facts:
Sachverhalt:
A.
Die 1957 geborene A._ war als Assistenzärztin im Spital B._ befristet bis 31. Dezember 2007 tätig und dadurch obligatorisch bei der CSS Versicherung AG (nachfolgend: CSS) gegen die Folgen von Unfällen und Berufskrankheiten versichert. Am 14. August 2007 erlitt sie bei einem Treppensturz eine proximale Humerusschaftfraktur links mit Abrissfraktur des Tuberculum majus, die gleichentags operativ versorgt wurde (geschlossene Reposition und Implantation eines T2-Humerusmarknagels). Die CSS erbrachte Heilbehandlungs- und Taggeldleistungen, wobei die Schweizerische Unfallversicherungsanstalt (Suva) die Schadensabwicklung für die CSS übernahm. Es stellte sich ein protrahierter Verlauf ein, den Dr. med. C._, Oberarzt Klinik für Chirurgie und Orthopädie, Spital B._, zumindest teilkausal auf das vorstehende Nagelende zurückführte; er äusserte überdies den Verdacht auf eine Frozen Shoulder (Berichte vom 30. Oktober und 11. Dezember 2007). Dr. med. D._, Leitender Arzt Orthopädie, Klinik E._, diagnostizierte am 7. Februar 2008 eine Delayed-Union fünfeinhalb Monate nach Humerus-Marknagel mit proximalem Überstand links. Das starke Bewegungsdefizit führte er auf den überstehenden Humerus-Marknagel zurück. Ab April 2008 war A._ wieder zu 50 % als Assistenzärztin tätig. Am 13. August 2008 liess sie den Marknagel entfernen. In Übereinstimmung mit der Arbeitsfähigkeitsschätzung im Bericht des Dr. med. D._ vom 20. Oktober 2008 arbeitete sie ab 15. September 2008 zu 25 %, ab 21. Oktober 2008 zu 50 % und ab 1. Dezember 2008 zu 100 %, wobei sie nie beschwerdefrei war. In X._ erlangte A._ den in der Schweiz anerkannten Facharzttitel für Allgemeine Innere Medizin. Am 6. November 2012 hielt der Suva-Kreisarzt Dr. med. F._, Facharzt für Orthopädische Chirurgie und Traumatologie des Bewegungsapparates FMH, nach einer Untersuchung fest, es bestünden belastungsabhängige Schmerzen und eine Bewegungseinschränkung der linken Schulter bei subacromialem Impingement mit aktivierter Acromioclaviculargelenkarthrose links und Défiléeinengung bei Acromion Typ III. In ihrer angestammten Tätigkeit als Spitalärztin sei sie nicht eingeschränkt. Mit Verfügung vom 11. Dezember 2013 sprach ihr die CSS eine Integritätsentschädigung auf der Basis einer Integritätseinbusse von 5 % zu, worauf sie im Rahmen des Einspracheverfahrens wieder zurückkam und weitere Abklärungen tätigte. Insbesondere liess sie die Versicherte an der Klinik für Orthopädie und Traumatologie des Bewegungsapparates des Spitals G._ begutachten (Expertise vom 23. Februar 2015). Mit Verfügung vom 23. Februar 2016 sprach die CSS A._ eine Integritätsentschädigung auf der Grundlage einer Integritätseinbusse von nunmehr 15 % zu. Den Anspruch auf eine Invalidenrente verneinte sie verfügungsweise am 16. August 2016. Mit Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2016 bestätigte die CSS die Verfügung vom 16. August 2016.
B.
Die gegen den Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2016 erhobene Beschwerde wies das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 16. Oktober 2018 ab.
C.
A._ lässt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten führen und beantragen, in Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sei die Sache zu weiteren Abklärungen und zur korrekten Ermittlung des Validenlohnes mit anschliessend neuer Entscheidung über den Rentenanspruch ab 1. Januar 2014 an die CSS zurückzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung des Validenlohnes und des Rentenanspruchs ab 1. Januar 2014 an die CSS zurückzuweisen.
Die CSS schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Gesundheit verzichtet auf eine Vernehmlassung.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann wegen Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und 96 BGG erhoben werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Pflicht zur Begründung der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1 S. 236 mit Hinweisen).
1.2. Im Beschwerdeverfahren um die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung ist das Bundesgericht nicht an die vorinstanzliche Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gebunden (Art. 97 Abs. 2 und Art. 105 Abs. 3 BGG).
2.
2.1. Streitig und zu prüfen ist, ob das kantonale Gericht Bundesrecht verletzte, indem es den einen Rentenanspruch verneinenden Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2016 schützte.
2.2. Das kantonale Gericht hat die Grundlagen zur Leistungspflicht des obligatorischen Unfallversicherers bei Unfällen (Art. 4 ATSG, Art. 6 Abs. 1 UVG; <ref-ruling>) sowie zu dem für die Leistungspflicht vorausgesetzten natürlichen und adäquaten Kausalzusammenhang zwischen Unfall und Gesundheitsschaden (<ref-ruling> E. 2.1 S. 111 f.) und zu dem im Sozialversicherungsrecht bei der Beantwortung von Tatfragen üblichen Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (<ref-ruling> E. 3.1 S. 181 mit Hinweisen) zutreffend dargelegt. Gleiches gilt für die vorinstanzlichen Ausführungen zum Beweiswert und zur Beweiswürdigung medizinischer Berichte und Gutachten (<ref-ruling> E. 4.3 S. 468 ff.; <ref-ruling> E. 5.1 S. 232; <ref-ruling> E. 3 S. 352 ff.) sowie zum Untersuchungsgrundsatz (Art. 43 Abs. 1 und Art. 61 lit. c ATSG; SVR 2010 AlV Nr. 2 S. 3, 8C_269/2009 E. 2.2 mit Hinweisen). Darauf wird verwiesen.
3.
3.1. Die Vorinstanz mass dem Gutachten des Spitals G._ vom 23. Februar 2015 in Bezug auf den medizinischen Sachverhalt Beweiskraft bei. Danach leide die Beschwerdeführerin an einer eingeschränkten Schulterbeweglichkeit bei Status nach proximaler Humerusfraktur, an parascapulären Myogelosen, einer beginnenden Omarthrose und einer AC-Gelenksarthrose. Die Arthrose sei nur möglicherweise unfallbedingt, aber selbst bei der Annahme einer auf den Unfall zurückzuführenden Arthrose schränke diese die Arbeits- bzw. Leistungsfähigkeit nicht zusätzlich zu den ankerkannten unfallkausalen Schulterbeschwerden ein. Das kantonale Gericht hielt weiter fest, die zudem geltend gemachten zunehmenden Beschwerden im rechten Arm, an der Lendenwirbelsäule sowie im rechten Knie seien nicht auf den Unfall zurückzuführen, bzw. hinsichtlich des rechten Arms seien keine entsprechenden Berichte aktenkundig, weshalb eine allfällige Unfallkausalität nicht bewiesen sei. Die schmerzbedingten Schlafstörungen seien ärztlicherseits berücksichtigt worden. Von der im Gutachten ausgewiesenen Arbeitsfähigkeitschätzung, wonach für die ärztliche Tätigkeit eine 10%-ige Leistungseinschränkung bestehe, da die Beschwerdeführerin die in ihrer Institution einmal pro Woche vorzunehmenden Punktionen, speziell Pleura- und Knochenmarkspunktionen, nicht mehr vollständig durchführen könne, wich die Vorinstanz ab. Sie hielt fest, die Versicherte sei in einer Tätigkeit als Assistenz-, Spital- oder Oberärztin zu 100 % arbeitsfähig.
3.2. Auch sei mit Blick auf das Valideneinkommen nicht bewiesen, dass die Versicherte in ihrer derzeitigen Anstellung als Oberärztin bei der Klinik H._ weniger verdiene als andere in der Schweiz tätige Oberärzte mit gleicher Qualifikation. Eine unfallbedingte Verzögerung der beruflichen Karriere in dem Sinne, dass sie ohne den Unfall früher eine Stelle als Oberärztin hätte antreten können, sei nicht erwiesen. In Berücksichtigung ihres beruflichen Werdegangs und der Tatsache, dass sie vor dem Unfall, im Alter von 50 Jahren, noch als Assistenzärztin gearbeitet habe, sei dies lediglich möglich. Ein konkreter Einkommensvergleich erübrige sich in dieser Konstellation, da kein rentenbegründender Invaliditätsgrad gegeben sei.
4.
