토지개발권은 토지소유권의 개발권능이 분리되어 국가에 귀속되었다가 개발권자의 개발이 완료되면 토지의 현상변경권은 소멸되고 본능적으로 본래의 현상이용권인 토지소유권의 권능으로 회귀(回歸)하는 특성을 지니고 있다(회귀성). 그리고 여러 가지 권리가 섞여서 하나가 된 혼일성 권리가 아니라 여러 가지 권리가 모여서 하나가 된 권리이며(집합성) 이는 전통적으로 내려오는 토지소유권 개념의 변천이라 할 수 있다. 또 개발권은 건축권을 중심으로 하여 공작물설치권·토지형질변경권·토석채취권·토지분할권·물건적치권·개발가치권을 내용으로 하고 있고, 공·사법상 법률관계 및 개별적 권리가 복합적으로 작용하여 그 목적을 충족시키는 성질을 지니고 있다(복합성). 이에 대해 개발권자가 국가 및 공공단체 이외의 사업시행자인 경우에 이는 비록 사경제 주체이기는 하나 「공익사업법」의 절차에 따라 국가 및 공공단체와 마찬가지로 공익사업시행자라는 점, 원칙적으로 개발허가가 면제된다는 점, 토지수용청구권이 인정된다는 점, 개발에 따른 권리의무관계는 행정쟁송으로 다투게 된다는 점 등에서 보면 그 개발권은 국가 및 공공단체인 경우와 마찬가지로 공권으로서의 성질을 가진다. 이와 같이 토지개발권은 개발행위제한이나 개발행위허가제가 시행될 때부터 토지소유권으로부터 분리되었으며, 개발행위허가를 설권적 행위인 특허나 인가로 해석하여 이를 개발권의 근거로 삼을 수 있다. 그러나 토지개발권 이론을 현행 민법이나 토지규제법 체계하에서 일반화하기는 어려울 것으로 보인다. 따라서 토지개발권은 헌법상 토지권 이론과 민법상 물권이론을 보충하여, 독자적으로 공익과 사익이 조화가 될 수 있는 사회법 이념의 토지기본법을 제정하고, 이곳에 토지개발권의 실체법적 근거를 마련하여 체계적으로 연구해 가야 할 것으로 생각된다.
토지개발권은 토지소유권의 개발권능이 분리되어 국가에 귀속되었다가 개발권자의 개발이 완료되면 토지의 현상변경권은 소멸되고 본능적으로 본래의 현상이용권인 토지소유권의 권능으로 회귀하는 특성을 지니고 있다.