ㆍ전셋값 상승 및 시장교란 주범… 6·19 부동산대책에서 빠져 결혼을 앞둔 직장인 최모씨(32)는 최근 신혼집을 구하기 위해 서울 은평구의 한 공인중개사 업체를 찾았다가 예상치 않은 투자 권유를 들었다. 당초 빌라 전세를 알아봤는데, 중개업자는 "전세를 끼면 소액으로도 집을 살 수 있고, 같은 방식으로 전세가가 매매가와 비슷한 집 여러 채를 살 수 있다"며 소형 아파트 투자를 권유한 것이다. 최씨는 "서울 집값은 오를 수밖에 없으니 '환금성 높은' 투자를 하라는 게 중개사의 설명이었다"면서 "가진 돈이 적다고 해도 걱정하지 말라며 투자를 권해 당혹스러웠다"고 전했다. 최근 집값 상승기를 틈타 다시 유행처럼 번지고 있는 부동산 '갭 투자'에 빨간불이 켜졌다. 새 정부 출범 이후 부동산시장의 이상과열로 정부가 투기수요를 억제하기 위한 '6·19 대책'을 꺼내들었지만, 전셋값 및 집값 상승의 주범으로 꼽히는 '갭 투자'를 억제하기엔 속수무책이라는 지적이 나온다. '핀셋 규제' 풍선효과 우려도부동산 갭(gap) 투자란 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 구입한 뒤 시세차익을 노리는 투자방식이다. 예컨대 매매가가 3억원인 주택의 전세금이 2억8000만원이라면 전세를 끼고 2000만원으로 집을 살 수 있고, 이후 전세금을 올리거나 집을 되팔아 얻은 시세차익으로 다른 주택을 사는 2차 투자에 나서는 것이다. 저금리 기조가 장기화되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 돈이 부동산시장으로 몰렸고, 최근 몇 년간 집값이 가파르게 상승하며 월세수익보다는 매매 시세차익을 노리는 게 유리하다는 인식도 갭 투자 성행에 영향을 미쳤다. 각종 부동산 커뮤니티에는 '2억원으로 아파트 10채 사기' 등의 후일담이 이어졌고, 갭 투자방식을 상담해 준다는 컨설팅 업체들도 우후죽순 등장했다. 소액투자가 가능하다는 유혹에 대학생까지 갭 투자에 뛰어든다는 얘기도 시장에 나돌았다. 최근 몇 년간 이어진 서울의 전세난 역시 갭 투자 유행에 영향을 미쳤다. 전세 세입자 구하기가 어렵지 않은 데다 전셋값도 꾸준히 상승하면서 너도나도 집을 사 세를 준 것이다. 집값 대비 전세금이 높은 지역이 주로 갭 투자의 타깃이 된다. KB국민은행의 월간 주택가격 동향을 보면 지난 5월 서울의 아파트 전세가율은 73.0%로 갭 투자가 주로 성행하는 강북지역(77.3%)이 강남(69.4%)보다 높았다. 특히 서울 성북구(83.3%), 동대문구(81.2%), 중구(80.1%), 구로구(80.4%)는 전세가율이 80%를 넘어선 상황이다. 실제 전세 수요층이 많은 강북지역은 갭 투자까지 더해지면서 전셋값이 가파르게 상승하고 있다. 부동산 114에 따르면 최근 2년간 서울 서대문구와 종로구의 전셋값 상승률은 28%대로 강남구(13.73%), 송파구(11.82%), 서초구(15.26%) 등 강남3구의 2배 남짓이었다. 문제는 갭 투자가 전세금과 집값을 끌어올리고 있음에도 대책이 전무하다는 점이다. 새 정부의 첫 부동산 대책인 6·19 대책에서도 갭 투자를 잡을 방법은 빠져 있다. 갭 투자는 전세보증금을 지렛대로 활용하기 때문에 DTI(총부채상환비율)·LTV(담보인정비율) 강화 등의 대출규제에 영향을 받지 않는다.
정부가 저금리 장기화로 인한 부동산 이상과열에 투기 수요를 억제하고자 '6.19 대책'을 냈지만, 전세금과 집값 상승의 주범인 '갭 투자' 성행을 막을 대책이 없다는 것이 문제이다.