4.1. Was die Beschwerdeführerin dagegen einwendet, verfängt nicht. Das kantonale Gericht hat die medizinischen Akten einlässlich und bundesrechtskonform gewürdigt. Die gutachterliche Einschätzung in der Expertise des Spitals G._, wonach die postoperative Schultersteife mit konsekutiven Myogelosen der parascapulären Muskulatur unfallkausal seien, hingegen die AC-Gelenksarthrose und die Omarthrose nicht, durfte das kantonale Gericht als beweiskräftig einstufen. Dass bereits Dr. med. D._, Leitender Arzt Orthopädie, Klinik E._, in seinem Bericht vom 7. Dezember 2010 ein subacromiales Impingement mit aktivierter AC-Arthrose links diagnostizierte, sagt über deren Unfallkausalität nichts aus. Nachdem keine Indizien aktenkundig sind, die das Gutachten des Spitals G._ in Frage stellen könnten, ist die vorinstanzliche Verneinung der natürlichen Unfallkausalität der AC-Arthrose ebenso rechtens wie der Verzicht auf weitere Abklärungen. Das kantonale Gericht hielt sodann zutreffend fest, dass selbst die Anerkennung einer unfallbedingten Arthrose zu keinem anderen Ergebnis führen würde, da diese sich nicht zusätzlich zu den als Unfallfolge anerkannten linksseitigen Schulterbeschwerden auf die Arbeits- und Leistungsfähigkeit auswirkten. Anhaltspunkte für weitere durch den Unfall verursachte Beschwerden, namentlich in Bezug auf Rücken und Hüfte, ergeben sich ebenso wenig aus den Akten. Dr. med. I._, FMH Radiologie, Schmerz- und Osteoporosezentrum K._, hielt in seinem Bericht vom 30. Dezember 2016 in Bezug auf das gleichentags durchgeführte MRI der Lendenwirbelsäule und der Iliosacralgelenke einzig degenerative Veränderungen fest, weshalb die vorinstanzliche Feststellung, dem Bericht lasse sich keine unfallbedingte Genese der Rücken- und Hüftbeschwerden entnehmen, vor Bundesgericht standhält. Nicht nachvollziehbar ist die Behauptung der Beschwerdeführerin, es sei überwiegend wahrscheinlich, dass die festgestellte Fehl- resp. Überbelastung der Iliosakralgelenke auf die Beschwerden im linken Schultergelenk zurückzuführen seien, zumal sie nicht näher darlegt, worauf sie diese Ansicht stützt. Die Versicherte bringt nichts vor, was die medizinische Sachverhaltsfeststellung gemäss angefochtenem Entscheid als widersprüchlich oder unvollständig erscheinen liesse.
4.2. In Bezug auf die erwerblichen Auswirkungen der Schulterbeschwerden steht fest, dass die Versicherte ihre Tätigkeit als Fachärztin Allgemeine Innere Medizin weiterhin ausüben kann. Gemäss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid ist sie als Oberärztin an der Klinik H._ tätig. Gegenüber den Gutachtern des Spitals G._ gab sie an, ihre Arbeit als Spitalärztin zwar zu 100 % ausüben zu können, bei gewissen Tätigkeiten, z. B. bei Pleura- oder Knochenmarkspunktionen, aber stark eingeschränkt zu sein. Diese gingen unter der Annahme einmal wöchentlich durchzuführender Punktionen von einer 10%-igen Leistungseinbusse aus. Auch wenn es zutrifft, dass die Versicherte aufgrund der bestehenden körperlichen Einschränkungen Pleura- und Knochenmarkspunktionen und andere Eingriffe, die physische Kraft voraussetzen, nicht mehr vollständig durchführen kann (Berichte des Dr. med. L._, Ärztlicher Leiter, Zentrum M._, vom 12. Juli 2017, und des Dr. med. N._, Medizinisches Zentrum O._, vom 5. September 2016), resultiert hieraus keine Erwerbseinbusse. Das kantonale Gericht bezog beide Berichte - entgegen der Auffassung der Bescherdeführerin - korrekt in seine Beweiswürdigung ein. Dr. med. L._ führte aus, es werde bezüglich der Zuteilung dieser Eingriffe auf sie Rücksicht genommen, indem andere Ärzte diese vornehmen würden. Die Versicherte ist damit in der Lage, trotz ihrer Schulterbeschwerden vollzeitlich als Ärztin tätig zu sein. Ob sie nun mit dem Titel einer Spitalärztin oder - gemäss vorinstanzlicher Feststellung - als Oberärztin tätig ist, spielt insofern keine Rolle, als nicht bestritten wird, dass sie lohnmässig einer Oberärztin zumindest gleichgestellt ist. Dass ihre gesundheitliche Beeinträchtigung eine lohnmässige Benachteiligung begründete, ist insgesamt nicht ersichtlich. Was den Einwand des verzögerten Karriereverlaufs bis hin zur Oberärztin und den damit geltend gemachten Einkommensverlust betrifft, ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass hinreichend konkrete Anhaltspunkte für eine rentenwirksam verzögerte Karriere als Ärztin nicht aktenkundig sind. Es finden sich keine Hinweise, dass sie als Gesunde eine schnellere finanzielle Karriere als Ärztin hätte machen können. Die Beschwerdeführerin vermag höchstens einen möglichen hypothetischen Karriereverlauf aufzuzeigen ohne schlüssig darzulegen, worin die auf den Unfall zurückzuführende Verzögerung liegt. Überdies ist es durchaus üblich, dass eine Assistenzärztin zumindest teilweise bereits in der Funktion einer Oberärztin mit Führungsverantwortung arbeitet, bevor sie eine geeignete freie Oberarztstelle antreten kann. Der Umstand, dass die Beschwerdeführerin rund sieben Jahre nach ihrem Facharzttitel als Spitalfachärztin tätig war, zeigt keinen Bezug zum Unfall auf. Die Anstellung als Spitalfachärztin ist eine mögliche Form der Tätigkeit als Medizinerin nach Erhalt des Facharzttitels und stellt keine Karriereverzögerung dar. Deshalb erweist sich die vorinstanzliche Annahme einer fehlenden erwerblichen Auswirkung des Unfallschadens als bundesrechtskonform, weshalb sich auch der Verzicht des kantonalen Gerichts auf die Durchführung eines Einkommensvergleichs nicht beanstanden lässt. Eine rentenbegründende Invalidität ist nicht ausgewiesen. Die Beschwerde ist unbegründet.
5.
Dem Prozessausgang entsprechend sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen und dem Bundesamt für Gesundheit schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 12. März 2019
Im Namen der I. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Frésard
Die Gerichtsschreiberin: Polla


facts:
Faits :
A.
Les deux couples de demandeurs sont locataires de logements dans un complexe immobilier, comprenant 19 bâtiments locatifs (149 logements, 4 surfaces commerciales et 4 dépôts) et deux parkings souterrains à Rolle, qui a été construit en deux étapes entre mars 2004 et fin septembre 2007 pour la première (en ce qui concerne l'appartement) et de mi-mai 2006 à septembre 2007 (en ce qui concerne la villa). La société A._ SA en est devenue propriétaire ensuite de fusion le 9 décembre 2009.
A.a. Les locataires B._ et C._ (ci-après: les locataires ou les demandeurs de l'appartement) ont pris à bail un appartement de 4 pièces au 1er étage d'une surface de 97,23 m2 à compter du 1er octobre 2014, par contrat du 4 septembre 2014. Le loyer initial convenu est de 2'300 fr. par mois, auquel s'ajoutent un acompte de 150 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires, ainsi qu'un acompte de 35 fr. pour frais divers. Selon la formule officielle de notification du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail du même jour, le précédent locataire payait un loyer de 2'300 fr. dès le 1er août 2011 et des acomptes de 150 fr. et 35 fr.; il y était indiqué que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels du quartier. Précédemment encore, dès le 1er juillet 2005, le loyer était de 2'200 fr., avec acomptes de 115 fr. et 35 fr.
Cet appartement se situe dans l'un des bâtiments qui borde une place aménagée. Il comprend un balcon dallé avec vue sur le lac et les Alpes françaises. L'une des chambres donne sur une place aménagée.
A.b. Les locataires D._ et E._ ont pris à bail une villa mitoyenne de 5,5 pièces de 152,6 m2. Le loyer initial convenu est de 3'000 fr. (recte: 3'009 fr.) par mois, auquel s'ajoute un acompte de 250 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. Selon la formule officielle, le locataire précédent payait le même loyer depuis le 1er juillet 2011; la hausse éventuelle était motivée par la mention que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels du quartier. Antérieurement encore, le loyer s'élevait à 2'750 fr. depuis le 15 octobre 2007.
Cette villa est située au centre d'un petit bâtiment. Elle comprend une terrasse privative dallée, suivie d'un espace herbeux non privatif. La suite parentale donne sur une seconde terrasse dallée privative.
B.
Les locataires ont contesté leur loyer initial par requête déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon, puis, ayant refusé la proposition de jugement qui leur a été faite et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont déposé leurs demandes devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 19 janvier 2015, respectivement le 13 septembre 2017.
Requérant que le loyer soit fixé sur la base du rendement net, les locataires de l'appartement concluent, dans leurs dernières conclusions, à ce que le loyer initial soit réduit de 2'300 fr. à 1'000 fr. et les locataires de la villa mitoyenne concluent à ce que leur loyer soit réduit de 3'009 fr. à 1'509 fr. Les locataires de l'appartement contestent en outre devoir supporter d'autres frais accessoires, plus précisément les frais d'eau froide et taxes d'épuration qui ont été mis à leur charge et qu'ils ont acquittés.
La bailleresse a conclu au rejet des demandes.
Ayant joint les causes, le Tribunal des baux a procédé à l'inspection des objets litigieux le 1er novembre 2018.
Par jugement du 8 mars 2019, le Tribunal des baux du canton de Vaud a notamment fixé le loyer initial de l'appartement à 1'098 fr. dès le 1er octobre 2014, ordonnant la restitution du trop-perçu, et décidé que seuls les frais de chauffage et d'eau chaude pouvaient être facturés aux locataires, ordonnant la restitution des frais payés à tort. Il a fixé le loyer initial de la villa mitoyenne à 1'610 fr. dès le 1er avril 2017 et ordonné la restitution du trop-perçu.
Statuant le 21 avril 2020, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté l'appel de la bailleresse et confirmé le jugement attaqué.
