자가를 소유하는 데에는 두 가지 제약요인이 있다. 하나는 자산제약이고 다른 하나는 소득제약이다. 본 연구에서는 자가선택모형을 이용하여 두 가지 제약요인이 자가 거주 확률에 어떻게 영향을 미치는지를 세 가지 방법으로 모형화하여 분석하였다. 또한 시간에 따라 이런 영향이 어떻게 변화해왔는지, 소득계층별로 자산제약과 소득제약 요인의 크기가 어떻게 다른지 분석하였다. 분석을 위해 국토교통부의 주거실태조사 2006년, 2010년, 2014년 자료를 이용하였으며, 이항로짓 자가선택모형을 사용하였다. 분석결과, 자가 거주의 제약 요인으로 자산제약과 소득제약 모두 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 소득제약만 있는 경우에는 자가 거주 확률에 영향을 미치는 정도가 크지 않았다. 소득제약만에 의한 차입제약 영향은 최근으로 오면서 완화되었는데, 이는 2008년 이후의 저금리 정책 때문인 것으로 보인다. 소득계층별로 살펴보면, 하위 25% 이하의 저소득계층에서 제약효과가 가장 크게 나타났고, 대부분의 가구들이 자산제약과 동시에 소득제약 상태에 놓여 있는데 주로 이 두 제약요인 때문에 자가 거주 확률이 감소하는 것으로 나타났다. 자산제약을 완화하면서도 소득제약을 악화시키지 않는 방법으로 수익 공유형 모기지(SAM)와 같은 지분 성격(equity type)의 모기지를 공급하는 방법을 고려해 보아야 한다.
본 논문에서는 자가선택모형을 이용해 두 가지 제약요인이 자가 거주 확률에 어떤 영향을 미치는지를 세 가지 방법으로 모형화해 분석했다. 또한 시간에 따라 이런 영향이 어떻게 변화해왔는지, 소득계층별로 자산제약 및 소득제약 요인의 크기가 어떻게 다른지 분석했다.