사회 정세의 변화에 대응하기 위하여 「건축기준법」상의 규제를 보다 엄하게 정하는 경우, 신법령의 행정목적과 건축주의 기득권의 조정을 고려해, 입법 정책적으로 ‘현존 건축물’과 ‘공사중’인 건축물에는 구법령을 적용하는 것으로 하였다. 이것이 일본의 기존 부적격 건축물 제도이다. 이 중 ‘공사중인 건축물’의 해석에는 ‘착공’ 이후가 ‘공사중’인 건축물에 해당한다는 착공설과 인공 구조물인 건축물의 존재를 가지고서 ‘공사중’인 건축물에 해당한다는 건축물설이 있다. 일본의 판례는 건축물설에 따른 경우도 있으나 최고재판소는 착공설에 따라 판단하였다. 우리 「건축법」 제6조나 「국토계획법」 제82조 등에서도 기존 건축물의 특례제도를 인정하고 있다. 먼저 이중에서 신축에 대하여 보면 우리 법령은 신축에 대하여서는 함구하고 있으나 처분의 위법성 판단 시에 대한 통설 판례의 입장이 처분시설인데 이 견해에 의하면 우리 「건축법」 제6조나 「국토계획법」 제82조에서 신축의 경우에도 이미 허가를 받은 경우에는 법령의 제정이나 개정과 상관없이 계속하여 허가받은 사항대로 건축공사를 할 수 있다는 의미에서 기존 건축물의 특례를 인정하고 있다고 할 수 있다. 따라서 문제가 되는 것은 강화된 규정이 입법 예고된 상태에서 실제 개정된 이후의 불이익을 예상하여 예고기간이 끝나기 전에 건축허가를 신청하는 끼어들기 건축허가신청을 막을 길이 없다는 점이다. 따라서 「국토계획법」 제82와 「건축법」 제6조에서는 신축에 대하여 어느 범위까지 기존 건축물의 특례를 인정할 것인가를 명확히 할 필요가 있다. 입법론적으로는 「국토계획법」 제31조 제2항과 마찬가지로 ‘이미 사업이나 공사에 착수한 때’로 한정하여 끼어들기 건축허가신청을 방지할 필요가 있다고 여겨진다. 이 때 공사의 착수시점을 언제로 보아야 하는가의 문제가 있지만 이 경우에는 일본의 사례에서 시사를 받을 필요가 있다고 생각된다. 다음으로 증·개축에 대하여 보면 증·개축의 경우에도 일본처럼 일정한 경우에는 그것을 완화하는 규정을 둘 필요가 있다고 생각된다. 그리고 우리 「국토계획법」 제31조 제2항에서는 “도시·군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 도시·군관리계획 결정에 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다”고 규정하고 있는데, 문제는 도시·군관리계획 결정만을 그 근거로 하고 있고 법령의 제정이나 개정 당시 사업이나 공사에 착수한 자도 그 사업이나 공사를 계속할 수 있는지에 대하여서는 함구하고 있다. 하지만 법령의 제·개정과 도시계획의 결정 또는 변경과의 사이에 차이를 두어야 하는 합리적인 이유가 없다고 여겨지기 때문에 법령의 제정이나 개정의 경우에도 도시·군관리계획 결정과 마찬가지로 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 사업이나 공사를 계속할 수 있다고 하는 것이 타당해 보이지만, 동 규정이 ‘도시·군관리계획 결정의 효력’인 관계로 여기에 법령의 제정이나 개정 시에도 사업이나 공사를 계속할 수 있다는 규정을 두는 것은 법률의 체계상 타당하지 아니하다. 따라서 「국토계획법」 제31조 제2항을 제82와 함께 묶어서 규정하는 것도 고려해 봄직하다. 다만 「국토계획법」 제31조 제2항은 효력규정이어서 기존건축물의 특례에 대하여 정하고 있는 제82조와 함께 규정하는 것에는 문제가 있다고 생각할 수도 있겠지만 한편으로 「국토계획법」 제31조 제2항은 기존 건축물의 특례에 관한 규정이라고 볼 여지도 있어 제31조 제2항을 제82조와 함께 묶어서 규정하는 것은 입법 방법론적인 문제라고 생각된다.
다만 「국토계획법」 제31조 제2항은 효력규정이어서 기존건축물의 특례에 대해 정하고 있는 제82조와 함께 규정하는 것에는 문제가 있다고 생각할 수도 있겠지만 한편으로 「국토계획법」 제31조 제2항은 기존 건축물의 특례에 관한 규정이라고 볼 여지도 있어 제31조 제2항을 제82조와 함께 묶어서 규정하는 것은 입법 방법론적인 문제라고 생각된다.