C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 1er mai 2020, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile le 28 mai 2020, concluant à sa réforme en ce sens que, en substance, le loyer initial des locataires de l'appartement soit fixé à 2'300 fr. par mois et qu'ils doivent supporter les frais d'eau froide et taxes d'épuration, et que le loyer initial des locataires de la villa mitoyenne soit fixé à 3'009 fr. par mois. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouveau jugement dans le sens des considérants et à la cour cantonale également avec la même invitation (sic).
Les locataires intimés concluent au rejet du recours dans la mesure où il est recevable.
La bailleresse recourante a déposé des observations, auxquelles les locataires intimés ont déclaré n'avoir rien à ajouter.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (<ref-law>) par la bailleresse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 a. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (<ref-law>) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (<ref-law>) dans une affaire de contestation du loyer initial du bail (<ref-law>), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (<ref-law>), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office ( <ref-law>). Toutefois, compte tenu de l'obligation de motiver qui incombe au recourant en vertu de l'<ref-law>, il n'examine pas, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, mais uniquement celles qui sont soulevées devant lui (<ref-ruling> consid. 2 p. 88; <ref-ruling> consid. 5; <ref-ruling> consid. 1.3 p. 584), à moins que la violation du droit ne soit manifeste (<ref-ruling> consid. 2 p. 116; arrêt 5A_621/2013 du 20 novembre 2014 consid. 2.2, non publié aux <ref-ruling>). Dès lors qu'une question est soulevée, le Tribunal fédéral entre en matière, mais il n'est lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (<ref-ruling> consid. 1.4 et l'arrêt cité).
3.
3.1. La cour cantonale a examiné les seuls griefs de la bailleresse appelante, au nombre de six.
Premièrement, elle a considéré que le sort des prétendus faits omis est lié à celui des moyens de droit, et que ceux-là s'avèrent non pertinents au regard de ceux-ci.
Deuxièmement, elle a estimé qu'il n'y avait pas lieu de s'écarter de la jurisprudence sur la priorité du critère du rendement net de l'<ref-law> par rapport à celui des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'<ref-law>.
Troisièmement, elle a estimé que la ventilation du rendement net entre les différents logements du complexe pouvait être effectué sur la base de la clé de répartition qu'est la surface habitable par m2, écartant les griefs de la bailleresse à cet égard.
Quatrièmement, bien qu'elle ait constaté que la bailleresse n'avait produit qu'une partie infime des pièces requises, elle a jugé que les pièces prises en considération par le tribunal pour calculer le rendement net étaient suffisantes, de sorte que le recours à des statistiques n'entrait pas en ligne de compte.
Cinquièmement, elle a jugé qu'il n'était pas possible de substituer aux coûts d'investissement des valeurs abstraites et que les valeurs prises en considération pour l'appréciation du prix de revient du complexe immobilier n'étaient pas critiquées, ni non plus les pourcentages retenus pour calculer le rendement net de l'appartement et de la villa.
Enfin, sixièmement, elle a écarté le grief relatif aux frais accessoires de l'appartement.
3.2. Du recours de 107 pages, dont la plus grande part ne satisfait pas aux exigences de motivation des griefs de droit (art. 42 al. 1 et 2 LTF), respectivement à celles des griefs de fait et de droit constitutionnel (<ref-law>) et dont la lecture est fastidieuse, la Cour de céans retient que la bailleresse recourante invoque l'absence de prise en considération des loyers payés par les précédents locataires des objets loués (lesquels avaient été fixés sur la base des loyers du marché, et non du rendement net) en violation d'une liste de dispositions constitutionnelles, l'interprétation des notions de loyer abusif et de rendement excessif en violation d'une liste de dispositions constitutionnelles, un établissement de fait lacunaire (<ref-law>), l'absence de prédominance de l'<ref-law> sur l'<ref-law>, l'absence de prise en compte dans la fixation du loyer des spécificités et caractéristiques des objets loués, le fait qu'aucune violation de son devoir de collaboration ne lui est imputable, la prise en compte de valeurs irréalistes pour l'appréciation du prix de revient, la lésion au vu de la prestation fournie par elle aux locataires et, s'agissant du seul appartement, le refus d'admettre que des frais accessoires, en sus des frais de chauffage et d'eau chaude ont été valablement mis à la charge des locataires.
3.3. Les intimés estiment que les conditions d'un changement de jurisprudence s'agissant du critère de la priorité de l'art. 269 sur l'<ref-law> ne sont pas remplies.
4.
Dans deux griefs, portant des titres différents, la bailleresse recourante critique en réalité la méthode suivie par la jurisprudence pour contrôler si le loyer initial convenu était abusif (le 1er pour interprétation inconstitutionnelle de la notion de loyer abusif au sens des art. 269-269a CO et le 2ème pour absence de prédominance de l'art. 269 sur l'<ref-law>). En effet, elle requiert un changement de la jurisprudence adoptée dans l'<ref-ruling>, soit de la priorité du critère des coûts sur le critère des loyers usuels.
4.1. Contrairement à ce qu'affirme la recourante, on ne saurait reprocher à la cour cantonale de n'avoir pas motivé sa décision, celle-ci ayant consacré 4 pages à expliquer pourquoi elle s'en tenait à la jurisprudence de l'<ref-ruling>. Le grief de violation de l'art. 29 al. 2 Cst. et de l'<ref-law> (cf. à ce sujet, entre autres, l'<ref-ruling> consid. 4.1) doit donc être rejeté.
4.2. Avant d'examiner la question de la priorité des critères, il s'impose de rappeler les règles légales et les principes jurisprudentiels applicables en cas de contestation du loyer initial.
4.2.1. En vertu de l'<ref-law>, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'<ref-law>, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et selon l'<ref-law>, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (<ref-ruling> consid. 3.1.2 p. 15; <ref-ruling> consid. 2 p. 242; arrêts 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1; 4A_191/2018 du 26 mars 2018 consid. 3.1; 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1 non publié à l'<ref-ruling>; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2).
4.2.2. Le critère absolu du rendement net de l'<ref-law> se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (<ref-ruling> consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative (arrêts 4A_581/2018 précité consid. 3.1.1; 4A_191/2018 précité consid. 3.1; 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2; sur la méthode de calcul du rendement net, cf. consid. 5.1 ci-dessous).
4.2.3. Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'<ref-law> est fondé sur les loyers du marché. L'<ref-law> [RS 221.213.11] détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4). Ces prescriptions correspondent à celles de l'ancien droit, qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let. a AMSL (seul le critère de la dimension y a été expressément ajouté; cf. <ref-ruling> consid. 4 p. 319 et la référence à la doctrine).
La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (<ref-law>) peut être dès lors apportée au moyen de deux méthodes (cf. art. 11 al. 1 et 4 OBLF; cf. <ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 572; arrêt 4A_400/2017 précité consid. 2.2.2).
4.2.3.1. Premièrement, il est possible de se baser sur des logements de comparaison, lesquels doivent être au nombre minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) (<ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 572 et consid. 2.2.3 p. 574; arrêt 4A_400/2017 précité consid. 2.2.2 et 2.2.2.2). L'<ref-law> prescrit d'exclure les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.
4.2.3.2. Deuxièmement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles (<ref-law>). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences de l'<ref-law>, et partant contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment établies sur les critères précités (<ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 572 et consid. 2.2.2; arrêt 4A_400/2017 précité consid. 2.2.2.1).
4.3. Depuis l'<ref-ruling> consid. 2, qui reprend la jurisprudence rendue sous l'empire de l'AMSL et dont la portée avait encore été étendue en ce sens que le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devait pouvoir être invoqué sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus (<ref-ruling>, p. 168 et 123 III 76 consid. 4c p. 83), le Tribunal fédéral a adopté le principe de la priorité du critère absolu du rendement net (<ref-law>) sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (<ref-law>), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif.
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré qu'il résulte du texte même de l'<ref-law> que cette disposition pose des présomptions. Les exceptions qui y sont prévues ne sont que subsidiaires, en ce sens qu'elles ne déploient leurs effets que si le demandeur ne parvient pas à renverser la présomption légale, en l'occurrence de la let. a en prouvant que le loyer est abusif au sens de l'<ref-law>, soit selon le critère du rendement net. Ce n'est donc qu'en cas d'échec du renversement de la présomption ou en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, notamment lorsqu'il s'agit d'immeubles anciens, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. Cette jurisprudence n'a ensuite plus varié (cf. les nombreux arrêts cités dans l'arrêt 4A_276/2011 cité ci-après au consid. 5.2.1 in fine).
Dans l'arrêt 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5, publié in JdT 2012 II 113, constatant que l'<ref-ruling> avait soulevé des critiques, l'une d'elles étant que la prééminence donnée au critère du rendement net irait contre la lettre de la loi et la volonté du législateur, le Tribunal fédéral a relevé qu'il est communément admis qu'il existe un antagonisme de fond entre le critère des coûts et celui du marché, chacun répondant à une philosophie différente (avec référence notamment aux <ref-ruling> consid. 3a et 117 II 452 consid. 4a, qui parlent de tension entre les deux critères), qu'il s'est penché à maintes reprises sur le rapport entre ces deux critères de fixation, en se référant aux travaux législatifs, et que, vu la difficulté à coordonner ces deux critères, le législateur a cherché une solution pour finalement se résoudre au statu quo. Le Tribunal fédéral a donc adopté une solution en accord avec les travaux législatifs, faisant une exception pour les immeubles anciens pour lesquels les pièces comptables pour calculer le rendement net n'existent souvent plus ou font apparaître que les montants ne sont plus en phase avec la réalité économique. Le Tribunal fédéral a ainsi rejeté le recours au motif qu'il n'existait pas de motifs objectifs sérieux qui justifiaient de modifier la jurisprudence consacrée à l'<ref-ruling> (consid. 5.4).
