中新社北京2月2日电(记者庞无忌)接连“爆雷”之后，长租公寓行业迎来“最严监管”，这一次出手的是北京。 2日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出规定。 北京此番新政指出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。租赁企业收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。此外，承租人向金融机构申请的“租金贷”资金不能被拨付给住房租赁企业等。 中原地产首席分析师张大伟指出，没有资金池，没有租期错配将大大降低长租公寓“爆雷”的可能性，如果政策严格执行，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。 近年来，中国长租公寓行业经历了“过山车式”的发展。2014年以来，政策和资本的双轮驱动将这一行业迅速推至风口。一时间，长租公寓企业如雨后春笋般大量涌现，轮番融资、扎堆上市，但与此同时，对于这个尚且年轻的行业来说，“成长的烦恼”一直如影随影。 2019年以来，多个长租公寓品牌接连传出资金链断裂、公司跑路的消息。特别是去年年末长租公寓头部企业蛋壳公寓深陷资金链危机，让数以万计的房东、租客乃至金融机构都蒙受了不小的损失。 业内专家认为，被资本“绑架”快速扩张，盈利模式存在缺陷，以及政府监管跟不上等是长租公寓麻烦缠身的主要原因。张大伟表示，在北京、上海等城市，长租公寓类的企业的市场份额已经超过20%，在此背景下，租赁市场特别是长租公寓市场亟需加大监管力度。 专家认为，北京此番出台的长租公寓政策有望为行业建起一道“防火墙”。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说，过去长租公寓机构利用“租金贷”的形式预收租户一年的租金，再利用预收租金进行扩张及装修，而此次通知内容明令禁止了这种做法。 张大伟指出，此番北京市规定，扮演“二房东”角色的长租公寓企业预收租金不得超过3月，这就意味着租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。 贝壳研究院高级分析师黄卉也表示，北京此番政策落地后，通过“高收低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，这种方式能有效降低企业资金链风险，保障租客的权益，特别是经营风险较大的中小企业，将逐步被淘汰，行业经营环境得到优化。 此外，该政策明确住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。黄卉说，当租赁机构出现经营风险时，押金监管制度可以有效保护租客资金安全，避免租客承受损失。 在实际租赁活动中，当租客权益受损时，通过诉讼的方式往往费时费力，时间周期长，如只能以诉讼方式解决问题，则租客权益往往保障不足。黄卉认为，此番北京市提出建立纠纷调解机制，一方面能提高租赁双边纠纷解决的效率，另一方面能够更灵活的处理纠纷调解方式，有利于缓解租客双边关系。 除北京外，去年年末，深圳、西安、重庆等多地陆续出台规范长租公寓行业的相关政策，针对于企业的“长周期预收租金”的监管正在日益加强。分析认为，此后，其它一二线城市也有可能跟进相关政策。
频繁“爆雷”的长租公寓，必须尽快扎紧监管的笼子。昨天，市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，出重拳整治长租公寓市场。新规首次明确，禁止“长收短付”，住房租赁企业收、付租金周期必须匹配；严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规将于2021年3月1日起正式实施。 收、付租金周期必须匹配 以分期月付租金更便宜的噱头，鼓励租客申请“租金贷”，从而一次性从银行或小贷机构获取12个月的租金，再按月或季度向房东支付租金——这一进一出之间，一个无形的资金池就形成了。池内的资金本应只用于支付租金，可也有长租公寓运营商玩起期限错配，比如将资金用于收房持续扩大市场规模，可一旦经营受阻，就会出现资金链紧张甚至断裂的状况。 缺乏监管的“租金贷”和资金池，是长租公寓频繁爆雷的深层次原因，也是新规严控的核心内容。通知明确，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金周期必须匹配；收取的押金数额不得超过1个月租金，且应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管；严控“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。 市住建委相关负责人介绍，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。 “收、付租金周期必须匹配，也就是说，此前在长租公寓中普遍存在的‘长收短付’经营模式，即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金，被明令禁止。”首都经济贸易大学教授赵秀池提出，租赁端被过度金融化，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。 不得强制收取装修费用 “租赁到期了，当初交的押金却不给退。”“不降价就解约，扣除违约金，我还得倒给对方两万元装修家具费。”针对承租人和房东的槽点，新规也开出“药方”。 通知提出，住房租赁企业应当使用本市住房租赁合同示范文本，用示范文本避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷，并在签订承租或出租房屋合同3日内将合同信息在北京市住房租赁监管平台备案，未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。 其次，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。 而在押金退还方面，通知也首度明确，住房租赁企业应于合同终止后两个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。 情节严重将进行风险警示 “长租公寓要规范发展，但需要重申的是，大力发展住房租赁市场的政策主基调依然没有变。”市住建委相关负责人表示，这为住房租赁企业今后的经营行为划出边界。今后，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。 当然，对于不改正者，各部门也将加强联合监管。通知规定，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住建部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住建部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。(赵莹莹)