ㆍ미국 시민권자, 비현실적 공시가격 ISD 제기… 정부 정책 딜레마 재개발사업으로 자신의 토지를 수용당한 미국 시민권자 서모씨는 지난 7월 한국 정부를 상대로 약 300만 달러(33억원)를 보상하라며 ISD(투자자·국가 간 국제중재제도)를 제기했다. 주택과 토지 수용 과정에서 책정된 보상금 85만 달러(약 9억5000만원)가 시장가격과 비교해 적다는 게 서씨의 주장이다. ISD는 해외 투자자가 상대국가의 법령이나 정책 등으로 손해를 입었을 경우 해당 정부를 상대로 국제중재를 요청해 손해배상을 받을 수 있도록 한 제도다. 서씨가 제기한 ISD는 한·미 FTA의 독소조항으로 꼽히는 ISD가 공공개발사업의 영역을 침범한 첫 사례다. 국내 부동산을 소유한 외국인들이 한국 정부의 토지 수용 절차가 한·미 FTA 위반이라고 보는 근거는 한·미 FTA에 명시된 '공정한 시장가치'에 따른 보상 원칙에 있다. 공정한 시장가치는 '시장에서 구매자와 판매자 간에 실제 거래를 수행하는 금액'으로 실거래가에 비해 현저히 낮은 값을 매기는 한국 정부의 '공시가격'과는 차이가 있다. 비현실적인 공시가격이 ISD를 제기할 빌미를 준 셈이다. 기득권층의 눈높이에서 시작된 공시지가제 서씨는 ISD를 제기하며 낸 중재신청서에 "(부동산) 보상금이 시장가치를 제대로 반영하지 못하고 있다"고 밝혔다. 서씨가 주장하는 시장가치를 반영한 보상금 액수와 별개로 개발사업에서 빈번한 보상금 시비의 근간에는 공시가격이 있다. 공시가격이 재산을 평가해 보상금을 산정하는 기준이 되기 때문이다. 현재 아파트를 비롯한 공동주택과 단독주택의 공시가격은 국토교통부 산하 한국감정원이 전담해 매긴다. 공시지가도 국토부 소관이다. 국토부에서 전국 3268만 필지를 대표하는 50만 필지를 뽑아 가격을 정하면 지방자치단체가 그 값을 토대로 개별 공시지가를 정한다. 대개 공시가격, 공시지가는 시장에서 거래되는 실거래가보다 30~40%, 많게는 60%까지 낮은 수준이다. 정부가 매기는 땅값과 집값이 시세보다 싼 이유를 보려면 공시지가제도의 도입 배경부터 봐야 한다. 현행 공시지가제도는 노태우 정권 당시인 1989년 지가공시법 제정을 통해 도입됐다. 당시 건설부의 기준지가(보상)와 내무부의 시가표준액(지방세), 국세청의 기준시가(국세) 등 여러 개로 나누어진 지가체계를 개선하기 위해 마련된 제도였다. 공시지가가 과표의 새로운 기준이 되자 당시 기득권층은 공시지가에 시장가치를 반영하지 않고 최대한 낮게 산정하도록 정부에 압력을 넣었다. 공시지가가 높게 산정되면 그만큼 세금을 더 내야 하는 까닭이었다. 이 기조는 그대로 유지됐고, 이후 도입된 주택 공시가격 제도에서도 마찬가지였다. 시세와 동떨어진 공시지가는 토지 수용과정에서 보상갈등을 일으키는 주요 원인으로도 작용한다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 보상금은 실거래가가 아닌 사업시행인가 당해연도 표준지 공시지가로 감정평가가 이뤄진다. 정부와 지자체를 포함한 사업시행자들은 이 법을 근거로 시세보다 낮은 공시지가를 십분 활용해 싸게 토지를 매입하고 보상금을 낮춰 사업비를 절감한다. 합법적으로 싼 값에 땅을 매입해 사업비를 낮춰 이익을 극대화할 수 있는 이 절차는 민간사업자들에게도 열려 있다.
공시지가제도는 시가와 차이나는 공시가를 매긴 탓에 많은 보상갈등을 양산해왔는데, 최근 미국 시민권자 서모씨가 한국 정부를 상대로 최초로 ISD를 제기해 논란된 일을 계기로 정책 시정이 이뤄져야 한다.