Cette jurisprudence a été reprise, sans discussion, dans les arrêts ultérieurs. L'<ref-ruling> a ensuite précisé ce qu'il faut entendre par immeuble ancien: est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition est de 30 ans au moins au début du bail (consid. 3).
4.4. En l'espèce, les conditions strictes posées pour un changement de jurisprudence ne sont pas remplies (<ref-ruling> consid. 2 p. 177; <ref-ruling> consid. 3).
En effet, la bailleresse recourante qui est représentée par le même mandataire que celui qui avait rédigé le recours dans l'affaire 4A_276/2011, ne se prévaut d'aucun nouveau motif sérieux qui imposerait de procéder à un nouvel examen et d'écarter le principe de la priorité du rendement net. Ainsi, elle reprend sa propre interprétation littérale, historique et systématique des art. 269 et 269a CO pour contester toute priorité du critère du rendement net fondé sur les coûts par rapport au critère des loyers usuels fondés sur les loyers du marché, mais elle ne discute pas la motivation de l'arrêt 4A_276/2011 consid. 5.4, dans lequel le Tribunal fédéral a relevé s'être penché sur ces deux critères de fixation antagonistes, et avoir tranché en faveur de la solution qui est en accord avec les travaux législatifs.
Elle ne critique pas non plus le fait que l'<ref-law> institue des présomptions légales, qui, conformément à leur définition (qui ne sont pas des fictions) peuvent être renversées par la preuve du contraire.
Lorsque la recourante soutient qu'une interprétation conforme à la Constitution doit conduire à mettre sur pied d'égalité le loyer fondé sur les coûts et le loyer du marché et que le contrôle du rendement excessif ne doit se faire qu'en cas d'indices d'abus caractérisé (par ex. seulement en cas de hausse de plus de 10% par rapport au loyer du précédent locataire), elle préconise d'en revenir à la jurisprudence antérieure des <ref-ruling> consid. 1a et 112 II 149 consid. 1c, qui ne permettait au juge de s'écarter de la présomption légale de l'<ref-law> (qui a succédé à l'art. 15 al. 1 let. b et d AMSL) que si le locataire démontrait la présence d'indices d'abus (par ex. l'absence de toute adaptation des loyers lors des différentes baisses du taux de l'intérêt hypothécaire). Ce faisant, elle ne remet pas réellement en cause la priorité de l'<ref-law> sur l'<ref-law>, mais entend la subordonner à une condition de façon à rendre plus difficile son invocation.
Or, puisque les deux critères sont antagonistes, il est inévitable que l'un doive prévaloir sur l'autre; or, le critère des loyers usuels ne saurait prévaloir sur celui des coûts, dès lors qu'il serait choquant que le locataire puisse invoquer les loyers usuels pour contester le loyer convenu lorsque le loyer usuel ne garantirait pas un rendement équitable au bailleur.
En tant que la bailleresse propose subsidiairement de prendre en compte la valeur réaliste de l'immeuble (soit le prix du marché actuel pour acquérir un bien équivalent permettant une rentabilité plus élevée, tenant compte ainsi de ce qu'elle qualifie de " coût d'opportunité ", qui correspondrait aux loyers usuels de statistiques non officielles), elle méconnaît que le calcul fondé sur les coûts ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, puisque ces deux critères sont antinomiques.
Au demeurant, en tant qu'elle veut prendre pour référence les statistiques communales, elle méconnaît que celles-ci ne satisfont pas aux exigences de statistiques officielles au sens de l'<ref-law>.
Enfin, elle ne soutient pas que l'appartement et la villa en cause seraient des immeubles anciens, ni ne conteste la jurisprudence qui a fixé à plus de 30 ans la durée déterminante pour la qualification d'immeuble ancien.
Pour le reste, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de remettre en cause le système de couplage des loyers avec le taux hypothécaire de référence voulu par le législateur, quand bien même ce dernier terme ne figure pas dans le texte légal (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 3.2.3). Il ne lui appartient pas non plus d'instaurer un contrôle des loyers de façon à maintenir une égalité entre les locataires de logements comparables, respectivement de bailleurs propriétaires d'immeubles comparables, ni d'assurer la rationalité du marché immobilier.
Au vu de ce qui précède, il est superflu d'examiner les autres griefs d'omission de faits et d'absence de prise en considération des loyers payés par les précédents locataires.
5.
La bailleresse recourante critique ensuite le calcul du rendement net effectué par les instances cantonales en soulevant quatre griefs.
5.1. Il s'impose de rappeler préalablement les principes et le calcul du rendement net développés par la jurisprudence.
Le calcul du rendement net au sens de l'<ref-law> s'effectue sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné. Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement ou du local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles (<ref-ruling> consid. 2d; <ref-ruling> consid. 6c). En effet, en cas de disparité entre les loyers des différents appartements ou locaux, résultant par exemple de hausses de loyers intervenues à l'occasion de changements successifs de locataires ou à la suite de rénovations de certains logements, le calcul du rendement sur l'immeuble entier conduirait à des résultats choquants. Dans la pratique toutefois, comme les comptes sont établis pour l'immeuble entier, on commence par déterminer la situation financière de l'immeuble et ce n'est qu'ensuite qu'on ventile le résultat appartement par appartement selon une clé de répartition (arrêt 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2 et la référence).
Conformément à la jurisprudence, il y a lieu de procéder en 7 étapes pour déterminer le rendement net (arrêt 4A_239/2018 précité consid. 5.2.2) et de tenir compte désormais des deux changements que le Tribunal fédéral vient d'y apporter dans son arrêt 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 8, destiné à la publication:
1° Il faut déterminer tous les coûts d'investissement effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble.
2° Il faut en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis.
3° Le 100% des fonds propres investis doit être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO), par adaptation au coût de la vie selon l'indice suisse des prix à la consommation (arrêt 4A_554/2019 précité consid. 8.3).
4° Il y a lieu d'appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible de 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (arrêt 4A_554/2019 précité consid. 8.4).
5° Au rendement admissible des fonds propres ainsi obtenu, il faut ajouter les charges immobilières.
6° Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause.
7° Il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec le loyer actuel, ce qui permettra de déterminer si une majoration du loyer était possible ou non.
5.2. La bailleresse recourante reproche tout d'abord à la cour cantonale d'avoir pris en compte des valeurs irréalistes, sans rapport avec la réalité économique, pour l'appréciation du prix de revient du complexe immobilier (1ère étape).
5.2.1. Pour déterminer les coûts d'investissement effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, il convient de prendre en compte le prix d'acquisition et le coût de la construction ou le prix d'achat de l'immeuble construit, ainsi que les travaux à plus-value (à l'exclusion des coûts d'entretien, qui sont intégrés dans les charges, cf. <ref-ruling> consid. 6.6). Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts concrets (<ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 3b p. 259 s.). Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (cf. art. 269 in fine CO et <ref-law>; arrêt 4A_465/2015 du 1er mars 2016 consid. 4.2; <ref-ruling> consid 2b). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités).
5.2.2. La cour cantonale a jugé qu'il n'était pas possible de substituer aux coûts d'investissement des valeurs abstraites et que les valeurs prises en considération par le tribunal pour l'appréciation du prix de revient du complexe immobilier n'étaient pas critiquées.
C'est à raison que la cour cantonale s'est basée sur les coûts d'investissement effectifs, et non sur la valeur vénale ou sur la valeur correspondant au prix actuel du marché.
5.3. Il y a toutefois lieu d'admettre qu'en se plaignant de valeurs irréalistes, de loyers dérisoires ne correspondant plus à la valeur de la mise à disposition des objets loués, de lésion au vu de la prestation qu'elle fournit, la recourante conteste implicitement la revalorisation, limitée à 40%, du prix de revient investi par elle lors de la construction entre 2004 et 2007 (3e étape) et le taux de rendement admissible de seulement 0,5% en sus du taux hypothécaire de référence (4e étape) pris en considération dans les calculs du tribunal.
La cause sera donc renvoyée à la cour cantonale pour effectuer le calcul du rendement net en tenant compte du changement de jurisprudence sur ces deux points introduit par l'arrêt 4A_554/2019 consid. 8.3 et 8.4, destiné à la publication, soit en déterminant le rendement net par la revalorisation des fonds propres investis à 100% (et non à 40%) et l'application à ceux-ci d'un taux de rendement admissible de 2% (et non 0,5%) en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.
5.4. Pour ventiler le rendement admissible sur les deux objets litigieux (6e étape), la cour cantonale a tout d'abord retenu que le tribunal n'a pas constaté de grandes différences de qualité entre les différents logements, que les avantages de la villa mitoyenne résidaient essentiellement dans des surfaces supplémentaires en terrasse et jardin, lesquelles ne figuraient pas dans l'état locatif et dont la bailleresse n'avait pas tenu compte dans la fixation des loyers. Puis, elle a constaté que les premiers juges se sont basés sur l'état locatif, qui contient comme seule clé de répartition la surface habitable par m2 et ne tient aucun compte des autres caractéristiques et spécificités des deux objets litigieux, et elle a reproché à la bailleresse de n'avoir pas démontré l'existence d'une autre clé de répartition qui tiendrait compte d'autres facteurs.
