwaltung nicht mehr möglich ist, ihre Aufgaben mit vernünftigem Aufwand zu erfüllen. Ein wichtiger Grund scheidet jedenfalls nicht bereits deshalb aus, weil sich das Verhalten der Beschwerdeführerin (primär) gegen die Verwaltung gerichtet hat. Damit geht auch ihr Einwand fehl, es sei nicht ersichtlich, dass das Gleichgewicht der vertraglichen Leistungen in irgendeiner Form gestört wäre.
3.3.4. Die Beschwerdeführerin vermag auch nicht darzutun, inwiefern die vorinstanzliche Feststellung, die Auswirkungen ihres Verhaltens seien nicht nur temporär gewesen, offensichtlich unrichtig wäre. Die Vorinstanz verweist diesbezüglich auf den Sachverhalt und die Erwägung E. 5.6 des erstinstanzlichen Urteils. Zudem erwog sie, die Erstinstanz habe eingehend dargelegt, dass die Beschwerdegegner die Beschwerdeführerin abgemahnt hätten, und diese danach in mehreren E-Mails (vom 24. April, 25. April, 2. Mai, 21. Mai, 22. Mai 2019) einen rüden Ton angeschlagen sowie einer Mitarbeiterin erneut strafbares und unmoralisches Verhalten vorgeworfen habe (mit Verweis auf E. 5.6.3 des erstinstanzlichen Urteils).
Es ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Berufungsinstanz, welche den erstinstanzlichen Entscheid bestätigt, auf die Begründung des erstinstanzlichen Entscheids verweist, sofern diese ihrerseits den Anforderungen von <ref-law> genügt (vgl. <ref-ruling> E. 1d S. 480; Urteil 4A_611/2018 vom 5. Juni 2019 E. 3.3.1 mit Hinweisen). Ein solcher Verweis führt dazu, dass das Bundesgericht die Gesetzesanwendung im Lichte der erstinstanzlichen Erwägungen überprüft (<ref-ruling> E. 3b S. 494). Wenn die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Begründung kritisiert, muss sie sich folglich auch mit den entsprechenden erstinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzen.
Dies tut sie aber nicht rechtsgenügend, stattdessen übt sie appellatorische Kritik. Ihr Einwand, sie habe sich mit Brief vom 21. Februar 2019 für ihre "emotionale Reaktion" entschuldigt, ist nicht einschlägig, wenn sie gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen die beanstandete Verhaltensweise danach weiterführte. Betreffend die geltend gemachten sprachlichen Defizite erwog die Erstinstanz, aus den eingereichten E-Mails sei erkennbar, dass die Beschwerdeführerin sehr wohl mit dem förmlichen "Sie" vertraut sei und diese Form regelmässig nutze, womit die Adressierung der Mitarbeitenden der Verwaltung mit "Du" wohl bewusst benutzt worden sei. Weiter erwog die Erstinstanz, die Beschwerdeführerin sei zwar durchaus berechtigt, sich für ihre Rechte einzusetzen und zu reklamieren. Jedoch würden ein allenfalls unzulässiges Verbot der Untervermietung der Wohnung oder eine falsche Nebenkostenabrechnung oder auch sonstige Fehler, den von ihr angeschlagenen Ton in keiner Weise rechtfertigen. Damit geht auch der Einwand der Beschwerdeführerin fehl, ein wichtiger Grund sei zu verneinen, weil die Verwaltung ihre Reaktionen zumindest mitverursacht habe.
3.3.5. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, ihr könne nicht vorgeworfen werden, dass sie sich in ihrer E-Mail vom 19. September 2019 geweigert habe, sich zu einer Besprechung ins Büro der Verwaltung zu begeben, braucht darauf nicht eingegangen zu werden. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz dieser Weigerung, die unbestritten nach der Kündigung erfolgte, eine entscheidende Bedeutung zugemessen hat. Die Vorinstanz hielt bloss fest, der Einwand, ihre Gesprächsverweigerung sei nachvollziehbar, sei unbehelflich. Die diesbezüglichen erstinstanzlichen Ausführungen erfolgten denn auch bloss im Zusammenhang damit, dass den Beschwerdegegnern nicht zum Nachteil gereichen könne, dass sie nach der Schlichtungsverhandlung im August 2019 - und damit auch nach der Kündigung - erneut das Gespräch mit der Beschwerdeführerin gesucht hätten.
