주택정책의 근간이 되어 온 주택 보급률을 이제는 자가 보유율로 바꾸어야 하는 게 아니냐는 지적이 최근 잇따르고 있다. 현재의 주택보급률 지표로는 주택시장 및 가격의 변화를 포착하기가 사실상 불가능하다 보니 이런 지적이 나오고 있다. 먼저 주택 공급정책에 초점이 맞추어진 주택 보급률로는 주택시장의 변화추이나 가격 안정성을 진단하기가 어려운 게 사실이다. 왜냐면, 이미 100%를 넘어선 지 오래인 주택 보급률 통계로는 주택부족 때문에 가격이 상승한다는 논리를 지지하기조차 곤란하기 때문이다. 사정이 이런데도 '전체 가구 수 대비 주택 수'에 따른 주택 보급률은 주택정책의 방향과 기조를 설정하는 데 큰 영향을 끼치고 있다. 그러나 주택이 이만큼 부족하니까 새로운 주택을 건설하여 공급하여야 한다는 식의 주택정책은 흘러간 옛노래에 불과할 뿐이다. 오히려 주택 보급률과 관계없는 자가 보유율은 주택시장에서 임대주택의 변화양상을 포착할 수 있는 지표이다. 예를 들어 2016 년 기준 경남의 주택 보급률은 106.7%이지만 자가 보유율은 60.7%에 불과하다. 특히 군부보다 시부에서 다주택 소유자의 비중이 높아지는 양상일 경우 지자체나 중앙정부가 주택시장에 개입할 필요 역시 높아진다고 판단할 수 있다. 명목적인 주택 보급률 통계만으로 주택정책을 결정하기가 곤란한 또 다른 근거도 있다. 먼저 집이 있다고 모두가 거주할 수 있는 공간이 아니라 주택 중에는 거주가 어려운 불량주택이 존재한다. 이런 맥락에서 보면 신규주택의 공급이라는 결정은 기존의 주택 보급률에서 불량 및 노후주택의 비중을 제외해 결정해야 한다. 명목이 아닌 실질 주택 보급률로 주택시장을 일차적으로 판단할 필요가 있다. 또 다른 측면에선 인구 감소가 지속하고 있다는 환경적인 요인까지 고려해야 한다. 현재의 주택 보급률을 상회하여 주택공급을 계속한다는 정책을 마냥 고집해서는 곤란하다. 앞으로 주택정책은 공급 위주가 아니라 관리 혹은 재생의 방향으로 바꿀 필요가 있다.
현재 주택보급률 지표는 주택시장 및 가격 변화를 확인하기 힘들기에 이를 계속 고집하지 말고 주택정책을 관리 혹은 재생을 통한 방향으로 돌려야 한다.