La recourante ne démontre pas en quoi la cour cantonale aurait procédé à des constatations arbitraires ou aurait violé le droit.
En effet, selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (<ref-ruling> consid. 2.1; arrêts 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3; 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2 et les arrêts qui y sont cités). Il appartenait donc bien à la bailleresse de fournir la clé de répartition qu'elle voulait voir appliquer si elle n'était pas d'accord avec celle résultant de l'état locatif qu'elle avait elle-même appliquée pour la mise en location.
Ainsi, lorsqu'elle soutient qu'il aurait fallu prendre en compte les spécificités et les caractéristiques des deux objets, la recourante méconnaît non seulement que c'est le critère des m2 qu'elle a utilisé pour la mise en location, mais encore que la cour cantonale a mis à sa charge le défaut d'établissement d'une autre clé de répartition. Ce n'est ni le tribunal, ni la cour cantonale " qui ont changé la règle du jeu ", mais bien la bailleresse qui avait la charge de fournir les éléments nécessaires au calcul de rendement conformément à une jurisprudence bien établie et qui a violé son devoir de collaboration. Elle ne saurait donc reprocher à la cour cantonale d'avoir ventilé le rendement admissible sur la base du seul critère fourni par elle, soit la surface habitable par m2. C'est ainsi à tort que la recourante soutient qu'un calcul de rendement était impossible.
On relève en outre que si elle a elle-même fixé les loyers sur la base des surfaces des logements, elle n'a donc pas tenu compte ni des spécificités des différents logements, ni des coûts différents d'acquisition des terrains, de sorte qu'elle ne saurait légitimement reprocher à la cour cantonale d'avoir procédé comme elle dans la ventilation du rendement admissible.
Il s'ensuit le rejet de ce grief dans la mesure où il est recevable. Il est par conséquent superflu d'examiner les griefs d'omission de faits en relation avec ce point de droit.
6.
En tant que la bailleresse recourante soutient de manière générale qu'aucune violation de son devoir de collaboration dans l'établissement du rendement net ne lui est imputable, son grief est sans objet dès lors que la cour cantonale a considéré que les pièces prises en considération par le tribunal étaient suffisantes pour calculer le rendement net. Est réservée la violation de son devoir de collaboration admise en relation avec la clé de répartition du rendement admissible entre les différents logements, dont le sort a été scellé au consid. 5.4 ci-dessus.
7.
En ce qui concerne les frais accessoires de l'appartement, les locataires ont admis que les frais de chauffage et d'eau chaude étaient à leur charge en tant que frais accessoires au sens du ch. 3.3 du contrat. En revanche, ils ont contesté que d'autres frais accessoires, en l'occurrence les frais d'eau froide et les taxes d'épuration, puissent être mis à leur charge. Dans son dispositif, le tribunal des baux a admis que seuls les frais de chauffage et d'eau chaude peuvent être facturés aux locataires en sus du loyer net (ch. III) et ordonné la restitution du montant de 1'956 fr. 75 payé à tort pour l'eau froide et les taxes d'épuration pour la période du 1er octobre 2014 au 28 février 2019 (ch. IV), ce que la cour cantonale a confirmé.
7.1. Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose louée ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 1-2 CO); à défaut de convention, les frais accessoires sont compris dans le loyer (<ref-ruling> consid. 2a/aa).
Selon la jurisprudence, l'<ref-law> exige que les parties indiquent de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même quels frais accessoires sont mis à la charge du locataire, en en détaillant les postes effectifs. Le locataire doit pouvoir comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer net; ceux-ci doivent être décrits clairement et précisément dans le contrat (<ref-ruling> consid. 4.3). Même si la liste n'est pas formulée de manière exhaustive, les charges qui y sont mentionnées sont dues car le locataire peut comprendre facilement les postes qui lui seront facturés en sus du loyer (arrêt 4A_719/2016, du 31 août 2017 consid. 2.2.1 et la référence).
7.2. La cour cantonale a considéré que les clauses 5.1 et 5.2 du contrat de bail ne satisfont pas aux exigences de précision et de clarté posées par la jurisprudence. D'une part, les postes de frais ne sont pas exhaustifs et ces deux clauses s'apparentent à une annexe standardisée - à laquelle la jurisprudence a dénié la valeur de convention au sens de l'art. 257a l. 2 CO -. D'autre part, chaque clause comporte un poste de " taxes publiques actuelles et futures ", qui n'est pas précisé de manière exhaustive et qui, en tant que des taxes futures sont prévues, permettrait au bailleur de mettre de nouveaux frais, inexistants au moment de la conclusion du contrat, à la charge du locataire; de surcroît, il ne serait pas clair que les taxes en question soient liées à l'usage de la chose louée. La cour cantonale en a conclu que les clauses 5.1 et 5.2 ne constituent pas un accord au sens de l'<ref-law> et a confirmé leur nullité.
7.3. La recourante considère que ce raisonnement de la cour cantonale est réducteur et n'est donc pas correct. Elle estime que le fait que la taxe d'épuration figure dans la clause 5.1 sous la rubrique " taxes publiques actuelles et futures " est claire et qu'il est notoire qu'elle n'est jamais incluse dans le loyer. Quant aux frais d'eau froide, ils constituent le premier poste de la clause 5.2.
7.4. En l'espèce, les listes de charges et frais accessoires, qui mentionnent les postes de frais d'eau froide ainsi que de taxes d'épuration des eaux, sont expressément mentionnées dans le contrat que les parties ont signé. Bien que ces listes de charges ne soient pas exhaustives, les intimés pouvaient aisément comprendre que les deux postes litigieux allaient leur être facturés. C'est donc à tort que les autorités précédentes ont considéré que ces frais n'étaient pas à la charge des locataires et ont prononcé la restitution du trop-perçu.
Par conséquent le grief de la recourante doit être admis.
8. Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit donc être admis, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Dès lors que la majeure partie des griefs de la recourante sont rejetés pour autant que recevables et que le recours est admis en raison du changement de de la jurisprudence en matière de calcul du rendement net, il se justifie de répartir les frais judiciaires par moitié entre les parties et de compenser les dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., sont mis par moitié à la charge des locataires, débiteurs solidaires, et de la bailleresse.
3.
Les dépens sont compensés.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 13 janvier 2021
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Hohl
Le Greffier : Botteron

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. In der Nacht vom 24. auf den 25. Juni 1999 um etwa 23.00 Uhr überfiel eine Gruppe unbekannter Täter die Familie B._ an deren Domizil in Biel. Die Ehegatten B._ und ihr jüngster Sohn hielten sich zur Tatzeit dort auf und wurden von der Täterschaft unter Waffengewalt gefesselt und geknebelt. Als um etwa 24.00 Uhr die beiden älteren Söhne C._ und D._ nach Hause kamen, feuerte die Täterschaft durch ein Fenster mehrere Schüsse auf die beiden Brüder ab. Dabei erlitt D._ tödliche Verletzungen. C._ konnte sich verstecken und blieb unverletzt. Die Täterschaft ergriff danach, unter Mitnahme einer Feuerwaffe der Marke UZI sowie mehrerer Schmuckstücke, die Flucht. Die nachfolgenden polizeilichen Ermittlungen führten zum Verdacht, das Fahrzeug der Marke E._ mit einem bestimmten Nummernschild könnte zur Flucht benutzt worden sein. Am 31. August 1999 hielt die Polizei dieses Fahrzeug an. Darin befanden sich E._ als Lenker sowie A._ als Beifahrer.
Am Domizil der Familie B._ stellte die Polizei eine DNA-Spur ab dem Klebeband sicher, das zur Fesselung oder Knebelung der Opfer verwendet worden war. Daraus wurde ein DNA-Mischprofil erstellt, das zu einer Übereinstimmung mit einem DNA-Profil führte, das wiederum im Zusammenhang mit einer Freiheitsberaubung am 29. April 1999 steht. Im Jahr 2015 wurde A._ im Zusammenhang mit der Aufklärung eines anderen Delikts erkennungsdienstlich erfasst. Dabei ergab sich eine Übereinstimmung mit dem am Domizil der Familie B._ gesicherten Mischprofil. Gestützt darauf führt die Regionale Staatsanwaltschaft Berner Jura-Seeland ein Strafverfahren gegen A._ wegen Mordes. Gemäss den Ermittlungen soll dem Mord ein illegaler Waffenhandel zwischen den Gebrüdern B._ und damaligen UCK-Aktivisten zugrunde liegen.
A.b. Nachdem A._ am 12. Januar 2021 festgenommen worden war, ordnete das Regionale Zwangsmassnahmengericht Berner Jura-Seeland am 16. Januar 2021 die Untersuchungshaft an und verlängerte diese am 16. April 2021 um drei Monate. Das Obergericht des Kantons Bern (Beschwerdekammer in Strafsachen) wies eine dagegen erhobene Beschwerde am 7. Mai 2021 ab. Am 14. Juli 2021 verlängerte das Zwangsmassnahmengericht die Untersuchungshaft auf Antrag der Staatsanwaltschaft erneut um drei Monate bis zum 11. Oktober 2021.
B.
Mit Beschluss vom 3. August 2021 wies das Obergericht des Kantons Bern (Beschwerdekammer) eine dagegen von A._ erhobene Beschwerde ab.
