등기가 물권변동의 성립요건이 되는 형식주의 법제에서 등기는 매수인으로 하여금 재산을 취득하게 하는 행위로서 매도인의 계약상 의무이지 매수인의 재산을 관리·보호하는 행위가 아니라고 설명하기도 한다. 의사주의 하에서 등기는 실질적으로 권리를 취득한 자가 대항요건이 구비된 소유권을 취득하는 절차이므로 양수인의 소유권취득을 위한 사무가 되고, 등기의무자의 입장에서는 타인에게 실질적으로 이전된 재산을 형식적으로도 보전하기 위해 협력할 지위에 있다. 그런데 형식주의 하에서 형식적 재산권과 실질적 재산권의 분리는 인정할 수 없고, 더군다나 중도금만 지급된 단계에는 어떠한 재산권도 매수인에게 이전되지 않으므로 보전할 재산 그 자체가 존재하지 않음에도 불구하고 등기협력이 매수인의 재산을 보전하는 행위라고 할 수 없다는 것이다.
의사주의 하에서 등기는 실질적 권리 취득자가 대항요건이 구비된 소육권을 취득하는 절차로 보지만, 형식주의에서 등기는 재산권이 매수인에게 이전되지 않았으므로 매수인의 자산을 관리·보호하는 행위가 아니다.