정부가 분양가 상한제를 민간택지로 확대키로 한 건 최근 서울 강남권을 중심으로 집값이 다시 반등한 데 따른 선제 조치다. 지난해 내놓은 9·13 대책 이후 1년여 만에, 문재인 정부 출범 이후 14번째 부동산 대책이다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 1456건으로 쪼그라들었던 서울 아파트 매매 거래량은 3월 2276건(이하 계약일 기준), 4월 3034건으로 증가세로 돌아섰다. 5월에는 4383건으로 늘었고 6월에는 6382건으로 급증했다. 7월에는 8월 23일 현재 3561건에 이른다. 매매 거래는 계약일로부터 60일 이내에만 신고하면 되므로 이 같은 추세라면 7월 거래량도 6000건을 훌쩍 뛰어 넘을 것으로 예상된다. 아파트값은 바닥을 찍고 올라가고 있다. 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 서울 재건축아파트값은 4월 셋째 주(19일 기준) 상승세로 돌아선 후 18주 연속 상승했다. 주택시장이 꿈틀거리자 김현미 국토교통부 장관은 곧바로 '상한제 카드'를 언급했다. 김 장관은 6월 26일 서울 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 "주택도시보증공사(HUG)의 민간택지 분양가 관리 시스템 개선 방안을 고민하고 있다"며 상한제 확대를 시사했다. 공권력이 시장 가격 통제 그리고 8월 12일, 국토부는 민간택지로 상한제를 확대 적용키로 한다고 밝혔다. 상한제는 공권력이 시장 가격을 통제하는 것으로, 부동산 규제로는 사실상 '최후의 수단'으로 꼽힌다. 분양시장을 직접 타격해 즉각적인 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 그래서 상한제는 1963년 공공주택에 첫 등장한 후 집값이 폭등할 때 '마지막 카드'로 쓰였다. 문재인 정부가 이 같은 상한제 카드마저 꺼내 든 것이다. 상한제 시행에 따른 직접적인 시장 안정 효과도 있겠지만, 정부는 8·12 대책을 통해 다시 한 번 주택시장에 명확한 메시지를 던졌다. 집값이 불안 기미를 보이면 언제든지 선제 조치하겠다는 것이다. 그렇다면 역대 정부가 마지막에 내놓았던 카드까지 쓴 마당에 문재인 정부가 내놓을 남은 카드가 또 있을까. 결론적으로는 부동산시장을 옥죌 대책은 아직 많이 남아 있다. 대표적인 게 기획재정부가 온라인 찬반 투표를 진행하다가 삭제해 논란을 빚었던 '1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 폐지'다. 조정 대상지역에서 1주택자의 양도소득세 비과세 실거주 요건을 2년에서 3년으로 연장할 수 있다는 관측이 나온다. 정부는 앞서 2년 보유만 해도 가능했던 1주택자 양도세 비과세 요건을 2년 거주로 강화한 바 있다. 또 양도소득세율을 노무현 정부 시절과 같은 2주택자 50%, 3주택자 60% 단일과세로 중과해 세 부담을 늘리는 방안 등도 나올 수 있다. 공시가격 카드도 있다. 정부는 과세 기준인 아파트 공시가격을 시세와 비슷한 수준까지 올리겠다고 밝혔으나, 올해 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 70%에도 미치지 못했다. 정부가 집값 불안의 진원지로 꼽는 '서울 강남'을 정밀 타격할 수 있는 대책도 아직 있다. 재건축 연한 강화 등이다. 최근 재건축 선결 조건인 '안전진단'을 강화해 재건축 추진을 어렵게 하긴 했지만, 재건축 연한 자체를 30년에서 35~40년으로 늘리면 재건축 기대감이 작아져 투기 유입이 줄어들 것이란 설명이다.
8월 12일 국토부는 부동산 규제로는 최후의 수단으로 꼽히는 민간택지로 상한제를 확대 적용키로 하였는데, 분양 시장을 직접 타격해 즉각적인 효과를 얻을 수 있기 때문이다.