주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 주택건설촉진법 및 같은법시행령에 기하여 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있는 것이므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 '특별한 사정이 없는 한' 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하다 할 것인바, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 주택사업공제조합이 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없다.
주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권에 대한 대물변제조로 위 사업자가 분양하는 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에 주택건설촉진법상의 주택분양보증을 한 대한주택보증 주식회사는 그 보증책임을 부담하지 않는다.