서울 강동구에 전세로 거주하는 최모씨(42)는 올 상반기까지만 하더라도 경기도 남양주시에 집을 살 계획이었지만 최근 마음을 바꿨다. 민간택지 분양가 상한제를 실시한다는 소식을 듣고 혹시 모를 서울 '로또 청약'을 노려보기로 했다. 최씨는 "내년이면 청약 가점이 59점이 되는데, 가능성이 있지 않겠느냐"며 "당첨만 되면 현금이야 어떻게든 융통할 수 있을 것"이라고 말했다. 정부가 10월부터 민간택지에도 상한제를 확대 적용키로 하면서 수도권 외곽 분양시장에 비상이 걸렸다. 상한제의 주요 타깃은 서울 재개발·재건축이지만 주변 시세보다 낮은 가격에 분양될 서울 아파트의 '로또 청약'을 대기하는 최씨와 같은 수요자가 늘어나면 결국 수도권 분양시장의 위축만 불러올 것이라는 우려가 커졌다. 특히 이미 정부의 3기 신도시 계획 발표로 분양 수요가 위축된 2기 신도시는 이번 분양가 상한제 확대 적용의 영향으로 추가적인 미분양을 우려해야 하는 처지가 됐다. 엎친 데 덮친 2기 신도시 최근 분양한 2기 신도시 일부 지역은 미분양에 신음하고 있다. 국토교통부 통계누리에 따르면 6월 말 기준 미분양 물량은 경기도 7835가구, 인천 3632가구로 총 1만1467가구에 이른다. 이는 전달 1만40가구보다 14.4% 늘어난 것으로, 서울 미분양 물량이 같은 기간 178가구에서 123가구로 30.9% 줄어든 것과 대비된다. 수도권에서 미분양 현황이 통계상 가장 크게 드러나는 지역은 검단신도시가 위치한 인천 서구다. 인천 서구의 미분양 물량은 4월 말 1055가구에서 5월 말 2246호로 두 배 수준으로 급증했다. 가장 최근 집계인 6월 말 기준으로는 2607가구까지 늘었다. 정부의 3기 신도시 계획 발표 이후 미분양 규모가 기하급수적으로 늘어나고 있는 모양새다. 정부가 지난 5월 고양시 창릉과 부천시 대장을 3기 신도시로 추가 발표한 이후 검단신도시를 비롯해 양주 옥정신도시, 파주 운정신도시 등의 분양 물량 중 상당수는 청약 마감에 실패했다. 올해 분양한 인천 검단신도시한신더휴와 검단파라곤1차, 검단신도시 대방노블랜드 등이 미분양으로 남아있다. 옥정신도시에서는 양주옥정신도시중흥S클래스센텀시티가 미분양됐다. 운정신도시에서는 6월 분양한 파크 푸르지오, 중흥S-클래스, 대방노블랜드 등 3개 단지가 미분양으로 고전하고 있다. 이런 상황에서 발표된 정부의 상한제 확대 적용은 불난 집에 기름을 붓는 꼴이 될 것으로 보인다. 상한제가 실시될 수 있는 서울 및 판교·과천 등지의 '로또' 분양을 위해 청약통장을 아낄 가능성이 크기 때문이다. 양지영 R&C 연구소장은 "입지가 좋은 곳에 분양가가 상대적으로 저렴한 단지를 기다리는 수요가 발생하는 만큼, 경기와 인천 지역에서 입지가 다소 떨어지는 곳에 분양하는 단지들은 상대적으로 타격을 받을 수 있다"고 설명했다. 문제는 앞으로 분양물량이 꽤 많이 남아있다는 점이다. 부동산114에 따르면 올해 연말까지 전국에는 19만8157가구가 새로 분양된다. 그런데 검단·운정·옥정신도시 등 2기 신도시에서만 1만여 가구가 분양된다. 검단신도시에서는 4941가구, 옥정신도시는 2945가구가 연내 청약을 받을 예정이다.
 사람들이 주변 시세보다 낮은 가격에 분양되는 서울 아파트의 '로또 청약'만 기다리고 정부의 3기 신도기 계획 발표의 상환제 확대 적용으로 인해 수도권 분양시장은 미분양 규모가 늘어나고 있다.