본 연구에서는 기존 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려하여 주택시장의 전·월세 계약 비율 결정요인을 분석하였다. 이를 위해 전·월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하고, 2011년부터 2018년 까지 전국단위 월별 자료를 이용하여 3단계 최소자승법으로 전·월세 계약 비율 결정요인의 추정하였다. 분석 결과, 주택매매가격 예상 상승률은 전·월세 계약 비율에 양(+)의 영향을 미치고 전월세 전환율과 주택매매가격 대비 보증금 비율은 음(-)의 영향을 주는 직접 효과가 존재하였다. 또한 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율은 주택매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율에 의해 영향을 받는 것으로 추정되어, 매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율이 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율을 경유하여 전·월세 계약 비율에 영향을 미치는 간접 효과도 존재하였다. 이러한 결과는 관련 변수들간의 연관관계에 대한 고려없이 전·월세 임대수익률 구성요인을 설명변수로 사용하는 단일 방정식 모형은 관련 변수들의 영향력을 과소추정할 수 있음을 제시한다. 한편 본 연구에서 주택매매가격 예상 상승률과 함께 순수외생변수로 취급한 시장금리는 전월세 전환율을 통해 시장의 전·월세 계약 비율 결정에 음(-)의 영향을 미치지만 그 영향력은 주택매매가격 예상 상승률에 비해 상당히 낮은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 전·월세 계약 비율은 금융시장보다는 주택시장의 여건 변화에 더 민감하게 반응한다는 것을 의미한다.
본 연구는 기존 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려하고 주택시장의 전·월세 계약 비율 결정요인을 분석하였으며, 이를 위해 전·월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하였다.