目前全球仍处在疫情期间，降低企业运营成本是每个设施管理者应当要考虑的事情。但关于设施维护，很多人有这样一个认知误区：做维护浪费钱，不值得；应该等设施坏了再修，把钱花在刀刃上，才省钱。 这种想法表面上看起来是降低了成本，实则犯了“短利”的错误！ 今天，我们就以“办公室设施维护”为主题，分享这方面的知识。 一 设施维护知识简介 什么是维护？维以护之，免受外害。 设施管理已经在国外发展了50多年，诸多业内人士对维护的意义也形成了共识，主要有三点：  1、提前发现和处理隐患，确保设施处于良好状态，降低风险和维修成本。举个例子：2017年，北京某客户空调很多不制冷，我们和客户建议，先做一次专业维护。结果，在维护过程中，我们解决了80%的不制冷问题。无数案例说明：专业的维护，可以及早发现一些潜在风险和隐患，及时处理会降低风险，并最大程度降低对业务运营的影响。 2、提升员工体验，提高工作效率和幸福感。专业的维护可以创造更干净、安全、健康、舒适的工作环境，大家心情舒爽、干劲满满，必然提高工作效率。尤其今年疫情期间，对空调系统进行专业的消毒工作，会大大降低员工的心理顾虑，放下包袱，轻松工作。 3、确保工作场所正常运营，有效支持核心业务。对于很多企业来说，工作场所是其开展业务的空间，设施的正常运行，对于企业核心业务的实现起着重要的支持作用。比如，互联网企业、金融业务等，对于电气系统，尤其是电脑等设备的良好运营，就提出了更高的要求。 既然设施维护的意义不可小觑，那我们就有必要了解下维护的实操知识了！ 1、设施维护的常见类型，共4种 ◆前瞻性维护：适用于一些需要高可靠性的设备，例如发电机的维护和启动测试； ◆预测性维护：可以更准确地关注设施的状态，例如配电箱的红外热成像测试； ◆预防性维护：关注时间，需定期进行检查和测试工作，例如空调室外机的定期清洗和测量运行压力； ◆反应性维护：关注于出现问题后的应急维修，例如灯具损坏后的及时维修。  2、设施维护内容。不同设施的维护内容区别很大，需要根据设施的特点以及运行特性来进行确定。一般专业从事设施维护的公司，会提供专业的维护内容。 3、设施维护频次。需要根据设施的使用频次、工作场所的要求，甚至地理位置等综合考虑后，进行确定。例如，华南地区，因常年使用空调，所以空调系统的维护频次一定要比北方地区高。 4、维护策略。简单而言八个字：主动出击，专业保障。只要是设施，就有风险，我们就要主动出击。具体执行策略有三点： 1）分析设施的特点和运行特性，制定维护内容和维护频次（可参考专业公司建议），并与公司管理层申请维护费用的预算； 2）通过采购和招标，找到性价比最高的专业公司实施维护工作，并要求提供专业报告，包括不限于维护内容、现场照片或视频、存在问题、解决方案和管理建议等； 3）考虑到设施的专业性以及合规性，建议寻找专业的第三方机构，对于设施的状态以及维护工作的专业性定期（一般每年）进行评估，以确保及时发现问题，最大程度地降低设施方面的风险，确保组织核心业务的正常开展和人员财产的安全。 了解了设施维护的基本知识后，我们再针对性地讨论下“办公室设施”维护。 二 办公室设施分类 想要达到高效维护办公室设施的目的，首先打好基础关：整体了解办公室常见设施的分类。办公室设施主要包括以下类别：  1、外围结构。例如：屋顶，外墙外窗，出入口，地基和地下室等； 2、机电系统。