최근 소형 주택을 대체할 상품으로 아파트를 닮은 오피스텔, 이른바 '아파텔'이 늘고 있다. 거실과 주방 방 2~3개를 들인 아파텔은 소형 아파트와 크게 다르지 않다. 평면도 3베이, 4베이 등 아파트와 거의 유사한데다, 분양가는 주변의 소형 아파트보다 저렴해 신혼부부 등 젊은층의 인기를 끌고 있다. 아파텔을 사서 임대하려는 투자자도 있지만 신혼부부 등 실수요자도 몰리고 있다는 얘기다. 혹은 자녀가 결혼하면 주겠다며 계약하는 사람도 적지 않다. 이 같은 아파텔은 서울 도심이나 서울 위례신도시, 경기도 용인시 등 주택 수요가 많은 곳에서 분양돼 인기를 끌고 있다. 사실 아파텔을 분양받아 임대한다면 주변에 임대수요는 많은지, 주변 임대시세 대비 분양가는 적정한지 정도만 살피면 된다. 하지만 임대수익이 목적이 아니라 실거주가 목적이라면 얘기가 달라진다. 아파텔은 아파트를 닮았지만 아파트와는 본질부터 다르기 때문이다. 아파텔의 법정 용어는 '오피스텔' 아파텔은 건축법 등 관련법상 오피스텔이다. 아파트를 닮긴 했지만 주택이 아니고 업무용이라서 생기는 아파트와의 차이가 적지 않다. 우선 전용률이 낮다. 전용률은 주거전용 면적을 계약(공급)면적으로 나눈 것인데, 아파트는 전용률이 대개 80% 선인 반면 오피스텔은 50% 정도에 그친다. 기본적으로 주택인 아파트와 달리 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적)이 기준이 되기 때문이다. 아파트는 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 전용률을 산출한다. 이외에도 용적률이 높은점 등 전용률이 낮을 수밖에 없는 이유는 많다. 전용률이 낮다는 것은 그만큼 기본 관리비가 비싸다는 것을 의미한다. 관리비는 전용면적이 아니라 계약(공급)면적을 기준으로 부과하기 때문이다. 예컨대 전용률이 90% 정도인 아파트 84㎡(이하 전용면적)와 전용률이 50%인 아파텔 84㎡를 살펴보자. 두 집 모두 기본 관리비가 1개월에 ㎡당 1200원 정도라고 가정하면, 아파트는 기본 관리비가 1개월에 10만9200원 정도가 되고, 아파텔은 20만1600원이 된다. 아파트의 공급면적은 91㎡ 정도인 데 반해 아파텔 계약면적은 168㎡나 되기 때문이다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "기본적으로 공급면적과 계약면적의 차이가 있지만 어쨌든 전용률 차이만큼 관리비가 비싸지는 셈"이라며 "따라서 실수요라면 아파텔의 전용률과 계약면적이 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다. 주택이냐 업무용이냐에 따라 생기는 차이는 또 있다. 아파텔과 같은 업무시설은 건축법상 서비스 면적인 발코니를 들일 수 없다. 이 때문에 아파트와 같은 84㎡ 아파텔이라고 해도 요즘 나오는 84㎡ 아파트에 비해선 많이 작다. 문제는 일부 아파텔 분양업체들이 아파텔 84㎡의 분양가를 주변 아파트 84㎡와 비교해 싸다고 홍보하는 예가 많다는 것이다. 실제 사용면적을 기준으로 한다면 아파텔 84㎡는 주변 아파트 59㎡와 비교해야 한다. 전문가들은 "관리비가 비싸고 주거 전용면적이 아파트에 비해 작으므로 이런 점들을 감안해 분양가 적정성을 따져야 한다"고 조언한다. 오피스텔은 사실 편리한 점이 많다. 웬만한 가구·가전제품이 기본으로 갖춰진데다, 상업지역에 들어서 주거 편의성이 높은 편이다.
최근 소형 주택 대체 상품으로 아파트를 닮은 오피스텔, '아파텔'이 증가하는 가운데 분양가가 소형 아파트보다 싸서 젊은층의 인기를 끌고 있지만 전용률 차이만큼 관리비가 비싸지는 셈이므로 전용률과 계약면적 등을 자세히 살펴봐야 한다.