그런데 부동산실명법은 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동이 무효라고 규정하고 있고(제4조 제1항, 제2항 본문), 이는 단속규정이 아니라 효력규정이다. 부동산실명법 시행 이후에는 명의신탁에서 신탁자에 대한 수탁자의 의무를 더이상 인정하지 않겠다는 것을 입법자의 결단으로 명백히 선언한 것이다. 그렇기 때문에 민사판결에서도, 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 수탁자의 명의로 등기하도록 한 신탁자는 유예기간 이내에 실명등기 등을 하여야 하고, 유예기간이 경과한 날 이후부터는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동이 무효가 되므로, 신탁자는 더 이상 ‘명의신탁 해지를 원인’으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다고 판시한 것이다.
부동산실명법은 명의신탁약정 및 물권변동을 무효라 규정하며 이는 단속규정이 아닌 효력규정이다.