근대 자본주의가 성립된 이후, 사유재산 보호와 공공성의 대립과 갈등은 곳곳에서 표출되었으며, 공공복리에 의하여 사유재산권이 제한되는 대표적인 것이 부동산 분야이다. 1960년대 이후, 경제성장과 더불어 많은 부동산 개발이익이 발생하였으며, 개발이익의 대부분이 부동산 소유자에게 귀속되었다. 이로 인하여 개발이익을 노리는 부동산 투기세력에 의하여 부동산가격이 상승하고 부의 편중이 심화되는 문제를 초래하였다. 과거 정부부터 이러한 불로소득을 환수하기 위한 많은 정책이 추진되어 왔으나, 부동산에 대한 투자(내지 투기)는 어떤 정책적인 수단으로도 완전히 금지할 수 없었다. 부동산투자는 자본주의체제 안에 내재해 있는 근본적인 활동 중의 하나로서, 사유재산권을 인정하는 헌법질서 하에서 개발이익의 사유화를 어느 정도는 인정하지 않을 수 없기 때문이다개발이익 사유화와 부동산가격 상승에 따른 부의 편중 문제는 여전히 해소되지 않고 국민간의 위화감조성 및 사회갈등의 한 원인으로 자리매김하고 있다. 국민화합을 위해서는 이러한 부의 편중문제는 해결하여야 할 하나의 과제이다. 부동산에 대한 상반된 정책을 가지는 정당이 교대로 집권하거나, 동일한 정당이 집권하더라도 그 당시의 부동산 경기 상황을 고려하여 부동산 정책을 달리하기 때문에 부동산투기는 근절되지 않고 있다. 경기가 호황일 때는 투기억제 차원에서 개발이익 환수제도를 강화하고, 불황일 떼에는 환수제도를 완화하여 경기를 진작하고자 했던 것이 지금까지의 정책방향이었다. 그동안의 부동산 정책이 실효성을 거두지 못한 이유 중에는 부동산시장과 경제 여건변화에 따라, 개발이익 환수제도를 대증요법(對症療法)적으로 도입 및 폐지를 반복하여 국민의 신뢰를 얻지 못한 데에도 있다. 정책실행의 안정성이 무엇보다 필요하다고 할 것이다. 사회의 발전에 따라 개발이익은 계속 증가할 것이며, 이러한 개발이익의 사유화를 전면적으로 부정할 수는 없다. 다만, 그 중의 일부를 정당한 절차에 따라 사회에 환원함으로써 부동산투자(내지 투기)를 범죄시하기보다 양지로 끌어낼 필요성이 있다. 공익을 목적으로 하는 법과 정책을 시행함에 있어서, 특정 개인에게 불편부당함이 없이 형평에 맞아야 하고, 그 부담을 하는 자가 이를 감수할 있을 정도로 하여야 하며, 그 정책의 시행을 명확하게 예측할 수 있어야 한다. 외국과 비교할 때에 우리나라 개발이익환수의 제도 자체는 결코 뒤떨어진다고 할 수 없다. 개발이익의 환수와 관련하여 새로운 제도를 양산하기보다는 이미 존재하는 제도를 재검토하여 실효성 있는 것으로 하는 것이 필요하다. 개발이익환수와 관련하여 중복과세인지 여부, 미실현 이득에 대한 과세문제 등을 문제점으로 거론된다. 본 논문에서 개발이익 환수제도와 관련된 문제점을 검토하고, 적절한 개발이익환수방법이 무엇인지 살펴보고자 한다.
근대 자본주의가 성립된 이후에 사유재산 보호와 공공성의 대립과 갈등은 곳곳에서 표출되었고, 공공복리에 의해 사유재산권이 제한되는 대표적인 것은 부동산 분야이다. 1960년대 이후, 경제성장과 함께 많은 부동산 개발이익이 발생하였고, 개발이익의 대부분이 부동산 소유자에게 귀속됐다.