부동산 경기가 꿈틀대고 있다. 하지만 장기간의 침체를 겪은 탓에 시장이 회복세를 이어갈지 불안감도 만만치 않다. 특히 시장 침체의 골이 깊어지면서 부동산으로 돈을 벌겠다는 투자 열기는 예전만 못하다. '이제 정말 한계가 아닌가'라는 불신이 자리 잡고 있어서다. 실제로 일각에서는 국내 부동산 가격의 상승 여력이 더 이상 없다는 주장도 제기한다. 이른바 '부동산 시장 대세 하락론'이다. 부동산 대세 하락론의 근거는 크게 세 가지다. 저성장과 인구구조 변화, 그리고 이에 따른 수요-공급 측면이다. 그동안 부동산 가격을 받쳐온 건 경제성장에 대한 기대감이다. 집을 사두면 몇 년 뒤에는 집값이 몇 배 뛰는 게 당연한 시절이었다. 전세라는 독특한 부동산 시스템이 굳건했던 것도 재테크용 주택 구매가 존재했기에 가능했다. '사두면 언젠가 오르겠지' 막연한 기대는 무리 지금은 다르다. 경제가 저성장기에 접어들면 '집을 사두면 언젠가는 오른다'라는 기대가 먹히지 않게 됐다. 집을 사서 전세를 놔도 실익은 크지 않다. 결국 고소득층의 부동산 구매 매력이 떨어질 수밖에 없다. 중산·서민층은 다른 측면에서 구매력이 떨어진다. 저성장이 지속되면 가계소득과 이에 따른 가계저축이 충분히 증가하기 어렵다. 실수요자의 부동산 구매 여력이 떨어지는 것이다. 결국 저성장 탓에 자연히 부동산 수요가 줄어든다는 게 하락론자들의 주장이다. 인구구조와 이에 따른 주택수급 변화도 부동산 시장의 변수다. 국내 인구는 2030년까지는 증가할 것으로 예상된다. 그러나 주택을 구매하는 주요 수요층인 30~45세 인구는 앞서 줄어들 전망이다. 또 60세 이상 세대는 노후자금을 충당하기 위해 부동산을 매각할 가능성이 있다. 수요는 줄고 공급은 늘어나는 셈이다. 또한 그동안 적지 않은 젊은 세대는 부모의 도움을 받아 주택을 구매했다. 그러나 주머니 사정이 나빠진 탓에 부모 도움받기도 녹록하지 않다. 자녀 세대가 돈을 모아 주택을 사야 하니 부담이 커질 수밖에 없다. 1000조원 규모의 가계부채도 부동산 시장에 악재다. 국내 가계부채 규모는 2012년 말 기준으로 959조원, 지난해는 1000조원이 넘을 것으로 추정된다. 빚 부담이 클수록 부동산 구매력도 떨어지게 마련이다. 소득 대비 높은 가격 자체도 부담이다. 서울의 소득 대비 주택가격배수(PIR)는 거품 붕괴 직전 일본 도쿄와 비슷한 수준이다. PIR은 평균 주택 매매가격을 중산층 가구의 연간 총소득으로 나눈 값을 말한다. 보통 '중위 주택가격/중위 소득'으로 계산한다. 예컨대 PIR이 10배라면 중위 소득의 사람이 10년치 소득을 모아야 중위 가격의 주택 한 채를 살 수 있다는 뜻이다. 주택구매 여력을 조사하는 데 주로 쓰인다. 1990년 가장 높았던 도쿄의 PIR은 9.78이었다. KB금융지주경영연구소가 지난해 9월 발표한 '주요국의 주택가격 비교와 시사점' 보고서에 따르면 서울의 소득 대비 주택가격은 9.4다. 홍콩·밴쿠버 다음으로 높다. 런던·도쿄·뉴욕은 서울보다 낮다. 보고서는 한국의 경제 규모에 비해 부동산 가격이 높은 점이 주택 매수 심리를 위축시켜 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다고 내다봤다. 가계부채는 공급 증가도 부추긴다.
서울의 소득 대비 주택가격배수(PIR)가 거품 붕괴 직전 일본 도쿄와 비슷한 수준으로 저성장기에는 '집을 사두면 언젠가는 오른다'라는 기대가 통하지 않는 가운데, 보고서에 따르면  한국의 경제 규모에 비해 부동산 가격이 높은 점이 주택 매수 심리를 위축시켜 가격 하락 요인으로 이어질 수 있다.