우리나라의 부동산담보신탁은 IMF 이후 Project Financing 시장이 발전함에 따라 함께 성장하였다. 부동산담보신탁을 이용하는 경우, 채권자는 사업자금을 신임할 수 있는 신탁회사를 통해 분별하여 관리할 수 있고, 위탁자인 시행사나 신탁회사의 도산으로부터 격리됨으로써 보다 안전한 채권확보가 가능하다. 부동산담보신탁은 채권자가 저당권 설정 또는 가등기담보 등의 변칙담보를 활용하는 경우보다 강한 담보기능을 이용할 수 있도록 해준다. 다시 말해, 채권자는 기능적으로 보다 안전하게 채권을 확보할 수 있게 된다. 이처럼 담보신탁이 담보권보다 강력한 담보기능을 가질 수 있는 이유는 신탁재산의 독립성 때문이다. 신탁구조를 통해 확보되는 신탁재산의 독립성으로 인해 담보신탁에서 신탁재산은 수탁자 및 위탁자로부터 독립되고 채권자인 수익자는 확실하게 채권을 확보할 수 있게 되는 것이다. 이처럼 부동산담보신탁은 다른 부동산신탁이 갖는 도산절연성의 기능을 동일하게 갖고 있는 것이다. 이때 부동산담보신탁의 실질이 ‘담보’라는 측면에서, 과연 다른 부동산신탁과 같이 도산절연성을 인정하는 것이 타당한가라는 의문이 제기되기도 한다. 부동산담보신탁이 채권자에게 담보권보다 강한 담보적 기능을 제공하는 이유는 신탁의 형식을 가지고 있기 때문이지 담보의 기능이나 성질이 더 강력한 것이 아니기 때문이다. 담보신탁의 경우 다른 부동산신탁과 마찬가지로 신탁구조를 취하고 있으나 그 실질이 ‘담보’라는 측면에서 담보신탁의 법적 성질은 다른 부동산신탁과 달리 보아야 한다는 견해가 존재한다. 즉, 담보신탁에서 수익권의 법적 성질에 대하여 이를 변칙담보권으로 보는 견해와 신탁의 일유형으로 보는 견해가 대립한다. 담보신탁의 법적 성질을 다른 부동산신탁의 그것과 다르게 보는 입법례가 존재하고, 실제 이와 같은 논의 및 논거는 상당한 설득력이 있다. 실제 프랑스는 신탁법리를 수용하면서도 담보신탁의 경우 일반신탁법의 체계에서 분리하여 보고 있다. 그러나 현행 신탁법과 우리의 사법체계내에서 곧바로 담보신탁의 법적 성질을 변칙담보권으로 보는 것은 다소 무리라고 생각한다. 현재 우리나라의 다수설과 판례는 수익권의 성질을 채권설의 입장에서 이해하고 있다.
담보신탁의 경우 ‘담보’라는 측면에서 담보신탁의 법적 성질은 다른 부동산신탁과 달리 보아야 한다는 견해가 있다. 담보신탁의 법적 성질을 다른 부동산신탁의 그것과 다르게 보는 입법례가 존재하므로 설득력이 있다고 본다.