현행법상 부동산 유치권의 문제점으로는, 공시방법의 부적절하다는 점, 담보물권의 성립순위에 대한 질서를 파괴한다는 점, 담보물권에 대한 소멸주의의 원칙에 위배된다는 점, 강제집행의 불안정하다는 점, 부동산의 사용가치를 제한한다는 점, 무엇보다도 허위 또는 가장유치권의 행사로 유치권을 악용하고 있다는 점 등을 들 수 있다. 이와 같은 부동산 유치권의 문제점에 해결하기 위해서 많은 해석론과 입법론이 제시되기도 하였다. 이를 바탕으로 최근 민법 개정안의 제시로, 기존에 제기되었던 부동산 유치권의 문제점이 일정 부분 해소될 것으로 보여진다. 특히 부동산 유치권의 경우 미등기부동산에 대한 강제매각절차가 보장되지 않고, 매각철차에서 매수인에게 사실상 인수하도록 하고 있었기 때문에, 특히 건축이 중단된 미등기 부동산을 둘러싼 유치권의 분쟁은 소유권자, 유치권자, 저당권자, 일반채권자, 매수인 등 불특정 다수의 이해관계인 사이에 첨예하게 대립하고 있다. 따라서 개정안이 사실상 인수주의를 소멸주의로 입법정책을 바꾼 것은 근본적으로 타당하다고 하겠다. 그러나 부동산 유치권제도를 근본적으로 인정하지 않고 폐지하고자 하는 개정방향은 문제가 있다고 본다. 왜냐하면 대규모 아파트 리모델링처럼 등기된 부동산의 경우에도 거액의 피담보채권이 유치권과 결부되어 있는 경우가 많고, 구조물의 고급화 현상으로 고급레스토랑을 비롯하여 각 종 위락시설 및 편의시설의 내부공사비 채권이 거액인 경우도 많은데, 이런 경우 유치권을 인정하지 않게 되면 결국 그 피해는 건축이나 건설공사 수급인인 공사업자의 몫이 될 것이다. 결국 부동산유치권을 폐지하려는 개정방향은 가장 직접적인 이해당사자인 건설업계의 사정을 고려하지 않은 잘 못된 입법방향으로 이에 대한 재고가 필요하다 할 것이다.
현행법상 부동산 유치권의 문제점으로는, 공시방법의 부적절하다는 점, 담보물권의 성립순위에 대한 질서를 파괴한다는 점, 담보물권에 대한 소멸주의의 원칙에 위배된다는 점, 강제집행의 불안정하다는 점, 부동산의 사용가치를 제한한다는 점, 무엇보다도 허위 또는 가장유치권의 행사로 유치권을 악용하고 있다는 점 등을 들 수 있다.