Entgegen der Beschwerdeführerin ist auch nicht ersichtlich, dass die Vorinstanzen massgeblich auf Schreiben oder Verhaltensweisen nach dem Kündigungszeitpunkt abstellten. Die E-Mails vom 24. April, 25. April, 2. Mai, 21. Mai 2019 stammen zeitlich alle vor der Kündigung. Auch dass auf Ereignisse und Umstände eingegangen worden ist, die im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung über die Nebenkostenabrechnung standen, ist nicht zu beanstanden. Dies erfolgte, um aufzuzeigen, dass sich das monierte Verhalten der Beschwerdeführerin gegenüber der Verwaltung auch nach der Schlichtungsverhandlung vom 19. März 2019 weitergezogen hat. Die Kündigung wurde denn auch damit begründet, dass die Beschwerdeführerin die unangemesse Kommunikation mit der Verwaltung weiterführte.
3.4. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, sie habe sich am 19. März 2019 vor der Schlichtungsbehörde erfolgreich gegen eine vertragswidrige Nebenkostenabrechnung der neu eingesetzten Verwaltung zur Wehr gesetzt. Mit dieser Vereinbarung sei eine dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR ausgelöst worden. Rund zwei Monate später, am 22. Mai 2019, sei das Mietverhältnis gekündigt worden. Die Verwaltung habe es bereits kurz nach Übernahme der Verwaltungstätigkeit darauf angelegt, sie loszuwerden. Im April 2018 habe diese einen Anwalt mandatiert, um das Mietverhältnis mit ihr aufzulösen und den Mietvertrag zu optimieren, wie sich aus den vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegner eingereichten Honorarrechnungen ergebe. Die Vorinstanz habe dieses Vorbringen zu Unrecht als unzulässiges Novum im Sinne von <ref-law> betrachtet.
3.4.1. Soweit die Beschwerdeführerin einwendet, die von den Beschwerdegegnern geltend gemachten Gründe für die Kündigung seien vorgeschoben, betrifft dies sowohl die Frage nach der Zumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses als auch diejenige nach der Missbräuchlichkeit der Kündigung. Wenn die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde diesbezüglich geltend macht, sie habe in Rz. 12-21 der Berufung die Umstände geltend gemacht, die für die Beurteilung des wichtigen Grundes und einer allfälligen Missbräuchlichkeit wesentlich seien, und diese Vorbringen "zum integrierenden Bestandteil der vorliegenden Beschwerde" erklärt, genügt sie den Rügeanforderungen nicht.
Die Beschwerdeführerin zeigt weiter nicht mit Aktenverweis auf, dass sie vor der Vorinstanz dargelegt hätte, weshalb sie die betreffenden neuen Tatsachen im Zusammenhang mit der Mandatierung eines Anwalts im April 2018 zumutbarerweise nicht bereits vor der Erstinstanz hätte geltend machen können. Dass die Erstinstanz ihr Gesuch um Verschiebung der Hauptverhandlung zu Unrecht abgewiesen hätte, ist nicht ersichtlich. Damit verletzt es kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz von einem unzulässigen Novum ausgegangen ist. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Gericht den Sachverhalt gemäss <ref-law> von Amtes wegen festzustellen hatte. Im Übrigen liesse sich allein aufgrund der Mandatierung eines Anwalts im Frühjahr 2018 in Sachen "Auflösung Mietverhältnis A._" nicht auf eine Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung vom 22. Mai 2019 schliessen.
3.4.2. Die Vorinstanz erwog, die Erstinstanz habe keine Anhaltspunkte für eine missbräuchliche Kündigung gesehen. Die Beschwerdeführerin stelle den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar, ohne zu kritisieren, in welchen Punkten der erstinstanzliche Entscheid falsch sein solle. Dies sei prozessual ungenügend. Indem sie den Sachverhalt einfach aus ihrer Sicht präsentiere, ohne die erstinstanzliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren, fehle es an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids, womit es sich erübrige, auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.