C.
Mit Beschwerde in Strafsachen vom 25. August 2021 an das Bundesgericht beantragt A._, den Beschluss des Obergerichts vom 3. August 2021 aufzuheben und ihn unverzüglich aus der Untersuchungshaft zu entlassen. In prozessualer Hinsicht ersucht er um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Verbeiständung.
Die Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht verzichtete auf eine Stellungnahme.
A._ äusserte sich am 6. September 2021 nochmals zur Sache.
D.
Mit separater Eingabe vom 1. September 2021 ersucht die Generalstaatsanwaltschaft das Bundesgericht, aus ermittlungstechnischen Gründen von der Publikation des Urteils bzw. dessen Zustellung an die Medien abzusehen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen (vgl. <ref-law>, <ref-law>) Entscheid über die Fortsetzung von Untersuchungshaft im Verfahren vor der Staatsanwaltschaft (vgl. Art. 224 i.V.m. <ref-law>) steht die Beschwerde in Strafsachen nach <ref-law> an das Bundesgericht offen.
1.2. Der Beschwerdeführer nahm am vorinstanzlichen Verfahren teil und hat als Häftling und direkter Adressat des angefochtenen Entscheids ein rechtlich geschütztes Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Er ist damit zur Beschwerde legitimiert (vgl. <ref-law>).
1.3. Mit der Beschwerde in Strafsachen an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<ref-law>). Bei Beschwerden, die gestützt auf das Recht der persönlichen Freiheit (Art. 10 Abs. 2 und Art. 31 BV) wegen strafprozessualer Haft erhoben werden, prüft das Bundesgericht die Auslegung und Anwendung der Strafprozessordnung im Hinblick auf die Schwere des Eingriffs frei. Soweit jedoch reine Sachverhaltsfragen und damit Fragen der Beweiswürdigung zu beurteilen sind, greift das Bundesgericht nur ein, wenn die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen (Art. 97 Abs. 1 i.V.m. <ref-law>; <ref-ruling> E. 2.1 S. 334, mit Hinweisen).
1.4. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. <ref-law>).
2.
2.1. Nach den Grundvoraussetzungen von <ref-law> ist Untersuchungshaft insbesondere zulässig, wenn die beschuldigte Person eines Verbrechens oder Vergehens dringend verdächtig ist und ein im Gesetz genannter Haftgrund vorliegt, wozu unter anderem Fluchtgefahr und Kollusionsgefahr zählen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. a und b StPO). Die Haft muss überdies verhältnismässig sein (vgl. Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 BV, Art. 197 Abs. 1 lit. c und Art. 212 Abs. 2 lit. c StPO). Mit dem angefochtenen Entscheid bejahte das Obergericht das Vorliegen eines dringenden Tatverdachts sowie von Flucht- und Kollusionsgefahr und beurteilte die Haft als verhältnismässig. Der Beschwerdeführer macht vor Bundesgericht nur geltend, es liege gegen ihn kein zureichender Tatverdacht vor. Die übrigen Haftvoraussetzungen, insbesondere das Vorliegen eines Haftgrundes sowie die Verhältnismässigkeit der Haft, stellt er nicht bzw. jedenfalls nicht mit ausreichender Begründung in Frage. Es besteht denn auch kein Anlass, von der diesbezüglichen Beurteilung des Obergerichts abzuweichen. Damit ist einzig zu prüfen, ob ein genügender Tatverdacht zu bejahen ist.
2.2. Im Gegensatz zum erkennenden Sachrichter hat das Bundesgericht bei der Überprüfung der allgemeinen Haftvoraussetzung des dringenden Tatverdachtes (Art. 221 Abs. 1 Ingress StPO) keine erschöpfende Abwägung sämtlicher belastender und entlastender Beweisergebnisse vorzunehmen. Macht ein Inhaftierter geltend, er befinde sich ohne ausreichenden Tatverdacht in strafprozessualer Haft, ist vielmehr zu prüfen, ob aufgrund der bisherigen Untersuchungsergebnisse genügend konkrete Anhaltspunkte für ein Verbrechen oder Vergehen und eine Beteiligung des Beschwerdeführers an dieser Tat vorliegen, die Justizbehörden somit das Bestehen eines dringenden Tatverdachts mit vertretbaren Gründen bejahen durften. Im Haftprüfungsverfahren genügt dabei der Nachweis von konkreten Verdachtsmomenten, wonach das untersuchte Verhalten mit erheblicher Wahrscheinlichkeit die fraglichen Tatbestandsmerkmale erfüllen könnte. Das Beschleunigungsgebot in Haftsachen (Art. 31 Abs. 3-4 BV, <ref-law>) lässt hier nur wenig Raum für Beweismassnahmen. Zur Frage des dringenden Tatverdachts bzw. zur Schuldfrage hat das Bundesgericht weder ein eigentliches Beweisverfahren durchzuführen noch dem erkennenden Strafrichter vorzugreifen. Vorbehalten bleibt allenfalls die Abnahme eines liquiden Alibibeweises (vgl. <ref-ruling> E. 3.1 S. 318, 330 E. 2.1 S. 333 f., je mit Hinweisen).
2.3. Bei Beginn der Strafuntersuchung sind die Anforderungen an den dringenden Tatverdacht geringer als in späteren Stadien. Im Laufe des Strafverfahrens ist ein immer strengerer Massstab an die Erheblichkeit und Konkretheit des Tatverdachts zu stellen. Nach Durchführung der in Betracht kommenden Untersuchungshandlungen muss eine Verurteilung als wahrscheinlich erscheinen (<ref-ruling> E. 3.2 S. 318 f., mit Hinweisen). Stellt sich die Frage, ob Prozesshindernisse wie die Verjährung einem Strafverfahren entgegenstehen, ist bei der Abklärung des hinreichenden Tatverdachts eine summarische Prüfung vorzunehmen. Steht mit grosser Wahrscheinlichkeit fest, dass ein Delikt verjährt ist, erweist sich die Anordnung von Zwangsmassnahmen als nicht gerechtfertigt (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1B_231/2013 vom 25. November 2013, nicht publ. E. 6.5 von <ref-ruling>).
3.
3.1. Im vorliegenden Fall sind inzwischen seit der Tatbegehung der Geiselnahme und der Tötung am 24./25. Juni 1999 mehr als 22 Jahre vergangen. Ein Strafverfahren fällt insofern lediglich für Delikte in Betracht, die mit einer lebenslänglichen Freiheitsstrafe bedroht sind (<ref-law>). Für solche Tatbestände gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren. Dies trifft hier einzig für Mord gemäss <ref-law> zu. Danach beträgt die Strafe lebenslängliche Freiheitsstrafe oder Freiheitsstrafe nicht unter zehn Jahren, wenn der Täter, der vorsätzlich einen Menschen tötet, besonders skrupellos handelt bzw. namentlich sein Beweggrund, der Zweck der Tat oder die Art der Ausführung besonders verwerflich sind. Für die Verjährung spielt keine Rolle, ob der Verdächtige den Mord als Haupt- oder Mittäter oder als Gehilfe begangen hat. Alle anderen Delikte in diesem Zusammenhang sind jedoch bereits verjährt.
3.2. Der Beschwerdeführer war bereits am 31. August 1999 im verdächtigen Fahrzeug angehalten worden. Abgesehen davon bestand aber kaum ein weiterer Bezug zum Tatvorgang vom 24./25. Juni 1999, ausser dass sein Signalement der von den Opfern erstatteten, allerdings wenig präzisen Beschreibung eines der Täter (Körpergrösse rund 170-175 cm, braune Augen, gebrochen Deutsch sprechend mit slawischem Akzent) entsprach. Im Jahr 2015 ergab sich aufgrund einer DNA-Probe im Zusammenhang mit einer anderen Strafuntersuchung eine Übereinstimmung mit der DNA-Spur am Klebeband, das bei der damaligen Geiselnahme zwecks Fesslung oder Knebelung verwendet worden war. Dies führte zu einem neuerlichen Verdacht gegenüber dem Beschwerdeführer und damit zur (Wieder) Aufnahme der gegen ihn gerichteten Ermittlungen zu den Ereignissen von 1999. Später gelang es der Kriminalpolizei dank neuer Technik, dem Beschwerdeführer eine weitere am damaligen Tatort sichergestellte DNA-Spur am Kleidungsstück der Mutter des Mordopfers zuzuordnen. Diese Umstände, namentlich die beiden DNA-Hits, vermögen einen dringenden Verdacht gegenüber dem Beschwerdeführer an der Geiselnahme zu begründen. Diese ist freilich verjährt. Zu prüfen ist daher, ob auch ein ausreichender Verdacht für Mord besteht.
