가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
주택임대차보호법상 규정에 위반되는 당사자의 약정은 당연히 무효인 것은 아니고 임차인에게 불리하지 않으면 유효하다고 해석할 수 있기 때문에 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 임대차 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 가능하고, 주택임대차보호법상의 임대차계약은 주택의 소유자뿐만 아니라 주택에 대해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과의 계약도 포함된다.