主要包括： 1)配电系统：高低压配电，UPS及发电机 2)照明系统：室内外照明 3)空调系统：主机、管道及末端设备 4)门禁安防系统：监控等设备 5)综合布线系统：光纤通讯等 6)给排水系统：净水，自来水，排水，污水，雨水 7)垂直交通系统：电梯，观光梯等 8)AV系统：音响、麦克、显示屏等 9)楼宇自控系统：物联网等 10)消防系统：烟感、喷淋、消火栓、气体灭火、中控、消防水池等 3、装饰及家具系统。包括天花，隔墙、地面和其他门窗五金、定制的家具等。 其中，配电系统、照明系统、空调系统、排水系统在整个建筑系统中，处于非常重要的位置，对建筑运营和人员的影响都非常大。 譬如：配电箱一旦发生断路，会直接影响运营；照明系统发生问题，也会非常影响人员的体验；空调系统一直都是建筑环境中最受租户关注的设施（国际某权威机构调查，空调和卫生间是最受租户关注的设施）；排水系统一旦出现问题，会带来气味，甚至病菌的传染。 所以，接下来和大家一起分享这四个系统设施的常见风险问题。 三 办公室四大系统设施常见风险总结 下面，我们将从配电，照明，空调，排水等四个系统入手，分享设施的常见风险表现及案例分析。  1、配电系统 配电系统设施常见风险表现： 1）空开与线缆配置不合理； 2）线路虚接； 3）三相不平衡； 4）空开使用时间长，导致损坏，漏电时不能跳闸等问题。 案例1：2017年夏季，我们给新客户做配电箱维护时，发现主电缆绝缘层破损，因配电箱内电缆之间距离非常近，存在严重安全风险。现场工程师立刻向客户人员及公司部门经理进行汇报。经与客户沟通确认，我们立即组织厂商紧急运送电缆等材料到现场，同时安排多名技术人员前往进行电缆更换工作，包括现场的绝缘测试等工作。  安全提醒：电缆属于比较专业的电气产品，且目前市场上质量良莠不齐，所以在设施运营中，定期对电气系统，包括电缆进行维护至关重要。 2、照明系统 照明系统设施常见风险表现： 1)应急照明及安全出口指示灯断电不能正常使用； 2)照明控制箱的交流接触器接线松动，接线端子损坏； 3)照度设计不正确等问题。 案例2：2020年，给北京某客户做设施维护时，发现办公室内90%的应急照明在断电后不能正常使用，存在严重的安全隐患。经与客户沟通，我们立即进行了现场更换工作，确保应急照明正常使用。  安全提醒：参照《消防应急照明和疏散指示系统技术标准》-GB51309-2018中第3.2.4条款规定，“建筑高度大于100m的民用建筑，应急照明的应急时间不应小于1.5h”。 3、空调系统 照明系统设施常见风险表现： 1)空调末端设备漏水； 2)空调不能正常制冷制热； 3)房间内有异味； 4)空调位置安装不合理等等。 案例3：2017年夏季，北京某客户空调出现问题：不制冷、漏水等。经过沟通，我们为客户做了专业的风机盘管机组维护，包括清洗水过滤器、清洗疏通冷凝水排水管等，解决了大部分空调问题，大大降低了客户的维修成本。同时，我们还给风机盘管机组和风口进行了编号，便于日后的维修及管理。  安全提醒：根据本人20余年的行业经验，空调系统是最需要进行维护的机电设施。定期、专业的维护可以避免隐患，大幅度降低空调出现问题的概率，从而确保空调处于良好的工作状态，为人们提供更舒适的环境。同时，也会大大降低空调系统的维修和运行成本。 4、排水系统 排水系统设施常见风险表现： 1）排水泵损坏，不能正常排水； 2）排水管道脏堵； 3）水箱，鱼缸等设备没有漏水报警系统。 案例4：2016年12月，工程师在巡检过程中，发现北京某客户茶水间排水箱没有安装漏水报警装置，存在重大安全隐患。  