"정부가 합동단속에 이어 추가 규제까지 내놓으면 집값이 더 오르겠네요." 국토교통부와 서울시가 서울 집값이 과열 조짐을 보인다는 진단과 함께 지난 13일 대대적인 투기 단속에 들어갔다. 하지만 강남·용산·여의도 일대 부동산 중개업자들은 개의치 않는 분위기다. 투기지역 확대 같은 추가 규제 예고에도 오히려 냉소적 반응을 보인다. 정부 조치를 비웃기라도 하듯 집값도 요지부동이다. 통합개발 기대감이 커진 용산·여의도에는 한 달 새 1억원 넘게 오른 아파트가 잇따랐다. 이는 일종의 '학습 효과' 때문이다. 지난해 6·19 대책과 8·2 대책 전후에도 정부가 현장 점검 등 '엄포용' 카드를 쓴 뒤 규제책을 내놓으면 집값이 잠시 주춤하다가 오히려 더 오르는 흐름을 반복했다. 최근 강남을 비롯한 서울 집값이 오르는 건 복합적 요인이 작용한 결과다. 우선 시장의 수요와 공급 측면을 간과하고 쏟아낸 수요 억제책을 들 수 있다. 다주택자에게 "사는 집이 아니면 팔라"고 압박한 양도세 중과제는 서울 '수요 쏠림'을 부채질하고 탈(脫)강남의 퇴로를 막아놨다. 집을 팔고 싶어도 팔 수 없게 만든 것이다. 여기다 재건축 초과이익환수제·안전진단 기준 강화 같은 규제로 공급이 늘어날 길을 틀어막아 강남권 아파트의 희소가치만 높였다. 보다 근본적 원인은 넘치는 대기 수요에 있다. 서울은 교통·문화·산업·교육 등 모든 인프라가 집중된 곳이다. 이 때문에 경기·인천 거주자도 서울 집값이 조금만 내려가면 진입하려고 한다. 집을 구하려는 사람은 많은데 집이 한정된 것이다. 이런 '초과수요'를 해소하지 못하면 집값 문제는 해결되지 않는다. 적절한 공급 대책이 필요한 이유다. 툭하면 '투기세력 탓'이라는 인식도 정부는 되씹어 봐야 한다. 전문가들은 "실수요자와 투기세력을 구분하기 어렵다"고 한다. 주거환경과 교육여건이 좀 더 나은 곳에 살려는 심리, 기왕이면 집값이 올라 시세차익을 얻길 기대하는 것은 인간적 본능이다. 또 서울 전역은 이미 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있고, 이 중 강남권을 비롯한 마포·용산 등 11개 구는 투기지역까지 '3중 족쇄'가 채워져 있다. 집을 사려 해도 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한되고, 3억원 이상이면 구청에 자금조달계획서를 내야 한다.
정부의 지속된 조치에도 대기 수요로 인해 움직이지 않는 집값을 해결하기 위해선 근본적인 공급 대책이 필요하다.