부동산이 인간의 사회생활에서 차지하는 비중은 동서고금을 통하여 상당히 중요한 위치를 차지하고 있었을 뿐만 아니라, 현대사회에서는 경제의 급속한 발전과 부동산가치의 상승으로 부동산에 대한 복잡하고 다양한 거래사고로부터 안전성을 보다 강하게 요구하고 있다. 그리고 부동산에 관하여 물권이 성립하면 누구에게도 주장할 수 있는 절대권과 우선변제권의 효력 등으로 이러한 물권의 존재를 모르고 취득하게 되면 개인적으로는 물론 사회경제적으로도 많은 손실을 가져오기 때문에 부동산 거래사고에 대해서는 많은 주의를 필요로 한다. 그래서 우리 민법 제186조는 ‘법률행위로 부동산물권변동은 등기를 하여야 효력이 발생한다’고 규정하여 부동산에 대한 물권의 변동을 외부에 인식할 수 있도록 하였다. 그러나 법률행위에 의한 부동산물권변동에 대하여 성립요건주의를 취하여 등기를 하여야 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있음에도(민법 제186조) 불구하고, 실질적으로는 이러한 공시방법을 신뢰하고 부동산물권을 취득한 자에게 공신력을 부정하고 있어 심각한 거래의 안전에 문제가 일고 있다. 우리나라는 일본과 같이 민법의 제정당시에는 부동산에 공신력을 인정할 만큼 사회경제적인 필요성이 크지 않았다. 그러나 경제의 급속한 발전에 힘입어 부동산 매매거래의 활성화 등으로 부동산거래의 안정과 신속이라는 요구가 강하게 요구되고 있고 각종 위조, 사기 등으로 부동산에 대한 공신력의 필요성은 더욱 강하게 요구되고 있는 실정에 있다. 그러나 부동산공신력 인정에 대해서는 제도상의 미비점과 그 채용여부가 간단하다고 할 수 없는 문제 등으로 공신력을 인정하지 않고 있어 각종 부동산물권 거래에 있어서 거래사고가 높은 현상으로 발생하고 있다. 따라서 본 연구에서는 우선 부동산등기의 거래사고 원인을 검토함으로써 부동산 거래사고의 특징과 원인을 발견하고 이어서 이러한 거래사고의 문제점에 대하여 우리 민법이 취하고 있는 부동산물권변동의 성립주의와도 일치하고 부동산등기의 공신력에 따른 정적권리와 거래의 안전이라는 양면성을 가능한 조화롭고 균형 있게 보호할 수 있는 제도적인 보완방안을 연구함으로써 부동산거래사고의 방지와 법적 안정성을 기하고자 한다.
본고에서는 우선 부동산등기의 거래사고 원인을 검토함으로써 부동산 거래사고의 특징 및 원인을 발견하고, 이러한 거래사고의 문제점에 대해 우리 민법이 취하고 있는 부동산물권변동의 성립주의와도 일치한다. 그리고 부동산등기의 공신력에 따른 정적권리 및 거래의 안전이라는 양면성을 가능한 조화롭고 균형 있게 보호할 수 있는 제도적인 보완방안을 연구함으로써 부동산거래사고의 방지 및 법적 안정성을 기하고자 한다.