부동산 시장이 급속히 냉각되면서 '역(逆)전세난' 우려가 확산되고 있다. 대규모 입주물량이 쏟아진 지역에서는 인근 주택 전세가격이 떨어지면서 2 년 전 시세로 새 세입자를 구할 수 없는 상황이 속출하고 있다. 일부 집주인들은 전세보증금 일부를 세입자에게 돌려주고 재계약을 하고 있지만, 대출규제 강화로 추가 대출이 어려운 집주인들은 보증금을 반환하지 못하면서 세입자와의 분쟁이 증가하고 있다. 더 큰 문제는 집값이 2 년 전 전셋값 밑으로 떨어져 집을 팔아도 보증금을 내줄 수 없는 '깡통전세' 공포가 커지고 있다는 것이다. 깡통전세는 80~90%의 전세가율에 의존해 전세를 끼고 집을 샀던 갭투자에서 두드러지게 나타나고 있다. 2 년 전 정점을 찍었던 매매가와 전세가가 동반 하락하면서 유행처럼 번졌던 갭투자 열풍의 후유증이 가시화되고 있는 것이다. 갭투자한 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자가 반환소송을 해도 전세금을 온전히 돌려받기가 쉽지 않다. SGI서울보증에 따르면 집주인이 전세보증금을 반환하지 못해 보증회사가 대신 세입자에게 돌려준 돈은 1 년 새 4 배 이상 늘어난 것으로 집계됐다. 세입자가 전세금 보증보험에 가입하지 않았을 경우는 전 재산이나 다름없는 돈을 떼일 수밖에 없어 서민들의 고통은 커질 수밖에 없다. 역전세난과 깡통전세 속출이 심상치 않은 것은 주택 투매로 이어지면서 부동산 경기 침체를 촉발할 수 있기 때문이다. 또한 이런 현상이 장기화돼 92 조3000 억원(2018 년 말 기준)에 육박하는 전세자금 대출 부실로 연결될 경우 경제의 새 뇌관이 될 수 있다. 전세보증금을 돌려받지 못해 전세대출을 상환하지 못하는 세입자들이 급증하면 경제에 미칠 충격은 상상 이상이 된다. 주택임대차보호법에 전입신고, 확정일자 등 보호 수단이 있지만 한계가 있고, 집주인이 다음 세입자를 못 구해 돈을 내줄 수 없다고 버텨도 반환을 강제할 법적 장치가 없는 것도 문제다. 세입자 보호를 위한 대책으로 '전세 보증보험 가입 의무화' 등이 거론되고 있지만 보증보험료 부담이 커서 반대도 적지 않다. 금융당국은 10 일 "깡통전세·역전세 등 상황에 대해 조만간 실태조사에 착수할 것"이라고 밝혔다. 경고음이 커지고 있는 만큼 대책 마련을 서둘러야 한다. 부동산과 금융시장에 미칠 파장을 면밀히 파악하고 정교한 계획을 마련해야 한다.
집값 하락으로 인한 '역전세난'과 '깡통전세'에 대한 우려가 커지고 있는 상황에서, 부동산 경기 침체로의 확산을 방지하기 위한 금융당국의 정확하고 치밀한 대책이 필요하다.