해역은 기본적으로 토지와는 다른 특성을 갖는다. 토지와는 다른 해역의 특성은 ‘유체(流體)’로 이루어졌다는 점이다. 이에 따라 해역은 이용·개발행위에 따른 환경영향의 범위가 더 넓고, 이용·개발이후에 원상회복이 어려우며 해역 이용·개발입지를 선정할 때 자연적 특성을 우선적으로 고려하게 된다. 또한 우리나라에서는 ‘토지’는 그 자체에 시장가격을 정해 매매 혹은 임대의 대상으로 삼았지만, ‘해역’은 시장에서 매매할 수 있는 대상이 아니다. 따라서 해역이용적정가격은 ‘이용행위 유형’에 따른 경제적 수익구조에 대한 이해와 해역의 환경영향범위 등을 종합적으로 고려해서 산정해야 할 필요가 있다.
토지와 달리 해역은 '유체'로 구성돼 환경영향 범위가 넓고 원상회복이 어렵고 매매가 불가하다. 해역이용적정가격은 수익구조와 환경영향범위 등을 종합적으로 고려해 산정해야 한다. 