"정부의 분양가 (간접) 규제에서 벗어나기 위해 아파트를 다 짓고 일반분양 물량을 분양하는 후(後)분양을 추진했지만, 지금은 상황이 또 바뀌었다. 8월 24일 열리는 조합원 임시총회 때 규제를 받더라도 선(先)분양을 할지, 아니면 좀 더 버텨볼지(후분양) 최종 결정이 날 것 같다." 8월 23일, 서울 강남구 삼성동 청담공원 앞 사거리 인근의 부동산중개업소에서 만난 상아2차 아파트의 한 재건축조합원은 "답이 안 나온다"며 이렇게 말했다. 정부가 10월부터 분양가 상한제를 민간택지로 확대키로 한 데 따른 것이다. 정부가 시행 지역이나 시기를 못 박은 건 아니지만, 부동산시장에서는 당연히 강남권이 첫 타자가 될 것으로 보고 있다. 김현미 국토교통부 장관도 상한제 확대 시행을 발표하면서 "강남권 아파트 분양가가 너무 오르고 있다"고 지적했다. 이 때문에 강남권 재건축 단지는 저마다 주판알을 튕기느라 분주하다. 특히 상아2차나 강동구 둔촌주공처럼 이주·철거까지 진행한 단지는 발등에 불이 떨어졌다. 그동안 규제책이 나오더라도 재건축 사업이 거의 끝난(관리처분계획) 곳은 대상에 제외했지만, 이번엔 '소급(遡及·과거 사안까지 적용)'하기로 했기 때문이다. 정부는 민간택지 상한제를 '입주자모집공고 단지부터' 적용한다는 계획이다. 관리처분계획을 인가 받았거나 신청했더라도 일반분양 입주자모집공고를 내지 않았다면 상한제 대상인 것이다. 이에 대해 위헌 논란이 일고 있지만, 상아2차나 둔촌주공은 이를 따져 볼 겨를도 없다. 당장 일반분양을 해야 할지, 말아야 할지 결정해야 한다. 일반분양 줄이기 위해 안간힘 사업이 초기 단계거나, 아직 관리처분계획을 세우지 않은 단지는 그나마 여유가 있는 편이지만 수익성이 나빠지는 건 마찬가지여서 해법 찾기에 골몰하고 있다. 한 재건축조합은 새로 짓는 아파트의 입주민 전용 편의시설 면적이나 마감재 품질을 낮춰 공사비를 줄이는 방안을 모색하고 있다. 이렇게 하면 그나마 떨어진 수익성을 끌어 올릴 수 있기 때문이다. 조합원에게 '1+1' 분양을 독려하는 방안을 고려 중인 단지도 있다. 일반분양 물량을 최대한 줄여보겠다는 것이다. 사업이 초기 단계인 곳에서는 가구 수 증가가 거의 없어 일반분양 물량이 적은 이른바 '1대 1 재건축'으로 방식을 바꾸거나 아예 사업을 연기하는 방안을 고민 중이다. 송파구의 한 재건축조합 관계자는 "(우리 단지가) 상한제 대상이 되면 일단 사업을 접어야 하지 않겠느냐는 조합원이 많다"며 "(정권이 바뀔 때까지) 사업을 무기한 연기하는 것도 방법인 것 같다"고 말했다. 상한제는 건축비에 택지비를 더해 아파트 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다. 분양가가 오르면 주변 아파트값이 따라 오르고, 오른 아파트값이 다시 분양가를 끌어 올리는 악순환을 끊기 위한 규제책이다. 반(反)시장 정책이라는 비판이 거세지만 집값을 잡기 위한 카드로 꾸준히 거론돼왔다. '집값과의 전쟁'을 벌였던 노무현 정부도 공공택지(2005년)에서 시작해 민간택지(2007년)로 상한제를 확대했다. 그러나 박근혜 정부는 민간택지에서의 상한제 적용 문턱을 확 높였고(2014년), 이후 지금까지 상한제가 적용된 민간택지는 한 곳도 없었다.
정부가 10월부터 분양가 상한제를 민간택지로 확대하고 민간택지 상한제를 입주자모집공고 단지부터 적용한다는 계획을 알리면서 강남 부동산을 중심으로 재건축조합 관계자들의 고민이 커지고 있다.