鉴于之前漏水事件给客户及租户造成了严重的经济损失和运营影响，工程师与客户深入沟通后，提供了专业的预防性解决方案，主要措施有： ◆清理水槽下方杂物，确保水泵及管件不会因受到外力松动后，导致漏水； ◆更换老化管件； ◆安装大尺寸托水盘，确保可能漏水的点在托水盘上方，并在靠近柜门一侧安装溢水管。如果发生漏水，在报警系统失灵的情况下，水会直接漏到茶水间地面，能及时发现； ◆安装漏水报警系统，并设置2个蜂鸣器，避免其中一个损坏后，不能立刻发出警报； ◆安装给水电磁阀，确保收到报警马上切断水源； ◆漏水报警模块接入电话或短信报警系统，发生漏水后及时收到报警通知，确保及早发现并快速处理； ◆安装温馨提示牌，提示员工发现漏水后，立即停止用水并尽快联系相关人员。 四 设施管理应贯穿建筑全生命周期  以上是办公室设施的常见风险表现及应对措施，看起来大部分都是出了问题之后再解决，但这并不能最大限度地发挥设施管理的价值！笔者认为，设施管理不仅仅是建筑运营阶段的工作，而应该贯穿建筑的全生命周期，这样才能更好地发挥设施管理的价值。 建筑设计阶段，设施维护就应该被充分考虑。最简单的例子，很多办公室空调安装得很漂亮，但是天花上没有检修口，一旦发生问题，需要对天花进行破坏，费时费力，增加维修成本，还影响运营。早在十多年前，非常重视设施维护的部分外资公司，已经考虑了这一点，在设计和施工阶段，提前考虑和预留了很多设备的检修空间和通道，这样的经验，非常值得我们借鉴和学习。  建筑施工阶段，需要设施管理人员或委托第三方专业人员对施工质量进行监督，尤其考虑后期运营可能产生的问题。以空调系统为例，设计不合理、安装不规范，是造成空调问题频发的主要原因。同时，设施管理或行政人员应积极参与工程项目的验收，勇于提出运营方面的顾虑和建议，并要求施工单位予以整改，以免后患无穷。 另外，经过国家改革开放40年左右的大规模房屋建设，总体来说，国内已进入建筑后市场时代，对现有建筑进行改造升级的需求也日渐增多，改造前对现有设施进行专业评估至关重要，也是未来建筑服务中新兴的一项业务。只有对设施进行专业维护，才能确保其状态良好，也会让整个建筑保值升值。反之，年久失修，必然会使建筑的价值大打折扣，甚至失去利用价值。 五 新技术在设施维护中的应用 最后，为大家分享近几年在设施维护中出现的新技术案例。 随着生活水平的提高，人们对建筑环境的要求也变得更高，而物联网、人工智能、无人机、BIM以及信息化技术的逐渐发展完善，使得设施维护中出现了不少应用新技术的案例。 君不见，很多办公楼安装了多种类型的无线传感器。这对于重要的作业环境，如设备房、配电室、冷冻机房等进行相应的配置，通过温度、烟感、视频、红外等很多方式对重要设施进行24小时监控，发现问题立即报警。这样既大量节约了人力成本，也提高了监控的可靠性。  而对于屋顶设备或其他不便于检查的设施，无人机无疑是个不错的选择。同时，BIM的发展以及信息技术的完善，也让更多大楼的业主选择信息化管理系统，一方面可以搜集有用的运营、维护数据，便于分析后的科学决策；同时，可以为后续的类似建筑提供运营管理标准，甚至形成行业内非常有价值的数据，提升国家的设施管理水平。 另外，最近业内出现一种智能眼镜，可以配置给巡检维护人员，它具备红外热成像、激光测距、人机交互和远程视频协助等功能，通过它可以与专业工程师实时沟通协助，快速解决一些复杂的技术问题，目前已经在电力等行业投入使用。相信未来会有更广阔的应用空间，让企业降本增效。 令笔者欣慰的是，目前设施维护在国内已逐渐被大家广泛认可，毕竟它的价值日益重要。相信在不久的未来，我们不仅能看到更多历史久远，但依然熠熠生辉的建筑呈现在我们眼前，也能看到更多高标准和智能化的建筑。 