본 논문은 개업공인중개사가 부동산매매 등의 거래당사자 일방 또는 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행할 경우에, 즉 개업공인중개사가 단독으로 부동산매매 등의 거래당사자 사이에 개입하여 중개 업무를 수행할 경우에 발생할 수 있는 개업공인중개사의 성실의무에 대한 문제를 독일과 일본의 판례 및 학설을 통하여 고찰하고 있다. 특히 이 논문은 위의 경우에 개업공인중개사가 중개의뢰인의 이익이 아니라, 부동산매매 등의 거래상대방의 이익이나 제3자의 이익 및 자신의 이익을 위해 중개 업무를 한 경우에 법리적으로 어떻게 처리하여야 할 것인가에 초점을 맞추고 있다. 또한 개업공인중개사가 부동산매매 등의 거래당사자 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행하는 경우에 쌍방적 중개행위가 법리적으로 타당한 것인가 하는 문제와 쌍방적 중개행위가 허용된다면 개업공인중개사는 어떠한 입장에서 중개 업무를 수행하여야 하는 것인가의 문제도 함께 다루고 있다. 독일의 경우에는 개업공인중개사가 거래당사자 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행하는 것을 금지하고 있지는 않으며, 다만 쌍방적 중개의뢰를 받아 중개업무를 수행하는 경우에는 개업공인중개사의 중개보수는 상실할 수도 있다는 규정을 두고 있다. 독일의 판례는 이 경우에 개업공인중개사의 엄격한 중립성을 요구하고 있으며, 이를 위반하여 거래당사자 일방의 이익이나 자신의 이익을 위해 중개업무를 수행한 경우에는 성실의무위반으로 보고 있다. 이 점은 일본의 판례도 같은 취지로 해석하여 개업공인중개사의 중개보수청구를 인정하지 않는다. 앞으로 우리나라에서는 독일의 판례이론이 주는 법리적 시사점을 참고하여 쌍방적 중개와 일방적 중개의뢰 모두 개업공인중개사의 성실의무라는 관점에서 개업공인중개사의 중개업무를 입법적으로 재검토할 필요가 있다.
독일의 경우에는 개업공인중개사가 거래당사자 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행하는 것을 금지하고 있지 않지만 쌍방적 중개의뢰를 받아 중개업무를 수행하는 경우에는 개업공인중개사의 중개보수는 상실할 수도 있다는 규정을 둔다. 독일의 판례는 개업공인중개사의 엄격한 중립성을 요구하고 있으며 이를 위반하여 거래당사자 일방의 이익이나 자신의 이익을 위해 중개업무를 수행한 경우에는 성실의무위반으로 본다.
