서울 강남 집값이 다시 꿈틀대기 시작했다. 강남구 아파트 값이 지난해 10 월 셋째 주 이후 34 주 만에 상승세로 전환했고 송파구도 보합세에 진입했다. 대출규제 강화를 골자로 한 지난해 9·13 대책 약발이 다한 것 아니냐는 분석이 나온다. 정부와 여당은 '초강도 추가 대책'을 거론하며 결코 집값 상승을 용납하지 않겠다고 한다. 일반 국민은 다르게 보는 듯하다. 14 일 한국갤럽에 따르면 서울 시민 중 집값이 상승할 것이라고 응답한 사람이 34%로, 하락 전망(26%)을 앞질렀다. 서울 시민의 집값 상승 전망은 3 월에 22%까지 떨어졌으나 가파르게 올라가는 중이다. 국민이 정부의 엄포보다 시장 메커니즘을 더 신뢰한다는 방증이다. 현 정부 부동산정책에 대한 평가에서는 46%가 '잘못하고 있다'고 답해 '잘하고 있다'(26%)를 크게 앞섰다. 문재인정부는 강남 집값을 잡기 위해 동원할 수 있는 거의 모든 카드를 다 썼다. 주택대출 규제, 재건축 인허가 규제, 분양가상한제, 공시가격 상향 조정 등 각종 규제와 더불어 3 기 신도시까지 발표했다. 규제 효과는 8 개월 만에 바닥을 드러내는 중이고, 3 기 신도시는 강남이 아니라 1 기 신도시 집값을 잡고 있다. 신도시 발표 이후 경기도 일산 아파트 값 하락 폭이 서울의 3 배가 넘는다. 이것이 가리키는 것은 명확하다. 규제, 그리고 강남과 떨어진 신도시 개발로는 강남 집값을 못 잡는다는 것이다. 일시적으로 억누를 수는 있어도 중장기적으로는 불가능하다. 오히려 재건축 억제가 공급 위축을 야기하면서 강남 집값이 반등하는 원인을 제공했다. '시장 이기는 정부 없다'는 철칙을 이 정부는 '시장은 정부를 이길 수 없다'고 비틀기도 했는데 애당초 말이 안 되는 허언이었다. 정부가 추가로 쓸 수 있는 규제 카드는 많지 않다. 1 주택자 대상 과세 확대가 거론되기도 하는데 위험한 발상이다. 강남 집값 잡으려다 경제를 가라앉힐 수 있다. 부동산은 경제의 하위 요소이며 그 정책은 전체 경제 전략에 부합해야 한다. 강남 집값에 정치적 의미를 부여하다 보면 본말이 바뀔 수 있다. 또한 집값은 무리하게 끌어내리기보다는 급격한 변동을 막는 데 주력해야 한다. 이것은 강남 내 공급 확대로만 달성될 수 있다. 정부는 재건축 규제 완화 시 일시 급등을 걱정하는 듯한데, 임기 중 집값 잡기라는 단기 성과가 아니라 먼 안목으로 봐야 한다.
강남에서 떨어진 신도시 개발과 각종 규제로도 잡지 못하고 꿈틀대기 시작한 강남의 집값 상승을 막을 수 있는 방법은 강남 내 공급 확대 뿐이다.