1995년 부동산실명법이 제정 시행된 이래 동법 규정의 해석과 관련하여 명의신탁된 부동산의 소유권 귀속과 명의신탁약정의 무효에 따른 명의신탁자의 신탁재산반환청구 여부에 대하여 전혀 규정하고 있지 않으므로, 판례와 학설은 물권변동의 법리나 부당이득의 법리 등과 같은 민법상의 일반이론에 의해 행하였다. 그 동안 주류적 견해와 판례는 부동산명의신탁에 관하여 명의신탁약정과 부동산물권변동이 무효라는 전제하에 3자간 명의신탁에서는 매도인 또는 증여자에게 귀속하는 것으로 이론구성해 왔다. 따라서 3자간 명의신탁에서는 신탁자는 먼저 매도인을 대위하여 부동산에 대한 수탁자 명의의 등기말소청구를 행사하고 다시 자신 앞으로 소유권이전등기청구를 하는 방법으로 소유권을 확보하였다. 근래 위와 같은 판례에 대하여 명의신탁약정이 민법 제103조 선량한 풍속 기타 사회질서에 해당하는 법률행위로서 그에 기반하여 급부가 이루어진 경우 그러한 급부는 민법 제746조의 불법원인급여에 해당하기 때문에 명의신탁자에로의 등기회복을 부정하고 수탁자에게 소유권이 확정적으로 귀속되어야 한다는 주장이 제기되었다. 본고에서는 제3자간 명의신탁을 중심으로 종전의 대법원 판례를 둘러싼 최근 학계의 찬반 양론을 검토하고 개인적인 견해를 밝혔다. 우선 부동산실명법의 입법취지는 실권리자 명의로 등기를 하는데 있다. 특히 부동산실명법 제4조 제2항, 제4조 제3항의 제3자 보호규정, 제5조 과징금 규정, 제6조 이행강제금의 규정은 실권리자로의 등기회복을 전제로 하는 규정이다. 또한 불법 개념을 종전 판례에서 축소해석하여 왔다. 로마법상 불법원인 원형에서 용어상 turpitudo가 핵심표지인데 우리 말로 파렴치, 불명예 정도로 번역되는 것이어서 반윤리적·반도덕적인 경우에 인정되었다. 불법원인급여의 제도적 취지는 불법에 가담한 자에 대하여 급부한 것의 반환에 법이 조력하지 않겠다는 것이 그 취지이고, 제도의 목표가 소극적 정의의 실현에 있는 만큼 ‘불법’의 해석에서 급부자와 수령자의 이해관계를 고려한 해석을 해왔다.
1995년 부동산실명법이 제정 시행된 이후 동법 규정의 해석과 관련해 명의신탁된 부동산의 소유권 귀속과 명의신탁약정의 무효에 따른 명의신탁자의 신탁재산반환청구 여부에 대해 전혀 규정하고 있지 않으므로, 판례와 학설은 물권변동의 법리나 부당이득의 법리 등과 같은 민법상의 일반이론에 의하여 행했다.