일본에서 1990년 나타난 '고령화로 인한 집값 붕괴'가 한국에서는 2019년부터 본격화할 것이라고 한국개발연구원(KDI)이 경고했다. 이 보고서는 일본의 연령별 인구구조 변화가 한국에 20년 선행했고 현재 한국 자산 구성 중 부동산이 차지하는 비중(74%)이 일본 집값이 하락하기 직전인 1980년대 말(63%)보다 높다는 점에 주목했다. 일본은 1994년 고령사회, 2006년 초고령사회에 진입했고, 한국은 2018년 고령사회, 2026년 초고령사회로 진입할 것으로 예상돼 약 20년 시차를 두고 있다. KDI는 장기주택모형 분석을 통해 한국 주택 가격은 2019년부터 하락세로 돌아서 연평균 1~2% 떨어질 것으로 내다봤다. 65세 이상 인구 비중이 증가하면서 주택시장에 '고령화 쇼크'가 올 것이라는 전망이 나온 것은 이번이 처음은 아니다. 소득이 줄어든 노인들이 집을 팔거나 주거 면적을 줄이고, 집 살 여력이 있는 생산가능인구는 줄어들어 집값이 떨어질 것이라는 시나리오다. 일본은 1990년 집값 버블이 붕괴하기 시작해 10년 만에 6대 도시 지가가 고점 대비 7분의 1까지 폭락했다. 현재 부동산 자산 비중도 40%로 줄어들었는데 인구 구조 변화가 직접적인 원인이란 분석이다. 한국에선 경기가 살아나면 일본과 같은 주택시장 붕괴는 없을 것이란 긍정론도 있다. 선진국보다 낮은 주택 보급률(103%), 자가 보유율(53%), 1~2인 가구 증가 등은 호재가 될 수 있다는 것이다. 이 보고서도 물가상승률을 2.5%로 적절히 유지하면 일본과 같은 고령화 영향이 나타나더라도 집값이 0.4% 상승할 수 있다고 봤다. 또한 일본 주택시장 버블은 1985년 플라자 합의 이후 엔화 가치 절상에 대한 부담으로 일본이 1989년 초까지 장기간 저금리를 유지한 탓이 컸지만 신규 주택 공급을 대거 늘린 영향도 컸다. 우리 정부는 대규모 공급이 주택 가격을 끌어내린다는 판단에 따라 지난해 신도시 개발의 근거가 되는 택지개발촉진법을 폐지했다. 하지만 분양가상한제가 폐지되면서 고분양가에 물량이 쏟아져 공급과잉에 대한 염려도 커지고 있다. 지난해 공급량은 51만5000가구로 목표치보다 14만1000가구를 초과했다. 일본 부동산시장 전철을 밟지 않으려면 정부와 민간이 시장 안정화를 위해 공동으로 노력해야 한다.
한국개발연구원은 한국에서 2019년부터 고령화로 인한 집값 충격이 시작될 것이라고 경고하며 연평균 1~2%가량 하락할 것으로 전망한 가운데 일본의 선례를 따라가지 않기 위해서는 정부와 민간이 공동으로 시장 안정화를 위해 애써야 한다.