이쯤 되면 총체적 난국이라고 할 수밖에 없을 것 같다. 주택 거래 자체는 적지만 서울·수도권 집값은 조용히, 꾸준히 상승하고 있다. "집값이 안정되고 있다"는 대통령과"(부동산 정책이) 마지막 고비에 다다랐다"는 전 청와대 정책실장은 부동산 안정화를 자신하는데, 집을 알아보는 실수요자들은 전혀 체감을 못한다. 2019년 12월 기준, 서울 아파트 중위가격이 9억원에 육박한 가운데 전체 가격 중간값인 9억을 웃도는 아파트는 2017년 말 대비 65.1%나 늘어났다. 부동산114가 서울 아파트 125만2840가구의 시세를 조사한 결과다. 9억원 이상 아파트는 총 44만2323가구로 2년 전 26만여 가구보다 18만여 가구가 증가했다. 2018년 말 26만7937가구보다는 15% 이상 증가했다. 집값이 '하향 안정화'로 가고 있다는 정부 설명과는 전혀 다른 결과다. 문재인 정부는 출범 이후 2년 반 동안 주택시장 안정화를 위한 크고 작은 대책을 18번 내놨다. 그중 10번 정도가 규제였고, 나머지는 규제와 공급을 동시에 하겠다는 대책이었다. 18번의 대책 중 주무부처인 국토교통부뿐 아니라 기획재정부 등이 참여한 '정부 합동' 대책도 4번 있었다. 이렇게 많은 대책을 내놨지만 주택시장은 안정화하지 못하고 되레 상승세를 보였다. 그러자 정부는 2019년 12월 16일, 유례없는 초강력 규제책을 내놨다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보 대출의 담보인정비율(LTV) 규제를 강화하고, 시가 15억원 초과 초고가 주택에 대한 담보대출을 전면 금지했다. 시중 통화량(M2)은 2017년 2471조2000억원, 2018년 2626조9000억원에 이어 2019년 9월 현재 2853조3000억원으로 확 늘었다. 시중 유동성이 불과 9개월 만에 200조원 넘게 늘어난 것이다. 시중 유동성 유입에 더해 저금리로 자금조달 비용이 줄었고, 전세대출 등을 이용한 '갭투자'가 늘어난 것이 주택시장의 '국지적 과열'을 이끌고 있다는 게 정부 판단이다. 12·16 대책 중 금융 규제는 이 같은 갭투자자와 다주택자 투기 수요 유입을 차단하는 데 방점을 찍었다. 이에 따라 강남 고가 주택 진입 자체부터 어려울 것으로 보인다. 특히 단순하게 시세차익을 노린 갭투자는 사실상 불가능해졌다. 따라서 2019년 6월 이후 활발하던 매수세도 당장은 주춤할 것으로 보인다. 2020년 상반기까지는 다주택자의 매물이 나오면서 가격을 끌어 내릴 가능성도 있다는 분석이다. 정부가 시장 누를수록 가격 더 올라 하지만 이번에도 '확실한' 대책은 아니라는 지적이 나온다. 당장은 매수세를 묶어 뛰는 집값을 잡을 수는 있겠지만 중장기적으로는 오히려 시장 혼란만 가중할 뿐이라는 지적이다. 이유는 간단하다. 가격이 상승하면 공급을 늘리거나 수요를 분산하는 정책을 펴야 하는데, 정부는 가격 규제 정책으로 일관해 양극화를 심화시키고 있기 때문이다. 단적인 예가 2019년 말 시행한 민간택지 분양가 상한제다. 분양가 상한제는 정부가 신규 분양 아파트의 분양가를 일정 수준 이상으로 올리지 못하게 하는 제도다. 정부는 2019년 말 서울의 고분양가 논란을 잠재우겠다며 37개 지역을 상한제 대상 지역으로 선정하고, 12·16 대책에서 과천·광명·하남 등지를 추가해 322개 지역으로 확대했다.
2019년 12월 16일 정부는 부동산 가격 규제 정책을 내었지만 서울과 수도권의 집값은 꾸준히 오르고 있어 시장 혼란과 더불어 논란을 야기한다는 문제가 우려된다.