ㆍ채권양도통지 업무 특정업체와 수의계약… 특허 연관성 논란 일자 입찰로 변경 서울 서대문구에 사는 ㄱ씨는 지난 4월 말 전세기간이 만료됐지만 아직 전세금을 받지 못했다. 집주인은 돈이 없다면서 새로 세입자를 구할 때까지 기다려달라고 말하고 있다. 남의 일로만 여겼던 '깡통전세'를 겪게 된 ㄱ씨는 다음 전세계약 때는 반드시 전세금반환보증보험에 가입하겠다고 생각했다. 깡통전세를 우려한 세입자들이 전세금반환보증보험으로 몰리고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 전세금반환보증보험 가입 실적은 총 7만3381건, 보증금액은 14조4149억원을 기록했다. 반년 만에 지난해 보증금액 실적의 75%를 넘었다. 전세금반환보증은 계약 만료 후에도 임차인(세입자)이 전세금을 받지 못할 경우 HUG나 서울보증보험과 같은 보증기관이 임대인(집주인) 대신 전세금을 세입자에게 지급하는 제도다. HUG가 2013년 9월 이 상품을 출시한 이후 가입 실적이 2016년 2만4460건, 2017년 4만3918건, 2018년 8만9351건으로 해마다 급증하고 있다. 전세금반환보증은 크게 두 가지로 나뉜다. 전체의 약 5% 정도가 전세금대출과 관계없이 보증 가입하는 경우이고, 나머지는 은행에서 전세금대출을 받으면서 보증 가입하는, 흔히 '특약보증'으로 불리는 경우다. 두 경우 모두 보증서를 발급할 때 임대인에게 '채권양도통지' 절차를 거치게 된다. 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 HUG가 가져간다는 사실을 집주인에게 알리는 것이 주된 업무다. 이 과정에서 유선전화로 통지가 제대로 도달했는지, 전세 계약기간과 보증금의 액수 등 전세계약의 내용이 맞는지 확인한다. 이후에도 매월 경매 발생 여부나 매매나 증여 등 임대인 변동 여부를 조사하고, 임대인이 바뀔 경우 채권 양도사실을 알려준다. "입찰로 수의계약 문제 덮나" 초창기에 보증기관 직원이 직접 하던 업무였지만 신청건수가 늘면서 위탁을 하기 시작했다. 이를 부동산 권리보험의 조사기관이 맡았다. 은행은 전세자금대출이나 주택담보대출을 실행하면서 손실을 막기 위해 손해보험사의 권리보험에 드는데 보험사 역시 사고 회피를 위해 보험을 인수하기 전 권리조사 기관에 위탁해 계약의 위조·사기 여부나 소유권, 임차권 등 권리관계에 문제가 없는지를 조사한다. HUG도 2013년 전세금반환보증을 출시하면서 권리조사기관에 채권양도통지 업무를 위탁했다. 위탁업체를 선정하기 위해 '수의계약'을 택했다. 수의계약은 경쟁에 부치지 않고 계약 내용을 이행할 자격을 가진 특정인과 계약을 체결하는 계약방법을 말한다. 흔히 '업무와 관련한 특허가 있는 업체'와 수의계약을 맺는다. 입찰을 할 경우 특허가 있는 업체의 특허권을 침해할 수 있기 때문이다. 문제는 A사가 수의계약을 할 수 있었던 '전세대출 시스템' 특허가 채권양도통지 업무와 관련이 없다는 게 분명해지면서 불거졌다. 업체 관계자들은 A사가 부당하게 HUG와 수의계약해 50억원에 가까운 매출을 올렸다고 보고 있다. 지난해 기준 7개 권리조사기관이 약 400억원 정도의 시장을 형성하는데 전체 시장의 약 88%를 차지하는 A사의 독점적 지위를 더 강화시켰다는 것이다.
'업무와 관련한 특허가 있는 업체'와 수의계약을 맺는 것이 원칙임에도 '전세 대출 시스템' 특허가 채권양도 통지 업무와 관련이 없다는 게 밝혀지면서 관계자들은 A사가 HUG와 부당한 계약을 맺어 50억 원에 가까운 매출을 올린 것으로 보고 있다.