Für das Mordmotiv führt die Staatsanwaltschaft unter Verweis auf die Akten aus, der Beschwerdeführer habe selbst ausgesagt, im Jahr 1999 aktiv Hilfsgüter für die Opfer des Kosovo-Krieges gesammelt zu haben; es bestünden Hinweise dafür, dass es einen Konflikt zwischen dem Beschwerdeführer und den weiteren Tatbeteiligten einerseits sowie den beiden älteren Söhnen der Opferfamilie andererseits im Zusammenhang mit illegalem Waffenhandel gegeben habe. Der Tathergang lässt den vorläufigen Schluss zu, dass die Täterschaft am 24. Juni 1999 von Anfang an den gemeinsamen Entschluss gefasst hatte, die beiden älteren Söhne der Opferfamilie an deren Wohnort hinzurichten. Nicht nur nahmen sie die übrigen Familienmitglieder als Geiseln und versetzten diese in einen wehrlosen Zustand, sondern sie erkundigten sich bei den Geiseln nach dem Verbleib der beiden älteren Söhne und warteten über eine Stunde deren Heimkehr ab, um dann offenbar unverzüglich und unvermittelt auf diese zu schiessen. Bei der Geiselnahme trug die Täterschaft offen Waffen. Deren Verwendung war mithin abgesprochen. Damit erscheint es als wenig realitätsnah, dass der Beschwerdeführer nicht auch den Einsatz der Schusswaffe durch den einen oder anderen Täter als Tötungsmittel in Kauf genommen hätte. Vielmehr spricht einiges für eine auf einem gemeinsamen Entschluss beruhende direkte Opfer-Täter-Beziehung oder für eine entsprechende Opfer-Auftrag-Beziehung, die allenfalls eine besondere Skrupellosigkeit zu offenbaren vermöchte. Für die Begründung des Verdachts einer Tatbeteiligung kommt es damit nicht darauf an, ob der Beschwerdeführer allenfalls selbst geschossen oder ob einer der anderen Täter den oder die tödlichen Schüsse abgegeben hat. Wie es sich damit verhält, ist hier freilich nicht abschliessend zu beurteilen, sondern dem Sachgericht zu überlassen. Für einen dringenden Tatverdacht genügen jedoch die vorliegenden Anhaltspunkte. Mit dem Obergericht bestehen ausreichende Hinweise dafür, dass von der massgeblichen Möglichkeit eines auch vom Beschwerdeführer getragenen gemeinsamen Mordvorsatzes sowie eines wesentlichen Tatbeitrags von ihm als Mittäter oder Gehilfe am Tötungsdelikt ausgegangen werden kann.
3.3. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, das Bundesgericht habe in seinem Urteil 1B_195/2020 vom 18. Mai 2020 in einem ähnlich gelagerten Fall die Untersuchungshaft als unzulässig beurteilt. Zwischen dem damaligen und dem vorliegenden Fall gibt es gewisse Parallelen. In beiden Fällen geht es um eine Ermittlung wegen eines Tötungsdelikts. Wie hier lag die Tat auch damals längere Zeit zurück bzw. wurde der Verdächtige erst einige Jahre später aufgrund eines DNA-Hits in Untersuchungshaft gesetzt. Damals fand sich die DNA-Spur auf einem mutmasslich als Schalldämpfer eingesetzten Gegenstand, der am Tatort neben dem verstorbenen Opfer lag. Im Vergleichsfall befand das Bundesgericht im Wesentlichen, der Tatbeitrag des damaligen Verdächtigen sei unklar und begründe keinen ausreichenden Tatverdacht für das untersuchte Tötungsdelikt. Es gibt indessen wesentliche Unterschiede zwischen den beiden Fällen. Im angerufenen Vergleichsfall dauerte die Haft schon 18 Monate. Überdies hatte das Bundesgericht die damalige Vorinstanz bereits in zwei vorangegangenen Urteilen darauf hingewiesen, dass die allfällige weitere Verlängerung einen verdichteten Tatverdacht voraussetze. Die Beweislage veränderte sich jedoch nicht wesentlich. Im vorliegenden Fall befindet sich der Beschwerdeführer erst seit rund sieben Monaten in Untersuchungshaft. Strittig ist hier die zweite dreimonatige Haftverlängerung, wobei das Bundesgericht zum ersten Mal angerufen wurde. Überdies beruht der Tatverdacht auf zwei (und nicht nur einem) DNA-Hits und gibt es auch konkrete Hinweise auf ein vom Beschwerdeführer mitgetragenes gemeinsames Mordmotiv der beteiligten Täterschaft. Im angerufenen Vergleichsfall erwies sich die Beweislage als erkennbar dünner. Damit ergibt sich entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kein Widerspruch zum Urteil 1B_195/2020 vom 18. Mai 2020.
3.4. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer unter Verdacht steht, am 29./30. November 2015, offenbar unter Verwendung einer Waffe, einen Einbruchdiebstahl vorgetäuscht zu haben, um Versicherungsleistungen zu erhalten. Insofern läuft eine Strafuntersuchung wegen möglichen Betrugs (vgl. insbesondere <ref-law>) sowie mutmasslicher Widerhandlung gegen Art. 33 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1997 über Waffen, Waffenzubehör und Munition (Waffengesetz, WG; SR 514.54). Das Obergericht hat auch insofern den dringenden Tatverdacht bejaht, was der Beschwerdeführer vor Bundesgericht nicht bzw. zumindest nicht mit ausreichender Begründung anficht.
3.5. Der angefochtene Entscheid hält demnach vor Bundesrecht stand.
4.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Der Beschwerdeführer belegt seine Prozessbedürftigkeit ausreichend. Da seine Rechtsbegehren nicht als von vornherein aussichtslos zu beurteilen sind, ist seinem Gesuch um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege und Verbeiständung stattzugeben (vgl. <ref-law>). Damit sind für das bundesgerichtliche Verfahren keine Kosten zu erheben und ist der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers aus der Bundesgerichtskasse angemessen zu entschädigen.
5.
5.1. Mit Eingabe vom 1. September 2021 beantragt die Generalstaatsanwaltschaft, mit der Publikation des bundesgerichtlichen Urteils vorerst zuzuwarten, bis der Verfahrensstand es zulasse, dass die Öffentlichkeit und insbesondere Medienschaffende vom Verfahren erführen. Die Ermittlungen seien noch nicht abgeschlossen, weshalb es deren erfolgreiche Durchführung stören könnte, wenn durch die Medien Details des Verfahrens bekannt würden. Schon das Obergericht habe dem vor ihm gestellten gleich lautenden Anliegen stattgegeben.
5.2. Bereits im Juni 2019 gelangte die Kantonspolizei unter Hinweis auf neue Erkenntnisse im Zusammenhang mit der Auswertung von DNA-Spuren an die Öffentlichkeit mit einem Aufruf an potentielle Zeugen zu den Tatereignissen von 1999 (vgl. etwa das Bieler Tagblatt vom 24. Juni 2019; Internetausgabe). In der Berner Zeitung vom 1. Mai 2020 (Internetausgabe) gab der Medienchef der Kantonspolizei Bern ein Interview, dem weitere Hinweise auf den damaligen Erkenntnisstand entnommen werden können. In der Ausgabe der gleichen Zeitung vom 11. September 2021 (Internetausgabe) wurde nunmehr das hier angefochtene Urteil des Obergerichts, das der Redaktion offenbar vorliegt, recht ausführlich mit den bisherigen Ermittlungsfortschritten beschrieben. Diese Erkenntnisse fanden auch Eingang in weitere Medien (vgl. beispielsweise 20Minuten vom 11. September 2021; Internetausgabe). Unter diesen Umständen erübrigt es sich, das vorliegende bundesgerichtliche Urteil vorerst vor der Öffentlichkeit und insbesondere den Medien zurückzuhalten, weshalb der entsprechende Antrag der Staatsanwaltschaft ohne Weiterungen abzuweisen ist.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird gutgeheissen und es wird dem Beschwerdeführer Rechtsanwalt Andreas Gafner als unentgeltlicher Rechtsbeistand beigegeben.
3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4.
Rechtsanwalt Andreas Gafner wird aus der Gerichtskasse eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- ausgerichtet.
5.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Generalstaatsanwaltschaft des Kantons Bern und dem Obergericht des Kantons Bern, Beschwerdekammer in Strafsachen, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. September 2021
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Kneubühler
Der Gerichtsschreiber: Uebersax


facts:
Nach Einsicht
in die Beschwerde vom 14. Mai 2019 (Poststempel) gegen einen ihr nicht beiliegenden Entscheid des Versicherungsgerichts des Kantons Solothurn,
in die Verfügung vom 15. Mai 2019, in welcher das Bundesgericht A._ den Mangel der Rechtsschrift (fehlende Beilage des vorinstanzlichen Entscheids) anzeigte und ihn zu dessen Behebung spätestens bis zum 27. Mai 2019 aufforderte, ansonsten die Rechtsschrift unbeachtet bleibe,

considerations:
in Erwägung,
dass die in der Verfügung vom 15. Mai 2019 angesetzte Frist ungenützt abgelaufen ist, weshalb auf die Beschwerde androhungsgemäss nicht einzutreten ist (Art. 42 Abs. 3 und 5 BGG),
dass selbst bei erfolgter Einreichung des vorinstanzlichen Entscheids auf die Beschwerde nicht einzutreten wäre, hat doch ein Rechtsmittel gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG unter anderem die Begehren und deren Begründung zu enthalten, wobei in der Begründung in gedrängter Form darzulegen ist, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt,
dass die Eingabe diesen inhaltlichen Mindestanforderungen offensichtlich nicht genügt,
dass deshalb im vereinfachten Verfahren nach Art. 108 Abs. 1 lit. a und b BGG auf die Beschwerde nicht einzutreten ist,
dass in Anwendung von <ref-law> umständehalber auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet wird,

rulings:
erkennt die Präsidentin:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Versicherungsgericht des Kantons Solothurn und dem Bundesamt für Gesundheit schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 2. Juli 2019
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Pfiffner
Die Gerichtsschreiberin: Huber


facts:
Sachverhalt:
A.
