김동호 논설위원 김동연 경제부총리가 어제 서울 강남 집값 급등과 관련해 "최고 강도의 단속을 실시하겠다"고 밝힌 것은 2006년의 추억을 떠올리게 한다. 재정경제부에 출입하면서 '버블세븐' 관련 기사를 많이 썼던 시절이다. 이들 지역 집값이 급등하자 당시 노무현 대통령은 "하늘이 두쪽 나도 집값만은 잡겠다"고 공언했다. 국민 상당수는 이 정책에 박수를 쳤다. 하지만 5년 임기가 끝나자 서울 집값은 56% 상승이라는 진기록을 남겼다. 더불어 서울 강남북 격차가 본격화했다. 노 대통령의 집값 잡는 카드는 종합부동산세였다. "세금 부담은 가벼우니 일단 사놓고 보자"는 식의 투기적 수요를 싹부터 자르자는 정공법이었다. 선진국은 거래 가격의 1% 가까운 보유세를 내지만 한국은 0.25%에 그친다. 그러니 보유세 부담을 높여 수요를 억제하겠다는 것이 이 정책 설계자들의 복안이었다. 당시 재정경제부 장차관도 "집 산 것 후회하게 된다"며 엄포를 놓았다. 하지만 버블세븐은 계속 오르기만 했다. 세제로는 안 되자 정권 후반엔 금융 규제의 칼을 빼 들었다. 기존의 주택담보인정비율(LTV)을 강화하고 총부채상환비율(DTI)을 신설해 직접 돈줄 차단에 나섰다. 그래도 집값 상승은 멈출 줄 몰랐다. 노무현 정부는 임기 말이 다가와 다급해지자 부랴부랴 정책 변화에 나섰다. 위례 신도시를 비롯해 경기도에 대규모 공급 계획을 내놓았다. 공급 과잉이 우려될 정도였다. 이런 과정을 거쳐서야 펄펄 끓던 주택시장은 열을 내리기 시작했다. 하지만 소득 증가와 물가 상승에 따라 집값이 꾸준히 오를 수밖에 없다는 사실에는 변함이 없다. 그것이 시장의 힘이다. 아무리 눌러도 수요는 계속 꿈틀대고 있기 때문이다. 그래서 몇 겹의 규제로 억눌려 있던 수요는 "여름에 한겨울 옷을 입고 있다"는 2014년 7월 최경환 경제부총리의 발언으로 다시 표면화하기 시작했다. 금융·분양·전매 규제를 풀자 주택시장은 금세 달아올랐다. 상승압력이 높아지면 김을 뺐어야 했는데 박근혜 정부는 이를 방치했다. 지금 과열 양상은 그 여파가 크다. 그렇다고 하더라도 '노무현 시즌2' 방식의 접근은 곤란하다. 문재인 정부는 현재 과열 양상의 원인을 다주택자가 주도하는 투기 수요라고 본다. 그러면서 지난해 네 차례의 집값 대책을 내놓았다. 냉탕에 가깝게 규제를 다시 강화하고 양도소득세 중과까지 동원했다. 하지만 이런 수요억제 정책은 노무현 정부의 전철을 밟을 공산이 크다. 출입구를 틀어막으면 가격이 뛸 수밖에 없는 것이 시장의 이치라서다. 냉·온탕의 반복을 피하려면 근본 원인을 해결해야 한다. 주택을 가격 통제 대상이 아니라 주거 지원이라는 관점에서 접근하자는 것이다. 이를 위해 이번 대책을 주도하고 있는 김수현 청와대 사회수석에게 '집값 안정 3종 세트'를 제시한다. 첫째는 보유세를 강화하되 매우 신중하게 검토하라는 점이다. 세금폭탄식으로 접근하다간 집값 급등에 기름을 부을 수 있기 때문이다. 보유세 인상분이 전·월세로 전가되고, 이것이 또 집값을 자극할 공산이 크다는 얘기다. 따라서 보유세를 손질하되 시장을 이기려는 의도는 버려야 한다. 이미 강남 집값이 많이 올라 세 부담이 무거워졌다는 점도 고려해야 한다. 서서히 세 부담을 늘려나가야 조세저항을 막을 수 있을 것이다. 둘째는 5.7%에 불과한 공공임대주택 비율을 경제협력개발기구(OECD) 평균인 10%까지 높이는 것은 좋지만, 속도 보다는 방향이 중요하다는 점이다. 재정 수요와 이용자 반응을 고려해야 효과도 높아질 것이다. 셋째는 꾸준한 공급 확대다. 국민소득이 늘어날수록 주거환경이 좋고 새집을 찾는 것은 자연스러운 현상이다. 신규 택지는 계속 개발해 공급하고 재건축도 얼마든지 장려해야 한다. 시세 차익은 기존 제도를 통해서도 얼마든지 빨아들일 수 있다. 때려잡기보다는 덧셈의 주택정책을 기대한다. 그것이 집값은 잡고 말겠다는 '희망고문'에서 깨어나는 길이다.
김동연 경제부총리가 어제 서울 강남 집값 급등과 관련해 "최고 강도의 단속을 실시하겠다"고 밝힌 것은 2006년의 버블세븐의 기억을 소환하는데, 부동산대책이 극과 극의 반복을 피하려면 주택을 가격 통제 대상이 아니라 주거 지원이라는 개념에서 바라보고근본 원인을 해결해야 한다.