분양가 상한제 등 정부 규제로 인해 주택시장이 혼란에 빠진 가운데 건설주의 부진이 이어지고 있다. 건설주는 당분간 상승 모멘텀을 찾기 어렵다는 분석과 함께 내년 하반기께나 회복할 수 있을 것이란 전망이 제기된다. 21일 한국거래소에 따르면 전일 KRX건설지수는 543.22를 기록했다. 올해 2월 초만 해도 KRX건설지수가 680을 넘겼던 것과는 사뭇 다른 모습이다. 연초에는 지난해에서 넘어온 대형 해외 프로젝트 및 국내 석유화학 플랜트 발주 기대감으로 건설주가 양호한 모습을 보였다. 그러나 정부의 연이은 부동산 규제로 인해 주택분양 및 주택실적 축소 등이 확인되면서 건설주는 급락하기 시작했다. 지난 2월7일 6만5000원이었던 현대건설 주가는 전일 4만3300원으로 33.38%나 떨어졌다. 같은 기간 HDC현대산업개발은 4만8700원에서 2만8650원으로 41.17%, GS건설은 4만6850원에서 3만2000원으로 31.7% 하락했다. 그 사이 코스피는 3.54% 빠지는 데 그쳤다. 상황이 이렇다 보니 올해 2분기 이후 건설주 실적도 하향 조정됐다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 "예상보다 높은 주택수주ㆍ매출과 양호하게 유지되는 수익성 덕분에 2015년 이후 건설사 실적은 분기마다 상향조정 됐었다"며 "그러나 지난 2분기를 시작으로 분양가 상한제 영향으로 건설사 분양이 지연되자 주택 매출이 전년 대비 20%대 이상 하락하면서 건설주 실적이 하향 조정됐다"고 설명했다. 건설업은 내년 상반기까지도 어려울 것으로 보인다. 우선 내년 전국 아파트 신규 분양은 올해 대비 9.5% 줄어든 29만2000호 정도로 예상된다. 일반분양 및 규제 없는 지역 중심의 지속 가능한 분양 규모가 확인되는 4~5월이 지나야만 주택시장 내 불확실성이 해소될 수 있다. 이에 더해 국내 건설수주도 올해와 비교하면 3.8% 감소한 142조8000억원으로 전망된다. 김치호 한국투자증권 연구원은 "내년에는 건설주에서 분양가 상한제, 사회간접자본(SOC), 해외수주 등에 주목하는데 셋 중 가장 큰 영향을 미치는 것이 분양가 상한제"라며 "우호적인 해외수주 환경과 정부의 SOC 투자 확대는 긍정적이지만 판세를 뒤집기에는 역부족으로 판단한다"고 분석했다. 다만 하반기부터는 이익이 똑같더라도 주가가 더 높게 형성되는 리레이팅(re-rating) 가능성이 엿보인다. 건설사들이 자회사 및 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용해 밸류체인을 확대하고 있어서다. 그동안 건설사들이 부동산 임대·운영업에 진출하기 어려웠던 이유 중 하나가 '묶이는 자금' 부담 때문이었는데 이를 리츠로 해결하려는 것이다. 대우건설은 리츠 자산관리회사(AMC)인 투게더투자운용 설립에 공을 들이고 있고, GS건설은 자이S&D를 통해 소규모 주택개발사업, 부동산 운영, 주택개선서비스 등 부동산 라이프 사이클 전 영역의 사업을 영위하는 전략을 취할 계획이다.
분양가 상한제 등 정부 규제로 인해 건설주의 부진이 이어지며 당분간 상승 모멘텀을 찾기 어려워 보이는 가운데  건설사들이 자회사 및 리츠를 활용해 밸류체인을 확대하고 있어 내년 하반기에는 다소 회복할 수 있을 것이란 전망이 제기되고 있다.