본 연구는 주택 시장의 대표적인 가격 지표인 아파트 매매가격 지수와 아파트 전세 가격 지수를 대상으로 변동성을 측정하고, 이의 결정 요인을 파악하기 위하여 3단계 과정을 거쳐 분석을 실시하였으며, 그 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 주택 가격 및 전세 가격의 변동성을 추정하기 위하여 조건부 변동성 모형인 GARCH 모형을 사용하였으며, 분석 결과 주택 가격은 GARCH(1, 1) 모형으로, 전세 가격은 GARCH(1, 2) 모형으로 추정하는 것이 적합한 것으로 나타났다. 둘째, GARCH 모형을 통해 주택 가격과 전세 가격 변동성 추정 시계열 자료를 생성하여 이를 종속 변수로 설정하였으며, (물가지수 증가율), (고용률 증가), (인구 증가율), (금리 증가)를 설명 변수로 설정하여 시차를 반영한 자기회귀시차모형(ARDL) OLS 추정을 실시하였다. 분석 결과, 설명 변수들은 일정 기간의 시차를 두고 가격 변동성에 영향을 주고 있음을 확인할 수 있었다. 셋째, 변동성의 높은 국면과 낮은 국면을 구분하여 설명 변수의 영향력을 살펴보기 위하여 마코프 국면전환 AR(MSAR) 모형을 사용하여 분석하였으며, 이 때 모든 설명 변수는 OLS 추정에서 사용한 것과 동일한 변수와 시차를 사용하였다. 분석 결과, 국내 주택 시장은 가격 변동성이 높은 구간보다는 낮은 구간이 더 많았으며, 이를 통해 국내 주택 가격은 큰 변동성 보다는 작은 변동성을 오랫동안 유지하면서 꾸준히 상승해 왔음을 알 수 있었다. 또한, 변동성이 높은 국면과 낮은 국면에서 변동성에 영향을 주는 요인들은 서로 다른 요인일 수 있음을 확인할 수 있었으며, 변동성이 높은 국면에서 더 많은 설명 변수들이 변동성에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
이 연구는 주택 시장의 대표적인 가격 지표인 아파트 매매가격 지수와 아파트 전세 가격 지수를 대상으로 변동성을 측정하고, 이의 결정 요인을 파악하기 위하여 3단계 과정을 거쳐 분석을 실시하였으며, 그 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.