그러나 부동산실명법이 시행되고 20여 년 동안에도 부동산 은닉을 수단으로 하는 투기 ･ 탈세 ･ 강제집행면탈 등이 만연하였고, 실제 거래계에서 부동산 명의 신탁의 관행은 여전하다. 이는 부동산실명법의 취지에 반하는 현상이다. 그 원인이 무엇일까? 논자에 따라 그 원인에 대한 분석을 달리할 수 있겠으나, 그 주요한 원인은 그동안 판례가 부동산실명법의 취지와는 달리, 명의신탁자의 재 산권 보호에 치중하는 입장을 견지하였기 때문이 아닌가 하는 의문이 있었다. 대법원은 1971년의 전원합의체 판결 이래 부동산실명법이 시행된 이후에도 그 시행 이전과 다름없이 일관된 태도로, 양자간 명의신탁 및 중간생략등기형 명의신탁에서 수탁자의 신탁부동산 임의처분행위에 대하여 횡령죄의 성립을 인정하고 있었다.
부동산실명법의 시행 후에도 법원의 묵인아래 법의 취지에 반하는 부동산 은닉을 통한 투기, 탈세 및 강제집행 면탈 등이 빈번하며 실제 거래상 명의 신탁 관행 또한 여전하다.