오피스 투자가에게 오피스의 위험프리미엄을 결정하고 그 조정 과정을 이해하는 일은 매우 중요하다. 위험프리미엄은 가치 평가에 사용되는 할인율의 구성요소이며, 그 변동은 가치에 그대로 반영되기 때문이다. 본 연구는 서울 오피스에 대해서 ① 장기간 임대료 및 공실률 자료가 확보된 표본을 이용하여 NOI 증가율을 추정하고, ② 고든성장모형에 근거하여 위험프리미엄을 추정한 후, ③ 오차수정모형으로 위험프리미엄의 조정 과정을 분석하였다. 그 결과 오차수정항이 -0.9093으로 유의하여 위험프리미엄이 장기균형에서 이탈할 경우 매우 신속히 회복되는 메커니즘이 존재하는 것을 확인할 수 있었으며, 설명변수 중에서는 장기균형식에서 오피스흡수면적(-), CPI(+) 및 공실률(-)이, 단기조정식에서 오피스흡수면적(-), 공실률(-) 및 이자율(-)이 유의하게 나타났다. 한편 공실률의 경우 예상과는 달리 위험프리미엄의 감소요인으로 나타났는데, 이는 공실률이 자연공실률보다 낮은 수준에서 일시적으로 높아질 경우 그 영향이 NOI 증가율에는 (-)로 즉시 반영되는 반면 투자자는 자본환원율을 그만큼 높이지 않기 때문인 것으로 추측된다. 본 연구는 서울 오피스의 NOI 증가율을 실제로 추정하고 이를 이용하여 위험프리미엄을 분석한 첫 사례라는 점에서 의의를 가진다.
이 연구는 서울 오피스에 대해서 ① 장기간 임대료 및 공실률 자료가 확보된 표본을 이용하여 NOI 증가율을 추정하고, ② 고든성장모형에 근거하여 위험프리미엄을 추정한 후, ③ 오차수정모형으로 위험프리미엄의 조정 과정을 분석했다. 이 연구는 서울 오피스의 NOI 증가율을 실제로 추정하고 이를 이용하여 위험프리미엄을 분석한 첫 사례라는 점에서 의의를 가진다.