집값 폭락, 전세금 상승, 거래 실종으로 집을 팔아도 대출금ㆍ전세금을 갚을 수 없는 '깡통주택'이 급증하고 있다. 올해 들어 이달 18일까지 경매에 부쳐진 수도권 아파트는 총 1만9501채에 달했다. 역대 최대다. 수도권에서만 약 19만가구가 전세보증금을 떼일 위험에 처해 있다. 주택담보대출비율(LTV) 한도 60%를 초과한 은행권 대출도 전체의 17.8%인 53조원에 달한다. 실로 심각한 상황이다. 주택시장 침체가 장기화하면서 결국 최후의 피해는 서민들이 덤터기 쓰는 형국이다. 이달 들어 서울 아파트 거래량은 하루 평균 52.3건에 그쳤다. 지난달(300.9건)에 비해 6분의 1 수준이다. 취득세 감면 종료로 '거래절벽'이 현실화한 것이다. 반면 전세금 상승은 한층 가팔라졌다. 전세금은 올해 들어 7월 중순까지 매주 평균 0.03~0.1%씩 오르고 있다. 집값 대비 전세금 비율은 전국 평균 63.5%, 서울 56.4%로 치솟았다. 일부 수도권 아파트는 전세금이 매매가 대비 90%에 달하는 곳도 있고 심지어 지방에선 100%를 넘는 곳도 있다. 문제는 집값 하락과 전세금 상승이 맞물리면서 서민들이 전세금을 떼일 위험이 커졌다는 점이다. 보증금을 계속 올려주거나 2년마다 옮겨다니는 '전세난민'으로 살다가 자칫 집이 경매로 넘어가면 보증금까지 떼이는 판국이다. 현행 임대차보호법상 전세보증금 보호한도는 지역별로 4000만~7500만원, 최우선 변제 금액은 1400만~2500만원에 불과하다. 2010년 이후 전세금이 평균 20% 이상 올랐고 서울 전세금은 평균 2억8000만원이 넘는다. 한마디로 실효성이 없다. 우선변제금액을 현실화하고 보증금 1억원 이하인 영세 세입자에게 우선변제권을 보장하는 한편 임대차 기간도 늘리도록 법을 개정해야 한다. 주택 경매 시에 현재는 은행이 항상 원금을 먼저 챙기는 구조인데 이것도 개선해야 한다. 서울의 국민주택 규모(84㎡) 아파트 전세금이 2억~3억원이나 되므로 이들에 대해서도 차등해서 우선변제를 받을 권한을 줘야 한다. 전세 대신 월세ㆍ보증부 월세 등이 늘면서 월세 세입자에 대한 보호 장치도 시급하다. 전ㆍ월세 전환율 상한 규제, 월세 인상 상한규제 등 안전장치가 요구된다.
정부는 깡통주택이 늘고 있는 상황을 숙고하여 전, 월세 전환율 상한 규제, 월세 인상 상한규제 등의 방안을 마련해야 할 것이다.