Die Beschwerdeführerin müsste somit in ihrer Beschwerde darlegen, dass sie sich vor der Vorinstanz mit der erstinstanzlichen Begründung betreffend die Verneinung einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung auseinandergesetzt hat. Dies tut sie nicht rechtsgenüglich, stattdessen beschränkt sie sich auch vor Bundesgericht im Wesentlichen darauf, den Sachverhalt aus ihrer Sicht darzustellen. Sie zeigt auch nicht mit Aktenverweisen auf, dass sie die von ihr geltend gemachten Umstände bereits vor den Vorinstanzen geltend gemacht hat. Damit geht auch die Rüge einer willkürlichen Beweiswürdigung und der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör fehl. Allein aus dem von ihr geltend gemachten zeitlichen Zusammenhang zwischen der am 22. Mai 2019 erfolgten Kündigung und der Schlichtungsverhandlung vom 19. März 2019 im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung lässt sich im Übrigen nicht auf eine rechtsmissbräuchliche Änderungs- oder Rachekündigung schliessen.
3.5. Es verletzt insgesamt kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss <ref-law> bejaht hat. Die Beschwerdeführerin zeigt keine Gründe auf, die es rechtfertigen würden, in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid einzugreifen. Auch verletzt es kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz nicht von einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung ausgegangen ist.
4.
Umstritten ist schliesslich, ob die Beschwerdeführerin Anspruch auf eine Entschädigung gemäss <ref-law> hat.
4.1. Gemäss <ref-law> bestimmt das Gericht die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Nach der Rechtsprechung ist eine Entschädigung nur zu leisten, wenn dies als billig erscheint. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalles, wobei der finanziellen Situation der Parteien im Zeitpunkt des Urteils vorrangige Bedeutung zukommt. Ein Selbstverschulden der geschädigten Partei kann zur Aufhebung oder Herabsetzung der Billigkeitshaftung führen. Ebenso gilt es, eine eventuelle Nichterfüllung der beiden Parteien obliegenden Pflicht zur Schadensminderung zu berücksichtigen (<ref-ruling> E. 2a/aa S. 266 f. mit zahlreichen Hinweisen). Die Bestimmung der vermögensrechtlichen Folgen einer vorzeitigen Kündigung beruht - wie die Frage, ob wichtige, eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigende Gründe vorhanden sind - weitgehend auf richterlichem Ermessen, weshalb das Bundesgericht auch hierin nur mit Zurückhaltung eingreift (zit. Urteil 4A_54/2018 E. 4.1; vgl. hiervor E. 3.3.1).
4.2. Die Vorinstanz hielt fest, die Erstinstanz habe einen Anspruch verneint, da die Beschwerdeführerin die Kündigung durch ihr Verhalten selbst verschuldet habe und der Verwaltung kein Vorwurf zu machen sei (mit Verweis auf E. 9 des erstinstanzlichen Entscheids). Sie erwog, der Einwand, dass die Erstinstanz "nicht alle Umstände des vorliegenden Falles angemessen gewürdigt" habe, sei unbeheflich. Sie bringe für ihre Behauptungen keine Belege vor, womit es nicht zu beanstanden sei, wenn die Erstinstanz einen Entschädigungsanspruch abgelehnt habe.
4.3. Die Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Ausführungen nicht auseinander, sie macht bloss geltend, zur Verhinderung eines Instanzenverlusts sei das Verfahren zur Beurteilung dieses Punktes an die Vorinstanz bzw. an die erste Instanz zurückzuweisen. Damit genügt sie den Rügeanforderungen nicht. Sie tut insgesamt keinen Gründe dar, die es rechtfertigen würden, in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid einzugreifen. Soweit sie im Übrigen geltend macht, ihr sei in einer mündlichen Verhandlung mit richterlicher Befragung das rechtliche Gehör zu gewähren, was aufgrund des von der Erstinstanz zu Unrecht nicht bewilligten Verschiebungsgesuchs nicht getan worden sei, übersieht sie, dass sie in ihrer Berufung Gelegenheit zur Stellungnahme hatte. Zudem ist nicht ersichtlich, dass die Erstinstanz das Verschiebungsgesuch zu Unrecht abgelehnt hätte.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin wird kostenpflichtig (<ref-law>). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet, weil den Beschwerdegegnern kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Februar 2021
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Hohl
Der Gerichtsschreiber: Gross