이 논문은 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결의 의의를 살펴보고, 다수의견, 별개의견1, 반대의견, 별개의견2에 대하여 차례로 분석하였다. 기존의 대법원 판례는 임차인의 지배?관리 영역에서 화재가 발생한 경우에 임차인이 목적물 반환의무가 이행불능이 되므로 인한 손해배상 책임을 면하려면 임차인에게 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 증명할 책임이 있다고 판시하였다. 그리고 구조상 ‘불가분의 일체’를 이루는 경우에는 임차인의 임대차 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 임차 외 건물 부분의 손해도 포함하여 불가분의 일체를 이루고 있는 건물 전체의 손해에 대하여 임차인에게 배상할 의무가 있다고 판시하였다. 이에 반해, 대상판결(다수의견)은, 임차 외 건물 부분의 손해와 관련하여서는, 임차인이 보존?관리의무를 위반하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점을 임대인이 주장?증명하여야 한다고 판시하여 기존의 판례를 변경하였다. 대상판결(다수의견)은 임차인의 임대차 목적물 보존?관리의무 위반에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 판시하여, 임차인의 임대차계약상 의무 위반의 종류에 따라서 증명책임을 달리하였다. 대상판결(다수의견)이, 손해 발생 부분에 따라 목적물 반환의무와 보존?관리의무를 분리하여 증명책임을 달리하고, 화재가 발생하였음에도 불구하고 임차인의 보존?관리의무 채무불이행 자체가 증명되지 않았다고 한 것은 다소 인위적으로 보인다. 특정 행위에 주의를 기울이게 하여서 과실(過失)로 인한 채무불이행을 방지하기 위해서는, 행위에 따라서 손해배상의 범위를 결정하여야지, 사후 발생한 손해의 범위에 따라서 책임귀속 주체를 결정하여서는 안 될 것이다. 사후의 우연한 결과에 따라서 법적 평가가 달라진다면 행위자가 손해발생 예방을 위한 주의를 기울이도록 하려는 예방적 효과에는 도움이 되지 않을 것이다. 별개의견1은, 보존의무는 단지 반환의무의 전제가 되는 의무라고 판시하였는데, 이 때문에 보존의무 위반에 따른 손해배상 책임의 범위는 반환의무 위반에 따른 손해배상 책임의 범위를 벗어날 수 없다고 판단한 것으로 보인다. 별개의견1은 반환의무 및 보존의무 위반에 따른 손해배상 책임의 범위를 임대차 목적물 부분의 손해로 한정하였다. 그리고 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여 불법행위책임으로 구성하였다. 별개의견1은, 임대차 목적물 자체의 손해 발생 위험은 임차인이 최소비용회피자이고, 임차 외 건물 부분의 손해 발생 위험은 임대인이 최소비용회피자라고 판단한 것으로 보인다. 그러나 건물이 구조상 불가분의 일체를 이루고 있어서 화재가 쉽게 번질 수 있는 구조인 경우에는, 화재 발생 지점이 임차인의 지배?관리 영역 안에 있다면, 건물 전체의 손해 발생 위험에 대하여 임차인이 최소비용회피자라고 분석할 수 있을 것으로 보인다. 따라서 임차인의 지배?관리 영역인 임대차 목적물 부분에서 화재가 발생한 경우, 화재가 발생한 원인에 과실(過失)이 추정되는 임차인이 그 화재로 인하여 발생한 손해 전체에 대하여 책임을 지도록 하고, 임대인의 과실(過失)을 고려하여 과실상계를 하거나 또는 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 임차인의 손해배상 책임을 일부 제한하는 반대의견이 타당하다고 생각된다.
대법원 판례는 임차인의 지배?관리 영역에서 화재가 발생한 경우에는 임차인이 목적물 반환의무가 이행불능이 되므로 인한 손해배상 책임을 면하려면 임차인에게 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 증명할 책임이 있다고 판시한다. 대상판결(다수의견)은 임차 외 건물 부분의 손해와 관련해서, 임차인이 보존?관리의무를 위반하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점을 임대인이 주장?증명하여야 한다고 판시하여 기존의 판례를 변경하였다.