본 연구는 조선 말기부터 일제강점기까지 제국주의 국가에 의해 설치되었던 조계의 특징과 토지문제에 관해 고찰하였다. 이를 위해 개항장과 조계 설치 관련 문헌을 검토하고 연대기적 분석을 실시하였다. 연구 결과 동아시아 지역은 서구 열강에 의해 중국과 일본이 앞서 개항하게 되었으며, 우리나라에도 개항장 설치 경험이 있던 일본의 주도로 개항장이 설치되었다. 결국 조선의 개항장에서 외국인이 자유로이 거주하며 치외법권을 누릴 수 있는 조계가 설치되었는데, 이는 조선에 불리한 형태였다. 또한 일본의 영향력이 높은 조계 내에는 일본식 토지 면적 단위인 ‘평’이 사용되었고, 이후 1910년 토지조사사업에서 사용된 면적단위의 기초가 되었다.
본 논문은 조선 말기부터 일제강점기까지 제국주의 국가에 의해 설치되었던 조계의 특징과 토지문제에 관하여 살펴보았으며, 개항장과 조계 설치 관련 문헌을 검토하고 연대기적 연구를 실시했다.