김현미 국토교통부 장관이 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 적용을 시사했다. 김 장관은 "현재 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통해 억제하고 있는 고분양가 관리가 한계에 이르렀다"며, "집값 과열에 대비한 추가규제 방안을 마련하고 있다"고 밝혔다. 최근 서울 아파트값 상승률보다 2 배 이상 분양가가 높아지고 있어, 더 강도 높은 대책을 내놓겠다는 것이다. 분양가 상한제의 민간 아파트 확대를 의미한다. 현재 분양가 상한제는 공공택지에만 적용된다. 민간택지도 최근 3 개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2 배를 넘는 등의 일정 요건을 충족하면 국토부가 상한제 지역으로 지정할 수 있다. 하지만 아직 해당되는 곳이 없다. 국토부는 이 요건의 기준을 더 낮추려는 것으로 보인다. 민간택지 분양가 상한제는 정부가 직접 아파트값을 책정한다는 뜻이다. 문재인 정부는 그동안 집값을 잡겠다며 수많은 부동산 안정 대책을 내놓았다. 주택대출을 틀어막았고, 재건축 인허가의 까다로운 규제, 공공택지 분양가 상한제와 분양원가 공개, 주택공시가격의 상향 등이 그것이다. 3 기 신도시 건설계획까지 발표했다. 그런데도 서울 강남권을 중심으로 집값이 다시 들썩이고 있다. 대책들의 약발이 다했다는 얘기다. 민간아파트 분양가 상한제는 거의 마지막 카드다. 분양가를 억눌러 강남 집값이 잡힐지 실효성에 대한 의문이 많다. 분양가 상한제는 노무현 정부 때도 시행됐다. 그러나 시장가격을 무시하고 강제로 분양가를 끌어내리는 상한제는 실패한 제도로 집값을 안정시키지 못했다. 분양가 상한제가 주변 주택가격을 낮춘다는 상관관계도 찾기 어렵다. 전문가들은 집값 하락보다 시세차익을 노리는 '로또 아파트' 청약 열기, 공급물량 감소에 따른 중장기 집값 급등의 역기능을 더 우려하고 있다. 아파트 시세는 분양가보다 더 오르는 게 시장의 일반적 속성이다. 저가 분양으로 더 많은 시세차익을 거둘 수 있게 되면 투기의 요인이 된다. 지금 부동산시장에서는 대출이 막히자 현금 부자들이 '줍줍족'으로 불리며 미분양 아파트를 사들이고 있다. 재건축을 억제해 공급이 위축되면서 강남 집값이 오르는 실정이다. 상한제를 통해 일시적으로 분양가를 억누를 수는 있겠지만, 재건축 사업과 건설사들의 수익성 악화로 주택 공급이 줄어들 수밖에 없다. 다시 집값이 튀어오르는 것은 필연이다. 결코 지속가능한 대책이 되지 못한다. 어떻게든 집값을 잡겠다는 정부 의지는 좋다. 하지만 시장은 정부 뜻대로 움직이지 않는다. 무엇보다 분양원가 공개에 이은 분양가 상한제로 가격을 인위적으로 통제하는 것은 시장의 기본원리에 어긋난다. 그 결과는 공급 감소에 따른 집값 상승의 악순환이다. 피해는 또 고스란히 주택 수요자들의 몫이다.
김현미 국토교통부 장관이 민간택지 아파트에 대한 '분양가 상한제' 적용을 언급함에 따라 피해는 또 수요자들에게 돌아가는만큼 분양가를 억눌러 강남 집값을 잡을 수 있을지 의문이 생기고 있다.