A._ und B._ haben 2019 geheiratet. Mit Eheschutzentscheid vom 10. Februar 2021 genehmigte das Bezirksgericht Kriens die von ihnen am 2. Februar 2021 geschlossene Trennungsvereinbarung. Mit Berufung beantragte A._, dass der Eheschutzentscheid aufzuheben und die Vereinbarung für nichtig zu erklären sei, da er bedroht worden sei und diese unter Zwang unterzeichnet habe; B._ habe ihm einen monatlichen Unterhaltsbeitrag von Fr. 816.-- zu leisten. Mit Entscheid vom 28. Juni 2021 wies das Kantonsgericht Luzern die Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Mit Schreiben vom 9. Juli 2021 meldete A._ Berufung an; das Kantonsgericht leitete dieses Schreiben dem Bundesgericht weiter, welches nach Ablauf der Rechtsmittelfrist mit Urteil vom 26. August 2021 darauf nicht eintrat mangels eines Rechtsbegehrens und einer Begründung.
B.
Mit Eingabe vom 18. September 2021 verlangt A._ die Überprüfung des bundesgerichtlichen Urteils; er zeigt sich schockiert darüber, dass das Bundesgericht nur eine Eingangsanzeige versandt und als weiteren Schritt bereits das Urteil gefällt habe, wo er doch habe Beschwerde erheben wollen. Mithin verlangt er die Revision des Urteils vom 26. August 2021, was sich insbesondere auch im Begehren auf S. 5 ausdrückt, das Urteil zu revidieren und die Beschwerde nicht aus streng juristischen Gründen nicht zuzulassen.

considerations:
Erwägungen:
1.
Entscheide des Bundesgerichts erwachsen am Tag ihrer Ausfällung in Rechtskraft (<ref-law>). Das Bundesgericht kann auf seine Urteile nur zurückkommen, wenn einer der in <ref-law> abschliessend aufgeführten Revisionsgründe vorliegt. Der Gesuchsteller hat allfällige Revisionsgründe in gedrängter Form darzulegen.
2.
Der Beschwerdeführer nennt keinen Revisionstatbestand und er legt in seinem Gesuch auch inhaltlich nichts dar, was auf einen solchen hindeuten könnte. Sinngemäss macht er geltend, mit der Anmeldung der Berufung habe er klar gemacht, dass er ein Rechtsmittel habe ergreifen wollen. Indes wäre ein solches, wie sich auch aus der korrekten Rechtsmittelbelehrung des kantonsgerichtlichen Entscheides ergibt, innert einer Frist von 30 Tagen (vgl. <ref-law>) beim Bundesgericht mit einem Rechtsbegehren und einer Begründung (vgl. Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) einzureichen gewesen. Die Revision dient nicht dazu, Versäumtes nachzuholen.
3.
Nach dem Gesagten ist auf das Revisionsgesuch nicht einzutreten.
4.
Angesichts der konkreten Umstände wird auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf das Revisionsgesuch wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. September 2021
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Möckli


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Le 17 janvier 2020, l'État de Vaud a fait notifier à A._ un commandement de payer la somme de 1'210 fr. en capital (poursuite n° xxx de l'Office des poursuites du canton de Neuchâtel); cet acte indique qu'une opposition totale a été formée le 27 janvier 2020, à savoir en temps utile.
2.
Le 11 mars 2020, le poursuivant a saisi le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers d'une requête de mainlevée de l'opposition. Celle-ci a été transmise le 30 mars 2020 au poursuivi, avec un délai de dix jours pour se déterminer par écrit. Le tribunal a précisé qu'il ne citerait pas les parties à une audience, mais statuerait sur pièces, à moins d'une décision ultérieure de sa part.
Statuant le 23 avril 2020, le tribunal a levé définitivement l'opposition et mis les frais, par 200 fr., à la charge du poursuivi; en bref, il a retenu que le poursuivant avait produit une décision définitive et exécutoire condamnant le poursuivi aux frais ( i.e. 1'210 fr.), que l'intéressé n'avait pas contesté le for de la poursuite à réception du commandement de payer, de sorte que le tribunal saisi était compétent, et que sa situation financière n'entrerait en ligne de compte qu'à un stade ultérieur de la procédure de poursuite.
Par arrêt du 12 août 2020, l'Autorité de recours en matière civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a rejeté dans la mesure de sa recevabilité le recours du poursuivi contre cette décision.
3.
Par écriture mise à la poste le 10 septembre 2020, le poursuivi exerce un recours " en droit civil " au Tribunal fédéral contre l'arrêt de l'autorité précédente; il conclut à ce que le " fond de ce recours [soit] admis en droit " et à l'annulation " des dispositifs " de l'arrêt attaqué.
Des observations n'ont pas été requises.
4.
La décision attaquée est en principe susceptible de recours en matière civile au sens de l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 1.1 et 520 consid. 1.1). Pour pallier l'insuffisance de la valeur litigieuse (<ref-law>), le recourant se réfère à " l'<ref-law> ", mais sans aucunement expliquer en quoi la présente cause soulèverait une question juridique de principe (<ref-law>). Son écriture doit, par conséquent, être traitée en tant que recours constitutionnel subsidiaire au sens des <ref-law>.
5.
5.1. En l'espèce, la cour cantonale a rappelé que, en vertu de l'<ref-law>, les conclusions, allégations et preuves nouvelles sont par principe irrecevables, de sorte que l'autorité de recours doit statuer sur la base du dossier tel qu'il se trouvait au moment où le premier juge a rendu son prononcé. Partant, elle a écarté les pièces jointes au recours invoquées à titre de preuves, à savoir les courriers des 27 janvier 2020 et 7 octobre 2019, qui ne figurent pas au dossier de première instance, ainsi que les allégations de faits tirées de ces pièces.
Cela étant, les magistrats cantonaux ont considéré que les documents produits en première instance ne permettaient pas d'admettre qu'une plainte avait été formée quant au for de la poursuite. Le premier juge est donc parti du principe que le for de la mainlevée correspondait au for de la poursuite et qu'il n'avait pas à se saisir d'office du moyen pris de l'irrégularité de la poursuite, question qui ressortit exclusivement à la compétence des autorités de surveillance.
5.2. Les constatations quant au déroulement de la procédure devant les autorités cantonales relèvent du fait (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.3.1). Sur ce point, la juridiction précédente a constaté que les pièces que le recourant invoquait pour faire valoir qu'il ne résidait pas dans le canton de Neuchâtel, mais dans le canton de Vaud - à savoir les courriers des 27 janvier 2020 et 7 octobre 2019 -, ne figuraient pas au dossier de première instance et que l'intéressé n'avait pas soulevé de moyen en lien avec le for de la poursuite ou de la mainlevée. Or, le recourant ne démontre pas, conformément à l'<ref-law>, que ces faits auraient été établis en violation de ses droits constitutionnels (<ref-ruling> consid. 2.1 et les références). Il ne s'en prend pas non plus de façon argumentée au motif pris de l'irrecevabilité, au regard de l'<ref-law>, des pièces précitées devant l'autorité précédente, sauf à évoquer lapidairement une violation du " droit d'être entendu " et du " droit à la bonne foi ".
Au demeurant, l'affirmation du recourant selon laquelle, " par ce courrier [du 27 janvier 2020] , il a également contesté le for de cet office [des poursuites à la Chaux-de-Fonds]", est dépourvue de fondement. Cette lettre indique simplement qu'il " fait opposition à ce commandement de payer ", en renvoyant à un autre courrier du " 7 octobre 2019", dont on ignore le contenu. Comme on l'a vu, le recourant ne démontre pas que ces pièces, adressées au préposé de l'Office des poursuites, auraient bien été produites devant le juge de la mainlevée. Au surplus, l'acte de recours n'expose aucunement en quoi la cour cantonale serait tombée dans l'arbitraire en retenant que l'incompétence ratione loci de l'office des poursuites - que le recourant prétend avoir contestée dans ses courriers - relevait de la seule compétence de l'autorité de surveillance en matière de poursuite pour dettes ( cf. sur la question: ABBET, in : La mainlevée de l'opposition, 2017, n° 9 ad <ref-law>).
6.
En conclusion, le présent recours doit être déclaré irrecevable par voie de procédure simplifiée (<ref-law>), avec suite de frais à la charge de son auteur (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à l'Autorité de recours en matière civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 30 septembre 2020
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Hermann
Le Greffier : Braconi


facts:
Nach Einsicht
in das Schreiben vom 19. Mai 2020, worin A._ die Beschwerde vom 20. Januar 2020 gegen den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 21. November 2019 zurückziehen lässt,

considerations:
in Erwägung,
dass die Beschwerde gemäss <ref-law> in Verbindung mit <ref-law> im Verfahren nach <ref-law> abzuschreiben ist,
dass in Anwendung von <ref-law> auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet wird,

rulings:
verfügt der Einzelrichter:
1.
Das Verfahren wird infolge Rückzugs der Beschwerde abgeschrieben.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Diese Verfügung wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 25. Mai 2020
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Einzelrichter: Meyer
Die Gerichtsschreiberin: Stanger


rulings:
Par ces motifs, la Juge présidant la Ire Cour de droit civil prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 fr., sont mis à la charge de la recourante.
4.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, à la Chambre Civile du Tribunal cantonal du canton du Valais et à B._ SA, à Martigny.
Lausanne, le 1er décembre 2021
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Juge présidant : Kiss
Le Greffier : O. Carruzzo