而所有的这一切，都离不开专业的设施维护。 作者介绍： 范雪松，北京博绿信远建筑技术有限公司创始人兼董事总经理，国际设施管理协会（IFMA）北京分会理事，全国设施管理标准化技术委员会第一届委员，《设施管理基础》编委成员。投身设施管理行业16余年，领导团队为超过70家跨国企业和国内知名企业,如沃尔沃、戴姆勒、杜邦、微软、滴滴出行等，提供服务。 精品推荐  北京博绿信远建筑技术有限公司，2007年8月成立于北京，提供全面的设施管理专业服务。 公司总部位于北京，在上海、成都、深圳、武汉设立分公司，服务覆盖全国30多个城市，获得了如沃尔沃、戴姆勒、杜邦、微软、滴滴出行等众多跨国企业和国内知名企业的信任。  BGS设施管理 让工作更美好 设施维护|改造咨询 保洁绿植|虫控搬家  往期精选  【1m专栏】17种对付霸王条款的方法，都在这儿了！  【1m专栏】“低价”采购的背后，究竟有哪些内幕？  【1m专栏】揭秘！售后服务人员签下天价订单的真相！  【1m工艺】设计师必须掌握的26种石材品类，都在这了！
“2021年长庆油田关于服务商又发布重要通知”“长庆油田原总工程师受贿清单曝光”“长庆油田、延长油田各采油厂、采气厂最新主要领导名单（更新完毕）”查看 近日，本报从中国石油辽河油田获悉，油田公司近日召开了油气资源国情调查工作启动会，成立油气资源调查工作小组，全面推进油田“家底调查”工作。本次调查计划到6月上旬结束。 为贯彻落实《自然资源部办公厅关于完善矿产资源储量动态更新机制、做好矿产资源国情调查工作的通知》文件精神，按时完成勘探与生产分公司《中国石油油气矿产资源国情调查工作方案》工作要求，全面掌握辽河油田油气资源家底现状，油田公司首次开展油气资源国情调查工作。 油田公司以《国家资源储量新分类标准》为指导，通过全面调查和核查，准确获取生产矿区、未利用矿区、关闭(停产)矿区和建设项目压覆等油气资源的数量、质量、结构和空间分布情况。构建辽河油田油气探明地质储量数据库和图形库，形成油气矿产资源国情调查报告。 为顺利完成本次国情调查工作，辽河油田公司成立了专项工作组。开发部每双月组织召开一次工作推进会，核查阶段工作成果并进行下步工作安排，全力保障辽河油田油气资源国情调查7月通过股份公司验收。公司今后每5年开展一次上述工作，及时完善数据库，为油田公司、股份公司乃至国家准确判断油气资源形势，进一步夯实国家资源能源安全基础。 —END— 民营企业2021年高薪招聘 “三桶油”！两会代表全名单、职务及提案 中国石油大学（东营）校区就这样被拆分？两建筑成为东营历史建筑正式揭牌 中国石化党组调整两家石化企业领导班子 中国石油集团召开党组会议 人事变动！又一所石油化工学校党委书记被免职，新增两位副校长 中国石油集团召开党组会议 3000亿市值中海油遭美国强制退市,3月9日暂停委托交易 中国石油集团召开改革三年行动会议 重磅！中国海油在陆上喜获千亿方大气田 中国石油协会、地质协会推选2021年度两院院士候选人 能源反腐再出“利剑”！又一能源公司高管被调查 中石油集团公司召开2021年工程和物装管理会议 中国石油集团召开2021年页岩油勘探开发会议 中国石油集团召开QHSE审核工作启动会 中国石油辽河油田党委书记李忠兴发表署名文章 中国石油新疆油田党委书记霍进发表署名文章 又一位出身于地矿行业的省长 新年刚过！中国的两大油气勘探新突破 东营市长继续推进中国石油大学（华东）研究生院和山东石油化工学院建设