서울지역에서 9억원 이상에 매매되었으나 공시가격이 9억원 미만인 아파트는 65%에 달한다. 3분의 2가 공시가격의 허술함으로 인해 종부세를 내지 않고 있는 것이다. 이런 현상은 조세정의에 반한다. 세금은 민감한 주제이다. 특히 집이 있는 사람들에게 그렇다. 집에 관한 세금은 사고팔 때 내는 양도세, 취득세, 각종 채권 등이 있다. 평상시에도 재산세가 부과된다. 9억원 이상의 집에는 종합부동산세(종부세)도 부과된다. 이때 부과되는 세금 기준은 집이 거래되는 실제 가격이 아니라 '공시가격'을 적용한다. 문제는 실제가격과 공시가격이 매우 많은 차이가 있다는 데 있다. 국토교통부와 지방자치단체는 '부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 매년 모든 주택과 토지에 대해 '적정가격'을 공시해야 한다. 적정가격은 시장에서 거래가 이뤄질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 수준으로 정해진다. 그런데 정부는 부동산의 공시가격과 실거래가에 대한 방대한 공공데이터가 있음에도, 두 가격의 차이를 모니터링하거나 제도를 개선하기 위한 노력을 하고 있지 않다. 못하는 것이 아니라 기초데이터가 있지만 안하고 있는 것이다. 강남구가 이익 많이 보는 제도4월 3일 참여연대 조세재정개혁센터는 2018년 공동주택 공시가격의 현실화를 요구하는 '공동주택가격 의견서'를 국토부와 한국감정원에 제출했다. 이 의견서는 국토부가 고시한 공동주택 공시가격에 대한 의견수렴 절차에 따랐다. 참여연대가 2017년 거래된 초고가 공동주택(아파트, 연립·다세대)을 조사한 결과, 해당 부동산의 2018년 공시가격은 여전히 실거래가의 3분의 2 수준에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 부동산도 누진율이 적용된다는 것을 고려한다면 실제로는 반값에도 못 미치는 세금을 낼 수도 있다. 특히 2017년 거래된 서울 아파트를 구별로 살펴본 결과, 실거래가가 높은 지역일수록 공시가격의 실거래가 반영률은 낮은 경향을 보였다. 강남구 등 땅값이 높은 곳이 이익을 더 많이 보는 셈이다. 서울 전체로 보면 같은 기간 실거래가 반영률은 72.5%에서 65.6%로 하락했다. 국토부가 발표한 2018년 공시가격 역시 실거래가에 비해 매우 낮다. 2017년 실거래가가 20억원 이상인 공동주택 약 200호의 2018년 공시가격을 조사한 결과, 공시가격은 2017년 실거래가의 64.5%에 불과했다. 평균 실거래가가 10억원 이상인 공동주택단지 20곳의 2018년 공시가격은 2017년 실거래가 대비 70.9% 수준이다. 이는 비단 어제 오늘 일이 아니다. 2013년부터 2017년까지 거래된 공동주택 229만여건을 분석한 결과를 보면 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 69.9%에서 2017년 67.2%로 하락했다. 그렇다면 이 간극이 세금에는 어떤 영향을 미칠까. 정부가 발표하는 부동산 공시가격은 재산제, 종부세 등의 과세표준이 된다. 참여연대 보고서에 따르면 초고가 공동주택에 부과되는 보유세는 실거래가를 적용한 경우보다 많게는 1300만원가량 누락된다. 종부세는 어떨까. 서울지역에서 9억원 이상에 매매되었으나 공시가격이 9억원 미만인 아파트는 65%에 달한다.
실제 세금 부과 기준은 공시가격이라 문제가 많은데 정부는 노력하지 않고 누진율 적용으로 반값에 못 미치기도 한다.