한국의 도시 중 약 67%에서 쇠퇴 징후가 나타남에 따라 도시재생은 국가적인 이슈로 부각되기 시작하였다. 과거의 도시재개발은 민간자본에 의존한 대규모 철거 위주의 물리적 정비사업 일색이었기 때문에 기존 주민의 재정착률 저하, 기존 커뮤니티의 해체 등 사회적 갈등 문제가 심각하였다. 이러한 도시문제를 해결하기 위해 도시재생정책이 추진되었다. 기존의 도시정비가 개발연합 위주의 일방적 사업추진이었다면, 새로운 도시재생은 거버넌스를 통한 이해관계자의 참여와 협력을 중시하고, 물리적 환경정비에 치중하기보다는 장소 중심의 통합적 접근을 중시한다는 특징이 있다. 또한, 민간자본에 의존한 대규모 개발사업 중심에서 다각적 재원조달을 통한 점진적·지속적 사업추진이라는 특성도 가지고 있다.
도시재생정책은 도시문제를 해결하기 위해 추진되는데, 새로운 도시재생은 이해관계자의 참여와 협력 중시, 장소 중심의 통합적 접근과 더불어 다각적 재원조달을 통한 점진적·지속적 사업추진이라는 특성이 있다.