주인-대리인 문제는 에너지효율 투자의 비용을 부담하는 주체와 투자의 수혜를 입는 대상이 불일치할 때 나타나는 현상이다. 주인-대리인 문제는 주로 건물의 임대인(landlord)과 임차인(tenant) 간 상이한 이해관계에서 나타난다고 알려져 있다. 여기에서 임차인이 주인, 임대인이 대리인의 관계에 놓이게 된다. 상이한 이해관계는 임대인이 에너지효율 투자비용을 최소화하고자 하는 반면, 임차인은 에너지비용을 적게 내고자할 때 발생한다(김창훈･이지연, 2014). Sutherland(1996)는 건물의 임대인과 임차인 간 관계에서 나타나는 주인-대리인 문제와 에너지효율 격차 간 관계를 “occupancy hypothesis”로 표현하기도 하였다.
에너지효율에 대한 투자 비용 지불 주체와 수혜 대상이 다를 때 주인-대리인 문제가 발생한다. 임차인이 주인, 임대인이 대리인으로 임대인은 투자비용 최소화, 임차인은 최소비용을 원하기 때문이다. 