투자 목적이 아닌 실제 거주 목적의 주택을 구할 때 구매와 렌털 사이의 고민은 크게 두 가지 형태로 볼 수 있다. 박필기씨는 신혼집을 구하고 있다. 대출을 포함한 예산은 3억원이다. 그럼 ①이 돈으로 3억원짜리 A아파트를 사야 할까, 아니면 같은 돈으로 더 비싸고 좋은 B아파트에 전세로 들어가야 할까. 살짝 다른 방향의 고민도 가능하다. ②부부는 직장과의 거리나 주변 환경, 준공 시점 등을 고려했을 때 시세 3억원의 C아파트가 마음에 든다. 그럼 이 아파트를 구매하는 게 좋을까, 조금 싸게 전세로 들어가는 게 좋을까. 두 경우 모두 가장 먼저 고려해야 할 건 주택 가격 상승률, 즉 앞으로 집값이 오를 것인지 여부다. 주택은 엄연한 '중고 제품'임에도 처음 산 가격보다 비싸게 되팔 수 있어서 이득을 볼 수도 있다. 반면 전세나 월세라면 집값이 떨어졌을 때의 리스크를 줄일 수 있지만 집값이 오를 경우 구매했다면 얻었을 이득이 '기회비용'이 된다. '중고 제품'인데도 비싸게 되팔 수 있어 물론, 집값 상승률은 가장 예측하기 어려운 변수 중 하나다. 기본적으로 수요와 공급으로 움직이긴 하지만 정책, 심리, 인구구조, 경기 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해서다. 때문에 전문가들의 전망도 엇갈린다. 예측하기 어렵다고 소비자가 나몰라라 할 수는 없다. 부동산 관련 정보에 관심을 가지고 최소한 거래하려는 주택의 형태(아파트인지 빌라인지)나 입지, 대형 평수인지 중·소형 평수인지, 대단지인지 소규모 단지인지를 종합적으로 살펴 집값을 예상하고 이에 따라 매입·임차를 결정해야 한다. 만약 집값이 오르거나 떨어지는 것에 따른 손익이 없다면, 집을 사거나 빌리는 데 드는 순수한 경제적 비용은 얼마나 차이가 날까. 중요한 문제다. 실제로 앞에서 단순화한 대출 여부, 금리 등의 요소가 미치는 영향은 적지 않다. 집값이 크게 움직이지 않을 땐 경우에 따라 이것이 주택 가격 상승·하락분을 상쇄하기도 한다. 보통 집을 매입하는 경우 더 많은 비용이 들게 되는데, 이게 얼마인가에 따라서 선택이 달라질 수 있다. 먼저 생각해볼 건 이자비용이다. 일반적으로 집을 산다고 했을 때 100% 자기 돈만 가지고 사는 사람은 드물다. 대개는 집값의 일부분을 제외한 나머지는 대출을 활용한다. 결국 이자라는 비용을 수반하고, 그 규모가 만만치 않다. ②번 사례를 보자. 사려는 아파트의 매매가가 3억원, 전세가는 2억원이다. 1억5000만원을 모아뒀고 나머지는 대출을 받아야 한다. 구매를 결정했다면 1억5000만원, 전세는 5000만원이 대출금이다. 시중은행의 주택담보대출(매입)과 전세대출(임차)의 금리 차는 크지 않다. 둘 모두 연 4%라고 가정한다면, 매입 때 이자비용은 연 600만원, 전세 이자비용은 연 200만원이다. 대출 규모가 클수록 이자비용이 커지기 때문에 보통 전세보다 매입 때 이자비용이 많이 든다. 비싼 아파트라 대출 받아야 할 돈이 많다고 그만큼 전세가 유리해지는 건 아니다. 금리가 같다고 가정하면 대출 규모가 커진다고 해도 이자비용 격차가 늘어나진 않는다. 앞의 사례에서 가진 돈이 1억원이라 2억원(전세대출 때 1억원)을 빌리든, 3억원(전세대출 때 2억원) 전부를 빌리든 매입과 전·월세의 이자비용 차이는 400만원으로 같다는 얘기다.
주택은 '중고 제품'이지만 처음 구매한 금액보다 비싸게 되팔 수 있으므로 실 거주 목적으로 주택을 알아볼 때 주택의 형태, 평수 및 단지 규모 등을 종합적으로 고려해 매입과 임차를 선택해야 한다.